マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[573: 理事経験者]

>>566
>それでも月４万くらいして
多くの管理組合はこの月4万以上の相場価格にするのに苦労していると思われる。

[574: 水戸黄門]

＞＞572
私も二万円以下でも十分な気がする。

まだ人が来て点検するならまだ良いけど最近のエレベーターは、センターのパソコンと接続されてて3ケ月に一度しか現場点検に来ないからもっともっと安くできると思う

＞＞571
？

＞＞570
自分が役員理事になりバリバリ働けば良いと思いますよ

[575: 匿名さん]

エレベータ保守については、結論としてコスト重視でいくなら築浅の段階では、独立系のpog契約で月額２万円台の契約ができていれば理事会として合格点といったとこなんでしょう。一方、より保守的なスタンスなら月額４万前後で製造メーカー系のフルメンテ契約といったところでしょうか。
いずれにしても管理組合には毎回、点険報告書がでてきているわけですから、毎回、コピーしたかのように同じ報告書がでてきているようであれば、作業内容等、ちょっと確認してみてこの価格設定おかしいんじゃないって感じの指摘ぐらいはしてもいいんじゃないでしょうかね。

[576: 匿名さん]

>>575

２万とか４万てどう言う仕様のエレベーター？

エレベータの形式や大きさ、速度、着床階数、各種管制の装備数で違ってくるんだから、そう言う金額を出すなら仕様も出しましょう。何の参考にも成らん。


報告書のどう言う点を見て作業内容が価格に合わないと思うのか是非ご教授ください。

[577: 匿名さん]

エレベーター保守会社を下請けって言っている人が居るけど三菱ビルテクノとか日立ビルサービスは下請けじゃなくて保守を専門にやっている子会社って言うんじゃないの。こう言った会社は、下請けなんかには出さないよ。

[578: 匿名さん]

日立ビルサービスじゃなくて日立ビルシステムでした。

[579: 匿名さん]

>>577
揚げ足とるつもりはないけど、
下請け
管理会社の委託項目にエレベーター保守があり、管理会社と委託契約しているなら、
管理会社→エレベーター保守会社
エレベーター保守会社は管理会社の下請けですよ。

管理会社（デベロッパー）→管理会社（独立系）→エレベーター保守も存在しますよ。

親会社も子会社も仕事を請ければ、これは下請けですよ。

[580: 匿名さん]

独立系は大分淘汰されましたが、今残っている所は火の車ですから気を付けましょう。

[581: 匿名]

>>579

管理会社は、何時からメーカーになったのか。

536-538参照。

[582: 匿名さん]

＞＞５８０さん
独立系は資本投下が掛からないだろうが、デベロッパーも管理会社を選ぶ時代になったからね。

[583: 匿名さん]

>>581
下請けと、企業の成り立ちをごっちゃにしていますよ。

管理会社と契約の場合
①管理会社→②ビル管理会社→③エレベータのメーカー→④保守点検業者→⑤保守点検業者

どこの部分で直接契約するかで、かなり値段が変わってきますよ。

[584: 匿名]

賢い管理組合なら、ＥＶなどは直契約になってるよ。
設備保守契約について、わざわざ管理会社と契約するメリットはない。
※賢いというか、普通に多いと思うけど。

[585: 匿名さん]

>賢い管理組合なら、ＥＶなどは直契約になってるよ。

そう。フリーパスだからメーカーは泣いて喜ぶね。

[586: 匿名さん]

>>583
で１と４や５が契約するの？　学生？

[587: 匿名さん]

メーカーが泣いて喜ぶ？何かと間に入ってもらうことで
直契約より交渉事は楽。
ある程度管理会社が壁になってくれるしね。

知ったかはやめて頂きたい。

メーカー系なら直接でもいいと思うが、
独立系は管理会社を間に挟むべき。
有事の際に独立系は逃げるから、管理会社が元請なら
逃げられる心配はない。（元請が責任取るという意味で）

[588: 匿名さん]

>>583

そのチャートのエレベーターメーカーは、三菱・日立・東芝をはじめとするその他メーカーに当てはまるのでしょうか？

[589: 匿名さん]

いろいろとごまかそうとゴチャゴチャ言ってるけど、やっぱりポイントはカネを払う管理組合と実際に作業をやる保守会社の間になにもしない業者が何社入って無駄なコストが発生しているかと、実際に現場に何人きて何時間作業しているかだけが重要な要素だね。
直接独立系にpog契約すると、メンテナンス日に２人きて３時間、10階建てのエレベータをチェックして、月額29800円でやってくれるわけだから、冷静に考えてみれば、このぐらいが当然の相場水準だよね。
これでも時給換算すれば5000円だし、会社が2500円とっても、本人には2500円残るわけだからね。
最悪なのは、一回の作業で10万とられてて、時給換算すると17000円になってて、本人2500円、会社2500、何もしない会社①4000円、なにもしない会社②4000円、なにもしない会社③4000円のパターンじゃないかな。

[590: 匿名]

経営と常識の本を沢山読んだ方がいいよ

[591: 匿名さん]

半日二人で３万円だと会社は、成り立ちませんよ
日当払ったら終わり

車の経費/部品代金が出てきません

一日三件しか作業できないのでその会社は、倒産してしまいます。

点検を二時間に押さえ地区ごとに効率よく回っても飛び入り修理が発生しますからね

三万円って事は、ないでしよう

他業種ですがありえない価格です。

その会社に任せておいたら必ず事故おきますね
部品代出ないから誤魔化し誤魔化し使用する事になるからね

[592: 匿名さん]

単身の引越だったら最近は３時間で15000円でやってくれるよ。それができない会社はコスト削減が足らないか、淘汰されていく運命なのかのどちらかなんじゃないかな。
いずれにしても独立系pog契約なら２万円台が存在するのは事実ですから！

[593: 匿名さん]

メーカー系フルで45000円で12基契約してる理事長です。

個人的には管理会社をかます独立系スポットで十分だと思うけどね。
新築だし使用頻度も低いんだし。

理事会では否決されました。
どうしてもってまで優先順位は高くないから引き下がりました。

[594: 匿名さん]

メーカ系なら、遠隔監視というなの必殺技を持っていますので、
なおさら安くできます。

>>588
>そのチャートのエレベーターメーカーは、三菱・日立・東芝をはじめとするその他メーカーに当てはまるのでしょうか？

エレベーターに限らずすべての保守点検に当てはまります。
委託している管理会社によって②がなかったり、③がなかったり多少差がありますが、概ねこんな感じです。
下請けの下流と直契約すると安くなるのは常識ですが、保証の担保があることとは別の問題です。

[595: 理事経験者]

>>593
メーカー系フルで45000円なら妥当の価格ですね。
新築なら、おそらくメーカーはメンテ費を期待してやすくエレベーターを設置していることが予想できます。
戦略として独立系に変更するのではなく、
独立系に変更する可能性があるとメーカー系に交渉して値下げさせるのがいいかも
この交渉時に、メーカー直契約にするなどすれば、
管理会社の中間マージン分の削減は可能でしょう

[596: 匿名さん]

＞＞593
＞＞メーカー系フルで45000円で12基契約？
一基45000円？
12基４５０００円？一基3750円ですか？
何かの間違いですか？

12基を何時間掛かって点検されるのでしょうか？

書類だけなら可能だろうけど

[597: 匿名さん]

>>594
「当社独自のルートで中間マージンをカットしましたあ」て通販に飛びつくタイプ？

[598: 買い換え検討中]

フルメンテとＰＯＧどちらで契約がＧｏｏｄですかね？

ＰＯＧで最初契約するとフルメンテに切り替えできないそうですね

更新が迫っているのでよろしくお願いします。

[599: 匿名]

>>596
普通に「一基あたり45000円」と考えるのが常識かと。

[600: 管理会社勤務]

皆さん、管理会社（当然もぐりは別。登録業者）は適正化法に縛られているので、基本的に悪事はできない。（法律違反というところでだけど。）自主管理には適正化法は適応されない。その分だけ非常に危険が潜んでいる。自主管理だから横領が無いとは言えない。むしろやる気になれば簡単。自主管理だからといってマージンが無いとは言えない。理事長に入っているケースを実際に知っている。
これは、法令で縛っていない分分かりにくいし、分かった場合、管理会社（大手）なら補填されると思うが、個人ならと立派ぐれる危険性が大きい。管理会社の利益は間違いなく安くなるものの、その対価のリスクは拡大する。どっちをとるかの問題。実際、理事長が横領した場合は修羅場ですよ。最悪のケースを経験しました。

[601: 匿名さん]

私は工事会社から３％程度（この業界では常識）のリベートを頂いてますが
きちんと管理費会計に入れてますよ。

リベートの事実だけで誤解なきよう。

[602: 匿名さん]

そうですね。そういったやり方が最も公正かもしれませんね。うちのマンションでも１区分所有者の知り合いの保険代理店に年間保険料100万以上の高額な火災保険を流してる輩がいるのですが、こういった問題も代理店手数料分を管理費会計にもどしてもらえば、特にカネの流れ上は問題なしですね。

[603: 匿名さん]

>>594

だとすると、三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが、出す下請けと言うのはどう言う会社なのでしょう。
他のメーカーも自社に保守部門を持っていますが、どう言う会社に出すのでしょう。

遠隔監視ってどう言う内容を監視しているのですか？警報がメイン？
質問ばかりですみません。

[604: 匿名さん]

>三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが出す下請け
当たり前だが、エリベーター保守会社です。
自社に保守部門を持っている場合は下請けには出しませんが、状況に応じて他社に下請けにだします。
一度、「下請け」を辞書で調べてみることをお勧めします。

＞遠隔監視ってどう言う内容を監視しているのですか？警報がメイン？
エリベーター、遠隔監視で検索した結果を教えて下さい。

[605: 匿名さん]

>>604

>状況に応じて他社に下請けにだします。

例えばマンションではないですが、同一敷地内のある棟は三菱ある棟は日立のエレベーターが入っていて日立が受注して三菱に下請けに出すと言うような場合を言っているのでしょうか。だとしたら、当たり前のことなのですが。

マンションの場合で請け負った保守会社が下請けに出すケースを知りたいのです。

メーカーなら、シンドラーですら自前で保守しますから。三菱や日立、東芝に限らずメーカーはまず出さないと思うのですが保守部門を持っていないメーカーと言うのはどこの事なのでしょうか。

保守部門を持っていないメーカーなんてあるのでしょうか？

下請けに出せば安くなる･･･どこの下請けに出すのでしょうか？エレベーターメーカーが、出す下請けを教えてください。三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが、出す下請けとはどこの事ですか？

どう言う関係の保守会社かと聞いたほうが良いのでしょうか。

[606: 匿名さん]

親切だから教えてあげるね。
三菱ビルテクノの関連会社は以下の通り、HPより、日立ビルシステムズは自分で調べてね。
http://www.meltec.co.jp/corp_inf/gaiyou/index.html
株式会社 菱サ・ビルウェア
メルテック・ビジネス株式会社
トーコービルシステム株式会社
北海道ビルウェア株式会社
東北ビルウェア株式会社
北陸ビルウェア株式会社
中国ビルウェア株式会社
四国ビルウェア株式会社
九州ビルウェア株式会社
関越メルテック株式会社
東関東メルテック株式会社
東日本メルテック株式会社
東京メルテック株式会社
横浜メルテック株式会社
中部メルテック株式会社
関西メルテック株式会社
近畿メルテック株式会社
西九州ビルシステム株式会社
東京メルテック空調株式会社
高菱空調システム株式会社
大阪メルテック空調株式会社
沖縄菱電ビルシステム株式会社

この関連会社が管理組合と直接契約できるかどうかは知りません。
わかりましたか？

[607: 理事経験者]

住民はあまり気づいていませんが・・・。
植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると
毎年違う業者が作業に来ていたりします。
作業時は管理会社のゼッケンなどを着用しているので気づきにくいですが・・・。
管理会社による下請の変更ですね。
元請（管理会社）は自由に下請を選べますね。

＞マンションの場合で請け負った保守会社が下請けに出すケースを知りたいのです。
保守会社（ビル管理会社）なら、三菱、日立、東芝と取引があればそのまま下請にだします。
保守会社（三菱）で日立の仕事が出来なければ日立の保守は断ってきます。

下請（け）
ある人や会社などが引き受けた仕事の全部または一部を、さらに引き受けてすること。また、その人。下請負。

[608: 匿名さん]

＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると毎年違う業者が作業に来ていたりします
貴方の団体は大人の団体ですか。日本語が読めますか。

[609: 理事経験者]

行間が読めない方がいるので修正します。
＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると毎年違う業者が作業に来ていたりします。
植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると、毎年違う『下請業者』が作業に来ていたりします。
管理会社に業務を委託すると、管理会社のワッペンやゼッケンを付けた下請業者が作業にきますが、
その下請業者に挨拶すると、名刺は下請の業者名になっています。●●管理会社様から依頼されて作業していますと・・・。
この下請の業者が毎回違う業者になっていたりします。

[610: 匿名さん]

確かに、植栽にしても、消防点検にしても、配管清掃にしてもネットで探せばいくらでも業者はあるわけだし、特段、特定の業者だけが何か付加価値のある業務を行ってることもないんだから、最初の１回だけめんどくさいけど直接ガイダンスをして業務をやってもらえれば、あとは毎年、おんなじことをおんなじ料金でやってもらって報告書をあげてもらうだけなんだよね。
そうすることで、中間マージンとして抜かれているカネを修繕積立金へプールしておけば、それだけ資産保全に役だつってことですね。

[611: 匿名さん]

＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると、毎年違う『下請業者』が作業に来ていたりします。

管理委託契約の不備を現象面をあげつらってどうするの？
いやなら、いつでも契約内容の変更はできるのよ。

[612: 匿名さん]

>>606

親切にどうも。

そこに載っている会社と契約は可能だと思いますが、グループ企業のしかもビルメンと契約してもやってくるエレベーター保守会社は三菱ビルテクノだったりして、下請けと直接契約しても安く成るとは思えません。一体、どう言う下請けと契約すると安く出来るのでしょうね。


>>607

605で言っているのは、ビルメンの事ではないです。ビルメンが、エレベーターメーカー系保守会社にメンテを出すのは当たり前なので。エレベーター保守会社が、どこのエレベーター保守会社に下請けに出すんだと言う話です。

設備保守と同様にエレベーター保守もエレベーター保守会社の下請けに出した方が安く成るそうなのでそう言う会社が実在するなら知りたかっただけです。

[613: 匿名さん]

安さの秘密は中間マージンをカットしました。　怪しい業者のお約束ｗ

[614: 理事経験者]

>>612
情報が少なく、エレベーターメーカーとのしがらみがあるので、
おそらく、一番下の下請と直接契約は難しいよ。

エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

ヒント：中間マージンをカットすればいいだけ。

[615: 匿名さん]

>>614

情報が少ないんじゃなくてメーカー系の下請け何て存在しないと言う事ですよ。だから、

>エレベーターメーカー系保守会社で、
安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。

何て言う事を言うわけ。独立系と直接契約しろとでも言いたいのでしょう。
リモートメンテが無いからパスです。

[616: 理事経験者]

>>615
さっきから、独立系と契約するとは一言も記載していませんよ。

>エレベーターメーカー系保守会社で、
>安く契約と考えるのではなく、適正な契約金額（平均的な価格）にするのは簡単ですよ。
簡単は修正します。企業との交渉経験がない方は難しいですね。

削減額は少ないがもっとも簡単な方法の一つは、
管理会社との契約をやめてエレベーターメーカー系保守会社と直接契約する。
多くの管理組合が実施している方法です。

すでに、エレベーターメーカー系保守会社と直接契約しているのなら
さらに一工夫必要です。
この方法はここには記載できませんが、このスレをすべて読むとヒントが多くありますよ。

[617: 匿名さん]

自分の事は自分で考えましょう。

[618: 匿名さん]

>>616
直接契約するなら、デベ系の方が安心なのでは。
それぐらいの値下げで十分でしょう。

[619: 匿名さん]

ハンドル理事経験者 の人って、本当に理事経験者なの？　書き込みを読む限りそうは見えないけど。

[620: 匿名さん]

エレベーターの保守点検はメーカー系にするのがいいでしょうね。
ただ、管理会社を通さないで直接契約すれば安くはなるでしょうが。

[621: 入居済み住民さん]

>>619
このコメントはよくない。慎みなさい。

デベの新築MCは、デベ系管理会社が中間マージンを多く取っていると考えられる。
２年くらいかけて、元請の契約を
管理会社→直接契約→管理会社
にするとあら不思議、安くなります。
（契約切替時に値引き交渉は必須。）

[622: 匿名さん]

ようするに直接契約するだけでしょ。
どこでもやってるじゃん。