マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[714: 理事経験者]

>>712さんへ、話がかみ合っていませんねー。

設備点検や植栽など、すべて住民がすることはできません。
住民に消防点検関係の資格をとってもらうとか現実的ではありませんよね。
エレベーター点検も住民ができませんよね。
植栽も同様ですね。

自主管理とは、管理会社を通さず
設備点検や植栽などを管理組合と業者が直契約することですかね？

狭義では、
①管理運営業務（理事会補助業務等）
②会計業務(出納業務、等）
③設備管理業務（管理員、清掃、消防点検、等）
の内①を管理会社に委託しないで、理事会が実施すること

と考えますがどうでしょうか？

[715: 匿名さん]

なんかレベルが低すぎて相手にもしたくないね。

[716: 匿名]

↑意味不明ですよ！

[717: 匿名さん]

マンション管理は国営化しかありませんよ。消費者金融が規制で壊滅したのと同じことがまもなく起こる。
問題管理会社は、国家が買収可能とする議員立法できるとおもう。

[718: 匿名]

＞マンション管理は国営化しかありませんよ。
これは最悪の発想。
国営化されて効率化されるわけもなく、天下り団体を更に増やすだけ。
ＪＲ・郵政、民営化されることで合理化されるのですよ。
問題管理会社などは、本来なら消費者による自浄作用で淘汰されるべきですが、いまだに管理組合という無償行為で成り立つ組織運営への参画意識が低いのが１つの原因でしょう。

この理事会板では意識高い人が多いですけどね。

[719: 匿名さん]

自主管理の場合、支払い関係で銀行とかに行って
振込みだのするんでしょうが、いったい誰がやっているの？
通帳と銀行印の分別管理はきちんと出来ているんでしょうか？
監事は、理事他の役員となあなあになってないでしょうか？
役員間で不正があった場合、厳正に対処できるのでしょうか？
住人以外の第三者（管理会社）などに、会計事務などの一部委託は
必要だと思います。
万年理事長の知人のマンションでは、節約ありきで、色んなところが
さみしい状態になっています。
面倒を引き受けてくれてるとのことから、ずけずけ本音が言えないのが
悩みなんだとぼやいていました。
任期を３年程度にして、その後は何かあったときの相談役などにされたら
いいのでは？役職にしがみつく必要は全く無いと思いますが？
長期修繕工事の計画などの際には、理事会とは別に特別委員会を組織し
理事会のサポートに廻った貰えば済むことだと考えます。

[720: 匿名さん]

長老理事がいると、みんなが遠慮して何もいえなくなり、結局長老理事の
思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
理事の任期は２年とし、輪番制に移行していくべきだね。
そうすれば、組合員の意識が挙がると思うよ。
最初は大変だけど、必ずいい結果を生むだろうから。
殆どのマンションはその方法でやっているんだから。

[721: 匿名さん]

>>長老理事がいると、みんなが遠慮して何もいえなくなり、結局長老理事の
>>思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
>>理事の任期は２年とし、輪番制に移行していくべきだね。

輪番制だと、管理会社に依存してして何も言わなくなり、結局管理会社の
思うままのマンション管理がおこなわれていくことになる。
立候補者を優先し、立候補者が定数に満たないとき、輪番制理事で補充すべき。

[722: 匿名さん]

>>721
管理会社の思うままの管理が行われるといっているけど、日本にあるマンションの殆どは
思うままに操られているとは思っていないよ。
現実問題として、管理会社は余計なことはしないし、要求されたことについては、忠実に実行
しているんじゃないかな。
管理会社より、管理組合の方が絶対優位に立っているところが大半じゃないのかな。
管理会社に操られている管理組合の方がおかしいんだよ。
理事会や総会についても、管理会社が口を挟むことはまずないよ、あるのはわからない時に
補足質問をするぐらいだね。それも殆どないけどね。

[723: 匿名さん]

>>721
マンションの管理をやっていく中で、管理会社のことを考える必要はないよ。
何故組合員が自主性をもって管理していかないのか。自主管理じゃないよ。
立候補者が毎年いればいいよ、それも同じ者じゃダメだけどね。
立候補制にすると長老理事の集まりになってしまう。それこそ管理会社の思うつぼ。癒着の原因になる。
こんなに単純なことも判らないのかな。

[724: 匿名さん]

国土交通省で8月31日までマンション管理に関する意見を募集しています。
みなさん。参加しましょう。

[725: 理事経験者]

提案！
規約で立候補の制限をつけるのはどうですか？
理事が10人なら立候補は4人まで残りは輪番で、立候補が2人なら輪番8名など
また、理事長、監事は4年以歴任できないとかどうですか？

長老理事の集まりが悪いのではなく、癒着や仕事をしないことが悪いですね。
長老理事の集まりでも、
きちんとしていれば区分所有者にとって楽（理事をしなくてもよい）でいいマンションだと思います。

[726: 匿名さん]

>>725
やはり長老理事はいけませんよ。
きちんと仕事はしてるようでも、よどみはどうしても生まれます。
何故長くやらなければならないんですか。
特に会社をリタイアした方は、やることがないので理事に対する執着心が強くなります。
長老理事がやらなくても、組合管理は行われます。
ただ、１年だけだと継続性に問題がありますので、何名かは、２年にすればいいでしょう。
長老がいない理事で運営されれば、今までよりいい管理がされるかもしれません。
新しい理事で運営でわからないことがあれば、理事長経験者に相談すればいいだけのことです。

[727: 理事経験者]

長老理事長は賛成しませんが、
長老理事は数人いたほうがメリットが大きいと思います。
管理会社との折衝はやはりよくわかっている人が適任だからです。
管理会社の時間切れ作戦を防ぐ意味で長老理事（１－２人）は必要でしょうね。

＞長老がいない理事で運営されれば、今までよりいい管理がされるかもしれません
管理会社主導のマンションになりそうですね。

[728: 匿名さん]

>>727
管理会社主導とはどういうことですか。
何を管理会社が実権を握っているのですか。
管理会社主導にこそ問題があるのでしょう。
その管理会社主導にしたのは一体誰なんですか。
長老理事がいたら迷惑です。理事会の実権は長老理事が握っていくことになるのでしょうから。
もし新理事が管理会社との交渉ごとで困って相談にくるようなことがあったら、協力してあげるべきです。
多分、相談されることはないと思いますが。そんなものですよ、自分を買い被ってはいけません。

[729: 匿名さん]

>>管理会社主導とはどういうことですか。
管理会社の提案が、そのまま総会議案となってしまうマンションのことです。
総会は形骸化していることが多く、否決はなかなか難しい。

[730: 匿名さん]

>>729
そんな組合にした責任は、今までの長老理事にあるのではないですか。
総会は理事会案の承認決議です。否決されない方がいいでしょう。
どこの組合でも総会は、決議案の承認決議をするところですが、その決議は、総会の出席者が少なく、
議決権行使書で殆ど決まってしまいます。
それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
だから、理事会案が大切なんです。
管理会社のいいなりになっている理事というか、お金を払って管理会社に委託しているのですよ。
組合のいうとおりにしないのなら、管理会社の変更を検討すべきです。
特にデベ系のマンションにその傾向がみられるようですが。
管理会社の提案というのが何かはわかりませんがね。

[731: 匿名さん]

>>それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
この認識は間違いです。「集会」を開く意味は、議論によって問題点が明らかになり、投票行動が変わることを期待しているからです。そういう意味で、議決権行使書は、総会を形骸化させる元凶なので使用すべきではありません。
総会が議論する場でないのなら、電磁的方法（電子メール等）でもいいんです。
それと、問題なのは長老理事ではなくて、何も発言せず沈黙してる輪番制理事です。黙認で総会議案が決まってしまうのは想像できないかもしれませんが、ほんとにそうですよ。

[732: 匿名さん]

>>731
議決権行使所書を使わなければ、議長に対する委任状が中心という訳ですか。
ということは、総会で話し合った内容で議長が判断するということになりますね。
総会で議論して、ごく少数の出席者だけで決めてしまうのですね。欠席者の議決はどうするんですか。
それに議案以外の決議をすることはできないでしょう。（規約に別段の定めがあれば別ですが）
電磁的方法も議決権行使書も同じなのですよ。判ってます？
多分、あなたの組合は、区分所有法に則って総会や理事会が実施されていないと思います。
もう少し、理事になられた方は、少なくとも標準管理規約と区分所有法ぐらいは勉強しておくべきですね。

[733: 匿名さん]

総会は出席が基本です。年に1回ですからね。「集会」を行う意味を考えてくださいね。
議案書だけではわからない問題が総会では明らかになることがあります。
>>それに、総会は議論する場ではなく、決議をする場ですからね。
だったら、集まる意味ないんですよ。