マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[593: 匿名さん]

メーカー系フルで45000円で12基契約してる理事長です。

個人的には管理会社をかます独立系スポットで十分だと思うけどね。
新築だし使用頻度も低いんだし。

理事会では否決されました。
どうしてもってまで優先順位は高くないから引き下がりました。

[594: 匿名さん]

メーカ系なら、遠隔監視というなの必殺技を持っていますので、
なおさら安くできます。

>>588
>そのチャートのエレベーターメーカーは、三菱・日立・東芝をはじめとするその他メーカーに当てはまるのでしょうか？

エレベーターに限らずすべての保守点検に当てはまります。
委託している管理会社によって②がなかったり、③がなかったり多少差がありますが、概ねこんな感じです。
下請けの下流と直契約すると安くなるのは常識ですが、保証の担保があることとは別の問題です。

[595: 理事経験者]

>>593
メーカー系フルで45000円なら妥当の価格ですね。
新築なら、おそらくメーカーはメンテ費を期待してやすくエレベーターを設置していることが予想できます。
戦略として独立系に変更するのではなく、
独立系に変更する可能性があるとメーカー系に交渉して値下げさせるのがいいかも
この交渉時に、メーカー直契約にするなどすれば、
管理会社の中間マージン分の削減は可能でしょう

[596: 匿名さん]

＞＞593
＞＞メーカー系フルで45000円で12基契約？
一基45000円？
12基４５０００円？一基3750円ですか？
何かの間違いですか？

12基を何時間掛かって点検されるのでしょうか？

書類だけなら可能だろうけど

[597: 匿名さん]

>>594
「当社独自のルートで中間マージンをカットしましたあ」て通販に飛びつくタイプ？

[598: 買い換え検討中]

フルメンテとＰＯＧどちらで契約がＧｏｏｄですかね？

ＰＯＧで最初契約するとフルメンテに切り替えできないそうですね

更新が迫っているのでよろしくお願いします。

[599: 匿名]

>>596
普通に「一基あたり45000円」と考えるのが常識かと。

[600: 管理会社勤務]

皆さん、管理会社（当然もぐりは別。登録業者）は適正化法に縛られているので、基本的に悪事はできない。（法律違反というところでだけど。）自主管理には適正化法は適応されない。その分だけ非常に危険が潜んでいる。自主管理だから横領が無いとは言えない。むしろやる気になれば簡単。自主管理だからといってマージンが無いとは言えない。理事長に入っているケースを実際に知っている。
これは、法令で縛っていない分分かりにくいし、分かった場合、管理会社（大手）なら補填されると思うが、個人ならと立派ぐれる危険性が大きい。管理会社の利益は間違いなく安くなるものの、その対価のリスクは拡大する。どっちをとるかの問題。実際、理事長が横領した場合は修羅場ですよ。最悪のケースを経験しました。

[601: 匿名さん]

私は工事会社から３％程度（この業界では常識）のリベートを頂いてますが
きちんと管理費会計に入れてますよ。

リベートの事実だけで誤解なきよう。

[602: 匿名さん]

そうですね。そういったやり方が最も公正かもしれませんね。うちのマンションでも１区分所有者の知り合いの保険代理店に年間保険料100万以上の高額な火災保険を流してる輩がいるのですが、こういった問題も代理店手数料分を管理費会計にもどしてもらえば、特にカネの流れ上は問題なしですね。

[603: 匿名さん]

>>594

だとすると、三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが、出す下請けと言うのはどう言う会社なのでしょう。
他のメーカーも自社に保守部門を持っていますが、どう言う会社に出すのでしょう。

遠隔監視ってどう言う内容を監視しているのですか？警報がメイン？
質問ばかりですみません。

[604: 匿名さん]

>三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが出す下請け
当たり前だが、エリベーター保守会社です。
自社に保守部門を持っている場合は下請けには出しませんが、状況に応じて他社に下請けにだします。
一度、「下請け」を辞書で調べてみることをお勧めします。

＞遠隔監視ってどう言う内容を監視しているのですか？警報がメイン？
エリベーター、遠隔監視で検索した結果を教えて下さい。

[605: 匿名さん]

>>604

>状況に応じて他社に下請けにだします。

例えばマンションではないですが、同一敷地内のある棟は三菱ある棟は日立のエレベーターが入っていて日立が受注して三菱に下請けに出すと言うような場合を言っているのでしょうか。だとしたら、当たり前のことなのですが。

マンションの場合で請け負った保守会社が下請けに出すケースを知りたいのです。

メーカーなら、シンドラーですら自前で保守しますから。三菱や日立、東芝に限らずメーカーはまず出さないと思うのですが保守部門を持っていないメーカーと言うのはどこの事なのでしょうか。

保守部門を持っていないメーカーなんてあるのでしょうか？

下請けに出せば安くなる･･･どこの下請けに出すのでしょうか？エレベーターメーカーが、出す下請けを教えてください。三菱ビルテクノや日立ビルシステムズが、出す下請けとはどこの事ですか？

どう言う関係の保守会社かと聞いたほうが良いのでしょうか。

[606: 匿名さん]

親切だから教えてあげるね。
三菱ビルテクノの関連会社は以下の通り、HPより、日立ビルシステムズは自分で調べてね。
http://www.meltec.co.jp/corp_inf/gaiyou/index.html
株式会社 菱サ・ビルウェア
メルテック・ビジネス株式会社
トーコービルシステム株式会社
北海道ビルウェア株式会社
東北ビルウェア株式会社
北陸ビルウェア株式会社
中国ビルウェア株式会社
四国ビルウェア株式会社
九州ビルウェア株式会社
関越メルテック株式会社
東関東メルテック株式会社
東日本メルテック株式会社
東京メルテック株式会社
横浜メルテック株式会社
中部メルテック株式会社
関西メルテック株式会社
近畿メルテック株式会社
西九州ビルシステム株式会社
東京メルテック空調株式会社
高菱空調システム株式会社
大阪メルテック空調株式会社
沖縄菱電ビルシステム株式会社

この関連会社が管理組合と直接契約できるかどうかは知りません。
わかりましたか？

[607: 理事経験者]

住民はあまり気づいていませんが・・・。
植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると
毎年違う業者が作業に来ていたりします。
作業時は管理会社のゼッケンなどを着用しているので気づきにくいですが・・・。
管理会社による下請の変更ですね。
元請（管理会社）は自由に下請を選べますね。

＞マンションの場合で請け負った保守会社が下請けに出すケースを知りたいのです。
保守会社（ビル管理会社）なら、三菱、日立、東芝と取引があればそのまま下請にだします。
保守会社（三菱）で日立の仕事が出来なければ日立の保守は断ってきます。

下請（け）
ある人や会社などが引き受けた仕事の全部または一部を、さらに引き受けてすること。また、その人。下請負。

[608: 匿名さん]

＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると毎年違う業者が作業に来ていたりします
貴方の団体は大人の団体ですか。日本語が読めますか。

[609: 理事経験者]

行間が読めない方がいるので修正します。
＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると毎年違う業者が作業に来ていたりします。
植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると、毎年違う『下請業者』が作業に来ていたりします。
管理会社に業務を委託すると、管理会社のワッペンやゼッケンを付けた下請業者が作業にきますが、
その下請業者に挨拶すると、名刺は下請の業者名になっています。●●管理会社様から依頼されて作業していますと・・・。
この下請の業者が毎回違う業者になっていたりします。

[610: 匿名さん]

確かに、植栽にしても、消防点検にしても、配管清掃にしてもネットで探せばいくらでも業者はあるわけだし、特段、特定の業者だけが何か付加価値のある業務を行ってることもないんだから、最初の１回だけめんどくさいけど直接ガイダンスをして業務をやってもらえれば、あとは毎年、おんなじことをおんなじ料金でやってもらって報告書をあげてもらうだけなんだよね。
そうすることで、中間マージンとして抜かれているカネを修繕積立金へプールしておけば、それだけ資産保全に役だつってことですね。

[611: 匿名さん]

＞植栽、消防点検、配水管清掃などを管理会社に委託していると、毎年違う『下請業者』が作業に来ていたりします。

管理委託契約の不備を現象面をあげつらってどうするの？
いやなら、いつでも契約内容の変更はできるのよ。

[612: 匿名さん]

>>606

親切にどうも。

そこに載っている会社と契約は可能だと思いますが、グループ企業のしかもビルメンと契約してもやってくるエレベーター保守会社は三菱ビルテクノだったりして、下請けと直接契約しても安く成るとは思えません。一体、どう言う下請けと契約すると安く出来るのでしょうね。


>>607

605で言っているのは、ビルメンの事ではないです。ビルメンが、エレベーターメーカー系保守会社にメンテを出すのは当たり前なので。エレベーター保守会社が、どこのエレベーター保守会社に下請けに出すんだと言う話です。

設備保守と同様にエレベーター保守もエレベーター保守会社の下請けに出した方が安く成るそうなのでそう言う会社が実在するなら知りたかっただけです。