マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[533: 匿名さん]

>いざという時には、メーカー系に要請しなければならないでしょう。

いや、メーカー系は独立系が安い管理で劣化させた現象の繕い等することはありません。
もう取り返しのつかない現状と様変わりしてしまっているのです。

[534: 匿名]

よく、そこまで言い切りますなぁ 寡占者の強みだね
昔のやなせみたいだね！

[535: 匿名さん]

やっぱり金を惜しんではいけませんね。
安心料は保険と同じようなものだからね。

[536: 匿名さん]

保守管理をメーカーの社員が行っていると思ったら、実際は下請け孫請け曾孫請けにやらせてる可能性も大でしょう！

知らぬが仏は、いつの世も、メーカーの餌食で思う壷かもね（笑）

[537: 匿名さん]

メーカーに頼んでも下請けが動くんだよ

下請けの直電聞いておくのが一番

気に要ればそこに直に頼めばＯＫ

[538: 匿名さん]

メーカーに保守を依頼した場合、子会社・孫会社が保守を行う場合がありますが
責任はメーカーに有り、迅速に対応すると思います。

製造会社と点検会社が別の場合もあります。
例）三○電機製エレベータ
　　　製造は三○電機
　　　点検は子会社の三○電機ビルテクノ

[539: 匿名さん]

所詮、独立系はその名の通り、天涯孤独なことは確かだね。
私物なら一か八か掛けるのも良いが、共有財産の管理をいい加減な業者に任せる程、管理組合は困っていないよ。

[540: 匿名]

エレベーター保守だけはケチらないのが良い。

エレベーターの扉が開いたら、そこは…

シンドラー！

[541: 匿名さん]

いやいやトラブルが起きましてもメーカーは冠なだけで、下請け孫請け曾孫請けが無料でやるだけです！

それなら同じ保守管理内容で、きちんと保険に入っている下請け孫請け曾孫請け業者に直接やらせる方が賢明です！

公共工事や大規模修繕工事を、大手ゼネコンが発注して、下請け孫請け曾孫請けに丸投げして、搾取しているのと同じですから。

そのようにブローカーの搾取の無いエレベーターの保守管理であるなら、当然に保守管理費は半額未満になりますね。

[542: 匿名さん]

経済の悪化で独立系は潰れて、後がまを探すのに苦労しました。
目先の安さにダマされ、先を見る事をしなかった組合が悪かった。

[543: マンション住民さん]

メーカー系が他メーカーの保守をやってくれれば値段は下がるのにね。
車の車検みたいに。

[544: 匿名]

エレベーター保守の技術者は人手不足です。

高度な技術が必要なエレベーター保守は、なかなか人材が育たない。

[545: 匿名さん]

>>543
保守点検で利益出てるから安くならないと思う

新築物件なんて入札価格10円ですからね～

エレベーターや自動ドアなんて皆　保守点検こみでの契約

[546: 匿名さん]

>>545
工事の契約はゼネコン
保守の契約は管理組合でしょ。　何を勘違いしてるの？

[547: 匿名さん]

三〇が下請け（系列）に出しているのは、ほんとの話ですが
系列だから、メーカーブランドはかなり意識してやっていると感じます。
独立系と違い、技術情報や部品供給がちゃんとしていますから
以前どなたかが言っていた、情報端末を接続して通常保守を
やっていましたよ。
所詮系列と、それ以外の怪しい独立系とは、その辺が違うようですが
現在メーカー系にて保守を契約されている方は、点検時に見てみると判りますよ
事前に掲示板にて案内が貼ってありますから
1階ホールで見てみると納得できると思いますけど。
あと、何かあったときはメーカー系に頼ると簡単に言ってましたが
独立系になったとたん、メーカーへの連絡回線つながっていませんけど
どーすんの？

[548: 匿名さん]

>>546
管理組合とセット契約に決まってるじゃない

新築工事で管理組合どこが？なんて話は、無い

最初から自主管理って話もない気がするが・・。

[549: 匿名さん]

>>543
エレベーター保守料金が発生するのは３年目からだよ。
よほど売れ残らない限りその頃には管理組合が動き出すでしょ。

[550: 理事経験者]

＞新築物件なんて入札価格10円ですからね～
逆手にとって値引き交渉。
独立系に変えられると、大損なので損益ぎりぎりでも契約してもらったほうがよい。
新築時ほど効果大。

[551: 匿名さん]

>>550
メーカー系は僅かしか引かないよ。　本当に理事経験者？

[552: 物件比較中さん]

>>549
本当ですか？
うちのＭＣは、そろそろ取り換え時なんですがその場合でも３年は、保守点検料発生しないんですか？

メモメモ

ありがとうございます。交渉します。

＞＞よほど売れ残らない限りその頃には管理組合が動き出すでしょ。

管理組合自体は、すぐ起動してると思いますが意味合いが分かりづらいので説明補足頂けますか？

[553: 匿名さん]

＞メーカー系は僅かしか引かないよ。　本当に理事経験者？

エレベーターをケチるなんて可愛そうね。

[554: 匿名さん]

けちるって～

こういう事って業者からの言い値で通る話だったから値切るなんて話は、昔は、無かった事かも知れませんね

[555: 理事経験者]

>>551
あなたの交渉が下手なだけだよ。
もしくはすでに十分安い金額かも？
例えば、ただ単に安くして下さいと言っても付き合い程度で少し安くする程度だよ。

>>550
背景を良く理解すると、値引き交渉は十分できます。
敵は百戦練磨の達人、電気店での値引きの様には簡単にいきませんよ。

頑張って下さい。

[556: マンション住民さん]

本当に理事経験者なら具体的に書いてくださいね。
メーカー系メンテ費の大幅値引き、にわかには信じられませんから。

[557: 匿名さん]

仮定の話は無視する事よ。

[558: 匿名さん]

新規物件で、エレベーターの保守料は、
３ヶ月は、アフターで無料。
３年間とは、何処から出てきたの？

[559: 匿名さん]

すまん！知らなくて嘘書いてしまった。
うちのマンション管理費に余裕がないもんだから。

[560: 匿名さん]

>>558
メーカー保証は２年じゃない？　
３年目から保守契約を結ぶ。

メーカーによって違うのかなあ。

[561: 理事経験者]

>>556
具体的な事例を挙げての値引き交渉はここではさらせませんが、少しヒントを
①MSの規模を理解する。
　理由：XXXXほど有利
②相場を知る。
③同業他社と競合させる。
　理由：XXXX
④交渉相手に論理的な値引きの理由を作ってあげる。
　理由：XXXX

④が一番大事ですよ。
　管理組合が安くしてと言ってきた⇒論理的ではないので付き合い程度に少し安くなる。
　管理組合がXXXと交渉してきた。⇒論理を覆せないので大幅に安くなる。

頑張れ・・・・。

[562: 匿名さん]

>>561

＞③同業他社と競合させる。
＞　理由：XXXX

メーカー系で同業他社？？？
あなた本当に理事経験者？？

大規模、建設統計、相見積、イシューマトリックス法とか
いまさら会社の新入社員教育じゃあるまいし

[563: 匿名]

>>562
私、ＥＶには疎い、シロートな理事経験者ですが、メーカー系・・この「系」というのがポイントで、通常「メーカーが直接保守担当」っというのは稀です。
メーカー直系の保守会社又はメーカーと正規に契約しているメンテナンス会社があると思います。
561さんはそういう意味での「系」を使っているのかと。

メーカー系のほうが部品供給は早い感じですが、なぜか直系のほうが部品代は高く付きますね。

[564: 匿名さん]

>>563
エレベーターメーカー代理店には管轄がありますので競合はできません。
また通常フルメンテ契約にしますので部品代という問題も発生しません。

[565: 理事経験者]

ヒント
>>550
交渉しましょう。
相手はこのような交渉に慣れています。
交渉の結果少しの値引きでも悲観しなくてもいいですよ。
あなたのMSが小規模で相手にされないような物件ならあきらめて下さいね。

[566: 匿名さん]

エレベーターのメーカー保証は１年だけど大抵デベやゼネコン側の配慮で２年になってるよね。
その後10年くらいはメーカー紹介の管理会社ならスポットとほぼ同じ料金でフルメンテ契約ができる。
まあ延長保証みたいなイメージ

それでも月４万くらいして
そこからどれだけカットできるかでどこの管理組合も苦労してるんだよね。

無知な組合員が安易に突っ込んでくるけど
流れを知らないから困る。

[567: 匿名さん]

続き

無知な組合員は、交渉すれば安くなる・大規模なら安くなる・プレゼン能力がどうたら・・・・
と好き勝手に思いつきで言い出すから
大変だよ。

最低限調べて物を言えと。

理事長の愚痴でした。

[568: 匿名さん]

貧乏人はマンションは無理だよ。

[569: 匿名さん]

>>566
何階建ての話ですか？
相場月４万位って話

うちは、７階建てで５万円くらい（フルメンテ）です。
毎月なので年間６０万だから管理費を結構占めてますね

交渉の必要ありですかね～

一般相場も解らないし別業者ってことは、独立系？なので黙って支払い続けてるという現状です。

＞＞貧乏人はマンションは無理だよ。

一戸建ては、更に無理でしょ
賃貸ＭＣに住め！なら理解できるがそんな事書き込む事体変ですよ

[570: 匿名]

進歩のないバカ役員や住民は、エレベーター保守管理費の値引き交渉すらしませんし出来ません。

当たり前ですが値段交渉すればメーカー系でも必ず安くなります。

[571: 匿名さん]

＞当たり前ですが値段交渉すればメーカー系でも必ず安くなります。

余程暮らしに困っているのね。

[572: 匿名]

２人きて二時間エレベーター止めて、中みて帰るだけだからホントは19800円でも十分、利はとれてるからね！

[573: 理事経験者]

>>566
>それでも月４万くらいして
多くの管理組合はこの月4万以上の相場価格にするのに苦労していると思われる。

[574: 水戸黄門]

＞＞572
私も二万円以下でも十分な気がする。

まだ人が来て点検するならまだ良いけど最近のエレベーターは、センターのパソコンと接続されてて3ケ月に一度しか現場点検に来ないからもっともっと安くできると思う

＞＞571
？

＞＞570
自分が役員理事になりバリバリ働けば良いと思いますよ

[575: 匿名さん]

エレベータ保守については、結論としてコスト重視でいくなら築浅の段階では、独立系のpog契約で月額２万円台の契約ができていれば理事会として合格点といったとこなんでしょう。一方、より保守的なスタンスなら月額４万前後で製造メーカー系のフルメンテ契約といったところでしょうか。
いずれにしても管理組合には毎回、点険報告書がでてきているわけですから、毎回、コピーしたかのように同じ報告書がでてきているようであれば、作業内容等、ちょっと確認してみてこの価格設定おかしいんじゃないって感じの指摘ぐらいはしてもいいんじゃないでしょうかね。

[576: 匿名さん]

>>575

２万とか４万てどう言う仕様のエレベーター？

エレベータの形式や大きさ、速度、着床階数、各種管制の装備数で違ってくるんだから、そう言う金額を出すなら仕様も出しましょう。何の参考にも成らん。


報告書のどう言う点を見て作業内容が価格に合わないと思うのか是非ご教授ください。

[577: 匿名さん]

エレベーター保守会社を下請けって言っている人が居るけど三菱ビルテクノとか日立ビルサービスは下請けじゃなくて保守を専門にやっている子会社って言うんじゃないの。こう言った会社は、下請けなんかには出さないよ。

[578: 匿名さん]

日立ビルサービスじゃなくて日立ビルシステムでした。

[579: 匿名さん]

>>577
揚げ足とるつもりはないけど、
下請け
管理会社の委託項目にエレベーター保守があり、管理会社と委託契約しているなら、
管理会社→エレベーター保守会社
エレベーター保守会社は管理会社の下請けですよ。

管理会社（デベロッパー）→管理会社（独立系）→エレベーター保守も存在しますよ。

親会社も子会社も仕事を請ければ、これは下請けですよ。

[580: 匿名さん]

独立系は大分淘汰されましたが、今残っている所は火の車ですから気を付けましょう。

[581: 匿名]

>>579

管理会社は、何時からメーカーになったのか。

536-538参照。

[582: 匿名さん]

＞＞５８０さん
独立系は資本投下が掛からないだろうが、デベロッパーも管理会社を選ぶ時代になったからね。