マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[393: 匿名さん]

>>392
マンションを買うときに規約は貰っているでしょう、全員が。

[394: 匿名さん]

結局、マンションの管理業務でやってもらいたい仕事は①管理費・修繕積立金の出納業務、②管理組合総会・理事会の運営補助、③日常・定期清掃業務、④エレベータ保守、⑤給水設備保守、⑥消防設備点検、⑦排水管清掃あたり。
実際には子会社や外部委託業者に丸投げされてて、50戸程度のマンションであれば年額で①50万、②50万、③200万、④50万、⑤10万、⑥10万、⑦20万の合計390万。つまり月額の１戸あたりの管理費は6500円程度で十分。
自主管理であれば、①②あたりがもう一段節約できるので約5000円で管理がまかなえるということ。
ただ、何人かが指摘しているとおり「自主管理」というとちょっとイメージがいまいちなので①②を管理会社へ任せて表向きはしっかりしたイメージの管理会社が入っている形を整え、実態は管理組合がしっかりコストコントロールして適正相場での管理業務を業者が行うよう監視することが答えなのでは！

[395: 匿名さん]

正解
内のＭＳは
①管理費・修繕積立金の出納業務、②管理組合総会・理事会の運営補助、③日常・定期清掃業務、④エレベータ保守、⑤給水設備保守、⑥消防設備点検、⑦排水管清掃

①②を管理会社に任せて、他はすべて管理組合と直接契約している。
理事の事務が大変になるって？
①②の管理契約書にきちんと、組合直接契約の補助業務を記載しているので問題ないよ。

[396: 匿名]

385のマンション

「管理会社からは、旨みの無い面倒な物件」って（笑）

[397: 匿名さん]

>①②を管理会社に任せて、他はすべて管理組合と直接契約している。

これが事実ならば、定額委託業務費の形式はどのようになっていますか？
標準に於ける内訳明示例は１ですか２ですか？

[398: 匿名さん]

>「管理会社からは、旨みの無い面倒な物件」って（笑）

住戸数が多いので管理会社も無視するわけにいかないのを承知している。
２００戸以上ある。

他の点検業者と見積をとったら最終的に①②のみになってしまった。

[399: 匿名]

マンション住民も早く自立出来た大人になりましょう！

[400: 匿名さん]

自主管理が良いとは限らない。
住戸数が多いので、自主管理の弊害が心配。
住戸数が多いので、資金は豊富にあります。
あえて、自主管理にしなくてもよいと判断しています。
①②を管理会社に委託するのは、自主管理に近い委託管理です。

[401: 匿名さん]

自主管理しているマンションに賃貸で住んだ事があったけど
なんか変？
普通のマンションで許されていることが、規約かなんかで禁止されているそーな
子供がエントランスホールで遊んではいけないなんて
あの広いスペースを使っちゃいけないんだと
ボール遊びや、おっかけっこしているわけじゃないく
ホールのソファーを子供が使っちゃいけないとか
はっきりいって、誰も使っていないんですけど？
飾りじゃないだろ？
いくら近所付き合いがあっていいとか言われても
今時、そんなこと望んでない者も沢山いることわかんないかな？
普通のマンションでいいんじゃないかな～なんて感じでした。
電気代がもったいないから、暗くならないとエントランスの電気がつかないようになっているんだと
雨の日とか、曇っている日の夕方は、他のマンションは電気ついてるけど
なんで、つかないのかいつも思ってました。
言う事がびんぼーくさいんだけど？
あんまりセコイことばかりっていうのもどーかと？

[402: サラリーマンさん]

>>394
分かり易いですね。有り難うございます。

ちなみに③には管理人さんの費用も含まれていると思いますが
少し安い気がします。（平日のみ5時間程度でしょうか？）

当方80戸／月70万円の委託料←高いですよね
管理会社と交渉してコストダウン出来るものでしょうか？
月10万円ダウンでも、年間120万円、10年で1,200万円・・・　
何か良い方法あればご教授ください。成功例とか。

>>372、>>384、>>387＝合人社
・・・無いわ＞＜

[403: 匿名さん]

>>402
そうですね、ご指摘のとおり③日常清掃をやってもらう管理人さんの費用は、週2回の1回あたり2時間の場合と週6回1回あたり6時間の場合で実働時間9倍違ってきますから管理組合として最低限のゴミだしの整理だけでOKとするのか、昼間ぐらいは常に管理人室に常駐してもらうイメージでいくのかでかかってくる費用は異なりますよね。

ポイントしては、実働時間に@1500円前後の単価設定の価格になっているのか、@2000円以上の高めの設定になっているかの違いかと思います。

大手でも良心的なところは@1500円ぐらいでやってくれますから交渉してみたらいいのではないでしょうか。

実際、掃除のおじちゃんやおばちゃんには時給で800-1000円ぐらいしかいってませんから、@1500円でも十分利益は乗ってますからね。

あと、①②については、50戸ぐらいで合わせて年間50万前後でやってくれる大手もあるので、③の仕様をきっちり詰めた上で合人社だけでなく大手も含めた数社から合い見積もりをとって交渉すれば、不必要にボラれているケースは適正化できますよ。

私が住んでたマンションでも理事長が強引に進めて管理会社をデベ系から独立系大手に変更し、①②を半減、③を3割下げることで、管理費が3割下がりました（ちなみに仕様の低下はなしで）

[404: 匿名さん]

＞何人かが指摘しているとおり「自主管理」というとちょっとイメージがいまいちなので

簡単ですよ。
自主管理は、集金と帳簿つけを自分等でやるか業者にやらせるかに尽きます。
ただ自主管理が出来ない場合は、管理会社が引き受けない場合もあるので会計士との契約も考える必要が生じる覚悟が必要です。

[405: 匿名さん]

会計の帳簿付けなど、一般の方でもパソコンが扱えるなら屁のカッパです。
何世帯であっても役員の数は、理事長、副理事長、会計監査の３人で十分なんです。

[406: 匿名さん]

>>405
理事会で決まったことを総会に諮るんですが、たいていのことは理事会案通りに決議されるでしょう。
その理事の人数をたった３人で検討していくんですか。
１０戸程度の極小マンションならいざしらず、１００戸とか２００戸の比較的小さいマンションでも
３人で好きなようにやられたらたまったもんじゃないよ。
自主管理はやめなはれ。みみっちいよ。

[407: 匿名]

役員を経験してない人間では理解不可能かも！

[408: 匿名さん]

>会計の帳簿付けなど、一般の方でもパソコンが扱えるなら屁のカッパです。

実務を知らない方のご意見ですね。
では、伺いますが新マンションが自主管理でスタートしました。
集金はどのようにするのでしょうか？
一ヶ月は何とか済みましたが、５人程滞納がでました、でも二ヶ月目に納入するかも知れません。
どのようにするのでしょうか？
パソコンは入金があって始めて使えても、それ以前の集金方法は分かりませんね。さーどうします。屁のカッパさん？

[409: 匿名さん]

＞理事長、副理事長、会計監査の３人で十分なんです。

無茶でなく、無知な事言いなさんな。
議決権有する役員二人では意見が違ったら理事会は機能しませんよ。奇数にしないとね。

[410: 匿名]

役員の実務経験のない人間に何を話しても時間の無駄です。
机上の空論では虚しさしか残りません。
一度で良いから試しに、責任感と奉仕の精神で役員になる事をお勧めします。
そうすると理解力が増しますから…

[411: 匿名さん]

410＞＞
そのとおりですね

409＞＞
何世帯での話かわかりませんが合理的ですけどそんなＭＣ存在せんやろ

会計は、いらんのか？
会計監査＝会計じゃないよ
会計監査＝監事＝見張り役ですぜ！

408＞＞
私の意見（ＭＣ）では、自動引き落としサービスを銀行に依頼する
銀行からソフトも頂けます。
設定後は、毎月決まった日に引き落としできます。

毎月同じ料金引き落としのＭＣは、比較的簡単ですよ

各月違う（変更があった月）場合は、データーを銀行に送付しなければなりません。

パソコンで管理（エクセル等）できる人があれば全然問題ありませんよ
銀行の収納ソフトが特殊なものでもエクセルデーターから変換できます。
大抵の人は、エクセル使ってますからね

滞納者

通常は、再引き落とし設定します。例えば10日後とかの設定とする
通常引き落とし日から数日で引き落とし出来なかったデーターが手元に届きますので当確の人に文書や口頭で催促する
再引き落とし日にも落ちなかった人は、振り込み依頼の文書等で対応する。（振り込みのみ受付が原則）
次月に合計して請求引き落としは、しない
間違いが起こりやすいからだ

[412: 匿名]

自主管理のマンションはいまだに管積分別会計になってません。また、役員の数ばかり多く、人はあつまるんですが、役立たずばかりで、なかなか管理会社への委託する決議と、当然外注する分の費用の増額が理解してもらえず頓挫しています。