マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[401: 匿名さん]

自主管理しているマンションに賃貸で住んだ事があったけど
なんか変？
普通のマンションで許されていることが、規約かなんかで禁止されているそーな
子供がエントランスホールで遊んではいけないなんて
あの広いスペースを使っちゃいけないんだと
ボール遊びや、おっかけっこしているわけじゃないく
ホールのソファーを子供が使っちゃいけないとか
はっきりいって、誰も使っていないんですけど？
飾りじゃないだろ？
いくら近所付き合いがあっていいとか言われても
今時、そんなこと望んでない者も沢山いることわかんないかな？
普通のマンションでいいんじゃないかな～なんて感じでした。
電気代がもったいないから、暗くならないとエントランスの電気がつかないようになっているんだと
雨の日とか、曇っている日の夕方は、他のマンションは電気ついてるけど
なんで、つかないのかいつも思ってました。
言う事がびんぼーくさいんだけど？
あんまりセコイことばかりっていうのもどーかと？

[402: サラリーマンさん]

>>394
分かり易いですね。有り難うございます。

ちなみに③には管理人さんの費用も含まれていると思いますが
少し安い気がします。（平日のみ5時間程度でしょうか？）

当方80戸／月70万円の委託料←高いですよね
管理会社と交渉してコストダウン出来るものでしょうか？
月10万円ダウンでも、年間120万円、10年で1,200万円・・・　
何か良い方法あればご教授ください。成功例とか。

>>372、>>384、>>387＝合人社
・・・無いわ＞＜

[403: 匿名さん]

>>402
そうですね、ご指摘のとおり③日常清掃をやってもらう管理人さんの費用は、週2回の1回あたり2時間の場合と週6回1回あたり6時間の場合で実働時間9倍違ってきますから管理組合として最低限のゴミだしの整理だけでOKとするのか、昼間ぐらいは常に管理人室に常駐してもらうイメージでいくのかでかかってくる費用は異なりますよね。

ポイントしては、実働時間に@1500円前後の単価設定の価格になっているのか、@2000円以上の高めの設定になっているかの違いかと思います。

大手でも良心的なところは@1500円ぐらいでやってくれますから交渉してみたらいいのではないでしょうか。

実際、掃除のおじちゃんやおばちゃんには時給で800-1000円ぐらいしかいってませんから、@1500円でも十分利益は乗ってますからね。

あと、①②については、50戸ぐらいで合わせて年間50万前後でやってくれる大手もあるので、③の仕様をきっちり詰めた上で合人社だけでなく大手も含めた数社から合い見積もりをとって交渉すれば、不必要にボラれているケースは適正化できますよ。

私が住んでたマンションでも理事長が強引に進めて管理会社をデベ系から独立系大手に変更し、①②を半減、③を3割下げることで、管理費が3割下がりました（ちなみに仕様の低下はなしで）

[404: 匿名さん]

＞何人かが指摘しているとおり「自主管理」というとちょっとイメージがいまいちなので

簡単ですよ。
自主管理は、集金と帳簿つけを自分等でやるか業者にやらせるかに尽きます。
ただ自主管理が出来ない場合は、管理会社が引き受けない場合もあるので会計士との契約も考える必要が生じる覚悟が必要です。

[405: 匿名さん]

会計の帳簿付けなど、一般の方でもパソコンが扱えるなら屁のカッパです。
何世帯であっても役員の数は、理事長、副理事長、会計監査の３人で十分なんです。

[406: 匿名さん]

>>405
理事会で決まったことを総会に諮るんですが、たいていのことは理事会案通りに決議されるでしょう。
その理事の人数をたった３人で検討していくんですか。
１０戸程度の極小マンションならいざしらず、１００戸とか２００戸の比較的小さいマンションでも
３人で好きなようにやられたらたまったもんじゃないよ。
自主管理はやめなはれ。みみっちいよ。

[407: 匿名]

役員を経験してない人間では理解不可能かも！

[408: 匿名さん]

>会計の帳簿付けなど、一般の方でもパソコンが扱えるなら屁のカッパです。

実務を知らない方のご意見ですね。
では、伺いますが新マンションが自主管理でスタートしました。
集金はどのようにするのでしょうか？
一ヶ月は何とか済みましたが、５人程滞納がでました、でも二ヶ月目に納入するかも知れません。
どのようにするのでしょうか？
パソコンは入金があって始めて使えても、それ以前の集金方法は分かりませんね。さーどうします。屁のカッパさん？

[409: 匿名さん]

＞理事長、副理事長、会計監査の３人で十分なんです。

無茶でなく、無知な事言いなさんな。
議決権有する役員二人では意見が違ったら理事会は機能しませんよ。奇数にしないとね。

[410: 匿名]

役員の実務経験のない人間に何を話しても時間の無駄です。
机上の空論では虚しさしか残りません。
一度で良いから試しに、責任感と奉仕の精神で役員になる事をお勧めします。
そうすると理解力が増しますから…

[411: 匿名さん]

410＞＞
そのとおりですね

409＞＞
何世帯での話かわかりませんが合理的ですけどそんなＭＣ存在せんやろ

会計は、いらんのか？
会計監査＝会計じゃないよ
会計監査＝監事＝見張り役ですぜ！

408＞＞
私の意見（ＭＣ）では、自動引き落としサービスを銀行に依頼する
銀行からソフトも頂けます。
設定後は、毎月決まった日に引き落としできます。

毎月同じ料金引き落としのＭＣは、比較的簡単ですよ

各月違う（変更があった月）場合は、データーを銀行に送付しなければなりません。

パソコンで管理（エクセル等）できる人があれば全然問題ありませんよ
銀行の収納ソフトが特殊なものでもエクセルデーターから変換できます。
大抵の人は、エクセル使ってますからね

滞納者

通常は、再引き落とし設定します。例えば10日後とかの設定とする
通常引き落とし日から数日で引き落とし出来なかったデーターが手元に届きますので当確の人に文書や口頭で催促する
再引き落とし日にも落ちなかった人は、振り込み依頼の文書等で対応する。（振り込みのみ受付が原則）
次月に合計して請求引き落としは、しない
間違いが起こりやすいからだ

[412: 匿名]

自主管理のマンションはいまだに管積分別会計になってません。また、役員の数ばかり多く、人はあつまるんですが、役立たずばかりで、なかなか管理会社への委託する決議と、当然外注する分の費用の増額が理解してもらえず頓挫しています。

[413: 匿名]

管理費が安く設定し、それで何十年もやってきて、住民がみんな年金生活になっていると……あらたな持ち出しは困難ですね。
高齢者に管理費の一部補助といった行政の援助はできないものですかね。

[414: 匿名さん]

＞次月に合計して請求引き落としは、しない 間違いが起こりやすいからだ

2ヶ月滞納者の取り立てと遅延損害金を取り立てる時はどうするの？

[415: 匿名さん]

区分所有者の全員が、そのマンションに住んでいるなら、何とかなるかも？
でも、転勤とかで賃貸とした場合、滞納なんかが生じた場合、訪問督促は無理かも？
住民同士で電話督促やら、内容証明送りつけたり、小額訴訟なんか考えると
正直腰が引けます。
標準管理委託契約書等にも記載が有るとおり、３ヵ月以上の滞納の場合
管理組合理事長などに報告（督促状況ほか）し、後は管理組合にて対応するよう
逃げが用意されていますが、良心的な管理会社ではその後も督促～小額訴訟など含め
結構対応していますよ
リストラや、倒産など個人的にはどうしようもない状況が起こりえる現代社会において
これからまだまだ、滞納など増えてくるのでは？
管理会社が、事務的に滞納者に対し督促をしていくことは、滞納者側も熱くならずに受け入れられるでしょう。
だけど、住民同士にて督促やら、訴訟やら考えると正直うんざり
残高不足で落ちなかったりなんて事は、時々ありますから
何回か場合、きっと想像力膨らませて、おかしなことが噂されたりするのでしょう？
管理会社の場合、個人情報について法的縛りがあると思いますが
自主管理の管理組合については、個人情報の保護の意識すらあるかどうか怪しいと考えています。
不愉快なことがあっても、賃貸であれば簡単に引越しできますが
ずっと住み続けるつもりで買ったマンションで、そんな目にはあいたくないですね。
まあ、ほとんどの住民が年金生活世帯なんて場合は、余計な心配かも？

[416: 匿名]

管理会社に委託してても、滞納時の遅延損害金はとれてないケースもあるし、６ヶ月経って支払いがない場合はもう手に負えないと逃げてしまいますから、ホントの意味で管理会社に高いコストをかけて会計を任せるのがいいのかちょっと疑問ですよ

[417: 匿名]

極小規模のマンションは、自主管理はてきると思います。仮に管理会社へ委託してめ、事務単価が多額となり、負担が大きいです。
しかし、立地や入れ替えが多いマンションだと、モラルの低下に歯止めがきかず、気づけば風俗店ばかりのマンションになった例もあるのが事実です。
やはり、委託した方が一般的な社会の流れであるのは事実です。

[418: 匿名]

自主管理のマンションなんて売れんぞ！

[419: 匿名さん]

＞管理会社に委託してても、滞納時の遅延損害金はとれてないケースもあるし、６ヶ月経って支払いがない場合はもう手に負えないと逃げてしまいますから、ホントの意味で管理会社に高いコストをかけて会計を任せるのがいいのかちょっと疑問ですよ

ずいぶん現実を知らないコメントですな。
遅延損害金は一般には規約にあるのですよ。一日遅れた時から計算が始まります。長期滞納者以外、遅延損害金が取れないことはありません。
長期滞納金の回収は管理会社の業務ではありませんので、その協力業務は別契約として,理事長が先頭になって弁護士の委託を含めて実施しなければなりません。

[420: 匿名]

自主管理は、マンション住人が自立した大人の管理が出来るか出来ないかの違いですね。
ここも勉強になるから読んでみんしゃい↓

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/18187/

[421: 匿名]

自主管理の限界＊＊ならぬ限界マンションは洒落にならない！

[422: 匿名]

スネカジリで人任せの無責任な子供住人ばかりのマンションでは自主管理は到底無理ぜよ！

[423: 匿名さん]

419＞＞

同感です。

＞管理会社に委託してても、滞納時の遅延損害金はとれてないケースもあるし、６ヶ月経って支払いがない場合はもう手に負えないと逃げてしまいますから、ホントの意味で管理会社に高いコストをかけて会計を任せるのがいいのかちょっと疑問ですよ

規約なんてもってないし読んだ事すらないんでしょうね

418＞＞
＞自主管理のマンションなんて売れんぞ！

最初から自主管理のマンションは、ないでしょうね
住民の中に頭の良い人（協力できる）が居れば自主管理に切り替えが実現できるのですよ

低俗なマンションには、人肌脱いでやろうなんて住民がいないでしょう

[424: 匿名さん]

万年理事長と万年会計が仲良くなって、修繕積立金の一時運用（借用）って
よくある話ですよ
コミュニィー形成のための、訳のわからん支出？
子ども会や、敬老会への寄付？もちつき大会やバーベキューって
どーして管理費から支払う必要があるの？
参加者より会費取ってやったら良いじゃん？
そんなこと言おうものなら、変わり者扱いされて
肩身の狭い思いしなくちゃならないなんて
規約や使用細則の制限事項などを守って生活してんのに

[425: 匿名さん]

＞どーして管理費から支払う必要があるの？

お金の貯まっている所には卑しい人々が、関係がなくとも群がるのです。恥の無い社会になってしまったのです。

[426: 匿名さん]

大きな勘違いが散見されますが…

滞納者への催促・督促・裁判は、管理会社の仕事ではなく役員の仕事です。

また役員も持ち回りの輪番制なら、仕事が忙しいとか暇がないとか関係なく順番にやりますからね。

何か知らないけど前々から、
仕事をやりたくない＆仕事が出来ない人間だけが自主管理を、ああでもない、こうでもないと意味不明な言い訳している図に見えるわね。

[427: 匿名さん]

>>424
>>425

コミュニティ形成のための支出も別に悪いことじゃ無いよ
予算承認されてるなら

寄付は自治会の仕事だろうけど

[428: 匿名]

しかし、現実として、自主管理のしかも古いマンションなんて、二束三文だよね。下手したら固定資産税のが高いかも。

[429: 匿名さん]

428＞＞
何と比較して固定資産税のが高いかもなのですか？

マンション価値の事ですか？
興味ありますので教えて下さい。

マンション中古価格っていくらまで下がるのですかね～？

１ルームで５００万とかの広告みた事あるけど
3～4ＬＤＫでも５０年も経てば３００万とかになるのかな？

[430: 匿名さん]

本質的な価値は実際のところ管理会社が管理してようが自主管理であろうがかわりはないでしょう。なぜなら、実際に掃除をしたり管理人として常駐しているオジサンは自給1000円以下で雇われているふつうの人なわけですから。
ましてや、エレベータ保守、消防点検、建物設備点検なども法定検査だからなどど、あたかも重要で付加価値の高い業務を装っていますが、実際はちょろっと現場に行って巡回し、定型の役所向けの報告用紙にマンション名や日付とまる印を付けるだけの全く付加価値のないどこの業者がやってもほとんど同じ作業に過ぎず、意味もなく、あいだになにもしない管理会社等をかませて高い手数料を支払うことは、責められることはあっても、決してほめられるようなことではないことだけは確かでしょう。

[431: 匿名]

自主管理のネガティブ発言は、管理会社や管理形態の実態を知らない、机上の空論ばかりだからね。

[432: 匿名さん]

でも自主管理のマンションには住みたくないね。
マンションに住んでて自主管理なんて普通のアパートと変んないじゃない。
自主管理というといかにもレベルの低い、庶民的なマンションとしかみられないしね。
いくら自主管理がいいといっても、その同じレベルを管理会社がやってくれればいいんでしょう。
何も自分達が動くことはないよ。
どうみてもみみっちぃとしかとれないもんね。
かわいそうだけど、自主管理組の負けだね。
でもそういうマンションもあってもいいけどね。

[433: 匿名さん]

＞自主管理のネガティブ発言は、管理会社や管理形態の実態を知らない、机上の空論ばかりだからね。

同感です。本来は自主管理が普通で、分譲マンションを購入時点では区分所有法や管理規約の知識は持ってないのが普通ですが、1,2年経過してから管理会社に問題が起こると、管理会社の変更や自主管理への移行は自然の姿でしょう。
どちらが良いか悪いかの問題ではなく、現組合員のメンバーで出来るか出来ないかの問題でしょう。

[434: 匿名さん]

>>433
管理会社に問題があれば変えればいいでしょう。
管理会社に問題があるのと、自主管理とは関係ないのでは。
組合の住民でも自主管理すればできるでしょう。
しかし、何も自分達でやることはないでしょう。
お金さえ払えばやってくれるでしょう。
そして、悪い管理会社は変更すればいいのだし。
その前にそんなに管理会社に不満を持っているマンションはありませんよ。

[435: 匿名さん]

いいマンションにはいい管理会社、いい管理員、いいフロントが集まるようになっている。

[436: 近所をよく知る人]

はいはい

[437: 匿名さん]

>>436
スタータスの高いマンションや大規模マンションについては、管理会社はそこを管理すること自体が
ステータスでもあるので、優秀な人材を投入し、いい管理をするよ。
組合から不満や苦情が出れば即対応してくれるしね。まあでないように努力はしてくれるけどね。
そんなもんだよ。長いものには撒かれろだよ。分かる？
管理会社の不平不満や自主管理をいっているマンションは、管理会社にとってはどうでもいいマンションだと思うよ。管理会社の皆さんそうでしょう。私は管理会社の者ではないですけど。

[438: 匿名さん]

しかし、自主管理は、よほど住民の意識がしっかりしてて、お互いに協力する気持ちがなければ、
きついと思います。住んでる人はそれぞれで、会議の進行も、議事録のまとめもなかなか簡単では
ないですよ。総論賛成で各論（自分はできない、不得手だから、仕事が忙しい・・・）反対の人は
多いからね。そういう人たちも受け入れてカバーできる心の広い、しかもある程度のレベル以上の
人がそこそこいるのなら可能でしょうがね。

[439: 匿名さん]

＞しかし、何も自分達でやることはないでしょう。

出来ないなら仕方ない。

[440: 匿名さん]

出来ない理由ばかり考えて、出来る努力をサッパリしない駄目人間ばかりでは無理だわ！
人間関係のコミュニケーションも出来る方々でないと無理だわ！

新たに住む新築マンションでは、机上の空論だけの横着＆怠慢＆ズボラ人間が居ない事を、深くお祈り申し上げます(願)。

[441: 匿名さん]

「皆さんからお願いされて、仕方が無いから私がやってあげています。」みたいな
横着な理事長には、正直うんざり！
賃貸マンションでも普通にやらなくて良いことを
何で分譲マンションでやんなきゃ何ねーの？
管理だの、節約だの、コミュニティ～なんて、大声あげてるやつは、戸建てに住むか、選挙に出るかどっちかに
してくれ！　世間一般のふつーのマンションでいいんだけど？
何でも大げさにして、そんなに目立たなくて良いから
もっと力抜いて、リラックスすれば？
定年後にいくらすること無くても、ほかの事に目を向けたほうが
楽しいと思うけど？趣味とか無い人かも？
そんな人に限って、近所のスーパーのタイムセールに並んで、どれだけ安く買えたかを、自慢するんだろうな？
まちがいない。

[442: 匿名さん]

>賃貸マンションでも普通にやらなくて良いことを何で分譲マンションでやんなきゃ何ねーの？

河原の橋の下ならもっと楽ですよ。

[443: 匿名]

横着もんは賃貸に住むのが一番です、
役員もやらなくて良いし管理もしないし自治役員もないし楽チンだわね。

[444: 匿名さん]

>>No.441
払っている管理費や修繕積立金、駐車場代に不満が無いなら無関心でいればいい
黙っていればいい

ただし適正価格に改正しようとしている人の邪魔だけはするなマジで

[445: 匿名さん]

管理費、修繕積立金などは知らぬが仏だもんな

[446: 匿名さん]

>払っている管理費や修繕積立金、駐車場代に不満が無いなら無関心でいればいい 黙っていればいい

それは結構なことで、管理会社が宜しく頂きます。

[447: 匿名さん]

>>441のような無知がいるから管理会社はウハウハなんだよね
管理費の大幅アップや修繕積立金の臨時徴収金数十万円とかを請求された時に
ギャーギャー騒ぎ始める

もう手遅れだってーの

[448: 匿名さん]

横着・怠慢・ズボラの管理組合が仕事らしい仕事もせず、
何もかも管理会社に任せっきりですと、
管理会社にボラレまくられて、ケツの毛まで抜かれてしまいます。

管理組合の役員と組合員(マンション住人)は、シッカリと管理会社を管理・監督して下さい。

管理会社の良し悪しは、管理組合の役員と組合員の管理・監督で全て決まるのですから。

[449: 匿名さん]

大規模修繕の見積もり

某人社の見積もり４０００万円
別業者の見積もり２９００万円

まあこんな感じだな

[450: 匿名]

↑全く同じ条件で後３社くらい見積書を取って下さい。
マンション近くの地元の業者なら尚更に安心です。

[451: 匿名さん]

>>450
地元業者は逆に高いのが普通だけどな。
やはり大手ゼネコンには価格で負けるよ。
但し、4000万～5000万程度の工事は大手はやらないかもね。

[452: 匿名さん]

管理会社は高い。
これは、常識に極めて近い。

[453: 匿名さん]

高いとか安いとかいってないで、自分達でちゃんと総合評価方式でやればそんなこと全然心配しなくても
いいのだけどね。
その方法は素人でもできるんだけど、もう何回もいってきたから又ここでそれを説明するのはやめるよ。

[454: 匿名さん]

４４９番さんは何世帯のマンションですか？
マンション工事をする会社ですから概算で分かります。

[455: 匿名さん]

小さいマンションに決まってるでしょう。
そんなはした金で工事ができる筈はないよ。

[456: 匿名]

↑アナタのマンションではボラレているのがわからないのかな～世間知らずの甘ちゃんだわね～！

[457: 匿名さん]

>>456
ぼられてるとかいう基準は何なの。
ちゃんとした基準（総合方式）で又、専門家（設計・監理会社）による同じ仕様で見積りを出させ、
専門委員会で入札評価の計算で採点して施工業者を決めればぼられることはないよ。
工事費はそのマンションの修繕積立金の額によってグレードや修繕箇所、バリアフリー化とかを決めれば
いいだけのこと。
１戸当り70万とかが相場といわれているが、それより高くするか抑えるかは積立金次第だよ。
ただ、２億以下のマンションには大手ゼネコンはあまり入ってこないだろうがね。
どうしても大手ゼネコンが評価が良く点数も高くなるからね。
小さいマンションの場合は地元業者じゃないと無理でしょう。それこそ工事費の割りに内容が伴わないよ。
あなたは総合評価方式とかいってわかる？分からないでしょうね。

[458: 匿名さん]

１戸あたり７０万円が相場とはアンタだけの勝手な作り話しなんだわ、業者だが聞いたこともないわ！

マンション住人を騙すような、いい加減なウソ八百投稿するなよ～悪質悪徳業者よ！

[459: 匿名さん]

>>457
>ちゃんとした基準（総合方式）で又、専門家（設計・監理会社）による同じ仕様で見積りを出させ、
>専門委員会で入札評価の計算で採点して施工業者を決めればぼられることはないよ。

正確には、ぼられかけた又は、ぼられたことに気づいた。
最初に管理会社から見積が出て、おかしいと気づいたので、
入札評価の計算で採点した施工業者の見積が当初の見積の1.5倍だったってよくある話。

[460: 匿名さん]

もっとぼられる大規模修繕工事も沢山あります。
ＮＰＯマン管が監理するような場合です。
工事は確かにしないけど、自分の傘下（賛助会員として加盟していたり）の業者を
推薦業者としているなど。
また、修繕工事に先立ち、劣化状況診断や、設計等を行わせると（当然この部分でも高くついています）
後で後悔します。
特許工法や特許品を巧妙に取り入れた設計を行っており
その時点で、入札に参加できる業者が限られてくるため
当然地場の中小業者は入札に参加しにくくなっています。
（賛助会員の会社しか施行できないような設計が行われています。）
一般的な工法・製品を使用した計画や設計を行うことが
大規模修繕工事を低価格で実施できる方法だと考えています。
良心的な設計事務所等だと、特許品は他に代わりがない場合だけ使用します。
通常は、同等品と明記しておき、見積もりの時点で縛りを作らない設計をします。
塗料（フッ素系・断熱・紫外線カット・石状塗料など）や工法（防水・防滑・波型手すり、金物など）は、
はっきり製品名が明記してある場合は要注意です。その後ろにかっこ書きで同等品と記入させるべきです。

ＮＰＯと頭につけて活動している団体なのに、営利事業に熱心な団体が
要注意です。
地場の中小ゼネコンで、あまり悪い噂の少ないところで、劣化診断・基本設計の時点で
相談されることをお奨めします。
１億以下の工事はどこの地場ゼネコンでも普通に行っていますよ
マンション大規模修繕工事の実績があまりないことをＮＰＯマン管の人たちは
声高に言いますが、施行サイドからみたら、ゼネコンからの工事の方が信頼感ありますけど
賛助会員の業者と地場の業者を比較してください。
しがみついている（たかっている）のはどちらか目が覚めるでしょう。

[461: 匿名さん]

NPOの「非営利」とは、
株式会社であれば、会社が利益を出したら、それを株主に配当することがありますが、ＮＰＯ法人では、この配当をやってはいけないのです。利益として余ったお金は、翌年度の活動のために繰越します。

また、役員や事務局職員などへ報酬や給与を支払うこともできます。
ＮＰＯの収入から給与をもらい、その他活動にかかった経費を払って、最終的に残った利益は、分配してはならないというだけです。

[462: 匿名さん]

>>459
総合評価方式を推薦しているのに、管理会社の者である筈がないでしょう。
最初から云々をいう前に施工業者は総合評価方式で決めるべきです。
このやり方がどんなものかあなたは知らないのでしょうが、このやり方でやればまず
適正に業者が選べます。見積り価格も工事仕様も内容も。
当然この仕様に関しては同じにするために、設計・監理会社か設計事務所に依頼しなければ
なりませんがね。
知識がないのでどういうものかも知らないでしょうが、素人で十分これはできるのです。
私たちのマンションも今年この手法で大規模修繕工事を実施しました。
「公共工事における総合評価方式活用ガイドライン」で検索してみてください。（簡易型）
入札評価の計算方法は簡単ですから、あなたがこのガイドラインを読んで理解できたら教えます。

[463: 匿名さん]

>>461
NPOの活動には、非営利事業と営利事業があり、殆どはこの両方を行っています。
このNPOを運営（経営？）していき自分達の給料等を確保するためです。
利益はでないように給料や賞与を増やし、いろんな経費をふんだんに使い、帳尻を合わせて
いけばいいでしょう。
NPOでマンション管理をすること自体、ボランティアや慈善事業とはかけ離れています。
NPOは本来もっと崇高なものでしょう。商売が絡むような分野にNPOは進出すべきではないのです。
NPOの営利活動は完全に一般業者との競争以外の何物でもありませんからね。

[464: 匿名さん]

＞NPOは本来もっと崇高なものでしょう。商売が絡むような分野にNPOは進出すべきではないのです。

NPOで申請して却下された例がないことをご存知か。
「商売が絡むような分野にNPOは進出すべきではないのです。」とは貴方の無知から来る妄想に過ぎません。
はやく勉強して下さい。

[465: 匿名さん]

業者の規模など全く関係なしに…

直接工事ではなく丸投げ業者であったなら、間違いなく絶対に１００％ボラレているんだ！と、
役員や組合員は頭の中に強く叩き込んで置いて下さい。

[466: 匿名さん]

>>464
NPOの取得は簡単に取れるんです。
だから商売中心であっても、非営利活動部分があれば認められるのですよ。
そんな簡単に取得できるNPOだから胡散臭いというんです。

[467: 匿名さん]

466
なるほど。では認証の不要な株式会社など、さらにすべて胡散臭いのですね。知りませんでした。

[468: 匿名さん]

＞そんな簡単に取得できるNPOだから胡散臭いというんです。

胡散臭いのは当然でこんな所でNPOの業者自体を攻撃するのは無知を曝しているだけよ。

[469: 匿名さん]

マンションの大規模修繕費は大金が掛かりますから、、、
色々と胡散臭い管理会社＆胡散臭い役員＆胡散臭い業者が、金にたかる物乞いのウジ虫のごとく集まって来ます。

色々な胡散臭い事がありましても、決して胡散臭い事象に組合員は断固として屈したりダマされたりしなければ良いだけです。

今年はあちらこちらでマンションの大規模修繕を見ましたが、正当な価格で成されていると良いのですが……

[470: 匿名さん]

>今年はあちらこちらでマンションの大規模修繕を見ましたが、正当な価格で成されていると良いのですが……

余計なお世話です。

[471: 匿名さん]

＞金にたかる物乞いのウジ虫のごとく集まって来ます。
ご自分のことですか。

[472: 匿名さん]

スレ主さんはいますか？
自主管理は何世帯であっても可能です。
まず役員か総会に議題を提案して下さい。

[473: 必殺仕置き人]

469>>
いくら掲示板とはいえ相当酷い書き込みですな～

貴方の近辺で起きた鬱憤かわかりませんが・・。

すべてが気に要らない様が感じられます。

実世界にて関わり遭わない事を祈ります。

[474: 匿名さん]

しかし何を言おうが事実無根ではなく、全て事実の事象ですから仕方ありません。

役員時代に見積りの話しになりましたら、全然知らない頼んでもいない業者から、教えてもいない私の電話番号に勝手に群がって来ましたから。

[475: 匿名さん]

実際に現場で動いてくれる職人さんの日当と材料費を原価とすると、間に何もしない管理会社やデベが入ることにより原価の３倍以上の見積もりがでてくるようなことは日常茶飯事ですから、うかうかしていると脇の甘い管理組合がとんでもなく高い価格設定で大規模修繕工事を発注してしまうということを469さんは言いたいだけでしょう（そうしたシロートがよくわかっていないことにつけこんでやりたいほーだいの工事受注をしていることに対し、あーいったきつい憎しみを込めた表現してるだけのことかと思いますがね）
いずれにしても、本当にかかっているコストに対して、せいぜい50%程度のマージンで工事が発注されるようしっかりと理事会や管理組合で監視していくことが大事ですし、20%程度のマージンに抑えたいのであれば、直接、工事業者とやりとりして自主管理の形態で大規模修繕をまわしていけばいいのではないでしょうか（さすがに自主管理でやるのであれば、建築関係かデベ勤務経験者ぐらいはいないと実際には難しいでしょうがね）

[476: マンション住民さん]

>>475
建築関係者ですが、
ただ働きさせるのですか？

[477: 匿名さん]

地元に長く住んでる人たちにどの業者が良いか聞いてみれば、教えてくれる。
大手、中堅業者らと見積もりしてもらい、ついでにマンション住民の注意点など何でも聞くこと。
地元、大手、中堅いずれにしてもやって貰うのだから、疑心暗鬼になっても良くないよ。
皆でよく相談し、見積書は臨時総会でも開いて多くの人の前で公開する。
見積もり業者も誰でも自由に秘密で取れば良い。情報が漏れて業者同士の談合は防げる。

[478: 匿名さん]

インターネットの時代で相見積もりが祖安くなったので、どろどろした胡散臭さは全くなりました。

[479: ４７６]

しつこいようですが、どうして私がただ働きしなきゃならないんでしょうか？

[480: 匿名さん]

>>477
何故業者を公募にしないのですか。
そして、同じ仕様で見積りを提出してもらい、大規模修繕委員会が各社ごとにヒアリングを行い、
総合評価方式で評価を行い一番点数の高い業者を選べば、適正業者が選べますし、何の心配もなくなりますよ。
入札評価の計算方法は簡単ですし、素人でも誰でもできます。
要はこの総合評価方式をやろうとする意識があるかないかだと思います。
私も全くの素人ですが、今回行いました大規模修繕工事では、この方法を取り入れ実施しました。
公共工事における総合評価方式活用ガイドラインで検索すれば、評価項目が出てきますので、それで
やっていけば簡単にできます。
そうすれば、誰の紹介だろうが何の問題もありません。

[481: 匿名さん]

>>480
プレーヤー選定はうちの場合（総合商社）は７％（税務署も認めている。）の委託費を頂くことにしていますがすべてご自身でおやりになったのでしょうか？にわかには信じられませんが・・・・。現地オリジネーター教育も場合も約半年かかるプログラムと認識してますので。

[482: 匿名さん]

消防設備点険にしても、排水管清掃にしても、給水設備点険にしても、エレベータ点険にしても、結局は業者の担当者がマンションにきて数時間作業をするに過ぎないわけですから、100戸程度のマンションであれば時給3000円で考えても１日あたり3万円程度が実際にかかるコストとしては上限。つまり丸3日かかる作業であれば9万円がいいところ。言い換えれば、作業を行う業者に密着し、いったい何の作業をどれだけの時間をかけてやっているのかをチェックし、無駄な作業時間をカットしてもらい、必要十分な作業時間を確定すれば、おのずと本当にかかるコストは管理組合で把握が可能になると。あとはgoogle で「消防設備点険」「給水設備点険」等で検索し、広告を出してる業者を数社あたれば、まともな作業を適正価格でやってくれる業者は簡単にみつかります。
こんな感じで進めれば、極端なはなし、自主管理であってもちゃんとした業者にちゃんとした建物設備管理をしてもらう段取りは十分可能ということになるでしょう。
あとはダメ押しで、自主管理を実践している管理組合の理事会どうしで情報交換のミーティングでもやれば、より一層の効率改善が図れるんじゃないでしょうーかね。
いずれにしても、最大のポイントは現場で何の作業をどれだけの時間かけてやってるかを把握することがすべてですよね。そんなに複雑なことをやってるわけじゃないわけだから、しっかり見て把握すれば、そこに答えがあると！

[483: マンション住民さん]

であなたがやってくれるの？？？

[484: 匿名さん]

何でも人工計算でやれってか？
あんたむちゃ言うね～
1人工3万円って。それが上限って言うんなら、作業に結果を求めなさんなよ。

[485: 匿名さん]

>>483
問題はそこだよな。
言うだけなら俺だって１０はアイデアがある。

実行できないから口にしない。
大人の責任ってそういうもの。

[486: 匿名さん]

>>482
打ち合わせに営業マンを１回呼んだだけでも１万とかコストになってるんじゃない？

[487: 匿名さん]

リフォームで言えば、クロス張替えでもフローリング張替えでも１人工２万でええ仕事してくれるぜ！

[488: 匿名さん]

１部屋２万の売上なら、そのまま手取りになるけど、
100部屋200万の売上になると、許認可・保険・安全・衛生・税金・雇用・営業・総務・教育・仮設・金利・引当・、、、と間接費が色々かかってくるんだよな。

[489: 匿名さん]

んじゃ10人ぐらいでやってる大手から独立した点険業者を使えば、１人工２万で消防点険や給水設備点険やってもらえるってことなんすね。

[490: 匿名さん]

創作劇でした。

[491: 匿名]

今のご時世は１人工２万円は出し過ぎです。

３万なら超の付くボッタクリ人工です。

公共事業でしたら、どこでも最高に出して人工は１．７万円の世界ですからね！

[492: 匿名さん]

>>482

ズバリおっしゃる通りです！
このような世間を知っている優秀な方が役員でありましたら、マンション住人は何も心配せず、全て安心して、管理会社から自主管理に移行出来ますね♪

[493: マンション住民さん]

>>482が頑張るほど
管理会社の重要性が再認識されますねえ。

普通の人はこんなことできないもん。
あなたですら口だけで実行できてないんだっけ（笑）

じつは管理会社の工作員？
自滅してますよ。

[494: 匿名さん]

エレベーターの保守管理費の話題が出ましたので提案します。

だいたいがエレベーターの保守管理は３大メーカーが占めています。
日立、東芝、三菱ですかね、談合で話題になったこともありましたか！

１ヶ月１回の保守管理点検と言いましても１日仕事ではなく、ほんの数時間の仕事です。
ですからこの費用は同じ保守管理内容でも大分削減できる項目です。

先日のように賢明な方の計算のように、人工と材料と利益を含めても３万円と考えるなら、
エレベーター２基あるなら、２基×３万×１年間(１２)＝７２万円になります。

色々なオプション(フルサポート等)が付随してますから、必要な物と不要な物を選別して下さい。
当たり前の話しですがマンション住人の安全第一を一番に考えて交渉します！
経費削減で危険が伴っては全く無意味ですから！

我がマンションもそのように実施して、条件が前より増して良くなったにも関わらず、エレベーターの保守管理費は半額以下になりました♪万歳♪

[495: 匿名さん]

↑書き漏れましたが、管理会社を通さず、管理組合とエレベーター保守管理会社が直接に交渉し契約しました♪

[496: 匿名さん]

エレベーターの直接契約はどこもやってるけど
メーカー系を使う限りフルサポートかスポトットの２択しかないと思うけど。


不要なものって具体的にナンですか？

[497: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、新築後まもないマンションで毎月毎月、数万かけて新しいエレベータを点検する必要ってあるんですか。
新しいエレベータがそう簡単に不具合を起こすとは考えにくいし、それこそ３ヶ月に一度ぐらいの点検で一回あたり３万ぐらいに抑えてもらって年間１２万ぐらいで１００戸ぐらいのマンションのエレベータ点検をしてもらえないんですかね。
そもそも、そんなに頻度高く点検しないといけないような不安定は機械を納品しているとしたら、そちらの方が問題のような気もするのですがね。
まー、自動ドアや宅配ボックスを毎月点検して年間で数十万の点検費用を流出させるよりはマシですけどね。
車だって最初の数年のメンテナンスは無料でやるのがあたり前なんですから、新しい製品に高額なメンテ費を設定して管理組合から吸い上げるのは、ちょっと度が過ぎてると感じますがね。

[498: 匿名さん]

ＥＶ点検費はメーカー系の場合１基　月４万～５万ということですが、私共のマンションも
月１４万（３基）で契約しています。
遠隔監視業務は３万になっています。

[499: 匿名さん]

>>498
うちも１基あたり４万円ちょっとくらいです。東芝系です。

メーカー系の保守で半額以下になるって、
具体的にいったい何を削減したんでしょうね。

[500: 匿名さん]

独立系のSECでPOG契約に移行したら月額29400円まで下げれましたよ。移行後10年近く経ちますが特に問題なしです。

[501: 匿名さん]

>>500さん
独立系であれば３万前後が相場ですよ。

[502: 匿名さん]

>>501さん
遠隔監視業務はどうなっていますか。

[503: 匿名さん]

独立系であれば、スポット契約であれば、いくらでも下がります。

>>494さんが半額以下に交渉したの具体的内容　早く知りたいな。！

[504: 匿名さん]

独立系のスポットだけだったら、たださっとみるだけでいいのだから、５千円でも１万円でもできるよ。

[505: 匿名さん]

＞＞497
極端な話一年一回でもＯＫですよ

フルメンテと壊れたら部品代は、別ねって契約もありますよ

新しいうちは、後者でＯＫ

[506: 匿名さん]

＞独立系であれば、スポット契約であれば、いくらでも下がります。

バナナの叩き売り？　が趣味？
安かろう悪かろうは世間の常、コストさえ押さえれば、結果は知ったこっちゃない？
こんな人に管理は無理。

[507: 匿名さん]

てか日本製のエレベータでフルメンテナンスサービスで毎月点検してなかったから大事故になったなんてケース、この20年でどっかありましたっけ？外国製は別として。

[508: 匿名さん]

つい2～3年前に、一種の社会問題になった
エレベーター事故を忘れてしまったんでしょうか？
メーカーにて保守の場合、10年以上前の機種を除き
1階エントランスホールの呼び出し盤の中などに、
データー検索のコネクターがあって、そこに機械をつないで
動作状況の確認をしたり、場合によっては設定を変更したりできるように
作ってあります。
独立系の保守会社の場合、そんなことはできないんじゃないですか？
ただ、外観点検などを行うだけでは、そのうち事故は起こるでしょう。
重大事故は、メーカ以外の保守のことが多かったと思いましたが？
思い違いだったでしょうか？
たかだか１センチくらいの太さのロープ３本位で吊り下げられているんですよ
そこに少しぐらいお金を払っても、無駄ではないと思いますが？
安心感を買っていると考えても高くはないと思うけど。
今は、保守会社も緊張感をもってやっているでしょうが
そのうちまた、似たような事故があるでしょう。

[509: 前期高齢管理士]

フルメンテかＰＯＧかで議論されています（スレタイには外れています）…が、
次のような事も考えて下さい。

保守ビジネスとしては、
フルメンテは部品交換費用は会社負担ですから、出来る限り問題点を指摘したくない。
ＰＯＧは部品交換をしなければ売上は増えないから、問題点を指摘したがる。（交換をさせたがる）

なぜ新築時はフルメンテ契約となっているのか、
デベロッパーがフルメンテによる保守契約を条件に設置費用を格安（原価以下）にさせている。
それが分譲価格に反映されているか、デべの利益に取り込まれているかは不明。

[510: 匿名さん]

>>494
を読む限りメーカー系で交渉で半額にしたようだけど、そんな魔法のようなことできるのかなあ。

[511: サラリーマンさん]

メーカー系で３万なんてありえない数字です。　さらに半額？なんて（笑）　>>494はウソつき


>>509
新築２年は無料です。３年目から保守契約を結びます。　
ですからデベロッパーは関係ありません。
それとメーカー系はスポットにしてもあまり料金は下がりませんよ。

[512: 匿名さん]

ロープ３本で吊られてる構造だけど例え切れても外れても落下しないらしいよ

かごが傾くとレールに付いたシューでブレーキ掛かるらしいよ（東芝談）

シンドラーって怖い印象だけど世界で見れば日本の企業なんて小さいらしいよ

[513: 匿名さん]

遠隔監視業務とは、地震等でエレベータ内に閉じ込められたときや、エレベータ内で事件が起きた際にエレベータメンテ会社が本社から助けにきてくれるサービスですか？

[514: 匿名]

エレベーターのメンテナンスを甘く見ている。

丸１日でもエレベーターが完全停止をしたなら、高層階の入居者はパニック必死！

[515: 匿名さん]

世界で見れば～って、だから事故が少ないんだと考えますけど？
ロープ３本～傾いても～大丈夫って、その時に自分が乗っていたらそんなのんきなこと言えます。
自分の子供が乗ってる時にそんなことが起きたらと考えると
節約してもいい所と、そうじゃない所とあると思いますよ。
何でも一律安けりゃ良いってものじゃないですよね？
安けりゃそれなりって言うのが当たり前だと思います。
少々高くても、メーカーメンテにしていて欲しいです。

[516: 匿名]

安ければ何でも良いと言う愚か者は、地震でエレベーター内に２～３時間程度、閉じ込められたら分かる！

[517: 匿名さん]

うちは自主管理ですが当初よりＦＭ、担当営業が変わる毎に見積を含め維持管理の話し合いをしています。
どこでもしていることだと思いますが。

[518: 匿名さん]

＞516 確かに管理会社の担当者の方はそうやって脅されるんですが、実際問題、関東大震災が発生した場合、都内のあらゆるマンションでエレベータが止まるわけで、ホントにすぐ助けてくれるのかな。ちゃんと高いエレベータ保守料払ってる順に助けてくれるんなら、喜んで払うけど、さんざん高い費用払わされて、いざとなったら都内全域で大混乱やむなしなので、丸１日缶づめなんてオチじゃしゃれにならないよな。まさに若くて健康なときにさんざん高い費用を払って人間ドックで検査した一方で、年取って普通の老人健診で末期がんがみつかるみたいな結果はいやだな。

[519: 匿名さん]

P波感知装置や予備電源を設置するのは管理組合の責務ですよ。
保守料金と救出料金を混同すべきではありません。

[520: 買い換え検討中]

＞＞516
閉じ込められても中から開けられますよ（手動でね）
外からもキーがあれば開けられるから管理組合は、把握しておく事

簡単だけど落下事故（人の）の心配があるからエレベーター屋も教えないと思うけど

一度閉じ込の経験あるから開け方は、知ってます。
安全確認後ドア開けるの基本（構造）が解れば安心ですよ

点検の時に見てれば推測もできるからＭＣ管理理事は、勉強する事が重要

自分達で住民を救出する努力は、必要ですよ

連結送水管の仕組みも勉強する事
ホースもたまには、接続し放水実験をさ消防と連携して訓練するベシ

[521: 匿名さん]

大震災などが来たら救出など不可能な話しです！

電気、ガス、水道、携帯など全て止まってしまいますからね！
大震災時に救出される運の良い方は、神のみぞ知るです。

[522: 匿名さん]

521が言うように大震災の時は無理でしょうね。
だけど、あやしい独立系のエレベーター保守会社にくらべ
1度事故が起こると、影響が大きいメーカー系
の事故に対する気の使いようは大きいと考えます。

[523: 匿名さん]

＞大震災などが来たら救出など不可能な話しです！

今から河原の橋の下に移転して大震災に備えたら如何？

[524: 匿名さん]

築浅であれば、POGでOKなのはわかったけど、築古で１基あたり月４万のフルメンテを月２．５万のPOGにするのはリスクとりすぎですかね。
大地震時に閉じ込められるといったリスク以外でなんかありますでしょうか？

[525: 匿名さん]

>>524
安心料ですよ。
わずかなお金を節約しても、不安を感じるのであれば意味ないですし。
変えたことによって、もし故障が起きれば住民から反発がでるでしょうしね。

[526: 匿名さん]

>>524
メーカー系はPOGにしてもほとんど下がりませんよ。

[527: 匿名さん]

>>523
橋の下は、やばいよ落ちてくるから野原にテントが一番安心でしょ

毎日ＢＱ　キャンプ気分で

一番考えてるのは、以外や以外浮浪者達かもな



大震災に生き残るのは、浮浪者だろ

病気知らず体力の温存方法知ってる彼等が勝組かも（笑い）

[528: 匿名さん]

＞大地震時に閉じ込められるといったリスク以外でなんかありますでしょうか？

日常的に閉じ込められる事件は起こってますよ。
30年で5パーセント強の人は経験者です。

[529: 匿名さん]

シンドラー社製のエレベーターでも全て悪い訳でもありません。
しかし、故障や事故がないといっても不安ですよね。
それと一緒でメーカー系は安心だけど独立系は不安感はありますね。
メーカー系にするのは安心料です。
僅かばかりの金額をけちることもないでしょう。

[530: 匿名さん]

ということは、独立系のpogだと、閉じ込められても助けてくれないということ？　それとも助けにくるのにかかる時間がフルメンテより長いということ？　あるいは実際には差はなく、助けてもらえるということ？

[531: 匿名さん]

＞ということは、独立系のpogだと、閉じ込められても助けてくれないということ？

その通り、安かろう悪かろうの経営が独立系の宿命。

[532: 匿名さん]

独立系は人員もいないし、いちいち対応はできないよ。
だから補修は安いのだから。それぐらいは我慢しないとね。
いざという時には、メーカー系に要請しなければならないでしょう。

[533: 匿名さん]

>いざという時には、メーカー系に要請しなければならないでしょう。

いや、メーカー系は独立系が安い管理で劣化させた現象の繕い等することはありません。
もう取り返しのつかない現状と様変わりしてしまっているのです。

[534: 匿名]

よく、そこまで言い切りますなぁ 寡占者の強みだね
昔のやなせみたいだね！

[535: 匿名さん]

やっぱり金を惜しんではいけませんね。
安心料は保険と同じようなものだからね。

[536: 匿名さん]

保守管理をメーカーの社員が行っていると思ったら、実際は下請け孫請け曾孫請けにやらせてる可能性も大でしょう！

知らぬが仏は、いつの世も、メーカーの餌食で思う壷かもね（笑）

[537: 匿名さん]

メーカーに頼んでも下請けが動くんだよ

下請けの直電聞いておくのが一番

気に要ればそこに直に頼めばＯＫ

[538: 匿名さん]

メーカーに保守を依頼した場合、子会社・孫会社が保守を行う場合がありますが
責任はメーカーに有り、迅速に対応すると思います。

製造会社と点検会社が別の場合もあります。
例）三○電機製エレベータ
　　　製造は三○電機
　　　点検は子会社の三○電機ビルテクノ

[539: 匿名さん]

所詮、独立系はその名の通り、天涯孤独なことは確かだね。
私物なら一か八か掛けるのも良いが、共有財産の管理をいい加減な業者に任せる程、管理組合は困っていないよ。

[540: 匿名]

エレベーター保守だけはケチらないのが良い。

エレベーターの扉が開いたら、そこは…

シンドラー！

[541: 匿名さん]

いやいやトラブルが起きましてもメーカーは冠なだけで、下請け孫請け曾孫請けが無料でやるだけです！

それなら同じ保守管理内容で、きちんと保険に入っている下請け孫請け曾孫請け業者に直接やらせる方が賢明です！

公共工事や大規模修繕工事を、大手ゼネコンが発注して、下請け孫請け曾孫請けに丸投げして、搾取しているのと同じですから。

そのようにブローカーの搾取の無いエレベーターの保守管理であるなら、当然に保守管理費は半額未満になりますね。

[542: 匿名さん]

経済の悪化で独立系は潰れて、後がまを探すのに苦労しました。
目先の安さにダマされ、先を見る事をしなかった組合が悪かった。

[543: マンション住民さん]

メーカー系が他メーカーの保守をやってくれれば値段は下がるのにね。
車の車検みたいに。

[544: 匿名]

エレベーター保守の技術者は人手不足です。

高度な技術が必要なエレベーター保守は、なかなか人材が育たない。

[545: 匿名さん]

>>543
保守点検で利益出てるから安くならないと思う

新築物件なんて入札価格10円ですからね～

エレベーターや自動ドアなんて皆　保守点検こみでの契約

[546: 匿名さん]

>>545
工事の契約はゼネコン
保守の契約は管理組合でしょ。　何を勘違いしてるの？

[547: 匿名さん]

三〇が下請け（系列）に出しているのは、ほんとの話ですが
系列だから、メーカーブランドはかなり意識してやっていると感じます。
独立系と違い、技術情報や部品供給がちゃんとしていますから
以前どなたかが言っていた、情報端末を接続して通常保守を
やっていましたよ。
所詮系列と、それ以外の怪しい独立系とは、その辺が違うようですが
現在メーカー系にて保守を契約されている方は、点検時に見てみると判りますよ
事前に掲示板にて案内が貼ってありますから
1階ホールで見てみると納得できると思いますけど。
あと、何かあったときはメーカー系に頼ると簡単に言ってましたが
独立系になったとたん、メーカーへの連絡回線つながっていませんけど
どーすんの？

[548: 匿名さん]

>>546
管理組合とセット契約に決まってるじゃない

新築工事で管理組合どこが？なんて話は、無い

最初から自主管理って話もない気がするが・・。

[549: 匿名さん]

>>543
エレベーター保守料金が発生するのは３年目からだよ。
よほど売れ残らない限りその頃には管理組合が動き出すでしょ。

[550: 理事経験者]

＞新築物件なんて入札価格10円ですからね～
逆手にとって値引き交渉。
独立系に変えられると、大損なので損益ぎりぎりでも契約してもらったほうがよい。
新築時ほど効果大。

[551: 匿名さん]

>>550
メーカー系は僅かしか引かないよ。　本当に理事経験者？

[552: 物件比較中さん]

>>549
本当ですか？
うちのＭＣは、そろそろ取り換え時なんですがその場合でも３年は、保守点検料発生しないんですか？

メモメモ

ありがとうございます。交渉します。

＞＞よほど売れ残らない限りその頃には管理組合が動き出すでしょ。

管理組合自体は、すぐ起動してると思いますが意味合いが分かりづらいので説明補足頂けますか？

[553: 匿名さん]

＞メーカー系は僅かしか引かないよ。　本当に理事経験者？

エレベーターをケチるなんて可愛そうね。

[554: 匿名さん]

けちるって～

こういう事って業者からの言い値で通る話だったから値切るなんて話は、昔は、無かった事かも知れませんね

[555: 理事経験者]

>>551
あなたの交渉が下手なだけだよ。
もしくはすでに十分安い金額かも？
例えば、ただ単に安くして下さいと言っても付き合い程度で少し安くする程度だよ。

>>550
背景を良く理解すると、値引き交渉は十分できます。
敵は百戦練磨の達人、電気店での値引きの様には簡単にいきませんよ。

頑張って下さい。

[556: マンション住民さん]

本当に理事経験者なら具体的に書いてくださいね。
メーカー系メンテ費の大幅値引き、にわかには信じられませんから。

[557: 匿名さん]

仮定の話は無視する事よ。

[558: 匿名さん]

新規物件で、エレベーターの保守料は、
３ヶ月は、アフターで無料。
３年間とは、何処から出てきたの？

[559: 匿名さん]

すまん！知らなくて嘘書いてしまった。
うちのマンション管理費に余裕がないもんだから。

[560: 匿名さん]

>>558
メーカー保証は２年じゃない？　
３年目から保守契約を結ぶ。

メーカーによって違うのかなあ。

[561: 理事経験者]

>>556
具体的な事例を挙げての値引き交渉はここではさらせませんが、少しヒントを
①MSの規模を理解する。
　理由：XXXXほど有利
②相場を知る。
③同業他社と競合させる。
　理由：XXXX
④交渉相手に論理的な値引きの理由を作ってあげる。
　理由：XXXX

④が一番大事ですよ。
　管理組合が安くしてと言ってきた⇒論理的ではないので付き合い程度に少し安くなる。
　管理組合がXXXと交渉してきた。⇒論理を覆せないので大幅に安くなる。

頑張れ・・・・。

[562: 匿名さん]

>>561

＞③同業他社と競合させる。
＞　理由：XXXX

メーカー系で同業他社？？？
あなた本当に理事経験者？？

大規模、建設統計、相見積、イシューマトリックス法とか
いまさら会社の新入社員教育じゃあるまいし

[563: 匿名]

>>562
私、ＥＶには疎い、シロートな理事経験者ですが、メーカー系・・この「系」というのがポイントで、通常「メーカーが直接保守担当」っというのは稀です。
メーカー直系の保守会社又はメーカーと正規に契約しているメンテナンス会社があると思います。
561さんはそういう意味での「系」を使っているのかと。

メーカー系のほうが部品供給は早い感じですが、なぜか直系のほうが部品代は高く付きますね。

[564: 匿名さん]

>>563
エレベーターメーカー代理店には管轄がありますので競合はできません。
また通常フルメンテ契約にしますので部品代という問題も発生しません。

[565: 理事経験者]

ヒント
>>550
交渉しましょう。
相手はこのような交渉に慣れています。
交渉の結果少しの値引きでも悲観しなくてもいいですよ。
あなたのMSが小規模で相手にされないような物件ならあきらめて下さいね。

[566: 匿名さん]

エレベーターのメーカー保証は１年だけど大抵デベやゼネコン側の配慮で２年になってるよね。
その後10年くらいはメーカー紹介の管理会社ならスポットとほぼ同じ料金でフルメンテ契約ができる。
まあ延長保証みたいなイメージ

それでも月４万くらいして
そこからどれだけカットできるかでどこの管理組合も苦労してるんだよね。

無知な組合員が安易に突っ込んでくるけど
流れを知らないから困る。

[567: 匿名さん]

続き

無知な組合員は、交渉すれば安くなる・大規模なら安くなる・プレゼン能力がどうたら・・・・
と好き勝手に思いつきで言い出すから
大変だよ。

最低限調べて物を言えと。

理事長の愚痴でした。

[568: 匿名さん]

貧乏人はマンションは無理だよ。

[569: 匿名さん]

>>566
何階建ての話ですか？
相場月４万位って話

うちは、７階建てで５万円くらい（フルメンテ）です。
毎月なので年間６０万だから管理費を結構占めてますね

交渉の必要ありですかね～

一般相場も解らないし別業者ってことは、独立系？なので黙って支払い続けてるという現状です。

＞＞貧乏人はマンションは無理だよ。

一戸建ては、更に無理でしょ
賃貸ＭＣに住め！なら理解できるがそんな事書き込む事体変ですよ

[570: 匿名]

進歩のないバカ役員や住民は、エレベーター保守管理費の値引き交渉すらしませんし出来ません。

当たり前ですが値段交渉すればメーカー系でも必ず安くなります。

[571: 匿名さん]

＞当たり前ですが値段交渉すればメーカー系でも必ず安くなります。

余程暮らしに困っているのね。

[572: 匿名]

２人きて二時間エレベーター止めて、中みて帰るだけだからホントは19800円でも十分、利はとれてるからね！

[573: 理事経験者]

>>566
>それでも月４万くらいして
多くの管理組合はこの月4万以上の相場価格にするのに苦労していると思われる。

[574: 水戸黄門]

＞＞572
私も二万円以下でも十分な気がする。

まだ人が来て点検するならまだ良いけど最近のエレベーターは、センターのパソコンと接続されてて3ケ月に一度しか現場点検に来ないからもっともっと安くできると思う

＞＞571
？

＞＞570
自分が役員理事になりバリバリ働けば良いと思いますよ

[575: 匿名さん]

エレベータ保守については、結論としてコスト重視でいくなら築浅の段階では、独立系のpog契約で月額２万円台の契約ができていれば理事会として合格点といったとこなんでしょう。一方、より保守的なスタンスなら月額４万前後で製造メーカー系のフルメンテ契約といったところでしょうか。
いずれにしても管理組合には毎回、点険報告書がでてきているわけですから、毎回、コピーしたかのように同じ報告書がでてきているようであれば、作業内容等、ちょっと確認してみてこの価格設定おかしいんじゃないって感じの指摘ぐらいはしてもいいんじゃないでしょうかね。

[576: 匿名さん]

>>575

２万とか４万てどう言う仕様のエレベーター？

エレベータの形式や大きさ、速度、着床階数、各種管制の装備数で違ってくるんだから、そう言う金額を出すなら仕様も出しましょう。何の参考にも成らん。


報告書のどう言う点を見て作業内容が価格に合わないと思うのか是非ご教授ください。

[577: 匿名さん]

エレベーター保守会社を下請けって言っている人が居るけど三菱ビルテクノとか日立ビルサービスは下請けじゃなくて保守を専門にやっている子会社って言うんじゃないの。こう言った会社は、下請けなんかには出さないよ。

[578: 匿名さん]

日立ビルサービスじゃなくて日立ビルシステムでした。

[579: 匿名さん]

>>577
揚げ足とるつもりはないけど、
下請け
管理会社の委託項目にエレベーター保守があり、管理会社と委託契約しているなら、
管理会社→エレベーター保守会社
エレベーター保守会社は管理会社の下請けですよ。

管理会社（デベロッパー）→管理会社（独立系）→エレベーター保守も存在しますよ。

親会社も子会社も仕事を請ければ、これは下請けですよ。

[580: 匿名さん]

独立系は大分淘汰されましたが、今残っている所は火の車ですから気を付けましょう。

[581: 匿名]

>>579

管理会社は、何時からメーカーになったのか。

536-538参照。

[582: 匿名さん]

＞＞５８０さん
独立系は資本投下が掛からないだろうが、デベロッパーも管理会社を選ぶ時代になったからね。

[583: 匿名さん]

>>581
下請けと、企業の成り立ちをごっちゃにしていますよ。

管理会社と契約の場合
①管理会社→②ビル管理会社→③エレベータのメーカー→④保守点検業者→⑤保守点検業者

どこの部分で直接契約するかで、かなり値段が変わってきますよ。

[584: 匿名]

賢い管理組合なら、ＥＶなどは直契約になってるよ。
設備保守契約について、わざわざ管理会社と契約するメリットはない。
※賢いというか、普通に多いと思うけど。

[585: 匿名さん]

>賢い管理組合なら、ＥＶなどは直契約になってるよ。

そう。フリーパスだからメーカーは泣いて喜ぶね。

[586: 匿名さん]

>>583
で１と４や５が契約するの？　学生？

[587: 匿名さん]

メーカーが泣いて喜ぶ？何かと間に入ってもらうことで
直契約より交渉事は楽。
ある程度管理会社が壁になってくれるしね。

知ったかはやめて頂きたい。

メーカー系なら直接でもいいと思うが、
独立系は管理会社を間に挟むべき。
有事の際に独立系は逃げるから、管理会社が元請なら
逃げられる心配はない。（元請が責任取るという意味で）

[588: 匿名さん]

>>583

そのチャートのエレベーターメーカーは、三菱・日立・東芝をはじめとするその他メーカーに当てはまるのでしょうか？

[589: 匿名さん]

いろいろとごまかそうとゴチャゴチャ言ってるけど、やっぱりポイントはカネを払う管理組合と実際に作業をやる保守会社の間になにもしない業者が何社入って無駄なコストが発生しているかと、実際に現場に何人きて何時間作業しているかだけが重要な要素だね。
直接独立系にpog契約すると、メンテナンス日に２人きて３時間、10階建てのエレベータをチェックして、月額29800円でやってくれるわけだから、冷静に考えてみれば、このぐらいが当然の相場水準だよね。
これでも時給換算すれば5000円だし、会社が2500円とっても、本人には2500円残るわけだからね。
最悪なのは、一回の作業で10万とられてて、時給換算すると17000円になってて、本人2500円、会社2500、何もしない会社①4000円、なにもしない会社②4000円、なにもしない会社③4000円のパターンじゃないかな。

[590: 匿名]

経営と常識の本を沢山読んだ方がいいよ

[591: 匿名さん]

半日二人で３万円だと会社は、成り立ちませんよ
日当払ったら終わり

車の経費/部品代金が出てきません

一日三件しか作業できないのでその会社は、倒産してしまいます。

点検を二時間に押さえ地区ごとに効率よく回っても飛び入り修理が発生しますからね

三万円って事は、ないでしよう

他業種ですがありえない価格です。

その会社に任せておいたら必ず事故おきますね
部品代出ないから誤魔化し誤魔化し使用する事になるからね

[592: 匿名さん]

単身の引越だったら最近は３時間で15000円でやってくれるよ。それができない会社はコスト削減が足らないか、淘汰されていく運命なのかのどちらかなんじゃないかな。
いずれにしても独立系pog契約なら２万円台が存在するのは事実ですから！

[593: 匿名さん]

メーカー系フルで45000円で12基契約してる理事長です。

個人的には管理会社をかます独立系スポットで十分だと思うけどね。
新築だし使用頻度も低いんだし。

理事会では否決されました。
どうしてもってまで優先順位は高くないから引き下がりました。

[594: 匿名さん]

メーカ系なら、遠隔監視というなの必殺技を持っていますので、
なおさら安くできます。

>>588
>そのチャートのエレベーターメーカーは、三菱・日立・東芝をはじめとするその他メーカーに当てはまるのでしょうか？

エレベーターに限らずすべての保守点検に当てはまります。
委託している管理会社によって②がなかったり、③がなかったり多少差がありますが、概ねこんな感じです。
下請けの下流と直契約すると安くなるのは常識ですが、保証の担保があることとは別の問題です。

[595: 理事経験者]

>>593
メーカー系フルで45000円なら妥当の価格ですね。
新築なら、おそらくメーカーはメンテ費を期待してやすくエレベーターを設置していることが予想できます。
戦略として独立系に変更するのではなく、
独立系に変更する可能性があるとメーカー系に交渉して値下げさせるのがいいかも
この交渉時に、メーカー直契約にするなどすれば、
管理会社の中間マージン分の削減は可能でしょう

[596: 匿名さん]

＞＞593
＞＞メーカー系フルで45000円で12基契約？
一基45000円？
12基４５０００円？一基3750円ですか？
何かの間違いですか？

12基を何時間掛かって点検されるのでしょうか？

書類だけなら可能だろうけど

[597: 匿名さん]

>>594
「当社独自のルートで中間マージンをカットしましたあ」て通販に飛びつくタイプ？

[598: 買い換え検討中]

フルメンテとＰＯＧどちらで契約がＧｏｏｄですかね？

ＰＯＧで最初契約するとフルメンテに切り替えできないそうですね

更新が迫っているのでよろしくお願いします。

[599: 匿名]

>>596
普通に「一基あたり45000円」と考えるのが常識かと。

[600: 管理会社勤務]

皆さん、管理会社（当然もぐりは別。登録業者）は適正化法に縛られているので、基本的に悪事はできない。（法律違反というところでだけど。）自主管理には適正化法は適応されない。その分だけ非常に危険が潜んでいる。自主管理だから横領が無いとは言えない。むしろやる気になれば簡単。自主管理だからといってマージンが無いとは言えない。理事長に入っているケースを実際に知っている。
これは、法令で縛っていない分分かりにくいし、分かった場合、管理会社（大手）なら補填されると思うが、個人ならと立派ぐれる危険性が大きい。管理会社の利益は間違いなく安くなるものの、その対価のリスクは拡大する。どっちをとるかの問題。実際、理事長が横領した場合は修羅場ですよ。最悪のケースを経験しました。