マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[694: 匿名]

自主管理はいい！

[695: 規約改正経験者]

自主管理組の負け

[696: 某理事長]

もし自主管理になったとして、それで困った事態になるのは、そこに住んでいる住民だけでしょう。

でも、自主管理はよくないみたいな書き方をする方がいるのって、それによって被害を受けられた方でしょうか？
それともそうされると困る方々・・・・とすると管理会社関係者のみなさんということになるのでしょうか？

[697: 匿名]

とても基本的な疑問ですが、
どなたか「マンションの自主管理」の定義はご存知ですか？

wikiでさえ、
＞自主管理（じしゅかんり）とは、作業の進捗や建造物を、当事者が自主的に管理すること。例としては、マンションの住民などが住民組合でその管理を行うこと
程度しか記載ありません。

よほど小規模なマンションでなければ、自主管理といえども管理員や機械設備の保守などは外注するはずです。
管理会社に外注するしないで「自主管理」を区分けしてるなら、それもちょっと違う気がします。

[698: 匿名さん]

>>696　>>697
自主管理とは、管理会社に委託せず、組合員が自らマンションを管理運営していくことです。
自主管理をすると困った事態になるのはそこに住んでいる住民だけでしょう、だから自主管理を
批判するのはおかど違いじゃないかということだが、ここのスレは何のスレ？
マンションの設備点検等は殆ど外注ですよ。清掃業務も。
ただそれを管理会社に委託して任せるか、自分達で業者を捜し、チェックも自分達でやるかどうかの違いです。
又、会計業務も自分達でもやれるでしょう、管理員も組合で雇うことができます。ただその管理員の教育を
誰がやるかです。その責任の取り方も含めて。
自主管理を否定してるというか、管理会社に委託した方がいいというのは、管理会社の者ばかりではないですよ。

[699: 匿名さん]

自主管理は余程人材が豊富であればできるが、そうでなければできないと、自主管理擁護派の６９１さんも
いっています。
ということは殆どのマンションは自主管理はできないということです。
６９１さんの意見が尤もです。

[700: 匿名さん]

ですから自主管理は管理能力があって、責任感と正義感を持ってテキパキとマンション業務をこなす、しっかり者の役員や住民の協力体制がなければ成り立ちません。

全て人任せではなくマンション住人だけで管理する自主管理とは、正にマンションの理想と言えましょう。
１０００世帯以上で自主管理をしている素晴らしいマンションの役員や住民を見学したいです。
メーカーが良くするように自主管理マンションの見学コースを創設して欲しい限りです。

[701: 匿名さん]

1000世帯以上のマンションが自主管理だったら、理事長は専属でなければできないよ。
大規模なマンションであれば、管理会社の委託費は微々たるものだよ。

[702: 匿名さん]

>>1000世帯以上のマンションが自主管理だったら、理事長は専属でなければできないよ。
>>大規模なマンションであれば、管理会社の委託費は微々たるものだよ。

1000世帯ってめったにないのでは？？
だいたいの目安としては、週5日9時-5時の勤務だったら、80世帯に1人の割合で管理人（掃除専門のひと含む）がいるんじゃないですか？
1000世帯の管理事務室なら１２から１３人体制。所長までいるのでは？？比例して増えていくんで、微々たるものだといえるかどうかはわかりません。そんなにでかいと24時間体制にしてるかもしれんし。。。

[703: 匿名さん]

>>702
管理員の数は、管理会社に委託しても、自主管理であっても変らないのではないの。
それに管理員の数はそんな必要はないよ。
それからもう一つ、管理員と清掃人とは違うんだけどね、もう少し基本的なこと勉強してね。
自主管理する能力のある方なんでしょう。

[704: 匿名さん]

実質、掃除しかしていない管理人もいるので、フルタイム勤務、パート勤務で区別するべきかも。
掃除しかしていない管理人というのは、掃除専門のひとがいないために、自分で全部やんなきゃいけない人。毎日掃除する限界は概ね80世帯程度の規模。
掃除専門のパートの人を雇っている場合、管理人の定義は、管理事務室でソリティアやってるひと、という定義になるでしょう。
1000世帯であれば10人超の掃除スタッフがいなければ、毎日の掃除は不可能だと思いますよ。

[705: 匿名さん]

>>704
会計業務は管理員が補助業務をやるのじゃないの。
銀行にいったり、業者に支払いをするのは誰がするの。
管理費等の口座引き落としの準備とか、設備点検業務のチェックと立会い等は誰がするの？
そういった仕事も全て理事がやるの？
回覧板の作成と各住戸に回す手配は誰がするんだろう。
総会の準備や議案書の作成は誰がするんだろう。
よっぽど暇人ばかりがいるマンションなんだね。

[706: 匿名さん]

>>704
掃除をするというけど、毎日一体どこをするの？
ワックス掛けとか、共用通路の清掃は毎日する必要もないしね。
自主管理能力の高いあなたの意見としては、ちょっとお粗末すぎますね。
マン管の資格をとる勉強だけでもしてみたら、少しは力がつくと思うよ。
合格はできないだろうけどね。

[707: 匿名]

なんかお互いに相手を誤解して、非難合戦してませんか？

外は暑いけどクールにいきましょう。

[708: 匿名さん]

非難合戦というか、噛み付かれてますねえ。
フロント、フルタイム勤務の管理人、パートの役割分担は管理会社によって違います。
規模が大きいとスケールメリットはでてきますが、規模に応じて24時間常駐体制にするとか
お金があるがゆえにサービスも過剰になる傾向あり。儲けたいから当然ね。
そうであるがゆえに、１０００戸規模のマンションで管理委託費が微々たるものになるとは、必ずしも言えません。

[709: 匿名さん]

100戸で、管理人兼日常清掃人のパターンなら、月額ベースで、①会計＋事務管理８万、②管理人２０万、③定期清掃（年４回）２万、④エレベータ（毎月）保守３万、⑤給排水設備点検（年２回）0.5万、⑥消防点検（年２回）１万、その他建物関係点検（年１回）１万でしめて３５．５万ぐらいが理想的な管理なんじゃないのかな。

実際には、このほかに電気・水道・ガスで１０万、修繕や予備費で４．５万で、全管理費支出は月額５０万の年間６００万と。

駐車場収入がないマンションでも、１戸あたり5000円で実はうまく管理できちゃうと。そして、もし駐車場収入で、１台２万の２５台あったりすると、管理費ゼロの駐車場収入のみの管理費支出カバーっていうことも理論上は可能なんだよね。

自主管理しなくても、きっちり管理会社を使いこなせば、このぐらいの水準でできちゃうよ。

[710: 理事経験者]

>>705
通常、管理会社に委託する業務を大きく分類すると
①管理運営業務（理事会補助業務等）
②会計業務(出納業務、等）
③設備管理業務（管理員、清掃、消防点検、等）
の三つに分類されるよね。

①②③全部を理事会がするのは難しいですよね。
理事の横領が心配なので②のみ管理会社に委託して、
①③を自主管理（住民が実施、業者に直発注、管理会社に発注等、見積精査）するのが現実的と考えますがどうですか？

個人的には、①を理事会がすると自主管理と言っていいと思いますがどうでしょうか？

[711: 匿名さん]

>710それが出来てしまいます。
世帯数によりますが(言い訳)
出来る能力がある住民さんが居るからこそ自主管理は可能なんです。

[712: 匿名]

＞出来る能力がある住民さんが居るからこそ自主管理は可能なんです。
これ、設備点検や植栽など
特定の住民の技術（能力）に依存することになりませんか？
小規模なら許されるのかもしれませんが、特定の組合員や居住者に依存するような管理運営は危険だと思います。

[713: 匿名さん]

専門職は当然にプロ頼みです。
その業者選びも最低３社の見積りを取り、マンション住人が決定します。
要は管理会社がやってる仕事をマンション住人がやるだけの話しです。