マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[233: 匿名さん]

私のマンションでは６年目までは自主管理でしたけど、７年目から管理会社に
委託することになりました。
今までの管理の仕方がいかにまずく、又忙しかったのが嘘のように解消されました。
管理会社に委託して良かったと思っていますし、住民の評判は上々です。
管理費は若干上がった程度でした。今までの管理費の使い方が悪かったんだと思います。

[234: ３１]

私は管理会社とは何も関係ありませんよ。
以前は自主管理に住んでいたくらいで、今のところは建てたところの管理ですから。
そんなに自己中でしたか。自分ではわからなくてすみません。

勧めていないのなら勘違いで申し訳ありません。

なかなかビジネスライクに行かないということの一つとして言っただけで、本当になんでとそう思いますが、意外と難しいものです。
その業者を最初に紹介してくれた人がマンション内にいたりしたもので。
特に管理人さんを変えるのは首きりと同じですから、キツイものです。

また、管理会社が相手の時にはＡ案推進派とＢ案推進派と分かれても、そんなに対立しません。
大体全員がその話し合いなどに参加するはずもないので。
まあ、理事会の中は紛糾するかもしれませんが。
管理人が不適当なときは管理会社に文句言えばいいし。

経験上自主管理でＡ案、Ｂ案でもめると人間関係が悪化します。
全員参加だし、お互いにわかっている同士なので、どちらにも賛成しないと言う事はあり得ないので。
また、大事なこと、多額なことほど全員がＡ案で賛成という事は普通はないです。
（きちんと参加・・の下りです）

私は別に自主管理を否定していません。
特に災害やそのほかのことで何かあれば自主管理の方が立ち上がりが早いと思います。
理事の長期化などは自然となってしまう側面はあると思いますが、それを避けるようにお互い
やっていくことは可能だと思います。難しいでしょうが。

ただ、短所は掃除当番と会計だけ、と言われてしまうとちょっと言いたくなっただけです。

[235: 匿名さん]

31さん
221、229、232です。自主管理の経験者側も、何人かの方が書いてますんで、いろいろニュアンスの違った意見も出ます。同じ人間が言ってると思うと混乱してしまいますね。

＞その業者を最初に紹介してくれた人がマンション内にいたりしたもので。
これはうちでもありますが、よそのマンションの実績でこの業者がいいよ、という情報を頂いた場合で、採用後、何年かしてみて問題が出て、切らねばならなくなったときは、問題の原因も、切る理由もその方と共有しますので、なんのわだかまりもありません。これは粛々と変更した例がいくつかあります。
これに対し、住民の個人的知り合いという業者は基本的に避けますし、またそういう提案も皆さんも出してこられません。何かあったとき、気まずくなるのがわかっていますから。>>221で問題回避能力と書いたことが例えばこのようなことです。

＞また、大事なこと、多額なことほど全員がＡ案で賛成という事は普通はないです。
多額（たとえば大規模修繕）の場合は、客観的に説明しきりますんで、ほぼ全員賛成です。大事なこと、はいろいろですね。ただ、二つの主張の当事者が、それぞれ汗を流してきた経験を分っていますので、人間関係がこじれるということには幸い、未だ至ってないですが、そちらでは、そのような経験がおありなのですね。
十分に注意していきたいと思います。ありがとうございました。

[236: 匿名さん]

233さん
管理運営が改善できてよかったですね。
ちなみに
＞今までの管理の仕方がいかにまずく、
＞今までの管理費の使い方が悪かったんだと思います。
の点について、例えばどのような内容なのでしょうか。
私のところも、今の運営で満点などということも到底ありえませんので、教えて頂けますと助かります。

[237: ３１]

そうですね。
なるべくそういう内部紹介はないのがいいと思いますが、なかなか。
当時の自主管理のマンションで共同アンテナの工事が議案に上がった時、ケーブルだの何だの
いろいろでましたが、一番安い修理工事でと言う事になりました。
中に２人、電気工事関係の方がいらして、結構仕事としてもいい金額だったので、参加したいと言う事でした。
他にも入れて見積もりをやり結局マンション内の１人の方の紹介のところになりましたが。
片方の方は自分のマンションで仕事が取れなかったわけですから、結構辛いものがあったと思います。
それをきまずくなるからと自分の会社は紹介しないようなルールが、会社の方に通じるといいのですが。

また、大規模修繕の時に１案だけということがありますでしょうか？
負担金０円、負担金３０万、負担金１００万・・と何種類か出しませんか？
大規模修繕は大変だからこそ、この機会に直してしまいたいところ、更新したいところなど、
いろいろ出てくるものです。
足場を組んだりするだけで結構かかりますからね。
そうすると、負担は０円で最低限済ませたい人と、３０万円で並にしたい、１００万かけても
直してしまいたい人などいろいろあると思います。

ちょっと自主管理とはずれますが、共同保育の役員もやりましたが、役所との交渉から補助金や報告、
人件費や賃貸料の支払い、税金や社会保険、採用の面接、退職金の引当、保育料の額や入所児の決定、
保育料の督促、内外苦情処理などこっちも大変だったので、公立に移った時はホッとしました。
すごく似ているなと思い出しました。
失礼しました。

[238: 匿名さん]

>>237(=31)
結局、自主管理実現の可否は、組合員の意識よりも管理組合の規模(管理すべき内容の規模)によるものが大きいと思います。
このスレでできるできないっといった議論は正直無意味です。(物件の規模に差がありすぎ）
（なので31さんも熱くなりすぎずにホドホドに...）

自主管理推進派の方には、ぜひ実現した物件の築年数と戸数を明示してほしいですね。
竣工5年以内で大規模マンションが自主管理に移行されたケースがあれば、ぜひ詳しく聞いてみたいものです。

[239: 匿名さん]

31さん
235です。１点だけ、
>また、大規模修繕の時に１案だけということがありますでしょうか？
>負担金０円、負担金３０万、負担金１００万・・と何種類か出しませんか？
長期修繕計画に基づく修繕積立金でまかなう大規模修繕ですから、計画を外れた個人負担金は設定しませんし、基本、すべきではありません。設定すると「なぜたまたまこの時期に住み合わせてる入居者だけが負担するのか、何のための積立金か」と揉めるのは必定です。
もし費用が足りなければ、①工事実施時期を遅らせる、②改修箇所を絞る（何期かに分ける）、③マンション向け修繕融資など一時借入金で対応する　しか通常ありませんが、これらの検討を事前に比較し、アンケートした上で、最終案を提案します。
事前に意見をきく、というのが大事だと思います。ぶっちゃけた質疑もした上ですので、総会では「それでもやはり」という意見が出るのは仕方ないにしろ、揉めることはなく決議されました。
ただ、設計変更の臨時総会は、複数案作成しました。当然、年間予算計画も変わるので、これも複数案作成です。これも、大体の皆さんの意向や反応を理事会がある程度分って作成していますので（これが自主管理の強みでしょうか）、丁寧に説明すれば「マンションのためになる変更なのだから」と追加額についても賛同を得られました。

238さん
大規模ではありません。100戸未満です。初期に原始規約の変更、管理会社の長期修繕計画の見直し（修繕積立金、管理費の見直し）に合わせて自主管理に変更しています。他マンションでの理事経験者が多かったのです。
大規模でも、団地型では棟単位での管理体制を敷き、全体として自主管理をされてるところもあるようです。
旧公団のケースが多いようですが、それ以外でもありますね。
ただ、単棟での大規模マンションではどうでしょうか。私も知りたいところです。

[240: 匿名さん]

>>237
大規模修繕時に積立金が足りないから、別途１戸当り50万とか100万を徴収するとかいっておられますが、
全員から別途徴収することは絶対といって不可能です。
大規模修繕工事が発生するのは１２~１３年以上経過してからです。
その頃には賃貸になっている部屋もあるでしょうし、年金生活者がいたり、経済的に苦しい者も出てきます。
又、その頃には買い替えを検討する者も出てくる時期でもあります。
長期修繕計画が出来ている筈ですから、それで１戸当り月の修繕積立金がいくら必要なのかはすぐ計算できます
のでそれからまず把握すべきでしょう。そして積立金が足りなければ値上げをすべきです。
値上げ幅が大きいのであれば、自主管理することによって経費を浮かせそのお金を修繕積立金に回すことも考えれば
いいのではないですか。（管理費の削減と修繕積立金のアップ）
現在１戸当り月の修繕積立金が１万円以下のマンションは値上げを検討すべきでしょう。
自主管理に移行するにはこういう使い方もありますね。やはり最終的には経費削減するために自主管理にする。

[241: 匿名さん]

>>240
ですから、世の中には多数のマンションがあり、修繕額も千差万別です。

＞現在１戸当り月の修繕積立金が１万円以下のマンションは値上げを検討すべきでしょう。
戸当り1万円以下と考える前提は、何戸の物件ですか？
10戸のマンションなら不足かもしれませんが、
1000戸のマンションなら年間1億2千万、30年で30億6千万の修繕積立額です。(無論、途中に使用あり）
付帯設備のない、中層複棟マンションなら充分な額でしょう。

修繕積立に関して自主管理を絡めれば、自主管理を行う物件は総じて修繕積立も最小になる工夫をされているでしょう。

[242: 匿名さん]

>>241
100戸から200戸ぐらいのマンションでの話しでした。
１４階までの建物です、１５階以上の建物になると足場が組めずゴンドラでの作業になりますので
かなり割高になります。

[243: 匿名さん]

↑への追加
第１回目の大規模修繕工事は１２~１３年目でみています。
それより早くても遅くてもいいのですが、快適なマンション生活を過ごすためにはそれぐらいがいいのではと
思っています。

[244: 241]

>>242
回答ありがとうございました。
修繕積立金については、確か別スレがあるかと思いますが、
　定期一時金徴収
　定期増額方式
　万年定額方式
など、さまざまな徴収計画があるはずですが、どれが「正解」ってことはないはずです。
各々の組合（組合員）が選んでいる計画ですから、断定的な意見は無用な議論を呼ぶだけだと思います。

[245: 匿名さん]

241さん
＞修繕積立に関して自主管理を絡めれば、自主管理を行う物件は総じて修繕積立も最小になる工夫をされているでしょう。
最小というより、妥当な金額となる工夫であって、それは自主管理か管理会社委託かを問わないことだと思います。ガスや給水管の取替など、技術的にまだまだ更新される要素のあるものは余裕を見込んで設定しておかねばなろません。最小を目指すと、あとで却ってブーイングを招く可能性があります。

[246: 匿名さん]

241さん
あなたの住んでいるマンションで工事をするので、100万徴収しますといって
全員が口座引き落としなりで払ってくれますか？いや払えますか？
１５年前後経つと各個人の経済情勢は変化してますよ。
リストラや給料削減、転職、年金生活に、離婚、借金増、病気、子育て経費増等々・・・
あなたのマンションの修繕積立金は１万以下じゃないんですか？
自主管理するんだったら、その浮いたお金を修繕積立金に回すべきですよ。
修繕積立金はいくら多くても邪魔にはなりませんよ。
寧ろ足りないといざという時にトラブルが発生します。
余談ですが、徴収一時金というのは、入居時のことですよ。
定期増額方式も長期修繕計画があるんでそれで１戸当り月の必要修繕積立金は簡単に計算できますので
早めにそこまでは増額しないと、遅くなればなるほど、毎月の修繕積立金の額が大きくなりますよ。

[247: 匿名さん]

住民からお金を徴収することがいかに難しいかが分かっていないね。

[248: 匿名さん]

別途徴収は基本的に無理でしょう。
しっかりした修繕積立金の額を設定すべきです。
長期修繕計画案に添って必要な戸当り積立金の額を決めればいいでしょう。
計算の仕方わかりますか？
誰でも簡単にできますよ。

[249: 匿名さん]

意外と必要修繕積立金の額の計算方法を知らない者がいるんだね。
一度絶対やってみて、知っておくべきだね。

[250: 匿名さん]

長期修繕計画の見直しは考えないみたいですね…

[251: 匿名さん]

長期修繕計画案の修正を基本より少なく修正することもより拡大することも可能です。
又修繕周期も計画より早くしたり遅らせたりすることも可能です。
早くすればより快適なマンション生活ができるでしょう。
少々汚くなっても別に建物には問題がなければ修理をしなくてもいいでしょう。
要するに修繕積立金の額によって工事の早い遅い、修繕箇所等は判断すべきでしょう。
汚くなれば買い替えを検討するようにはなりますけどね。ただ、売る時の資産価値が低いのはしょうがないですが。
やはり余裕のあるマンションに住みたいですね。

[252: 匿名さん]

要するに、お金に余裕のあるマンションは管理会社に管理を委託すればいいでしょう。
お金を節約したいマンションは自分達で自主管理をしていけばいいでしょう。
ただ、自主管理しているマンションの資産価値は落ちるのは仕方ないでしょう。
でもずっとそのマンションに住み続けるのであればそんなことは問題ありませんが。

[253: 匿名さん]

自主管理しているマンションはお金がないのは分かりますけど、資産価値という面からみれば
販売する時に不利ではないですか？

[254: 匿名さん]

>>252,>>253

>お金を節約したいマンションは自分達で自主管理をしていけばいい
>自主管理しているマンションの資産価値は落ちる
>自主管理しているマンションはお金がない
>販売する時に不利

これらをどこまで分かって書いてられるのですか。スレッドを読んでから、特に自主管理経験者の方々の書き込みを読んでから書いてください。
「Ａでしょう？」に対し懇切に「ＡというよりＢなんですよ」と皆さんが現状を説明しても、「要するにＡでしょう」では無意味です。

[255: 匿名さん]

しかし、実際問題として、積立金の余裕のないマンションでは
自主管理するか、工事を先延ばしするか方法はないでしょう。

[256: 匿名]

管理会社としては、自主管理が増える現状は受け入れがたいでしょうが、管理会社がかわらなけばどうにもなりません

メリット＞デメリット

[257: 匿名さん]

自主管理って増えているのですか？

[258: 匿名さん]

自主管理が増えているかどうかはわかりません。
統計をとっていないですからね。
自主管理が資産価値低下に繋がるか？については、ある意味繋がるかもしれません。
売却する時に必ず管理会社や管理形態を告知するのですが、自主管理物件を避ける方はまずその物件を買いませんからね。
資金の安全性も、組合役員個人を信用するか企業を信用するかは一目瞭然ですしね。
こういうと、必ず「管理会社も横領はしている」という方がいますが、たとえ被害にあったとしても、大手管理会社であれば、全額会社が弁済しますが、役員の場合はトンズラされたら終わりですし、そもそも返金する資金もないでしょうからね。

また、私はフロントを10年ほど経験しましたが、支店で300物件ほど管理していましたが、他社に変更はあっても自主管理はありませんでした。
管理組合全体の意識が高くないと総会でなかなか同意は得られにくいんでしょうね。

[259: 匿名さん]

258
＞自主管理が資産価値低下に繋がるか？については、ある意味繋がるかもしれません。
＞管理組合全体の意識が高く

売却値について統計をとられたのですか。自主管理ながら空き住戸待ちのマンションもあります。
またはからずも自主管理マンションは管理組合全体の意識が高い、と認めてられます。「管理を買う」べきマンションでは、これこそが資産価値です。

[260: 匿名さん]

>>259
自主管理のマンションが組合員の意識が高いということはありません。
これは管理会社に委託してようが自主管理しようがあまり変らないと思います。
自主管理しているマンションでも人気のあるマンションはあるでしょう。
ただ一般論で言えば、自主管理のマンションは敬遠される方はおられるでしょうが、
管理会社委託だからといって敬遠される方はおられないと思います。
そういうことから判断すれば、自主管理しているマンションの資産価値が落ちるのは仕方
ないと思います。
私は管理会社の者ではありません。

[261: 匿名さん]

260
>自主管理のマンションが組合員の意識が高いということはありません。
>これは管理会社に委託してようが自主管理しようがあまり変らないと思います。

並みの意識のマンションが、自主管理への移行決議をするのですか。
また、以前の投稿を読まれれば、自主管理をする中で（もちろん少数に任せきりではだめです）意識が向上するという話も書かれています。何を根拠に断言されるのでしょうね。
自主管理の活動を経験した上で書かれてるのですか？知らないことをなぜしたり顔で論断できるのでしょう。

[262: 匿名]

問題意識の低い世間知らずのマンション住民か、暇潰し役立たずの管理会社の人間が延々と投稿してるのが図星ですよ！

[263: 匿名さん]

>>260です。
最初のマンションでは１１年、２軒目の現在では最初の５年が自主管理で６年目からは
管理会社に委託に切替えました。
住民の意識についてはどちらも変わらないようです。
同じダイアパレスのマンションで隣りのマンションは同じ時期にできたのですが、ここは
自主管理です。どちらも２００戸程度のマンションです。
隣りと私共のマンションでも住民の意識はかわらないと思っています。
今回第１回目の大規模修繕工事を一緒に行いましたので隣の修繕委員のメンバーとも交流がありますので
良く理解できていると思っています。
最初のマンションは同じ者が理事長を長くやつてまして、別に問題はないのですが、組合員の意識は
現在の組合員よりかなり意識は低いようです。
実際２軒の経験はありますけどね。

[264: 匿名さん]

263
そうですか。ご自分のマンションが意識が低いから他所もそうだというのですか。
続きを読んで分りましたが、数百戸規模では自主管理の良さは発揮できない（一部に役員が偏る）ということは幾度か言われているのですが、そういうことを無視しての発言ですね。自主管理の適用を誤った、ということです。

[265: 匿名さん]

>>264
今度はあなたの自主管理をすると意識が高くなるという根拠を教えてもらいますか。
具体的な事例が知りたいですね。
あなたの実体験とかの。

[266: 地元不動産業者さん]

自主管理はレアケース。
車検代がもったいないから、自分で車検を通す人がいるが、それみたい。
お金がもったいない以外のなにものでもない。
メリットはお金が安くつくのみ。
プロよりいい管理が出来るわけがない。出来ると思っていたら、それは単なる思い違い。
法的にも問題があるような対応をやったり、誤った規約解釈をしたり、それはもう、めちゃくちゃ。
ま、他に迷惑をかけるわけじゃないので、勝手にすればいいが、住民はかわいそう。
俺なら絶対にそんなﾏﾝｼｮﾝ買わないし、客にも勧めない。

[267: 匿名さん]

自主管理のマンションで法的なことや、修繕のことについて詳しい者がいればいいけど
いない場合は、マン管士等にコンサルを依頼すればいいとかいっているけど、経費を使うのは
嫌だろうから勝手に解釈して理事会が運営していくことになる。
例えば総会一つとっても質問に十分答えられるのだろうか疑問だね。
そういうマンションは当然付加価値は低くなるのが普通じゃないかな。

[268: 匿名さん]

265
書かないと分からないのですね。下記のようなことは想像できると思いますし、以前にも複数の方が意識向上のことを書かれていました。そちらは探してください。
自主管理に移行する時点で、居住者が一定レベル頑張っていこうという同意がありました。全員ではありませんが、輪番で補助しあいながら、ということで合意を得たわけです。
そして皆が実際にいろんな業務を分担し、基幹事務については管理会社継続、その他は設備メンテも含めて管理組合で委託といった形でノウハウを溜めていき、管理するということを全員が経験してきました。
ですから、それまで何か不都合があれば不満を管理会社や役員に持ち込んでいた方も、自分が担当ならどうするか、といった発想ができるようになりましたし、管理費の引上げについても自分で担当してみてこれでは足りないな、という実感で語れるようになり、値上げ議案もすんなり理解を得られました。以前のマンションで居た「値上げは1000円でも絶対反対」といった意見は皆無です。
さらに、入居者どうし顔見知りが増え、挨拶も交わすようになり、みんなで管理する住宅だという意識が（アンケートとったわけじゃないですが）総会の発言からも感じられます。総会も現在では高齢者をのぞき常時7～8割出席です。
もともとある程度意識は高い入居者が多かったと思いますが、さらに高まったと思います。もちろん、自分たちでする以上、いやな面も見えたりしますが、皆さん大人ですし（「大人」が少ないマンションでは自主管理できないでしょう。）それ以上のよいところを維持していければいいと思います。
これでよいですか？

266
自主管理の現場に無知な方のご意見ということで理解しますが、せいぜい、たまたまそういうマンションを扱ったご経験があるということか、あるいは、そういう自主管理マンションが集まっている特殊な地域なのでしょうか。

267
ですから、そういうマンションでは自主管理をわざわざ選択せずとも、管理会社に任せておればよいし、実際そうされると思います。可能性の低いことを持ち出して、そういう場合は付加価値が低くなる、とか言っても無意味です。
実際の自主管理マンションは私の見聞では、入居者のマン管士も増えてますし、議案の内容についてはいろいろ白熱することはあっても、むちゃくちゃな総会進行はありません。質問もちゃんと答えますし、法的に細かい点ではマン管士の方がフォローして円満に進めています。

[269: 匿名さん]

>>268
数少ない事例で想像してくれですか。
全員が自分が担当ならどうするかといった発想ができるようになったということですが、理事とか一部の者
がということでしょう。
管理費の引き上げについてもこれでは足りないことが分かったということですが、１戸当り月の修繕積立金の額が
いくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
あなたはたまたま自主管理を扱った経験があるのであって殆どのマンションは自主管理はしてません。
それで旨くいっているのです。自主管理のマンションが付加価値が低くなるというのは仕方ないでしょうが、
そういうことは問題ないんでしょう、あなた方は敢えてその方法を選んだんですから。確かに経費は抑えられますからね。
総会は議論する場ではなく、決議する場であるのは知っています？
あなたのいっていることはマンション管理のイロハも分かっていないような気がします。
もっと勉強してください。

[270: 匿名さん]

269
わからない方ですね。
＞理事とか一部の者がということでしょう。
ちがいます。大方の区分所有者です。ご自分の感覚ですべて図らないことです。
＞１戸当り月の修繕積立金の額がいくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
修繕積立金の根拠となる長期修繕計画は遂次見直すものです。当初設定では、年期が経った時点の具体的改修方式を見込んだ積上げ方式での見積はしておりません。見直し時点で詳細見積を取って、初めてわかることです。
管理費にしても、植栽計画の見直しなど、新しい事業をすれば収支の考え方を改めねばなりません。これらのことを、役員をすることで総会での報告を聞くだけでなく、自身で「実感」できるようになった、と言っているのです。
＞総会云々
当然です。質疑が白熱するといってるので、議論をするとなど書いておりません。
また自主管理をすることで意識が上がった事実を書いてるので、しないと低迷する、だめだなどとは言っておりません。曲解もほどほどに。

[271: 匿名さん]

>>270
あなたは適正修繕積立金の額を掴んでいませんね。
１戸当り必要修繕積立金の計算は、まず長期修繕計画があると思いますが、その中で例えば
３０年間で必要修繕工事の総額が出ているでしよう。
それを戸数、年数、月で割れば１戸当り必要修繕積立金の額が出てくるでしょう。
まずその金額が確保されているかを知ることが必要です。
足りなければ、積立金のアップなりを検討すべきでしょう。
勿論、修繕等はやらなくても我慢できるところも多々あります。
要は、修繕周期を早め、修繕周期の箇所を増やし、グレードアップ化をするためには積立金金次第という訳です。
積立金の余裕のあるところは、いつまでもきれいで快適なマンション生活ができるでしょう。
お金のない自主管理しているマンションは少々汚くなっても我慢すればいいだけです。
自主管理しているマンションが、自主管理して経費を節約して管理費を切り詰め、修繕積立金の値上げに
もっていくのはいいことですよ。
要は自主管理しているマンションの目的の一番は経費節約ですので。

[272: 匿名さん]

271
あなたが書いてられるような基本的な金額は、初期の段階で「当然」掴んでいます。
ところが築15年あたり、1回目の大規模改修を過ぎたあたりになると、その10～15年後、すなわち設備配管やエレベーターの償却時期を想定して、かなり個々の積上積算を考慮していかないと、いざというときに足らなくなるのです。それを>>270で書いてるんですが、経験の少ないであろう（>>271のような初歩的な書き込みをされる）貴方にはまだ分からないと思います。
また、自主管理組合の一番の目的は経費節減もありますが、それだけではありません。それはマンションそれぞれで違うでしょう。部外者が思い込みで決めつけないことです。

[273: 匿名さん]

>>272
長期修繕計画案は普通は５年毎に修正し作り変えているでしょう。
１５年後であっても、それから30年間の工事費を算定するのですよ。
いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
基本通りに長期修繕計画で全ての項目が算定されていれば足りなくなることはないでしょう。
あなたは１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方をやはりご存知ないんですね。
私はマンションは２軒目ですし、２５年の経験があり、大規模修繕工事にも携わりました。
おまけに余談ですが一応マン管の資格ももっておりますよ。

[274: 匿名さん]

273
272です。もういい加減疲れますが、ご丁寧に説明しますと、>>268で
＞管理費の引上げについても自分で担当してみてこれでは足りないな、という実感で語れるようになり、
と書いてるのを貴方は
＞１戸当り月の修繕積立金の額がいくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
と頓珍漢な理解をしてるのです。分かりますか？

マン管士ならお分かりでしょうが、5年毎に見直すといっても、10～15年先のことは、精度的に新築時の費用データを補正したものや、カタログ・物価版ベースで置き換えるのがせいぜいのところです。しかし、5年後に実際の配管などのややこしい工事を控えるとなると、十分安全係数を見たつもりでも、見てくれや資産価値の面でグレードの高い更新が望ましいということになったり、業界の技術指針が改訂されたり、モノが廃番になったり、ということはよくありますよね。そういう経験を以って、あなたのいうような「１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方」だけでは見えない要素もあるのだ、と輪番役員が自分で携わってみて初めて「実感」できた、ということです。自主管理のマンションでは普通のことです。これでよろしいですか。

しかし、
＞いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
とは完璧なマンションもあったものですね。管理組合発足後、値上げの経験等ないということでしょうか。すばらしいものですね。私もとてもそこまではいきませんね。お見それしました。

[275: 匿:名さん]

>>273
マン管士　若葉マークが　見え隠れ

[276: 匿名さん]

>>274
分かっておられないのですね、先のことは分からないといっておられますが、長期修繕計画案は
そういうことも予測して高めの計画がされているんですよ。
それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。
値上げに関しては、第１回目の大規模修繕後、今年からですが、１戸１㎡当り月20円の値上げをしました。
何故値上げをしなければならなかったかといいますと、最初は修繕積立金の額は長期修繕計画案に基づいて
計算されてなかったからす。

[277: 匿名さん]

不動産販売業者の立場から言わせていただくと、中古マンションを販売する際には、管理会社が入っているか自主管理であるかはあまり価格設定に関係はありません。
ただ、購入予定のお客様ですでに分譲マンションからの住み替え買い替えの方からは敬遠されるケースがよくあります。
なので、資産価値のお話は難しいですが、若干不利であることは事実ですね。
「自主管理とは意識が高い。管理費も安いし、そのほうがいい」というお客様は私も周辺も含めて聞いたことはありませんが、「自主管理はめんどくさそうだ。」という話はちょくちょく聞きますね。
ま、販売業者的には、管理会社が入っていたほうが話は早いです。たとえば、重要事項調査依頼をした場合でも、管理会社であれば、しっかりした書式できちんとデータ化されていますが、自主管理では？な部分が多く、きちんと把握されていないこともしばしばあります。
管理会社によって管理の質によしあしがあるように、自主管理でもそれはいえるようです。
もちろん、管理会社が入っているのと遜色ないくらいきちんと担当割がしてあるようなマンションもあるのは事実ですが。
大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。

[278: 匿名さん]

276
>それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
>修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
>早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。

だからそうしてると言ってるんですが、何を反論するようなことがあるんでしょう。
安全係数を見込んでもさらに足りないケースが出てくることは、25年もの経験がおありなら、自明のこととは思いますが、それを具体的に納得した上で、そういうやりくりをしたり、値上げをしたりしてるんです。
もうやめましょうね。

[279: 匿名さん]

＞大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
そのとおりですね。

＞ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
＞適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。
これも事実でしょう。そういう方は自主管理マンションに来て頂いても困るので、きちんと説明して管理会社委託のマンションをご紹介くださると助かります。

[280: 匿名さん]

>>279
販売業者の２７７さんが仰ってますが、やはり自主管理のマンションは資産価値としては
マイナス要因が大きいようですね。
自主管理のマンションは面倒くさいといって敬遠される方はおられるが、意識が高いと思う人は皆無
だとおもいますよ。それこそマスターベーションに過ぎません。
だから、殆どのマンションは管理会社に管理を委託してるんですよ。
結局自主管理しているマンションは経費節約のためでしょうから、それはそれで意義があるとは思いますよ。

[281: 匿名さん]

自主管理のマンションは大変そう。
かっこいいこといってるが、周りからはそうは思われないから。

[282: 匿名さん]

わたしのとこのマンションも自主管理なんですけど、友達にも良くいわれます。
自主管理ってたいへんじゃないって。
管理会社に支払うお金も大変だけど、いろいろいいことはあるよといってくれます。
自主管理はお金のためといっておられる方がおられますが、殆どのマンションは
そうだと思います。
今更管理会社に依頼し、管理費の値上げをすると大変ですし。