世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

[匿名さん]

その３スレッドが１０００件を超えましたので、
その４を作成しました。

物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。

過去スレ
その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/

[853: 地震による火災]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/books/na/20070918/511437/
マンション買うならこの本を嫁

[854: 東京はこの程度では済まない]

問題は2005年3月に発生した福岡県西方沖地震で、築年数の新耐震基準をクリアしているはずの中高層マンションでも被害が出た事です。

震度６弱の揺れを示した中心部の比較的新しいマンションで、各戸のドアがゆがんで開かなくなったり、廊下の壁が崩れて部屋の中が見えたりなどの被害が伝えられました

[855: 東京はこの程度では済まない]

これは、あの玄界島の話ではない。福岡市中心部のある高層マンションでの話だ。４月２０日早朝に震度５強の余震が起きたときは、朝食を作っている途中だった。炊飯ジャーがテーブルから落ちて、ご飯が飛び散った。主婦は言う。

　「地震の影響で、部屋の壁には何本もひびが入ってしまった。今度大きな地震が来たら崩れてしまうんじゃないでしょうか。５年ほど前に新しく買ったばかりなのに」

　３月の地震では、震源に近く大きな被害が出た玄界島などに注目が集まった。しかし、震度６弱を観測した福岡市の中心部にも地震のつめ跡は残っている。中でも、地震に強いと思われていた新しいマンションが、大きな損傷を受けているのだ。

　福岡市の中心、天神地区から歩いて１５分ほどのファミリー向け分譲マンション。１４階建てで、築５年とまだ新しい。しかし、このマンションでは現在も、全４８世帯中２６世帯が親類のもとなどに避難したままだ。

　各階で、ベランダや玄関周辺の壁などに無数のひびが入った。廊下や駐車場の共有部分でも壁がはがれ落ち、中の鉄骨があらわになっている部分もある。特に２階から７階くらいまでの中層階でダメージが大きく、玄関のドアがグニャグニャに湾曲している。

　１級建築士の資格を持ち、このマンションの管理組合理事長を務める白石信吾さんは言う。

　「もし地震で火事が起きていたら、ドアが開かなくて逃げ遅れていた人もたくさんいたはず。入居者に恐怖感が広がっており、避難して戻って来られない人もいる」

[856: マンションは確実に被害を受ける]

超高層建物はしなやかでゆっくりとした動きをするため、短周期地振動には共震しませんが、超高層建物が持つ固有周期と同じ周期の地震動が来たら危ないのです。その地震動が長周期地振動なのです。

免震建物の優れた性能が注目されつつあるようですが、これらの建物は皆、免震設計をしているはずです。
ところが免震ダンパーを入れると、構造物全体の固有周期は長周期側にシフトします。つまり、免震構造のおかげで超高層ビルは長周期地振動に共振しやすくなっているのです。

現在の超高層建築の地震時における挙動は、特に長周期地振動に関しては未知の領域ということになります。問題は古い設計基準は変えずに、新しい領域に踏み込むことを認めてしまったことにあります。

建築研究所によると、東海、東南海、南海地震が同じに起こった場合における、東京の揺れをシュミレーションした結果、40階建ての超高層の最上階の揺れは最大で1ｍ50ｃｍも動くとの数値が出ています。

この場合のように、大きな揺れを何回も繰り返すと建物の弱い接合部などの所に力が加わり最悪の場合は柱の崩壊につながる可能性も出てきます。

1985年のメキシコ大地震（Ｍ8.1）の時に、震源から400Ｋｍも離れていたメキシコシティーで、中高層ビルが何棟も倒壊して、其の時の死者は9500人にも上った例があるのです。

実際、現在の日本の超高層ビルは、大地震時における揺れをまだ経験していないために、今の構造計算の正しさが検証出来ていない事が不安材料なのです。特に00年以前は安全が十分に検証されていません。

07年3月に起きた能登半島地震では、震源から約330ｋｍ離れた関東地方では7～8秒の長周期地振動が4分以上続いていた事が、古村地震研助教授の解析でわかりました。

この地震で、東大地震研究所の解析からは周期1～2秒の地震波が強く観測されました。この周期は阪神大震災で木造の倒壊にとどめをさす「キラーパルス」となったものと同じでした。ちなみに、木造の周期は0.5秒以下ですが、揺れて壊れはじめてから1秒後には1秒前後の周期振動で壊滅的な被害を受けるようです。

[857: マンションは確実に被害を受ける]

建築基準法施行令の建物に要求される耐震性能の考え方は次のとおりです。

建物の耐用年限中に数度は遭遇する程度の中地震（＝震度5強程度）に対して、建物の機能を保持すること。
建物の耐用年限中に1度遭遇するかもしれない程度の大地震（＝震度6強～7程度）に対して、建物にひび割れなどの部分的な損傷が生じても、最終的に建物が崩壊しないよう人命を守ること。
つまり、たとえ関東大震災級の大地震が起きても、超高層マンションは、柱・梁、壁面などにひび割れが生じることはあっても、マンション自体は倒壊しないように設計・施工されている。だから人が震度6～7の地震が来てもマンションの下敷きになることはない。

となっていますが、実際はまともに建てたRC超高層ﾏﾝｼｮﾝでも震度６～７の本震があり、その後の余震で震度５程度がしばらく続くようですと、RC超高層ﾏﾝｼｮﾝはダメージを徐々に蓄積して、余震が収まる頃にはもはや住居として機能しない構造物になります。RC建築は構造体にX印の大きなひび割れが生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがありますので、そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出されます。そして住民は立ち退くしか道がなくなります。その後には３５年で組んだ住宅ローンだけが残ると言う訳です。

[858: 匿名さん]

いやー、恐ろしいですね。地震になるとすべての財産を失うんですね。
確率的には９０％ですか？知りませんでした。

そうなると生き残ったマンションは高く貸せるってわけですね。
ありがとうございます。うちのマンションはみな周りは不燃建築だし、ＳＲＣの新耐震だから大丈夫ですよ。
なんか、ネタ本ふるいですよ。これもマンション建て替え、耐震補強キャンペーン本ですから。発行日：2006年7月10日
構造屋というのは実はとんでもない専門バカ。地震学者の予測に基づいてしか
物事を考えないから、こういうトンデモ本を書いてしまう。
今が絶版になっている意味をよく考えよう。

リーマンショック以来、地震ネタは見直され、東京湾北部直下型はどうも眉唾だった。科学的根拠に乏しいと言いはじめた。

こういう本がでまわって世の中が不景気になったわけで、オオカミ少年もいいところ。

[859: 匿名さん]

地震のリスクヘッジにはハワイのコンドミニアムとか買いますから平気です。
今底値でドル安だから日本で大地震が起きたら円安だよね
そこで売って建て替え費用ねん出しますわ。気が付かせてくれてどうも
ありがとう。

[860: 匿名さん]

首都圏直下型で一番危ないのは、墨田区とかの木造密集地でしょう。
杉並、中野も怖いよ。
だからいま一生懸命再開発やっているんじゃないの？

逆に、庭先にアパート建てて家賃で生活している７０代とか本当に
地震で壊滅状態になる可能性は高いね。

そもそも都内の戸建てに住んでいた老人が新築のタワーマンションに
越してくるのは、周囲に燃えるものがないからだよ。

怖いならマンション買わない。木造のアパートの方が災害に強いなんて
話はやめてもらいたいけど。

まぁ海外不動産に投資できるほど高い知識とリスク評価ができる人なら
ファンドに就職してるだろうけど
オレはいいよ。国内で。

[861: 匿名さん]

持っているマンションは固有周期が全部違うものを選んでいる。これだけで結構なリスク対策になってると自分では思ってるのだがダメですかね

[862: 匿名]

大地震怖すぎ
マンション危険だな。

[863: 匿名さん]

そんなこといったら、きみ。東北線と東海道線を貫通させる三階建ての線路なんてどうなるんだ？
いますごい再開発に何千億のカネが投入されて東京の価値がどんどんあがっていくけど
ＪＲのやっている開発も地震を考えたらやめた方がいいって話になるよね。

で、あんたは何をするの？批判だけ、不安を煽ってあそんでるだけ？
誰も相手にしてくれなくて、寂しいんだろうか。

[864: 匿名さん]

運よく地震がこなかったらの話だが（笑）
今後１５年くらいは、繰り上げ返済しないで賃貸物件保有。残債が３０００万
くらいになったら、選択肢がいくつか出てくる。
案（１）一番大きい物件を売って、手元に残る２５００万で他の残債を返済し
　２軒の賃料を年金補てんに使う
案（２）金融資産から１５００万ほど補てんし、手取りを増やす。
　　　月額１８万くらいの収入になる。年金２５万と
　　　あわせて４３万くらいか。この時点でも節税をかんがえないといけない。
案（３）海外居住し自宅を他人に貸す。海外は年金と金融資産の運用益で暮らす　　自宅の賃貸純益が一定額になったら帰国。賃貸不動産の繰り上げにまわす。

案（４）全部の資産を売却し海外移住。理由：地震を避ける。

[865: 匿名]

SRCでも３連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する

[866: 匿名]

SRCでも３連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する

[867: 匿名さん]

年収１５００万円。
物件額、７５００万円
ローン額、３２００万円
年齢、５０歳
家族構成、子供４人　独立
夫婦合算割合、なし
その物件の購入理由
所得層に大きなばらつきがなさそうで、近所づきあい
が楽な気がしたことと、資産価値の低下が少なそうな
立地だったから

[868: 匿名さん]

三連動って東海、東南海、南海の地震の同時発生のこと

それが東京にどういう影響を与えるの？いわゆる長周期って話もあるけど
ＳＲＣの中層建物は固有周期が２秒以下だから関係ない。
高強度コンクリートＰＣ造の４０階程度のタワーマンションでも
長周期の周期６秒から１０秒に共鳴するほど固有周期が長くはない。
長いのは柔構造の鉄骨造オフィスビル。

少しは勉強してから書き込もう。

[869: 匿名]

渋谷と新宿にマンション 一戸ずつもってるけど
怖くなってきたところ
今までは考えたことなかったけど大地震きたら無傷では済まないと思えてきた。

[870: 匿名さん]

究極としては、全国各地にマンション持てばいいわけですね。
関東関西九州２戸ずつでどうでしょう。
今は関東３、関西１、福岡に１持ってます。

[871: 匿名さん]

郊外木造建売業者のキャンペーンですか＞マンションは危ない。
実際に港区だけでも人口２０万人のうち１４万人がマンション居住ですよ。
全国では、４０％が共同住宅に居住している。
そういう時代にあなた・・・マンションが危ないからどこに住めっていうの。
心配しなくてもマンションは今後空き家だらけになっていく
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2010/fudo101006.pdf
だからこそ、物件選びが重要なのだと思うよ。
マンション投資は、誰がやっても儲かる安易な道ではない。でも高額所得者にとっては、持っていると税金の面でいろいろ有利なツールであり続けると思うよ。ただ勉強しないと生兵法は怪我の元。
誰かに勧めるという意味で書いていない。自慢するわけでもない。こういう世界もあるからのぞいてみたら面白いよと、高額所得の人に自分の体験談を書いたまで。

[872: 匿名]

誰も木造よりマンションのが損害受けるなんていってない。
だけどマンションはある程度の被害受けただけで共有部分の関係で塩漬け状態になってしまうんだよ。
それに東京の価値があがるなんて20年後には通用しないよ。東京は急激に高齢化が進み若者は離れていく。東京の高齢化のシナリオもわかってないのかい?
それにプラスして大地震がきたらおしまいだね。

[873: 匿名さん]

それと、不動産ばかりに重点投資している人はいませんよ。外貨とか株に分散しているのが
普通ですよ。
思うけど、地震のリスクなんて建築学科の最初の授業でさんざん教えられたことと最新の
ニュースと中身は少しも変わっていませんよ。
今はコンピュータ解析で複雑な形状の建物でも振動解析が容易になったかわりに構造計算が
ソフトウエア使ってやるから完璧にブラックボックス化している。

マンションは何を基準に選ぶか・・・これはもうスーパーゼネコンの設計施工とかのブランド
信用力しかなくなってます。
それと、免震や制震の導入の有無でなく、シンプルな構造の建物が結局は地震に強い。

シンプルすなわち偏心がない平面形でかつ制震という建物が一番だがマンションでは少ない。
だから単純な構造で耐震設計で十分なのですよ。

免震構造の固有周期は　４秒程度に設定しているのが多いようだが、関東の平野の地盤の
固い層までの距離８０ｍから１００ｍの場合、長周期は８秒程度の周期になるといわれ
東海・東南海の長周期地震波に共鳴するのは２００ｍ以上の超高層オフィスだと言われて
いる。すでに霞が関ビルも新宿三井ビルも初期の超高層ビルの多くは制震壁の導入などで
長周期対策は完了している。

都内のマンションでもし震度６以上の地震が来た場合倒壊するのは１９８０年以前の
旧耐震設計のマンションだ。これは正直いって住みたくないし買いたくもない。

投資家のなかには、築３０年くらいのボロビル、ボロマンションを安く買ってリフォーム
して貸すのが好きな人がいるが、少し建築のわかる人間からみたら、危ない橋をわたって
いるなぁと思う。
利回りだけで考えすぎないほうがいい。

それと地方・・・今後極端に空室率が上がりそう。実際にデータ見ればわかる。
まぁそのなかから確実な物件みつけて安く買うのがだいご味化もしれないけど。

[874: 匿名さん]

いや、しかし本当に一冊の本読んだだけでここまで悲観論にはまれる君は面白い子だね。

高齢化なんて２０年前からわかっていたことだし、２０年後も明確な話。
さっき上げたニッセイ基礎研の資料にもはっきり書いてある。

なにもあなた私を説得したりしてくれなくていいんだよ。ただ間違った説を流布するのは
気になるから反論している。

もう、やめだ。俺も相手するのは疲れた。議論していてカネがたまるならお好きにどうぞ。

[875: 匿名]

なんだかまるで自分が発見したかのように地震によるリスクをくどくど述べてる基地がいるね。
そんなの周知の事実だよ。
欧米の投資家 投資期間は地震によるリスクを避けるために日本のマンションには投資しない。
常識的なことを知ったかぶりしてて恥ずかしい奴。

[876: 匿名]

いやいやさっきの本なんて関係ないよ。
あなたを説得するつもりもない。
ただ地震リスクを知らずに投資する危険性を伝えたかっただけ。
あなたはシンプルな建物が強いとか基本はわかってるね。
うちは自営業で経費抜いた月収は200万程度だから
あなたみないにリスクは犯せないよ。
木造建築業者のはずないでしょ。
木造なんてマンションよりはるかに危険

もしなにに投資してるか教えて欲しいなら教えてあげるよ。

[877: 匿名さん]

誰か、訊いてやれよ。
訊いてくれってさｗ
オレはいいよ　ここ住宅板だし金だの原油だの外国株だの
新エネ系のＳＰＣだのインドのインフラの投信だの聞いてもわからんから

[878: 匿名さん]

それにしてもアパマンローンのりそなの金利優遇はすごいね。みずほのセカンドハウスローンを
借り換えたいくらいだな。

[879: サラリーマンさん]

安定的に利益を出しているのなら教えて欲しいな。

まあ、いろいろあるんだろうね。
世の中にはタイの天然ゴムに実物投資している人もいるくらいだから。

[880: 匿名さん]

建築と不動産に詳しい人はマンション投資すればいいし天然ゴムに詳しい人は
ゴムに投資するんでしょ。だけど地震に詳しい人が投資するのはちょっと思い浮かばない。
建設株かな、底値だし。てかリスク大杉。
自分に投資、とか子供の教育とか言いそうで、かなり怖いんですけど。この人＞876。

[881: 匿名さん]

>>876
防災グッズの通信販売やってる人？

[882: 匿名さん]

それでもって、ナマズの養殖に投資していたりとか。

[883: 匿名]

マンション購入考えてたけどやめた。
たしかに地震で被害受けたら共有部分の話し合いはまとまらないだろうな。
気になって地震とマンションについて自分でも調べてみたら危険すぎる。
買う前に教えてくれてありがとう

[884: 匿名さん]

>883
さん。保有しないで賃貸でじゅうぶんですよね。そうやって次第に賃貸希望者が
増えることを期待しています。

[885: 匿名さん]

世田谷の２４６沿線の中層マンションに住んでいた友人が、目の前に広がる戸建て
密集地が地震で火の海になったら、避難場所までに行き着けないだろうと気が付いて
豊洲のタワマンに引っ越しましたね。液状化とか言われてますが火事よりは心配
なにだろうと。
買う前にしつこく相談されましたよｗ
タワーマンションは共用部の耐震性能が売りなんだと説明してあげました。

[886: 匿名さん]

今頃、地震とマンションの話題に気が付くのはそうとう世情に疎い人ですね。
そもそも耐震偽装問題は２００５年だし、東京都の防災マップも４年近くの
あいだ更新されていないhttp://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_bousai/
ほど話題は下火になっているよ。

災害時の帰宅、週日での被災を考えてみなさん通勤距離を近づけ、歩いてでも
きたくできるように考えてきたのが昨今の「防災意識」
だとしたら、通勤１時間以上の郊外建売を勧めてもムダだと思うけど
どうなんだろう。そこまで売れないで困っているのかね。

[887: 匿名さん]

>883
所得の減る時代に無理しないほうがいいよ。カネがない人にとっては呼吸するのも風邪ひいて
医療費がかかるリスクなんだから、なるべく家にこもってじっとしているのがいいよ。
その家も、八王子からバスで１０分くらいの丘の上の地盤のいいところの平屋建てが
安全です。

[888: 匿名さん]

大地震のリスクを語るなら、壊れたマンションなんかよりまず自分の命だろう。
あんなすごい地下鉄網で通勤時に大地震に襲われたら助かる見込みゼロだろう。
火災でも起きた日にはどうなる。

東京に通勤していること自体大きなリスクなんじゃないの？

[889: 匿名]

自宅用マンションと投資のために何軒もマンション買うのではリスクは大きく異なる。
住む分には木造よりマンションが安全
だけど投資としてはマンションは不適格。

[890: 匿名さん]

投資って・・あんた、さっきの人自己資金１０００万しかいれてませんでしたよ。
地震で回収費用がいくらかかるか、空室率がいくらになるか試算してから批判して
みようよ。

[891: 匿名さん]

改修費用な。

[892: 匿名さん]

大みそかにこどもの相手するほど暇じゃないけど

５０戸、８０戸の区分所有だから自分一人で回収するわけじゃないですよ。
ひび割れ、破損、設備のオーバーホールなら５０００万もかからない。
５０戸で１００万円の負担だけどみんな収益物件だから払うだろうし、管理会社が儲けるネタだから臨時総会開いて支払決議きめちゃいますよ。
分譲賃貸と違って、管理会社の独裁政権みたいなものだから。
一方大型マンションの分譲賃貸なら、修繕積立金が膨大にあるから破損の改修はまず行うでしょう。行わないようなら自分が理事に立候補してまとめるまで。
知らないから臆病になるのは結構だけどそれで人の不安煽るとしたら目的は何なのかだいたい察しはつきますけど。

空室は１年くらいでるかもしれないけど３物件持っていてすべてが空きというのは考えにくいですね。だって倒壊したなら別だけどエレベータも動いていて上下水道・ガスが復旧したら生活するでしょう、普通は。
周辺が焦土と化すのは木造密集地。
心配すべきは周辺の老朽ビルの倒壊くらいかな。
ただ、何度も言うように東京湾北部直下型が３０年確率で７０％というのは科学的根拠がないというのは学者もみとめた事実ですよ。政府があまり声高にいうものだから外資系の資金が日本の不動産から一気に撤退したので、あわてて政府は精査した。
「すみません、どうしても誇張して数字つくれっていわれて・・」
そのへんが本音みたいですよ。

代わりに出てきたのが南海東南海で、わるいけどそれって私の子供のころから２５年以内に確実といわれてもう５０年過ぎたよｗ
代わりに宮城県沖や阪神淡路、新潟県中越沖地震がおきたね。

[893: 匿名さん]

回収でなく改修な。

[894: 匿名さん]

中越沖でなく中越な　あと十勝沖とかあるけど、建築基準法を大きく買えたのは
宮城沖地震だな。阪神淡路も大きかったけど計算基準は大きくかわらなかった。
それだけ１９８１年の改正は大きな見直しだった。
地震時の横にかかる力を自重と同じくらい大きく見ているんだよ。
保有耐力とかいろいろ新たな概念加えて強化した。
実際に阪神淡路では、１９８１年の改正がいかに適切だったかはからずも
実証する結果になったね。
問題は姉歯ちゃんの大馬鹿者だね。経済テロリストだねあいつは。
とにかく建築家不信と確認申請の遅延で建設業界を不況のどんぞこに追い込んだ
その功績はたいへんなもんだよね。

[895: 匿名]

そんな簡単に改修はすすまないよ。
損害が広範囲すぎて10年は復興にかかるといわれてる。
首都も移転するし順番待ちの改修も資材も高騰して莫大な費用がかかる。
あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。
しかも3連動地震は約1200年に一回更に巨大地震になることがわかっている。
前回の巨大地震は約1200年前 次回はかなり危険!
地盤の隆起は愛知県から神奈川県にかけて通常の東海大地震で1〜 2メートル
それが1200年に一回の巨大地震では8メートルということが地盤調査で判明している。
一瞬で8メートルも地盤が跳ね上がる。その後に揺れは10分間 それから余震が延々と
マンションは倒れはしなくても住めない状態になるよ。
木造建物の被害は更にひどいけどね。

[896: 匿名さん]

まるで神のおつげだな。見てきたような口ぶりが笑わせてくれる。


もっと論理的に話せよ、きみ。
学校でてんのか？

一級建築士が全国で３２万人いるが構造技術者はそのうちの７％２万人くらいで構造計算で飯を食えているいるひとは８０００人弱らしい。
要するに建築業界では日陰者的存在だから発言の機会を与えられるとついつい大げさなことを言ってしまう。
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/nankai/36/shiryou/shiryou4.pdf
日経アーキ元編集長のＨ氏もあやうくビルの話とマンションの話を混同しているようだ。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20100125/206875/
建築物の一次固有周期は、同じ構造形式の場合、建築物の高さにほぼ比例します。ＲＣ造よりＳ造の方が、一次固有周期が大きい。
建築物の地上部分に作用する地震力は、建築物の固有周期が長い場合、一般に、硬い地盤に比べて、軟らかい地盤の方が、地震力が大きくなる。
建物の地震被害というのは建物の固有周期が地震の揺れの周期と共鳴するとき
起こる。

[897: 匿名さん]

＞あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。

わるいが学生時代、その手の文献はさんざん読まされたよ。君よりはかなり詳しい。

[898: 匿名さん]

＞895は
ノストラダムス系のキティちゃんだよ。たぶんちょっと前には日本破綻とか
騒いでいて、外れたから今度は三連動大地震ときたか
まぁ、気持ちはわかるが、こういうのと付き合うと金運が落ちそうで怖いな。

[899: 匿名さん]

＞895さん

教えてください。東海、東南海、南海地震で東京の震度はいくつくらいなんですか。
名古屋や静岡や四国は大被害はわかるけど、東京は長周期地震動でそれ以上に
揺れちゃうわけですか？

地震ってそこまで卓越周期が長時間続くものなんですか？
中層マンションの固有周期って２秒以下なんじゃないですか？
地震も共鳴しない限り揺れは少ないっていうのが常識なんじゃないですかね。

何度もいうようですけど、そこまで危ない地震が確かに起こるならなんで
リニアモーターカー作る計画が進んでいるんですか。
遷都もあるなんてロマンチックでいいですけど復旧するのが精いっぱいで
どこにもそんなカネないでしょうに。

[900: 匿名さん]

まだ、調べてないでしょ？って何？？

なに言っての、インターネットで調べて裏も取らないなんて子供同然だね。
夏休みの宿題じゃないんだから

災害マニアってのは、廃墟マニア同様にそういうカタストロフィーが好きなんだよ。

でもね、日本の経済はそんな安直なうわさで動かないの

過去の災害記録を研究して防災計画や耐震・耐火・道路の拡幅、インフラの防災性能を高めて
いるわけで災害のたびごとに都市は強化されている。阪神淡路でさえ４５日で主要なインフラは
復興した。倒れた建物はすべて旧耐震設計。
１９８２年以降竣工の建物は小破にとどまったのを知らないのかね。

まぁ、きみにどうこうしろというわけじゃない。無知な人も世の中にいたほうが
楽しいから許すよ。

[901: 匿名]

890と892は同じように改修を間違ってる。
恥ずかしい自演だなw

[902: 匿名さん]

＞損害が広範囲すぎて10年は復興にかかるといわれてる。

がはは、ソースは？

[903: 匿名さん]

自演じゃない。連投と自演は別だろ　ボ　ケ。ここの書きこみ全部オレ。キティちゃんとオレしかいないだろ。

[904: 匿名さん]

で、ナマズの養殖以外に何投資しているか教えてくださいませんか。
お願いいたします。
嘘なら教えなくていいですよ。

[905: 匿名]

阪神程度の地震と巨大地震の規模の違いも知らないようだな。
今の建築物は巨大地震になんて対応してないよ。
1200年周期の巨大地震がありしかも前回が1200年前だったのが判明したのはここ数年だからね。
リニアがどうとか馬鹿すぎるよ。
政府が全能で全て調査して対策とってるとでも思ってるのかねぇ
とんだあまちゃんだ

[906: 匿名さん]

あ、さっきの人・・・ってところにひっかかっちゃったのね。
すまん、自分の投資をあんたみたいな馬鹿に説明する自分が間抜けに
みえたので、さっきの人って書いたが要するに「俺」だ。

これでいいのか？

[907: 匿名さん]

＞305
だから、それが初耳だから、ソースを教えてください。
お願いしますよ。この通りだ。

[908: 匿名さん]

ソースはこれか？
http://desktop2ch.net/eq/1284437265/?f&fromheader

[909: 匿名さん]

ばかったれが、時間のムダだったよ。

あきれたな。

[910: 匿名]

前回の超巨大地震は
887年の仁和地震
その他にも歴史には残っていないが過去5000年でさらに三回起こったことが
地質調査で判明している。
あまちゃんはそんなことも知らなかったの?
それに同じ間違いしたからかくしきれなく白状したが恥ずかしい自演してるし

[911: 匿名さん]

そういう地震の歴史は建築学科の授業で聞きましたし単位も取得しました。
だから２チャンネルネタに付き合う気はないですから、検討スレで活躍してくださいね。

よいお年を

[912: 匿名]

政府は建設するときは
最大でM8.3までしか想定してないし対策もとっていない。
だけど次にくる可能性の高い超巨大地震はM9クラス。
あまちゃんに残るのは住めなくなったマンションと
ローン。

[913: 匿名さん]

マグニチュードは地震のエネルギーの対数と線形関係にあり、マグニチュードが2増えるとエネルギーは1000倍になる。
わかって書いてるの？マグニチュード９ってｗｗｗ　あほか　全員即死だぞ

[914: 匿名]

1200年周期は最近わかったことだからまだ学生の時には聞いてないだろ。
建築学科だから凝り固まった発想しかできないんだね。
俺は弁護士だよ。
建築の細かい話はしらんガマンション投資が危険なのはわかる。
もっとリスクが少なくて収益あがる投資すればいいのに。俺は批判するために書き込んだ訳ではない地震リスクを伝えたかっただけ。自己破産するときは相談に乗るよ。

五時半には出かけるからね。
よいお年を!

[915: 匿名]

だからね
1200年周期で
マグニチュード9クラスが起こってきたことやっぱり知らなかったんでしょ？
その書き込みからして知らなかったっぽいね。
だからマンション投資しちゃったんだね
無知は怖い。

[916: 匿名さん]

起きたかどうかって地質調査の「推定」で事実じゃないよ。
断層が変化していて、放射性同位元素の年代推定で１２００年前とか推定しただけで
事実は不確か。
過去のことでさえ曖昧なんだから、未来なんて誰にもわからない。

よくＢＣＰとかのテクニカルレポート読まされたけど、推定の数値の積み上げの
代物だよ。不動産はマスで評価するものでなく個々の物件の特異性をみるべき。

単体の防災性能は個別に調べなくちゃ評価できないよ。

[917: 匿名さん]

確かに、地震リスクが極めて高い東京で不動産投資しているのは中国人と日本人しか
いないだろうけど、投資した時点ではハワイのコンドミニアムとか欲しくても買えなかったよ。
いまようやく２ベッドルームで７０００万くらいの中古でてきたけどね。

未来のリスクを確立でなく確実というような奴は信用できないな。
東京湾北部直下型は、確実に小泉政権と三■総研のでっちあげだったと思うけどね。
ＢＣＰ屋がネタを変えて飯食いはじめただけでしょ。西日本は結構本気でカネだしてるけどね。

あこぎな商売だと思うよ。人の不安に漬け込むのは。

[918: 匿名さん]

オカルト的な言い方で返すなら、未来はひとつじゃないんだよ。過去もいくらでも
新たな歴史的事実を発掘して覆せる。

将来マグニチュード９（やめてくれ、笑っちゃう）の地震が東京を襲う未来を生きるのも
選択、なんにも来なくて平和な未来を選択するのも自由

そういうことを道元禅師がそれこそ８００年前に書いていたらしいよ。

ただ、おもしろいのは不確実であるはずの未来を確実だといいつのることで不動産が
暴落して次に別の事実をアナウンスして暴落したものを買うというビジネスが
ある人種のなかではあたりまえに行われるようだね。

風説の流布というのだそうだが、不動産では違法ではない。おやりになったらいいだろう。

[919: 匿名]

ハワイの物件を購入したほうがいいね。
もっとも東京のマンションが地震リスクを認識する人が増えて暴落し
地震リスクを考慮しても旨みがある程度にまでなったら東京でもいいかもね。
あ あなたはその前に購入しちゃったんだ 可哀想に。
今売れば間に合うよ。
それでハワイのコンドミニアムかったらどうよ。

[920: 匿名]

きみもほんとは少し不安になってきたのでないかい?
超巨大地震で検索してごらんよ。
過去の大震災で各地域でどんな現象が起こったか調べてみるといいよ。
俺はいろんな文献で調べてみたから。

[921: 匿名さん]

人のカネを預かる立場（サラリーマンも含め）は大変だな。
大地震はこないと言い切れるか・・・なんて問われたら、くるかもしれません
確率ゼロじぁありません・・・そう答えたんでは仕事にならないから
着たら責任とれません。来ることに備えるべきです。くらいは言うでしょう。
そういう学説（周期ってのが全く科学的根拠がない。マグマが同じリズムで
動いているのか、地球温暖化や太陽磁気の影響なのか、惑星直列の影響かｗ）
があるみたいだ・・・って人のせいにしちゃう。
地震学ってそれほど確かなものじゃない。だいたい理学部地学科は落ちこぼれの
集まりだといってもいいくらいだから。
産総研でもろくな情報持ってない。
だって地震を防ぐのは学者の役目でなく土木・建築の役目だから。

その点、個人は楽だ。自分のカネが３０００万あったら、不動産に１０００万
株に１０００万、残りは住宅ローンの返済と国債に・・・みたいに自分で
決められる。
大地震なんかこない。きても俺んちだけは壊れない。そう納得しているわけで
平気だよね。

だいたい９０００万ぽっちのミニ不動産３つの改修費用なんて知れてる。
不動産関連の弁護士で五十嵐敬喜さんという人がいたが、あのひとのおかげで
区分所有法という不完全な法律がずいぶん補強されたよね。
建築基準法についてはさすがお手上げみたいですが
http://www.youtube.com/watch?v=-5beNzNsTPA

とにかく大地震はさておき、危ない建築を見極められる人がいないのが
大問題だって五十嵐先生も言ってる。
デューデリが自分でできない人は、不動産は買うべきではないと思うよ。

ゴムに詳しい人はゴムに投資、日本のマンションに詳しい人はマンションに投資
１２００年周期の地震に詳しい人はそれをレポートして海外投資をシンガポールなり
インドなり上海なりに誘導したらいいんですよ。

[922: 匿名さん]

画一的に日本の不動産とか東京の不動産とかいっちゃうところが素人なんだよね。

さて、行ってらっしゃい。年明けは弁護士先生インドあたりかな。いますごいよね。

[923: 匿名]

>>913
M9クラスだと何故皆さん即死なんでしょうか？
まぁ、マグニチュードとはなんたるかを理解したつもりで知ったかぶりをしちゃったんでしょうが、あまりにも恥ずかしすぎです


>>916
推定の積み重ねが何故悪いのですか？
そもそもそれを言い出しちゃったらリスク分析は無意味になりますが？
あなたはリスク分析やBCPがなんたるかの基本的な理解が全くできていない人であることがばればれですよ


>>917
せめて確率という漢字を覚えてから書き込んで欲しいな


なんか、年末なのに痛々しい書き込みが多いですね

[924: 匿名さん]

マグニチュードと震度というのを素人さんは誤解している。
それとモーメントマグニチュードと表面派マグニチュード
の違いもわかってない人が多い。

そもそもマグニチュードは地震のエネルギーの強さを表す
数字。実際の影響は到達した時点の震度（揺れの強さ）で
表す。計測震度計で観測する。

確かに東海・東南海のプレートテクトニクスによる大地震
の規模がＭ９だとしても、名古屋の震度が７なら横浜は
６．５、東京はせいぜい６くらいじゃないのかな。

歴史的に記録にないというのは影響の範囲が局地的か震度が
小さかったのかもしれない。
震源地のエネルギーは大きくても伝わり方は異なる。
チリ地震のときの津波は有名だが揺れも我が国で記録されている。
地盤を通じて伝わる波動は減衰する。震源地の深さなどで震度の
分布は相当に違ってくる。

長周期地震波というのは、比較的やわらかい沖積層のなかで
増幅されて波長が伸びる、つまりゆるやかな振動が伝わる。
７秒周期の振動というのは相当にゆっくりした動き。これに
共鳴する固有周期の建造物だけが揺れ、そうでないものは
揺れない。

国の施設がマグニチュード８．７対応だとか駄法螺こいてた人が
いたが、そんなの意味ない。
その場の震度のいくつまでに対応できるかが重要。
耐震設計とは、震度を基準に設計するものだ。
震度７で倒壊しないとかそういうレベル
震度７というのはどういう揺れかというと
家屋の30%以上が倒れ、山崩れや地割れができる。
というレベル。

東京湾北部直下型でも想定震度は６だったよ確か。

[925: 匿名さん]

>623
ケータイからカキコ乙！

でもちょっと早すぎたなｗ

[926: 匿名さん]

これは、どこまで行っても平行線ですねぇ。
宮古島に住むやつは台風が怖くないのか、長崎県のやつは水害の学習効果がないのかというのと同じ。

断層から推定するのはモーメントマグ二チュードといいます。その場で起きた地震のエネルギーの大きさを推定します。一方表面のエネルギーを表面マグニチュードと呼びます。Ｍ９のエネルギーまともに受けたら転倒して即死ですよ。
エネルギーが伝搬することで地盤の隆起が起こるわけでなく地盤の隆起や沈下そのものが地震の一部なわけです。
プレートテクトニクスというのは学説です。何か起きたらその理由を説明するのに大変都合がいい。しかしそれを未来予測に使ってるいるのは詐欺師だけ。

震源地でＭ９のエネルギーが地殻を伝搬して減衰しながら地上へ到達する。
固い物質は地震のエネルギーを伝搬しづらいから距離の二乗に反比例して振幅つまり地震のエネルギーは減衰するのです。
直下型ってのは怖いわけです。活断層とかのマップが産総研から出ていますから見てみるといいですよ。断層がそのまま震源となる場合も結構多いです。

[927: 匿名さん]

リスクマネジメントって掛け算だからねぇ

誤差ってどんどん広がっていく。

また一個でも不確かな情報が入ったら全部ウソってはなしでしょ。

当該地区で今後３０年間に震度６以上の地震が起きる確率　７０％（科学的根拠不明）
その建物が震度６で受けるであろう被害　　　　　　　　　簿価の１０％程度
その改修までの空室時間　　　　　　　　　　　　　　　　６か月
家賃の低下　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５％
不動産時価の低下　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１０％

こりゃ誰でもやめたくなりますわなｗ

何のための計算かといえばファンドが日本の起業買収するときの保有夫不動産
を過小評価するための道具立てだわさ。　　　　　　　　　　　　　　　

[928: 匿名さん]

人からもらった情報でデューデリしているようなお気楽な人にはリスクマネジメントの
本質はわからないだろう。
リスクマネジメントとはどこまでその対象に詳しくなれるかだよ。

[929: 匿名さん]

ところで世帯年収1000万から2000万の方、いくらの家を買いますか？

[930: 匿名さん]

その点でいえば、立地といい災害後の対応といいワンルームは確かにやばい。しかし立地を考えると災害復旧の再開発では地権者になってぼろもうけできそうな気もするよ。
ローンに関しては災害復旧無利子融資とか出てきそう。復旧住宅確保特別措置法とかでるぞきっと。被災住宅固定資産税免除とかあるだろ。
資材なんて韓国中国台湾からいくらでも来るよ。地方のあぶれゼネコンが大挙して東京にくる。日比谷公園は労働者のテント村になるね。東大阪の労働者も全部東京で復旧工事だ。
赤字国債増発する名目ができて政府は喜ぶな。国債発行残高はかるく１千兆円超すなぁ。

[931: 923]

>>925
意味不明・・・
もう少し一般人でもわかるように書いていただけないでしょうか？

>>926
平行線というよりも、あなたと私は根本的な軸が違うので平行かそうじゃないかを論じること自体に意味がありません
そもそもあなたの軸は地震の振幅でゆれゆれのようですが


で、プレートテクトニクスを未来予測に使っているのが詐欺しということですが
少なくとも地殻の移動については理論通りになっています
地殻の未来予測には十分使えるかとおもいますが、それを覆すような理論をお持ちならば即刻発表するべきだと思います

また、M9のエネルギーをまともにうけたら『転倒して即死』という珍説をお持ちのようですが、それこそ『まともに』うける状態ならば転倒どころか、加速機の中で再現されるような状態ですよ（笑）

地震の話に戻すと、震源という言葉から地震はある一点でエネルギーが発生して周りに伝わると考えちゃう人がいますが、実際は面にで発生していてそれの総和のエレルギーがマグニチュードとして語られるわけです
だから、M9のエネルギーをまともに受けるような状態は発生しません(笑)

[932: 匿名さん]

毎年下関・南風泊からふぐを送ってもらっています。

そうなんですか、ふぐにはそういう危険性があったんですね。

教えてくれてありがとう。

あれほど美味いものはないと思っていましたが、そうですか毒がある

とは知りませんでした

もう食べないようにします・・・・てか。

[933: 匿名さん]

>931
そりゃ確かに、いままで大船にのった気でいたのが、なんか必ず倒壊するみたいに
自信持って言われると揺らぎますわなぁ

そんな状況あるかなともう一度確認してみたわけですよ。

東海・東南海・南海地震で、東京の予想震度に起因する揺れで東京のマンション
ことに杭長２０ｍ以下で高強度コンクリートＰＣ造のタワーマンションが
復旧でもめるほどの被害を受ける確率はきわめて少ないと思いますよ。

問題ありそうなのは中層の隠れた耐震偽装だね。これは五十嵐先生の言うとおり

構造計算書子細に眺めて買ったわけじゃないからちょっと心配ではあるよ。

さて、ワインあけて紅白みますわ。

[934: 匿名]

>>927
確かな情報だけで構成された時点でそれはリスクとは呼びませんが？

普通は発生する可能性がある事象（リスク）を洗い出し、その発生確率と、それが発現した場合に発生するであろう影響から重要度を見極め対策やらを検討していくのが基本かと
で、発生確率がサイコロをふれば決定するほどに洗練される物なんてほとんどありませんし、そういう状態だからこそリスク分析をするのです

ちなみに、地震の発生確率は過去の事例や痕跡に基づいた統計学からきていますから、科学的ですし、どちらかというとリスク分析に使うものとしては洗練された部類でしょう
少なくても陰謀論を唱えて無視するようなものではないと思いますよ。
リスク分析はどちらかというと悲観的なサイドでおこなうのが一般的なものですから

[935: 匿名]

年越し蕎麦食べて帰ってきたよ。
この二時間は俺は書き込みしてないからな。
インドになんていかないよ。
年明けはオーストラリア
日本法人の顧問弁護士してるし投資もしてるから
はっきりいって日本でマンションなんかよりはるかに低リスクで高収益。
日本の不動産には興味ないよ。日本で投資してるのは仕事上の付き合い程度。
俺もワインあけたよ。
紅白は例年興味ない。
格闘技がはじまるまで
たけしの番組みるよ!

[936: 匿名]

フグはいいでしょ
おれもフグは大好き

なんか曲解してるよね。
俺はマンションが確実に倒壊するなんていってない。
地質調査からして次はマグニチュード9クラスの超巨大地震がくる可能性がある。
そのばあいには東京のマンションは倒壊はしなくても損傷する可能性がある。
そういうリスクも考えて投資したほうがいいと言ってるんだよ。
確実に大地震がくるとかマンションが倒壊するとか言ってないからね。
他人の意見は素直に聞いたほうがいいよ。

[937: 匿名さん]

コブクロの流星　いいなぁ
トイレの神様は貧乏くさいから嫌いだ

さて
自営業がうらやましいですよ
。課税所得額を２００万以下にできるなら私も節税なんかしませんよ。
開業医の知人など最初から収入の６割は課税されませんからすごいですね、自営業

私はずっと給与所得者だから、勤務先は副業禁止でした。
支給額が１０００万超えたあたりから、どうやったら自営業並みの課税になるか
考えながら１０年近く毎年所得税＋住民税で１７０万～２００万払ってましたね。

１０年前から手探りでやりはじめました。株もやってみましたが、
株とか為替とか知識がないとだめですね。権利確定日とかお化粧とか仕手株だとか
ファンドの決算日だとかまるで不勉強でした。

たまたま不動産はにとっては自分の畑みたいなもので、何でも聞いてくれって世界
だったから安心感ありますよ。

今回の議論は、状況変化を見直す上で発想をひろげさせてくれるいい機会でしたよ。
礼をいいます。どうもありがとう。

地震リスクは心配してないけど、考えてみれば給与所得はだんだん減っていくわけで
６０歳以降、給与のあるうちに次の稼ぎを考えるべきかもしれませんね。

というかいろんなオプション持つことはいいことですからね。

[938: サラリーマンさん]

ちょっと調べてみたら、東海・南海・東南海連動型地震って、東京はあんまり関係ないね。
M8.6（日本史上最大）だった宝永地震でも、伊豆以東では極端に震度が小さかったんだって。

地震を異常に恐れている弁護士センセイは関西か中京の人かな。

[939: 匿名]

俺は弁護士で自営業だけど自営業がそんなに恵まれてる訳ではない。
たしかに税金は給与所得者と比べて有利な面も多い。やり方次第でかなり稼げしね。だけどいろんな面で給与所得者を羨ましく思うときはある。
この業界いつまでも仕事してる人が多いけど俺はもう疲れてきたよ。50ぐらいでその後の生活のメドついたら引退したい。

本題に戻るけど自宅は土地建物合わせて外構や諸経費まですべて含めて7200万だったよ。
ローンの残りはあと1500万ぐらい。

[940: 匿名]

宝永は最大ではないよ。
この5000年で最大なのが1200年周期の超巨大地震。
前回は887年の仁和地震。
でもね 実は東京のマンション投資には揺れや損壊のほかに危険なリスクが存在しているんだよ。しかもそのリスクはあえて特別法で民法による損害賠償の対象外にされてしまっている。正確には補償額が限定されており意味なくされている。
さらにそのリスクは保険などでもカバーすることはできない。
そして特別法の存在を知っている人は一般にはまずいない。
どんな工法で建てたとかは一切関係ないし地盤も関係ない全く異なるリスク。
地震のみたいにやってる時間はないから詳細は控えておくよ。

[941: 匿名]

ちなみに940のリスクは未知のリスクだから 確率はよくわからない。
一部の弁護士仲間では議論されてるけど
その悪法についてね。
そのリスクではマンション価値は最悪0になる。
そのリスクが今後40年で現実に起こる可能性は
20〜40%ぐらいかなと思ってます。
リスクがあることはたしかだけど可能性については
たんにわたしの見解です。

[942: サラリーマンさん]

７０９条の特別法って、失火責任法じゃなくて？

で、仮に失火責任法がなかったとして、
所有するマンションが超巨大地震に起因する火災の被害にあったら誰かに求償できるの？

[943: 匿名]

失火責任法のはずないでしょ
そんなのだったらかなりの人が知っている。
失火責任法があろうとなかろうと地震による火災で賠償請求などできないよ。
戦争でもテロでも隕石でもないからね。
ただ詳しい説明は面倒なのとそれ以上に本業にも関わっていて職業教えちゃったしその件の詳細述べると検索で特定されかねないから控えておきます。
最初はこのリスクのことは一切ふれないつもりだったけど罵りあいから脱したので老婆心ながら軽く伝えただけです。
実は体調悪くて蕎麦たべて少しワイン飲んだ以外はベッドにいたからたくさん書き込みしていました。
あけましておめでとうございます。
おやすみなさい。

[944: 匿名さん]

あけましておめでとうございます。

私の考える最悪のリスクは事故物件になること。自殺や他殺です。
女子大生を入居させるときはかなり意識してます。
本人自殺しなくても襲われて殺されるとかありますから。
親と契約ですから子供とは直接会いませんけど

テナント審査は慎重にやります。住んでるマンション追い出された総会屋まがいの
オッサンが借入申し込んだりとかしてきたので、自宅と会社を見に行きましたよ。
変な旗があるのが窓から見えた。もちろん断りました。
下手に貸すと立ち退かせるのに弁護士さんの費用かかりますから嫌なんです。

一応ここ１０年お世話になってる弁護士先生にはお歳暮贈ってます。

納税証明書とれば暴力団関係者はだいたいわかります。

地震で人が死んだ部屋も事故物件ですね。まぁ１Ｌですから元気のいい人しか
借りませんけど、家具の転倒で圧死はあります。

あと何だろう。考えるのも楽しいですね。

[945: 匿名さん]

あとは、容積率の下方修正かな。これは国家賠償法の対象にはならない。

なんだろなぁ。

マンション内の感染症発生？細菌テロリスク。街区が封鎖になったら確かに家賃はとれない。
それから、中国人が買っている区分所有建物があるとき突然中国共産党に押収されるとか、
これなんか小説書けそうですね。

筒井康隆が２０年若ければ書いてますね。

宅建レベルの民法ではかなわないですねｗ

[946: 購入検討中さん]

実際に家の購入が決まったあと、購入するために掛かる費用や、引っ越しなどに掛かる費用はいったいどれくらいになるか知ってますか？

家を買うだけで、たくさんの諸経費が掛かってきます。
そこで、ここではだいたいいくらになるかを、調べていこうと思います。
家のローンとは別に掛かる費用があることをしっかりと認識していなければ、せっかく貯めた頭金用の貯金が無くなってしまいます。

続きURL：http://www.so1so8.com/syohiyou/2010123159.html

[947: 匿名]

このリスクは地震と違い政府により事前に対策することが可能！対策により危険はほとんどなくなる。
まだ話題にあまりなってないし危機感持ってる人も少ないけど一部の政治家 弁護士 学者などはかなり危険だと認識してきてる。
なぜ弁護士や政治家も入ってるかと言えば法律改正や訴訟も必要だから。
マンションに限った問題ではないのだけれどね。木造でも鉄骨でも同じ。
このリスクは可能性が高いわけではないけど実際に起きた場合には大地震よりはるかに甚大な被害になるよ。
事故物件とかいろんなリスクがあるね。
学生の頃に彼女の友達が不動産業者にレイプされて殺されてかわいそうだった。
寝つけないからつい書き込みしてしまった。

あとマンション所有してるなら施設賠償責任も手当てしておいたほうがいい。
もうしてるならいいけどね。賃借人の過失なら賃借人の個人賠償責任保険などで対応できるけど
いつだか相談された案件で賃貸用マンションだが賃借人の過失ではなく配管の関係での漏水で損害賠償額300万超えてたよ。

[948: サラリーマンさん]

ああ、現行法じゃないのね。
文句があるなら民主党にどうぞ。

いろいろ調べちゃったよ。
ヒンカク法でもないし、ＰＬ法でもないし、なんだろうって。

[949: 匿名さん]

継続家賃とインフレ対応ですかね。

今後40年でインフレ（スタグフレーション）が現実に起こる可能性は20〜40%ぐらい
かもしれません。

インフレはローンの負担を小さくしてくれます。
金利もあがりますが５年１２５％ルールで未払い金利が積み上がるだけ。
残債の額がかわらなくてもマネーの価値が減る分だけ小さくなる
。
既存家賃の値上げは相当厄介です。
大家に不利な法律が１９４０年から続いています。戦時下の出征兵士の銃後の憂い
をなくすために、大家がインフレでも家賃をあげないようにした国家の悪法です。

定期借家更新なしという制度もありますが、家賃相場が下がるので大手の賃貸マンション以外
個人の大家ではやりたがりません。

家賃は店子が値上げを了承せず、従来の家賃を振り込んできたら買主が受けとれば、
継続家賃を了承したことになります。
大家が受け取らない場合は（契約時に借家人の口座を聞いてない場合が多いので
内容証明郵便で「受け取らない」旨を添えて口座番号を聞いて返金します。

店子は家賃を供託し訴訟になる。訴訟はもちろん大家が起こす。
訴訟になるとたちのわるい居座り屋とかが出てきて転貸借契約をみせてわしは賃料はろうとるで
とか怒鳴る。

転貸禁止命令を裁判所に出してもらうとか、厄介なんですよ借家法。
不動産関係はあっちの世界の人はプロですからね。
何とか示談になって家賃とれても
消費者物価が上昇しても店子の所得が伸びなくて周辺相場もあがらないと家賃は塩漬け。
老後家賃収入で生活するビジョンも見直さねばなりません。


ただし、インフレですから場所によっては不動産の価格は上昇します。
インフレ時は既存家賃に甘んじ空室率が極端に低下、新築物件の需要は高まる。
定期借家契約で貸せば物価に応じた賃料がとれる場合もあるからです。

１９９０年頃はバブルでしたが、丸の内・大手町の賃料で新規が１０万／月坪　
継続２．５万月／坪（建て替え前の丸ビル）などいうのが実際ありましたね。
店子の居座りはいつの時代もやっかい。

[950: 匿名さん]

マンション賃貸でもっと大きな話題は、連帯保証人が
とれなくなっていること。
そもそも若年層は親などを連帯保証人してきたけど、
現在の平均年齢は４５．３歳。つまり親は７５歳以上の
年金生活者。
こんなのに保証人になってもらって滞納家賃どうやって
とるんだろう。とれまへんな。

そこでリプラスができたけど不動産投資で倒産しちゃった。
リクルートとか他の保証会社もあるけど、もともと低金利時代で
儲かる商売ではない。

法人契約で入居者本人を保証人にするケースが多い。
その場合会社を調べまくるがこいつもやっかい。

でも店子様あっての賃貸

。どこかに店子神社でもあったら
初詣にいきたいくらい
ありがたい存在です。

特にデフレの現在は長期入居は神様です。

[951: 匿名さん]

>947
施設賠償責任は保有物件が築１０年以内のものなので漏水はテナントの過失以外
考えにくいです。

給水管の腐食や排水管の詰りの溢水事故は保守会社の責任でもあります。多くは
共用部の損害保険でカバーできたりしますよ。

１０年過ぎるあたりから、管理組合の総会に出るようにしなくてはいけませんね。
長期修繕の第一回目ですから、理事長になって工事見積もり査定するのが楽しみです。

テナント退去のたびに内装工事入れているので、給排水管も調べさせるようにします。
ファイバースコープ調査とか便利なものができましたから。
排水管の水漏れなら、維持管理契約に排水ブロワ―の処理とか入っているはず。
それがあっての事故なら、管理会社にも文句を言えます。

で、３００万の損害賠償？嘘でしょ。住宅で下階の住居に水漏れしても二重天井なら
シミをつくるだけ。たまたま下にパソコンおいてあってデートレができなくなった
とか、高価なリトグラフやタピストリーにシミがついたとかいうのなら別だけど、

５３㎡程度の部屋のクロス張り替えなんて５０万円もかからないでしょ。

設備劣化は２０年を境にひどくなります。２５年過ぎたあたりは、住宅用と用途では
使えなくなるのが普通。当初からオフィス転用可能な立地にしておくことです。
管理規約でオフィス使用禁止とかうたってあっても住居兼事務所は許されているため
長い間にはオフィス貸しが増えていくのが実態。

その先は再開発待ち。いろいろ楽しめますよ。

[952: 匿名さん]

もとい、２５年は言い過ぎ。３５年ね。