マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[473: 必殺仕置き人]

469>>
いくら掲示板とはいえ相当酷い書き込みですな～

貴方の近辺で起きた鬱憤かわかりませんが・・。

すべてが気に要らない様が感じられます。

実世界にて関わり遭わない事を祈ります。

[474: 匿名さん]

しかし何を言おうが事実無根ではなく、全て事実の事象ですから仕方ありません。

役員時代に見積りの話しになりましたら、全然知らない頼んでもいない業者から、教えてもいない私の電話番号に勝手に群がって来ましたから。

[475: 匿名さん]

実際に現場で動いてくれる職人さんの日当と材料費を原価とすると、間に何もしない管理会社やデベが入ることにより原価の３倍以上の見積もりがでてくるようなことは日常茶飯事ですから、うかうかしていると脇の甘い管理組合がとんでもなく高い価格設定で大規模修繕工事を発注してしまうということを469さんは言いたいだけでしょう（そうしたシロートがよくわかっていないことにつけこんでやりたいほーだいの工事受注をしていることに対し、あーいったきつい憎しみを込めた表現してるだけのことかと思いますがね）
いずれにしても、本当にかかっているコストに対して、せいぜい50%程度のマージンで工事が発注されるようしっかりと理事会や管理組合で監視していくことが大事ですし、20%程度のマージンに抑えたいのであれば、直接、工事業者とやりとりして自主管理の形態で大規模修繕をまわしていけばいいのではないでしょうか（さすがに自主管理でやるのであれば、建築関係かデベ勤務経験者ぐらいはいないと実際には難しいでしょうがね）

[476: マンション住民さん]

>>475
建築関係者ですが、
ただ働きさせるのですか？

[477: 匿名さん]

地元に長く住んでる人たちにどの業者が良いか聞いてみれば、教えてくれる。
大手、中堅業者らと見積もりしてもらい、ついでにマンション住民の注意点など何でも聞くこと。
地元、大手、中堅いずれにしてもやって貰うのだから、疑心暗鬼になっても良くないよ。
皆でよく相談し、見積書は臨時総会でも開いて多くの人の前で公開する。
見積もり業者も誰でも自由に秘密で取れば良い。情報が漏れて業者同士の談合は防げる。

[478: 匿名さん]

インターネットの時代で相見積もりが祖安くなったので、どろどろした胡散臭さは全くなりました。

[479: ４７６]

しつこいようですが、どうして私がただ働きしなきゃならないんでしょうか？

[480: 匿名さん]

>>477
何故業者を公募にしないのですか。
そして、同じ仕様で見積りを提出してもらい、大規模修繕委員会が各社ごとにヒアリングを行い、
総合評価方式で評価を行い一番点数の高い業者を選べば、適正業者が選べますし、何の心配もなくなりますよ。
入札評価の計算方法は簡単ですし、素人でも誰でもできます。
要はこの総合評価方式をやろうとする意識があるかないかだと思います。
私も全くの素人ですが、今回行いました大規模修繕工事では、この方法を取り入れ実施しました。
公共工事における総合評価方式活用ガイドラインで検索すれば、評価項目が出てきますので、それで
やっていけば簡単にできます。
そうすれば、誰の紹介だろうが何の問題もありません。

[481: 匿名さん]

>>480
プレーヤー選定はうちの場合（総合商社）は７％（税務署も認めている。）の委託費を頂くことにしていますがすべてご自身でおやりになったのでしょうか？にわかには信じられませんが・・・・。現地オリジネーター教育も場合も約半年かかるプログラムと認識してますので。

[482: 匿名さん]

消防設備点険にしても、排水管清掃にしても、給水設備点険にしても、エレベータ点険にしても、結局は業者の担当者がマンションにきて数時間作業をするに過ぎないわけですから、100戸程度のマンションであれば時給3000円で考えても１日あたり3万円程度が実際にかかるコストとしては上限。つまり丸3日かかる作業であれば9万円がいいところ。言い換えれば、作業を行う業者に密着し、いったい何の作業をどれだけの時間をかけてやっているのかをチェックし、無駄な作業時間をカットしてもらい、必要十分な作業時間を確定すれば、おのずと本当にかかるコストは管理組合で把握が可能になると。あとはgoogle で「消防設備点険」「給水設備点険」等で検索し、広告を出してる業者を数社あたれば、まともな作業を適正価格でやってくれる業者は簡単にみつかります。
こんな感じで進めれば、極端なはなし、自主管理であってもちゃんとした業者にちゃんとした建物設備管理をしてもらう段取りは十分可能ということになるでしょう。
あとはダメ押しで、自主管理を実践している管理組合の理事会どうしで情報交換のミーティングでもやれば、より一層の効率改善が図れるんじゃないでしょうーかね。
いずれにしても、最大のポイントは現場で何の作業をどれだけの時間かけてやってるかを把握することがすべてですよね。そんなに複雑なことをやってるわけじゃないわけだから、しっかり見て把握すれば、そこに答えがあると！

[483: マンション住民さん]

であなたがやってくれるの？？？

[484: 匿名さん]

何でも人工計算でやれってか？
あんたむちゃ言うね～
1人工3万円って。それが上限って言うんなら、作業に結果を求めなさんなよ。

[485: 匿名さん]

>>483
問題はそこだよな。
言うだけなら俺だって１０はアイデアがある。

実行できないから口にしない。
大人の責任ってそういうもの。

[486: 匿名さん]

>>482
打ち合わせに営業マンを１回呼んだだけでも１万とかコストになってるんじゃない？

[487: 匿名さん]

リフォームで言えば、クロス張替えでもフローリング張替えでも１人工２万でええ仕事してくれるぜ！

[488: 匿名さん]

１部屋２万の売上なら、そのまま手取りになるけど、
100部屋200万の売上になると、許認可・保険・安全・衛生・税金・雇用・営業・総務・教育・仮設・金利・引当・、、、と間接費が色々かかってくるんだよな。

[489: 匿名さん]

んじゃ10人ぐらいでやってる大手から独立した点険業者を使えば、１人工２万で消防点険や給水設備点険やってもらえるってことなんすね。

[490: 匿名さん]

創作劇でした。

[491: 匿名]

今のご時世は１人工２万円は出し過ぎです。

３万なら超の付くボッタクリ人工です。

公共事業でしたら、どこでも最高に出して人工は１．７万円の世界ですからね！

[492: 匿名さん]

>>482

ズバリおっしゃる通りです！
このような世間を知っている優秀な方が役員でありましたら、マンション住人は何も心配せず、全て安心して、管理会社から自主管理に移行出来ますね♪

[493: マンション住民さん]

>>482が頑張るほど
管理会社の重要性が再認識されますねえ。

普通の人はこんなことできないもん。
あなたですら口だけで実行できてないんだっけ（笑）

じつは管理会社の工作員？
自滅してますよ。

[494: 匿名さん]

エレベーターの保守管理費の話題が出ましたので提案します。

だいたいがエレベーターの保守管理は３大メーカーが占めています。
日立、東芝、三菱ですかね、談合で話題になったこともありましたか！

１ヶ月１回の保守管理点検と言いましても１日仕事ではなく、ほんの数時間の仕事です。
ですからこの費用は同じ保守管理内容でも大分削減できる項目です。

先日のように賢明な方の計算のように、人工と材料と利益を含めても３万円と考えるなら、
エレベーター２基あるなら、２基×３万×１年間(１２)＝７２万円になります。

色々なオプション(フルサポート等)が付随してますから、必要な物と不要な物を選別して下さい。
当たり前の話しですがマンション住人の安全第一を一番に考えて交渉します！
経費削減で危険が伴っては全く無意味ですから！

我がマンションもそのように実施して、条件が前より増して良くなったにも関わらず、エレベーターの保守管理費は半額以下になりました♪万歳♪

[495: 匿名さん]

↑書き漏れましたが、管理会社を通さず、管理組合とエレベーター保守管理会社が直接に交渉し契約しました♪

[496: 匿名さん]

エレベーターの直接契約はどこもやってるけど
メーカー系を使う限りフルサポートかスポトットの２択しかないと思うけど。


不要なものって具体的にナンですか？

[497: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、新築後まもないマンションで毎月毎月、数万かけて新しいエレベータを点検する必要ってあるんですか。
新しいエレベータがそう簡単に不具合を起こすとは考えにくいし、それこそ３ヶ月に一度ぐらいの点検で一回あたり３万ぐらいに抑えてもらって年間１２万ぐらいで１００戸ぐらいのマンションのエレベータ点検をしてもらえないんですかね。
そもそも、そんなに頻度高く点検しないといけないような不安定は機械を納品しているとしたら、そちらの方が問題のような気もするのですがね。
まー、自動ドアや宅配ボックスを毎月点検して年間で数十万の点検費用を流出させるよりはマシですけどね。
車だって最初の数年のメンテナンスは無料でやるのがあたり前なんですから、新しい製品に高額なメンテ費を設定して管理組合から吸い上げるのは、ちょっと度が過ぎてると感じますがね。

[498: 匿名さん]

ＥＶ点検費はメーカー系の場合１基　月４万～５万ということですが、私共のマンションも
月１４万（３基）で契約しています。
遠隔監視業務は３万になっています。

[499: 匿名さん]

>>498
うちも１基あたり４万円ちょっとくらいです。東芝系です。

メーカー系の保守で半額以下になるって、
具体的にいったい何を削減したんでしょうね。

[500: 匿名さん]

独立系のSECでPOG契約に移行したら月額29400円まで下げれましたよ。移行後10年近く経ちますが特に問題なしです。

[501: 匿名さん]

>>500さん
独立系であれば３万前後が相場ですよ。

[502: 匿名さん]

>>501さん
遠隔監視業務はどうなっていますか。

[503: 匿名さん]

独立系であれば、スポット契約であれば、いくらでも下がります。

>>494さんが半額以下に交渉したの具体的内容　早く知りたいな。！

[504: 匿名さん]

独立系のスポットだけだったら、たださっとみるだけでいいのだから、５千円でも１万円でもできるよ。

[505: 匿名さん]

＞＞497
極端な話一年一回でもＯＫですよ

フルメンテと壊れたら部品代は、別ねって契約もありますよ

新しいうちは、後者でＯＫ

[506: 匿名さん]

＞独立系であれば、スポット契約であれば、いくらでも下がります。

バナナの叩き売り？　が趣味？
安かろう悪かろうは世間の常、コストさえ押さえれば、結果は知ったこっちゃない？
こんな人に管理は無理。

[507: 匿名さん]

てか日本製のエレベータでフルメンテナンスサービスで毎月点検してなかったから大事故になったなんてケース、この20年でどっかありましたっけ？外国製は別として。

[508: 匿名さん]

つい2～3年前に、一種の社会問題になった
エレベーター事故を忘れてしまったんでしょうか？
メーカーにて保守の場合、10年以上前の機種を除き
1階エントランスホールの呼び出し盤の中などに、
データー検索のコネクターがあって、そこに機械をつないで
動作状況の確認をしたり、場合によっては設定を変更したりできるように
作ってあります。
独立系の保守会社の場合、そんなことはできないんじゃないですか？
ただ、外観点検などを行うだけでは、そのうち事故は起こるでしょう。
重大事故は、メーカ以外の保守のことが多かったと思いましたが？
思い違いだったでしょうか？
たかだか１センチくらいの太さのロープ３本位で吊り下げられているんですよ
そこに少しぐらいお金を払っても、無駄ではないと思いますが？
安心感を買っていると考えても高くはないと思うけど。
今は、保守会社も緊張感をもってやっているでしょうが
そのうちまた、似たような事故があるでしょう。

[509: 前期高齢管理士]

フルメンテかＰＯＧかで議論されています（スレタイには外れています）…が、
次のような事も考えて下さい。

保守ビジネスとしては、
フルメンテは部品交換費用は会社負担ですから、出来る限り問題点を指摘したくない。
ＰＯＧは部品交換をしなければ売上は増えないから、問題点を指摘したがる。（交換をさせたがる）

なぜ新築時はフルメンテ契約となっているのか、
デベロッパーがフルメンテによる保守契約を条件に設置費用を格安（原価以下）にさせている。
それが分譲価格に反映されているか、デべの利益に取り込まれているかは不明。

[510: 匿名さん]

>>494
を読む限りメーカー系で交渉で半額にしたようだけど、そんな魔法のようなことできるのかなあ。

[511: サラリーマンさん]

メーカー系で３万なんてありえない数字です。　さらに半額？なんて（笑）　>>494はウソつき


>>509
新築２年は無料です。３年目から保守契約を結びます。　
ですからデベロッパーは関係ありません。
それとメーカー系はスポットにしてもあまり料金は下がりませんよ。

[512: 匿名さん]

ロープ３本で吊られてる構造だけど例え切れても外れても落下しないらしいよ

かごが傾くとレールに付いたシューでブレーキ掛かるらしいよ（東芝談）

シンドラーって怖い印象だけど世界で見れば日本の企業なんて小さいらしいよ

[513: 匿名さん]

遠隔監視業務とは、地震等でエレベータ内に閉じ込められたときや、エレベータ内で事件が起きた際にエレベータメンテ会社が本社から助けにきてくれるサービスですか？

[514: 匿名]

エレベーターのメンテナンスを甘く見ている。

丸１日でもエレベーターが完全停止をしたなら、高層階の入居者はパニック必死！

[515: 匿名さん]

世界で見れば～って、だから事故が少ないんだと考えますけど？
ロープ３本～傾いても～大丈夫って、その時に自分が乗っていたらそんなのんきなこと言えます。
自分の子供が乗ってる時にそんなことが起きたらと考えると
節約してもいい所と、そうじゃない所とあると思いますよ。
何でも一律安けりゃ良いってものじゃないですよね？
安けりゃそれなりって言うのが当たり前だと思います。
少々高くても、メーカーメンテにしていて欲しいです。

[516: 匿名]

安ければ何でも良いと言う愚か者は、地震でエレベーター内に２～３時間程度、閉じ込められたら分かる！

[517: 匿名さん]

うちは自主管理ですが当初よりＦＭ、担当営業が変わる毎に見積を含め維持管理の話し合いをしています。
どこでもしていることだと思いますが。

[518: 匿名さん]

＞516 確かに管理会社の担当者の方はそうやって脅されるんですが、実際問題、関東大震災が発生した場合、都内のあらゆるマンションでエレベータが止まるわけで、ホントにすぐ助けてくれるのかな。ちゃんと高いエレベータ保守料払ってる順に助けてくれるんなら、喜んで払うけど、さんざん高い費用払わされて、いざとなったら都内全域で大混乱やむなしなので、丸１日缶づめなんてオチじゃしゃれにならないよな。まさに若くて健康なときにさんざん高い費用を払って人間ドックで検査した一方で、年取って普通の老人健診で末期がんがみつかるみたいな結果はいやだな。

[519: 匿名さん]

P波感知装置や予備電源を設置するのは管理組合の責務ですよ。
保守料金と救出料金を混同すべきではありません。

[520: 買い換え検討中]

＞＞516
閉じ込められても中から開けられますよ（手動でね）
外からもキーがあれば開けられるから管理組合は、把握しておく事

簡単だけど落下事故（人の）の心配があるからエレベーター屋も教えないと思うけど

一度閉じ込の経験あるから開け方は、知ってます。
安全確認後ドア開けるの基本（構造）が解れば安心ですよ

点検の時に見てれば推測もできるからＭＣ管理理事は、勉強する事が重要

自分達で住民を救出する努力は、必要ですよ

連結送水管の仕組みも勉強する事
ホースもたまには、接続し放水実験をさ消防と連携して訓練するベシ

[521: 匿名さん]

大震災などが来たら救出など不可能な話しです！

電気、ガス、水道、携帯など全て止まってしまいますからね！
大震災時に救出される運の良い方は、神のみぞ知るです。

[522: 匿名さん]

521が言うように大震災の時は無理でしょうね。
だけど、あやしい独立系のエレベーター保守会社にくらべ
1度事故が起こると、影響が大きいメーカー系
の事故に対する気の使いようは大きいと考えます。