マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[273: 匿名さん]

>>272
長期修繕計画案は普通は５年毎に修正し作り変えているでしょう。
１５年後であっても、それから30年間の工事費を算定するのですよ。
いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
基本通りに長期修繕計画で全ての項目が算定されていれば足りなくなることはないでしょう。
あなたは１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方をやはりご存知ないんですね。
私はマンションは２軒目ですし、２５年の経験があり、大規模修繕工事にも携わりました。
おまけに余談ですが一応マン管の資格ももっておりますよ。

[274: 匿名さん]

273
272です。もういい加減疲れますが、ご丁寧に説明しますと、>>268で
＞管理費の引上げについても自分で担当してみてこれでは足りないな、という実感で語れるようになり、
と書いてるのを貴方は
＞１戸当り月の修繕積立金の額がいくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
と頓珍漢な理解をしてるのです。分かりますか？

マン管士ならお分かりでしょうが、5年毎に見直すといっても、10～15年先のことは、精度的に新築時の費用データを補正したものや、カタログ・物価版ベースで置き換えるのがせいぜいのところです。しかし、5年後に実際の配管などのややこしい工事を控えるとなると、十分安全係数を見たつもりでも、見てくれや資産価値の面でグレードの高い更新が望ましいということになったり、業界の技術指針が改訂されたり、モノが廃番になったり、ということはよくありますよね。そういう経験を以って、あなたのいうような「１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方」だけでは見えない要素もあるのだ、と輪番役員が自分で携わってみて初めて「実感」できた、ということです。自主管理のマンションでは普通のことです。これでよろしいですか。

しかし、
＞いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
とは完璧なマンションもあったものですね。管理組合発足後、値上げの経験等ないということでしょうか。すばらしいものですね。私もとてもそこまではいきませんね。お見それしました。

[275: 匿:名さん]

>>273
マン管士　若葉マークが　見え隠れ

[276: 匿名さん]

>>274
分かっておられないのですね、先のことは分からないといっておられますが、長期修繕計画案は
そういうことも予測して高めの計画がされているんですよ。
それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。
値上げに関しては、第１回目の大規模修繕後、今年からですが、１戸１㎡当り月20円の値上げをしました。
何故値上げをしなければならなかったかといいますと、最初は修繕積立金の額は長期修繕計画案に基づいて
計算されてなかったからす。

[277: 匿名さん]

不動産販売業者の立場から言わせていただくと、中古マンションを販売する際には、管理会社が入っているか自主管理であるかはあまり価格設定に関係はありません。
ただ、購入予定のお客様ですでに分譲マンションからの住み替え買い替えの方からは敬遠されるケースがよくあります。
なので、資産価値のお話は難しいですが、若干不利であることは事実ですね。
「自主管理とは意識が高い。管理費も安いし、そのほうがいい」というお客様は私も周辺も含めて聞いたことはありませんが、「自主管理はめんどくさそうだ。」という話はちょくちょく聞きますね。
ま、販売業者的には、管理会社が入っていたほうが話は早いです。たとえば、重要事項調査依頼をした場合でも、管理会社であれば、しっかりした書式できちんとデータ化されていますが、自主管理では？な部分が多く、きちんと把握されていないこともしばしばあります。
管理会社によって管理の質によしあしがあるように、自主管理でもそれはいえるようです。
もちろん、管理会社が入っているのと遜色ないくらいきちんと担当割がしてあるようなマンションもあるのは事実ですが。
大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。

[278: 匿名さん]

276
>それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
>修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
>早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。

だからそうしてると言ってるんですが、何を反論するようなことがあるんでしょう。
安全係数を見込んでもさらに足りないケースが出てくることは、25年もの経験がおありなら、自明のこととは思いますが、それを具体的に納得した上で、そういうやりくりをしたり、値上げをしたりしてるんです。
もうやめましょうね。

[279: 匿名さん]

＞大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
そのとおりですね。

＞ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
＞適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。
これも事実でしょう。そういう方は自主管理マンションに来て頂いても困るので、きちんと説明して管理会社委託のマンションをご紹介くださると助かります。

[280: 匿名さん]

>>279
販売業者の２７７さんが仰ってますが、やはり自主管理のマンションは資産価値としては
マイナス要因が大きいようですね。
自主管理のマンションは面倒くさいといって敬遠される方はおられるが、意識が高いと思う人は皆無
だとおもいますよ。それこそマスターベーションに過ぎません。
だから、殆どのマンションは管理会社に管理を委託してるんですよ。
結局自主管理しているマンションは経費節約のためでしょうから、それはそれで意義があるとは思いますよ。

[281: 匿名さん]

自主管理のマンションは大変そう。
かっこいいこといってるが、周りからはそうは思われないから。

[282: 匿名さん]

わたしのとこのマンションも自主管理なんですけど、友達にも良くいわれます。
自主管理ってたいへんじゃないって。
管理会社に支払うお金も大変だけど、いろいろいいことはあるよといってくれます。
自主管理はお金のためといっておられる方がおられますが、殆どのマンションは
そうだと思います。
今更管理会社に依頼し、管理費の値上げをすると大変ですし。

[283: 匿名さん]

自主管理バッシング、必死ですね。おつかれさまです～。

[284: 入居済み住民さん]

>>282
で、結局どうしたいんですか。マンションの他の方も同じ意見なら管理会社委託に戻せばいいのでは？
別に管理費値上げといっても大したことないですよ。皆が納得してるのなら。
＞殆どのマンションはそうだと思います。
お金のためだけではない、とここでも複数の方が書いてられるのに、あえてそうおっしゃる根拠は？
友だちからもよく言われます、程度の方が、よその自主管理マンションの事情など知ってるとは思えませんが。

[285: 匿名さん]

自主管理のマンションの資産価値が落ちるのは事実でしょう。
自主管理しているマンションを大変だと思う方がおられるのも事実。
自主管理して浮いたお金を修繕積立金に回しているのも事実。
自主管理しているマンションがコミュケがいいとは限らないのも事実。
管理会社に委託しているマンションが自主管理に切り替えると管理費の値上げをしなければならないのも事実。
自主管理しているマンションは小規模マンションに多いのも事実。
自主管理しているマンションは組合員の仕事量が増えるのも事実。
結局、自主管理することのメリットはお金が浮くだけのことじゃないの。
お金がないことを無理に正当化することはないよ。

[286: 元理事長]

「事実」「事実」と、思わず「どこでその事実が確認できるの？」と首をかしげてしまうことを繰り返す人がいますが、そのスピーチレベルで書いてみるならば、たとえば、
「管理会社の方が必死に自主管理を叩いているのも事実。」
「管理会社委託するマンションは資産管理が他人任せで資産価値は下がる一方なのも事実。」
などという言い方も通ってしまうことになります。そう言われて関係者は不愉快になりませんか？
むろん私はそんなことを思って例に出したのではありませんが、他人の財産や思いに踏み込んで評価ぽいことを書く以上は、それだけの根拠と礼節を持ってすべきでしょう。

私は自分のところは今の管理会社への委託継続でよいと思っていますが、少し前に書かれていた自主管理の方数名？のお話には、なるほど、小規模ならそういうのもありかもしれない、そういう方々が複数おられるマンションにいるなら、自分は移行にあえて反対しないだろう、とも思いました。読む限り、住みよいマンションへの真面目な思いが伝わってきたからでした。実際今も、実家のメンテを高齢となった親の代わりに一手に引き受け「自主管理」しており、自分で処理する、という基本への抵抗もありません。その一方、広く自主管理マンション全般がどうか、というと実態も知りませんし、知る材料もありません。要するに必要となったとき、ひとつひとつ検証するしかないことです。管理会社に委託するマンションもピンキリなのと同様です。

所詮データを伴わない（言葉が悪いが）テキストの垂れ流し掲示板ですから、ひとつの匿名情報、参考、感想に過ぎないものに論争する必要などありません。しかし、書いてる人、読んでる人は生身の実在するマンション住人ですから、気持ちへの配慮は当然必要でしょう。
どなたかも書いてましたが、色んなマンションの事情や思いがあるんですから、結論を出したがる必要もなければこうに決まってる、と決めつけることもないでしょう。いろんな意見があってよいですが、最後は品位と説得力だと思います。ざっと読んでみて皆さんがそれぞれ感じるとおりでよいのだろうと思います。

[287: 匿名さん]

>>286
管理会社に業務を委託しているマンションは、自主管理と比較されて劣っているといわれても全然気にも
しません。
これはわかりやすくいえば、大卒の者が学歴をいわれても気にならないのと一緒です。
高卒の方は学歴を意識するのと同じようなものです。
自主管理をしている者が管理会社の者と決め付けるのもおかしいですよ。
げんに私は組合員ですから。
自主管理している方は、自主管理の正当性を主張しなければならないでしょう。
しかし、管理会社に委託しているマンションの者はそんなことする必要もありません。
それだけ自主管理組と比べ優位性を感じてますので。

[288: 匿名さん]

やはり自主管理組は不利だな、負けてるね。
一生懸命弁明してるようだが、説明に無理があり悲壮感というか可哀想に思えるからね。
人に哀れみを感じさせるようになったらもうダメだね。
自主管理の皆さん、大人しく引き下がるのみだね。

[289: 匿名さん]

自主管理のほうが安くつくというのは、完全なる勘違いです。
自主管理が安いのは仕様をそれなりにしているからであって、管理会社と同仕様で比較すると大差ない。
仕様を落とせば安くなるのは当たり前。
知らないと思うから教えてあげますが、億ションでは自主管理は皆無だそうですよ。
自主管理のマンションはほぼエントリークラスだそうです。

そういう私は自主管理。ま、戸建だから当然か･･･

[290: 匿名さん]

普通の感覚だと、自主管理を否定しませんよ
自主管理が増えてるのは事実ですから

[291: 匿名さん]

287-289
必死ですね。おつかれさん。

[292: 匿名]

住宅団地管理組合法人を自主管理の輪番制。

素人ばかりですから、理事会で不動の相談役や顧問が思うがままですは。

若い住民の方は多少勉強にはなるかも知れませんが、中年になった私としては時間の無駄ですは。

すみません愚痴で！

[293: 匿名]

追伸

新しく理事になられた、ご近所さんが朝の早くから草刈機を全開にしてみたり最悪です。

その理事方は責任と御自身の都合で仕方ないのだと思います、管理会社は作業時間は守る、場合によれば文句も言える。

数十年やってる顧問や相談役は修繕工事業者の事しか考えてない。

我がマンションは自主管理組合法人の王道ですは。

[294: 匿名さん]

何も自主管理にこだわらなくとも、管理会社に値引きをさせるやり方は沢山あると思いますが？
仕様の精査や、不必要な包括管理委託（エレベーターや、防犯カメラ保守、宅配ボックス、消防設備点検など）は
取り扱う業者も沢山ありますから、見積もり取って比較後、会社規模などを総合判断して、業者選定したら終わりです。
管理会社も、自社で行ってはいないので、ほとんど丸投げしていますから
管理会社へのマージン分位は節約になると思います。
私が勤めていた管理会社では（地元デべ系）、報告書を受け取ってそれをそのまま管理組合へ投げていました。
常套句は「何かあったら責任を取らされますよ！それでもいいんですか？」なんて言葉に、しりごみし
断念させるよう説明していました。
管理会社なんて、ほとんどノウハウなんか持っていません。（素人同然）
事故があっても、業者へ振るだけなんです。何かあったら～？ってよく言えたもんです。

[295: 匿名さん]

>>290
自主管理が増えてることのソースは？

[296: 匿名さん]

経済情勢が悪化し、家計が苦しくなったため経費節約のため。

[297: 匿名さん]

住民間でのマンション管理士取得者が増え、管理運営をめぐる意識が高まり、管理会社依存脱却が可能になってきたため。

[298: 匿名さん]

管理組合のマン管士の資格保有者はどれくらいいるのでしょうか。
まだまだかなり少ないと思いますけど。
各県ごとの合格率をみても人数は少ないですよね。
合格者の大半は管理会社勤務者が占めていますし。

[299: 匿名]

当初は私も自主管理を否定的ではありませんでした。

実際に購入し20年程になります、10年程前からの長期修繕計画から雰囲氣が違ってきました。

既に長期修繕計画をされてる所を参考にするのも当然です。
当然流れも分かりますよね？ 管理費を少し安く済ませる為の苦労と、住み心地の良さを天秤にして否定的になってしまいました。

おかしいですか？

[300: 匿名さん]

>>299
自主管理をするには人材が必要でしょう。
自主管理も長くなると長老支配になるのは仕方ないことでしょう。
ただ、その長老の優越によってマンション管理は変ってきますが、最低マン管の有資格者が
１名いれば又違ってくるんでしょうが。
常にマンション管理に関心を持ち、理事でなくても有資格者の自覚として勉強する者が必要でしょう。
自主管理から管理会社への委託に切り替えることは難しいですしね。
管理費の値上げもしなくてはいけませんし。

[301: 匿名さん]

自主管理しているマンションに悲哀を感じます。
しかし、一生懸命生活を切り詰めて生活している姿は好感できます。
負けずに頑張ってください。

[302: 匿名さん]

自主管理しているマンション頑張れ！ファイト！

[303: 匿名さん]

５０世帯以下のファミリーマンションで、管理会社がどんな仕事をしてるか考えた事すら一度もない、、、

横着、怠慢、ズボラ、いい加減なマンション住民ばかりでは、一生わからないわな！

今の時代では当たり前なのに、無意味で無駄な経費すら削除しようとしないマンションは世も末だわ！

やはり無知＆無能＆無責任＆無関心のマンション住民が蔓延るマンションでは、自主管理など到底無理なんだな！

余りにもレスを見ると頭が悪過ぎが多くて可哀相になった。

多分、管理会社の遊び人が必死で、自主管理へ移行するのを食い止めている投稿が図星だわ（大笑）

[304: 匿名さん]

>>303
経費削減案出せば？

[305: 匿名さん]

一戸建てなら自分で何もかも面倒を見ないとならないけど、マンションなら他人が面倒を見てくれる、って思ってる人がマンションを買うんじゃない？

自主管理してまでマンションを買おうという人は少なそう。

[306: 匿名さん]

>>303
まったくわかっていない発言ですね。
フロントが自主管理を阻止する道理はまったくない。
是が非でもそうしていただきたいくらいです。
俺たちが担当したいのは、無知・無関心で委託費を垂れ流しで払ってくれる楽勝物件であって、自主管理に目覚めためんどくさそうな物件は、とっとと自主管理にして管理をきって欲しいのが、共通の願いです。
他社にとられると、上司や会社からお咎めがあるが、自主管理の場合は一切ないからね。

自主管理を必死に食い止めようとしているのは、管理会社の遊び人じゃなく、経営者側だろうな。
現場は楽したいばっかだからな。

[307: フロント]

306のいうとおり！
理想があるならやってみれば
言うだけなら誰でもできる
実際やってみるとそんなに甘くないことがわかるはず
最初は、その他の住人もよくやってくれたと喜ぶかもしれないが
ずっと続けるには、ほとんどの入居者の協力と、献身が必要なことがわかるでしょう。
総会などで、とっぴな発言をする方や、高齢独居者、賃貸入居者がほとんど無い物件であれば
可能でしょうが、2～3年すると、役員他が一生懸命やっていても非協力的であったり
やって当たり前などと、言う人も出てきて、結局また管理委託している物件も結構あります。
担当としては、ある程度の値下げや、サービス付加は可能ですが
正直、度を越して言ってくるような物件は、無くなってほしいと考えています。
やれるものならやってみればと思っています。
本来の業務外の入居者からのクレーム処理など、設備故障による緊急対応など結構あるんですよ。
滞納督促もやってみれば甘くないことはわかるはず。

[308: 理事]

＞やれるものならやってみればと思っています。
管理会社フロント風情に言われなくとも、できるところはきちんとやっています。ご心配なく。
住民の質がすべてですが、ここで管理会社（の経営者）がいくら中傷して不安を煽ろうと、一旦同意ができれば（つまり基本的な拒否感覚がなければ）、別に難しくはありません。クレーマーや不在所有者、寝に帰るだけのコンビニ感覚の居住者が一定おれば、難しいでしょうが、そういうところではそもそも自主管理などという発想は出ません。
ざっと見てきましたが、関係のない方々の発言は、大方的外ればかりです。遡って読んでみてください。自主管理の方々とそうでない方々の発言の質がいかに違うか。もちろん全員とは言いません。

[309: の]

>>308
でもね、人間年とってくるよ、いつまでも元気じゃないからね。
そして、賃貸や年金受給者も次第に増えてくるよ。
あなたのマンションでもドンドン賃貸の部屋が増えてるでしょう。
それに滞納者も増えてくるよ。
自主管理から管理会社に替えることはもうできないよ。
如何せん管理費を一度けちるともう元に戻すことはできなくなるから。
生活に困っている者がいるとお金のかかることには反対だからね。
だから自主管理のマンションには入りたくない。
みみっちぃ生活をエンジョイしてね。

[310: 匿名さん]

みみっちい、ですか。品性がよく現れてますね。所詮ここで揶揄してる人はこの程度です。

[311: の]

別に揶揄してる訳じゃなく、本心をいってるだけだがね。
自主管理大変だね。
理事はいつもマンション管理のことを気にしていなくてはならないしね。
理事長や会計担当なんかはそれこそ家に帰ってきてもまだ仕事しなければならないのかと思ってしまうよね。
仕方ないよね、だってお金のためなんだから、せっせと節約しなくちゃね。

[312: サラリーマンさん]

ボロがでまくりだな。
＞理事はいつもマンション管理のことを気にしていなくてはならないしね。
＞理事長や会計担当なんかはそれこそ家に帰ってきてもまだ仕事しなければならないのかと思ってしまうよね。
理事長や会計、理事になれば仕事があるのは委託の場合でも自主管理でも同じ。自主管理だと役員以外も管理組合の仕事があるとでも思ってるのか。役員を経験した者の台詞ではないね。
だいたい家に帰ってまで管理組合のことしたくない、と言ってるような者がよそのマンションのことに興味もったり、「管理組合・管理会社・理事会」板に張り付いて、粘着して連投したりするのか。
＞あなたのマンションでもドンドン賃貸の部屋が増えてるでしょう。
＞それに滞納者も増えてくるよ。
そういう物件しか知らないってことだな。自主管理のジの字も知らんのがこれでバレバレ。
無知にしても痛すぎる。
二流管理会社のうだつのあがらん営業ってとこか。

[313: 匿名さん]

↑大賛成(^O^)

バカ投稿の多数は役員経験すら全くない机上論だけの無知＆無意味な能無し投稿だわな！

基本的に横着＆怠慢＆ズボラ＆いい加減＝仕事の出来ない人間と暇潰し管理会社の人間の投稿だわな！

小規模ファミリーマンションの管理会社が必要＆不要の論議など、
マンション住民の向上意識のレベルの差でしかないのだよ。

[314: 匿名さん]

おれも管理会社じゃないがヒマなもんでさかのぼって読み返したが　自主管理を批判してるのは、みな判で押したみたいに同じことの繰り返しだな。そんなことはないと自主管理のひとが具体的に話しても　反論できないもんだから、すぐに同じことをくりかえすだけ。理事会の活動を知らないから平気で>>312さんがいうような矛盾をさらしてるがまったく気が付いてない。ＩＱがわかるね。
たぶん数人（もしかしたら一人）がしつこく愉快犯＆いやがらせ投稿してるんだろう。契約を破棄された二流管理会社の逆恨みか予防線ってのが妥当なとこだね。

[315: 匿名さん]

こんなとこで予防線はって何の意味があるの？
もし管理会社のフロントマンであっても自分のエリアのことをしっかりやってればいいことだし、
ここのスレで委託契約を破棄されないようにレスしても何の役にもたたないじゃないの。
私はマンションの住民ですよ、管理会社に委託してる。
自主管理とそうでない組合が同じ仕事という訳にはいかないでしょう。
自主管理している組合はそれなりに仕事量は多いのが当然でしょう。
億ションで自主管理している組合は皆無といっているじゃないですか。
第一線で働いている、医者・弁護士・官僚・会社役員・代議士等が組合の理事やりますか？
できるだけ負担の少ない、管理会社に委託するマンションにしか入居してませんよ。
自主管理のマンションは所詮経済的にも余裕のない住民の集まりですよ。

[316: 入居済み住民さん]

315
スレの趣旨を理解できてない、また自主管理の実態をご存知ない方は、やたら熱くなられないほうがよいですよ。
的外れなことを喚いてるのに気付いてられないようですね。

[317: 匿名さん]

自主管理しているマンションが精一杯自分達を正当化しようとしているね。
自主管理しているマンションがどう思われているのか理解してないのかな？
一般国民は自主管理しているマンションはすばらしいと思ってはいないよ。
イメージとしては、管理費の節約と思っている者が大半だからな。
井の中の蛙だね。
自主管理ではなく、マンションの管理を良くすることは全然考えていないからね。
殆どのマンションはそうしてるのだけどね。
だからお金のためといわれるんだよ。

[318: 匿名さん]

自主管理組にはエールをおくりたい心境ではあるけどね。
別に弱い者の味方をするという訳じゃないけど、いろんな事情もあるんだから
自主管理組を罵倒するのはやめた方がいいのでは。

[319: 匿名さん]

自主管理の是非はともかく
自主管理でやっていけるマンションはいいマンションだと思うよ

[320: 匿名さん]

自主管理のマンションがいいマンションと決め付けるから反発が出てくるんじゃないの。

[321: 319]

>>320
元々（住民の質も含めて）いいマンションなら、自主管理でも何とかなるけど、自主管理した方がいいのか業者に任せる方がいいのかはまた別の問題って意味ね。

あと、自主管理で、何とかなってないマンションは別ね。

[322: 匿名]

【自主管理の責任】


マンション、病院、工場などの地下タンク貯蔵施設(灯油)における危険物用の消火器の適正な点検をお願い致します。

地下タンク貯蔵施設には大量の灯油(数千リットル～１万リットル)を貯蔵しており、危険物用の消火器は重要です。

自主管理には厳正なる点検をお願い致します。

[323: 匿名さん]

320
＞自主管理のマンションがいいマンションと決め付けるから反発が出てくるんじゃないの。

まったく逆でしょう。
自主管理の人は自戒・注意すべき点をわきまえて書いてるが、実態を知りもしない人間が「自主管理＝悪い、みみっちい、低所得、長老支配」などと根拠もなく決め付けてるのがここの流れですよ。

[324: 匿名さん]

322
＞自主管理には厳正なる点検をお願い致します。
自主管理の意味をご存知ないようですね。消防用設備点検など、法定点検、専門的な調査は当然ながら法定資格者に委託しますので、意味不明です。

[325: 匿名さん]

自主管理のマンションは全て自分達でやらなければならないんで大変ですね。
管理会社が入っていればチェックだけで済みますけどね。
しかし、お金は節約できますがね。お金を稼ぐというのは大変ですが仕方ないんでしょう。
自主管理しているマンションのイメージは悪いようですが、全てそうだとは思わない人も
いますよ、管理費が安いのを優先する方もいますから。

[326: 匿名さん]

325
いい大人がそのようなことを書き込んで恥かしくないですか？

[327: 匿名さん]

ほんとのことをいっているのに何が恥ずかしいの？
自主管理しているマンションの最大の目的は経費節約なんでしょう。
お金じゃないといって自分達を正当化しようとしてもダメですよ。
殆どのマンションが管理会社に業務を委託しているのは何のためですか。
管理会社に委託している組合は、管理能力がないとかコミュケがないとか、人材がいないとか
いう方がおかしいのでは。
そういうことはいっていないといいながら、そうとられるじゃないですか。

[328: 匿名さん]

327
＞ほんとのことをいっているのに
ここで書かれてることを見て、ほんとのことじゃないでしょう、ということです。
＞そういうことはいっていないといいながら、そうとられるじゃないですか。
誰も言ってもないことを勝手にあなたがそう受け取って、相手を中傷してる、ということです。
このようなレベルの書き込みを恥かしいと申し上げてるだけです。

[329: 匿名さん]

３２８はやけに自主管理を擁護してるけど自主管理してる組合の者かな？
何人かの方がいっておられるようだけど、お金のためでもあるんでしょう。
それともお金のことは全然関係ないんですか。

[330: 匿名さん]

328じゃないけど

>>329
お金のために自主管理して何が悪いの？そもそも、お金のために戸建じゃなくてマンションを買ったんじゃないの？

[331: 匿名さん]

>>330
戸建よりマンションの方が高かったけどね。
一応億ションだから。

[332: 匿名さん]

>>331
同じ場所で同じ面積で、同じ構造なら、戸建の方が高いでしょ？

[333: 匿名さん]

>>332
戸建はビル群の中にはつくれないからね。
そんなとこに戸建をつくったら、上から部屋や庭が丸見えだしね。
戸建は交通の便や買物にしてもマンションの一等地と比べれば不便だよ。

[334: フロント]

荒れてますね。ここ。
私は大卒後某財閥系の管理会社に就職し、１４年目をむかえます。
この業界に入ったときに上司に言われました。
我々がやっている業務はその気になれば組合員だけでも出来る。設備点検などは点検業者と契約すればよいし、組合の運営だってやろうと思えば出来る。我々の存在価値を示すためには、管理業務だけではなく、周辺法令や建築知識、その他様々な知識を身につけ、プロとしての商品を提供しなければならない。と。
自主管理以上の管理を提供するのはプロとして当然であり、そのために貴重な管理費から委託料をいただいているんだ。と。
私はこれまで多くの物件に担当者として関わってきましたが、幸いなことに契約解除も担当者変更の申し入れもいただいたことはありません。
入社１年目～３年目程度の時には、多くのお客様のご理解とご協力のおかげで今日があります。
色々と歯がゆい思いもさせてしまいましたし、お叱りを受けることもありました。
プロとしてまったく完成されていない自分を商品としてお客様の担当になることは、心苦しい時期もありました。
今はこれまでのお返しの意味もあって、期待以上の管理を提供することが自分の職務だと思っています。
大変残念ながら、新規契約が親会社から自動的に下りてくる現状、どうしてもそれに胡坐をかき、程度の低いフロントが多いのも事実です。
そういうこともあってか、ならばわざわざ管理会社と契約しなくとも･･･と考えるのは当然の流れだと思います。
自主管理が増加しているのは、何もお金だけではないのではないでしょうか。
我々管理会社が、期待以上の成果をあげないことが第一の理由ではないでしょうか。
我々はもう一度その事を真剣に考えなければならないと思います。
横領等の不正や、依頼されたことすら実行できないフロント。何を聞かれても答えられないフロント。
クレームをあげてもたらいまわしにする体制。責任逃れだけは一流の体質。
こんな状況を棚に上げて、ここで煽るフロントいることは情けないです。
今、同じ業界の同じ志を持つ仲間で真剣に真の管理会社の起業を考えています。
少しスレ違いですね。申し訳ありません。

[335: 匿名さん]

管理会社と委託契約を結べば、管理会社はプロですので当然自主管理以上のマンション管理ができて当たり前です。
管理会社がプロ意識をもってマンションの管理のお手伝いをするという基本ができていれば、自主管理より管理会社に委託した方がずっとすばらしい管理ができるのは明白です。
管理組合としては、管理会社と信頼関係ができてないのなら、フロントの交替や業務改善を会社に要求すべきでしょう。それに答えない会社は変更もやむおえないでしょう。
そういった点が解消されれば、何も自主管理する必要は全然ありません。
自主管理する必要があるのは、後は経費節約でしょう。それを自主管理組は経費は全然関係ないというようなことをいって自主管理はすばらしいといっているから反発が出てくるのです。
私どもの組合も管理会社に委託してますが、信頼関係はできていますし、フロント、管理員の教育も良く出来ていますし、満足しています。
管理会社と管理組合は「共存・共栄」です。
自主管理組はナルシストみたいに自分達のやり方がベターと思いこみ、管理会社に委託することのメリットは眼中にないのでしょう。よりすばらしいマンション管理をしていき、より快適なマンション生活を送る為にはどうすればいいのかということは考えておられないのでしょう。現状で精一杯というとこでしょうか。

[336: 匿名さん]

>>333
RCかSRCの高層の戸建を建てれば済む話でしょう（笑）
庭を覗かれるのは、マンション１階の専用庭でも同じことだし、ビルの谷間なら低層階の日当たりは悪いし。あなたがもし高層階に住んでいるなら、あなたが高層階をその値段で買えたのは、低層階を買う人がいたおかげです。

同じ広さの土地により多くの床面積を取れて、分譲にすることで一般の個人でも手の届く範囲で家が買えるってのが、マンションの最大のメリットだと思いますが。

その上で、今度は維持管理コストを抑えるために、自主管理が選択肢に入るのはごく自然な事じゃないかと

世の中、>>334や>>335みたいな管理会社や担当者じゃないところも多々あるわけで、そういったところに当たるまで延々と探し続けるくらいなら、区分所有者が主体になって管理し、必要に応じて専門家に頼むというやり方の方がマシなんじゃないかと思いますよ。

[337: 匿名さん]

>>336
いいマンション管理をしてくれる管理会社を捜すのは簡単なことでしょう。
そういった管理会社は組合の対応に応えてくれますよ。
訳の分からない委託費だけの安い管理会社を選べばある程度は我慢しなければならない
点はあるでしょうがね。
私の住んでいるマンションは道路に面しており、敷地が広く公園、子供用プール、ゴルフの打ちっ放し等があり、駐車場も２階建ての自走式で戸数以上にありますので日当たりとか考慮する必要は全然ありません。当然私の部屋は最上階の東南の角部屋でルーバル付きです。
勿論１階は専用庭がついてますので、上階からはみられますが、部屋はみれないようになってますよ。
ついでにいえば、親の土地が近いところに両方の家にありますし、どちらも一人っ子ですので戸建も可能ですが、
戸建に住む意思は全然ありません。将来は駐車場にするつもりです。
全然誇張した話しでもありませんので念のため。

[338: 匿名さん]

>>337
だから、広い敷地と子供用プール、ゴルフの打ちっ放し等を個人で揃えようと思ったら、どれだけお金がかかんの？って話ですよ。
大勢の人間で土地を共同購入してるからこそ、その環境が手に入るんですから。

[339: 匿名さん]

だからマンションがいいといっているんですよ。

[340: 匿名さん]

>>339
それは結局、経済性というかコストパフォーマンスを追求した結果でしょ？
それなのに、維持管理について経済性を追求するのは悪いことのように言うのは、どうかと思うんですが。

金払ってこの状態なら、自分らでやった方がマシって管理会社も一杯あるんだし、「自分らではできないから、管理会社さんお願いします」では、強気の交渉もできないでしょ？
自主管理でもやっていけるけど、雑用はお金を払って業者にやらせるってのと、自分達ではどうしようもないから、お願いしますってのは、全然違うと思うんですが。

[341: 匿名さん]

>>340
殆どの管理会社に管理を委託している管理組合は、自分達では自主管理はできないとかは考えていません。
自主管理すること自体、問題外なんですよ。
経済性を追求するのは自主管理をしていけばプラス要因になるといえばいいのだけど、経費節約は関係ないと主張する者がいるから、反発してるだけですよ。
管理会社に管理を委託するのに、自分達ではできないので管理会社さんお願いしますといって交渉しますか。
管理会社は山ほどあるんですよ。
どちらが主導権を握っているんですか。お金を払うのは組合ですよ、つまり組合はお客様です。
組合がちゃんとした管理をしてくれない管理会社に要求を突きつけるのは自然でしょう。

[342: 前期高齢管理士]

自主管理が良いか委託管理が良いかの議論よりも、（難しいことですが）区分所有者の管理に関する意識を
いかにして高めるかが大切です。

私が関与した組合で、自主管理に切り替えて20年以上立派に運営されている管理組合がありますが、
経験からすると稀有な事例だと思います。
委託管理であっても区分所有者の意識が低ければ良い結果は得られにくいものです。
意識の高さや知識があって、管理会社の仕事を的確にチェックし各々の局面で適確に決断できる理事会が
運営を続けられるのであれば、少しお金は掛かりますが委託管理のほうが合理的です。

「３３４のフロントさん」のような考えを持った方が増えることを期待します。が、
実際にこの方のような考えに基づいて職務を遂行する人は出世できないのが今の管理会社の体質です。

過去に他のスレでも（違うＨＮで）書きましたが、より良いマンション運営を実現するために
継続的に提案が出来る管理会社が、それに相応しい委託費を頂けるようになる日は来ないものでしょうか。
現実はＧ社等の戦略に煽られて単なる価格競争が横行し、そのしわ寄せは社員が被っているように感じます。

[343: 匿名]

掲示板など、いくらでも嘘八百書けるからなあ厨房（大笑）

億ションなど嘘も休み休み言え、妄想詐欺師め！

億ションに住んでいる人間が、ここのサイトに投稿せんわ（爆笑）

皆様も嘘八百の詐欺師に騙されないで下さいね。

いつの世も嘘つき人間はバカ単純だから、突っ込めば簡単にボロが出て直ぐにバレバレです（笑）
無視・放置に限る！

[344: 匿名さん]

自主管理が上手くいっていれば問題ないのですが、売却の際に自主管理は敬遠される可能性があります。
試算維持を考えるとどちらが良いか検討してみてください。

個人的には、管理会社に委託している方が望ましいと思います。

[345: 匿名さん]

いくつか物件を持っている場合（賃貸とした場合）、どう扱われるのでしょうか？
大阪の件みたいに、他に金銭を持って解決するのでしょうか？
サラリーマンは転勤などがあり、仕方なく部屋を賃貸にしている場合もあるかと
思いますが。そうなったら最悪の物件になりますね。
年数がたった物件では、賃貸入居者が結構いるマンションもあるかと思います。

[346: 匿名さん]

３３４さんのように、マンション住民をお客様と捉え、マンション住民第一主義で、お金は後から付いてくるんだ！と言う正当な考え方を常に持ち、マンション住民のプラスになり、また住民の為になろうと言う管理会社でしたら、、、

何をか言わんや、理事会や組合員は全会一致の即決で、自主管理を返上して、その優秀な管理会社に即刻に頼むと思い知ますよ！

しかし現実は、如何に無知で無能なマンション住民からボッテやろう！搾取してやろう！と言う金だけ売り上げ第一主義の、下衆＆悪質＆低レベルな管理会社が余りにも多過ぎるのが現実であります！

ですから管理会社の規制強化の流れも十二分に理解出来ます！

[347: 匿名さん]

そうです。
私は訳あって新築購入したマンションに住んでいません。
投資目的等ではなく、諸般の事情でそうなってしまいました。
２年ほどで理事当番が来るのですが、それをどうするか、今から悩んでます。
正直中古で売りたいくらいですが、マイナスが大きすぎて、今は無理。
まあ、住んでいてもとても理事としての働きはたいしてできそうもないけれど。

[348: どっかの理事長]

ずばり自主管理にすると修繕積み立て金は、別として管理費は、半分位ですみます。

総会資料の決算報告書で試算してみて下さい。
固定費を差し引くとどんな感じでしょうか？

それと住民の意識は、どうでしようか？

理事さんがボランティアで働いてくれれば実現できる話と思いますので頑張ってください。

住民の中に専門業種の人がいればなお心強いですが・・。
大工さん水道屋さん塗装屋さん会計士さんとか居ませんか？

管理費/修繕積み立て金の収納作業から始まり営繕の得意な住人がいると良いですね。

滞納者の対応とか色々問題発生しますが楽しみと考えれば苦痛じゃなくなりますよ

頑張ってください。

[349: 理事経験者]

無償ボランティアをするお人よしは少ないよ。
多くは輪番で仕方なくしているだけ、
有償ボランティアなら多少は引き受けてがあります。
住戸数が多いなら、管理会社に多額に支払うことを考えたら
有償ボランティアでしっかりやってもらう方が安心できると思う。

植栽の草引きなんかも業者に頼むより、
住民の有償ボランティアをつのったほうが、遥かに安く済む。

自主管理ほ方法もいろいろある。
例えば、会計業務のみ引き受けてくれる管理会社や会計事務所を探すとか、
すべて自分たちでする完璧な自主管理をする必要はないでしょう。

管理運営業務は管理組合がして、会計業務は管理会社・会計事務所、その他はビル管理会社に委託するとか
いろいろあります。

うちのＭＳは限りなく自主管理に近い、委託管理を目指しています。

[350: 匿名さん]

自主管理するにしても、管理員とコンシェルジュは必要でしょう。

[351: 匿名さん]

管理員はともかく、コンシェルジュは要らないと思いますよ。
ホテルにコンシェルジュが居るのは、宿泊客が、基本的に旅人だからです。
分譲マンションの住民は、そこに根を下ろしてるんだから、すぐにコンシェルジュを越えます。
だいたい、マンションにコンセルジュが必要なら、戸建に住んでる人はどうやって生活してるのかと。

[352: 匿名さん]

でもコンシェルジュがいると便利はいいけどね。
警備員にしてもいないよりいた方がいいしね。

[353: 匿名さん]

元々コンシェルジュや警備員は自主管理しているマンションには無理だと思うけどね。
管理員ぐらいがいいとこかな。
自主管理しているマンションは経費面では苦しいだろうからな。
やはり自主管理しているマンションには住みたくないな。
多少お金はかかっても管理会社に委託し、管理員・コンシェルジュ・警備員のいるマンションが
いいね。

[354: 匿名さん]

>>352
>>353
警備員がいないよりいたほうがいいのは分かりますけど
本当に必要なのですか？
そのマンションは警備員がいないと安心して住めないような地域なのですか？

[355: どっかの理事長]

353さん
当方のＭＣは、コンシェルジュ在住　防犯委員会在住で完全自主管理です。

宅配便受付までこなしてもらってます。

経費的に苦しいとは？どんなことでしょうか？

資産価値　不動産売買価格を比較して思うが家より10年新しいけど同価格しか評価されてません。立地大きさも同等です。

基本有償ボランティアで構成されてます。
無償ボランティアは、長続きしません。

例え1000円でもその効果は、絶大です。

★役員は、管理費無料制度を考えていますよ
どうだろうか？

[356: 匿名さん]

>>355
管理費無料制度を考えている？
各種設備点検も全部有資格者がいるから自分達でできるということですか。
電気代や水道代はどうするのかな？
コピー代やゴミ処理経費、修繕等は？
コンシェルジュが宅配便の受付するのは当たり前でしょう。
全部自分達でやらなければならないマンションなんて良く住んでられますね。
そういうマンションは売却は難しいか極端な低価格になるでしょう。
防犯委員会？在住とはどういうこと、警備員を雇っているということかな？
管理員が兼務かな。
自分達でやらずに人を使ってやれば楽でしょう。お金はかかりますがね。
結局自主管理しているマンションはお金のためということになるのでは。
役員の手当てがたとえ1000円でも効果絶大とのことだが、千円では子供も喜ばないよ。
それでも喜んでやるマンションのレベルはおして知るべしということかな。

[357: どっかの理事長]

356

何に噛み付いてるのか理解できないが・・。
共用電気代　水道代は、当然払いますよ
発電装置や湧き水は、ありませんから

修繕費は、修繕積立金から当てるのですよ

ＬＥＤ照明にして電気料金節約（基本契約を見直さないとダメですよ）

水道は、理事で検針し銀行引き落としソフト（理事が製作してくれました）
利益も生むんですよ
判りますか？

当然連携ソフトにて銀行引き落としデーター作成+月次会計ソフトとも連携されパソコンさまさまです。

＞管理費無料制度を考えている？

理事役員のみ管理費無料という意味ですよ
全組合員だったら驚きですね（できねぇ～）

田舎の貧乏マンションなのでできる事は、すべて理事頼み

役員の報酬は、1000円のはずありません。
完全ボランティアでは、人は、動けません。

子供会主催のマンション清掃は、２０００円とお菓子を出し組合員全員の意識レベルの向上を目指しています。
子供の教育と住民の繋がりもね必要だよ

きっと普通の方には、理解できないと思いますが・・。

[358: 匿名さん]

>>357
修繕費は簡単なものは管理費からの出費になりますよ。
ＬＥＤ照明は高いですよ、それも管理費からの出費ですね。
電気代や水道代も管理費からの出費ですね。
水道の検針まで理事がするんですか。
あなたの組合はマンションの体をなしていませんね。
たぶん総会や理事会も標準管理規約や区分所有法なんかは度外視されてるでしょうね。
同じ者が理事をやり、好き勝手に運営されてるのでしょうね。
マンションの資産価値はかなり低いと思いますよ。
マンション管理に対する知識があまりにも幼稚ですね。
マン管士の資格でも取ってみたらどうですか。

[359: 入居済み住民さん]

意欲・意識の高いマンションで条件が合い総意が見たされれば、自主管理、部分管理に移行する選択肢を検討する可能性は高いですし、意欲・意識が高いまま、総意で委託管理を選択する結果になることも多いと思います。
分譲マンションを購入し、共同生活を営む立派な大人なのですから、十把一絡げに自主管理はどうだ、委託管理はどうだ、という議論は避け、お互いの良いところを参考に知恵を借りる、というスレッドにそろそろ戻しませんか。
感情的にけなすだけで、大人の議論があまりにも少ないスレだと思います。

[360: 匿名さん]

結局、一戸建てが買えないからマンションに住んでいる人たちの話なんですね。
庭の掃除や、草取り、各部の修理なんかしたくないので、その代わり管理費払ってでも
他のやりたいことを優先したいので、マンションを選択した人もいるのではないでしょうか？
どっかのしょっぱい公営住宅みたいな話
みんなでつるんで廊下の掃除なんて、他にすること無いんでしょうか？
個人のプライバシーの確保や、さまざまな生活スタイル、いろんな環境の人が
多様に住んでいるマンションでは、ありえない話かなーなんて思います。
皆でしょっぱい話しているマンションなんて住みたくは無いんですよ。

[361: 匿名さん]

>>360
でもね、戸建だったら全て自分でやらなければならないでしょう。
廊下の電気の交換や、ゴミ捨て場の清掃、修繕する時は業者を捜し値段の交渉や支払まで。
台風は予防もしなければならないし、後片付けも自分でする。
庭の草むしりや植栽も。
勿論掃除も自分でやらなければならない。
おまけに買物や学校、病院、交通の便は悪い。
ついでに言っておくけど、戸建とマンションの価格は変らないよ。

[362: 匿名さん]

建物の管理が面倒なら、賃貸の方がいいと思うけどなぁ
維持管理の手間を嫌がるなら、何で資産を持ちたがるの？

[363: 匿名]

自主管理で気を付ける必要があるのはメンテナンスです。

メンテナンス会社の社員の有資格者名簿の提出と免状の確認は重要です

良質なメンテナンスを受けるには自己責任が問われます。

[364: どっかの理事長]

＞＞358

LED照明代金は、管理費からでは、無いですね修繕積立金からですよ
マン管士の資格があれば分かりますよね

当方　マンションの形をしてますが一戸建て町内と同じ様なお付き合いできる人限定でしょうね
ある意味勝手なマンションです。

隣の人や上下に誰が住んでいるのか分からないようなマンションじゃありません。

資産価値は、貴方が決める事では、なく買主（不動産屋が決める事ですよ）

理事は、輪番制ですし理事長も私で6代目です。

それでも中には、変な人もいますが・・。

[365: どっかの理事長]

360

残念ながら5ＬＤＫ一戸建ても所有しています。
マンションは、冬あったかくて夏涼しい捨てがたいので両方所有しています。

いくら高断熱の一戸建てでも冬は、寒いなぁ
窓ガラスは、ＬＯＷ-Ｅガラス使用のスペーシアにすればよかったと後悔してる

うちのは安物の一戸建てなんで普通のペアガラスだ

まだ先の話だが強制的に新築10年後に屋上防水と外壁塗装メンテナンスが控えてる他店でメンテナンスすれば住宅メーカーの保証は、切れる

ん～賃貸で貸出しようと思っている

[366: 匿名]

何故か一人だけ超頭が悪すぎがいるね！

自主管理の流れが、３３４番さんの投稿を読んでも理解出来ないのかなあ？

[367: どっかの理事長]

＞＞362

一番良いのは、新築の賃貸を5年おきに引っ越すのが一番いいね

家族-子供がいなければ縛りも無いけど
現実はね～難しいですね

[368: どっかの理事長]

私は、頭が悪いから自主管理ＭＣ理事長してるんじゃないですかぁ

頭悪ければ楽ですよ
よけいな事で頭悩ませなくてもいいんですから

＞＞366
なんでここに張り付いてるのか理解できんね
仕事なくなるからなのかね

さいなら～

二度とここへ戻りません

[369: 匿名]

超の付く頭が悪過ぎなのは３５６番のことです！

どっかの理事長は、非常にまともな考え方ですわ！

[370: 匿名]

頭の悪過ぎの方は、何故、管理会社の規制強化になったか、よ～く考えるべし！

[371: 匿名さん]

>>365
悲しいねえ。
夢を語るのは大いに結構。
でもね、夢は見るものではなく、叶えるものなんだよ。
頑張って夢を実現させてね。

[372: 匿名さん]

管理費を安くとお考えなら、合人社という管理会社がお勧めです。
なにも自主管理してまで
結構しっかりした管理会社ですよ。
何かあった場合の緊急対応なんか、かなり安心して見ていられます。
社員も気持ちよい対応で、一度検討して見ては
デベロッパー系や、財閥系の管理会社から乗り換えたら
驚くほど節約できますよ。