マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[451: 匿名さん]

>>450
地元業者は逆に高いのが普通だけどな。
やはり大手ゼネコンには価格で負けるよ。
但し、4000万～5000万程度の工事は大手はやらないかもね。

[452: 匿名さん]

管理会社は高い。
これは、常識に極めて近い。

[453: 匿名さん]

高いとか安いとかいってないで、自分達でちゃんと総合評価方式でやればそんなこと全然心配しなくても
いいのだけどね。
その方法は素人でもできるんだけど、もう何回もいってきたから又ここでそれを説明するのはやめるよ。

[454: 匿名さん]

４４９番さんは何世帯のマンションですか？
マンション工事をする会社ですから概算で分かります。

[455: 匿名さん]

小さいマンションに決まってるでしょう。
そんなはした金で工事ができる筈はないよ。

[456: 匿名]

↑アナタのマンションではボラレているのがわからないのかな～世間知らずの甘ちゃんだわね～！

[457: 匿名さん]

>>456
ぼられてるとかいう基準は何なの。
ちゃんとした基準（総合方式）で又、専門家（設計・監理会社）による同じ仕様で見積りを出させ、
専門委員会で入札評価の計算で採点して施工業者を決めればぼられることはないよ。
工事費はそのマンションの修繕積立金の額によってグレードや修繕箇所、バリアフリー化とかを決めれば
いいだけのこと。
１戸当り70万とかが相場といわれているが、それより高くするか抑えるかは積立金次第だよ。
ただ、２億以下のマンションには大手ゼネコンはあまり入ってこないだろうがね。
どうしても大手ゼネコンが評価が良く点数も高くなるからね。
小さいマンションの場合は地元業者じゃないと無理でしょう。それこそ工事費の割りに内容が伴わないよ。
あなたは総合評価方式とかいってわかる？分からないでしょうね。

[458: 匿名さん]

１戸あたり７０万円が相場とはアンタだけの勝手な作り話しなんだわ、業者だが聞いたこともないわ！

マンション住人を騙すような、いい加減なウソ八百投稿するなよ～悪質悪徳業者よ！

[459: 匿名さん]

>>457
>ちゃんとした基準（総合方式）で又、専門家（設計・監理会社）による同じ仕様で見積りを出させ、
>専門委員会で入札評価の計算で採点して施工業者を決めればぼられることはないよ。

正確には、ぼられかけた又は、ぼられたことに気づいた。
最初に管理会社から見積が出て、おかしいと気づいたので、
入札評価の計算で採点した施工業者の見積が当初の見積の1.5倍だったってよくある話。

[460: 匿名さん]

もっとぼられる大規模修繕工事も沢山あります。
ＮＰＯマン管が監理するような場合です。
工事は確かにしないけど、自分の傘下（賛助会員として加盟していたり）の業者を
推薦業者としているなど。
また、修繕工事に先立ち、劣化状況診断や、設計等を行わせると（当然この部分でも高くついています）
後で後悔します。
特許工法や特許品を巧妙に取り入れた設計を行っており
その時点で、入札に参加できる業者が限られてくるため
当然地場の中小業者は入札に参加しにくくなっています。
（賛助会員の会社しか施行できないような設計が行われています。）
一般的な工法・製品を使用した計画や設計を行うことが
大規模修繕工事を低価格で実施できる方法だと考えています。
良心的な設計事務所等だと、特許品は他に代わりがない場合だけ使用します。
通常は、同等品と明記しておき、見積もりの時点で縛りを作らない設計をします。
塗料（フッ素系・断熱・紫外線カット・石状塗料など）や工法（防水・防滑・波型手すり、金物など）は、
はっきり製品名が明記してある場合は要注意です。その後ろにかっこ書きで同等品と記入させるべきです。

ＮＰＯと頭につけて活動している団体なのに、営利事業に熱心な団体が
要注意です。
地場の中小ゼネコンで、あまり悪い噂の少ないところで、劣化診断・基本設計の時点で
相談されることをお奨めします。
１億以下の工事はどこの地場ゼネコンでも普通に行っていますよ
マンション大規模修繕工事の実績があまりないことをＮＰＯマン管の人たちは
声高に言いますが、施行サイドからみたら、ゼネコンからの工事の方が信頼感ありますけど
賛助会員の業者と地場の業者を比較してください。
しがみついている（たかっている）のはどちらか目が覚めるでしょう。

[461: 匿名さん]

NPOの「非営利」とは、
株式会社であれば、会社が利益を出したら、それを株主に配当することがありますが、ＮＰＯ法人では、この配当をやってはいけないのです。利益として余ったお金は、翌年度の活動のために繰越します。

また、役員や事務局職員などへ報酬や給与を支払うこともできます。
ＮＰＯの収入から給与をもらい、その他活動にかかった経費を払って、最終的に残った利益は、分配してはならないというだけです。

[462: 匿名さん]

>>459
総合評価方式を推薦しているのに、管理会社の者である筈がないでしょう。
最初から云々をいう前に施工業者は総合評価方式で決めるべきです。
このやり方がどんなものかあなたは知らないのでしょうが、このやり方でやればまず
適正に業者が選べます。見積り価格も工事仕様も内容も。
当然この仕様に関しては同じにするために、設計・監理会社か設計事務所に依頼しなければ
なりませんがね。
知識がないのでどういうものかも知らないでしょうが、素人で十分これはできるのです。
私たちのマンションも今年この手法で大規模修繕工事を実施しました。
「公共工事における総合評価方式活用ガイドライン」で検索してみてください。（簡易型）
入札評価の計算方法は簡単ですから、あなたがこのガイドラインを読んで理解できたら教えます。

[463: 匿名さん]

>>461
NPOの活動には、非営利事業と営利事業があり、殆どはこの両方を行っています。
このNPOを運営（経営？）していき自分達の給料等を確保するためです。
利益はでないように給料や賞与を増やし、いろんな経費をふんだんに使い、帳尻を合わせて
いけばいいでしょう。
NPOでマンション管理をすること自体、ボランティアや慈善事業とはかけ離れています。
NPOは本来もっと崇高なものでしょう。商売が絡むような分野にNPOは進出すべきではないのです。
NPOの営利活動は完全に一般業者との競争以外の何物でもありませんからね。

[464: 匿名さん]

＞NPOは本来もっと崇高なものでしょう。商売が絡むような分野にNPOは進出すべきではないのです。

NPOで申請して却下された例がないことをご存知か。
「商売が絡むような分野にNPOは進出すべきではないのです。」とは貴方の無知から来る妄想に過ぎません。
はやく勉強して下さい。

[465: 匿名さん]

業者の規模など全く関係なしに…

直接工事ではなく丸投げ業者であったなら、間違いなく絶対に１００％ボラレているんだ！と、
役員や組合員は頭の中に強く叩き込んで置いて下さい。

[466: 匿名さん]

>>464
NPOの取得は簡単に取れるんです。
だから商売中心であっても、非営利活動部分があれば認められるのですよ。
そんな簡単に取得できるNPOだから胡散臭いというんです。

[467: 匿名さん]

466
なるほど。では認証の不要な株式会社など、さらにすべて胡散臭いのですね。知りませんでした。

[468: 匿名さん]

＞そんな簡単に取得できるNPOだから胡散臭いというんです。

胡散臭いのは当然でこんな所でNPOの業者自体を攻撃するのは無知を曝しているだけよ。

[469: 匿名さん]

マンションの大規模修繕費は大金が掛かりますから、、、
色々と胡散臭い管理会社＆胡散臭い役員＆胡散臭い業者が、金にたかる物乞いのウジ虫のごとく集まって来ます。

色々な胡散臭い事がありましても、決して胡散臭い事象に組合員は断固として屈したりダマされたりしなければ良いだけです。

今年はあちらこちらでマンションの大規模修繕を見ましたが、正当な価格で成されていると良いのですが……

[470: 匿名さん]

>今年はあちらこちらでマンションの大規模修繕を見ましたが、正当な価格で成されていると良いのですが……

余計なお世話です。

[471: 匿名さん]

＞金にたかる物乞いのウジ虫のごとく集まって来ます。
ご自分のことですか。

[472: 匿名さん]

スレ主さんはいますか？
自主管理は何世帯であっても可能です。
まず役員か総会に議題を提案して下さい。

[473: 必殺仕置き人]

469>>
いくら掲示板とはいえ相当酷い書き込みですな～

貴方の近辺で起きた鬱憤かわかりませんが・・。

すべてが気に要らない様が感じられます。

実世界にて関わり遭わない事を祈ります。

[474: 匿名さん]

しかし何を言おうが事実無根ではなく、全て事実の事象ですから仕方ありません。

役員時代に見積りの話しになりましたら、全然知らない頼んでもいない業者から、教えてもいない私の電話番号に勝手に群がって来ましたから。

[475: 匿名さん]

実際に現場で動いてくれる職人さんの日当と材料費を原価とすると、間に何もしない管理会社やデベが入ることにより原価の３倍以上の見積もりがでてくるようなことは日常茶飯事ですから、うかうかしていると脇の甘い管理組合がとんでもなく高い価格設定で大規模修繕工事を発注してしまうということを469さんは言いたいだけでしょう（そうしたシロートがよくわかっていないことにつけこんでやりたいほーだいの工事受注をしていることに対し、あーいったきつい憎しみを込めた表現してるだけのことかと思いますがね）
いずれにしても、本当にかかっているコストに対して、せいぜい50%程度のマージンで工事が発注されるようしっかりと理事会や管理組合で監視していくことが大事ですし、20%程度のマージンに抑えたいのであれば、直接、工事業者とやりとりして自主管理の形態で大規模修繕をまわしていけばいいのではないでしょうか（さすがに自主管理でやるのであれば、建築関係かデベ勤務経験者ぐらいはいないと実際には難しいでしょうがね）

[476: マンション住民さん]

>>475
建築関係者ですが、
ただ働きさせるのですか？

[477: 匿名さん]

地元に長く住んでる人たちにどの業者が良いか聞いてみれば、教えてくれる。
大手、中堅業者らと見積もりしてもらい、ついでにマンション住民の注意点など何でも聞くこと。
地元、大手、中堅いずれにしてもやって貰うのだから、疑心暗鬼になっても良くないよ。
皆でよく相談し、見積書は臨時総会でも開いて多くの人の前で公開する。
見積もり業者も誰でも自由に秘密で取れば良い。情報が漏れて業者同士の談合は防げる。

[478: 匿名さん]

インターネットの時代で相見積もりが祖安くなったので、どろどろした胡散臭さは全くなりました。

[479: ４７６]

しつこいようですが、どうして私がただ働きしなきゃならないんでしょうか？

[480: 匿名さん]

>>477
何故業者を公募にしないのですか。
そして、同じ仕様で見積りを提出してもらい、大規模修繕委員会が各社ごとにヒアリングを行い、
総合評価方式で評価を行い一番点数の高い業者を選べば、適正業者が選べますし、何の心配もなくなりますよ。
入札評価の計算方法は簡単ですし、素人でも誰でもできます。
要はこの総合評価方式をやろうとする意識があるかないかだと思います。
私も全くの素人ですが、今回行いました大規模修繕工事では、この方法を取り入れ実施しました。
公共工事における総合評価方式活用ガイドラインで検索すれば、評価項目が出てきますので、それで
やっていけば簡単にできます。
そうすれば、誰の紹介だろうが何の問題もありません。

[481: 匿名さん]

>>480
プレーヤー選定はうちの場合（総合商社）は７％（税務署も認めている。）の委託費を頂くことにしていますがすべてご自身でおやりになったのでしょうか？にわかには信じられませんが・・・・。現地オリジネーター教育も場合も約半年かかるプログラムと認識してますので。

[482: 匿名さん]

消防設備点険にしても、排水管清掃にしても、給水設備点険にしても、エレベータ点険にしても、結局は業者の担当者がマンションにきて数時間作業をするに過ぎないわけですから、100戸程度のマンションであれば時給3000円で考えても１日あたり3万円程度が実際にかかるコストとしては上限。つまり丸3日かかる作業であれば9万円がいいところ。言い換えれば、作業を行う業者に密着し、いったい何の作業をどれだけの時間をかけてやっているのかをチェックし、無駄な作業時間をカットしてもらい、必要十分な作業時間を確定すれば、おのずと本当にかかるコストは管理組合で把握が可能になると。あとはgoogle で「消防設備点険」「給水設備点険」等で検索し、広告を出してる業者を数社あたれば、まともな作業を適正価格でやってくれる業者は簡単にみつかります。
こんな感じで進めれば、極端なはなし、自主管理であってもちゃんとした業者にちゃんとした建物設備管理をしてもらう段取りは十分可能ということになるでしょう。
あとはダメ押しで、自主管理を実践している管理組合の理事会どうしで情報交換のミーティングでもやれば、より一層の効率改善が図れるんじゃないでしょうーかね。
いずれにしても、最大のポイントは現場で何の作業をどれだけの時間かけてやってるかを把握することがすべてですよね。そんなに複雑なことをやってるわけじゃないわけだから、しっかり見て把握すれば、そこに答えがあると！

[483: マンション住民さん]

であなたがやってくれるの？？？

[484: 匿名さん]

何でも人工計算でやれってか？
あんたむちゃ言うね～
1人工3万円って。それが上限って言うんなら、作業に結果を求めなさんなよ。

[485: 匿名さん]

>>483
問題はそこだよな。
言うだけなら俺だって１０はアイデアがある。

実行できないから口にしない。
大人の責任ってそういうもの。

[486: 匿名さん]

>>482
打ち合わせに営業マンを１回呼んだだけでも１万とかコストになってるんじゃない？

[487: 匿名さん]

リフォームで言えば、クロス張替えでもフローリング張替えでも１人工２万でええ仕事してくれるぜ！

[488: 匿名さん]

１部屋２万の売上なら、そのまま手取りになるけど、
100部屋200万の売上になると、許認可・保険・安全・衛生・税金・雇用・営業・総務・教育・仮設・金利・引当・、、、と間接費が色々かかってくるんだよな。

[489: 匿名さん]

んじゃ10人ぐらいでやってる大手から独立した点険業者を使えば、１人工２万で消防点険や給水設備点険やってもらえるってことなんすね。

[490: 匿名さん]

創作劇でした。

[491: 匿名]

今のご時世は１人工２万円は出し過ぎです。

３万なら超の付くボッタクリ人工です。

公共事業でしたら、どこでも最高に出して人工は１．７万円の世界ですからね！

[492: 匿名さん]

>>482

ズバリおっしゃる通りです！
このような世間を知っている優秀な方が役員でありましたら、マンション住人は何も心配せず、全て安心して、管理会社から自主管理に移行出来ますね♪

[493: マンション住民さん]

>>482が頑張るほど
管理会社の重要性が再認識されますねえ。

普通の人はこんなことできないもん。
あなたですら口だけで実行できてないんだっけ（笑）

じつは管理会社の工作員？
自滅してますよ。

[494: 匿名さん]

エレベーターの保守管理費の話題が出ましたので提案します。

だいたいがエレベーターの保守管理は３大メーカーが占めています。
日立、東芝、三菱ですかね、談合で話題になったこともありましたか！

１ヶ月１回の保守管理点検と言いましても１日仕事ではなく、ほんの数時間の仕事です。
ですからこの費用は同じ保守管理内容でも大分削減できる項目です。

先日のように賢明な方の計算のように、人工と材料と利益を含めても３万円と考えるなら、
エレベーター２基あるなら、２基×３万×１年間(１２)＝７２万円になります。

色々なオプション(フルサポート等)が付随してますから、必要な物と不要な物を選別して下さい。
当たり前の話しですがマンション住人の安全第一を一番に考えて交渉します！
経費削減で危険が伴っては全く無意味ですから！

我がマンションもそのように実施して、条件が前より増して良くなったにも関わらず、エレベーターの保守管理費は半額以下になりました♪万歳♪

[495: 匿名さん]

↑書き漏れましたが、管理会社を通さず、管理組合とエレベーター保守管理会社が直接に交渉し契約しました♪

[496: 匿名さん]

エレベーターの直接契約はどこもやってるけど
メーカー系を使う限りフルサポートかスポトットの２択しかないと思うけど。


不要なものって具体的にナンですか？

[497: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、新築後まもないマンションで毎月毎月、数万かけて新しいエレベータを点検する必要ってあるんですか。
新しいエレベータがそう簡単に不具合を起こすとは考えにくいし、それこそ３ヶ月に一度ぐらいの点検で一回あたり３万ぐらいに抑えてもらって年間１２万ぐらいで１００戸ぐらいのマンションのエレベータ点検をしてもらえないんですかね。
そもそも、そんなに頻度高く点検しないといけないような不安定は機械を納品しているとしたら、そちらの方が問題のような気もするのですがね。
まー、自動ドアや宅配ボックスを毎月点検して年間で数十万の点検費用を流出させるよりはマシですけどね。
車だって最初の数年のメンテナンスは無料でやるのがあたり前なんですから、新しい製品に高額なメンテ費を設定して管理組合から吸い上げるのは、ちょっと度が過ぎてると感じますがね。

[498: 匿名さん]

ＥＶ点検費はメーカー系の場合１基　月４万～５万ということですが、私共のマンションも
月１４万（３基）で契約しています。
遠隔監視業務は３万になっています。

[499: 匿名さん]

>>498
うちも１基あたり４万円ちょっとくらいです。東芝系です。

メーカー系の保守で半額以下になるって、
具体的にいったい何を削減したんでしょうね。

[500: 匿名さん]

独立系のSECでPOG契約に移行したら月額29400円まで下げれましたよ。移行後10年近く経ちますが特に問題なしです。