マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[273: 匿名さん]

>>272
長期修繕計画案は普通は５年毎に修正し作り変えているでしょう。
１５年後であっても、それから30年間の工事費を算定するのですよ。
いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
基本通りに長期修繕計画で全ての項目が算定されていれば足りなくなることはないでしょう。
あなたは１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方をやはりご存知ないんですね。
私はマンションは２軒目ですし、２５年の経験があり、大規模修繕工事にも携わりました。
おまけに余談ですが一応マン管の資格ももっておりますよ。

[274: 匿名さん]

273
272です。もういい加減疲れますが、ご丁寧に説明しますと、>>268で
＞管理費の引上げについても自分で担当してみてこれでは足りないな、という実感で語れるようになり、
と書いてるのを貴方は
＞１戸当り月の修繕積立金の額がいくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
と頓珍漢な理解をしてるのです。分かりますか？

マン管士ならお分かりでしょうが、5年毎に見直すといっても、10～15年先のことは、精度的に新築時の費用データを補正したものや、カタログ・物価版ベースで置き換えるのがせいぜいのところです。しかし、5年後に実際の配管などのややこしい工事を控えるとなると、十分安全係数を見たつもりでも、見てくれや資産価値の面でグレードの高い更新が望ましいということになったり、業界の技術指針が改訂されたり、モノが廃番になったり、ということはよくありますよね。そういう経験を以って、あなたのいうような「１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方」だけでは見えない要素もあるのだ、と輪番役員が自分で携わってみて初めて「実感」できた、ということです。自主管理のマンションでは普通のことです。これでよろしいですか。

しかし、
＞いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
とは完璧なマンションもあったものですね。管理組合発足後、値上げの経験等ないということでしょうか。すばらしいものですね。私もとてもそこまではいきませんね。お見それしました。

[275: 匿:名さん]

>>273
マン管士　若葉マークが　見え隠れ

[276: 匿名さん]

>>274
分かっておられないのですね、先のことは分からないといっておられますが、長期修繕計画案は
そういうことも予測して高めの計画がされているんですよ。
それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。
値上げに関しては、第１回目の大規模修繕後、今年からですが、１戸１㎡当り月20円の値上げをしました。
何故値上げをしなければならなかったかといいますと、最初は修繕積立金の額は長期修繕計画案に基づいて
計算されてなかったからす。

[277: 匿名さん]

不動産販売業者の立場から言わせていただくと、中古マンションを販売する際には、管理会社が入っているか自主管理であるかはあまり価格設定に関係はありません。
ただ、購入予定のお客様ですでに分譲マンションからの住み替え買い替えの方からは敬遠されるケースがよくあります。
なので、資産価値のお話は難しいですが、若干不利であることは事実ですね。
「自主管理とは意識が高い。管理費も安いし、そのほうがいい」というお客様は私も周辺も含めて聞いたことはありませんが、「自主管理はめんどくさそうだ。」という話はちょくちょく聞きますね。
ま、販売業者的には、管理会社が入っていたほうが話は早いです。たとえば、重要事項調査依頼をした場合でも、管理会社であれば、しっかりした書式できちんとデータ化されていますが、自主管理では？な部分が多く、きちんと把握されていないこともしばしばあります。
管理会社によって管理の質によしあしがあるように、自主管理でもそれはいえるようです。
もちろん、管理会社が入っているのと遜色ないくらいきちんと担当割がしてあるようなマンションもあるのは事実ですが。
大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。

[278: 匿名さん]

276
>それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
>修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
>早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。

だからそうしてると言ってるんですが、何を反論するようなことがあるんでしょう。
安全係数を見込んでもさらに足りないケースが出てくることは、25年もの経験がおありなら、自明のこととは思いますが、それを具体的に納得した上で、そういうやりくりをしたり、値上げをしたりしてるんです。
もうやめましょうね。

[279: 匿名さん]

＞大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
そのとおりですね。

＞ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
＞適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。
これも事実でしょう。そういう方は自主管理マンションに来て頂いても困るので、きちんと説明して管理会社委託のマンションをご紹介くださると助かります。

[280: 匿名さん]

>>279
販売業者の２７７さんが仰ってますが、やはり自主管理のマンションは資産価値としては
マイナス要因が大きいようですね。
自主管理のマンションは面倒くさいといって敬遠される方はおられるが、意識が高いと思う人は皆無
だとおもいますよ。それこそマスターベーションに過ぎません。
だから、殆どのマンションは管理会社に管理を委託してるんですよ。
結局自主管理しているマンションは経費節約のためでしょうから、それはそれで意義があるとは思いますよ。

[281: 匿名さん]

自主管理のマンションは大変そう。
かっこいいこといってるが、周りからはそうは思われないから。

[282: 匿名さん]

わたしのとこのマンションも自主管理なんですけど、友達にも良くいわれます。
自主管理ってたいへんじゃないって。
管理会社に支払うお金も大変だけど、いろいろいいことはあるよといってくれます。
自主管理はお金のためといっておられる方がおられますが、殆どのマンションは
そうだと思います。
今更管理会社に依頼し、管理費の値上げをすると大変ですし。

[283: 匿名さん]

自主管理バッシング、必死ですね。おつかれさまです～。

[284: 入居済み住民さん]

>>282
で、結局どうしたいんですか。マンションの他の方も同じ意見なら管理会社委託に戻せばいいのでは？
別に管理費値上げといっても大したことないですよ。皆が納得してるのなら。
＞殆どのマンションはそうだと思います。
お金のためだけではない、とここでも複数の方が書いてられるのに、あえてそうおっしゃる根拠は？
友だちからもよく言われます、程度の方が、よその自主管理マンションの事情など知ってるとは思えませんが。

[285: 匿名さん]

自主管理のマンションの資産価値が落ちるのは事実でしょう。
自主管理しているマンションを大変だと思う方がおられるのも事実。
自主管理して浮いたお金を修繕積立金に回しているのも事実。
自主管理しているマンションがコミュケがいいとは限らないのも事実。
管理会社に委託しているマンションが自主管理に切り替えると管理費の値上げをしなければならないのも事実。
自主管理しているマンションは小規模マンションに多いのも事実。
自主管理しているマンションは組合員の仕事量が増えるのも事実。
結局、自主管理することのメリットはお金が浮くだけのことじゃないの。
お金がないことを無理に正当化することはないよ。

[286: 元理事長]

「事実」「事実」と、思わず「どこでその事実が確認できるの？」と首をかしげてしまうことを繰り返す人がいますが、そのスピーチレベルで書いてみるならば、たとえば、
「管理会社の方が必死に自主管理を叩いているのも事実。」
「管理会社委託するマンションは資産管理が他人任せで資産価値は下がる一方なのも事実。」
などという言い方も通ってしまうことになります。そう言われて関係者は不愉快になりませんか？
むろん私はそんなことを思って例に出したのではありませんが、他人の財産や思いに踏み込んで評価ぽいことを書く以上は、それだけの根拠と礼節を持ってすべきでしょう。

私は自分のところは今の管理会社への委託継続でよいと思っていますが、少し前に書かれていた自主管理の方数名？のお話には、なるほど、小規模ならそういうのもありかもしれない、そういう方々が複数おられるマンションにいるなら、自分は移行にあえて反対しないだろう、とも思いました。読む限り、住みよいマンションへの真面目な思いが伝わってきたからでした。実際今も、実家のメンテを高齢となった親の代わりに一手に引き受け「自主管理」しており、自分で処理する、という基本への抵抗もありません。その一方、広く自主管理マンション全般がどうか、というと実態も知りませんし、知る材料もありません。要するに必要となったとき、ひとつひとつ検証するしかないことです。管理会社に委託するマンションもピンキリなのと同様です。

所詮データを伴わない（言葉が悪いが）テキストの垂れ流し掲示板ですから、ひとつの匿名情報、参考、感想に過ぎないものに論争する必要などありません。しかし、書いてる人、読んでる人は生身の実在するマンション住人ですから、気持ちへの配慮は当然必要でしょう。
どなたかも書いてましたが、色んなマンションの事情や思いがあるんですから、結論を出したがる必要もなければこうに決まってる、と決めつけることもないでしょう。いろんな意見があってよいですが、最後は品位と説得力だと思います。ざっと読んでみて皆さんがそれぞれ感じるとおりでよいのだろうと思います。

[287: 匿名さん]

>>286
管理会社に業務を委託しているマンションは、自主管理と比較されて劣っているといわれても全然気にも
しません。
これはわかりやすくいえば、大卒の者が学歴をいわれても気にならないのと一緒です。
高卒の方は学歴を意識するのと同じようなものです。
自主管理をしている者が管理会社の者と決め付けるのもおかしいですよ。
げんに私は組合員ですから。
自主管理している方は、自主管理の正当性を主張しなければならないでしょう。
しかし、管理会社に委託しているマンションの者はそんなことする必要もありません。
それだけ自主管理組と比べ優位性を感じてますので。

[288: 匿名さん]

やはり自主管理組は不利だな、負けてるね。
一生懸命弁明してるようだが、説明に無理があり悲壮感というか可哀想に思えるからね。
人に哀れみを感じさせるようになったらもうダメだね。
自主管理の皆さん、大人しく引き下がるのみだね。

[289: 匿名さん]

自主管理のほうが安くつくというのは、完全なる勘違いです。
自主管理が安いのは仕様をそれなりにしているからであって、管理会社と同仕様で比較すると大差ない。
仕様を落とせば安くなるのは当たり前。
知らないと思うから教えてあげますが、億ションでは自主管理は皆無だそうですよ。
自主管理のマンションはほぼエントリークラスだそうです。

そういう私は自主管理。ま、戸建だから当然か･･･

[290: 匿名さん]

普通の感覚だと、自主管理を否定しませんよ
自主管理が増えてるのは事実ですから

[291: 匿名さん]

287-289
必死ですね。おつかれさん。

[292: 匿名]

住宅団地管理組合法人を自主管理の輪番制。

素人ばかりですから、理事会で不動の相談役や顧問が思うがままですは。

若い住民の方は多少勉強にはなるかも知れませんが、中年になった私としては時間の無駄ですは。

すみません愚痴で！

[293: 匿名]

追伸

新しく理事になられた、ご近所さんが朝の早くから草刈機を全開にしてみたり最悪です。

その理事方は責任と御自身の都合で仕方ないのだと思います、管理会社は作業時間は守る、場合によれば文句も言える。

数十年やってる顧問や相談役は修繕工事業者の事しか考えてない。

我がマンションは自主管理組合法人の王道ですは。

[294: 匿名さん]

何も自主管理にこだわらなくとも、管理会社に値引きをさせるやり方は沢山あると思いますが？
仕様の精査や、不必要な包括管理委託（エレベーターや、防犯カメラ保守、宅配ボックス、消防設備点検など）は
取り扱う業者も沢山ありますから、見積もり取って比較後、会社規模などを総合判断して、業者選定したら終わりです。
管理会社も、自社で行ってはいないので、ほとんど丸投げしていますから
管理会社へのマージン分位は節約になると思います。
私が勤めていた管理会社では（地元デべ系）、報告書を受け取ってそれをそのまま管理組合へ投げていました。
常套句は「何かあったら責任を取らされますよ！それでもいいんですか？」なんて言葉に、しりごみし
断念させるよう説明していました。
管理会社なんて、ほとんどノウハウなんか持っていません。（素人同然）
事故があっても、業者へ振るだけなんです。何かあったら～？ってよく言えたもんです。

[295: 匿名さん]

>>290
自主管理が増えてることのソースは？

[296: 匿名さん]

経済情勢が悪化し、家計が苦しくなったため経費節約のため。

[297: 匿名さん]

住民間でのマンション管理士取得者が増え、管理運営をめぐる意識が高まり、管理会社依存脱却が可能になってきたため。

[298: 匿名さん]

管理組合のマン管士の資格保有者はどれくらいいるのでしょうか。
まだまだかなり少ないと思いますけど。
各県ごとの合格率をみても人数は少ないですよね。
合格者の大半は管理会社勤務者が占めていますし。

[299: 匿名]

当初は私も自主管理を否定的ではありませんでした。

実際に購入し20年程になります、10年程前からの長期修繕計画から雰囲氣が違ってきました。

既に長期修繕計画をされてる所を参考にするのも当然です。
当然流れも分かりますよね？ 管理費を少し安く済ませる為の苦労と、住み心地の良さを天秤にして否定的になってしまいました。

おかしいですか？

[300: 匿名さん]

>>299
自主管理をするには人材が必要でしょう。
自主管理も長くなると長老支配になるのは仕方ないことでしょう。
ただ、その長老の優越によってマンション管理は変ってきますが、最低マン管の有資格者が
１名いれば又違ってくるんでしょうが。
常にマンション管理に関心を持ち、理事でなくても有資格者の自覚として勉強する者が必要でしょう。
自主管理から管理会社への委託に切り替えることは難しいですしね。
管理費の値上げもしなくてはいけませんし。

[301: 匿名さん]

自主管理しているマンションに悲哀を感じます。
しかし、一生懸命生活を切り詰めて生活している姿は好感できます。
負けずに頑張ってください。

[302: 匿名さん]

自主管理しているマンション頑張れ！ファイト！

[303: 匿名さん]

５０世帯以下のファミリーマンションで、管理会社がどんな仕事をしてるか考えた事すら一度もない、、、

横着、怠慢、ズボラ、いい加減なマンション住民ばかりでは、一生わからないわな！

今の時代では当たり前なのに、無意味で無駄な経費すら削除しようとしないマンションは世も末だわ！

やはり無知＆無能＆無責任＆無関心のマンション住民が蔓延るマンションでは、自主管理など到底無理なんだな！

余りにもレスを見ると頭が悪過ぎが多くて可哀相になった。

多分、管理会社の遊び人が必死で、自主管理へ移行するのを食い止めている投稿が図星だわ（大笑）

[304: 匿名さん]

>>303
経費削減案出せば？

[305: 匿名さん]

一戸建てなら自分で何もかも面倒を見ないとならないけど、マンションなら他人が面倒を見てくれる、って思ってる人がマンションを買うんじゃない？

自主管理してまでマンションを買おうという人は少なそう。

[306: 匿名さん]

>>303
まったくわかっていない発言ですね。
フロントが自主管理を阻止する道理はまったくない。
是が非でもそうしていただきたいくらいです。
俺たちが担当したいのは、無知・無関心で委託費を垂れ流しで払ってくれる楽勝物件であって、自主管理に目覚めためんどくさそうな物件は、とっとと自主管理にして管理をきって欲しいのが、共通の願いです。
他社にとられると、上司や会社からお咎めがあるが、自主管理の場合は一切ないからね。

自主管理を必死に食い止めようとしているのは、管理会社の遊び人じゃなく、経営者側だろうな。
現場は楽したいばっかだからな。

[307: フロント]

306のいうとおり！
理想があるならやってみれば
言うだけなら誰でもできる
実際やってみるとそんなに甘くないことがわかるはず
最初は、その他の住人もよくやってくれたと喜ぶかもしれないが
ずっと続けるには、ほとんどの入居者の協力と、献身が必要なことがわかるでしょう。
総会などで、とっぴな発言をする方や、高齢独居者、賃貸入居者がほとんど無い物件であれば
可能でしょうが、2～3年すると、役員他が一生懸命やっていても非協力的であったり
やって当たり前などと、言う人も出てきて、結局また管理委託している物件も結構あります。
担当としては、ある程度の値下げや、サービス付加は可能ですが
正直、度を越して言ってくるような物件は、無くなってほしいと考えています。
やれるものならやってみればと思っています。
本来の業務外の入居者からのクレーム処理など、設備故障による緊急対応など結構あるんですよ。
滞納督促もやってみれば甘くないことはわかるはず。

[308: 理事]

＞やれるものならやってみればと思っています。
管理会社フロント風情に言われなくとも、できるところはきちんとやっています。ご心配なく。
住民の質がすべてですが、ここで管理会社（の経営者）がいくら中傷して不安を煽ろうと、一旦同意ができれば（つまり基本的な拒否感覚がなければ）、別に難しくはありません。クレーマーや不在所有者、寝に帰るだけのコンビニ感覚の居住者が一定おれば、難しいでしょうが、そういうところではそもそも自主管理などという発想は出ません。
ざっと見てきましたが、関係のない方々の発言は、大方的外ればかりです。遡って読んでみてください。自主管理の方々とそうでない方々の発言の質がいかに違うか。もちろん全員とは言いません。

[309: の]

>>308
でもね、人間年とってくるよ、いつまでも元気じゃないからね。
そして、賃貸や年金受給者も次第に増えてくるよ。
あなたのマンションでもドンドン賃貸の部屋が増えてるでしょう。
それに滞納者も増えてくるよ。
自主管理から管理会社に替えることはもうできないよ。
如何せん管理費を一度けちるともう元に戻すことはできなくなるから。
生活に困っている者がいるとお金のかかることには反対だからね。
だから自主管理のマンションには入りたくない。
みみっちぃ生活をエンジョイしてね。

[310: 匿名さん]

みみっちい、ですか。品性がよく現れてますね。所詮ここで揶揄してる人はこの程度です。

[311: の]

別に揶揄してる訳じゃなく、本心をいってるだけだがね。
自主管理大変だね。
理事はいつもマンション管理のことを気にしていなくてはならないしね。
理事長や会計担当なんかはそれこそ家に帰ってきてもまだ仕事しなければならないのかと思ってしまうよね。
仕方ないよね、だってお金のためなんだから、せっせと節約しなくちゃね。

[312: サラリーマンさん]

ボロがでまくりだな。
＞理事はいつもマンション管理のことを気にしていなくてはならないしね。
＞理事長や会計担当なんかはそれこそ家に帰ってきてもまだ仕事しなければならないのかと思ってしまうよね。
理事長や会計、理事になれば仕事があるのは委託の場合でも自主管理でも同じ。自主管理だと役員以外も管理組合の仕事があるとでも思ってるのか。役員を経験した者の台詞ではないね。
だいたい家に帰ってまで管理組合のことしたくない、と言ってるような者がよそのマンションのことに興味もったり、「管理組合・管理会社・理事会」板に張り付いて、粘着して連投したりするのか。
＞あなたのマンションでもドンドン賃貸の部屋が増えてるでしょう。
＞それに滞納者も増えてくるよ。
そういう物件しか知らないってことだな。自主管理のジの字も知らんのがこれでバレバレ。
無知にしても痛すぎる。
二流管理会社のうだつのあがらん営業ってとこか。

[313: 匿名さん]

↑大賛成(^O^)

バカ投稿の多数は役員経験すら全くない机上論だけの無知＆無意味な能無し投稿だわな！

基本的に横着＆怠慢＆ズボラ＆いい加減＝仕事の出来ない人間と暇潰し管理会社の人間の投稿だわな！

小規模ファミリーマンションの管理会社が必要＆不要の論議など、
マンション住民の向上意識のレベルの差でしかないのだよ。

[314: 匿名さん]

おれも管理会社じゃないがヒマなもんでさかのぼって読み返したが　自主管理を批判してるのは、みな判で押したみたいに同じことの繰り返しだな。そんなことはないと自主管理のひとが具体的に話しても　反論できないもんだから、すぐに同じことをくりかえすだけ。理事会の活動を知らないから平気で>>312さんがいうような矛盾をさらしてるがまったく気が付いてない。ＩＱがわかるね。
たぶん数人（もしかしたら一人）がしつこく愉快犯＆いやがらせ投稿してるんだろう。契約を破棄された二流管理会社の逆恨みか予防線ってのが妥当なとこだね。

[315: 匿名さん]

こんなとこで予防線はって何の意味があるの？
もし管理会社のフロントマンであっても自分のエリアのことをしっかりやってればいいことだし、
ここのスレで委託契約を破棄されないようにレスしても何の役にもたたないじゃないの。
私はマンションの住民ですよ、管理会社に委託してる。
自主管理とそうでない組合が同じ仕事という訳にはいかないでしょう。
自主管理している組合はそれなりに仕事量は多いのが当然でしょう。
億ションで自主管理している組合は皆無といっているじゃないですか。
第一線で働いている、医者・弁護士・官僚・会社役員・代議士等が組合の理事やりますか？
できるだけ負担の少ない、管理会社に委託するマンションにしか入居してませんよ。
自主管理のマンションは所詮経済的にも余裕のない住民の集まりですよ。

[316: 入居済み住民さん]

315
スレの趣旨を理解できてない、また自主管理の実態をご存知ない方は、やたら熱くなられないほうがよいですよ。
的外れなことを喚いてるのに気付いてられないようですね。

[317: 匿名さん]

自主管理しているマンションが精一杯自分達を正当化しようとしているね。
自主管理しているマンションがどう思われているのか理解してないのかな？
一般国民は自主管理しているマンションはすばらしいと思ってはいないよ。
イメージとしては、管理費の節約と思っている者が大半だからな。
井の中の蛙だね。
自主管理ではなく、マンションの管理を良くすることは全然考えていないからね。
殆どのマンションはそうしてるのだけどね。
だからお金のためといわれるんだよ。

[318: 匿名さん]

自主管理組にはエールをおくりたい心境ではあるけどね。
別に弱い者の味方をするという訳じゃないけど、いろんな事情もあるんだから
自主管理組を罵倒するのはやめた方がいいのでは。

[319: 匿名さん]

自主管理の是非はともかく
自主管理でやっていけるマンションはいいマンションだと思うよ

[320: 匿名さん]

自主管理のマンションがいいマンションと決め付けるから反発が出てくるんじゃないの。

[321: 319]

>>320
元々（住民の質も含めて）いいマンションなら、自主管理でも何とかなるけど、自主管理した方がいいのか業者に任せる方がいいのかはまた別の問題って意味ね。

あと、自主管理で、何とかなってないマンションは別ね。

[322: 匿名]

【自主管理の責任】


マンション、病院、工場などの地下タンク貯蔵施設(灯油)における危険物用の消火器の適正な点検をお願い致します。

地下タンク貯蔵施設には大量の灯油(数千リットル～１万リットル)を貯蔵しており、危険物用の消火器は重要です。

自主管理には厳正なる点検をお願い致します。