マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[106: 匿名さん]

>ということは同じ者が長くやることになります。
マンションによりいろいろです。熱意のある一定数の理事経験者が交代で務める形が数の上では多いと思われますが、規模によってはほぼ輪番で回している自主管理組合も実際にあるようで、一概に「同じ者が長く」とは言えないということですね。

[107: 匿名さん]

自主管理をしているマンションでは絶対といっていいほど同じ者が
理事をやっているはずですよ。
同じ者がやれば必ず弊害が出てきます。
人間ですから、管理会社や業者から頼まれれば、又お歳暮等を貰えばそこの会社に
注文することになるでしょう。
これをやっていると大規模修繕工事は業者のかもにされます。
大規模修繕工事の時は常連の理事が関与しないということは絶対ないですから。

[108: ３１]

１回目は全員による抽選（といっても集合するわけじゃないけれど）。
それで１番から最後まで番号を振ってしまい、役員が６人なら最初は１～６、次の年は７～１２の
番号の人・・となっていく制度。
下の階は１０世帯なのに、うちの階は８世帯、その上は６世帯とさらに上の５世帯で１組・・となると
うちの階は損・・とかは、ない、はず。

自主管理で当番制とかが順守できるのは奇跡ですね。
そんなに人材豊富という事があるのかな、と正直な感想です。
見た目は当番制でも、実際はそうでない場合って言う事もあって、でも影響力のある人（＝悪い
人というわけではない）の意見かどうかで決まることってある。
「○○さんが毎年こうしているから、こういう方がいいって言ってたけれど・・」とか。
まあ、できるところはやっていただいた方がいいでしょう。

階の上下で感じ方って随分違うので、もちろん、自分のためにやっているわけじゃないでしょうが、
実際エレベータの管理問題や植木の剪定の問題などで優先順位って違うんだなーと思ったので。
それは子供がいるかとか駐車場を利用しているかとかでも違うわけだけれど、せっかく輪番制なら
なるべくそういうもの（偏り）を排除した方がいいかな、と思ったので。

普通はフロアごとに選んだりが多いので、隣同士が役員になったりしないでしょうから、完全抽選って
どうかな、と思います。
まだうちは回ってこないけれど、やっていないと逆に意見を言いにくくて言えないでいます。

[109: 106]

107さん
＞自主管理をしているマンションでは絶対といっていいほど同じ者が
＞理事をやっているはずですよ。
「絶対といっていいほど」とのことですが、何を根拠におっしゃっているのですか。あなたの憶測だと自主管理マンションでは不正運営がほぼ必ず発生していることになります。実際の自主管理マンションの運営をどれだけ知っておられるのでしょうか。

108さん
＞自主管理で当番制とかが順守できるのは奇跡ですね。
＞そんなに人材豊富という事があるのかな、と正直な感想です。
全員が管理運営に熱意があるはずはありません。しかし自分（たち）の財産なんだから、全員で平等に担っていこう、実際はできる範囲で担っていこう、ということは十分可能です。実際にそうしているマンションを複数見ていますから。そこそこの住人レベルであれば、理事長を務めることが可能な方は１割はいます。リタイア組でも現役時は管理職経験者も多く、十分理事長職を務められますし、現役でも夫婦協力してしておられます。ただし、自主管理の趣旨に賛同割合が多いマンションである前提です。
核となる１割の方がおられれば、その他の方もできる範囲で頑張り、慣れてこられれば普通に繰り返し当番を努められます。奇跡といった大層なものではありません。

憶測で書いても仕方ありません。経験、事実を語りあいましょう。

[110: 匿名さん]

>>109
自主管理をするには管理会社に委託している場合と違って全て自分達でやらなければなりません。
会計・工事業者選び・工事のチェック・理事会・総会の準備や資料づくり・回覧板の作成・滞納者に対する
連絡や督促・管理費等の銀行引き落とし準備等々・・・
こういったことをやるには新しい理事で能力があっても経験がなければ難しいでしょうし時間も要します。
だから同じ者がやる確率は高くなりますし、経験者が口出ししてくるでしょう。
私は不正がおきるとはいっていませんよ、弊害が起きる可能性が大きいといっているのです。

自分達のマンションだから自分達で管理を担っていくという姿勢は管理会社に委託しようが自主管理しようが同じですよ。
私が以前住んでたマンションは自主管理でしたが、理事長は１０年以上続けていますし、会計担当理事や副理事長も
同じ者が交替でなっていました。
役員報酬が高いのですが、理事長には誰もなりたがらないというかいつも推薦でその方がなっていました。
その方は自分の部屋で子供たちに塾を開いていましたので。
別に問題は起きませんでしたし、不正もありませんでした。しかし、高額の報酬や業者選定方法など弊害はあるようです。でも組合は牛耳られていますのでどうしようもありません。
しかし、悪いことしている訳でもありませんし、本人達は組合のために頑張っているという意識がありますから組合員も誰もその弊害を指摘する者はありませんでした。
自主管理を行っている組合は多少はこういった傾向はあるんじゃないですか。

[111: 109]

110
あなたの事例はひとつの事例です。そうでない自主管理マンションも当然あります。
思い込みで自主管理マンション全般を論じるのはやめてもらえませんか、と言ってるだけです。
「多少はそういう傾向が・・」を言い訳にされることだろうと思いますが、私の知ってる複数の事例は「ほぼ全く」そのような傾向はありません。だからこそ自主管理が可能なのだ、ということになるのですが。
＞こういったことをやるには新しい理事で能力があっても経験がなければ難しいでしょうし時間も要します。
これはそのとおり、どこでも程度の差はあれどそういう傾向でしょう。しかし、
＞だから同じ者がやる確率は高くなりますし、経験者が口出ししてくるでしょう。
とはストレートになりません。「口出し」は協力であったり、専門委員会であったりするのも、管理委託マンションでも普通にあることです。
私の知ってる事例が例外なのだ、という可能性ももちろんありますが、地域で例外がかたまっているというのも変ですし、少なくとも弊害がある可能性が大きいと言い切られるのは根拠が薄いと申し上げておきます。

[112: 匿名さん]

>>111
あなたは組合にどれくらいタッチしているのですか？
多分あなた自身が組合に関心をもち、長老然とされているのではないでしょうか。
あなたが理事や専門委員会にノータッチであればあなたの意見も一理あると思われますけどね。
弊害が出るといっているのは確率の問題でいっているのです。
普通に考えれば自主管理するには経験と知識が必要でしょう。新しい者が理事長等になれば
分からないので経験のある者に聞くということになるでしょう。
私もマンションの住民ですが、自己啓発でマン管の資格を取りました。ただ、理事の経験はありません。
管理会社との連携もうまくいっており、私がしゃしゃりでる必要もありません。
理事になったときに少しでもお手伝いができればいいと思っております。
お金に余裕があり、しっかりした管理会社に依頼できるのであればやはり管理会社に委託した方が
いいのではないかと思っております。仕事をもっていれば中々マンション管理には力が入りませんからね。

[113: 匿名さん]

自主管理ですが役員は輪番制で一年置きです。
役員を長期やらせますと必ず悪しき習慣やトラブルが付きものです。
自主管理は机上論より簡単です。
難点は残高が貯まり過ぎますから、管理費の減額か還元を検討中であります。

[114: 匿名さん]

>>113
何戸の管理組合ですか？

[115: 111]

112
＞あなたは組合にどれくらいタッチしているのですか？
＞多分あなた自身が組合に関心をもち、長老然とされているのではないでしょうか。
輪番で何度か理事を務めておりますが、理事長も１年交代で、どこにも長老などおりません。
＞普通に考えれば自主管理するには経験と知識が必要でしょう。新しい者が理事長等になれば
＞分からないので経験のある者に聞くということになるでしょう。
当然のことです。そうやって自主管理組合では皆さん経験を積んでそれなりにちゃんとした運営をされています。それがなぜ役員の固定化だの長老化だのになるのですか。確率の問題だなどというのなら、管理会社委託の管理組合も住民の意欲が相対的に低い分、「確率」はもっと高いという話になります。もちろん私はそのようなことを言う気はありません。
＞仕事をもっていれば中々マンション管理には力が入りませんからね。
仕事を持っている人は育児や家事や財産管理に力が入らない、というようなものです。貴方が管理会社委託したいと言うのは貴方の自由ですが、違う考え方の方々を根拠なく「弊害がおきやすい」だの誹謗するのはご遠慮ください。

[116: 匿名さん]

>>115
自主管理するのは何故なんですか？
まともな管理会社が一生懸命管理組合のためにマンション管理のお手伝いをしてくれるとしても
管理会社への委託はされないんですか？
マンションの住民はできることなら自分の仕事に専念したいし、家族の団欒とかに自分の時間は使いたいですからね。

[117: 111]

116
＞まともな管理会社が一生懸命管理組合のためにマンション管理のお手伝い
ですからそれならそれでいいではありませんか。それと同様、一生懸命自分たちで管理組合を運営しようとし、それができるところが自主管理をしているだけです。
戸建住宅でも、家族だけでメンテナンスをしてしまう家庭もあれば、業者さんにお願いするところもあります。業者さんに頼んだほうがお金はかかるけどきれいにピカピカにしてくれるし、それで生まれた時間を趣味に使えますよね。それでいいではないですか。
一方で業者さんに頼まない家庭もあります。お金が勿体無い、自分でできるから、家族で手分けして体を動かすのが楽しいから、色々それぞれに理由があるのではないでしょうか。それもいいではないですか。
これと同じですよ。もうやめませんか。あなたのように白黒つけたがるのが意味あるような問題ではありません。

[118: 匿名さん]

>>116
>マンションの住民はできることなら自分の仕事に専念したいし、家族の団欒とかに自分の時間は使いたいですからね。

どうもよくわからないが、管理会社に委託してる場合でも結構理事会の仕事はあるんだが。委託会社から出てくる書類のチェックもせねばならないし、住民間の問題は管理会社でなく理事会で処理しないといけない。管理会社の事務処理が遅く、議事録も不十分で直させたり自分でしたほうが早いこともある。あなたのところのような「一生懸命管理組合のために」なんて管理会社がどれだけいるんだろう。ていうか、委託契約なんだからクライアントが発注した業務を一生懸命こなすのは当たり前。でも運営の主体はあくまで管理組合。これも当たり前。
戸建住宅も結構修理やなんやかや自分でしないこともあるらしい。自主管理だって輪番ですれば、理事以外の年は管理会社に頼む場合と同じ程度に仕事に専念して団欒を大事にできる。
結局116さんは何が言いたいのか不明。自主管理についての発言も思い込みが強いし、管理会社の回し者に過ぎないのでは、と勘ぐられても仕方ないと思う。

[119: 匿名さん]

118　（修正）
＞戸建住宅も結構修理やなんやかや自分でしないこともあるらしい。
→自分でしなければならないこともあるらしい。

[120: 匿名さん]

10戸のマンションあれば、1000戸のマンションもある。
100戸×5棟のマンション群もあるだろう。

10年経ったマンションなら凡そ大きな問題もなくなり、定型業務(清掃・保守・事務・回収)だけのところも多いのでは？
それを委託するか、自ら雇用するか、組合員で作業までするか、色々な自主管理があると思う。

やりたい組合はやる。やりたくない組合はやらない。ただそれだけの話。

[122: 匿名さん]

なるほど、マン管士叩きの次は自主管理叩きですか。管理会社も必死ですね。

[123: 匿名さん]

マンションの管理会社なんて、所詮区分所有者の無知・無関心に付け込んで暴利を貪るだけの商売だからねー。

[124: 匿名さん]

前のマンションの管理会社の担当者は、理事が色々質問して細かい部分であやしくなると「まあ、任せておいてください。なかなか素人さんにはそのへんの判断は難しいですし、そのために我々がいるんですから」という態度でしたが、理事の中で同時に２人がマンション管理士を取ると無口がちになり、ややこしい質問をするとメモをして「ご返事します」になりました。所詮この程度なんだな、と思いました。
私も通算で４回理事を経験しましたし、けっこう事務処理能力もやる気もある40代の方々も他におられるんで、リタイア層も交えて専門委員会をつくっています。今の管理会社は普通なのですが、やはり連絡が悪く、下請との関係、管理費も含め金銭面全般での課題があり、この後は自主管理できるよう勉強しています。無論、固定層が牛耳らないようにと考えています。

[125: 匿名さん]

自主管理は技術的にはちょっとマンション管理に詳しいベテランの理事経験者や組合員にマン管士が
いれば簡単にできるでしょう。
それと管理員に優秀な人材は必要でしょうね。
ただ問題は理事に一人や二人は会社をリタイアした方がいないと対応が遅くなることはあるでしょうね。
一番いいのは会社をリタイアしたしっかりした方が理事長をやられるのが一番いいのでしょうが、そんなに
そんな方は何人もいないでしょうがね。

[126: ３１]

経験談です。
私のいた自主管理はこどもスポーツ系団体のコーチ、元保護者の一団がいて、自分たちの飲み食いにタダでパーティルーム（というようなしゃれたものではないが）を利用していた。
何人かいるので一人位は組合理事（輪番制）や自治会（別に輪番があった）役員になっていたりするので、なんだかんだ言って自分たちの都合のよいように持っていこうとしていた。
管理人はその団体の推薦した人物だったので、本当に適当。
小修繕工事なども、その知り合いのところを使う事に事実上なってしまっていた。
長期修繕の時にできる人間を集めようという有志がいたので、その団体の人間を排除して特別委員会にして公正にやろうとした。
そうしたら長期修繕などはなんとかできたが、刀折れ矢尽き果ててしまった感じ。
そのマンションを出るときに部屋を借りて、乳幼児用の不用品の譲渡（販売には使えないので）をしようとしたら、その相手に「部屋はいつも自分たちで借りているのに聞いていない」と赤ちゃんのお宮参り用ドレスとかを外に投げられた。
まあ、安い、自治体系分譲住宅だから仕方ないのかもしれません。