マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[201: 匿名さん]

199
＞自主管理できればやったらいいですし、やりたくない場合は管理会社をよく注意する、じゃなんでダメなの？
そのとおりです。でもなぜか自主管理を目のかたきにして幼稚なケチをつける人がいるのです。
もう自主管理の是非（？）みたいな話はこれでおしまいにしましょう。

[202: 匿名はん]

某１名の自主管理万歳さんがいなければ、ケチも増えなかったと思いますけど．．．．

[203: 匿名さん]

>>202
同意

[204: 匿名さん]

202,203
具体的にどの発言ですか。私は自主管理のよいところや可能となる条件は書きましたが、よそに無条件に奨める発言はしませんし、他にも自主管理万歳などという脳天気な方はおられません。
仮にいたとして、誹謗まがいの幼稚なケチを肯定できるとでもいうのでしょうかね。

[205: 31]

察するに、
自主管理はすばらしい。できる私たちってなんてすごい＝できない人はやれないだけ。お金の問題ではありません。
・・と強調されたように感じたのではないでしょうか。
良い点、できる条件を上げられると反発したくなるのでしょう。

自主管理のいいところも悪いところもある、という論点が必要です。
同じく管理会社委託にもいいところも悪いところもあるのですよ。
好き好きです。

脚立から落ちたらそう思いますよ。

[206: 204]

そうですか。悪い点＝基本的に自分たちで作業するので時間はとられる、といったようなことは自明ではなかったんでしょうか。その点ばかり攻撃され、また逆にそれに対する管理委託のメリットを十分に語ってられましたし。また、自主管理の場合、役員の固定はまずいので人材がある程度の人数必要、ということもどなたか触れてられてましたし。
管理者責任は委託の有無に関わらず大きいですから、それを実感できているならば、委託の有無などでマンションの優劣をつけるという発想自体、意味をなさないと思われます。

[207: 匿名さん]

自主管理はすばらしい、ただ時間がとられるとかのマイナス要因は当然分かっているでしょうといわれてもね。
それだったら、管理会社に委託していることの良さも全て分かっておられるのでしょう。
どちらの欠点も長所も良く分かった中での比較でどちらがいいかということですよね。
個人差や環境、経済力等も勘案することになるでしょうが、私は管理会社に委託した方がいいと思っています。

[208: 匿名さん]

207さん
別にどちらがいいかを主張しあうスレでもないですし、自主管理について語ってられる人も、経緯や注意点と合わせて良い点を書いてられます。どこのマンションでも管理委託より自主管理が良いなどと押しつけられていません。
一般論として「・・のほうがよい」と発言されたのはすべて管理会社委託の考えの人でしょう。そう思われるのはいいですが、白黒をつける必要はありませんよ。（私のところは管理委託ですが、状況が変われば一部委託にしたいと思っています）

[209: 匿名さん]

>>206
幼稚なケチとか攻撃的なこと言うから嫌われるんでしょうに…

[210: ３１]

２０４さんへ
そういうのは最初からわかっているはず、というのが難しいのだと思いますよ。

２０７さんは全く普通のことを言っていると思います。
私も請求書はよく見るつもりです。

[211: 匿名さん]

幼稚なケチと書いた者です。
>>209
攻撃的とかいうなら、まず自主管理を疑問視される方々から、>>176「みみっちいお金のないマンション」とか>>172「アパート気分」みたいな攻撃がまずあったわけでしょう。そういうことではないのだ、と説明してもとにかく結論ありきで執拗に繰り返された。それを幼稚なケチと書いたんですが、私がそれで嫌われるわけですか^^;

>>210
>>206で言ってるのは、そもそも自主管理を疑問視されてる方の疑問視の理由として自主管理は時間をとられるからだめだ、その分家庭サービスや趣味に使いたい（>>72）というところから始まった話なんですが。おわかりですか？

このやりとりのまとめとしては、>>208さんで尽きていると思います。ざっと全体を読めば、普通の方なら判ることだと思います。

[212: 匿名さん]

>自主管理はすばらしい。できる私たちってなんてすごい＝できない人はやれないだけ。お金の問題ではありません。

事実だろ。
できるなら管理会社なんか頼まずに、自分たちでやったほうが良いに決まってる。

[213: 匿名さん]

>>212
私達のマンションでも自主管理しようと思えば簡単に出来る人材は揃っています。
しかし、自主管理する意思は全然ありません。
管理会社とも旨くいっているし、管理費等も十分ありますのでね。
何故マンションの殆どが（小さいマンションは別）管理会社に委託しているのでしょうか。
そのメリットを理解されていないようですね。
自主管理するマンションは小規模とか管理費等に余裕がないマンションが多いのではないでしょうか。
管理会社に委託している経費を自分達でやることによって節約し、その浮いたお金を修繕積立金に
回したり、管理費の値下げをする。いくらきれいごとをいっても最終的には、そこに結びついていくのは事実ですからね。
車の洗車の例えをされている方がおられましたが、こじつけもいいとこで笑っちゃいますね。

[214: 匿名さん]

他人と円滑な会話ができない人とのいざこざを避けるためには、スケープゴートとして管理会社が必要なんでしょうね(^O^)


実際に中古で自主管理の物件の値段は下がるのだから、みみっちいとかアパートみたいと思われることを想定して危惧する人も絶対いる
決めつけが激しいあなたのような人と話すのは単純に嫌です
あなたのようにキャパが狭すぎて他人の意見にケチをつけて本意を知ろうともしない、了見が狭すぎる人との会話にならない意見のぶつけ合いはどちらが正論であれストレスにしかなりません
そんなこともおわかりになりませんか？


…と、外れてる人には例えばそんな風にいろんな意思決定の場面場面で言わないといけないのでしょうね
休日使ってイライラして時間の無駄です

共同生活する上で、少なくとも居住者間ではいざこざなく、円滑に物事が進むことが一番大事だと私は思います

[215: 匿名さん]

たかがこんなとこのスレでイライラするのはどうかなと思うね。
単なるツィッター程度のものだよ。
ここでカッカする人物は毎日の生活はどうしてるんでしょうね。
欝状態の方でしょうか。それともちょっと変った方？

[216: 匿名さん]

215
ほんとうにそうですね。よそが自主管理してると聞いたら、大変なのによくやるな、うちはしたくないな、で済ませればいいのに、わざわざ、管理会社委託のほうがいいと思うとか、みみっちいだの金の余裕がないマンションだとか言わずにおれないんですね。
自主管理の方のは書き込みはみなまともなのに、そういうことをあえて書くから管理会社？などと言われてしまうんですよ。

[217: 匿名さん]

了見の狭い書き込みに終始してるのは自主管理をしない組ですわ。
この流れを読み返してみたらわかりますよ。社会人としてまともな書き込みをしてるのはどちらか。

自主管理がいやならそれでいいじゃないですか。なぜそれを自主管理組に嫌味でぶつけないといけない？よそのやってることにアドバイスならともかく、想像だけで何言ってるんだって思いますよ。私でもほっといてくれってなると思う。

まあ、管理が委託だろうが自主であろうが、自分たちで決めたらいいんですが、つまんない言い合いになってしまいましたね。

[218: 匿名さん]

自主管理なんてとんでもない！
植栽の造園や物権の維持管理、コンシェルジュ並みのお悩み解決（駐車場や改装の斡旋サービスなど）が月々わずかの出費で手に入る。
自主管理なんてかっこのいいこと言ってるけど、プロの仕事とは格が違う。
素人は所詮素人。出来栄えの悪さに責任も持たないし。そんなの、物権の資本価値を一層下げるだけ！
ちょっとしたことをケチる人は、構造的なこともケチってるオーナーだというのは物権投資の常識だけど、妥当な価格のマンションを値切って買った区分所有者が「自己管理」なんてことを言ってるのかな？
目に見えないモノに敬意を払えない人は、後々とんでもないことになりますよ！

[219: ３１]

２１０の中では２０６さんのことは言及していません。

２０４で、　　そうですか。悪い点＝基本的に自分たちで作業するので時間はとられる、といったようなことは自明ではなかったんでしょうか。

とおっしゃるので、自明と言われても困るんじゃないかな、と思っただけですよ。
それに私は別に自主管理を否定していません。
ただ、素晴らしい自主管理に当たらなかった場合の状況はこういうものだ、ということを示しただけです。

好き好きなんだからどっちでもいいのですから、それぞれが選べばいいじゃないですか。
私は自主管理がみみっちいとも、素晴らしいとも思っていませんし、委託管理が万能だ、当たり前だとも思っていません。
幼稚発言の攻撃をしたのではなく、あまりに自主管理のよさを言われると反論も過激になってくるということをお伝えしようと２０５で書きました。

自主管理の人がよさを言う→それを否定する、ややバカにした口調の反論→躍起になってよさを強調・・
と思います。
違ったらすみません。

自主管理が大変なのは時間が取られるではありませんよ。
うまくいかなかったときの後の人間関係が大変なのです。
だから、うまくいくように頑張ってください。

[220: 匿名さん]

そうですね、自主管理が旨くいかなかった時は、その後の人間関係は目茶苦茶になる可能性が
出てきます。
その点は気をつけるべきでしょうね。

[221: 匿名さん]

現在、自主管理しているマンションにおります。
うまくいかなかったときの人間関係、ということですが、運営の仕方次第ではないでしょうか。
一部の熱心な方々に任せきりにするようなことだと、確かにそういうこともあるかもしれません。
ここでは評判が悪いようですが、輪番でほぼ全員がローテーションで役員を経験するようにすれば（そのためには中小規模であることが前提ですが）、運営をする中で信頼関係ができ、問題が起こっても問題の共有ができますので、人間関係崩壊にはならないだろうと感じております。
うまくいかなくなったときとおっしゃる具体的な意味が不明ですのでこれ以上は言えませんが、実際にやってる中では皆大人ですので、問題がおきないような工夫を、そのときどきで積み重ねていっていますね。当事者意識が強いので、それだけ問題回避能力が皆さん高いと感じています。最近移ってこられた方の話だと、むしろ、多くの世帯が役員を経験せず、役員や管理会社に任せきりのマンションのほうが、元々おたがいの信頼関係が希薄なので、ちょっとした問題が起こると、陰口や責任追及の声があがりがちだったともおっしゃっています。

[222: 匿名さん]

管理会社でも人間関係目茶苦茶ですよ
管理会社の親会社の人間がオーナーにおります。
管理会社のフロントは苦情をクレーマーにし住民同士で戦わせるように仕向け理事会に扱わない。
くだらないことで警察ざた
迷惑な話です

[223: 匿名さん]

自主管理をしていくと必ずといっていいほど、理事を長年やる方がおられるのではないですか？
もしくは、長老然として理事会に口を出す組合員がいるのではないですか？
理事会のメンバーが輪番制で変れば、その引継ぎやらで理事経験の長老の意見を聞かなければ
ならなくなります。
会計一つにしても、つけ方を習い、修繕については業者をどうやって選ぶか、理事会はどうするのか等。
１年の輪番制は絶対に自主管理では無理でしょうね。

[225: 匿名さん]

>>223
221です。長老の発生しようのないのが輪番制では？理事経験者で意見を頂戴できる方はおりますが、普通に意見としてきけばよいだけです。取捨選択権は理事会にあります。
会計にしろ、営繕にしろそれなりに人材がおり、あまり経験のない方でも引継ぎと他役員のフォローで結構できています。
１年の輪番が絶対無理といわれても、現に問題なくできておりますが。習うより慣れよの面も大きいです。

[226: 匿名さん]

自主管理を、生まれて初めてパソコンを触るような感覚と勘違いしておりませんでしょうか？

大規模マンションの自主管理でしたら中々難しいかも知れませんが、
１００世帯以下の中規模マンションでしたら、考えているほど大変な事はありません。

また５０世帯以下の小規模マンションでしたら、もっともっと簡単でヘノカッパです。

長所はマンション住民さんとの関係が大変に深くなり、中身の濃い付き合いに発展しまして、
特にマンション内の問題意識が強くなり、また問題解決力が高まりました。

何かあればサッサと素早く解決します。
またマンション住民さんの一人一人の、部屋＆名前＆顔が分かって（合致）いるのは、安心＆安全＆信頼関係に繋がりましたね。

短所は１年間の会計帳簿出し（会計）と輪番制の掃除くらいですね。

[227: 匿名さん]

メンテナンスや大規模修繕計画の作成、修繕積立金や管理費の会計帳簿。
数えればきりがありませんが、一つ気になったのは「防火管理」
主任者選任で必ずもめませんか？
それと防火訓練はどのように行ってますか？
お詳しい方、コメントお願いします。

[228: 匿名さん]

>>225
自主管理している組合が１年の輪番制を行っていけば、最初のうちは人材もいるでしょうが
組合員全員がやる気と知識がある訳ではないでしょう。
それに227さんも述べておられますが、防火管理者は誰がやるんですか？
毎年役員の中から選ぶのは大変でしょう、その資格を取得するには研修を受けないといけませんからね。
勿論この問題は自主管理じゃなくても発生する問題ですがね。
最初のうちは自主管理はスムースにいくでしょうが、時の経過とともに人材不足になり、長老が顔を出す
ようになっていくのが自主管理の最大の欠点なんですよ。
私が最初のマンションは自主管理でしたが、人材はそんなにいませんよ、皆さん仕事が忙しいから
マンションの管理はやりたがらないというか関心がないというのが普通の考えですよ。
当然同じ者が特に理事長や会計をやることになるんです。

[229: 匿名さん]

>>228
225です。また同じような話の蒸し返しですね。
＞私が最初のマンションは自主管理でしたが、人材はそんなにいませんよ、皆さん仕事が忙しいから
＞マンションの管理はやりたがらないというか関心がないというのが普通の考えですよ。
＞当然同じ者が特に理事長や会計をやることになるんです。
サラリーマンが主の多くのマンションでは、人材はおられるはずです。営繕関係はもしかしたらおられないケースもあるでしょうが、自分で技術的判断をするわけではありませんので、会社の管財部門を経験された事務職の方で勤まります。
問題は、「忙しいからできない」に尽きるでしょう。忙しいからタッチしたくない、という方が圧倒的なマンションでは、そもそも、総会決議で自主管理に移行しないでしょう。ですから管理会社に任されればよろしいことです。
また、移行後にそのような声が大勢を占めるようになったのなら、総意で部分委託、全面委託にされればよいだけのことです。ある程度継続すれば、ノウハウもつきますしそういうもの、という感覚もできますので、不満の声があがるとすれば、移行してみて、そう年数を置かずででしょう。ならば、管理会社への委託も十分受け先があることと思います。
私のマンションは忙しい方々ばかりですが、毎年役員が回ってくるわけでもなし、全員平等に、仕事ぶりとしては素人の部分も許容しあいながら（それこそサラリー対価の仕事ではなく、共有財産の管理という自分達の家事なのですから）務めるのですから、そういうものであるという考えで、適材適所でこなしております。それがいやになれば戸建を購入されて出ていかれる方も当然おられます。
要するに、「同じ者が特に理事長や会計をすることになる」というのは自主管理では必然的にそうなるという話ではなく、>>228さんのマンションがたまたまそうであったということでしょう。管理会社委託のマンションでも役員が同じという話はよく聞きます。決め付けされるのはよくありません。

また防火管理者は、管理者（消防法上の管理権原者）が任命するわけですが、管理会社委託の場合でも役員やそれ以外の入居者が務めている場合は結構ありますよ。資格といっても、講習を受けるのみです（ただ、管理会社社員や消防署の都合で平日しか開催しないというのを何とかしてほしいですが）。自主管理にしろ管理会社委託にしろ、消防計画は管理組合として作成しないといけないのですし、消防訓練も防火管理者の名目で管理組合が主催します。年１回、このようなイベントもできないほどお忙しい方ばかりなのですか。バーベキューなど、懇親行事と合わせて行えば和やかなマンションになり、ご家族も、ご自分にもよいことだと思いますが。

ともかく、
＞長老が顔を出すようになっていくのが自主管理の最大の欠点なんですよ。
と言い切られるのには、そうではありません、とはっきり申し上げておきます。

[230: 31]

実際にやっている方はきちんとやればよろしいでしょう。
でも、周りに勧めるのはどうかな？
前に言ったように例年なんて大したことありません。
会計が家計簿も付けた事のない、年配のおばさんになっても何とかなります。
（エクセル処理どころか予算とか決算とか、そういう概念がない人もいます）

要は、長期修繕とか、お金のかかる、また意見の分かれる時です。
お金が足りないのは普通ですが、その足りない資金をどうするのか。
もし足りたとしても、少し足してでもよくしたい場合とそこそこでいい人。
ただでも何とかやれる、３０万円だせば普通にやれる、１００万円出せば日ごろ
なんとかならないかなーと思ったこともできる・・場合。
管理会社に文句を言うなら簡単ですが、現理事長の方針の人と別のグループに
分かれてしまったり、そういう事になると言う事です。

自分が土地になじんで小修繕にいつも頼んでいる業者がいれば、そこを変えるのは
結構大変です。
実際に雇っている管理人を解雇するのは結構きついです。
大勢がいると自分達がきちんと参加していればいるほど、みんな賛成というのは
難しいという事です。

[231: 匿名さん]

230さん、もしかしてＤＡの社員さんでは？
よその管理をとるのに、自主管理にされると悔しいのですか？
よんでいて、あまりの自己中に呆れました。
評判が悪いはずですね。

[232: 匿名さん]

230
>でも、周りに勧めるのはどうかな？
どこにそのような発言がありましたか？
>管理会社に文句を言うなら簡単ですが、
管理会社に文句を言ってどうするんですか。最後はＡ案でいく、いやＢ案でいこう、という住民同士（対理事会、対修繕委員会）の決着ですよ。その際に、へたに親管理会社派とか管理会社不信派とかに別れると、そのほうが人間関係がこじれますよ。
>自分が土地になじんで小修繕にいつも頼んでいる業者がいれば、そこを変えるのは
>結構大変です。
大した理由もなく変えるのは大変です。定期的に他社の見積をとり比較して同サービスで高どまりが続いたり、不適切な業務提案が発覚したり、マンネリ気味になったら、正直に相手に伝えて、発奮を促し、それでも反応なければ当然ながら代えます。こっちも業者に奉仕しているわけではないので。
>大勢がいると自分達がきちんと参加していればいるほど、みんな賛成というのは
>難しいという事です。
すみません、意味がわかりませんし、経験上、こういうのが引っかかってきません。

31さんはまともだと思ってますが、ときどき首をかしげさせられるような発言をされますね。

[233: 匿名さん]

私のマンションでは６年目までは自主管理でしたけど、７年目から管理会社に
委託することになりました。
今までの管理の仕方がいかにまずく、又忙しかったのが嘘のように解消されました。
管理会社に委託して良かったと思っていますし、住民の評判は上々です。
管理費は若干上がった程度でした。今までの管理費の使い方が悪かったんだと思います。

[234: ３１]

私は管理会社とは何も関係ありませんよ。
以前は自主管理に住んでいたくらいで、今のところは建てたところの管理ですから。
そんなに自己中でしたか。自分ではわからなくてすみません。

勧めていないのなら勘違いで申し訳ありません。

なかなかビジネスライクに行かないということの一つとして言っただけで、本当になんでとそう思いますが、意外と難しいものです。
その業者を最初に紹介してくれた人がマンション内にいたりしたもので。
特に管理人さんを変えるのは首きりと同じですから、キツイものです。

また、管理会社が相手の時にはＡ案推進派とＢ案推進派と分かれても、そんなに対立しません。
大体全員がその話し合いなどに参加するはずもないので。
まあ、理事会の中は紛糾するかもしれませんが。
管理人が不適当なときは管理会社に文句言えばいいし。

経験上自主管理でＡ案、Ｂ案でもめると人間関係が悪化します。
全員参加だし、お互いにわかっている同士なので、どちらにも賛成しないと言う事はあり得ないので。
また、大事なこと、多額なことほど全員がＡ案で賛成という事は普通はないです。
（きちんと参加・・の下りです）

私は別に自主管理を否定していません。
特に災害やそのほかのことで何かあれば自主管理の方が立ち上がりが早いと思います。
理事の長期化などは自然となってしまう側面はあると思いますが、それを避けるようにお互い
やっていくことは可能だと思います。難しいでしょうが。

ただ、短所は掃除当番と会計だけ、と言われてしまうとちょっと言いたくなっただけです。

[235: 匿名さん]

31さん
221、229、232です。自主管理の経験者側も、何人かの方が書いてますんで、いろいろニュアンスの違った意見も出ます。同じ人間が言ってると思うと混乱してしまいますね。

＞その業者を最初に紹介してくれた人がマンション内にいたりしたもので。
これはうちでもありますが、よそのマンションの実績でこの業者がいいよ、という情報を頂いた場合で、採用後、何年かしてみて問題が出て、切らねばならなくなったときは、問題の原因も、切る理由もその方と共有しますので、なんのわだかまりもありません。これは粛々と変更した例がいくつかあります。
これに対し、住民の個人的知り合いという業者は基本的に避けますし、またそういう提案も皆さんも出してこられません。何かあったとき、気まずくなるのがわかっていますから。>>221で問題回避能力と書いたことが例えばこのようなことです。

＞また、大事なこと、多額なことほど全員がＡ案で賛成という事は普通はないです。
多額（たとえば大規模修繕）の場合は、客観的に説明しきりますんで、ほぼ全員賛成です。大事なこと、はいろいろですね。ただ、二つの主張の当事者が、それぞれ汗を流してきた経験を分っていますので、人間関係がこじれるということには幸い、未だ至ってないですが、そちらでは、そのような経験がおありなのですね。
十分に注意していきたいと思います。ありがとうございました。

[236: 匿名さん]

233さん
管理運営が改善できてよかったですね。
ちなみに
＞今までの管理の仕方がいかにまずく、
＞今までの管理費の使い方が悪かったんだと思います。
の点について、例えばどのような内容なのでしょうか。
私のところも、今の運営で満点などということも到底ありえませんので、教えて頂けますと助かります。

[237: ３１]

そうですね。
なるべくそういう内部紹介はないのがいいと思いますが、なかなか。
当時の自主管理のマンションで共同アンテナの工事が議案に上がった時、ケーブルだの何だの
いろいろでましたが、一番安い修理工事でと言う事になりました。
中に２人、電気工事関係の方がいらして、結構仕事としてもいい金額だったので、参加したいと言う事でした。
他にも入れて見積もりをやり結局マンション内の１人の方の紹介のところになりましたが。
片方の方は自分のマンションで仕事が取れなかったわけですから、結構辛いものがあったと思います。
それをきまずくなるからと自分の会社は紹介しないようなルールが、会社の方に通じるといいのですが。

また、大規模修繕の時に１案だけということがありますでしょうか？
負担金０円、負担金３０万、負担金１００万・・と何種類か出しませんか？
大規模修繕は大変だからこそ、この機会に直してしまいたいところ、更新したいところなど、
いろいろ出てくるものです。
足場を組んだりするだけで結構かかりますからね。
そうすると、負担は０円で最低限済ませたい人と、３０万円で並にしたい、１００万かけても
直してしまいたい人などいろいろあると思います。

ちょっと自主管理とはずれますが、共同保育の役員もやりましたが、役所との交渉から補助金や報告、
人件費や賃貸料の支払い、税金や社会保険、採用の面接、退職金の引当、保育料の額や入所児の決定、
保育料の督促、内外苦情処理などこっちも大変だったので、公立に移った時はホッとしました。
すごく似ているなと思い出しました。
失礼しました。

[238: 匿名さん]

>>237(=31)
結局、自主管理実現の可否は、組合員の意識よりも管理組合の規模(管理すべき内容の規模)によるものが大きいと思います。
このスレでできるできないっといった議論は正直無意味です。(物件の規模に差がありすぎ）
（なので31さんも熱くなりすぎずにホドホドに...）

自主管理推進派の方には、ぜひ実現した物件の築年数と戸数を明示してほしいですね。
竣工5年以内で大規模マンションが自主管理に移行されたケースがあれば、ぜひ詳しく聞いてみたいものです。

[239: 匿名さん]

31さん
235です。１点だけ、
>また、大規模修繕の時に１案だけということがありますでしょうか？
>負担金０円、負担金３０万、負担金１００万・・と何種類か出しませんか？
長期修繕計画に基づく修繕積立金でまかなう大規模修繕ですから、計画を外れた個人負担金は設定しませんし、基本、すべきではありません。設定すると「なぜたまたまこの時期に住み合わせてる入居者だけが負担するのか、何のための積立金か」と揉めるのは必定です。
もし費用が足りなければ、①工事実施時期を遅らせる、②改修箇所を絞る（何期かに分ける）、③マンション向け修繕融資など一時借入金で対応する　しか通常ありませんが、これらの検討を事前に比較し、アンケートした上で、最終案を提案します。
事前に意見をきく、というのが大事だと思います。ぶっちゃけた質疑もした上ですので、総会では「それでもやはり」という意見が出るのは仕方ないにしろ、揉めることはなく決議されました。
ただ、設計変更の臨時総会は、複数案作成しました。当然、年間予算計画も変わるので、これも複数案作成です。これも、大体の皆さんの意向や反応を理事会がある程度分って作成していますので（これが自主管理の強みでしょうか）、丁寧に説明すれば「マンションのためになる変更なのだから」と追加額についても賛同を得られました。

238さん
大規模ではありません。100戸未満です。初期に原始規約の変更、管理会社の長期修繕計画の見直し（修繕積立金、管理費の見直し）に合わせて自主管理に変更しています。他マンションでの理事経験者が多かったのです。
大規模でも、団地型では棟単位での管理体制を敷き、全体として自主管理をされてるところもあるようです。
旧公団のケースが多いようですが、それ以外でもありますね。
ただ、単棟での大規模マンションではどうでしょうか。私も知りたいところです。

[240: 匿名さん]

>>237
大規模修繕時に積立金が足りないから、別途１戸当り50万とか100万を徴収するとかいっておられますが、
全員から別途徴収することは絶対といって不可能です。
大規模修繕工事が発生するのは１２~１３年以上経過してからです。
その頃には賃貸になっている部屋もあるでしょうし、年金生活者がいたり、経済的に苦しい者も出てきます。
又、その頃には買い替えを検討する者も出てくる時期でもあります。
長期修繕計画が出来ている筈ですから、それで１戸当り月の修繕積立金がいくら必要なのかはすぐ計算できます
のでそれからまず把握すべきでしょう。そして積立金が足りなければ値上げをすべきです。
値上げ幅が大きいのであれば、自主管理することによって経費を浮かせそのお金を修繕積立金に回すことも考えれば
いいのではないですか。（管理費の削減と修繕積立金のアップ）
現在１戸当り月の修繕積立金が１万円以下のマンションは値上げを検討すべきでしょう。
自主管理に移行するにはこういう使い方もありますね。やはり最終的には経費削減するために自主管理にする。

[241: 匿名さん]

>>240
ですから、世の中には多数のマンションがあり、修繕額も千差万別です。

＞現在１戸当り月の修繕積立金が１万円以下のマンションは値上げを検討すべきでしょう。
戸当り1万円以下と考える前提は、何戸の物件ですか？
10戸のマンションなら不足かもしれませんが、
1000戸のマンションなら年間1億2千万、30年で30億6千万の修繕積立額です。(無論、途中に使用あり）
付帯設備のない、中層複棟マンションなら充分な額でしょう。

修繕積立に関して自主管理を絡めれば、自主管理を行う物件は総じて修繕積立も最小になる工夫をされているでしょう。

[242: 匿名さん]

>>241
100戸から200戸ぐらいのマンションでの話しでした。
１４階までの建物です、１５階以上の建物になると足場が組めずゴンドラでの作業になりますので
かなり割高になります。

[243: 匿名さん]

↑への追加
第１回目の大規模修繕工事は１２~１３年目でみています。
それより早くても遅くてもいいのですが、快適なマンション生活を過ごすためにはそれぐらいがいいのではと
思っています。

[244: 241]

>>242
回答ありがとうございました。
修繕積立金については、確か別スレがあるかと思いますが、
　定期一時金徴収
　定期増額方式
　万年定額方式
など、さまざまな徴収計画があるはずですが、どれが「正解」ってことはないはずです。
各々の組合（組合員）が選んでいる計画ですから、断定的な意見は無用な議論を呼ぶだけだと思います。

[245: 匿名さん]

241さん
＞修繕積立に関して自主管理を絡めれば、自主管理を行う物件は総じて修繕積立も最小になる工夫をされているでしょう。
最小というより、妥当な金額となる工夫であって、それは自主管理か管理会社委託かを問わないことだと思います。ガスや給水管の取替など、技術的にまだまだ更新される要素のあるものは余裕を見込んで設定しておかねばなろません。最小を目指すと、あとで却ってブーイングを招く可能性があります。

[246: 匿名さん]

241さん
あなたの住んでいるマンションで工事をするので、100万徴収しますといって
全員が口座引き落としなりで払ってくれますか？いや払えますか？
１５年前後経つと各個人の経済情勢は変化してますよ。
リストラや給料削減、転職、年金生活に、離婚、借金増、病気、子育て経費増等々・・・
あなたのマンションの修繕積立金は１万以下じゃないんですか？
自主管理するんだったら、その浮いたお金を修繕積立金に回すべきですよ。
修繕積立金はいくら多くても邪魔にはなりませんよ。
寧ろ足りないといざという時にトラブルが発生します。
余談ですが、徴収一時金というのは、入居時のことですよ。
定期増額方式も長期修繕計画があるんでそれで１戸当り月の必要修繕積立金は簡単に計算できますので
早めにそこまでは増額しないと、遅くなればなるほど、毎月の修繕積立金の額が大きくなりますよ。

[247: 匿名さん]

住民からお金を徴収することがいかに難しいかが分かっていないね。

[248: 匿名さん]

別途徴収は基本的に無理でしょう。
しっかりした修繕積立金の額を設定すべきです。
長期修繕計画案に添って必要な戸当り積立金の額を決めればいいでしょう。
計算の仕方わかりますか？
誰でも簡単にできますよ。

[249: 匿名さん]

意外と必要修繕積立金の額の計算方法を知らない者がいるんだね。
一度絶対やってみて、知っておくべきだね。

[250: 匿名さん]

長期修繕計画の見直しは考えないみたいですね…

[251: 匿名さん]

長期修繕計画案の修正を基本より少なく修正することもより拡大することも可能です。
又修繕周期も計画より早くしたり遅らせたりすることも可能です。
早くすればより快適なマンション生活ができるでしょう。
少々汚くなっても別に建物には問題がなければ修理をしなくてもいいでしょう。
要するに修繕積立金の額によって工事の早い遅い、修繕箇所等は判断すべきでしょう。
汚くなれば買い替えを検討するようにはなりますけどね。ただ、売る時の資産価値が低いのはしょうがないですが。
やはり余裕のあるマンションに住みたいですね。

[252: 匿名さん]

要するに、お金に余裕のあるマンションは管理会社に管理を委託すればいいでしょう。
お金を節約したいマンションは自分達で自主管理をしていけばいいでしょう。
ただ、自主管理しているマンションの資産価値は落ちるのは仕方ないでしょう。
でもずっとそのマンションに住み続けるのであればそんなことは問題ありませんが。

[253: 匿名さん]

自主管理しているマンションはお金がないのは分かりますけど、資産価値という面からみれば
販売する時に不利ではないですか？

[254: 匿名さん]

>>252,>>253

>お金を節約したいマンションは自分達で自主管理をしていけばいい
>自主管理しているマンションの資産価値は落ちる
>自主管理しているマンションはお金がない
>販売する時に不利

これらをどこまで分かって書いてられるのですか。スレッドを読んでから、特に自主管理経験者の方々の書き込みを読んでから書いてください。
「Ａでしょう？」に対し懇切に「ＡというよりＢなんですよ」と皆さんが現状を説明しても、「要するにＡでしょう」では無意味です。

[255: 匿名さん]

しかし、実際問題として、積立金の余裕のないマンションでは
自主管理するか、工事を先延ばしするか方法はないでしょう。

[256: 匿名]

管理会社としては、自主管理が増える現状は受け入れがたいでしょうが、管理会社がかわらなけばどうにもなりません

メリット＞デメリット

[257: 匿名さん]

自主管理って増えているのですか？

[258: 匿名さん]

自主管理が増えているかどうかはわかりません。
統計をとっていないですからね。
自主管理が資産価値低下に繋がるか？については、ある意味繋がるかもしれません。
売却する時に必ず管理会社や管理形態を告知するのですが、自主管理物件を避ける方はまずその物件を買いませんからね。
資金の安全性も、組合役員個人を信用するか企業を信用するかは一目瞭然ですしね。
こういうと、必ず「管理会社も横領はしている」という方がいますが、たとえ被害にあったとしても、大手管理会社であれば、全額会社が弁済しますが、役員の場合はトンズラされたら終わりですし、そもそも返金する資金もないでしょうからね。

また、私はフロントを10年ほど経験しましたが、支店で300物件ほど管理していましたが、他社に変更はあっても自主管理はありませんでした。
管理組合全体の意識が高くないと総会でなかなか同意は得られにくいんでしょうね。

[259: 匿名さん]

258
＞自主管理が資産価値低下に繋がるか？については、ある意味繋がるかもしれません。
＞管理組合全体の意識が高く

売却値について統計をとられたのですか。自主管理ながら空き住戸待ちのマンションもあります。
またはからずも自主管理マンションは管理組合全体の意識が高い、と認めてられます。「管理を買う」べきマンションでは、これこそが資産価値です。

[260: 匿名さん]

>>259
自主管理のマンションが組合員の意識が高いということはありません。
これは管理会社に委託してようが自主管理しようがあまり変らないと思います。
自主管理しているマンションでも人気のあるマンションはあるでしょう。
ただ一般論で言えば、自主管理のマンションは敬遠される方はおられるでしょうが、
管理会社委託だからといって敬遠される方はおられないと思います。
そういうことから判断すれば、自主管理しているマンションの資産価値が落ちるのは仕方
ないと思います。
私は管理会社の者ではありません。

[261: 匿名さん]

260
>自主管理のマンションが組合員の意識が高いということはありません。
>これは管理会社に委託してようが自主管理しようがあまり変らないと思います。

並みの意識のマンションが、自主管理への移行決議をするのですか。
また、以前の投稿を読まれれば、自主管理をする中で（もちろん少数に任せきりではだめです）意識が向上するという話も書かれています。何を根拠に断言されるのでしょうね。
自主管理の活動を経験した上で書かれてるのですか？知らないことをなぜしたり顔で論断できるのでしょう。

[262: 匿名]

問題意識の低い世間知らずのマンション住民か、暇潰し役立たずの管理会社の人間が延々と投稿してるのが図星ですよ！

[263: 匿名さん]

>>260です。
最初のマンションでは１１年、２軒目の現在では最初の５年が自主管理で６年目からは
管理会社に委託に切替えました。
住民の意識についてはどちらも変わらないようです。
同じダイアパレスのマンションで隣りのマンションは同じ時期にできたのですが、ここは
自主管理です。どちらも２００戸程度のマンションです。
隣りと私共のマンションでも住民の意識はかわらないと思っています。
今回第１回目の大規模修繕工事を一緒に行いましたので隣の修繕委員のメンバーとも交流がありますので
良く理解できていると思っています。
最初のマンションは同じ者が理事長を長くやつてまして、別に問題はないのですが、組合員の意識は
現在の組合員よりかなり意識は低いようです。
実際２軒の経験はありますけどね。

[264: 匿名さん]

263
そうですか。ご自分のマンションが意識が低いから他所もそうだというのですか。
続きを読んで分りましたが、数百戸規模では自主管理の良さは発揮できない（一部に役員が偏る）ということは幾度か言われているのですが、そういうことを無視しての発言ですね。自主管理の適用を誤った、ということです。

[265: 匿名さん]

>>264
今度はあなたの自主管理をすると意識が高くなるという根拠を教えてもらいますか。
具体的な事例が知りたいですね。
あなたの実体験とかの。

[266: 地元不動産業者さん]

自主管理はレアケース。
車検代がもったいないから、自分で車検を通す人がいるが、それみたい。
お金がもったいない以外のなにものでもない。
メリットはお金が安くつくのみ。
プロよりいい管理が出来るわけがない。出来ると思っていたら、それは単なる思い違い。
法的にも問題があるような対応をやったり、誤った規約解釈をしたり、それはもう、めちゃくちゃ。
ま、他に迷惑をかけるわけじゃないので、勝手にすればいいが、住民はかわいそう。
俺なら絶対にそんなﾏﾝｼｮﾝ買わないし、客にも勧めない。

[267: 匿名さん]

自主管理のマンションで法的なことや、修繕のことについて詳しい者がいればいいけど
いない場合は、マン管士等にコンサルを依頼すればいいとかいっているけど、経費を使うのは
嫌だろうから勝手に解釈して理事会が運営していくことになる。
例えば総会一つとっても質問に十分答えられるのだろうか疑問だね。
そういうマンションは当然付加価値は低くなるのが普通じゃないかな。

[268: 匿名さん]

265
書かないと分からないのですね。下記のようなことは想像できると思いますし、以前にも複数の方が意識向上のことを書かれていました。そちらは探してください。
自主管理に移行する時点で、居住者が一定レベル頑張っていこうという同意がありました。全員ではありませんが、輪番で補助しあいながら、ということで合意を得たわけです。
そして皆が実際にいろんな業務を分担し、基幹事務については管理会社継続、その他は設備メンテも含めて管理組合で委託といった形でノウハウを溜めていき、管理するということを全員が経験してきました。
ですから、それまで何か不都合があれば不満を管理会社や役員に持ち込んでいた方も、自分が担当ならどうするか、といった発想ができるようになりましたし、管理費の引上げについても自分で担当してみてこれでは足りないな、という実感で語れるようになり、値上げ議案もすんなり理解を得られました。以前のマンションで居た「値上げは1000円でも絶対反対」といった意見は皆無です。
さらに、入居者どうし顔見知りが増え、挨拶も交わすようになり、みんなで管理する住宅だという意識が（アンケートとったわけじゃないですが）総会の発言からも感じられます。総会も現在では高齢者をのぞき常時7～8割出席です。
もともとある程度意識は高い入居者が多かったと思いますが、さらに高まったと思います。もちろん、自分たちでする以上、いやな面も見えたりしますが、皆さん大人ですし（「大人」が少ないマンションでは自主管理できないでしょう。）それ以上のよいところを維持していければいいと思います。
これでよいですか？

266
自主管理の現場に無知な方のご意見ということで理解しますが、せいぜい、たまたまそういうマンションを扱ったご経験があるということか、あるいは、そういう自主管理マンションが集まっている特殊な地域なのでしょうか。

267
ですから、そういうマンションでは自主管理をわざわざ選択せずとも、管理会社に任せておればよいし、実際そうされると思います。可能性の低いことを持ち出して、そういう場合は付加価値が低くなる、とか言っても無意味です。
実際の自主管理マンションは私の見聞では、入居者のマン管士も増えてますし、議案の内容についてはいろいろ白熱することはあっても、むちゃくちゃな総会進行はありません。質問もちゃんと答えますし、法的に細かい点ではマン管士の方がフォローして円満に進めています。

[269: 匿名さん]

>>268
数少ない事例で想像してくれですか。
全員が自分が担当ならどうするかといった発想ができるようになったということですが、理事とか一部の者
がということでしょう。
管理費の引き上げについてもこれでは足りないことが分かったということですが、１戸当り月の修繕積立金の額が
いくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
あなたはたまたま自主管理を扱った経験があるのであって殆どのマンションは自主管理はしてません。
それで旨くいっているのです。自主管理のマンションが付加価値が低くなるというのは仕方ないでしょうが、
そういうことは問題ないんでしょう、あなた方は敢えてその方法を選んだんですから。確かに経費は抑えられますからね。
総会は議論する場ではなく、決議する場であるのは知っています？
あなたのいっていることはマンション管理のイロハも分かっていないような気がします。
もっと勉強してください。

[270: 匿名さん]

269
わからない方ですね。
＞理事とか一部の者がということでしょう。
ちがいます。大方の区分所有者です。ご自分の感覚ですべて図らないことです。
＞１戸当り月の修繕積立金の額がいくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
修繕積立金の根拠となる長期修繕計画は遂次見直すものです。当初設定では、年期が経った時点の具体的改修方式を見込んだ積上げ方式での見積はしておりません。見直し時点で詳細見積を取って、初めてわかることです。
管理費にしても、植栽計画の見直しなど、新しい事業をすれば収支の考え方を改めねばなりません。これらのことを、役員をすることで総会での報告を聞くだけでなく、自身で「実感」できるようになった、と言っているのです。
＞総会云々
当然です。質疑が白熱するといってるので、議論をするとなど書いておりません。
また自主管理をすることで意識が上がった事実を書いてるので、しないと低迷する、だめだなどとは言っておりません。曲解もほどほどに。

[271: 匿名さん]

>>270
あなたは適正修繕積立金の額を掴んでいませんね。
１戸当り必要修繕積立金の計算は、まず長期修繕計画があると思いますが、その中で例えば
３０年間で必要修繕工事の総額が出ているでしよう。
それを戸数、年数、月で割れば１戸当り必要修繕積立金の額が出てくるでしょう。
まずその金額が確保されているかを知ることが必要です。
足りなければ、積立金のアップなりを検討すべきでしょう。
勿論、修繕等はやらなくても我慢できるところも多々あります。
要は、修繕周期を早め、修繕周期の箇所を増やし、グレードアップ化をするためには積立金金次第という訳です。
積立金の余裕のあるところは、いつまでもきれいで快適なマンション生活ができるでしょう。
お金のない自主管理しているマンションは少々汚くなっても我慢すればいいだけです。
自主管理しているマンションが、自主管理して経費を節約して管理費を切り詰め、修繕積立金の値上げに
もっていくのはいいことですよ。
要は自主管理しているマンションの目的の一番は経費節約ですので。

[272: 匿名さん]

271
あなたが書いてられるような基本的な金額は、初期の段階で「当然」掴んでいます。
ところが築15年あたり、1回目の大規模改修を過ぎたあたりになると、その10～15年後、すなわち設備配管やエレベーターの償却時期を想定して、かなり個々の積上積算を考慮していかないと、いざというときに足らなくなるのです。それを>>270で書いてるんですが、経験の少ないであろう（>>271のような初歩的な書き込みをされる）貴方にはまだ分からないと思います。
また、自主管理組合の一番の目的は経費節減もありますが、それだけではありません。それはマンションそれぞれで違うでしょう。部外者が思い込みで決めつけないことです。

[273: 匿名さん]

>>272
長期修繕計画案は普通は５年毎に修正し作り変えているでしょう。
１５年後であっても、それから30年間の工事費を算定するのですよ。
いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
基本通りに長期修繕計画で全ての項目が算定されていれば足りなくなることはないでしょう。
あなたは１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方をやはりご存知ないんですね。
私はマンションは２軒目ですし、２５年の経験があり、大規模修繕工事にも携わりました。
おまけに余談ですが一応マン管の資格ももっておりますよ。

[274: 匿名さん]

273
272です。もういい加減疲れますが、ご丁寧に説明しますと、>>268で
＞管理費の引上げについても自分で担当してみてこれでは足りないな、という実感で語れるようになり、
と書いてるのを貴方は
＞１戸当り月の修繕積立金の額がいくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
と頓珍漢な理解をしてるのです。分かりますか？

マン管士ならお分かりでしょうが、5年毎に見直すといっても、10～15年先のことは、精度的に新築時の費用データを補正したものや、カタログ・物価版ベースで置き換えるのがせいぜいのところです。しかし、5年後に実際の配管などのややこしい工事を控えるとなると、十分安全係数を見たつもりでも、見てくれや資産価値の面でグレードの高い更新が望ましいということになったり、業界の技術指針が改訂されたり、モノが廃番になったり、ということはよくありますよね。そういう経験を以って、あなたのいうような「１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方」だけでは見えない要素もあるのだ、と輪番役員が自分で携わってみて初めて「実感」できた、ということです。自主管理のマンションでは普通のことです。これでよろしいですか。

しかし、
＞いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
とは完璧なマンションもあったものですね。管理組合発足後、値上げの経験等ないということでしょうか。すばらしいものですね。私もとてもそこまではいきませんね。お見それしました。

[275: 匿:名さん]

>>273
マン管士　若葉マークが　見え隠れ

[276: 匿名さん]

>>274
分かっておられないのですね、先のことは分からないといっておられますが、長期修繕計画案は
そういうことも予測して高めの計画がされているんですよ。
それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。
値上げに関しては、第１回目の大規模修繕後、今年からですが、１戸１㎡当り月20円の値上げをしました。
何故値上げをしなければならなかったかといいますと、最初は修繕積立金の額は長期修繕計画案に基づいて
計算されてなかったからす。

[277: 匿名さん]

不動産販売業者の立場から言わせていただくと、中古マンションを販売する際には、管理会社が入っているか自主管理であるかはあまり価格設定に関係はありません。
ただ、購入予定のお客様ですでに分譲マンションからの住み替え買い替えの方からは敬遠されるケースがよくあります。
なので、資産価値のお話は難しいですが、若干不利であることは事実ですね。
「自主管理とは意識が高い。管理費も安いし、そのほうがいい」というお客様は私も周辺も含めて聞いたことはありませんが、「自主管理はめんどくさそうだ。」という話はちょくちょく聞きますね。
ま、販売業者的には、管理会社が入っていたほうが話は早いです。たとえば、重要事項調査依頼をした場合でも、管理会社であれば、しっかりした書式できちんとデータ化されていますが、自主管理では？な部分が多く、きちんと把握されていないこともしばしばあります。
管理会社によって管理の質によしあしがあるように、自主管理でもそれはいえるようです。
もちろん、管理会社が入っているのと遜色ないくらいきちんと担当割がしてあるようなマンションもあるのは事実ですが。
大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。

[278: 匿名さん]

276
>それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
>修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
>早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。

だからそうしてると言ってるんですが、何を反論するようなことがあるんでしょう。
安全係数を見込んでもさらに足りないケースが出てくることは、25年もの経験がおありなら、自明のこととは思いますが、それを具体的に納得した上で、そういうやりくりをしたり、値上げをしたりしてるんです。
もうやめましょうね。

[279: 匿名さん]

＞大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
そのとおりですね。

＞ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
＞適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。
これも事実でしょう。そういう方は自主管理マンションに来て頂いても困るので、きちんと説明して管理会社委託のマンションをご紹介くださると助かります。

[280: 匿名さん]

>>279
販売業者の２７７さんが仰ってますが、やはり自主管理のマンションは資産価値としては
マイナス要因が大きいようですね。
自主管理のマンションは面倒くさいといって敬遠される方はおられるが、意識が高いと思う人は皆無
だとおもいますよ。それこそマスターベーションに過ぎません。
だから、殆どのマンションは管理会社に管理を委託してるんですよ。
結局自主管理しているマンションは経費節約のためでしょうから、それはそれで意義があるとは思いますよ。

[281: 匿名さん]

自主管理のマンションは大変そう。
かっこいいこといってるが、周りからはそうは思われないから。

[282: 匿名さん]

わたしのとこのマンションも自主管理なんですけど、友達にも良くいわれます。
自主管理ってたいへんじゃないって。
管理会社に支払うお金も大変だけど、いろいろいいことはあるよといってくれます。
自主管理はお金のためといっておられる方がおられますが、殆どのマンションは
そうだと思います。
今更管理会社に依頼し、管理費の値上げをすると大変ですし。

[283: 匿名さん]

自主管理バッシング、必死ですね。おつかれさまです～。

[284: 入居済み住民さん]

>>282
で、結局どうしたいんですか。マンションの他の方も同じ意見なら管理会社委託に戻せばいいのでは？
別に管理費値上げといっても大したことないですよ。皆が納得してるのなら。
＞殆どのマンションはそうだと思います。
お金のためだけではない、とここでも複数の方が書いてられるのに、あえてそうおっしゃる根拠は？
友だちからもよく言われます、程度の方が、よその自主管理マンションの事情など知ってるとは思えませんが。

[285: 匿名さん]

自主管理のマンションの資産価値が落ちるのは事実でしょう。
自主管理しているマンションを大変だと思う方がおられるのも事実。
自主管理して浮いたお金を修繕積立金に回しているのも事実。
自主管理しているマンションがコミュケがいいとは限らないのも事実。
管理会社に委託しているマンションが自主管理に切り替えると管理費の値上げをしなければならないのも事実。
自主管理しているマンションは小規模マンションに多いのも事実。
自主管理しているマンションは組合員の仕事量が増えるのも事実。
結局、自主管理することのメリットはお金が浮くだけのことじゃないの。
お金がないことを無理に正当化することはないよ。

[286: 元理事長]

「事実」「事実」と、思わず「どこでその事実が確認できるの？」と首をかしげてしまうことを繰り返す人がいますが、そのスピーチレベルで書いてみるならば、たとえば、
「管理会社の方が必死に自主管理を叩いているのも事実。」
「管理会社委託するマンションは資産管理が他人任せで資産価値は下がる一方なのも事実。」
などという言い方も通ってしまうことになります。そう言われて関係者は不愉快になりませんか？
むろん私はそんなことを思って例に出したのではありませんが、他人の財産や思いに踏み込んで評価ぽいことを書く以上は、それだけの根拠と礼節を持ってすべきでしょう。

私は自分のところは今の管理会社への委託継続でよいと思っていますが、少し前に書かれていた自主管理の方数名？のお話には、なるほど、小規模ならそういうのもありかもしれない、そういう方々が複数おられるマンションにいるなら、自分は移行にあえて反対しないだろう、とも思いました。読む限り、住みよいマンションへの真面目な思いが伝わってきたからでした。実際今も、実家のメンテを高齢となった親の代わりに一手に引き受け「自主管理」しており、自分で処理する、という基本への抵抗もありません。その一方、広く自主管理マンション全般がどうか、というと実態も知りませんし、知る材料もありません。要するに必要となったとき、ひとつひとつ検証するしかないことです。管理会社に委託するマンションもピンキリなのと同様です。

所詮データを伴わない（言葉が悪いが）テキストの垂れ流し掲示板ですから、ひとつの匿名情報、参考、感想に過ぎないものに論争する必要などありません。しかし、書いてる人、読んでる人は生身の実在するマンション住人ですから、気持ちへの配慮は当然必要でしょう。
どなたかも書いてましたが、色んなマンションの事情や思いがあるんですから、結論を出したがる必要もなければこうに決まってる、と決めつけることもないでしょう。いろんな意見があってよいですが、最後は品位と説得力だと思います。ざっと読んでみて皆さんがそれぞれ感じるとおりでよいのだろうと思います。

[287: 匿名さん]

>>286
管理会社に業務を委託しているマンションは、自主管理と比較されて劣っているといわれても全然気にも
しません。
これはわかりやすくいえば、大卒の者が学歴をいわれても気にならないのと一緒です。
高卒の方は学歴を意識するのと同じようなものです。
自主管理をしている者が管理会社の者と決め付けるのもおかしいですよ。
げんに私は組合員ですから。
自主管理している方は、自主管理の正当性を主張しなければならないでしょう。
しかし、管理会社に委託しているマンションの者はそんなことする必要もありません。
それだけ自主管理組と比べ優位性を感じてますので。

[288: 匿名さん]

やはり自主管理組は不利だな、負けてるね。
一生懸命弁明してるようだが、説明に無理があり悲壮感というか可哀想に思えるからね。
人に哀れみを感じさせるようになったらもうダメだね。
自主管理の皆さん、大人しく引き下がるのみだね。

[289: 匿名さん]

自主管理のほうが安くつくというのは、完全なる勘違いです。
自主管理が安いのは仕様をそれなりにしているからであって、管理会社と同仕様で比較すると大差ない。
仕様を落とせば安くなるのは当たり前。
知らないと思うから教えてあげますが、億ションでは自主管理は皆無だそうですよ。
自主管理のマンションはほぼエントリークラスだそうです。

そういう私は自主管理。ま、戸建だから当然か･･･

[290: 匿名さん]

普通の感覚だと、自主管理を否定しませんよ
自主管理が増えてるのは事実ですから

[291: 匿名さん]

287-289
必死ですね。おつかれさん。

[292: 匿名]

住宅団地管理組合法人を自主管理の輪番制。

素人ばかりですから、理事会で不動の相談役や顧問が思うがままですは。

若い住民の方は多少勉強にはなるかも知れませんが、中年になった私としては時間の無駄ですは。

すみません愚痴で！

[293: 匿名]

追伸

新しく理事になられた、ご近所さんが朝の早くから草刈機を全開にしてみたり最悪です。

その理事方は責任と御自身の都合で仕方ないのだと思います、管理会社は作業時間は守る、場合によれば文句も言える。

数十年やってる顧問や相談役は修繕工事業者の事しか考えてない。

我がマンションは自主管理組合法人の王道ですは。

[294: 匿名さん]

何も自主管理にこだわらなくとも、管理会社に値引きをさせるやり方は沢山あると思いますが？
仕様の精査や、不必要な包括管理委託（エレベーターや、防犯カメラ保守、宅配ボックス、消防設備点検など）は
取り扱う業者も沢山ありますから、見積もり取って比較後、会社規模などを総合判断して、業者選定したら終わりです。
管理会社も、自社で行ってはいないので、ほとんど丸投げしていますから
管理会社へのマージン分位は節約になると思います。
私が勤めていた管理会社では（地元デべ系）、報告書を受け取ってそれをそのまま管理組合へ投げていました。
常套句は「何かあったら責任を取らされますよ！それでもいいんですか？」なんて言葉に、しりごみし
断念させるよう説明していました。
管理会社なんて、ほとんどノウハウなんか持っていません。（素人同然）
事故があっても、業者へ振るだけなんです。何かあったら～？ってよく言えたもんです。

[295: 匿名さん]

>>290
自主管理が増えてることのソースは？

[296: 匿名さん]

経済情勢が悪化し、家計が苦しくなったため経費節約のため。

[297: 匿名さん]

住民間でのマンション管理士取得者が増え、管理運営をめぐる意識が高まり、管理会社依存脱却が可能になってきたため。

[298: 匿名さん]

管理組合のマン管士の資格保有者はどれくらいいるのでしょうか。
まだまだかなり少ないと思いますけど。
各県ごとの合格率をみても人数は少ないですよね。
合格者の大半は管理会社勤務者が占めていますし。

[299: 匿名]

当初は私も自主管理を否定的ではありませんでした。

実際に購入し20年程になります、10年程前からの長期修繕計画から雰囲氣が違ってきました。

既に長期修繕計画をされてる所を参考にするのも当然です。
当然流れも分かりますよね？ 管理費を少し安く済ませる為の苦労と、住み心地の良さを天秤にして否定的になってしまいました。

おかしいですか？

[300: 匿名さん]

>>299
自主管理をするには人材が必要でしょう。
自主管理も長くなると長老支配になるのは仕方ないことでしょう。
ただ、その長老の優越によってマンション管理は変ってきますが、最低マン管の有資格者が
１名いれば又違ってくるんでしょうが。
常にマンション管理に関心を持ち、理事でなくても有資格者の自覚として勉強する者が必要でしょう。
自主管理から管理会社への委託に切り替えることは難しいですしね。
管理費の値上げもしなくてはいけませんし。

[301: 匿名さん]

自主管理しているマンションに悲哀を感じます。
しかし、一生懸命生活を切り詰めて生活している姿は好感できます。
負けずに頑張ってください。

[302: 匿名さん]

自主管理しているマンション頑張れ！ファイト！

[303: 匿名さん]

５０世帯以下のファミリーマンションで、管理会社がどんな仕事をしてるか考えた事すら一度もない、、、

横着、怠慢、ズボラ、いい加減なマンション住民ばかりでは、一生わからないわな！

今の時代では当たり前なのに、無意味で無駄な経費すら削除しようとしないマンションは世も末だわ！

やはり無知＆無能＆無責任＆無関心のマンション住民が蔓延るマンションでは、自主管理など到底無理なんだな！

余りにもレスを見ると頭が悪過ぎが多くて可哀相になった。

多分、管理会社の遊び人が必死で、自主管理へ移行するのを食い止めている投稿が図星だわ（大笑）

[304: 匿名さん]

>>303
経費削減案出せば？

[305: 匿名さん]

一戸建てなら自分で何もかも面倒を見ないとならないけど、マンションなら他人が面倒を見てくれる、って思ってる人がマンションを買うんじゃない？

自主管理してまでマンションを買おうという人は少なそう。

[306: 匿名さん]

>>303
まったくわかっていない発言ですね。
フロントが自主管理を阻止する道理はまったくない。
是が非でもそうしていただきたいくらいです。
俺たちが担当したいのは、無知・無関心で委託費を垂れ流しで払ってくれる楽勝物件であって、自主管理に目覚めためんどくさそうな物件は、とっとと自主管理にして管理をきって欲しいのが、共通の願いです。
他社にとられると、上司や会社からお咎めがあるが、自主管理の場合は一切ないからね。

自主管理を必死に食い止めようとしているのは、管理会社の遊び人じゃなく、経営者側だろうな。
現場は楽したいばっかだからな。

[307: フロント]

306のいうとおり！
理想があるならやってみれば
言うだけなら誰でもできる
実際やってみるとそんなに甘くないことがわかるはず
最初は、その他の住人もよくやってくれたと喜ぶかもしれないが
ずっと続けるには、ほとんどの入居者の協力と、献身が必要なことがわかるでしょう。
総会などで、とっぴな発言をする方や、高齢独居者、賃貸入居者がほとんど無い物件であれば
可能でしょうが、2～3年すると、役員他が一生懸命やっていても非協力的であったり
やって当たり前などと、言う人も出てきて、結局また管理委託している物件も結構あります。
担当としては、ある程度の値下げや、サービス付加は可能ですが
正直、度を越して言ってくるような物件は、無くなってほしいと考えています。
やれるものならやってみればと思っています。
本来の業務外の入居者からのクレーム処理など、設備故障による緊急対応など結構あるんですよ。
滞納督促もやってみれば甘くないことはわかるはず。

[308: 理事]

＞やれるものならやってみればと思っています。
管理会社フロント風情に言われなくとも、できるところはきちんとやっています。ご心配なく。
住民の質がすべてですが、ここで管理会社（の経営者）がいくら中傷して不安を煽ろうと、一旦同意ができれば（つまり基本的な拒否感覚がなければ）、別に難しくはありません。クレーマーや不在所有者、寝に帰るだけのコンビニ感覚の居住者が一定おれば、難しいでしょうが、そういうところではそもそも自主管理などという発想は出ません。
ざっと見てきましたが、関係のない方々の発言は、大方的外ればかりです。遡って読んでみてください。自主管理の方々とそうでない方々の発言の質がいかに違うか。もちろん全員とは言いません。

[309: の]

>>308
でもね、人間年とってくるよ、いつまでも元気じゃないからね。
そして、賃貸や年金受給者も次第に増えてくるよ。
あなたのマンションでもドンドン賃貸の部屋が増えてるでしょう。
それに滞納者も増えてくるよ。
自主管理から管理会社に替えることはもうできないよ。
如何せん管理費を一度けちるともう元に戻すことはできなくなるから。
生活に困っている者がいるとお金のかかることには反対だからね。
だから自主管理のマンションには入りたくない。
みみっちぃ生活をエンジョイしてね。

[310: 匿名さん]

みみっちい、ですか。品性がよく現れてますね。所詮ここで揶揄してる人はこの程度です。

[311: の]

別に揶揄してる訳じゃなく、本心をいってるだけだがね。
自主管理大変だね。
理事はいつもマンション管理のことを気にしていなくてはならないしね。
理事長や会計担当なんかはそれこそ家に帰ってきてもまだ仕事しなければならないのかと思ってしまうよね。
仕方ないよね、だってお金のためなんだから、せっせと節約しなくちゃね。

[312: サラリーマンさん]

ボロがでまくりだな。
＞理事はいつもマンション管理のことを気にしていなくてはならないしね。
＞理事長や会計担当なんかはそれこそ家に帰ってきてもまだ仕事しなければならないのかと思ってしまうよね。
理事長や会計、理事になれば仕事があるのは委託の場合でも自主管理でも同じ。自主管理だと役員以外も管理組合の仕事があるとでも思ってるのか。役員を経験した者の台詞ではないね。
だいたい家に帰ってまで管理組合のことしたくない、と言ってるような者がよそのマンションのことに興味もったり、「管理組合・管理会社・理事会」板に張り付いて、粘着して連投したりするのか。
＞あなたのマンションでもドンドン賃貸の部屋が増えてるでしょう。
＞それに滞納者も増えてくるよ。
そういう物件しか知らないってことだな。自主管理のジの字も知らんのがこれでバレバレ。
無知にしても痛すぎる。
二流管理会社のうだつのあがらん営業ってとこか。

[313: 匿名さん]

↑大賛成(^O^)

バカ投稿の多数は役員経験すら全くない机上論だけの無知＆無意味な能無し投稿だわな！

基本的に横着＆怠慢＆ズボラ＆いい加減＝仕事の出来ない人間と暇潰し管理会社の人間の投稿だわな！

小規模ファミリーマンションの管理会社が必要＆不要の論議など、
マンション住民の向上意識のレベルの差でしかないのだよ。

[314: 匿名さん]

おれも管理会社じゃないがヒマなもんでさかのぼって読み返したが　自主管理を批判してるのは、みな判で押したみたいに同じことの繰り返しだな。そんなことはないと自主管理のひとが具体的に話しても　反論できないもんだから、すぐに同じことをくりかえすだけ。理事会の活動を知らないから平気で>>312さんがいうような矛盾をさらしてるがまったく気が付いてない。ＩＱがわかるね。
たぶん数人（もしかしたら一人）がしつこく愉快犯＆いやがらせ投稿してるんだろう。契約を破棄された二流管理会社の逆恨みか予防線ってのが妥当なとこだね。

[315: 匿名さん]

こんなとこで予防線はって何の意味があるの？
もし管理会社のフロントマンであっても自分のエリアのことをしっかりやってればいいことだし、
ここのスレで委託契約を破棄されないようにレスしても何の役にもたたないじゃないの。
私はマンションの住民ですよ、管理会社に委託してる。
自主管理とそうでない組合が同じ仕事という訳にはいかないでしょう。
自主管理している組合はそれなりに仕事量は多いのが当然でしょう。
億ションで自主管理している組合は皆無といっているじゃないですか。
第一線で働いている、医者・弁護士・官僚・会社役員・代議士等が組合の理事やりますか？
できるだけ負担の少ない、管理会社に委託するマンションにしか入居してませんよ。
自主管理のマンションは所詮経済的にも余裕のない住民の集まりですよ。

[316: 入居済み住民さん]

315
スレの趣旨を理解できてない、また自主管理の実態をご存知ない方は、やたら熱くなられないほうがよいですよ。
的外れなことを喚いてるのに気付いてられないようですね。

[317: 匿名さん]

自主管理しているマンションが精一杯自分達を正当化しようとしているね。
自主管理しているマンションがどう思われているのか理解してないのかな？
一般国民は自主管理しているマンションはすばらしいと思ってはいないよ。
イメージとしては、管理費の節約と思っている者が大半だからな。
井の中の蛙だね。
自主管理ではなく、マンションの管理を良くすることは全然考えていないからね。
殆どのマンションはそうしてるのだけどね。
だからお金のためといわれるんだよ。

[318: 匿名さん]

自主管理組にはエールをおくりたい心境ではあるけどね。
別に弱い者の味方をするという訳じゃないけど、いろんな事情もあるんだから
自主管理組を罵倒するのはやめた方がいいのでは。

[319: 匿名さん]

自主管理の是非はともかく
自主管理でやっていけるマンションはいいマンションだと思うよ

[320: 匿名さん]

自主管理のマンションがいいマンションと決め付けるから反発が出てくるんじゃないの。

[321: 319]

>>320
元々（住民の質も含めて）いいマンションなら、自主管理でも何とかなるけど、自主管理した方がいいのか業者に任せる方がいいのかはまた別の問題って意味ね。

あと、自主管理で、何とかなってないマンションは別ね。

[322: 匿名]

【自主管理の責任】


マンション、病院、工場などの地下タンク貯蔵施設(灯油)における危険物用の消火器の適正な点検をお願い致します。

地下タンク貯蔵施設には大量の灯油(数千リットル～１万リットル)を貯蔵しており、危険物用の消火器は重要です。

自主管理には厳正なる点検をお願い致します。

[323: 匿名さん]

320
＞自主管理のマンションがいいマンションと決め付けるから反発が出てくるんじゃないの。

まったく逆でしょう。
自主管理の人は自戒・注意すべき点をわきまえて書いてるが、実態を知りもしない人間が「自主管理＝悪い、みみっちい、低所得、長老支配」などと根拠もなく決め付けてるのがここの流れですよ。

[324: 匿名さん]

322
＞自主管理には厳正なる点検をお願い致します。
自主管理の意味をご存知ないようですね。消防用設備点検など、法定点検、専門的な調査は当然ながら法定資格者に委託しますので、意味不明です。

[325: 匿名さん]

自主管理のマンションは全て自分達でやらなければならないんで大変ですね。
管理会社が入っていればチェックだけで済みますけどね。
しかし、お金は節約できますがね。お金を稼ぐというのは大変ですが仕方ないんでしょう。
自主管理しているマンションのイメージは悪いようですが、全てそうだとは思わない人も
いますよ、管理費が安いのを優先する方もいますから。

[326: 匿名さん]

325
いい大人がそのようなことを書き込んで恥かしくないですか？

[327: 匿名さん]

ほんとのことをいっているのに何が恥ずかしいの？
自主管理しているマンションの最大の目的は経費節約なんでしょう。
お金じゃないといって自分達を正当化しようとしてもダメですよ。
殆どのマンションが管理会社に業務を委託しているのは何のためですか。
管理会社に委託している組合は、管理能力がないとかコミュケがないとか、人材がいないとか
いう方がおかしいのでは。
そういうことはいっていないといいながら、そうとられるじゃないですか。

[328: 匿名さん]

327
＞ほんとのことをいっているのに
ここで書かれてることを見て、ほんとのことじゃないでしょう、ということです。
＞そういうことはいっていないといいながら、そうとられるじゃないですか。
誰も言ってもないことを勝手にあなたがそう受け取って、相手を中傷してる、ということです。
このようなレベルの書き込みを恥かしいと申し上げてるだけです。

[329: 匿名さん]

３２８はやけに自主管理を擁護してるけど自主管理してる組合の者かな？
何人かの方がいっておられるようだけど、お金のためでもあるんでしょう。
それともお金のことは全然関係ないんですか。

[330: 匿名さん]

328じゃないけど

>>329
お金のために自主管理して何が悪いの？そもそも、お金のために戸建じゃなくてマンションを買ったんじゃないの？

[331: 匿名さん]

>>330
戸建よりマンションの方が高かったけどね。
一応億ションだから。

[332: 匿名さん]

>>331
同じ場所で同じ面積で、同じ構造なら、戸建の方が高いでしょ？

[333: 匿名さん]

>>332
戸建はビル群の中にはつくれないからね。
そんなとこに戸建をつくったら、上から部屋や庭が丸見えだしね。
戸建は交通の便や買物にしてもマンションの一等地と比べれば不便だよ。

[334: フロント]

荒れてますね。ここ。
私は大卒後某財閥系の管理会社に就職し、１４年目をむかえます。
この業界に入ったときに上司に言われました。
我々がやっている業務はその気になれば組合員だけでも出来る。設備点検などは点検業者と契約すればよいし、組合の運営だってやろうと思えば出来る。我々の存在価値を示すためには、管理業務だけではなく、周辺法令や建築知識、その他様々な知識を身につけ、プロとしての商品を提供しなければならない。と。
自主管理以上の管理を提供するのはプロとして当然であり、そのために貴重な管理費から委託料をいただいているんだ。と。
私はこれまで多くの物件に担当者として関わってきましたが、幸いなことに契約解除も担当者変更の申し入れもいただいたことはありません。
入社１年目～３年目程度の時には、多くのお客様のご理解とご協力のおかげで今日があります。
色々と歯がゆい思いもさせてしまいましたし、お叱りを受けることもありました。
プロとしてまったく完成されていない自分を商品としてお客様の担当になることは、心苦しい時期もありました。
今はこれまでのお返しの意味もあって、期待以上の管理を提供することが自分の職務だと思っています。
大変残念ながら、新規契約が親会社から自動的に下りてくる現状、どうしてもそれに胡坐をかき、程度の低いフロントが多いのも事実です。
そういうこともあってか、ならばわざわざ管理会社と契約しなくとも･･･と考えるのは当然の流れだと思います。
自主管理が増加しているのは、何もお金だけではないのではないでしょうか。
我々管理会社が、期待以上の成果をあげないことが第一の理由ではないでしょうか。
我々はもう一度その事を真剣に考えなければならないと思います。
横領等の不正や、依頼されたことすら実行できないフロント。何を聞かれても答えられないフロント。
クレームをあげてもたらいまわしにする体制。責任逃れだけは一流の体質。
こんな状況を棚に上げて、ここで煽るフロントいることは情けないです。
今、同じ業界の同じ志を持つ仲間で真剣に真の管理会社の起業を考えています。
少しスレ違いですね。申し訳ありません。

[335: 匿名さん]

管理会社と委託契約を結べば、管理会社はプロですので当然自主管理以上のマンション管理ができて当たり前です。
管理会社がプロ意識をもってマンションの管理のお手伝いをするという基本ができていれば、自主管理より管理会社に委託した方がずっとすばらしい管理ができるのは明白です。
管理組合としては、管理会社と信頼関係ができてないのなら、フロントの交替や業務改善を会社に要求すべきでしょう。それに答えない会社は変更もやむおえないでしょう。
そういった点が解消されれば、何も自主管理する必要は全然ありません。
自主管理する必要があるのは、後は経費節約でしょう。それを自主管理組は経費は全然関係ないというようなことをいって自主管理はすばらしいといっているから反発が出てくるのです。
私どもの組合も管理会社に委託してますが、信頼関係はできていますし、フロント、管理員の教育も良く出来ていますし、満足しています。
管理会社と管理組合は「共存・共栄」です。
自主管理組はナルシストみたいに自分達のやり方がベターと思いこみ、管理会社に委託することのメリットは眼中にないのでしょう。よりすばらしいマンション管理をしていき、より快適なマンション生活を送る為にはどうすればいいのかということは考えておられないのでしょう。現状で精一杯というとこでしょうか。

[336: 匿名さん]

>>333
RCかSRCの高層の戸建を建てれば済む話でしょう（笑）
庭を覗かれるのは、マンション１階の専用庭でも同じことだし、ビルの谷間なら低層階の日当たりは悪いし。あなたがもし高層階に住んでいるなら、あなたが高層階をその値段で買えたのは、低層階を買う人がいたおかげです。

同じ広さの土地により多くの床面積を取れて、分譲にすることで一般の個人でも手の届く範囲で家が買えるってのが、マンションの最大のメリットだと思いますが。

その上で、今度は維持管理コストを抑えるために、自主管理が選択肢に入るのはごく自然な事じゃないかと

世の中、>>334や>>335みたいな管理会社や担当者じゃないところも多々あるわけで、そういったところに当たるまで延々と探し続けるくらいなら、区分所有者が主体になって管理し、必要に応じて専門家に頼むというやり方の方がマシなんじゃないかと思いますよ。

[337: 匿名さん]

>>336
いいマンション管理をしてくれる管理会社を捜すのは簡単なことでしょう。
そういった管理会社は組合の対応に応えてくれますよ。
訳の分からない委託費だけの安い管理会社を選べばある程度は我慢しなければならない
点はあるでしょうがね。
私の住んでいるマンションは道路に面しており、敷地が広く公園、子供用プール、ゴルフの打ちっ放し等があり、駐車場も２階建ての自走式で戸数以上にありますので日当たりとか考慮する必要は全然ありません。当然私の部屋は最上階の東南の角部屋でルーバル付きです。
勿論１階は専用庭がついてますので、上階からはみられますが、部屋はみれないようになってますよ。
ついでにいえば、親の土地が近いところに両方の家にありますし、どちらも一人っ子ですので戸建も可能ですが、
戸建に住む意思は全然ありません。将来は駐車場にするつもりです。
全然誇張した話しでもありませんので念のため。

[338: 匿名さん]

>>337
だから、広い敷地と子供用プール、ゴルフの打ちっ放し等を個人で揃えようと思ったら、どれだけお金がかかんの？って話ですよ。
大勢の人間で土地を共同購入してるからこそ、その環境が手に入るんですから。

[339: 匿名さん]

だからマンションがいいといっているんですよ。

[340: 匿名さん]

>>339
それは結局、経済性というかコストパフォーマンスを追求した結果でしょ？
それなのに、維持管理について経済性を追求するのは悪いことのように言うのは、どうかと思うんですが。

金払ってこの状態なら、自分らでやった方がマシって管理会社も一杯あるんだし、「自分らではできないから、管理会社さんお願いします」では、強気の交渉もできないでしょ？
自主管理でもやっていけるけど、雑用はお金を払って業者にやらせるってのと、自分達ではどうしようもないから、お願いしますってのは、全然違うと思うんですが。

[341: 匿名さん]

>>340
殆どの管理会社に管理を委託している管理組合は、自分達では自主管理はできないとかは考えていません。
自主管理すること自体、問題外なんですよ。
経済性を追求するのは自主管理をしていけばプラス要因になるといえばいいのだけど、経費節約は関係ないと主張する者がいるから、反発してるだけですよ。
管理会社に管理を委託するのに、自分達ではできないので管理会社さんお願いしますといって交渉しますか。
管理会社は山ほどあるんですよ。
どちらが主導権を握っているんですか。お金を払うのは組合ですよ、つまり組合はお客様です。
組合がちゃんとした管理をしてくれない管理会社に要求を突きつけるのは自然でしょう。

[342: 前期高齢管理士]

自主管理が良いか委託管理が良いかの議論よりも、（難しいことですが）区分所有者の管理に関する意識を
いかにして高めるかが大切です。

私が関与した組合で、自主管理に切り替えて20年以上立派に運営されている管理組合がありますが、
経験からすると稀有な事例だと思います。
委託管理であっても区分所有者の意識が低ければ良い結果は得られにくいものです。
意識の高さや知識があって、管理会社の仕事を的確にチェックし各々の局面で適確に決断できる理事会が
運営を続けられるのであれば、少しお金は掛かりますが委託管理のほうが合理的です。

「３３４のフロントさん」のような考えを持った方が増えることを期待します。が、
実際にこの方のような考えに基づいて職務を遂行する人は出世できないのが今の管理会社の体質です。

過去に他のスレでも（違うＨＮで）書きましたが、より良いマンション運営を実現するために
継続的に提案が出来る管理会社が、それに相応しい委託費を頂けるようになる日は来ないものでしょうか。
現実はＧ社等の戦略に煽られて単なる価格競争が横行し、そのしわ寄せは社員が被っているように感じます。

[343: 匿名]

掲示板など、いくらでも嘘八百書けるからなあ厨房（大笑）

億ションなど嘘も休み休み言え、妄想詐欺師め！

億ションに住んでいる人間が、ここのサイトに投稿せんわ（爆笑）

皆様も嘘八百の詐欺師に騙されないで下さいね。

いつの世も嘘つき人間はバカ単純だから、突っ込めば簡単にボロが出て直ぐにバレバレです（笑）
無視・放置に限る！

[344: 匿名さん]

自主管理が上手くいっていれば問題ないのですが、売却の際に自主管理は敬遠される可能性があります。
試算維持を考えるとどちらが良いか検討してみてください。

個人的には、管理会社に委託している方が望ましいと思います。

[345: 匿名さん]

いくつか物件を持っている場合（賃貸とした場合）、どう扱われるのでしょうか？
大阪の件みたいに、他に金銭を持って解決するのでしょうか？
サラリーマンは転勤などがあり、仕方なく部屋を賃貸にしている場合もあるかと
思いますが。そうなったら最悪の物件になりますね。
年数がたった物件では、賃貸入居者が結構いるマンションもあるかと思います。

[346: 匿名さん]

３３４さんのように、マンション住民をお客様と捉え、マンション住民第一主義で、お金は後から付いてくるんだ！と言う正当な考え方を常に持ち、マンション住民のプラスになり、また住民の為になろうと言う管理会社でしたら、、、

何をか言わんや、理事会や組合員は全会一致の即決で、自主管理を返上して、その優秀な管理会社に即刻に頼むと思い知ますよ！

しかし現実は、如何に無知で無能なマンション住民からボッテやろう！搾取してやろう！と言う金だけ売り上げ第一主義の、下衆＆悪質＆低レベルな管理会社が余りにも多過ぎるのが現実であります！

ですから管理会社の規制強化の流れも十二分に理解出来ます！

[347: 匿名さん]

そうです。
私は訳あって新築購入したマンションに住んでいません。
投資目的等ではなく、諸般の事情でそうなってしまいました。
２年ほどで理事当番が来るのですが、それをどうするか、今から悩んでます。
正直中古で売りたいくらいですが、マイナスが大きすぎて、今は無理。
まあ、住んでいてもとても理事としての働きはたいしてできそうもないけれど。

[348: どっかの理事長]

ずばり自主管理にすると修繕積み立て金は、別として管理費は、半分位ですみます。

総会資料の決算報告書で試算してみて下さい。
固定費を差し引くとどんな感じでしょうか？

それと住民の意識は、どうでしようか？

理事さんがボランティアで働いてくれれば実現できる話と思いますので頑張ってください。

住民の中に専門業種の人がいればなお心強いですが・・。
大工さん水道屋さん塗装屋さん会計士さんとか居ませんか？

管理費/修繕積み立て金の収納作業から始まり営繕の得意な住人がいると良いですね。

滞納者の対応とか色々問題発生しますが楽しみと考えれば苦痛じゃなくなりますよ

頑張ってください。

[349: 理事経験者]

無償ボランティアをするお人よしは少ないよ。
多くは輪番で仕方なくしているだけ、
有償ボランティアなら多少は引き受けてがあります。
住戸数が多いなら、管理会社に多額に支払うことを考えたら
有償ボランティアでしっかりやってもらう方が安心できると思う。

植栽の草引きなんかも業者に頼むより、
住民の有償ボランティアをつのったほうが、遥かに安く済む。

自主管理ほ方法もいろいろある。
例えば、会計業務のみ引き受けてくれる管理会社や会計事務所を探すとか、
すべて自分たちでする完璧な自主管理をする必要はないでしょう。

管理運営業務は管理組合がして、会計業務は管理会社・会計事務所、その他はビル管理会社に委託するとか
いろいろあります。

うちのＭＳは限りなく自主管理に近い、委託管理を目指しています。

[350: 匿名さん]

自主管理するにしても、管理員とコンシェルジュは必要でしょう。

[351: 匿名さん]

管理員はともかく、コンシェルジュは要らないと思いますよ。
ホテルにコンシェルジュが居るのは、宿泊客が、基本的に旅人だからです。
分譲マンションの住民は、そこに根を下ろしてるんだから、すぐにコンシェルジュを越えます。
だいたい、マンションにコンセルジュが必要なら、戸建に住んでる人はどうやって生活してるのかと。

[352: 匿名さん]

でもコンシェルジュがいると便利はいいけどね。
警備員にしてもいないよりいた方がいいしね。

[353: 匿名さん]

元々コンシェルジュや警備員は自主管理しているマンションには無理だと思うけどね。
管理員ぐらいがいいとこかな。
自主管理しているマンションは経費面では苦しいだろうからな。
やはり自主管理しているマンションには住みたくないな。
多少お金はかかっても管理会社に委託し、管理員・コンシェルジュ・警備員のいるマンションが
いいね。

[354: 匿名さん]

>>352
>>353
警備員がいないよりいたほうがいいのは分かりますけど
本当に必要なのですか？
そのマンションは警備員がいないと安心して住めないような地域なのですか？

[355: どっかの理事長]

353さん
当方のＭＣは、コンシェルジュ在住　防犯委員会在住で完全自主管理です。

宅配便受付までこなしてもらってます。

経費的に苦しいとは？どんなことでしょうか？

資産価値　不動産売買価格を比較して思うが家より10年新しいけど同価格しか評価されてません。立地大きさも同等です。

基本有償ボランティアで構成されてます。
無償ボランティアは、長続きしません。

例え1000円でもその効果は、絶大です。

★役員は、管理費無料制度を考えていますよ
どうだろうか？

[356: 匿名さん]

>>355
管理費無料制度を考えている？
各種設備点検も全部有資格者がいるから自分達でできるということですか。
電気代や水道代はどうするのかな？
コピー代やゴミ処理経費、修繕等は？
コンシェルジュが宅配便の受付するのは当たり前でしょう。
全部自分達でやらなければならないマンションなんて良く住んでられますね。
そういうマンションは売却は難しいか極端な低価格になるでしょう。
防犯委員会？在住とはどういうこと、警備員を雇っているということかな？
管理員が兼務かな。
自分達でやらずに人を使ってやれば楽でしょう。お金はかかりますがね。
結局自主管理しているマンションはお金のためということになるのでは。
役員の手当てがたとえ1000円でも効果絶大とのことだが、千円では子供も喜ばないよ。
それでも喜んでやるマンションのレベルはおして知るべしということかな。

[357: どっかの理事長]

356

何に噛み付いてるのか理解できないが・・。
共用電気代　水道代は、当然払いますよ
発電装置や湧き水は、ありませんから

修繕費は、修繕積立金から当てるのですよ

ＬＥＤ照明にして電気料金節約（基本契約を見直さないとダメですよ）

水道は、理事で検針し銀行引き落としソフト（理事が製作してくれました）
利益も生むんですよ
判りますか？

当然連携ソフトにて銀行引き落としデーター作成+月次会計ソフトとも連携されパソコンさまさまです。

＞管理費無料制度を考えている？

理事役員のみ管理費無料という意味ですよ
全組合員だったら驚きですね（できねぇ～）

田舎の貧乏マンションなのでできる事は、すべて理事頼み

役員の報酬は、1000円のはずありません。
完全ボランティアでは、人は、動けません。

子供会主催のマンション清掃は、２０００円とお菓子を出し組合員全員の意識レベルの向上を目指しています。
子供の教育と住民の繋がりもね必要だよ

きっと普通の方には、理解できないと思いますが・・。

[358: 匿名さん]

>>357
修繕費は簡単なものは管理費からの出費になりますよ。
ＬＥＤ照明は高いですよ、それも管理費からの出費ですね。
電気代や水道代も管理費からの出費ですね。
水道の検針まで理事がするんですか。
あなたの組合はマンションの体をなしていませんね。
たぶん総会や理事会も標準管理規約や区分所有法なんかは度外視されてるでしょうね。
同じ者が理事をやり、好き勝手に運営されてるのでしょうね。
マンションの資産価値はかなり低いと思いますよ。
マンション管理に対する知識があまりにも幼稚ですね。
マン管士の資格でも取ってみたらどうですか。

[359: 入居済み住民さん]

意欲・意識の高いマンションで条件が合い総意が見たされれば、自主管理、部分管理に移行する選択肢を検討する可能性は高いですし、意欲・意識が高いまま、総意で委託管理を選択する結果になることも多いと思います。
分譲マンションを購入し、共同生活を営む立派な大人なのですから、十把一絡げに自主管理はどうだ、委託管理はどうだ、という議論は避け、お互いの良いところを参考に知恵を借りる、というスレッドにそろそろ戻しませんか。
感情的にけなすだけで、大人の議論があまりにも少ないスレだと思います。

[360: 匿名さん]

結局、一戸建てが買えないからマンションに住んでいる人たちの話なんですね。
庭の掃除や、草取り、各部の修理なんかしたくないので、その代わり管理費払ってでも
他のやりたいことを優先したいので、マンションを選択した人もいるのではないでしょうか？
どっかのしょっぱい公営住宅みたいな話
みんなでつるんで廊下の掃除なんて、他にすること無いんでしょうか？
個人のプライバシーの確保や、さまざまな生活スタイル、いろんな環境の人が
多様に住んでいるマンションでは、ありえない話かなーなんて思います。
皆でしょっぱい話しているマンションなんて住みたくは無いんですよ。

[361: 匿名さん]

>>360
でもね、戸建だったら全て自分でやらなければならないでしょう。
廊下の電気の交換や、ゴミ捨て場の清掃、修繕する時は業者を捜し値段の交渉や支払まで。
台風は予防もしなければならないし、後片付けも自分でする。
庭の草むしりや植栽も。
勿論掃除も自分でやらなければならない。
おまけに買物や学校、病院、交通の便は悪い。
ついでに言っておくけど、戸建とマンションの価格は変らないよ。

[362: 匿名さん]

建物の管理が面倒なら、賃貸の方がいいと思うけどなぁ
維持管理の手間を嫌がるなら、何で資産を持ちたがるの？

[363: 匿名]

自主管理で気を付ける必要があるのはメンテナンスです。

メンテナンス会社の社員の有資格者名簿の提出と免状の確認は重要です

良質なメンテナンスを受けるには自己責任が問われます。

[364: どっかの理事長]

＞＞358

LED照明代金は、管理費からでは、無いですね修繕積立金からですよ
マン管士の資格があれば分かりますよね

当方　マンションの形をしてますが一戸建て町内と同じ様なお付き合いできる人限定でしょうね
ある意味勝手なマンションです。

隣の人や上下に誰が住んでいるのか分からないようなマンションじゃありません。

資産価値は、貴方が決める事では、なく買主（不動産屋が決める事ですよ）

理事は、輪番制ですし理事長も私で6代目です。

それでも中には、変な人もいますが・・。

[365: どっかの理事長]

360

残念ながら5ＬＤＫ一戸建ても所有しています。
マンションは、冬あったかくて夏涼しい捨てがたいので両方所有しています。

いくら高断熱の一戸建てでも冬は、寒いなぁ
窓ガラスは、ＬＯＷ-Ｅガラス使用のスペーシアにすればよかったと後悔してる

うちのは安物の一戸建てなんで普通のペアガラスだ

まだ先の話だが強制的に新築10年後に屋上防水と外壁塗装メンテナンスが控えてる他店でメンテナンスすれば住宅メーカーの保証は、切れる

ん～賃貸で貸出しようと思っている

[366: 匿名]

何故か一人だけ超頭が悪すぎがいるね！

自主管理の流れが、３３４番さんの投稿を読んでも理解出来ないのかなあ？

[367: どっかの理事長]

＞＞362

一番良いのは、新築の賃貸を5年おきに引っ越すのが一番いいね

家族-子供がいなければ縛りも無いけど
現実はね～難しいですね

[368: どっかの理事長]

私は、頭が悪いから自主管理ＭＣ理事長してるんじゃないですかぁ

頭悪ければ楽ですよ
よけいな事で頭悩ませなくてもいいんですから

＞＞366
なんでここに張り付いてるのか理解できんね
仕事なくなるからなのかね

さいなら～

二度とここへ戻りません

[369: 匿名]

超の付く頭が悪過ぎなのは３５６番のことです！

どっかの理事長は、非常にまともな考え方ですわ！

[370: 匿名]

頭の悪過ぎの方は、何故、管理会社の規制強化になったか、よ～く考えるべし！

[371: 匿名さん]

>>365
悲しいねえ。
夢を語るのは大いに結構。
でもね、夢は見るものではなく、叶えるものなんだよ。
頑張って夢を実現させてね。

[372: 匿名さん]

管理費を安くとお考えなら、合人社という管理会社がお勧めです。
なにも自主管理してまで
結構しっかりした管理会社ですよ。
何かあった場合の緊急対応なんか、かなり安心して見ていられます。
社員も気持ちよい対応で、一度検討して見ては
デベロッパー系や、財閥系の管理会社から乗り換えたら
驚くほど節約できますよ。

[373: 匿名さん]

我が組合は点検業務は全て直契約。
管理会社には基幹事務としての事務管理費、管理員費と基幹事務以外としては、清掃費、理事会支援業務、
総会支援業務、その他を契約しているよ。
設備点検業務は智良く契約が絶対安上がりだよ。

[374: 匿名さん]

ファミリーマンションの戸数や世帯数に関係なく、、、
自主管理にするか管理会社任せにするかの違いは、
簡単に言えば、大人か子供の違いなんだわ！

一人前で自立や自力が出来る大人なら自主管理で、、、
半人前で親のスネカジリの子供なら管理会社任せなんだわ！

特に幼稚な役員や組合員が、、、
小学生→中学生→高校生→大学生→大人へと、世間を知りながら進歩して行かなければ、
自主管理など到底無理なんだな！

[375: 匿名さん]

本当にそう思います。
こどもでは自主管理はできない。
でも本業に忙しい大人にはできない。
またリタイア直後の方はともかく、老人にはできない。
ということで自主管理ができる世代は非常に限られると言う事です。

[376: 匿名]

マンション管理の基本は正に自主管理だと思います。しかし、時代の変化、スピードにどれだけついていけるか、それが鍵です。その変化、スピードについていくには、昼夜、管理を仕事として、日々勉強していかないと、管理会社へ委託しているのと、同じレベルとまでは言いませんが、サービスレベルを維持することは困難です。
やっぱり、それ相応の覚悟と時間、暇を全員の住民が持たないと、いけませんね。

[377: 匿名さん]

定年してすぐの暇人か本業うまくいってない忙しくない暇人かニートがやれという話？

[378: 匿名]

不特定多数の人間がすんでいる中で、日々の対応なんて、片手間では結局サービスの低下になっちゃいますよね。

[379: 匿名さん]

マンション購入時に自主管理のマンションだったら絶対買わない
そんなに自主管理したいなら、言いだしっぺがやたっらいいだろ
仕事や子供の学校行事ほか、自分の趣味もやりたいので、参加できない。
管理費や修繕積立金はちゃんと払っているんだから
余計なことはしたくないんだよ！
自主管理にしたいと唱えるやつがやってくれ！
みんないろんな事情があって、付き合っていられないんだよ
総会の決議で決まるなんて
反対を唱えるやつも強制参加？
気持ちの無い者を強制参加させても、うまくいくわけないだろ
管理会社をうまく使って、利便性の向上を図る程度でいいんじゃないの
究極を求めるのは、窮屈でたまんないんだけど

[380: 匿名さん]

自主管理はやっぱり無理があるね。
せめて理事程度までにしないと、その他の仕事まで組合員がすることになれば、仕事をもって
いる者にとっては負担が多きすぎる。
自主管理するということは、世の中の変化、例えば法改正や地デジ対応の仕方等も全て自分達で
目をひからせ勉強していかねばならない。
うまく管理会社を使っていった方がいいとおもう。
お金のない組合なら仕方ないけどね。管理費を節約して自分達でやり、余ったお金を修繕積立金に
まわすとか。
でもそんなマンションには住みたくないね。
自主管理しているマンションには、管理員・コンシェルジュ・警備員とかはまずいないだろうね。
いても管理員ぐらいだね。

[381: 匿名さん]

>>372
うちのマンションは合人社に全部委託していますが
内容的には自主管理みたいになってます

安くない管理委託料取ってるのにフロントがマンションに来るのは
修繕などの請求書を持ってくるときくらい

やっとみんながおかしいと気づいて来たようで
住民同士が結束できそうです
合人社を追い出す日も近いかもです。

[382: 匿名]

安かろ悪かろうの時代は終わりました。

[383: 匿名]

いいものには、高くてもお客さんはついてきます。ただし、管理の場合、やってみないとその違いが伝わらないジレンマがあるのも事実です。

[384: 匿名さん]

>>381
あなたは管理会社のフロントに何を期待しているのですか。
日常のことは管理員がしているでしょう。
何かあれば管理員にいえば管理会社がやってくれますよ。
ひょっとしてあなたのマンションは管理員がいないのでは？
小さいマンションでは管理員や警備員、コンシェルジュとかは到底無理でしょうしね。

[385: 匿名さん]

築30年、自主管理のマンションですが、住民の高齢化で管理会社に依頼しようと思ったんですが、借地権やら規約がどっかにいってしまったとか、そんな状況で、説明すると、断られてしまいます。この場合、どうしたらいいのでしょうか？

[386: 匿名さん]

385
みえみえの騙りはやめなさい。

[387: 匿名さん]

385見たいなマンションは、合人社に相談してみたら？
うまく相談事を解決するやり方を教えてくれるとおもいますよ。

[388: 匿名さん]

>>372、>>384、>>387＝合人社の人間ですね、わかります
逆効果の宣伝がんばってください

[389: 匿名さん]

385みたいな真剣な意見を茶化すのは止めましょう。

[390: 匿名さん]

>>385
管理会社からは、旨みの無い面倒な物件という事で断られるのでしょう

マンションの事に関する相談所はネットを使える人間ならいくらでも見つけれます
マンション管理士等のサイトを片っ端から当たりましょう

まずは無料相談を申し込めばいいのでは？

[391: 匿名さん]

389
＞385みたいな真剣な意見
規約がどこかにいったとか、余りに稚拙なネタで、自主管理マンションの理事経験者の言葉じゃないのがバレバレ。
自主管理マンションをけなしたいだけの幼稚な発言です。舐めるものではありません。

[392: 匿名さん]

>>385
高齢化しても昔理事された経験の方は、まだ健在ですか？
昔話を聞きだすとか

旧理事長に聞くとかされてると思いますが

意外と規約とかは、どこかにしまい忘れているケースが多いですね

私も理事の時代には、あまり重要視していなかったですから・・。ほとんどひとごと状態・・。

昔の資料を整理がてら見ると良いのでは？

[393: 匿名さん]

>>392
マンションを買うときに規約は貰っているでしょう、全員が。

[394: 匿名さん]

結局、マンションの管理業務でやってもらいたい仕事は①管理費・修繕積立金の出納業務、②管理組合総会・理事会の運営補助、③日常・定期清掃業務、④エレベータ保守、⑤給水設備保守、⑥消防設備点検、⑦排水管清掃あたり。
実際には子会社や外部委託業者に丸投げされてて、50戸程度のマンションであれば年額で①50万、②50万、③200万、④50万、⑤10万、⑥10万、⑦20万の合計390万。つまり月額の１戸あたりの管理費は6500円程度で十分。
自主管理であれば、①②あたりがもう一段節約できるので約5000円で管理がまかなえるということ。
ただ、何人かが指摘しているとおり「自主管理」というとちょっとイメージがいまいちなので①②を管理会社へ任せて表向きはしっかりしたイメージの管理会社が入っている形を整え、実態は管理組合がしっかりコストコントロールして適正相場での管理業務を業者が行うよう監視することが答えなのでは！

[395: 匿名さん]

正解
内のＭＳは
①管理費・修繕積立金の出納業務、②管理組合総会・理事会の運営補助、③日常・定期清掃業務、④エレベータ保守、⑤給水設備保守、⑥消防設備点検、⑦排水管清掃

①②を管理会社に任せて、他はすべて管理組合と直接契約している。
理事の事務が大変になるって？
①②の管理契約書にきちんと、組合直接契約の補助業務を記載しているので問題ないよ。

[396: 匿名]

385のマンション

「管理会社からは、旨みの無い面倒な物件」って（笑）

[397: 匿名さん]

>①②を管理会社に任せて、他はすべて管理組合と直接契約している。

これが事実ならば、定額委託業務費の形式はどのようになっていますか？
標準に於ける内訳明示例は１ですか２ですか？

[398: 匿名さん]

>「管理会社からは、旨みの無い面倒な物件」って（笑）

住戸数が多いので管理会社も無視するわけにいかないのを承知している。
２００戸以上ある。

他の点検業者と見積をとったら最終的に①②のみになってしまった。

[399: 匿名]

マンション住民も早く自立出来た大人になりましょう！

[400: 匿名さん]

自主管理が良いとは限らない。
住戸数が多いので、自主管理の弊害が心配。
住戸数が多いので、資金は豊富にあります。
あえて、自主管理にしなくてもよいと判断しています。
①②を管理会社に委託するのは、自主管理に近い委託管理です。