マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[573: 理事経験者]

>>566
>それでも月４万くらいして
多くの管理組合はこの月4万以上の相場価格にするのに苦労していると思われる。

[574: 水戸黄門]

＞＞572
私も二万円以下でも十分な気がする。

まだ人が来て点検するならまだ良いけど最近のエレベーターは、センターのパソコンと接続されてて3ケ月に一度しか現場点検に来ないからもっともっと安くできると思う

＞＞571
？

＞＞570
自分が役員理事になりバリバリ働けば良いと思いますよ

[575: 匿名さん]

エレベータ保守については、結論としてコスト重視でいくなら築浅の段階では、独立系のpog契約で月額２万円台の契約ができていれば理事会として合格点といったとこなんでしょう。一方、より保守的なスタンスなら月額４万前後で製造メーカー系のフルメンテ契約といったところでしょうか。
いずれにしても管理組合には毎回、点険報告書がでてきているわけですから、毎回、コピーしたかのように同じ報告書がでてきているようであれば、作業内容等、ちょっと確認してみてこの価格設定おかしいんじゃないって感じの指摘ぐらいはしてもいいんじゃないでしょうかね。

[576: 匿名さん]

>>575

２万とか４万てどう言う仕様のエレベーター？

エレベータの形式や大きさ、速度、着床階数、各種管制の装備数で違ってくるんだから、そう言う金額を出すなら仕様も出しましょう。何の参考にも成らん。


報告書のどう言う点を見て作業内容が価格に合わないと思うのか是非ご教授ください。

[577: 匿名さん]

エレベーター保守会社を下請けって言っている人が居るけど三菱ビルテクノとか日立ビルサービスは下請けじゃなくて保守を専門にやっている子会社って言うんじゃないの。こう言った会社は、下請けなんかには出さないよ。

[578: 匿名さん]

日立ビルサービスじゃなくて日立ビルシステムでした。

[579: 匿名さん]

>>577
揚げ足とるつもりはないけど、
下請け
管理会社の委託項目にエレベーター保守があり、管理会社と委託契約しているなら、
管理会社→エレベーター保守会社
エレベーター保守会社は管理会社の下請けですよ。

管理会社（デベロッパー）→管理会社（独立系）→エレベーター保守も存在しますよ。

親会社も子会社も仕事を請ければ、これは下請けですよ。

[580: 匿名さん]

独立系は大分淘汰されましたが、今残っている所は火の車ですから気を付けましょう。

[581: 匿名]

>>579

管理会社は、何時からメーカーになったのか。

536-538参照。

[582: 匿名さん]

＞＞５８０さん
独立系は資本投下が掛からないだろうが、デベロッパーも管理会社を選ぶ時代になったからね。

[583: 匿名さん]

>>581
下請けと、企業の成り立ちをごっちゃにしていますよ。

管理会社と契約の場合
①管理会社→②ビル管理会社→③エレベータのメーカー→④保守点検業者→⑤保守点検業者

どこの部分で直接契約するかで、かなり値段が変わってきますよ。

[584: 匿名]

賢い管理組合なら、ＥＶなどは直契約になってるよ。
設備保守契約について、わざわざ管理会社と契約するメリットはない。
※賢いというか、普通に多いと思うけど。

[585: 匿名さん]

>賢い管理組合なら、ＥＶなどは直契約になってるよ。

そう。フリーパスだからメーカーは泣いて喜ぶね。

[586: 匿名さん]

>>583
で１と４や５が契約するの？　学生？

[587: 匿名さん]

メーカーが泣いて喜ぶ？何かと間に入ってもらうことで
直契約より交渉事は楽。
ある程度管理会社が壁になってくれるしね。

知ったかはやめて頂きたい。

メーカー系なら直接でもいいと思うが、
独立系は管理会社を間に挟むべき。
有事の際に独立系は逃げるから、管理会社が元請なら
逃げられる心配はない。（元請が責任取るという意味で）

[588: 匿名さん]

>>583

そのチャートのエレベーターメーカーは、三菱・日立・東芝をはじめとするその他メーカーに当てはまるのでしょうか？

[589: 匿名さん]

いろいろとごまかそうとゴチャゴチャ言ってるけど、やっぱりポイントはカネを払う管理組合と実際に作業をやる保守会社の間になにもしない業者が何社入って無駄なコストが発生しているかと、実際に現場に何人きて何時間作業しているかだけが重要な要素だね。
直接独立系にpog契約すると、メンテナンス日に２人きて３時間、10階建てのエレベータをチェックして、月額29800円でやってくれるわけだから、冷静に考えてみれば、このぐらいが当然の相場水準だよね。
これでも時給換算すれば5000円だし、会社が2500円とっても、本人には2500円残るわけだからね。
最悪なのは、一回の作業で10万とられてて、時給換算すると17000円になってて、本人2500円、会社2500、何もしない会社①4000円、なにもしない会社②4000円、なにもしない会社③4000円のパターンじゃないかな。

[590: 匿名]

経営と常識の本を沢山読んだ方がいいよ

[591: 匿名さん]

半日二人で３万円だと会社は、成り立ちませんよ
日当払ったら終わり

車の経費/部品代金が出てきません

一日三件しか作業できないのでその会社は、倒産してしまいます。

点検を二時間に押さえ地区ごとに効率よく回っても飛び入り修理が発生しますからね

三万円って事は、ないでしよう

他業種ですがありえない価格です。

その会社に任せておいたら必ず事故おきますね
部品代出ないから誤魔化し誤魔化し使用する事になるからね

[592: 匿名さん]

単身の引越だったら最近は３時間で15000円でやってくれるよ。それができない会社はコスト削減が足らないか、淘汰されていく運命なのかのどちらかなんじゃないかな。
いずれにしても独立系pog契約なら２万円台が存在するのは事実ですから！

[593: 匿名さん]

メーカー系フルで45000円で12基契約してる理事長です。

個人的には管理会社をかます独立系スポットで十分だと思うけどね。
新築だし使用頻度も低いんだし。

理事会では否決されました。
どうしてもってまで優先順位は高くないから引き下がりました。

[594: 匿名さん]

メーカ系なら、遠隔監視というなの必殺技を持っていますので、
なおさら安くできます。

>>588
>そのチャートのエレベーターメーカーは、三菱・日立・東芝をはじめとするその他メーカーに当てはまるのでしょうか？

エレベーターに限らずすべての保守点検に当てはまります。
委託している管理会社によって②がなかったり、③がなかったり多少差がありますが、概ねこんな感じです。
下請けの下流と直契約すると安くなるのは常識ですが、保証の担保があることとは別の問題です。

[595: 理事経験者]

>>593
メーカー系フルで45000円なら妥当の価格ですね。
新築なら、おそらくメーカーはメンテ費を期待してやすくエレベーターを設置していることが予想できます。
戦略として独立系に変更するのではなく、
独立系に変更する可能性があるとメーカー系に交渉して値下げさせるのがいいかも
この交渉時に、メーカー直契約にするなどすれば、
管理会社の中間マージン分の削減は可能でしょう

[596: 匿名さん]

＞＞593
＞＞メーカー系フルで45000円で12基契約？
一基45000円？
12基４５０００円？一基3750円ですか？
何かの間違いですか？

12基を何時間掛かって点検されるのでしょうか？

書類だけなら可能だろうけど

[597: 匿名さん]

>>594
「当社独自のルートで中間マージンをカットしましたあ」て通販に飛びつくタイプ？

[598: 買い換え検討中]

フルメンテとＰＯＧどちらで契約がＧｏｏｄですかね？

ＰＯＧで最初契約するとフルメンテに切り替えできないそうですね

更新が迫っているのでよろしくお願いします。

[599: 匿名]

>>596
普通に「一基あたり45000円」と考えるのが常識かと。

[600: 管理会社勤務]

皆さん、管理会社（当然もぐりは別。登録業者）は適正化法に縛られているので、基本的に悪事はできない。（法律違反というところでだけど。）自主管理には適正化法は適応されない。その分だけ非常に危険が潜んでいる。自主管理だから横領が無いとは言えない。むしろやる気になれば簡単。自主管理だからといってマージンが無いとは言えない。理事長に入っているケースを実際に知っている。
これは、法令で縛っていない分分かりにくいし、分かった場合、管理会社（大手）なら補填されると思うが、個人ならと立派ぐれる危険性が大きい。管理会社の利益は間違いなく安くなるものの、その対価のリスクは拡大する。どっちをとるかの問題。実際、理事長が横領した場合は修羅場ですよ。最悪のケースを経験しました。

[601: 匿名さん]

私は工事会社から３％程度（この業界では常識）のリベートを頂いてますが
きちんと管理費会計に入れてますよ。

リベートの事実だけで誤解なきよう。

[602: 匿名さん]

そうですね。そういったやり方が最も公正かもしれませんね。うちのマンションでも１区分所有者の知り合いの保険代理店に年間保険料100万以上の高額な火災保険を流してる輩がいるのですが、こういった問題も代理店手数料分を管理費会計にもどしてもらえば、特にカネの流れ上は問題なしですね。

[603: 匿名さん]

>>594

だとすると、三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが、出す下請けと言うのはどう言う会社なのでしょう。
他のメーカーも自社に保守部門を持っていますが、どう言う会社に出すのでしょう。

遠隔監視ってどう言う内容を監視しているのですか？警報がメイン？
質問ばかりですみません。

[604: 匿名さん]

>三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが出す下請け
当たり前だが、エリベーター保守会社です。
自社に保守部門を持っている場合は下請けには出しませんが、状況に応じて他社に下請けにだします。
一度、「下請け」を辞書で調べてみることをお勧めします。

＞遠隔監視ってどう言う内容を監視しているのですか？警報がメイン？
エリベーター、遠隔監視で検索した結果を教えて下さい。

[605: 匿名さん]

>>604

>状況に応じて他社に下請けにだします。

例えばマンションではないですが、同一敷地内のある棟は三菱ある棟は日立のエレベーターが入っていて日立が受注して三菱に下請けに出すと言うような場合を言っているのでしょうか。だとしたら、当たり前のことなのですが。

マンションの場合で請け負った保守会社が下請けに出すケースを知りたいのです。

メーカーなら、シンドラーですら自前で保守しますから。三菱や日立、東芝に限らずメーカーはまず出さないと思うのですが保守部門を持っていないメーカーと言うのはどこの事なのでしょうか。

保守部門を持っていないメーカーなんてあるのでしょうか？

下請けに出せば安くなる･･･どこの下請けに出すのでしょうか？エレベーターメーカーが、出す下請けを教えてください。三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが、出す下請けとはどこの事ですか？

どう言う関係の保守会社かと聞いたほうが良いのでしょうか。

[606: 匿名さん]

親切だから教えてあげるね。
三菱ビルテクノの関連会社は以下の通り、HPより、日立ビルシステムズは自分で調べてね。
http://www.meltec.co.jp/corp_inf/gaiyou/index.html
株式会社 菱サ・ビルウェア
メルテック・ビジネス株式会社
トーコービルシステム株式会社
北海道ビルウェア株式会社
東北ビルウェア株式会社
北陸ビルウェア株式会社
中国ビルウェア株式会社
四国ビルウェア株式会社
九州ビルウェア株式会社
関越メルテック株式会社
東関東メルテック株式会社
東日本メルテック株式会社
東京メルテック株式会社
横浜メルテック株式会社
中部メルテック株式会社
関西メルテック株式会社
近畿メルテック株式会社
西九州ビルシステム株式会社
東京メルテック空調株式会社
高菱空調システム株式会社
大阪メルテック空調株式会社
沖縄菱電ビルシステム株式会社

この関連会社が管理組合と直接契約できるかどうかは知りません。
わかりましたか？

[607: 理事経験者]

住民はあまり気づいていませんが・・・。
植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると
毎年違う業者が作業に来ていたりします。
作業時は管理会社のゼッケンなどを着用しているので気づきにくいですが・・・。
管理会社による下請の変更ですね。
元請（管理会社）は自由に下請を選べますね。

＞マンションの場合で請け負った保守会社が下請けに出すケースを知りたいのです。
保守会社（ビル管理会社）なら、三菱、日立、東芝と取引があればそのまま下請にだします。
保守会社（三菱）で日立の仕事が出来なければ日立の保守は断ってきます。

下請（け）
ある人や会社などが引き受けた仕事の全部または一部を、さらに引き受けてすること。また、その人。下請負。

[608: 匿名さん]

＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると毎年違う業者が作業に来ていたりします
貴方の団体は大人の団体ですか。日本語が読めますか。

[609: 理事経験者]

行間が読めない方がいるので修正します。
＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると毎年違う業者が作業に来ていたりします。
植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると、毎年違う『下請業者』が作業に来ていたりします。
管理会社に業務を委託すると、管理会社のワッペンやゼッケンを付けた下請業者が作業にきますが、
その下請業者に挨拶すると、名刺は下請の業者名になっています。●●管理会社様から依頼されて作業していますと・・・。
この下請の業者が毎回違う業者になっていたりします。

[610: 匿名さん]

確かに、植栽にしても、消防点検にしても、配管清掃にしてもネットで探せばいくらでも業者はあるわけだし、特段、特定の業者だけが何か付加価値のある業務を行ってることもないんだから、最初の１回だけめんどくさいけど直接ガイダンスをして業務をやってもらえれば、あとは毎年、おんなじことをおんなじ料金でやってもらって報告書をあげてもらうだけなんだよね。
そうすることで、中間マージンとして抜かれているカネを修繕積立金へプールしておけば、それだけ資産保全に役だつってことですね。

[611: 匿名さん]

＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると、毎年違う『下請業者』が作業に来ていたりします。

管理委託契約の不備を現象面をあげつらってどうするの？
いやなら、いつでも契約内容の変更はできるのよ。

[612: 匿名さん]

>>606

親切にどうも。

そこに載っている会社と契約は可能だと思いますが、グループ企業のしかもビルメンと契約してもやってくるエレベーター保守会社は三菱ビルテクノだったりして、下請けと直接契約しても安く成るとは思えません。一体、どう言う下請けと契約すると安く出来るのでしょうね。


>>607

605で言っているのは、ビルメンの事ではないです。ビルメンが、エレベーターメーカー系保守会社にメンテを出すのは当たり前なので。エレベーター保守会社が、どこのエレベーター保守会社に下請けに出すんだと言う話です。

設備保守と同様にエレベーター保守もエレベーター保守会社の下請けに出した方が安く成るそうなのでそう言う会社が実在するなら知りたかっただけです。

[613: 匿名さん]

安さの秘密は中間マージンをカットしました。　怪しい業者のお約束ｗ

[614: 理事経験者]

>>612
情報が少なく、エレベーターメーカーとのしがらみがあるので、
おそらく、一番下の下請と直接契約は難しいよ。

エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

ヒント：中間マージンをカットすればいいだけ。

[615: 匿名さん]

>>614

情報が少ないんじゃなくてメーカー系の下請け何て存在しないと言う事ですよ。だから、

>エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

何て言う事を言うわけ。独立系と直接契約しろとでも言いたいのでしょう。
リモートメンテが無いからパスです。

[616: 理事経験者]

>>615
さっきから、独立系と契約するとは一言も記載していませんよ。

>エレベーターメーカー系保守会社で、
>安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。
簡単は修正します。企業との交渉経験がない方は難しいですね。

削減額は少ないがもっとも簡単な方法の一つは、
管理会社との契約をやめてエレベーターメーカー系保守会社と直接契約する。
多くの管理組合が実施している方法です。

すでに、エレベーターメーカー系保守会社と直接契約しているのなら
さらに一工夫必要です。
この方法はここには記載できませんが、このスレをすべて読むとヒントが多くありますよ。

[617: 匿名さん]

自分の事は自分で考えましょう。

[618: 匿名さん]

>>616
直接契約するなら、デベ系の方が安心なのでは。
それぐらいの値下げで十分でしょう。

[619: 匿名さん]

ハンドル理事経験者 の人って、本当に理事経験者なの？　書き込みを読む限りそうは見えないけど。

[620: 匿名さん]

エレベーターの保守点検はメーカー系にするのがいいでしょうね。
ただ、管理会社を通さないで直接契約すれば安くはなるでしょうが。

[621: 入居済み住民さん]

>>619
このコメントはよくない。慎みなさい。

デベの新築MCは、デベ系管理会社が中間マージンを多く取っていると考えられる。
２年くらいかけて、元請の契約を
管理会社→直接契約→管理会社
にするとあら不思議、安くなります。
（契約切替時に値引き交渉は必須。）

[622: 匿名さん]

ようするに直接契約するだけでしょ。
どこでもやってるじゃん。

[623: 匿名さん]

おっかしいなぁ．．．設備の保守契約を管理会社経由で行うのって、今風の流行り？

ところで、
>>No.621 by 入居済み住民さん ＝ No.616 by 理事経験者
あなたの知識はほんとに卓上理論のみ。
ここには全国の理事さん集まってるから、笑われるだけだと思うよ。

[624: 匿名さん]

確かに、エレベータ保守だけ直接契約で、消防点検、給水設備点検、排水管清掃、建物設備点検、電気設備点検等は管理会社経由の再委託が多いけど、それって何でなんだろうね。
エレベータだけは事故があると責任問題が発生して重いから、直接契約させといて、他のはリスクフリーでマージンだけしっかりとれるオイシイ業務だから表向き自分で受けてるってことなのかな？

[625: 匿名さん]

後者は零細が多いからね。

直接契約だと元請けとしての義務も負うから、作業で怪我させたり怪我したり、作業員の賃金が未払いだったり。
管理組合はそこまで責任もてないから管理会社を噛ませる。

[626: 理事経験者]

>確かに、エレベータ保守だけ直接契約で、消防点検、給水設備点検、排水管清掃、建物設備点検、電気設備点検等?>は管理会社経由の再委託が多いけど、それって何でなんだろうね。
そうなの？てっきりエレベータ保守も管理会社経由の再委託が多いと思ってた。
大手デベの管理会社MCの住人と交流が多いので、分かりませんでした。
いずれにしろ新築時からの管理会社経由の再委託は中間マージンが多いのは皆さんの共通の認識みたいですね。

>>623
すべて、現実のことです。
ものごとを進める上で、成り行きで交渉するより、
ある程度、理論武装（卓上理論）をもって交渉したほうが、有利に進むのがわからないみたいですね。
過去私が理事になる前、
私のMCは管理会社が元請エレベータ保守点検費の値下げ交渉を管理会社の担当に、
「下請エレベータ保守会社と値下げ交渉するように依頼する」理事会でした。
なにも分かってない素人理事会だった経験があります。素人集団だとこんな運営になりがちですよ。


卓上の空論と批判するのは理論で負けたので、負け惜しみですね。
卓上の空論と批判するだけでの方はさようなら。
批判するなら、対案をどうぞ。

[627: 匿名さん]

　おじゃまします
デベ系と独立系なら、絶対にデベ系！
デベ系は親会社の信用を大切にしますからトラブルに発展しないように配慮はするでしょう。
これに対して独立系の全てではないと思いますが、信用なんかより利益第一主義と言えましょう。
独立系に変えるくらいなら、近くの建築設計事務所で相談してみたらいい。役所でもいい。
ライフラインは個別に契約すればいい。気に入らなければ変えればいいことです。
独立系の管理会社と一度契約したら最期、喰らい憑かれて解約は出来ませんよ。

[628: 匿名]

いろんな組合があるんだろうけど、
うちのマンションは、竣工時から、管理会社と設備会社との２つの大きな管理委託契約があり、設備会社が再委託するようなＥＶや植栽やお魚さんが泳いでる水槽維持管理は、専門業者と直契約してます。
それで全然問題ないなぁ。

管理会社一本ってとこは、設備はほぼ再委託なんでしょ？
それは当然ながら管理会社はマージン丸儲けかと。

[629: 匿名さん]

適正マージンなら喜んでお支払いします。
質問，要請などしてもぜんぜん反応してくれない管理会社なので、キット不正があるのだろう。
なんとかしないとね。

[630: 匿名さん]

問題が生じたとき、デベ系だと適切な処理をしてくれる。　
納得できる説明もあるよね。
どー考えても変なレスが多いが、皆さん引っかからないで下さいね。　

[631: 匿名さん]

車検さえ買ったところにおまかせなのに、そんな面倒なことできません。
どうやっているかなんて、いちいち見張れないしね・・・。

[632: 勝ち組]

↑バカは、＊＊＊

世間に遣られっ放し

利用する奴と利用される奴

[633: 匿名さん]

６２９の言う、「適正マージン」って、どのくらいのもの？
時給にしたら、3000円くらいは？（営業経費入れたら）

[634: 匿名]

自主管理だと素人軍団で却っておかしくならないかい。

[635: 匿名]

金がないんだから好きにさせとけ

[636: 匿名さん]

私のマンションは小規模のマンションです。築１０年以上たちました。最近では出入りもすくなくありません。コミニュケーションを図る意味でも一部自主管理をした方がよいのではと考えています。前のスレを読んで参考にもなりました。

[638: 匿名さん]

マンション住人が自立し協力体制が取れる自主管理を目指しましょう！

[639: 匿名さん]

昔は出来たが、最近の５０代の人間の能力では無理です。

[640: 匿名さん]

住民が少なければ、経費の兼ね合いもあるので自主管理もありでは。
小さいマンションでは、管理員がいないところもあるしね。
管理会社をつけるのであれば、最低５０戸以上は必要でしょう。それも管理員はなしで。
財務面だけをみてもらうということになるのでしょう。
大きいマンションでは、絶対管理会社をつけないと無理がきますし、又つけた方がいいでしょう。
大きいマンションは管理会社も手放したくないので、大切にしますしね。

[641: 匿名さん]

管理員も安く済ませるならシルバーセンターに委託。
自主管理もいろいろあって
管理会社の管理運営業務と会計業務以外をビル管理会社に委託する方法もあります。

[642: 匿名さん]

独立＆自力したマンション住人しかできない自主管理など無理難題な話しですよ！
子供達の住人なら委託管理で十分！

[643: 匿名さん]

なんかめんどくさそう。
思いっきり力が入っている人たちばかりじゃないって事
忘れないで欲しい。
他にすることない者ばかりじゃないって
もっと普通でいいんだけど？

[644: 匿名]

確かに、どーでもいい、できればかかわりたくないことだから、カモるほうからすると絶好のチャンス 30年間ぼーとしてると借金まみれのボロマンションってオチになるわけだよな！

[645: 匿名さん]

643
だったらいちいちこのスレに書き込まないでいいですよ。
ここは関心のある方だけで結構。管理運営がめんどくさい人は自主管理どころかマンション住まい自体不向きなんで、とっとと中古の一戸建に移ればいかが。

[646: 匿名さん]

能無し役員と能無し住人だと何もかも全て管理会社任せばかりなら、８９３のようにケツの毛まで抜かれてしまい、マンション住人は質素倹約なぼそぼそ生活になりにけり。

[647: 匿名さん]

１０００世帯以上あるマンションで自主管理をしているマンションがあります。

世帯数が多いと年齢も様々ですし人材も豊富ですから、正義感を持った方やボランティア精神の有る優秀な方が数多く住んでいるからでしょう。

ですから人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

[648: 匿名さん]

>人材豊富な大規模マンションの方が自主管理に向いているのかも知れません。

たしかにそうです。
しかし、誰でもが、無料でする仕事ではありません。
大規模マンションの自主管理で、役員報酬を教えて下さい。おそらく、高額でしょうね。
これは、悪ではなく。良い傾向です。
戸あたりにすると、管理会社に支払うより遥かに低額になります。

管理運営の報酬は月2000円/戸以下が普通です。（国土交通省調べ）
1000戸Ｘ2000円は200万x12月＝2400万になります。
理事長報酬300万にしても割があいますよ。

定年退職してバイトするより理事長していたほうが楽って考え方もあります。

[649: 匿名さん]

会社組織の管理会社の経費と比べては駄目ですね。
年間の理事長報酬が３００万円とは、有り得ないボリボリの泥棒報酬ですわ！
報酬目当てだけで理事長をやりたい能無しばかりが立候補する羽目になり管理業務は衰退して行きます。

[650: 匿名]

>>649
立候補が盛んになれば、より有能な人を選べばいいので歓迎すべきことでしょう。
規模によりますが、理事長報酬300万でも1000戸なら3000円/戸（月額250円）。
それで管理組合としての質が大幅に向上維持されるなら、私は安心料として払えます。

実際、うちの組合は役員12名で年間200万くらいの報酬総額です。

[651: 匿名さん]

>>650
役員報酬は、委任契約ですから無償が基本です。
自主管理がやめられない大きな原因は、役員報酬にあります。
特に会社をリタイアした者にとっては、いい小遣い稼ぎになるのです。
同じ者が長く理事長をやることになり、益々役員手当ても引き上げられる。
自主管理するのであれば、役員手当てを無償にすればいいのですが、それでやれますか。
自主管理の役員は、お金のために役員をするのですか。
自主管理にして、より有能な人材が確保される保証はありません。
その有能な理事長を毎回誰が選ぶのですか。
大きなマンションであればあるほど、人の交流が行き届かないので、誰を選んでいいか判らないのでは。

[652: 匿名さん]

役員報酬は役員の仕事量によるでしょうね。
役員はボランティア精神の意味合いもありますから、出し過ぎるのは大問題です。
しかし組合員が役員報酬以上の仕事をして、組合員が納得しているなら問題ないかも知れません。
１年に１回だけの総会と雑仕事だけの報酬ならトンチンカン住人のマンションです。

また自主管理や委託管理でも、役員の無料報酬は非常に珍しいマンションだと思います。

[653: 匿名さん]

管理会社を安く叩いた方がいい値段でしょうね
何百も貰えば欲が出てずっと続けられるような工作なり争いなりが発生する

[654: 匿名さん]

新しくできているマンションの役員報酬は無償というのが多くなっているのが現実ですよ。
古いマンションほど、役員手当てはあるようです。

[655: 匿名さん]

一度役員手当てをもらえば、もう無償ではやりたくないよね。
元々輪番制なら、貰っても貰わなくても、最終的には同じことなんだけどね。

[656: 理事]

>>654
>新しくできているマンションの役員報酬は無償というのが多くなっているのが現実ですよ。
>古いマンションほど、役員手当てはあるようです。
現実を見て正しいと思い込むと、裏の隠された事実を見逃しますよ。
新しくできたマンションの最初の管理規約を作成したのはだれでしょうか？。
多くは管理会社ですよね。
管理会社にとって役員手当てが高額なのは都合が悪いのに気づきませんか？
報酬が高額だと、善良な方だと、大抵報酬に見合った仕事をしようとしますね。

報酬に見合った仕事⇒管理費、修繕費削減の仕事になりますので
新しくできているマンションの役員報酬は無償同然になるのはわかりますか？

>>650さんのご意見に同意します。
＞しかし組合員が役員報酬以上の仕事をして、組合員が納得しているなら問題ないかも知れません。

＞何百も貰えば欲が出てずっと続けられるような工作なり争いなりが発生する
理事の再任は4年までとか制限を加えれば問題ないのでは？

[657: 匿名さん]

理事の報酬が高ければ、任期は長い方がいいので、規約改正して長期化させますよ。
そして、役員の報酬の値上げも当然やりますよ。
役員報酬の値上げは出席組合員の過半数、つまり４分の１の議決があればとおるのだからね。
理事の仕事は殆ど何もしなくていいから楽なもんだよ。
工事もできるだけ金をかけてやって業者からの謝礼や贈り物をもらえばいいのだし。

[658: 匿名]

>>656
標準規約に報酬のスタンダードが載ってないんだから管理会社は報酬について金額記載できるわけない
言いたい事が実際「ヒトに金渡してそれに見合う仕事しろ」ってことなら自主管理には向かないと思うよ
経費削減なんかは一般会計はサービス減らす意見出し会えば終了
工事が高いならずっと見直しさせるか極論で言えばやらない
…でいいのでは？


金出しておけばやるなんて空論
○００万円出して目立った活動できなかったら？
→誰も理事長やりたがらない
→ダメでも理事長やってもらってるから強く言えない
→理事長好き放題
→○億持ち逃げ
→債権回収やらで組合活動が余計面倒くさくなってみんなバラバラ
…という末路が見えるんだけどなぁ

ちなみに管理組合なり理事会のお仕事は…
「どうやって効果的にお金を使っていくか？」
ではないの？

[659: 匿名さん]

651,652
イメージがわかないなら無理に自主管理を語る必要はありませんよ。
どのくらいの規模のマンションが自主管理に馴染みやすいか、といったこともわからないで語っても頓珍漢なだけです。
役員選出も、規模によって最適な方法が変わりますし、役員がボランティアだの有償だの無償だの、イメージなく語っても時間の無駄です。
そもそも役員がボランティアだと言う時点で失格ですがね。

[660: 匿名さん]

>そもそも役員がボランティアだと言う時点で失格ですがね。

ほうっ、どう失格なのか語ってくれ。

[661: 匿名さん]

＞役員がボランティア

気持ちの問題。
正解も不正解もない。

[662: 匿名さん]

>>658
理事会の仕事がどうやって効果的にお金を使っていくかだって？
管理費等の使いみちは予算で決まっているでしょう。
マンション管理はいかに快適なマンション生活が送れるようにするのかとその継続性です。
現状に満足して、不満もあまりなければ、それを継続することが大切な役割なのです。
理事になったら、何かやらなければならないというのではありません。
住民がマンション管理に関心を持ち、規約・規則違反をしないように共同生活が出来るように
するのが理事の務めです。
だから特殊な能力はなくてもいいのですよ、企業のように利潤をいかに出すとかいうのではないのですから。
役員手当てにしても、必要なら出してもいいのですが、みんなで（輪番制）やるのであれば、どうせ自分の
お金が回っているだけのことなので別に高くする必要はないでしょう。
切れる理事長とかいうのではなく、決められたことを決められたとおりにやる理事長が必要でしょう。

[663: 662]

小修繕をどのように行うかや問題があり文書配布をどのように行うかは理事会が考えるしかないよ
その範囲内で効果的に金を使う
使い道全部が決まってるわけじゃないんだが知らないのかな？

ルール関係については実際やってみればわかるが決められて無いことの方が多いんだがね…

[664: 某理事長]

その予算自体を作成し、それを総会で計る事が理事会の仕事では？
そういった意味では、効率的な予算を作るという意味で、お金の使い道を考えるということになるのではないでしょうか。

まぁ、多くのマンションでは、管理会社に予算自体も作ってもらっているから、理事会で作るという意識がないのかもしれないなって思っています。（私のマンションもそうでした）

でも、そのままだと管理会社のやりやすい予算だけが作られて、管理費はどんどん値上げされていくような気もしますし、本来住民が使って欲しいと思っている所にお金がなかなかかけられないということになるのではないでしょうか。

[665: 匿名さん]

>>663
管理費等は総額が毎年決まっているでしょう。値上げすれば別ですが。
支出にしても、定期点検費や管理委託費（自主点検の場合は必要ないが）清掃費、管理員費、植栽管理費、
ＥＶ遠隔監視費、共用電気料・ガス料・電話料・備品消耗費、役員手当てなど大半は決まっていますよ。
小修繕の額は微々たるもの、それも定期的又は突発的に発生する経費は毎年大体決まっているからね。
だから、６６２が大事といっているのだけど、理解してないようだね。
当然、少ない経費でも、有効活用していくのは当たり前のこと。
修繕積立金の取り崩しは、総会の承認決議が必要だから、日常管理とは関係ないのでレスするのはやめるけど。

[666: 匿名]

ガス代(んなもん支出あるか？)以外見直せる
毎年一緒が当たり前…？
残念ですね

言ってることがマンション住んだことない管理会社の社員みたいだ

[667: 匿名さん]

>>666
わたしのとこのマンションは、集会室の上が宿泊所になっていて、2000円で泊まれるんだよね。
ホテルに泊まらなくていいし、評判がいいよ。ちょっとした料理もできるようになってるし。
あなたのとこは、予算については、使途が予算化されていて、総会の了承はいらないんですか？
あなたのとこのマンションは、いい加減な何でもありの組合なんですね。
お金があるから、勝手に使う方が問題があるでしょう。
予算以外の経費を使う場合（予備費は若干あるだろうが）は総会の普通決議が必要なんですよ。解っていないでしょう。
当然修繕積立金の取り崩しも総会の決議が必要で、勝手に理事会でつかったらだめなんだけど、何でもありの
組合だから、どうでもいいんでしょうね。
ついでにいっとくけど、私はマンションの住民だよ、当然マン管の資格ももってるけど。

[668: 匿名さん]

話がものすごいブレてる～
集会室の話は何？ここで必要？

何にしろ５０万円予算取ったら５０万円使わないといけないわけではない
予算は枠取りでしかなく、計画と変わらない業務が成されて予算よりも安くできればいい。
来期はその結果を基に更に見直す
…とか考えてないんでしょうね

この掲示板でマン管名乗るようじゃあ仕方ない、か…

[669: 匿名さん]

＞この掲示板でマン管名乗るようじゃあ仕方ない、か…
そうですね。
並みのマン管士なら、667のようなレベルの低い発言はしません。

[670: 匿名さん]

>>668
管理組合の予算は余らせることに意義があるんじゃないよ。
管理費があまるんだったら、管理費の値下げをすべきだよ。
さすが解ってないね。
もっとマンション管理の勉強をしようね。

[671: 匿名さん]

>>670
短期的には当然、投資対効果を考えて安くて良い予算執行を目指すが、管理費を下げるには中期的な見通しの上で判断するのですよ。何も分かってないのはあなたです。ちゃんと管理運営の経験をしてから偉そうな発言をしましょうね。

[672: 匿名]

管理費って、ざっくり言うと、同じ管理内容で管理会社交代で３割減、自主管理で５割減って感じじゃないすか 築後どれだけ早く手をつけるかで、その後の修繕積立金の上がり幅が変わってくるんだよね！