マンション自主管理について

[匿名さん]

今年初めての大規模修繕が終わりました。修繕の長期計画を見ると将来が不安です。私のマンションは規模も小さく世帯数も少ないです。現在管理会社に支払っている金額も高くこの先を考えると自主管理を考えています。現在自主管理をされている理事の方知恵を貸して下さい。

[233: 匿名さん]

私のマンションでは６年目までは自主管理でしたけど、７年目から管理会社に
委託することになりました。
今までの管理の仕方がいかにまずく、又忙しかったのが嘘のように解消されました。
管理会社に委託して良かったと思っていますし、住民の評判は上々です。
管理費は若干上がった程度でした。今までの管理費の使い方が悪かったんだと思います。

[234: ３１]

私は管理会社とは何も関係ありませんよ。
以前は自主管理に住んでいたくらいで、今のところは建てたところの管理ですから。
そんなに自己中でしたか。自分ではわからなくてすみません。

勧めていないのなら勘違いで申し訳ありません。

なかなかビジネスライクに行かないということの一つとして言っただけで、本当になんでとそう思いますが、意外と難しいものです。
その業者を最初に紹介してくれた人がマンション内にいたりしたもので。
特に管理人さんを変えるのは首きりと同じですから、キツイものです。

また、管理会社が相手の時にはＡ案推進派とＢ案推進派と分かれても、そんなに対立しません。
大体全員がその話し合いなどに参加するはずもないので。
まあ、理事会の中は紛糾するかもしれませんが。
管理人が不適当なときは管理会社に文句言えばいいし。

経験上自主管理でＡ案、Ｂ案でもめると人間関係が悪化します。
全員参加だし、お互いにわかっている同士なので、どちらにも賛成しないと言う事はあり得ないので。
また、大事なこと、多額なことほど全員がＡ案で賛成という事は普通はないです。
（きちんと参加・・の下りです）

私は別に自主管理を否定していません。
特に災害やそのほかのことで何かあれば自主管理の方が立ち上がりが早いと思います。
理事の長期化などは自然となってしまう側面はあると思いますが、それを避けるようにお互い
やっていくことは可能だと思います。難しいでしょうが。

ただ、短所は掃除当番と会計だけ、と言われてしまうとちょっと言いたくなっただけです。

[235: 匿名さん]

31さん
221、229、232です。自主管理の経験者側も、何人かの方が書いてますんで、いろいろニュアンスの違った意見も出ます。同じ人間が言ってると思うと混乱してしまいますね。

＞その業者を最初に紹介してくれた人がマンション内にいたりしたもので。
これはうちでもありますが、よそのマンションの実績でこの業者がいいよ、という情報を頂いた場合で、採用後、何年かしてみて問題が出て、切らねばならなくなったときは、問題の原因も、切る理由もその方と共有しますので、なんのわだかまりもありません。これは粛々と変更した例がいくつかあります。
これに対し、住民の個人的知り合いという業者は基本的に避けますし、またそういう提案も皆さんも出してこられません。何かあったとき、気まずくなるのがわかっていますから。>>221で問題回避能力と書いたことが例えばこのようなことです。

＞また、大事なこと、多額なことほど全員がＡ案で賛成という事は普通はないです。
多額（たとえば大規模修繕）の場合は、客観的に説明しきりますんで、ほぼ全員賛成です。大事なこと、はいろいろですね。ただ、二つの主張の当事者が、それぞれ汗を流してきた経験を分っていますので、人間関係がこじれるということには幸い、未だ至ってないですが、そちらでは、そのような経験がおありなのですね。
十分に注意していきたいと思います。ありがとうございました。

[236: 匿名さん]

233さん
管理運営が改善できてよかったですね。
ちなみに
＞今までの管理の仕方がいかにまずく、
＞今までの管理費の使い方が悪かったんだと思います。
の点について、例えばどのような内容なのでしょうか。
私のところも、今の運営で満点などということも到底ありえませんので、教えて頂けますと助かります。

[237: ３１]

そうですね。
なるべくそういう内部紹介はないのがいいと思いますが、なかなか。
当時の自主管理のマンションで共同アンテナの工事が議案に上がった時、ケーブルだの何だの
いろいろでましたが、一番安い修理工事でと言う事になりました。
中に２人、電気工事関係の方がいらして、結構仕事としてもいい金額だったので、参加したいと言う事でした。
他にも入れて見積もりをやり結局マンション内の１人の方の紹介のところになりましたが。
片方の方は自分のマンションで仕事が取れなかったわけですから、結構辛いものがあったと思います。
それをきまずくなるからと自分の会社は紹介しないようなルールが、会社の方に通じるといいのですが。

また、大規模修繕の時に１案だけということがありますでしょうか？
負担金０円、負担金３０万、負担金１００万・・と何種類か出しませんか？
大規模修繕は大変だからこそ、この機会に直してしまいたいところ、更新したいところなど、
いろいろ出てくるものです。
足場を組んだりするだけで結構かかりますからね。
そうすると、負担は０円で最低限済ませたい人と、３０万円で並にしたい、１００万かけても
直してしまいたい人などいろいろあると思います。

ちょっと自主管理とはずれますが、共同保育の役員もやりましたが、役所との交渉から補助金や報告、
人件費や賃貸料の支払い、税金や社会保険、採用の面接、退職金の引当、保育料の額や入所児の決定、
保育料の督促、内外苦情処理などこっちも大変だったので、公立に移った時はホッとしました。
すごく似ているなと思い出しました。
失礼しました。

[238: 匿名さん]

>>237(=31)
結局、自主管理実現の可否は、組合員の意識よりも管理組合の規模(管理すべき内容の規模)によるものが大きいと思います。
このスレでできるできないっといった議論は正直無意味です。(物件の規模に差がありすぎ）
（なので31さんも熱くなりすぎずにホドホドに...）

自主管理推進派の方には、ぜひ実現した物件の築年数と戸数を明示してほしいですね。
竣工5年以内で大規模マンションが自主管理に移行されたケースがあれば、ぜひ詳しく聞いてみたいものです。

[239: 匿名さん]

31さん
235です。１点だけ、
>また、大規模修繕の時に１案だけということがありますでしょうか？
>負担金０円、負担金３０万、負担金１００万・・と何種類か出しませんか？
長期修繕計画に基づく修繕積立金でまかなう大規模修繕ですから、計画を外れた個人負担金は設定しませんし、基本、すべきではありません。設定すると「なぜたまたまこの時期に住み合わせてる入居者だけが負担するのか、何のための積立金か」と揉めるのは必定です。
もし費用が足りなければ、①工事実施時期を遅らせる、②改修箇所を絞る（何期かに分ける）、③マンション向け修繕融資など一時借入金で対応する　しか通常ありませんが、これらの検討を事前に比較し、アンケートした上で、最終案を提案します。
事前に意見をきく、というのが大事だと思います。ぶっちゃけた質疑もした上ですので、総会では「それでもやはり」という意見が出るのは仕方ないにしろ、揉めることはなく決議されました。
ただ、設計変更の臨時総会は、複数案作成しました。当然、年間予算計画も変わるので、これも複数案作成です。これも、大体の皆さんの意向や反応を理事会がある程度分って作成していますので（これが自主管理の強みでしょうか）、丁寧に説明すれば「マンションのためになる変更なのだから」と追加額についても賛同を得られました。

238さん
大規模ではありません。100戸未満です。初期に原始規約の変更、管理会社の長期修繕計画の見直し（修繕積立金、管理費の見直し）に合わせて自主管理に変更しています。他マンションでの理事経験者が多かったのです。
大規模でも、団地型では棟単位での管理体制を敷き、全体として自主管理をされてるところもあるようです。
旧公団のケースが多いようですが、それ以外でもありますね。
ただ、単棟での大規模マンションではどうでしょうか。私も知りたいところです。

[240: 匿名さん]

>>237
大規模修繕時に積立金が足りないから、別途１戸当り50万とか100万を徴収するとかいっておられますが、
全員から別途徴収することは絶対といって不可能です。
大規模修繕工事が発生するのは１２~１３年以上経過してからです。
その頃には賃貸になっている部屋もあるでしょうし、年金生活者がいたり、経済的に苦しい者も出てきます。
又、その頃には買い替えを検討する者も出てくる時期でもあります。
長期修繕計画が出来ている筈ですから、それで１戸当り月の修繕積立金がいくら必要なのかはすぐ計算できます
のでそれからまず把握すべきでしょう。そして積立金が足りなければ値上げをすべきです。
値上げ幅が大きいのであれば、自主管理することによって経費を浮かせそのお金を修繕積立金に回すことも考えれば
いいのではないですか。（管理費の削減と修繕積立金のアップ）
現在１戸当り月の修繕積立金が１万円以下のマンションは値上げを検討すべきでしょう。
自主管理に移行するにはこういう使い方もありますね。やはり最終的には経費削減するために自主管理にする。

[241: 匿名さん]

>>240
ですから、世の中には多数のマンションがあり、修繕額も千差万別です。

＞現在１戸当り月の修繕積立金が１万円以下のマンションは値上げを検討すべきでしょう。
戸当り1万円以下と考える前提は、何戸の物件ですか？
10戸のマンションなら不足かもしれませんが、
1000戸のマンションなら年間1億2千万、30年で30億6千万の修繕積立額です。(無論、途中に使用あり）
付帯設備のない、中層複棟マンションなら充分な額でしょう。

修繕積立に関して自主管理を絡めれば、自主管理を行う物件は総じて修繕積立も最小になる工夫をされているでしょう。

[242: 匿名さん]

>>241
100戸から200戸ぐらいのマンションでの話しでした。
１４階までの建物です、１５階以上の建物になると足場が組めずゴンドラでの作業になりますので
かなり割高になります。

[243: 匿名さん]

↑への追加
第１回目の大規模修繕工事は１２~１３年目でみています。
それより早くても遅くてもいいのですが、快適なマンション生活を過ごすためにはそれぐらいがいいのではと
思っています。

[244: 241]

>>242
回答ありがとうございました。
修繕積立金については、確か別スレがあるかと思いますが、
　定期一時金徴収
　定期増額方式
　万年定額方式
など、さまざまな徴収計画があるはずですが、どれが「正解」ってことはないはずです。
各々の組合（組合員）が選んでいる計画ですから、断定的な意見は無用な議論を呼ぶだけだと思います。

[245: 匿名さん]

241さん
＞修繕積立に関して自主管理を絡めれば、自主管理を行う物件は総じて修繕積立も最小になる工夫をされているでしょう。
最小というより、妥当な金額となる工夫であって、それは自主管理か管理会社委託かを問わないことだと思います。ガスや給水管の取替など、技術的にまだまだ更新される要素のあるものは余裕を見込んで設定しておかねばなろません。最小を目指すと、あとで却ってブーイングを招く可能性があります。

[246: 匿名さん]

241さん
あなたの住んでいるマンションで工事をするので、100万徴収しますといって
全員が口座引き落としなりで払ってくれますか？いや払えますか？
１５年前後経つと各個人の経済情勢は変化してますよ。
リストラや給料削減、転職、年金生活に、離婚、借金増、病気、子育て経費増等々・・・
あなたのマンションの修繕積立金は１万以下じゃないんですか？
自主管理するんだったら、その浮いたお金を修繕積立金に回すべきですよ。
修繕積立金はいくら多くても邪魔にはなりませんよ。
寧ろ足りないといざという時にトラブルが発生します。
余談ですが、徴収一時金というのは、入居時のことですよ。
定期増額方式も長期修繕計画があるんでそれで１戸当り月の必要修繕積立金は簡単に計算できますので
早めにそこまでは増額しないと、遅くなればなるほど、毎月の修繕積立金の額が大きくなりますよ。

[247: 匿名さん]

住民からお金を徴収することがいかに難しいかが分かっていないね。

[248: 匿名さん]

別途徴収は基本的に無理でしょう。
しっかりした修繕積立金の額を設定すべきです。
長期修繕計画案に添って必要な戸当り積立金の額を決めればいいでしょう。
計算の仕方わかりますか？
誰でも簡単にできますよ。

[249: 匿名さん]

意外と必要修繕積立金の額の計算方法を知らない者がいるんだね。
一度絶対やってみて、知っておくべきだね。

[250: 匿名さん]

長期修繕計画の見直しは考えないみたいですね…

[251: 匿名さん]

長期修繕計画案の修正を基本より少なく修正することもより拡大することも可能です。
又修繕周期も計画より早くしたり遅らせたりすることも可能です。
早くすればより快適なマンション生活ができるでしょう。
少々汚くなっても別に建物には問題がなければ修理をしなくてもいいでしょう。
要するに修繕積立金の額によって工事の早い遅い、修繕箇所等は判断すべきでしょう。
汚くなれば買い替えを検討するようにはなりますけどね。ただ、売る時の資産価値が低いのはしょうがないですが。
やはり余裕のあるマンションに住みたいですね。

[252: 匿名さん]

要するに、お金に余裕のあるマンションは管理会社に管理を委託すればいいでしょう。
お金を節約したいマンションは自分達で自主管理をしていけばいいでしょう。
ただ、自主管理しているマンションの資産価値は落ちるのは仕方ないでしょう。
でもずっとそのマンションに住み続けるのであればそんなことは問題ありませんが。