マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[413: 匿名]

管理費が安く設定し、それで何十年もやってきて、住民がみんな年金生活になっていると……あらたな持ち出しは困難ですね。
高齢者に管理費の一部補助といった行政の援助はできないものですかね。

[414: 匿名さん]

＞次月に合計して請求引き落としは、しない 間違いが起こりやすいからだ

2ヶ月滞納者の取り立てと遅延損害金を取り立てる時はどうするの？

[415: 匿名さん]

区分所有者の全員が、そのマンションに住んでいるなら、何とかなるかも？
でも、転勤とかで賃貸とした場合、滞納なんかが生じた場合、訪問督促は無理かも？
住民同士で電話督促やら、内容証明送りつけたり、小額訴訟なんか考えると
正直腰が引けます。
標準管理委託契約書等にも記載が有るとおり、３ヵ月以上の滞納の場合
管理組合理事長などに報告（督促状況ほか）し、後は管理組合にて対応するよう
逃げが用意されていますが、良心的な管理会社ではその後も督促～小額訴訟など含め
結構対応していますよ
リストラや、倒産など個人的にはどうしようもない状況が起こりえる現代社会において
これからまだまだ、滞納など増えてくるのでは？
管理会社が、事務的に滞納者に対し督促をしていくことは、滞納者側も熱くならずに受け入れられるでしょう。
だけど、住民同士にて督促やら、訴訟やら考えると正直うんざり
残高不足で落ちなかったりなんて事は、時々ありますから
何回か場合、きっと想像力膨らませて、おかしなことが噂されたりするのでしょう？
管理会社の場合、個人情報について法的縛りがあると思いますが
自主管理の管理組合については、個人情報の保護の意識すらあるかどうか怪しいと考えています。
不愉快なことがあっても、賃貸であれば簡単に引越しできますが
ずっと住み続けるつもりで買ったマンションで、そんな目にはあいたくないですね。
まあ、ほとんどの住民が年金生活世帯なんて場合は、余計な心配かも？

[416: 匿名]

管理会社に委託してても、滞納時の遅延損害金はとれてないケースもあるし、６ヶ月経って支払いがない場合はもう手に負えないと逃げてしまいますから、ホントの意味で管理会社に高いコストをかけて会計を任せるのがいいのかちょっと疑問ですよ

[417: 匿名]

極小規模のマンションは、自主管理はてきると思います。仮に管理会社へ委託してめ、事務単価が多額となり、負担が大きいです。
しかし、立地や入れ替えが多いマンションだと、モラルの低下に歯止めがきかず、気づけば風俗店ばかりのマンションになった例もあるのが事実です。
やはり、委託した方が一般的な社会の流れであるのは事実です。

[418: 匿名]

自主管理のマンションなんて売れんぞ！

[419: 匿名さん]

＞管理会社に委託してても、滞納時の遅延損害金はとれてないケースもあるし、６ヶ月経って支払いがない場合はもう手に負えないと逃げてしまいますから、ホントの意味で管理会社に高いコストをかけて会計を任せるのがいいのかちょっと疑問ですよ

ずいぶん現実を知らないコメントですな。
遅延損害金は一般には規約にあるのですよ。一日遅れた時から計算が始まります。長期滞納者以外、遅延損害金が取れないことはありません。
長期滞納金の回収は管理会社の業務ではありませんので、その協力業務は別契約として,理事長が先頭になって弁護士の委託を含めて実施しなければなりません。

[420: 匿名]

自主管理は、マンション住人が自立した大人の管理が出来るか出来ないかの違いですね。
ここも勉強になるから読んでみんしゃい↓

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/18187/

[421: 匿名]

自主管理の限界＊＊ならぬ限界マンションは洒落にならない！

[422: 匿名]

スネカジリで人任せの無責任な子供住人ばかりのマンションでは自主管理は到底無理ぜよ！

[423: 匿名さん]

419＞＞

同感です。

＞管理会社に委託してても、滞納時の遅延損害金はとれてないケースもあるし、６ヶ月経って支払いがない場合はもう手に負えないと逃げてしまいますから、ホントの意味で管理会社に高いコストをかけて会計を任せるのがいいのかちょっと疑問ですよ

規約なんてもってないし読んだ事すらないんでしょうね

418＞＞
＞自主管理のマンションなんて売れんぞ！

最初から自主管理のマンションは、ないでしょうね
住民の中に頭の良い人（協力できる）が居れば自主管理に切り替えが実現できるのですよ

低俗なマンションには、人肌脱いでやろうなんて住民がいないでしょう

[424: 匿名さん]

万年理事長と万年会計が仲良くなって、修繕積立金の一時運用（借用）って
よくある話ですよ
コミュニィー形成のための、訳のわからん支出？
子ども会や、敬老会への寄付？もちつき大会やバーベキューって
どーして管理費から支払う必要があるの？
参加者より会費取ってやったら良いじゃん？
そんなこと言おうものなら、変わり者扱いされて
肩身の狭い思いしなくちゃならないなんて
規約や使用細則の制限事項などを守って生活してんのに

[425: 匿名さん]

＞どーして管理費から支払う必要があるの？

お金の貯まっている所には卑しい人々が、関係がなくとも群がるのです。恥の無い社会になってしまったのです。

[426: 匿名さん]

大きな勘違いが散見されますが…

滞納者への催促・督促・裁判は、管理会社の仕事ではなく役員の仕事です。

また役員も持ち回りの輪番制なら、仕事が忙しいとか暇がないとか関係なく順番にやりますからね。

何か知らないけど前々から、
仕事をやりたくない＆仕事が出来ない人間だけが自主管理を、ああでもない、こうでもないと意味不明な言い訳している図に見えるわね。

[427: 匿名さん]

>>424
>>425

コミュニティ形成のための支出も別に悪いことじゃ無いよ
予算承認されてるなら

寄付は自治会の仕事だろうけど

[428: 匿名]

しかし、現実として、自主管理のしかも古いマンションなんて、二束三文だよね。下手したら固定資産税のが高いかも。

[429: 匿名さん]

428＞＞
何と比較して固定資産税のが高いかもなのですか？

マンション価値の事ですか？
興味ありますので教えて下さい。

マンション中古価格っていくらまで下がるのですかね～？

１ルームで５００万とかの広告みた事あるけど
3～4ＬＤＫでも５０年も経てば３００万とかになるのかな？

[430: 匿名さん]

本質的な価値は実際のところ管理会社が管理してようが自主管理であろうがかわりはないでしょう。なぜなら、実際に掃除をしたり管理人として常駐しているオジサンは自給1000円以下で雇われているふつうの人なわけですから。
ましてや、エレベータ保守、消防点検、建物設備点検なども法定検査だからなどど、あたかも重要で付加価値の高い業務を装っていますが、実際はちょろっと現場に行って巡回し、定型の役所向けの報告用紙にマンション名や日付とまる印を付けるだけの全く付加価値のないどこの業者がやってもほとんど同じ作業に過ぎず、意味もなく、あいだになにもしない管理会社等をかませて高い手数料を支払うことは、責められることはあっても、決してほめられるようなことではないことだけは確かでしょう。

[431: 匿名]

自主管理のネガティブ発言は、管理会社や管理形態の実態を知らない、机上の空論ばかりだからね。

[432: 匿名さん]

でも自主管理のマンションには住みたくないね。
マンションに住んでて自主管理なんて普通のアパートと変んないじゃない。
自主管理というといかにもレベルの低い、庶民的なマンションとしかみられないしね。
いくら自主管理がいいといっても、その同じレベルを管理会社がやってくれればいいんでしょう。
何も自分達が動くことはないよ。
どうみてもみみっちぃとしかとれないもんね。
かわいそうだけど、自主管理組の負けだね。
でもそういうマンションもあってもいいけどね。

[433: 匿名さん]

＞自主管理のネガティブ発言は、管理会社や管理形態の実態を知らない、机上の空論ばかりだからね。

同感です。本来は自主管理が普通で、分譲マンションを購入時点では区分所有法や管理規約の知識は持ってないのが普通ですが、1,2年経過してから管理会社に問題が起こると、管理会社の変更や自主管理への移行は自然の姿でしょう。
どちらが良いか悪いかの問題ではなく、現組合員のメンバーで出来るか出来ないかの問題でしょう。

[434: 匿名さん]

>>433
管理会社に問題があれば変えればいいでしょう。
管理会社に問題があるのと、自主管理とは関係ないのでは。
組合の住民でも自主管理すればできるでしょう。
しかし、何も自分達でやることはないでしょう。
お金さえ払えばやってくれるでしょう。
そして、悪い管理会社は変更すればいいのだし。
その前にそんなに管理会社に不満を持っているマンションはありませんよ。

[435: 匿名さん]

いいマンションにはいい管理会社、いい管理員、いいフロントが集まるようになっている。

[436: 近所をよく知る人]

はいはい

[437: 匿名さん]

>>436
スタータスの高いマンションや大規模マンションについては、管理会社はそこを管理すること自体が
ステータスでもあるので、優秀な人材を投入し、いい管理をするよ。
組合から不満や苦情が出れば即対応してくれるしね。まあでないように努力はしてくれるけどね。
そんなもんだよ。長いものには撒かれろだよ。分かる？
管理会社の不平不満や自主管理をいっているマンションは、管理会社にとってはどうでもいいマンションだと思うよ。管理会社の皆さんそうでしょう。私は管理会社の者ではないですけど。

[438: 匿名さん]

しかし、自主管理は、よほど住民の意識がしっかりしてて、お互いに協力する気持ちがなければ、
きついと思います。住んでる人はそれぞれで、会議の進行も、議事録のまとめもなかなか簡単では
ないですよ。総論賛成で各論（自分はできない、不得手だから、仕事が忙しい・・・）反対の人は
多いからね。そういう人たちも受け入れてカバーできる心の広い、しかもある程度のレベル以上の
人がそこそこいるのなら可能でしょうがね。

[439: 匿名さん]

＞しかし、何も自分達でやることはないでしょう。

出来ないなら仕方ない。

[440: 匿名さん]

出来ない理由ばかり考えて、出来る努力をサッパリしない駄目人間ばかりでは無理だわ！
人間関係のコミュニケーションも出来る方々でないと無理だわ！

新たに住む新築マンションでは、机上の空論だけの横着＆怠慢＆ズボラ人間が居ない事を、深くお祈り申し上げます(願)。

[441: 匿名さん]

「皆さんからお願いされて、仕方が無いから私がやってあげています。」みたいな
横着な理事長には、正直うんざり！
賃貸マンションでも普通にやらなくて良いことを
何で分譲マンションでやんなきゃ何ねーの？
管理だの、節約だの、コミュニティ～なんて、大声あげてるやつは、戸建てに住むか、選挙に出るかどっちかに
してくれ！　世間一般のふつーのマンションでいいんだけど？
何でも大げさにして、そんなに目立たなくて良いから
もっと力抜いて、リラックスすれば？
定年後にいくらすること無くても、ほかの事に目を向けたほうが
楽しいと思うけど？趣味とか無い人かも？
そんな人に限って、近所のスーパーのタイムセールに並んで、どれだけ安く買えたかを、自慢するんだろうな？
まちがいない。

[442: 匿名さん]

>賃貸マンションでも普通にやらなくて良いことを何で分譲マンションでやんなきゃ何ねーの？

河原の橋の下ならもっと楽ですよ。

[443: 匿名]

横着もんは賃貸に住むのが一番です、
役員もやらなくて良いし管理もしないし自治役員もないし楽チンだわね。

[444: 匿名さん]

>>No.441
払っている管理費や修繕積立金、駐車場代に不満が無いなら無関心でいればいい
黙っていればいい

ただし適正価格に改正しようとしている人の邪魔だけはするなマジで

[445: 匿名さん]

管理費、修繕積立金などは知らぬが仏だもんな

[446: 匿名さん]

>払っている管理費や修繕積立金、駐車場代に不満が無いなら無関心でいればいい 黙っていればいい

それは結構なことで、管理会社が宜しく頂きます。

[447: 匿名さん]

>>441のような無知がいるから管理会社はウハウハなんだよね
管理費の大幅アップや修繕積立金の臨時徴収金数十万円とかを請求された時に
ギャーギャー騒ぎ始める

もう手遅れだってーの

[448: 匿名さん]

横着・怠慢・ズボラの管理組合が仕事らしい仕事もせず、
何もかも管理会社に任せっきりですと、
管理会社にボラレまくられて、ケツの毛まで抜かれてしまいます。

管理組合の役員と組合員(マンション住人)は、シッカリと管理会社を管理・監督して下さい。

管理会社の良し悪しは、管理組合の役員と組合員の管理・監督で全て決まるのですから。

[449: 匿名さん]

大規模修繕の見積もり

某人社の見積もり４０００万円
別業者の見積もり２９００万円

まあこんな感じだな

[450: 匿名]

↑全く同じ条件で後３社くらい見積書を取って下さい。
マンション近くの地元の業者なら尚更に安心です。

[451: 匿名さん]

>>450
地元業者は逆に高いのが普通だけどな。
やはり大手ゼネコンには価格で負けるよ。
但し、4000万～5000万程度の工事は大手はやらないかもね。

[452: 匿名さん]

管理会社は高い。
これは、常識に極めて近い。

[453: 匿名さん]

高いとか安いとかいってないで、自分達でちゃんと総合評価方式でやればそんなこと全然心配しなくても
いいのだけどね。
その方法は素人でもできるんだけど、もう何回もいってきたから又ここでそれを説明するのはやめるよ。

[454: 匿名さん]

４４９番さんは何世帯のマンションですか？
マンション工事をする会社ですから概算で分かります。

[455: 匿名さん]

小さいマンションに決まってるでしょう。
そんなはした金で工事ができる筈はないよ。

[456: 匿名]

↑アナタのマンションではボラレているのがわからないのかな～世間知らずの甘ちゃんだわね～！

[457: 匿名さん]

>>456
ぼられてるとかいう基準は何なの。
ちゃんとした基準（総合方式）で又、専門家（設計・監理会社）による同じ仕様で見積りを出させ、
専門委員会で入札評価の計算で採点して施工業者を決めればぼられることはないよ。
工事費はそのマンションの修繕積立金の額によってグレードや修繕箇所、バリアフリー化とかを決めれば
いいだけのこと。
１戸当り70万とかが相場といわれているが、それより高くするか抑えるかは積立金次第だよ。
ただ、２億以下のマンションには大手ゼネコンはあまり入ってこないだろうがね。
どうしても大手ゼネコンが評価が良く点数も高くなるからね。
小さいマンションの場合は地元業者じゃないと無理でしょう。それこそ工事費の割りに内容が伴わないよ。
あなたは総合評価方式とかいってわかる？分からないでしょうね。

[458: 匿名さん]

１戸あたり７０万円が相場とはアンタだけの勝手な作り話しなんだわ、業者だが聞いたこともないわ！

マンション住人を騙すような、いい加減なウソ八百投稿するなよ～悪質悪徳業者よ！

[459: 匿名さん]

>>457
>ちゃんとした基準（総合方式）で又、専門家（設計・監理会社）による同じ仕様で見積りを出させ、
>専門委員会で入札評価の計算で採点して施工業者を決めればぼられることはないよ。

正確には、ぼられかけた又は、ぼられたことに気づいた。
最初に管理会社から見積が出て、おかしいと気づいたので、
入札評価の計算で採点した施工業者の見積が当初の見積の1.5倍だったってよくある話。

[460: 匿名さん]

もっとぼられる大規模修繕工事も沢山あります。
ＮＰＯマン管が監理するような場合です。
工事は確かにしないけど、自分の傘下（賛助会員として加盟していたり）の業者を
推薦業者としているなど。
また、修繕工事に先立ち、劣化状況診断や、設計等を行わせると（当然この部分でも高くついています）
後で後悔します。
特許工法や特許品を巧妙に取り入れた設計を行っており
その時点で、入札に参加できる業者が限られてくるため
当然地場の中小業者は入札に参加しにくくなっています。
（賛助会員の会社しか施行できないような設計が行われています。）
一般的な工法・製品を使用した計画や設計を行うことが
大規模修繕工事を低価格で実施できる方法だと考えています。
良心的な設計事務所等だと、特許品は他に代わりがない場合だけ使用します。
通常は、同等品と明記しておき、見積もりの時点で縛りを作らない設計をします。
塗料（フッ素系・断熱・紫外線カット・石状塗料など）や工法（防水・防滑・波型手すり、金物など）は、
はっきり製品名が明記してある場合は要注意です。その後ろにかっこ書きで同等品と記入させるべきです。

ＮＰＯと頭につけて活動している団体なのに、営利事業に熱心な団体が
要注意です。
地場の中小ゼネコンで、あまり悪い噂の少ないところで、劣化診断・基本設計の時点で
相談されることをお奨めします。
１億以下の工事はどこの地場ゼネコンでも普通に行っていますよ
マンション大規模修繕工事の実績があまりないことをＮＰＯマン管の人たちは
声高に言いますが、施行サイドからみたら、ゼネコンからの工事の方が信頼感ありますけど
賛助会員の業者と地場の業者を比較してください。
しがみついている（たかっている）のはどちらか目が覚めるでしょう。

[461: 匿名さん]

NPOの「非営利」とは、
株式会社であれば、会社が利益を出したら、それを株主に配当することがありますが、ＮＰＯ法人では、この配当をやってはいけないのです。利益として余ったお金は、翌年度の活動のために繰越します。

また、役員や事務局職員などへ報酬や給与を支払うこともできます。
ＮＰＯの収入から給与をもらい、その他活動にかかった経費を払って、最終的に残った利益は、分配してはならないというだけです。

[462: 匿名さん]

>>459
総合評価方式を推薦しているのに、管理会社の者である筈がないでしょう。
最初から云々をいう前に施工業者は総合評価方式で決めるべきです。
このやり方がどんなものかあなたは知らないのでしょうが、このやり方でやればまず
適正に業者が選べます。見積り価格も工事仕様も内容も。
当然この仕様に関しては同じにするために、設計・監理会社か設計事務所に依頼しなければ
なりませんがね。
知識がないのでどういうものかも知らないでしょうが、素人で十分これはできるのです。
私たちのマンションも今年この手法で大規模修繕工事を実施しました。
「公共工事における総合評価方式活用ガイドライン」で検索してみてください。（簡易型）
入札評価の計算方法は簡単ですから、あなたがこのガイドラインを読んで理解できたら教えます。