マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[253: 匿名さん]

自主管理しているマンションはお金がないのは分かりますけど、資産価値という面からみれば
販売する時に不利ではないですか？

[254: 匿名さん]

>>252,>>253

>お金を節約したいマンションは自分達で自主管理をしていけばいい
>自主管理しているマンションの資産価値は落ちる
>自主管理しているマンションはお金がない
>販売する時に不利

これらをどこまで分かって書いてられるのですか。スレッドを読んでから、特に自主管理経験者の方々の書き込みを読んでから書いてください。
「Ａでしょう？」に対し懇切に「ＡというよりＢなんですよ」と皆さんが現状を説明しても、「要するにＡでしょう」では無意味です。

[255: 匿名さん]

しかし、実際問題として、積立金の余裕のないマンションでは
自主管理するか、工事を先延ばしするか方法はないでしょう。

[256: 匿名]

管理会社としては、自主管理が増える現状は受け入れがたいでしょうが、管理会社がかわらなけばどうにもなりません

メリット＞デメリット

[257: 匿名さん]

自主管理って増えているのですか？

[258: 匿名さん]

自主管理が増えているかどうかはわかりません。
統計をとっていないですからね。
自主管理が資産価値低下に繋がるか？については、ある意味繋がるかもしれません。
売却する時に必ず管理会社や管理形態を告知するのですが、自主管理物件を避ける方はまずその物件を買いませんからね。
資金の安全性も、組合役員個人を信用するか企業を信用するかは一目瞭然ですしね。
こういうと、必ず「管理会社も横領はしている」という方がいますが、たとえ被害にあったとしても、大手管理会社であれば、全額会社が弁済しますが、役員の場合はトンズラされたら終わりですし、そもそも返金する資金もないでしょうからね。

また、私はフロントを10年ほど経験しましたが、支店で300物件ほど管理していましたが、他社に変更はあっても自主管理はありませんでした。
管理組合全体の意識が高くないと総会でなかなか同意は得られにくいんでしょうね。

[259: 匿名さん]

258
＞自主管理が資産価値低下に繋がるか？については、ある意味繋がるかもしれません。
＞管理組合全体の意識が高く

売却値について統計をとられたのですか。自主管理ながら空き住戸待ちのマンションもあります。
またはからずも自主管理マンションは管理組合全体の意識が高い、と認めてられます。「管理を買う」べきマンションでは、これこそが資産価値です。

[260: 匿名さん]

>>259
自主管理のマンションが組合員の意識が高いということはありません。
これは管理会社に委託してようが自主管理しようがあまり変らないと思います。
自主管理しているマンションでも人気のあるマンションはあるでしょう。
ただ一般論で言えば、自主管理のマンションは敬遠される方はおられるでしょうが、
管理会社委託だからといって敬遠される方はおられないと思います。
そういうことから判断すれば、自主管理しているマンションの資産価値が落ちるのは仕方
ないと思います。
私は管理会社の者ではありません。

[261: 匿名さん]

260
>自主管理のマンションが組合員の意識が高いということはありません。
>これは管理会社に委託してようが自主管理しようがあまり変らないと思います。

並みの意識のマンションが、自主管理への移行決議をするのですか。
また、以前の投稿を読まれれば、自主管理をする中で（もちろん少数に任せきりではだめです）意識が向上するという話も書かれています。何を根拠に断言されるのでしょうね。
自主管理の活動を経験した上で書かれてるのですか？知らないことをなぜしたり顔で論断できるのでしょう。

[262: 匿名]

問題意識の低い世間知らずのマンション住民か、暇潰し役立たずの管理会社の人間が延々と投稿してるのが図星ですよ！

[263: 匿名さん]

>>260です。
最初のマンションでは１１年、２軒目の現在では最初の５年が自主管理で６年目からは
管理会社に委託に切替えました。
住民の意識についてはどちらも変わらないようです。
同じダイアパレスのマンションで隣りのマンションは同じ時期にできたのですが、ここは
自主管理です。どちらも２００戸程度のマンションです。
隣りと私共のマンションでも住民の意識はかわらないと思っています。
今回第１回目の大規模修繕工事を一緒に行いましたので隣の修繕委員のメンバーとも交流がありますので
良く理解できていると思っています。
最初のマンションは同じ者が理事長を長くやつてまして、別に問題はないのですが、組合員の意識は
現在の組合員よりかなり意識は低いようです。
実際２軒の経験はありますけどね。

[264: 匿名さん]

263
そうですか。ご自分のマンションが意識が低いから他所もそうだというのですか。
続きを読んで分りましたが、数百戸規模では自主管理の良さは発揮できない（一部に役員が偏る）ということは幾度か言われているのですが、そういうことを無視しての発言ですね。自主管理の適用を誤った、ということです。

[265: 匿名さん]

>>264
今度はあなたの自主管理をすると意識が高くなるという根拠を教えてもらいますか。
具体的な事例が知りたいですね。
あなたの実体験とかの。

[266: 地元不動産業者さん]

自主管理はレアケース。
車検代がもったいないから、自分で車検を通す人がいるが、それみたい。
お金がもったいない以外のなにものでもない。
メリットはお金が安くつくのみ。
プロよりいい管理が出来るわけがない。出来ると思っていたら、それは単なる思い違い。
法的にも問題があるような対応をやったり、誤った規約解釈をしたり、それはもう、めちゃくちゃ。
ま、他に迷惑をかけるわけじゃないので、勝手にすればいいが、住民はかわいそう。
俺なら絶対にそんなﾏﾝｼｮﾝ買わないし、客にも勧めない。

[267: 匿名さん]

自主管理のマンションで法的なことや、修繕のことについて詳しい者がいればいいけど
いない場合は、マン管士等にコンサルを依頼すればいいとかいっているけど、経費を使うのは
嫌だろうから勝手に解釈して理事会が運営していくことになる。
例えば総会一つとっても質問に十分答えられるのだろうか疑問だね。
そういうマンションは当然付加価値は低くなるのが普通じゃないかな。

[268: 匿名さん]

265
書かないと分からないのですね。下記のようなことは想像できると思いますし、以前にも複数の方が意識向上のことを書かれていました。そちらは探してください。
自主管理に移行する時点で、居住者が一定レベル頑張っていこうという同意がありました。全員ではありませんが、輪番で補助しあいながら、ということで合意を得たわけです。
そして皆が実際にいろんな業務を分担し、基幹事務については管理会社継続、その他は設備メンテも含めて管理組合で委託といった形でノウハウを溜めていき、管理するということを全員が経験してきました。
ですから、それまで何か不都合があれば不満を管理会社や役員に持ち込んでいた方も、自分が担当ならどうするか、といった発想ができるようになりましたし、管理費の引上げについても自分で担当してみてこれでは足りないな、という実感で語れるようになり、値上げ議案もすんなり理解を得られました。以前のマンションで居た「値上げは1000円でも絶対反対」といった意見は皆無です。
さらに、入居者どうし顔見知りが増え、挨拶も交わすようになり、みんなで管理する住宅だという意識が（アンケートとったわけじゃないですが）総会の発言からも感じられます。総会も現在では高齢者をのぞき常時7～8割出席です。
もともとある程度意識は高い入居者が多かったと思いますが、さらに高まったと思います。もちろん、自分たちでする以上、いやな面も見えたりしますが、皆さん大人ですし（「大人」が少ないマンションでは自主管理できないでしょう。）それ以上のよいところを維持していければいいと思います。
これでよいですか？

266
自主管理の現場に無知な方のご意見ということで理解しますが、せいぜい、たまたまそういうマンションを扱ったご経験があるということか、あるいは、そういう自主管理マンションが集まっている特殊な地域なのでしょうか。

267
ですから、そういうマンションでは自主管理をわざわざ選択せずとも、管理会社に任せておればよいし、実際そうされると思います。可能性の低いことを持ち出して、そういう場合は付加価値が低くなる、とか言っても無意味です。
実際の自主管理マンションは私の見聞では、入居者のマン管士も増えてますし、議案の内容についてはいろいろ白熱することはあっても、むちゃくちゃな総会進行はありません。質問もちゃんと答えますし、法的に細かい点ではマン管士の方がフォローして円満に進めています。

[269: 匿名さん]

>>268
数少ない事例で想像してくれですか。
全員が自分が担当ならどうするかといった発想ができるようになったということですが、理事とか一部の者
がということでしょう。
管理費の引き上げについてもこれでは足りないことが分かったということですが、１戸当り月の修繕積立金の額が
いくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
あなたはたまたま自主管理を扱った経験があるのであって殆どのマンションは自主管理はしてません。
それで旨くいっているのです。自主管理のマンションが付加価値が低くなるというのは仕方ないでしょうが、
そういうことは問題ないんでしょう、あなた方は敢えてその方法を選んだんですから。確かに経費は抑えられますからね。
総会は議論する場ではなく、決議する場であるのは知っています？
あなたのいっていることはマンション管理のイロハも分かっていないような気がします。
もっと勉強してください。

[270: 匿名さん]

269
わからない方ですね。
＞理事とか一部の者がということでしょう。
ちがいます。大方の区分所有者です。ご自分の感覚ですべて図らないことです。
＞１戸当り月の修繕積立金の額がいくら必要なのかというこんな初歩的なことも分からなかったんですか？
修繕積立金の根拠となる長期修繕計画は遂次見直すものです。当初設定では、年期が経った時点の具体的改修方式を見込んだ積上げ方式での見積はしておりません。見直し時点で詳細見積を取って、初めてわかることです。
管理費にしても、植栽計画の見直しなど、新しい事業をすれば収支の考え方を改めねばなりません。これらのことを、役員をすることで総会での報告を聞くだけでなく、自身で「実感」できるようになった、と言っているのです。
＞総会云々
当然です。質疑が白熱するといってるので、議論をするとなど書いておりません。
また自主管理をすることで意識が上がった事実を書いてるので、しないと低迷する、だめだなどとは言っておりません。曲解もほどほどに。

[271: 匿名さん]

>>270
あなたは適正修繕積立金の額を掴んでいませんね。
１戸当り必要修繕積立金の計算は、まず長期修繕計画があると思いますが、その中で例えば
３０年間で必要修繕工事の総額が出ているでしよう。
それを戸数、年数、月で割れば１戸当り必要修繕積立金の額が出てくるでしょう。
まずその金額が確保されているかを知ることが必要です。
足りなければ、積立金のアップなりを検討すべきでしょう。
勿論、修繕等はやらなくても我慢できるところも多々あります。
要は、修繕周期を早め、修繕周期の箇所を増やし、グレードアップ化をするためには積立金金次第という訳です。
積立金の余裕のあるところは、いつまでもきれいで快適なマンション生活ができるでしょう。
お金のない自主管理しているマンションは少々汚くなっても我慢すればいいだけです。
自主管理しているマンションが、自主管理して経費を節約して管理費を切り詰め、修繕積立金の値上げに
もっていくのはいいことですよ。
要は自主管理しているマンションの目的の一番は経費節約ですので。

[272: 匿名さん]

271
あなたが書いてられるような基本的な金額は、初期の段階で「当然」掴んでいます。
ところが築15年あたり、1回目の大規模改修を過ぎたあたりになると、その10～15年後、すなわち設備配管やエレベーターの償却時期を想定して、かなり個々の積上積算を考慮していかないと、いざというときに足らなくなるのです。それを>>270で書いてるんですが、経験の少ないであろう（>>271のような初歩的な書き込みをされる）貴方にはまだ分からないと思います。
また、自主管理組合の一番の目的は経費節減もありますが、それだけではありません。それはマンションそれぞれで違うでしょう。部外者が思い込みで決めつけないことです。