マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[43: 匿名]

横着怠慢住民が多いマンションは、管理会社に任せっきりなんでしょう。

[44: 匿名さん]

自主管理など逆立ちしてもできっこないマンションは、管理会社委託でも任せきりでいいカモです。「金で管理を買ってるんだ」といえば聞こえはいいですが、要するに無能or怠惰な管理組合というだけです。
>>42さんに同意です。自主管理組合がどのように管理運営してるか、想像もできない者が分かったふうな口をきかないでもらいたいものです。

[45: 匿名さん]

私のところのマンションは２５０戸の中規模の組合です。
築１１年ですが、最初の６年は自主管理でした。
７年目から管理会社に委託するようになりました。
やはり管理会社が入ってくれた方がいいマンション管理ができるような気がします。

前のマンションの時は自主管理でしたけど（今も自主管理）役員報酬が高いのと同じ者が理事長を
もう２０年ぐらいやっています。
別に組合員の苦情はありませんでした。しかし、大規模修繕の積立金が少なく建物が老朽化しています。
自主管理するにはどうしても同じ者が理事や理事長をやらないと管理が難しいと思います。
経験や知識のない者では組合を運営することは難しいと思います。会計も継続しなければなりませんし、
簡単に引き継いでも中々できないのでついつい同じ者がやらざるをえなくなるのです。

４２さんのところは、理事を長くやる者はいませんか？

[46: 匿名さん]

45さん
＞自主管理するにはどうしても同じ者が理事や理事長をやらないと管理が難しいと思います。
＞経験や知識のない者では組合を運営することは難しいと思います。会計も継続しなければなりませんし、
そのようなことはありません。理事長（管理者）の責任は大きいですが、住民の質として、マンション管理の経験や知識など、ほとんどの人間は経験がありません。
例えば企業管理職や自営経営者ならば、特に専門知識がなくとも管理運営の統括はできます。会計もしかりでしょう。むしろ会計こそ、その性格上、毎年交代せねばならない役職です。
そのような人材が複数人数いないマンションなど、ごく少数だと思われます。もしいないならば、自主管理は諦めるべきです。自主管理だろうがなんだろうが、長期政権は望ましくない、という基本的な理由からです。

施設の維持管理面は、技術的な理解があったほうが好ましいので、施設保全委員会のようなものを数人で構成し理事会を補佐すれば理想ですが、人材が皆無であっても、通常の保全は担当理事がマンション管理センターに相談したり、維持保全会社の担当者とやりとりしたり、情報を収集する中で判断できる範囲です。大規模修繕、長期修繕計画などはどっちにせよ外部の第三者の専門家の力を借りて行うべきものです。

また、自主管理と役員報酬を伴うこととは別です。おそらく特定の方に任せてしまうから報酬を、という発想からなのでしょうが、管理会社委託の場合と同様、適切に役員交代がされておれば報酬の話など出ることもないでしょう。

[47: 匿名さん]

長期修繕計画は外部委託か管理会社がやることになるでしょうが、大規模修繕工事については
自分達で施工業者を決め、修繕周期を判断し、劣化診断を自分達で行い、業者まかせにせずやらなければ
自主管理して経費を抑えた意味がなくなると思います。

元々自主管理しても、管理員や清掃員、各種設備点検費等の経費はかかります。管理会社に支払うのは
その上乗せ分である事務委託費です。だからそんなに経費が浮くということもありません。
修繕積立金は管理会社に委託しようがしまいが関係ないですからね。

[48: 42]

>>45
＞４２さんのところは、理事を長くやる者はいませんか？
いません。
私んとこ、及び私自身の考えは、適材適所っていうニュアンスで、マンションの管理実務は専門の管理会社にお金を払って委ねるべきと思ってます。
もちろんコスト＆効果に見合わなければ、部分的に管理組合で行うのもありでしょうし、自主管理する物件を否定するつもりもありません。

管理すべき内容が限られており、それを行う住民の意識があり、出費を抑えることを優先するなら自主管理でしょう。
大型マンションになるほどに統制とるほうが重要だったりしますので、どこに費やす時間をさくかだと思います。
自主管理を実現した方は誇っても良いと思いますが、私は自主管理にマンションに住みたいとは思いません。

[49: 匿名さん]

私も自主管理のマンションには住みたくありません。
いくら経費を節約するためといっても、僅かの額しか変らないのに自主管理はないでしょう。
自主管理すれば管理費がゼロになるような錯覚を抱かせていますが、全然そんなことはないですから。
管理員・清掃員・設備点検費・ゴミ・電灯・水道・下水処理・管理費での工事修繕費・事務費等は管理会社がいなくても必要ですし、修繕積立金は全然関係ないですからね。

[50: 理事経験者]

自主管理すると、
管理員・清掃員・設備点検費・ゴミ・電灯・水道・下水処理・管理費での工事修繕費・事務費等で
管理会社が請け負っている中間マージンがなくなる。
そして、管理会社が直受けしている、定額管理費（出納業務、会計業務、運営業務）がなくなる。

管理費が、管理会社に委託と比して、僅かの額しか変らない自主管理が存在するなら、
自主管理での中心理事達が、業者への交渉を疎かにしているか、相当額の報酬を取っていると考えられる。

ただし、見た目の管理費が同じでも、余剰額を修繕積立金に相当額組み入れている場合があるので、
誤解しないように注意して下さい。

例）２と３は同じと考えられるのでは？
１．管理会社　管理費１万、修繕積立金５千、管理費の余剰金なし
２．自主管理　管理費１万、修繕積立金５千、管理費の余剰金が５千あるので修繕費に組み入れ
３．自主管理　管理費５千、修繕積立金１万

当然に２と３の管理組合の方が将来的に安心できます。

私の意見として、完全な自主管理より、自主管理に近い部分管理が良いと考えます。

[51: 匿名さん]

>>50
そんなこと心配しなくても、管理会社に委託しても十分な工事ができるよ。
そんなにお金に困った人が多い庶民的なマンションなんですか？
そういうマンションには住みたくないね。
自主管理して5000円の管理費とはしょぼい管理ですね。
管理員何人いるんですか？清掃員は何人・何日・何時間頼んでいるんですか？
それに修繕積立金も10000円では満足いく工事はできませんね。

[52: 匿名]

ろくな仕事もしない遊び人しかいない管理会社の話しをしているわけさ！

管理が出来ない、管理をしない管理会社が多いのを知らないのか、世間知らず！

[54: 匿名さん]

しかし前レスがありましたが１０００世帯で自主管理とは驚かされました。

マンション住民さんの心構えが優秀としか言いようがないですね。

[55: 匿名さん]

>>54
前述済みですが、規模が大きくても管理すべき項目が限られていれば自主管理は可能だと思いますよ。
但し、当然ですが、
　清掃、植栽、補修(修繕)、各機器のメンテナンス
などは専門業者を使うのでしょうから、ちょっと前にレスされてましたけど、軽減できる費用は「管理費委託費」そのものだけです。（若干、各業者支払いも安くなる可能性...可能性はあります。）

[56: 55]

追加、
驚かされる要素としては、やっぱ管理費＆修繕費の回収と会計でしょうかね。
規模が多くなれば、比例して滞納問題も起き易くなりますから、法的な処置も含めてその点の自主管理方法には興味深々です。

[57: 匿名さん]

大衆マンションに限りですが…

管理会社であっても自主管理であっても、また世帯数に関係なく
清掃はマンション住民が輪番制で行うのがベストです。

皆さんのプラス意識が高まります。
清掃を全て管理会社任せなら省く努力をしましょう。

毎月、掛かる経費は電気代・水道代・エレベーターの保守管理費のみです。

管理会社の時は管理費＆修繕費が１５０００円前後でしたが、
今は５０００円引きになりまして、
管理費＆修繕費は
１万未満になりました。
管理会社から自主管理にしてデメリットは会計帳簿の作成くらいです。
まあそれは会計監事の仕事ですから。

また滞納者の管理＆請求＆取り立て＆裁判は、全て役員さんの仕事ですから、
管理会社・自主管理とは全く関係ありませんね。

自主管理にして９年経ちますが、結果は大正解＆大成功でした(^_^)v♪

[58: 匿名さん]

>>57
住民でマンションの管理を全てやらなければならないマンションには住みたくないですね。
仕事をしてればそんな余裕はないでしょう。
大体管理費と修繕積立金で10000円のマンションなんていずれ廃虚化しますよ。
資産価値もないし、きたないマンションになるのは目にみえてます。
やはり快適なマンション生活がしたいですからね。

[60: 匿名さん]

>>59
すぐ管理会社の者って決め付けるんだね。
れっきとした組合員だよ。
修繕積立金だけでも最低10000円以上は必要だよ。

[62: 匿名さん]

自主管理のマンションに憧れます。
いいですね〜
私のマンションは管理会社に理事会が操られ、ぼられまくってます
この管理会社は横領事件を数回起こしています。

[63: 匿名さん]

そんな管理会社は即契約破棄しないの。
普通の管理会社は悪いことはしないし、できないよ。
自主管理は大変だよ。
あなたが理事や理事長になったら全て自分でやらなければならないよ。
修理一つとっても業者を調べ価格交渉や工事のチェックをしなければならないからね。

[64: 匿名さん]

>>62
それは、62さんのように他人事みたいに見学してるだけの組合員が多いためだと思いますよ。
そういうマンションでは自主管理は絶対に無理なので、ボラれて当然かと思います。

[65: 匿名さん]

62さんは、クレーマーでしょう
管理会社や理事会を疑う者はクレーマー、誰も相手にしない。

[66: 匿名]

横領？
悪質悪徳管理会社や業者には裁判を起こしましょう。
日本中の極一部のクズガン管理会社やクズガン業者を早急に死滅させなければ、
真面目で誠実な管理会社や業者が大変に可哀想です。

[67: 匿名さん]

自主管理は、たいへんの、たも有りません。
１００世帯以下の小規模マンションでしたら特に自主管理をお薦めします♪

[68: 匿名さん]

>>67
自主管理はいいけど、その管理を知識もない者が勝手にやられたら困るんではないですか？
そしてそこにおせっかいな者が登場する。
組合を一部の者が牛耳るようになったらもうおしまいです。
それこそ悪徳管理会社より始末が悪いものになるでしょう。
管理会社は悪ければ変えられますけどね。
理事長や理事は簡単には変えられないでしょう。まず悪くても変えられません。
順調に運営されているうちはいいですけどね。
お金で済む問題ですのでできることなら管理会社に委託した方がいいのではないですか。

[69: 匿名さん]

68
＞自主管理はいいけど、その管理を知識もない者が勝手にやられたら困るんではないですか？
そのようなレベルの低いマンションは、わざわざ自主管理に移行したりしません。ご心配無用です。

[70: 匿名さん]

自主管理はマンション住民のモラル意識の高さの表れです。

しっかり者が多いマンションでないと自主管理は不可能ですね。

[71: 匿名さん]

自主管理するマンションはただお金がない生活レベルの低い者が中心のマンションでしょう。

[72: 匿名さん]

自主管理するぐらいのエネルギーを使うんだったら会社の仕事にもっと力を発揮したら？
マンション管理に時間を費やすのはもったいないでしょう。
その時間があるんだったらもっと本を読んだり、趣味をやったり、家族との交流を深めたりするね。
マンション管理はお金を払えば済む問題でしょう。それをやってくれる管理会社があるんだったら
まかせればいいのではないの。

[73: ３１]

今までの管理会社をやめて自主に移行できるようなマンションならばよいのでは？
でも、以前いたところは、地方自治体の開発公社の分譲マンションで自主管理に最初からなっている。
ちなみに管理費は１万円そこそこ、１００戸でした。
心理的、時間的ストレスは測りしれない。

だから二度と自主管理に住みたくありません。

[74: 匿名さん]

71
実態を知らないのなら発言なさらないことです。
72
マンション管理はいわば資産管理、家事ですが、仕事と何の関係があるんでしょうね。仕事も人並み以上にしていますが。
＞マンション管理はお金を払えば済む問題でしょう。
そう思ってるなら管理会社丸任せでよろしいのでは。ご自分の想像だけで物事を理解できてるつもりの方が仕事云々とは何だかなあ、ですね。

[75: 匿名さん]

自主管理すら出来ない横着怠慢が多く住むマンションなんでしょう(哀)

仕事が出来る方が多く住むマンションなら、自主管理は本当にいとも簡単に出来ます。

仕事が出来ない方が多く住むマンションなら、自主管理は到底無理です。モラルハザード住民では無理と言う意味です。

[76: 匿名さん]

そのとおり、実に羨ましい。
新築分譲時の理事会次第ではないでしょうか？
理事会にデベ社員がいて、デベ管理に牛耳れてきており、自主管理どころか、物申すことすらできません。

[77: 匿名さん]

>>75
全国のマンションの殆どは管理会社に管理を委託しています。
そして殆どのマンションは問題なくマンション管理がされています。
普通に管理をしてくれるのであれば何も無理して自主管理することはないのでは。
管理会社に委託すればすぐ悪徳だやれバックリベートだといっている方がおかしいのではないですか？
組合を管理するのはあくまで組合が主導権を握らなければなりません。
７４がいってますが、管理会社に依頼すれば丸任せとはそれこそ組合としてはだらしないですね。
普通の組合はそんなことはありませんよ。74みたいなところが管理会社とか理事とかを信用しない
組合なんでしょう。
何をそんなにむきになって管理会社に委託するのを毛嫌いしてるのでしょうか。
私のマンションは管理会社に委託してますが、とてもいい仕事をしてくれてますよ。

[78: 匿名さん]

人が集まれば組織になる。
組織がうまく動くために役割がある。
人の多い組織ほど、筆頭にいる人は、他の多くの人が快適になるよう工夫や努力に時間をさく必要がある。

管理会社を使ってうまく回すのも正しいし
自主管理して自分達の思うとおりに管理するのも正しい。

要は、管理の質がよく、見合うだけの費用負担が適正であればいいだけ。

ポジ自主管理派もアンチ自主管理派も、お互いをけなして何が得られる？？

[79: 入居済み住民さん]

77さん
むきになっておられるのは「なにを無理してまで自主管理をする？」と決め付ける方々のほうではないでしょうか。
74さんも、「マンション管理はお金を払えば済む問題」という丸任せそのものの発言に対して「そう思ってるなら管理会社丸任せでよろしいのでは」と返されてるだけでしょう。
あなたのところのように、いい仕事をしてもらってると満足されているところもあれば、不満に思うところ、また、さらに人材もおり、自分たちでもっとパフォーマンスのよい管理をしよう、と自主管理へと動くところ、いろいろだと思います。
マンションそれぞれの住民の事情を抜きに「こうあるべき」「そうしなくてもよいのでは」といった議論をしても無意味ですよ。

[80: 匿名さん]

そうそう何もかも管理会社に任せっぱなしにしてくれる、無能無能な役員や住民ばかりいるマンションなら、わしら管理会社に取っては大変に利用価値がありますわ。

[81: 匿名さん]

自主管理の言葉が走りすぎでしょ
やれるところは自分たちでやって後は任せていけばいいのでは？

個人的には出納業務やるぐらいなら自分の生活を大事にした方がいいと思うけどね
いろんな面で管理会社は信用してないけどただの住民を金銭関係で信用するのはもっと無理
トラブルになっても保証求められないでしょうからね

[82: 匿名さん]

組合に人材が豊富であって、マンション管理の知識があったとしても、管理会社に委託することは
何の問題もないでしょう。
組合の住民が自覚をもっていれば管理会社のコントロールも十分できますよ。

[83: 匿名さん]

82
自主管理に関心のある方も、管理会社への委託を批判してるのではないでしょう。コスト削減や納得のいく運営をしたいマンションで自主管理を選択するんだと思います。
81さんのおっしゃるように、出納業務は委託するという一部管理委託が現実的で選択しているという自主管理組合の意見をきいたことがあります。

[84: 匿名さん]

出納業務だけ委託するということは管理会社はやらないでしょう。
かなり高ければ別でしょうが。
自主管理する一番の理由は経費ではないですか。
管理会社が悪ければ契約を破棄すればいいのですしね。
自主管理する組合はしっかりしているということなので、その組合は管理会社に好きなようには
させないでしょうし。

[85: 匿名さん]

ちなみに皆さんの管理委託料は１カ月いくらですか？
私のマンションは大手で１０万円です。

管理内容により料金は変わりますが…
常駐や清掃費はなく、管理費＆修繕費の出納管理のみです。

[86: 匿名さん]

管理員がいないマンションは不安でそんなとこには住みたくないですね。
管理費＆修繕費で１０万ということですが、修繕費が入れば額が出ないのでは？
自主管理の一番の問題は経費でしょう。
組合がしっかりしてて管理会社をうまくつかいこなせるなら、管理会社に委託した方がいいでしょうね。
お金がなければ自分達でやるだけです。

[87: 匿名さん]

考えてみれば小さいマンションで管理員を雇うことは無理だね。
でもそこのマンションの防犯とかはどうなっているんだろう。
やはり管理員やガードマンはいた方がいいね。

[88: 匿名さん]

>>86
自主管理でも管理人を雇う選択肢はある。

>>87
住民の意識が高いことが一番の防犯。

そんなに必死に否定し合わなくてもよいと思うんだが．．．．マンション各々の選択なんだから。

>>85
うちのマンションは委託費500万(いろいろな設備保守も含む）。
総額で論じても仕方がない話。

[89: 匿名さん]

85の管理費＆修繕費で１０万では管理員は雇えないでしょう。
清掃も自分達でやるしかないしね。
小さいマンションは一人二人変なのがいれば組合は大変だね。その連中が好きなようにできる確率は高くなるし。
やはりマンションは大きい方がいいと思う。大規模修繕もしやすいしね。
それに管理会社への委託も組合が主導権を握れるからね。

[90: 匿名さん]

近所のマンションで自主管理をやられています。
一級建築事務所のアドバイスを得ながら安く運営しているようです。建築会社でも良いそうです。
要するにライフライン、建物管理をして貰う事です。
掃除は自分たちでやる。交替制が無理なら、安い時給で。
「安い時給」というところがミソです。ボランテイア精神を引き出すのです。　
知らないもの同士が集まるマンションは「見栄張るさん」ばかりだから・・・すべての問題は『見栄」から。

先ず、ご自分が先頭に立ってやることです。
１０年でかなりの修繕積立金が、節約できるらしい。

[91: 匿名さん]

９０　です。
今、電話貰ったので聞いたら、自給は100円だそうです
お金持ちのおじいさん、おばあさんらのボランテイア精神のおかげらしい。
マンションの防犯、コミニュケーションにもよいそうですよ。

[92: 匿名さん]

>>90
建築士でマンション管理は大丈夫ですか？
建築士は単なる建物についての知識だけでしょう。
マンションの管理は修繕や設備の点検については各業者にまかせればいいのではないですか。
その建築士が直接全てやる訳ではないでしょう。
建築士に頼んでいると修繕や設備点検については全てその建築士の息のかかった業者が
することになりますよ。
合い見積りとかも当然とりにくいでしょうしね。