マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[433: 匿名さん]

＞自主管理のネガティブ発言は、管理会社や管理形態の実態を知らない、机上の空論ばかりだからね。

同感です。本来は自主管理が普通で、分譲マンションを購入時点では区分所有法や管理規約の知識は持ってないのが普通ですが、1,2年経過してから管理会社に問題が起こると、管理会社の変更や自主管理への移行は自然の姿でしょう。
どちらが良いか悪いかの問題ではなく、現組合員のメンバーで出来るか出来ないかの問題でしょう。

[434: 匿名さん]

>>433
管理会社に問題があれば変えればいいでしょう。
管理会社に問題があるのと、自主管理とは関係ないのでは。
組合の住民でも自主管理すればできるでしょう。
しかし、何も自分達でやることはないでしょう。
お金さえ払えばやってくれるでしょう。
そして、悪い管理会社は変更すればいいのだし。
その前にそんなに管理会社に不満を持っているマンションはありませんよ。

[435: 匿名さん]

いいマンションにはいい管理会社、いい管理員、いいフロントが集まるようになっている。

[436: 近所をよく知る人]

はいはい

[437: 匿名さん]

>>436
スタータスの高いマンションや大規模マンションについては、管理会社はそこを管理すること自体が
ステータスでもあるので、優秀な人材を投入し、いい管理をするよ。
組合から不満や苦情が出れば即対応してくれるしね。まあでないように努力はしてくれるけどね。
そんなもんだよ。長いものには撒かれろだよ。分かる？
管理会社の不平不満や自主管理をいっているマンションは、管理会社にとってはどうでもいいマンションだと思うよ。管理会社の皆さんそうでしょう。私は管理会社の者ではないですけど。

[438: 匿名さん]

しかし、自主管理は、よほど住民の意識がしっかりしてて、お互いに協力する気持ちがなければ、
きついと思います。住んでる人はそれぞれで、会議の進行も、議事録のまとめもなかなか簡単では
ないですよ。総論賛成で各論（自分はできない、不得手だから、仕事が忙しい・・・）反対の人は
多いからね。そういう人たちも受け入れてカバーできる心の広い、しかもある程度のレベル以上の
人がそこそこいるのなら可能でしょうがね。

[439: 匿名さん]

＞しかし、何も自分達でやることはないでしょう。

出来ないなら仕方ない。

[440: 匿名さん]

出来ない理由ばかり考えて、出来る努力をサッパリしない駄目人間ばかりでは無理だわ！
人間関係のコミュニケーションも出来る方々でないと無理だわ！

新たに住む新築マンションでは、机上の空論だけの横着＆怠慢＆ズボラ人間が居ない事を、深くお祈り申し上げます(願)。

[441: 匿名さん]

「皆さんからお願いされて、仕方が無いから私がやってあげています。」みたいな
横着な理事長には、正直うんざり！
賃貸マンションでも普通にやらなくて良いことを
何で分譲マンションでやんなきゃ何ねーの？
管理だの、節約だの、コミュニティ～なんて、大声あげてるやつは、戸建てに住むか、選挙に出るかどっちかに
してくれ！　世間一般のふつーのマンションでいいんだけど？
何でも大げさにして、そんなに目立たなくて良いから
もっと力抜いて、リラックスすれば？
定年後にいくらすること無くても、ほかの事に目を向けたほうが
楽しいと思うけど？趣味とか無い人かも？
そんな人に限って、近所のスーパーのタイムセールに並んで、どれだけ安く買えたかを、自慢するんだろうな？
まちがいない。

[442: 匿名さん]

>賃貸マンションでも普通にやらなくて良いことを何で分譲マンションでやんなきゃ何ねーの？

河原の橋の下ならもっと楽ですよ。

[443: 匿名]

横着もんは賃貸に住むのが一番です、
役員もやらなくて良いし管理もしないし自治役員もないし楽チンだわね。

[444: 匿名さん]

>>No.441
払っている管理費や修繕積立金、駐車場代に不満が無いなら無関心でいればいい
黙っていればいい

ただし適正価格に改正しようとしている人の邪魔だけはするなマジで

[445: 匿名さん]

管理費、修繕積立金などは知らぬが仏だもんな

[446: 匿名さん]

>払っている管理費や修繕積立金、駐車場代に不満が無いなら無関心でいればいい 黙っていればいい

それは結構なことで、管理会社が宜しく頂きます。

[447: 匿名さん]

>>441のような無知がいるから管理会社はウハウハなんだよね
管理費の大幅アップや修繕積立金の臨時徴収金数十万円とかを請求された時に
ギャーギャー騒ぎ始める

もう手遅れだってーの

[448: 匿名さん]

横着・怠慢・ズボラの管理組合が仕事らしい仕事もせず、
何もかも管理会社に任せっきりですと、
管理会社にボラレまくられて、ケツの毛まで抜かれてしまいます。

管理組合の役員と組合員(マンション住人)は、シッカリと管理会社を管理・監督して下さい。

管理会社の良し悪しは、管理組合の役員と組合員の管理・監督で全て決まるのですから。

[449: 匿名さん]

大規模修繕の見積もり

某人社の見積もり４０００万円
別業者の見積もり２９００万円

まあこんな感じだな

[450: 匿名]

↑全く同じ条件で後３社くらい見積書を取って下さい。
マンション近くの地元の業者なら尚更に安心です。

[451: 匿名さん]

>>450
地元業者は逆に高いのが普通だけどな。
やはり大手ゼネコンには価格で負けるよ。
但し、4000万～5000万程度の工事は大手はやらないかもね。

[452: 匿名さん]

管理会社は高い。
これは、常識に極めて近い。

[453: 匿名さん]

高いとか安いとかいってないで、自分達でちゃんと総合評価方式でやればそんなこと全然心配しなくても
いいのだけどね。
その方法は素人でもできるんだけど、もう何回もいってきたから又ここでそれを説明するのはやめるよ。

[454: 匿名さん]

４４９番さんは何世帯のマンションですか？
マンション工事をする会社ですから概算で分かります。

[455: 匿名さん]

小さいマンションに決まってるでしょう。
そんなはした金で工事ができる筈はないよ。

[456: 匿名]

↑アナタのマンションではボラレているのがわからないのかな～世間知らずの甘ちゃんだわね～！

[457: 匿名さん]

>>456
ぼられてるとかいう基準は何なの。
ちゃんとした基準（総合方式）で又、専門家（設計・監理会社）による同じ仕様で見積りを出させ、
専門委員会で入札評価の計算で採点して施工業者を決めればぼられることはないよ。
工事費はそのマンションの修繕積立金の額によってグレードや修繕箇所、バリアフリー化とかを決めれば
いいだけのこと。
１戸当り70万とかが相場といわれているが、それより高くするか抑えるかは積立金次第だよ。
ただ、２億以下のマンションには大手ゼネコンはあまり入ってこないだろうがね。
どうしても大手ゼネコンが評価が良く点数も高くなるからね。
小さいマンションの場合は地元業者じゃないと無理でしょう。それこそ工事費の割りに内容が伴わないよ。
あなたは総合評価方式とかいってわかる？分からないでしょうね。

[458: 匿名さん]

１戸あたり７０万円が相場とはアンタだけの勝手な作り話しなんだわ、業者だが聞いたこともないわ！

マンション住人を騙すような、いい加減なウソ八百投稿するなよ～悪質悪徳業者よ！

[459: 匿名さん]

>>457
>ちゃんとした基準（総合方式）で又、専門家（設計・監理会社）による同じ仕様で見積りを出させ、
>専門委員会で入札評価の計算で採点して施工業者を決めればぼられることはないよ。

正確には、ぼられかけた又は、ぼられたことに気づいた。
最初に管理会社から見積が出て、おかしいと気づいたので、
入札評価の計算で採点した施工業者の見積が当初の見積の1.5倍だったってよくある話。

[460: 匿名さん]

もっとぼられる大規模修繕工事も沢山あります。
ＮＰＯマン管が監理するような場合です。
工事は確かにしないけど、自分の傘下（賛助会員として加盟していたり）の業者を
推薦業者としているなど。
また、修繕工事に先立ち、劣化状況診断や、設計等を行わせると（当然この部分でも高くついています）
後で後悔します。
特許工法や特許品を巧妙に取り入れた設計を行っており
その時点で、入札に参加できる業者が限られてくるため
当然地場の中小業者は入札に参加しにくくなっています。
（賛助会員の会社しか施行できないような設計が行われています。）
一般的な工法・製品を使用した計画や設計を行うことが
大規模修繕工事を低価格で実施できる方法だと考えています。
良心的な設計事務所等だと、特許品は他に代わりがない場合だけ使用します。
通常は、同等品と明記しておき、見積もりの時点で縛りを作らない設計をします。
塗料（フッ素系・断熱・紫外線カット・石状塗料など）や工法（防水・防滑・波型手すり、金物など）は、
はっきり製品名が明記してある場合は要注意です。その後ろにかっこ書きで同等品と記入させるべきです。

ＮＰＯと頭につけて活動している団体なのに、営利事業に熱心な団体が
要注意です。
地場の中小ゼネコンで、あまり悪い噂の少ないところで、劣化診断・基本設計の時点で
相談されることをお奨めします。
１億以下の工事はどこの地場ゼネコンでも普通に行っていますよ
マンション大規模修繕工事の実績があまりないことをＮＰＯマン管の人たちは
声高に言いますが、施行サイドからみたら、ゼネコンからの工事の方が信頼感ありますけど
賛助会員の業者と地場の業者を比較してください。
しがみついている（たかっている）のはどちらか目が覚めるでしょう。

[461: 匿名さん]

NPOの「非営利」とは、
株式会社であれば、会社が利益を出したら、それを株主に配当することがありますが、ＮＰＯ法人では、この配当をやってはいけないのです。利益として余ったお金は、翌年度の活動のために繰越します。

また、役員や事務局職員などへ報酬や給与を支払うこともできます。
ＮＰＯの収入から給与をもらい、その他活動にかかった経費を払って、最終的に残った利益は、分配してはならないというだけです。

[462: 匿名さん]

>>459
総合評価方式を推薦しているのに、管理会社の者である筈がないでしょう。
最初から云々をいう前に施工業者は総合評価方式で決めるべきです。
このやり方がどんなものかあなたは知らないのでしょうが、このやり方でやればまず
適正に業者が選べます。見積り価格も工事仕様も内容も。
当然この仕様に関しては同じにするために、設計・監理会社か設計事務所に依頼しなければ
なりませんがね。
知識がないのでどういうものかも知らないでしょうが、素人で十分これはできるのです。
私たちのマンションも今年この手法で大規模修繕工事を実施しました。
「公共工事における総合評価方式活用ガイドライン」で検索してみてください。（簡易型）
入札評価の計算方法は簡単ですから、あなたがこのガイドラインを読んで理解できたら教えます。

[463: 匿名さん]

>>461
NPOの活動には、非営利事業と営利事業があり、殆どはこの両方を行っています。
このNPOを運営（経営？）していき自分達の給料等を確保するためです。
利益はでないように給料や賞与を増やし、いろんな経費をふんだんに使い、帳尻を合わせて
いけばいいでしょう。
NPOでマンション管理をすること自体、ボランティアや慈善事業とはかけ離れています。
NPOは本来もっと崇高なものでしょう。商売が絡むような分野にNPOは進出すべきではないのです。
NPOの営利活動は完全に一般業者との競争以外の何物でもありませんからね。

[464: 匿名さん]

＞NPOは本来もっと崇高なものでしょう。商売が絡むような分野にNPOは進出すべきではないのです。

NPOで申請して却下された例がないことをご存知か。
「商売が絡むような分野にNPOは進出すべきではないのです。」とは貴方の無知から来る妄想に過ぎません。
はやく勉強して下さい。

[465: 匿名さん]

業者の規模など全く関係なしに…

直接工事ではなく丸投げ業者であったなら、間違いなく絶対に１００％ボラレているんだ！と、
役員や組合員は頭の中に強く叩き込んで置いて下さい。

[466: 匿名さん]

>>464
NPOの取得は簡単に取れるんです。
だから商売中心であっても、非営利活動部分があれば認められるのですよ。
そんな簡単に取得できるNPOだから胡散臭いというんです。

[467: 匿名さん]

466
なるほど。では認証の不要な株式会社など、さらにすべて胡散臭いのですね。知りませんでした。

[468: 匿名さん]

＞そんな簡単に取得できるNPOだから胡散臭いというんです。

胡散臭いのは当然でこんな所でNPOの業者自体を攻撃するのは無知を曝しているだけよ。

[469: 匿名さん]

マンションの大規模修繕費は大金が掛かりますから、、、
色々と胡散臭い管理会社＆胡散臭い役員＆胡散臭い業者が、金にたかる物乞いのウジ虫のごとく集まって来ます。

色々な胡散臭い事がありましても、決して胡散臭い事象に組合員は断固として屈したりダマされたりしなければ良いだけです。

今年はあちらこちらでマンションの大規模修繕を見ましたが、正当な価格で成されていると良いのですが……

[470: 匿名さん]

>今年はあちらこちらでマンションの大規模修繕を見ましたが、正当な価格で成されていると良いのですが……

余計なお世話です。

[471: 匿名さん]

＞金にたかる物乞いのウジ虫のごとく集まって来ます。
ご自分のことですか。

[472: 匿名さん]

スレ主さんはいますか？
自主管理は何世帯であっても可能です。
まず役員か総会に議題を提案して下さい。

[473: 必殺仕置き人]

469>>
いくら掲示板とはいえ相当酷い書き込みですな～

貴方の近辺で起きた鬱憤かわかりませんが・・。

すべてが気に要らない様が感じられます。

実世界にて関わり遭わない事を祈ります。

[474: 匿名さん]

しかし何を言おうが事実無根ではなく、全て事実の事象ですから仕方ありません。

役員時代に見積りの話しになりましたら、全然知らない頼んでもいない業者から、教えてもいない私の電話番号に勝手に群がって来ましたから。

[475: 匿名さん]

実際に現場で動いてくれる職人さんの日当と材料費を原価とすると、間に何もしない管理会社やデベが入ることにより原価の３倍以上の見積もりがでてくるようなことは日常茶飯事ですから、うかうかしていると脇の甘い管理組合がとんでもなく高い価格設定で大規模修繕工事を発注してしまうということを469さんは言いたいだけでしょう（そうしたシロートがよくわかっていないことにつけこんでやりたいほーだいの工事受注をしていることに対し、あーいったきつい憎しみを込めた表現してるだけのことかと思いますがね）
いずれにしても、本当にかかっているコストに対して、せいぜい50%程度のマージンで工事が発注されるようしっかりと理事会や管理組合で監視していくことが大事ですし、20%程度のマージンに抑えたいのであれば、直接、工事業者とやりとりして自主管理の形態で大規模修繕をまわしていけばいいのではないでしょうか（さすがに自主管理でやるのであれば、建築関係かデベ勤務経験者ぐらいはいないと実際には難しいでしょうがね）

[476: マンション住民さん]

>>475
建築関係者ですが、
ただ働きさせるのですか？

[477: 匿名さん]

地元に長く住んでる人たちにどの業者が良いか聞いてみれば、教えてくれる。
大手、中堅業者らと見積もりしてもらい、ついでにマンション住民の注意点など何でも聞くこと。
地元、大手、中堅いずれにしてもやって貰うのだから、疑心暗鬼になっても良くないよ。
皆でよく相談し、見積書は臨時総会でも開いて多くの人の前で公開する。
見積もり業者も誰でも自由に秘密で取れば良い。情報が漏れて業者同士の談合は防げる。

[478: 匿名さん]

インターネットの時代で相見積もりが祖安くなったので、どろどろした胡散臭さは全くなりました。

[479: ４７６]

しつこいようですが、どうして私がただ働きしなきゃならないんでしょうか？

[480: 匿名さん]

>>477
何故業者を公募にしないのですか。
そして、同じ仕様で見積りを提出してもらい、大規模修繕委員会が各社ごとにヒアリングを行い、
総合評価方式で評価を行い一番点数の高い業者を選べば、適正業者が選べますし、何の心配もなくなりますよ。
入札評価の計算方法は簡単ですし、素人でも誰でもできます。
要はこの総合評価方式をやろうとする意識があるかないかだと思います。
私も全くの素人ですが、今回行いました大規模修繕工事では、この方法を取り入れ実施しました。
公共工事における総合評価方式活用ガイドラインで検索すれば、評価項目が出てきますので、それで
やっていけば簡単にできます。
そうすれば、誰の紹介だろうが何の問題もありません。

[481: 匿名さん]

>>480
プレーヤー選定はうちの場合（総合商社）は７％（税務署も認めている。）の委託費を頂くことにしていますがすべてご自身でおやりになったのでしょうか？にわかには信じられませんが・・・・。現地オリジネーター教育も場合も約半年かかるプログラムと認識してますので。

[482: 匿名さん]

消防設備点険にしても、排水管清掃にしても、給水設備点険にしても、エレベータ点険にしても、結局は業者の担当者がマンションにきて数時間作業をするに過ぎないわけですから、100戸程度のマンションであれば時給3000円で考えても１日あたり3万円程度が実際にかかるコストとしては上限。つまり丸3日かかる作業であれば9万円がいいところ。言い換えれば、作業を行う業者に密着し、いったい何の作業をどれだけの時間をかけてやっているのかをチェックし、無駄な作業時間をカットしてもらい、必要十分な作業時間を確定すれば、おのずと本当にかかるコストは管理組合で把握が可能になると。あとはgoogle で「消防設備点険」「給水設備点険」等で検索し、広告を出してる業者を数社あたれば、まともな作業を適正価格でやってくれる業者は簡単にみつかります。
こんな感じで進めれば、極端なはなし、自主管理であってもちゃんとした業者にちゃんとした建物設備管理をしてもらう段取りは十分可能ということになるでしょう。
あとはダメ押しで、自主管理を実践している管理組合の理事会どうしで情報交換のミーティングでもやれば、より一層の効率改善が図れるんじゃないでしょうーかね。
いずれにしても、最大のポイントは現場で何の作業をどれだけの時間かけてやってるかを把握することがすべてですよね。そんなに複雑なことをやってるわけじゃないわけだから、しっかり見て把握すれば、そこに答えがあると！