マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[333: 匿名さん]

>>332
戸建はビル群の中にはつくれないからね。
そんなとこに戸建をつくったら、上から部屋や庭が丸見えだしね。
戸建は交通の便や買物にしてもマンションの一等地と比べれば不便だよ。

[334: フロント]

荒れてますね。ここ。
私は大卒後某財閥系の管理会社に就職し、１４年目をむかえます。
この業界に入ったときに上司に言われました。
我々がやっている業務はその気になれば組合員だけでも出来る。設備点検などは点検業者と契約すればよいし、組合の運営だってやろうと思えば出来る。我々の存在価値を示すためには、管理業務だけではなく、周辺法令や建築知識、その他様々な知識を身につけ、プロとしての商品を提供しなければならない。と。
自主管理以上の管理を提供するのはプロとして当然であり、そのために貴重な管理費から委託料をいただいているんだ。と。
私はこれまで多くの物件に担当者として関わってきましたが、幸いなことに契約解除も担当者変更の申し入れもいただいたことはありません。
入社１年目～３年目程度の時には、多くのお客様のご理解とご協力のおかげで今日があります。
色々と歯がゆい思いもさせてしまいましたし、お叱りを受けることもありました。
プロとしてまったく完成されていない自分を商品としてお客様の担当になることは、心苦しい時期もありました。
今はこれまでのお返しの意味もあって、期待以上の管理を提供することが自分の職務だと思っています。
大変残念ながら、新規契約が親会社から自動的に下りてくる現状、どうしてもそれに胡坐をかき、程度の低いフロントが多いのも事実です。
そういうこともあってか、ならばわざわざ管理会社と契約しなくとも･･･と考えるのは当然の流れだと思います。
自主管理が増加しているのは、何もお金だけではないのではないでしょうか。
我々管理会社が、期待以上の成果をあげないことが第一の理由ではないでしょうか。
我々はもう一度その事を真剣に考えなければならないと思います。
横領等の不正や、依頼されたことすら実行できないフロント。何を聞かれても答えられないフロント。
クレームをあげてもたらいまわしにする体制。責任逃れだけは一流の体質。
こんな状況を棚に上げて、ここで煽るフロントいることは情けないです。
今、同じ業界の同じ志を持つ仲間で真剣に真の管理会社の起業を考えています。
少しスレ違いですね。申し訳ありません。

[335: 匿名さん]

管理会社と委託契約を結べば、管理会社はプロですので当然自主管理以上のマンション管理ができて当たり前です。
管理会社がプロ意識をもってマンションの管理のお手伝いをするという基本ができていれば、自主管理より管理会社に委託した方がずっとすばらしい管理ができるのは明白です。
管理組合としては、管理会社と信頼関係ができてないのなら、フロントの交替や業務改善を会社に要求すべきでしょう。それに答えない会社は変更もやむおえないでしょう。
そういった点が解消されれば、何も自主管理する必要は全然ありません。
自主管理する必要があるのは、後は経費節約でしょう。それを自主管理組は経費は全然関係ないというようなことをいって自主管理はすばらしいといっているから反発が出てくるのです。
私どもの組合も管理会社に委託してますが、信頼関係はできていますし、フロント、管理員の教育も良く出来ていますし、満足しています。
管理会社と管理組合は「共存・共栄」です。
自主管理組はナルシストみたいに自分達のやり方がベターと思いこみ、管理会社に委託することのメリットは眼中にないのでしょう。よりすばらしいマンション管理をしていき、より快適なマンション生活を送る為にはどうすればいいのかということは考えておられないのでしょう。現状で精一杯というとこでしょうか。

[336: 匿名さん]

>>333
RCかSRCの高層の戸建を建てれば済む話でしょう（笑）
庭を覗かれるのは、マンション１階の専用庭でも同じことだし、ビルの谷間なら低層階の日当たりは悪いし。あなたがもし高層階に住んでいるなら、あなたが高層階をその値段で買えたのは、低層階を買う人がいたおかげです。

同じ広さの土地により多くの床面積を取れて、分譲にすることで一般の個人でも手の届く範囲で家が買えるってのが、マンションの最大のメリットだと思いますが。

その上で、今度は維持管理コストを抑えるために、自主管理が選択肢に入るのはごく自然な事じゃないかと

世の中、>>334や>>335みたいな管理会社や担当者じゃないところも多々あるわけで、そういったところに当たるまで延々と探し続けるくらいなら、区分所有者が主体になって管理し、必要に応じて専門家に頼むというやり方の方がマシなんじゃないかと思いますよ。

[337: 匿名さん]

>>336
いいマンション管理をしてくれる管理会社を捜すのは簡単なことでしょう。
そういった管理会社は組合の対応に応えてくれますよ。
訳の分からない委託費だけの安い管理会社を選べばある程度は我慢しなければならない
点はあるでしょうがね。
私の住んでいるマンションは道路に面しており、敷地が広く公園、子供用プール、ゴルフの打ちっ放し等があり、駐車場も２階建ての自走式で戸数以上にありますので日当たりとか考慮する必要は全然ありません。当然私の部屋は最上階の東南の角部屋でルーバル付きです。
勿論１階は専用庭がついてますので、上階からはみられますが、部屋はみれないようになってますよ。
ついでにいえば、親の土地が近いところに両方の家にありますし、どちらも一人っ子ですので戸建も可能ですが、
戸建に住む意思は全然ありません。将来は駐車場にするつもりです。
全然誇張した話しでもありませんので念のため。

[338: 匿名さん]

>>337
だから、広い敷地と子供用プール、ゴルフの打ちっ放し等を個人で揃えようと思ったら、どれだけお金がかかんの？って話ですよ。
大勢の人間で土地を共同購入してるからこそ、その環境が手に入るんですから。

[339: 匿名さん]

だからマンションがいいといっているんですよ。

[340: 匿名さん]

>>339
それは結局、経済性というかコストパフォーマンスを追求した結果でしょ？
それなのに、維持管理について経済性を追求するのは悪いことのように言うのは、どうかと思うんですが。

金払ってこの状態なら、自分らでやった方がマシって管理会社も一杯あるんだし、「自分らではできないから、管理会社さんお願いします」では、強気の交渉もできないでしょ？
自主管理でもやっていけるけど、雑用はお金を払って業者にやらせるってのと、自分達ではどうしようもないから、お願いしますってのは、全然違うと思うんですが。

[341: 匿名さん]

>>340
殆どの管理会社に管理を委託している管理組合は、自分達では自主管理はできないとかは考えていません。
自主管理すること自体、問題外なんですよ。
経済性を追求するのは自主管理をしていけばプラス要因になるといえばいいのだけど、経費節約は関係ないと主張する者がいるから、反発してるだけですよ。
管理会社に管理を委託するのに、自分達ではできないので管理会社さんお願いしますといって交渉しますか。
管理会社は山ほどあるんですよ。
どちらが主導権を握っているんですか。お金を払うのは組合ですよ、つまり組合はお客様です。
組合がちゃんとした管理をしてくれない管理会社に要求を突きつけるのは自然でしょう。

[342: 前期高齢管理士]

自主管理が良いか委託管理が良いかの議論よりも、（難しいことですが）区分所有者の管理に関する意識を
いかにして高めるかが大切です。

私が関与した組合で、自主管理に切り替えて20年以上立派に運営されている管理組合がありますが、
経験からすると稀有な事例だと思います。
委託管理であっても区分所有者の意識が低ければ良い結果は得られにくいものです。
意識の高さや知識があって、管理会社の仕事を的確にチェックし各々の局面で適確に決断できる理事会が
運営を続けられるのであれば、少しお金は掛かりますが委託管理のほうが合理的です。

「３３４のフロントさん」のような考えを持った方が増えることを期待します。が、
実際にこの方のような考えに基づいて職務を遂行する人は出世できないのが今の管理会社の体質です。

過去に他のスレでも（違うＨＮで）書きましたが、より良いマンション運営を実現するために
継続的に提案が出来る管理会社が、それに相応しい委託費を頂けるようになる日は来ないものでしょうか。
現実はＧ社等の戦略に煽られて単なる価格競争が横行し、そのしわ寄せは社員が被っているように感じます。

[343: 匿名]

掲示板など、いくらでも嘘八百書けるからなあ厨房（大笑）

億ションなど嘘も休み休み言え、妄想詐欺師め！

億ションに住んでいる人間が、ここのサイトに投稿せんわ（爆笑）

皆様も嘘八百の詐欺師に騙されないで下さいね。

いつの世も嘘つき人間はバカ単純だから、突っ込めば簡単にボロが出て直ぐにバレバレです（笑）
無視・放置に限る！

[344: 匿名さん]

自主管理が上手くいっていれば問題ないのですが、売却の際に自主管理は敬遠される可能性があります。
試算維持を考えるとどちらが良いか検討してみてください。

個人的には、管理会社に委託している方が望ましいと思います。

[345: 匿名さん]

いくつか物件を持っている場合（賃貸とした場合）、どう扱われるのでしょうか？
大阪の件みたいに、他に金銭を持って解決するのでしょうか？
サラリーマンは転勤などがあり、仕方なく部屋を賃貸にしている場合もあるかと
思いますが。そうなったら最悪の物件になりますね。
年数がたった物件では、賃貸入居者が結構いるマンションもあるかと思います。

[346: 匿名さん]

３３４さんのように、マンション住民をお客様と捉え、マンション住民第一主義で、お金は後から付いてくるんだ！と言う正当な考え方を常に持ち、マンション住民のプラスになり、また住民の為になろうと言う管理会社でしたら、、、

何をか言わんや、理事会や組合員は全会一致の即決で、自主管理を返上して、その優秀な管理会社に即刻に頼むと思い知ますよ！

しかし現実は、如何に無知で無能なマンション住民からボッテやろう！搾取してやろう！と言う金だけ売り上げ第一主義の、下衆＆悪質＆低レベルな管理会社が余りにも多過ぎるのが現実であります！

ですから管理会社の規制強化の流れも十二分に理解出来ます！

[347: 匿名さん]

そうです。
私は訳あって新築購入したマンションに住んでいません。
投資目的等ではなく、諸般の事情でそうなってしまいました。
２年ほどで理事当番が来るのですが、それをどうするか、今から悩んでます。
正直中古で売りたいくらいですが、マイナスが大きすぎて、今は無理。
まあ、住んでいてもとても理事としての働きはたいしてできそうもないけれど。

[348: どっかの理事長]

ずばり自主管理にすると修繕積み立て金は、別として管理費は、半分位ですみます。

総会資料の決算報告書で試算してみて下さい。
固定費を差し引くとどんな感じでしょうか？

それと住民の意識は、どうでしようか？

理事さんがボランティアで働いてくれれば実現できる話と思いますので頑張ってください。

住民の中に専門業種の人がいればなお心強いですが・・。
大工さん水道屋さん塗装屋さん会計士さんとか居ませんか？

管理費/修繕積み立て金の収納作業から始まり営繕の得意な住人がいると良いですね。

滞納者の対応とか色々問題発生しますが楽しみと考えれば苦痛じゃなくなりますよ

頑張ってください。

[349: 理事経験者]

無償ボランティアをするお人よしは少ないよ。
多くは輪番で仕方なくしているだけ、
有償ボランティアなら多少は引き受けてがあります。
住戸数が多いなら、管理会社に多額に支払うことを考えたら
有償ボランティアでしっかりやってもらう方が安心できると思う。

植栽の草引きなんかも業者に頼むより、
住民の有償ボランティアをつのったほうが、遥かに安く済む。

自主管理ほ方法もいろいろある。
例えば、会計業務のみ引き受けてくれる管理会社や会計事務所を探すとか、
すべて自分たちでする完璧な自主管理をする必要はないでしょう。

管理運営業務は管理組合がして、会計業務は管理会社・会計事務所、その他はビル管理会社に委託するとか
いろいろあります。

うちのＭＳは限りなく自主管理に近い、委託管理を目指しています。

[350: 匿名さん]

自主管理するにしても、管理員とコンシェルジュは必要でしょう。

[351: 匿名さん]

管理員はともかく、コンシェルジュは要らないと思いますよ。
ホテルにコンシェルジュが居るのは、宿泊客が、基本的に旅人だからです。
分譲マンションの住民は、そこに根を下ろしてるんだから、すぐにコンシェルジュを越えます。
だいたい、マンションにコンセルジュが必要なら、戸建に住んでる人はどうやって生活してるのかと。

[352: 匿名さん]

でもコンシェルジュがいると便利はいいけどね。
警備員にしてもいないよりいた方がいいしね。