マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[601: 匿名さん]

私は工事会社から３％程度（この業界では常識）のリベートを頂いてますが
きちんと管理費会計に入れてますよ。

リベートの事実だけで誤解なきよう。

[602: 匿名さん]

そうですね。そういったやり方が最も公正かもしれませんね。うちのマンションでも１区分所有者の知り合いの保険代理店に年間保険料100万以上の高額な火災保険を流してる輩がいるのですが、こういった問題も代理店手数料分を管理費会計にもどしてもらえば、特にカネの流れ上は問題なしですね。

[603: 匿名さん]

>>594

だとすると、三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが、出す下請けと言うのはどう言う会社なのでしょう。
他のメーカーも自社に保守部門を持っていますが、どう言う会社に出すのでしょう。

遠隔監視ってどう言う内容を監視しているのですか？警報がメイン？
質問ばかりですみません。

[604: 匿名さん]

>三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが出す下請け
当たり前だが、エリベーター保守会社です。
自社に保守部門を持っている場合は下請けには出しませんが、状況に応じて他社に下請けにだします。
一度、「下請け」を辞書で調べてみることをお勧めします。

＞遠隔監視ってどう言う内容を監視しているのですか？警報がメイン？
エリベーター、遠隔監視で検索した結果を教えて下さい。

[605: 匿名さん]

>>604

>状況に応じて他社に下請けにだします。

例えばマンションではないですが、同一敷地内のある棟は三菱ある棟は日立のエレベーターが入っていて日立が受注して三菱に下請けに出すと言うような場合を言っているのでしょうか。だとしたら、当たり前のことなのですが。

マンションの場合で請け負った保守会社が下請けに出すケースを知りたいのです。

メーカーなら、シンドラーですら自前で保守しますから。三菱や日立、東芝に限らずメーカーはまず出さないと思うのですが保守部門を持っていないメーカーと言うのはどこの事なのでしょうか。

保守部門を持っていないメーカーなんてあるのでしょうか？

下請けに出せば安くなる･･･どこの下請けに出すのでしょうか？エレベーターメーカーが、出す下請けを教えてください。三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが、出す下請けとはどこの事ですか？

どう言う関係の保守会社かと聞いたほうが良いのでしょうか。

[606: 匿名さん]

親切だから教えてあげるね。
三菱ビルテクノの関連会社は以下の通り、HPより、日立ビルシステムズは自分で調べてね。
http://www.meltec.co.jp/corp_inf/gaiyou/index.html
株式会社 菱サ・ビルウェア
メルテック・ビジネス株式会社
トーコービルシステム株式会社
北海道ビルウェア株式会社
東北ビルウェア株式会社
北陸ビルウェア株式会社
中国ビルウェア株式会社
四国ビルウェア株式会社
九州ビルウェア株式会社
関越メルテック株式会社
東関東メルテック株式会社
東日本メルテック株式会社
東京メルテック株式会社
横浜メルテック株式会社
中部メルテック株式会社
関西メルテック株式会社
近畿メルテック株式会社
西九州ビルシステム株式会社
東京メルテック空調株式会社
高菱空調システム株式会社
大阪メルテック空調株式会社
沖縄菱電ビルシステム株式会社

この関連会社が管理組合と直接契約できるかどうかは知りません。
わかりましたか？

[607: 理事経験者]

住民はあまり気づいていませんが・・・。
植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると
毎年違う業者が作業に来ていたりします。
作業時は管理会社のゼッケンなどを着用しているので気づきにくいですが・・・。
管理会社による下請の変更ですね。
元請（管理会社）は自由に下請を選べますね。

＞マンションの場合で請け負った保守会社が下請けに出すケースを知りたいのです。
保守会社（ビル管理会社）なら、三菱、日立、東芝と取引があればそのまま下請にだします。
保守会社（三菱）で日立の仕事が出来なければ日立の保守は断ってきます。

下請（け）
ある人や会社などが引き受けた仕事の全部または一部を、さらに引き受けてすること。また、その人。下請負。

[608: 匿名さん]

＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると毎年違う業者が作業に来ていたりします
貴方の団体は大人の団体ですか。日本語が読めますか。

[609: 理事経験者]

行間が読めない方がいるので修正します。
＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると毎年違う業者が作業に来ていたりします。
植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると、毎年違う『下請業者』が作業に来ていたりします。
管理会社に業務を委託すると、管理会社のワッペンやゼッケンを付けた下請業者が作業にきますが、
その下請業者に挨拶すると、名刺は下請の業者名になっています。●●管理会社様から依頼されて作業していますと・・・。
この下請の業者が毎回違う業者になっていたりします。

[610: 匿名さん]

確かに、植栽にしても、消防点検にしても、配管清掃にしてもネットで探せばいくらでも業者はあるわけだし、特段、特定の業者だけが何か付加価値のある業務を行ってることもないんだから、最初の１回だけめんどくさいけど直接ガイダンスをして業務をやってもらえれば、あとは毎年、おんなじことをおんなじ料金でやってもらって報告書をあげてもらうだけなんだよね。
そうすることで、中間マージンとして抜かれているカネを修繕積立金へプールしておけば、それだけ資産保全に役だつってことですね。

[611: 匿名さん]

＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると、毎年違う『下請業者』が作業に来ていたりします。

管理委託契約の不備を現象面をあげつらってどうするの？
いやなら、いつでも契約内容の変更はできるのよ。

[612: 匿名さん]

>>606

親切にどうも。

そこに載っている会社と契約は可能だと思いますが、グループ企業のしかもビルメンと契約してもやってくるエレベーター保守会社は三菱ビルテクノだったりして、下請けと直接契約しても安く成るとは思えません。一体、どう言う下請けと契約すると安く出来るのでしょうね。


>>607

605で言っているのは、ビルメンの事ではないです。ビルメンが、エレベーターメーカー系保守会社にメンテを出すのは当たり前なので。エレベーター保守会社が、どこのエレベーター保守会社に下請けに出すんだと言う話です。

設備保守と同様にエレベーター保守もエレベーター保守会社の下請けに出した方が安く成るそうなのでそう言う会社が実在するなら知りたかっただけです。

[613: 匿名さん]

安さの秘密は中間マージンをカットしました。　怪しい業者のお約束ｗ

[614: 理事経験者]

>>612
情報が少なく、エレベーターメーカーとのしがらみがあるので、
おそらく、一番下の下請と直接契約は難しいよ。

エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

ヒント：中間マージンをカットすればいいだけ。

[615: 匿名さん]

>>614

情報が少ないんじゃなくてメーカー系の下請け何て存在しないと言う事ですよ。だから、

>エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

何て言う事を言うわけ。独立系と直接契約しろとでも言いたいのでしょう。
リモートメンテが無いからパスです。

[616: 理事経験者]

>>615
さっきから、独立系と契約するとは一言も記載していませんよ。

>エレベーターメーカー系保守会社で、
>安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。
簡単は修正します。企業との交渉経験がない方は難しいですね。

削減額は少ないがもっとも簡単な方法の一つは、
管理会社との契約をやめてエレベーターメーカー系保守会社と直接契約する。
多くの管理組合が実施している方法です。

すでに、エレベーターメーカー系保守会社と直接契約しているのなら
さらに一工夫必要です。
この方法はここには記載できませんが、このスレをすべて読むとヒントが多くありますよ。

[617: 匿名さん]

自分の事は自分で考えましょう。

[618: 匿名さん]

>>616
直接契約するなら、デベ系の方が安心なのでは。
それぐらいの値下げで十分でしょう。

[619: 匿名さん]

ハンドル理事経験者 の人って、本当に理事経験者なの？　書き込みを読む限りそうは見えないけど。

[620: 匿名さん]

エレベーターの保守点検はメーカー系にするのがいいでしょうね。
ただ、管理会社を通さないで直接契約すれば安くはなるでしょうが。

[621: 入居済み住民さん]

>>619
このコメントはよくない。慎みなさい。

デベの新築MCは、デベ系管理会社が中間マージンを多く取っていると考えられる。
２年くらいかけて、元請の契約を
管理会社→直接契約→管理会社
にするとあら不思議、安くなります。
（契約切替時に値引き交渉は必須。）

[622: 匿名さん]

ようするに直接契約するだけでしょ。
どこでもやってるじゃん。

[623: 匿名さん]

おっかしいなぁ．．．設備の保守契約を管理会社経由で行うのって、今風の流行り？

ところで、
>>No.621 by 入居済み住民さん ＝ No.616 by 理事経験者
あなたの知識はほんとに卓上理論のみ。
ここには全国の理事さん集まってるから、笑われるだけだと思うよ。

[624: 匿名さん]

確かに、エレベータ保守だけ直接契約で、消防点検、給水設備点検、排水管清掃、建物設備点検、電気設備点検等は管理会社経由の再委託が多いけど、それって何でなんだろうね。
エレベータだけは事故があると責任問題が発生して重いから、直接契約させといて、他のはリスクフリーでマージンだけしっかりとれるオイシイ業務だから表向き自分で受けてるってことなのかな？

[625: 匿名さん]

後者は零細が多いからね。

直接契約だと元請けとしての義務も負うから、作業で怪我させたり怪我したり、作業員の賃金が未払いだったり。
管理組合はそこまで責任もてないから管理会社を噛ませる。

[626: 理事経験者]

>確かに、エレベータ保守だけ直接契約で、消防点検、給水設備点検、排水管清掃、建物設備点検、電気設備点検等?>は管理会社経由の再委託が多いけど、それって何でなんだろうね。
そうなの？てっきりエレベータ保守も管理会社経由の再委託が多いと思ってた。
大手デベの管理会社MCの住人と交流が多いので、分かりませんでした。
いずれにしろ新築時からの管理会社経由の再委託は中間マージンが多いのは皆さんの共通の認識みたいですね。

>>623
すべて、現実のことです。
ものごとを進める上で、成り行きで交渉するより、
ある程度、理論武装（卓上理論）をもって交渉したほうが、有利に進むのがわからないみたいですね。
過去私が理事になる前、
私のMCは管理会社が元請エレベータ保守点検費の値下げ交渉を管理会社の担当に、
「下請エレベータ保守会社と値下げ交渉するように依頼する」理事会でした。
なにも分かってない素人理事会だった経験があります。素人集団だとこんな運営になりがちですよ。


卓上の空論と批判するのは理論で負けたので、負け惜しみですね。
卓上の空論と批判するだけでの方はさようなら。
批判するなら、対案をどうぞ。

[627: 匿名さん]

　おじゃまします
デベ系と独立系なら、絶対にデベ系！
デベ系は親会社の信用を大切にしますからトラブルに発展しないように配慮はするでしょう。
これに対して独立系の全てではないと思いますが、信用なんかより利益第一主義と言えましょう。
独立系に変えるくらいなら、近くの建築設計事務所で相談してみたらいい。役所でもいい。
ライフラインは個別に契約すればいい。気に入らなければ変えればいいことです。
独立系の管理会社と一度契約したら最期、喰らい憑かれて解約は出来ませんよ。

[628: 匿名]

いろんな組合があるんだろうけど、
うちのマンションは、竣工時から、管理会社と設備会社との２つの大きな管理委託契約があり、設備会社が再委託するようなＥＶや植栽やお魚さんが泳いでる水槽維持管理は、専門業者と直契約してます。
それで全然問題ないなぁ。

管理会社一本ってとこは、設備はほぼ再委託なんでしょ？
それは当然ながら管理会社はマージン丸儲けかと。

[629: 匿名さん]

適正マージンなら喜んでお支払いします。
質問，要請などしてもぜんぜん反応してくれない管理会社なので、キット不正があるのだろう。
なんとかしないとね。

[630: 匿名さん]

問題が生じたとき、デベ系だと適切な処理をしてくれる。　
納得できる説明もあるよね。
どー考えても変なレスが多いが、皆さん引っかからないで下さいね。　

[631: 匿名さん]

車検さえ買ったところにおまかせなのに、そんな面倒なことできません。
どうやっているかなんて、いちいち見張れないしね・・・。

[632: 勝ち組]

↑バカは、＊＊＊

世間に遣られっ放し

利用する奴と利用される奴

[633: 匿名さん]

６２９の言う、「適正マージン」って、どのくらいのもの？
時給にしたら、3000円くらいは？（営業経費入れたら）

[634: 匿名]

自主管理だと素人軍団で却っておかしくならないかい。

[635: 匿名]

金がないんだから好きにさせとけ

[636: 匿名さん]

私のマンションは小規模のマンションです。築１０年以上たちました。最近では出入りもすくなくありません。コミニュケーションを図る意味でも一部自主管理をした方がよいのではと考えています。前のスレを読んで参考にもなりました。

[638: 匿名さん]

マンション住人が自立し協力体制が取れる自主管理を目指しましょう！

[639: 匿名さん]

昔は出来たが、最近の５０代の人間の能力では無理です。

[640: 匿名さん]

住民が少なければ、経費の兼ね合いもあるので自主管理もありでは。
小さいマンションでは、管理員がいないところもあるしね。
管理会社をつけるのであれば、最低５０戸以上は必要でしょう。それも管理員はなしで。
財務面だけをみてもらうということになるのでしょう。
大きいマンションでは、絶対管理会社をつけないと無理がきますし、又つけた方がいいでしょう。
大きいマンションは管理会社も手放したくないので、大切にしますしね。

[641: 匿名さん]

管理員も安く済ませるならシルバーセンターに委託。
自主管理もいろいろあって
管理会社の管理運営業務と会計業務以外をビル管理会社に委託する方法もあります。

[642: 匿名さん]

独立＆自力したマンション住人しかできない自主管理など無理難題な話しですよ！
子供達の住人なら委託管理で十分！

[643: 匿名さん]

なんかめんどくさそう。
思いっきり力が入っている人たちばかりじゃないって事
忘れないで欲しい。
他にすることない者ばかりじゃないって
もっと普通でいいんだけど？

[644: 匿名]

確かに、どーでもいい、できればかかわりたくないことだから、カモるほうからすると絶好のチャンス 30年間ぼーとしてると借金まみれのボロマンションってオチになるわけだよな！

[645: 匿名さん]

643
だったらいちいちこのスレに書き込まないでいいですよ。
ここは関心のある方だけで結構。管理運営がめんどくさい人は自主管理どころかマンション住まい自体不向きなんで、とっとと中古の一戸建に移ればいかが。

[646: 匿名さん]

能無し役員と能無し住人だと何もかも全て管理会社任せばかりなら、８９３のようにケツの毛まで抜かれてしまい、マンション住人は質素倹約なぼそぼそ生活になりにけり。

[647: 匿名さん]

１０００世帯以上あるマンションで自主管理をしているマンションがあります。

世帯数が多いと年齢も様々ですし人材も豊富ですから、正義感を持った方やボランティア精神の有る優秀な方が数多く住んでいるからでしょう。

ですから人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

[648: 匿名さん]

>人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

たしかにそうです。
しかし、誰でもが、無料でする仕事ではありません。
大規模マンションの自主管理で、役員報酬を教えて下さい。おそらく、高額でしょうね。
これは、悪ではなく。良い傾向です。
戸あたりにすると、管理会社に支払うより遥かに低額になります。

管理運営の報酬は月2000円/戸以下が普通です。（国土交通省調べ）
1000戸Ｘ2000円は200万x12月＝2400万になります。
理事長報酬300万にしても割があいますよ。

定年退職してバイトするより理事長していたほうが楽って考え方もあります。

[649: 匿名さん]

会社組織の管理会社の経費と比べては駄目ですね。
年間の理事長報酬が３００万円とは、有り得ないボリボリの泥棒報酬ですわ！
報酬目当てだけで理事長をやりたい能無しばかりが立候補する羽目になり管理業務は衰退して行きます。

[650: 匿名]

>>649
立候補が盛んになれば、より有能な人を選べばいいので歓迎すべきことでしょう。
規模によりますが、理事長報酬300万でも1000戸なら3000円/戸（月額250円）。
それで管理組合としての質が大幅に向上維持されるなら、私は安心料として払えます。

実際、うちの組合は役員12名で年間200万くらいの報酬総額です。