マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[273: 匿名さん]

>>272
長期修繕計画案は普通は５年毎に修正し作り変えているでしょう。
１５年後であっても、それから30年間の工事費を算定するのですよ。
いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
基本通りに長期修繕計画で全ての項目が算定されていれば足りなくなることはないでしょう。
あなたは１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方をやはりご存知ないんですね。
私はマンションは２軒目ですし、２５年の経験があり、大規模修繕工事にも携わりました。
おまけに余談ですが一応マン管の資格ももっておりますよ。

[274: 匿名さん]

273
272です。もういい加減疲れますが、ご丁寧に説明しますと、>>268で
＞管理費の引上げについても自分で担当してみてこれでは足りないな、という実感で語れるようになり、
と書いてるのを貴方は
＞１戸当り月の修繕積立金の額がいくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
と頓珍漢な理解をしてるのです。分かりますか？

マン管士ならお分かりでしょうが、5年毎に見直すといっても、10～15年先のことは、精度的に新築時の費用データを補正したものや、カタログ・物価版ベースで置き換えるのがせいぜいのところです。しかし、5年後に実際の配管などのややこしい工事を控えるとなると、十分安全係数を見たつもりでも、見てくれや資産価値の面でグレードの高い更新が望ましいということになったり、業界の技術指針が改訂されたり、モノが廃番になったり、ということはよくありますよね。そういう経験を以って、あなたのいうような「１戸当り月の必要修繕積立金の額の計算の仕方」だけでは見えない要素もあるのだ、と輪番役員が自分で携わってみて初めて「実感」できた、ということです。自主管理のマンションでは普通のことです。これでよろしいですか。

しかし、
＞いざとなったら足りなくなるはずがないじゃないですか。
とは完璧なマンションもあったものですね。管理組合発足後、値上げの経験等ないということでしょうか。すばらしいものですね。私もとてもそこまではいきませんね。お見それしました。

[275: 匿:名さん]

>>273
マン管士　若葉マークが　見え隠れ

[276: 匿名さん]

>>274
分かっておられないのですね、先のことは分からないといっておられますが、長期修繕計画案は
そういうことも予測して高めの計画がされているんですよ。
それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。
値上げに関しては、第１回目の大規模修繕後、今年からですが、１戸１㎡当り月20円の値上げをしました。
何故値上げをしなければならなかったかといいますと、最初は修繕積立金の額は長期修繕計画案に基づいて
計算されてなかったからす。

[277: 匿名さん]

不動産販売業者の立場から言わせていただくと、中古マンションを販売する際には、管理会社が入っているか自主管理であるかはあまり価格設定に関係はありません。
ただ、購入予定のお客様ですでに分譲マンションからの住み替え買い替えの方からは敬遠されるケースがよくあります。
なので、資産価値のお話は難しいですが、若干不利であることは事実ですね。
「自主管理とは意識が高い。管理費も安いし、そのほうがいい」というお客様は私も周辺も含めて聞いたことはありませんが、「自主管理はめんどくさそうだ。」という話はちょくちょく聞きますね。
ま、販売業者的には、管理会社が入っていたほうが話は早いです。たとえば、重要事項調査依頼をした場合でも、管理会社であれば、しっかりした書式できちんとデータ化されていますが、自主管理では？な部分が多く、きちんと把握されていないこともしばしばあります。
管理会社によって管理の質によしあしがあるように、自主管理でもそれはいえるようです。
もちろん、管理会社が入っているのと遜色ないくらいきちんと担当割がしてあるようなマンションもあるのは事実ですが。
大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。

[278: 匿名さん]

276
>それでもその時点で足りないというのであれば、工事のグレードをさげたり、修繕周期を少し遅らせたり、
>修繕箇所を減らしたりすればいいでしょう。
>早めに予測できたとしたら、積立金の値上げも検討できるでしょう。

だからそうしてると言ってるんですが、何を反論するようなことがあるんでしょう。
安全係数を見込んでもさらに足りないケースが出てくることは、25年もの経験がおありなら、自明のこととは思いますが、それを具体的に納得した上で、そういうやりくりをしたり、値上げをしたりしてるんです。
もうやめましょうね。

[279: 匿名さん]

＞大切なのは、管理会社の有無にかかわらず、管理の主体は管理組合であるという認識があるかないかですね。
そのとおりですね。

＞ま、購入希望のお客様で管理に興味があるかたはごくわずかで、ほとんどは、役員などやりたくない。
＞適当にうまくやってくれって方が多いのが事実ですよ。
これも事実でしょう。そういう方は自主管理マンションに来て頂いても困るので、きちんと説明して管理会社委託のマンションをご紹介くださると助かります。

[280: 匿名さん]

>>279
販売業者の２７７さんが仰ってますが、やはり自主管理のマンションは資産価値としては
マイナス要因が大きいようですね。
自主管理のマンションは面倒くさいといって敬遠される方はおられるが、意識が高いと思う人は皆無
だとおもいますよ。それこそマスターベーションに過ぎません。
だから、殆どのマンションは管理会社に管理を委託してるんですよ。
結局自主管理しているマンションは経費節約のためでしょうから、それはそれで意義があるとは思いますよ。

[281: 匿名さん]

自主管理のマンションは大変そう。
かっこいいこといってるが、周りからはそうは思われないから。

[282: 匿名さん]

わたしのとこのマンションも自主管理なんですけど、友達にも良くいわれます。
自主管理ってたいへんじゃないって。
管理会社に支払うお金も大変だけど、いろいろいいことはあるよといってくれます。
自主管理はお金のためといっておられる方がおられますが、殆どのマンションは
そうだと思います。
今更管理会社に依頼し、管理費の値上げをすると大変ですし。

[283: 匿名さん]

自主管理バッシング、必死ですね。おつかれさまです～。

[284: 入居済み住民さん]

>>282
で、結局どうしたいんですか。マンションの他の方も同じ意見なら管理会社委託に戻せばいいのでは？
別に管理費値上げといっても大したことないですよ。皆が納得してるのなら。
＞殆どのマンションはそうだと思います。
お金のためだけではない、とここでも複数の方が書いてられるのに、あえてそうおっしゃる根拠は？
友だちからもよく言われます、程度の方が、よその自主管理マンションの事情など知ってるとは思えませんが。

[285: 匿名さん]

自主管理のマンションの資産価値が落ちるのは事実でしょう。
自主管理しているマンションを大変だと思う方がおられるのも事実。
自主管理して浮いたお金を修繕積立金に回しているのも事実。
自主管理しているマンションがコミュケがいいとは限らないのも事実。
管理会社に委託しているマンションが自主管理に切り替えると管理費の値上げをしなければならないのも事実。
自主管理しているマンションは小規模マンションに多いのも事実。
自主管理しているマンションは組合員の仕事量が増えるのも事実。
結局、自主管理することのメリットはお金が浮くだけのことじゃないの。
お金がないことを無理に正当化することはないよ。

[286: 元理事長]

「事実」「事実」と、思わず「どこでその事実が確認できるの？」と首をかしげてしまうことを繰り返す人がいますが、そのスピーチレベルで書いてみるならば、たとえば、
「管理会社の方が必死に自主管理を叩いているのも事実。」
「管理会社委託するマンションは資産管理が他人任せで資産価値は下がる一方なのも事実。」
などという言い方も通ってしまうことになります。そう言われて関係者は不愉快になりませんか？
むろん私はそんなことを思って例に出したのではありませんが、他人の財産や思いに踏み込んで評価ぽいことを書く以上は、それだけの根拠と礼節を持ってすべきでしょう。

私は自分のところは今の管理会社への委託継続でよいと思っていますが、少し前に書かれていた自主管理の方数名？のお話には、なるほど、小規模ならそういうのもありかもしれない、そういう方々が複数おられるマンションにいるなら、自分は移行にあえて反対しないだろう、とも思いました。読む限り、住みよいマンションへの真面目な思いが伝わってきたからでした。実際今も、実家のメンテを高齢となった親の代わりに一手に引き受け「自主管理」しており、自分で処理する、という基本への抵抗もありません。その一方、広く自主管理マンション全般がどうか、というと実態も知りませんし、知る材料もありません。要するに必要となったとき、ひとつひとつ検証するしかないことです。管理会社に委託するマンションもピンキリなのと同様です。

所詮データを伴わない（言葉が悪いが）テキストの垂れ流し掲示板ですから、ひとつの匿名情報、参考、感想に過ぎないものに論争する必要などありません。しかし、書いてる人、読んでる人は生身の実在するマンション住人ですから、気持ちへの配慮は当然必要でしょう。
どなたかも書いてましたが、色んなマンションの事情や思いがあるんですから、結論を出したがる必要もなければこうに決まってる、と決めつけることもないでしょう。いろんな意見があってよいですが、最後は品位と説得力だと思います。ざっと読んでみて皆さんがそれぞれ感じるとおりでよいのだろうと思います。

[287: 匿名さん]

>>286
管理会社に業務を委託しているマンションは、自主管理と比較されて劣っているといわれても全然気にも
しません。
これはわかりやすくいえば、大卒の者が学歴をいわれても気にならないのと一緒です。
高卒の方は学歴を意識するのと同じようなものです。
自主管理をしている者が管理会社の者と決め付けるのもおかしいですよ。
げんに私は組合員ですから。
自主管理している方は、自主管理の正当性を主張しなければならないでしょう。
しかし、管理会社に委託しているマンションの者はそんなことする必要もありません。
それだけ自主管理組と比べ優位性を感じてますので。

[288: 匿名さん]

やはり自主管理組は不利だな、負けてるね。
一生懸命弁明してるようだが、説明に無理があり悲壮感というか可哀想に思えるからね。
人に哀れみを感じさせるようになったらもうダメだね。
自主管理の皆さん、大人しく引き下がるのみだね。

[289: 匿名さん]

自主管理のほうが安くつくというのは、完全なる勘違いです。
自主管理が安いのは仕様をそれなりにしているからであって、管理会社と同仕様で比較すると大差ない。
仕様を落とせば安くなるのは当たり前。
知らないと思うから教えてあげますが、億ションでは自主管理は皆無だそうですよ。
自主管理のマンションはほぼエントリークラスだそうです。

そういう私は自主管理。ま、戸建だから当然か･･･

[290: 匿名さん]

普通の感覚だと、自主管理を否定しませんよ
自主管理が増えてるのは事実ですから

[291: 匿名さん]

287-289
必死ですね。おつかれさん。

[292: 匿名]

住宅団地管理組合法人を自主管理の輪番制。

素人ばかりですから、理事会で不動の相談役や顧問が思うがままですは。

若い住民の方は多少勉強にはなるかも知れませんが、中年になった私としては時間の無駄ですは。

すみません愚痴で！