その３スレッドが１０００件を超えましたので、
その４を作成しました。
物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。
過去スレ
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/
[スレ作成日時]2010-04-07 23:20:09
＼専門家に相談できる／
世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）
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753:
匿名
[2010-12-26 18:59:04]
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754:
匿名さん
[2010-12-26 19:02:06]
＞新築全般のことなのか立地など条件をさすのか
割高と騒いでるのは、ご自分の経済力で手が届かないから騒いでるだけのことが多い。 こういうのは無視していい。 収益面で割高というのは、いわゆるPERが高いところ。 値段の割に高く貸せないから、割高。 ただ、環境・ブランドの面で価値を維持して取引できる場所であれば、資産としては割高ではない。 賃貸で考えるなら、PERが問題になるが、たいていは新築価格に対するPERで考えたりしてる。 賃貸なら、中古も考えてみたほうがいい。 中古と新築の価格差ほど賃貸料に差がないことも多いから、中古のほうが得ということは結構ある。 （つまり同じような立地でも中古だと新築に比べPERが大幅に引くなったりする） いずれにせよ、新築全般で割高などということはない。 PERが低かったり、価値を維持できると期待できるなら、割高でもなんでもない。 それがその立地・物件に見合った価格。 立地やエリアは重要だけど、同じエリアでも差はあるから、よく見たほうがいいですよ。 賃貸用なら、豪華設備で管理維持費が高いところなんて論外。 余計な設備はあまりないけど、基本スペック（立地、仕様、環境）充実が一番だよ。 貸す際の家賃には、差がありそうでそんなに差はないし、一般に借り手が多い（つまり潜在市場が大きく秋のリスクが低い）のは基本スペック重視のものです。 たいていの場合、名に付く設備で客の目を引こうとしてるのは、基本スペックが良くないとこです。 （だから、都心・城南の一等地より、郊外や競合が多い湾岸ではこういう物件が多かったりする） 鳴り物入りの富裕層向けとか、例外はあるけどね。 |
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755:
匿名さん
[2010-12-26 22:49:02]
事業規模に満たない不動産で赤出すなんざ、狂気の沙汰さ。
不正なしで得だってんなら、数字で反論ちょんまげ。 |
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756:
匿名さん
[2010-12-26 23:49:45]
PERなんて言葉不動産では使わないよ。単純に収益性が悪いと言えば済むのに。
不動産買う時にＰＥＲなんてどこかに書いてあるかい？ まず買おうとする物件に対して、相場の月坪単価を調べまくる。 月坪１．1万円～１.２万円なら 駅からの距離、築年数、階数、方位、眺望で補正して、「自分で」月坪 想定賃料を決める。 賃料月坪１．０万なら 仮に22坪（74㎡）の物件の場合 ２２万／月 空室率１０％として 家賃収入 ２４２万円／年 表面利回り ７％なら ３４６０万 実際そうい物件があるかといえば http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/192C3168/ こんなのがある。少し値切らないといけないけど さて、この中古につくアパマン融資はせいぜい８割だろうから ２８００万のローンを２．７２５％の変動金利で組むとする。 自己資金は６６０万 何年ローンにするかで月々のローン返済は違ってくるが、仮に １３万／月とするなら 管理費・修繕積立 ３.７万 固定資産税 １．５万円月額 として経費月額 18.2万円 年額 ２１８.４万円 純利益 年額 ２４２－１８．２×１２＝２４万円 たいしたことはないと思うなかれ 減価償却費は 築年数２８年、残存償却年数 １７年 建物価格 １７３０万として定額法で償却しても年１００万円 定率法の届けを出して建物付帯設備を分計すれば 定率法償却率 0.127 初年度で２２０万になる。 借りれ金の建物分の利子 建物１７３０万の２％として概算で３５万 管理費等・固定資産税 ６２万 その他経費 ２０万 として 家賃収入 ２１８万 経費総額 ３３７万 帳簿上の赤字１１９万円 所得税率が３３％の人は３９万円の税金還付が受けられる。 ２４万と３９万とあわせて６３万 投資額は６６０万だから、投資利回りとして９．５５％ それほど悪くないと思うがどうだろう。 問題は出口だが、残債＋自己資金＋売却経費＋中間修繕費用で 売れないと損がでる。 そういう意味では中古はちょっとやばい。 私は利回りをおとしてでも新築にして出口を確保している。 |
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757:
匿名さん
[2010-12-26 23:57:29]
上記の物件は、精査が必要。
たまたま説明用にピックアップしただけ。 大京さんには悪いが、 ①新耐震設計かどうか ②給水管の劣化状況 ③浴室の改修状況 事務所立地でもあるから将来的に長く賃貸に出せる気はするけど 新築も築浅も多い地区だから２２万の賃料はきついかもしれない。 １Ｌには広すぎのダメ物件かもしれない。 |
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758:
匿名さん
[2010-12-26 23:58:53]
>755さん
反論ちょんまげ |
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759:
匿名さん
[2010-12-27 00:08:49]
さらにもう少し専門用語で簡潔に説明すると
上記の キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費 ＝－１１９万＋２２０万 ＝１０１万円 中古の場合減価償却費の漸減が厳しい。私は勧めない。 節税は新築の「高容積物件」つまり容積水増しタワマンが ベスト。なぜなら建物割合が大きいから。 訂正 上の計算で法定耐用年数４７年を４５年で計算していたような気がする お詫びして訂正いたします。 |
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760:
匿名さん
[2010-12-27 00:43:41]
おそらく７５５は唖然としてモノが言えない状態？全く理解できないだろうからな。
俺も掲示板でここまで詳しく書いたのははじめてだ。 |
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761:
匿名さん
[2010-12-27 02:54:45]
755ではないが、参考になるね。
ただ、普通に賃貸運用を考えてる人は、ここまで考えてない。 暇でもないし、片手間でやるだけだから。 というか、ここまでやると、計算と手間が負担に思えて投資しないだろうね。 755は、償却とか税還付とか考えずに、シンプルに収支の話をしてるだけのこと。 一般人がやるのであれば、そのくらいの簡便法でなければ、物件すら決められないと思う。 買った後は、税理士に任せるとかできるだろうけど、物件の選択はそれ以前の話だからね。 素人がやるなら、まずは償却とか考えずに、物件価格、賃料、経費（管理費、利子、税金含む）で収支を計算して、収益性を考えるだろ。 そのうえで見込みありとわかったものだけ、償却や税還付を考えるって感じかね。 いずれにしても、会計・税処理上のテクニックなしで、シンプルにできることが一番。 そうでないと素人には直感的に損得が判断できないから。 最初には減価償却とかを考えないなら、何年で元が取れていくら収益が出るのかが、まず問題。 そのあとは、物件の年数や将来性を考えて、売却予想価格まである程度は考えておくという感じかね。 ただ、出口戦略は考えなくても、築古中古で額は小さくても高い収益を上げているケースは結構あったりする。 別に減価償却・税還付といったテクニックを使わなくても、５％程度はね。 税対策すれば、もっと収益性は高まるんだろうが。 いずれにせよ、物件価格と賃料との関係はシンプルに重要。 テクニカルな処理は二の次だね。 |
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762:
匿名さん
[2010-12-27 10:28:19]
>761
レスありがとう。 実は貸しマンション持てば上記の計算は毎年確定申告の還付請求で必ずやることなんですよ。 税理士にまかせても２万円取るていどの片手間仕事。 サラリーマン大家なら９０％はやっていることです。 白色申告ですから簡易な現金出納簿があればことたりますけど 減価償却費は、税務署の書式にのっとって記載したものを出します。 前年の未償却残高を期したり、家賃収入の額、貸し先、など書かされます。 ７６１さんは賃貸マンションを持ったことがない方とお見受けします。 やれば中学生くらいのアタマがあればだれでもできます。 それとローンを借りる際にも上記のような計算書を書かされます。 間違いなく書くと「よくご存知ですね」と言われます。 大抵は販売会社がてほどきしますが、自分で書かなきゃだめです。 |
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763:
匿名さん
[2010-12-27 10:34:20]
逆に、不動産所得があったまま無申告でいるとどういう事態になるか教えましょうか？
たとえば自分が住まいの買い替えをする際や新たに物件を買う際に、全銀協のデータベース から、多に不動産担保のアパマンローンがあることがばれます。 そこで無申告を理由にローン却下か、もしくは修正申告で出しなおし、それを持って ローン審査継続になります。 ですから、賃貸不動産を買ったら確定申告は必須。税理士負かせでもいいけど、仕組みの大枠は 理解していないとだめでしょう。 |
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764:
匿名さん
[2010-12-27 10:57:53]
素人が中古１Ｌ、２Ｌに手を出すと、きまって大怪我します。
場合によっては二次事故物件（自殺がでて、一回業者間で転売）、丸ヤ物件だったり、 壁や赤水までチェックしきれない。 どうしてもというのなら一回賃貸で住んでそれを買い取るくらいの慎重さが欲しいです。 初めて投資物件を買うなら、新築。それも自分で住んで、それから賃貸にまわすくらいが いいでしょう。銀行とのトラブルを避けるには最初からアパマンローンで借りておくべき ですけど。 とにかく「サラリーマン大家」は所得税率が３３％の人がやるものだと私は思ってます。 それが、節税すると２３％、２０％になっちゃう 次年度から所得税も含めて還付金額は増えないけど税引き後の手取りが増えます。 所得税で１５０万住民税で８５万くらい払っているなら、有効な節税手段だと思います。 だいたい４５歳くらいから２０年も持っていれば、定率法で簿価が相当小さくなる これを売ると実は譲渡益がでてしまい、譲渡益に２０％課税されます。 定年後は、残債（大抵１０００万以下）を繰り上げ返済すれば月々１５万程度の収入 になります。 家賃収入でローン返済が進むわけですからある時点で必ず 残債＜売却価格－自己資金 になります。 複数保有していれば、売って自己資金を回収してもっとも利回りのいい持ち物件の 繰上げ返済にあてて手取りをふやすのもいいでしょう。 退職後も年金に税金はかかります。節税はわずかでも効果はあります。 |
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765:
匿名さん
[2010-12-27 11:13:41]
サラリーマン大家の中には親が持っていた借家・アパートの相続から
納税の仕組みを学んで、戸建の借家を売却しそれを頭金に賃貸物件買ったなんていう人が 結構いるんじゃないですかね。 親からの相続物件では所得が増えるばかりで税金が減りませんから。隠しておけば いいというものでなく、これも改修費など借入金でやるときに納税証明や確定申告を 銀行に求められるので、無申告であるとうまくないです。 |
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766:
匿名さん
[2010-12-27 11:25:40]
税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する
基礎知識なしに、賃貸不動産を買うのは 免許を持たずに車のハンドルを握るのと同じ。 だからといって不動産会社に任せれば何処につれていかれるかわからないというのが この世界です。 全く知識が無くてはじめて不安になって売ってしまう。これがよくあるパターン。 車の運転と同じで慣れたらだれでもできます。 |
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767:
匿名さん
[2010-12-27 15:15:20]
サラリーマン大家ｗ
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768:
匿名さん
[2010-12-27 17:48:25]
http://ooyagen.dtiblog.com/
供与所得があって賃貸不動産を持つ人を業界ではそう呼ぶのですよ。 企業に勤めていて副業禁止が普通だけど、賃貸マンションアパート保有は例外 それだけ手間がかからないということでもあるよ。 ｗなんて書いてるおまえがｗだよ。 |
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769:
匿名さん
[2010-12-27 18:21:06]
給与所得な。ちなみに企業経営者も給与所得者。
個人事業主だけがサラリーマンではない。 |
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770:
匿名さん
[2010-12-28 00:53:54]
>756
結局さ、実際に出て行かない金ってのは減価償却の分だけなんだよね。 ずるっていうか、事業規模まで持っていって、経費参入を大幅に入れない限り、赤は赤なんだよ。 実際７パーで回る物件なんて、都内じゃ相続がらみの物件とかしかないでしょ？ 田舎の２０パでいいんなら別だけど。 そんで、理想的にそんな物件に当たっても、たった60数万の為にリスク大きすぎない？ もう、赤出して節税なんて、時代大遅れなんだよね。 それよっか、利益が確実に出る＝当たり前の物件狙って、きちんと税金払う方が得なんだよ。 なんかさ、税金払うより、利息払う方が得っていってたどっかのおっさんと同じだよ。 |
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771:
匿名さん
[2010-12-28 01:23:50]
>770
白色申告の不動産所得でも一応帳簿つけるんですよ。現金の出納だけだけど。 専従者給与がみとめられないだけで、パソコン買ったり、交際費みたいな やつも一応レシートとってあるけどね。あとタクシー代ね。 そりゃあなたのいうように、黒字幅が大きくはないけど、狙いが 損益通算による所得税の節税なんだから、税金払いたくなくてうあってるんだから いいんだよ。最初から自己資金は少ない。 フルローンでワンルームかうような馬鹿な真似はしていないが、せいぜい２割しか 突っ込んでいない。 経費にいれたきゃネットビジネスでもなんでもやって事業届けだせば青色申告に なるけど、サラリーマンだからね。もともと。 それと退職して無職になる６５歳には、残債の半分も突っ込めば十分なキャッシュを 生むからいいんだよ。 これも完済しないのは、年金にかかる税金をゼロにしたいから。 あなたは、せいぜい稼いで３０％と１０％の納税してくださいな。 |
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772:
匿名さん
[2010-12-28 01:27:42]
ただ、給与所得者で１５００万のときの納税額すごいよ。
俺なんてそのころ都合で独身に戻ったから余計に切実だったね。 どっかのスレじゃないけど税金は消費税だけでいいと本気で思ったよ。 |
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773:
匿名さん
[2010-12-28 01:38:35]
＞７５６
って完全に個人事業主の発想。 給与租特者なら、給与でおもいきり課税されてなんで、不動産で通算されて さらに税率を３３％めであげなきゃならんのって話。 立場がちがうよ。 不動産だけで食うならあんたのいうとおり。そういう本もやまほど出てるし おれも本気でやるならもっと頑張るけど、田舎の地主はそれで今大失敗 しているからね。 ねらいは年金補てんだから老後にネットで月に３５万の純利益があれば十分なのよ。 じゃ、今からやらずに流動資産で運用して、６５歳でキャッシュで中古買えって いうだろうが、そこはいいものは新築で買っておく。 自慢じゃないけど、割安で立地も階もみないい物件ばかりだよ。 確かに税法も変わってもともとが藤和の佐藤正和さんが書いていた教科書とは 状況が変わっているけど、給与所得者の税制が不公平なのは変わらないよ。 とはいえ、一応大企業の社員だから、その信用を生かしてアパマンローンを 金利優遇でひっぱってるわけだ。 それぞれ立場がちがうんだってば。あんまりかみつくなよ。袖につばがつくからさ。 |
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774:
匿名さん
[2010-12-28 12:33:24]
給与租特者なら・・・給与所得者なら
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775:
匿名さん
[2010-12-28 14:59:58]
＞税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する基礎知識
一通りは知ってて申告書類を書いているということと、実際に減価償却や税還付のメカニズムを個々の物件に効果的に適用できるか（するか）は別問題。 免許持ってるのと、運転が上手いのとは大違いというのと一緒だよ。 |
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776:
匿名さん
[2010-12-28 19:33:15]
いいこというね。その通りだよ。最初はずいぶん税金の還付が少なかったが、税理士さんに申告書
書いてもらったあと自分でフォローして以降、長期で償却の仕方、売却するかしないかでの 簿価の計上の仕方などずいぶん勉強させてもらったよ。 最初は所得税ゼロになればそれでいいとばかりに無駄な償却費計上したけど、本当はゼロになる 程度の償却でいいんだね。いろいろ知らないことはあった。 しかし、どうも税務署はあまり前年の償却残を前年の申告書とてらしあわせたりしてないみたいだね。 |
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777:
匿名さん
[2010-12-28 20:01:50]
節税狙いか、利益狙いかで、やり方は異なりそうだね。
両方の合わせ技も考えられるが。 利益狙いの人は、まず当たり前Ⅱ利益が上がる物件というのが基本ラインだろうね。 節税効果はその次のステップの話かな。 所得税が高い人は、節税狙いだけでもいいのかもしれないけど。 |
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778:
匿名さん
[2010-12-28 21:54:17]
不動産素人なので理解できないことがありますが、色々勉強になりますね。
1000～2000万の給与収入の人は基本的に雇われの給与所得が多いと思うので、更なる収入＆経費の作り方をしたいと考えていると思うので、私も不動産も勉強し、頑張ろうと思いました。 損益通算による所得税の節税のコンセプトがわかりましたが、節税が最終的な資産形成にたどり着いているのかが、まだ勉強不足で理解できないです。 ⇒節税できたが、残ったマンション（資産）と思ってたら負債だってことが、ワンルームマンションの勧誘で よくあるとおもうのですが、どうでしょうか？ 雇われで1000～2500万位の人で、 不動産以外の副業で経費をつくる方法を知っている人はいますか？ やはり不動産がいいのですかね？ 資産を作る方法はどうしてますか？ （私はクリック365です） |
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779:
匿名さん
[2010-12-28 22:35:46]
>節税が最終的な資産形成にたどり着いて
節税分が、まず資産形成の一部になりますよね。 ただ、目に見えるプラスの益は、損益通算による節税だけでは出てこないなんてことになりかねない。 なので、高くなく賃貸料がある程度安定的に見こめる物件選びが必要なんでしょう。 プラス、売却時に物件価格が大きく価値を下げないところ。 総期待収益合計（経費等を引いた後）＞値下がり分なら、出口戦略考えてもトータルで資産形成に寄与したことにはなりますね。 出口戦略は、経年による価値の減少分を最小限に抑えることも考えないといけませんね。 そうなると、節税効果だけを考えるのではなく、早めに負債をなくして利益の真水部分だけをすくい取るようにすることも必要かも。 そうでないと、節税はしたけど、売るときには価値の減少が激しくて、トータルでは赤になりかねませんね。 やり方さえ間違わなければ、不動産はもっとも安定的な投資の一つですよ。 日本の不動産市場の収益性は、海外よりもかなり高いとされていますし。 しかも売却時には多少なりとも資産分が残り、また増やしていくこともできる。 賃貸用ワンルームとか、あの手のはまずダメだけど。 中古と新築の差ほど、賃貸価格には差がないことも多いから、単純に収益性だけ考えれば中古ですね。 出口戦略を考えて新築というのは一つの手ですが、初期投資と出口との価格差を抑えるという点では、やはり中古（それか割安な新築）。 うちは近郊中古ファミリー物件２軒回してやってます。 割安のものなので負債分は何年も前になくなってるので、この何年かはネットで6～7％はコンスタントに入ってます。 売却時に仮にゼロであっても、もうお釣りがくる程度には回収できてます。 あとはどこまで引っ張るかですね。 わたしはマメなほうではないこともあって、今でまともに資産形成に寄与したのは、比較的長期で見れる不動産（中古マンション賃貸）くらい。 あとは、たまたま上場・合併とか好況の流れに乗ったとか、為替が大きく変化したとか、そういうのばかり。 インサイダーとかのネタは身近に多いですが、そういう情報は利用する気にはなりませんし。 わずかの資産運用のために、今後の何億かの所得やベネフィットを失う気にはなりませんから（笑 |
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780:
匿名さん
[2010-12-28 22:57:08]
ここはオバカの集まりですか？
節税の為に赤？だすなんざボケの花さ。 ＞７５６ 得意げに書いてるが、頭の悪さ丸出し。 税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。 節税に務めたって３３パーの得にしかならないだろが。 ３３がどうあがいても、６７にはかなわんだろ。 例えれば、 10万利益が出そうだ、税金が仮に３割としよう。 そのままだと、税引き後利益は７万だ。 気に入らないので、経費で1万の寿司をくうとしよう。 そうすると、１０－１＝９万に対する税金が２万７千だ。 １０－１－２．７＝６万３千が利益だ。 ７万と６万３千どっちが得なんだ？ アホでもわかるな。 要は赤にすればするほど損すんだよ。 ３３パーの値引きがあるってだけ。 わかったかい？ |
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781:
匿名さん
[2010-12-28 23:32:08]
そんなことは百も承知で、
減価償却分で帳簿上赤字にするけれども、実際にはそんなには市場価値が下がらないから、 節税分を考慮するとトータルで得！って言いたいんじゃないの？ もっとも、ＲＣで４７年の定額法だと、毎年の償却はたいした額にはならないし、 市場価値が減価償却分ほどは下がらないっていう前提がそもそも？？と思うし、 空室リスクを過小評価している節があるのも、いまいち納得できないんだが。 現に２３区内でも新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ。 分譲マンションが売れないからか、大手デベも賃貸マンションに力を入れ始めてるし。 |
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782:
匿名さん
[2010-12-28 23:37:15]
税引き後利益は７万。
1万の寿司をくうと、残り６万円。 でも、これを経費にできれば、 残りは１０－１－２．７＝６万３千。 ６万円と６万３千どっちが得なんだ？ アホでもわかるな。 |
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783:
匿名さん
[2010-12-28 23:48:46]
自演だとしたら面白すぎ。。。
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784:
匿名さん
[2010-12-29 00:19:50]
>>782
33パーの値引きがある、って書いてあるんだけど、わからなかったか？ やっぱアホはアホだな。 その３割も事業規模に達しないなけりゃ減価償却の部分のみが非実需って奴だ。 減価償却も法定減価償却通りに償却された日にゃ全部実需なっちまうわな。 結局１００パーの損が７０パーの損に留まるってだけの話。 33パーの値引きや７０パーの損でとどまりゃそのほうがいいって考えるヒネクレもんには関係ないが、 敢て赤にする意味なんかないじゃん！ってこと。 |
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785:
匿名さん
[2010-12-29 01:31:08]
まぁ、損得なしに、
１万円の寿司を食べている人にしか、 理解できないと思うよ。 アホと言うやつこそアホなんですね。 |
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786:
匿名さん
[2010-12-29 02:50:44]
780は凄い‼
本物かも。 |
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787:
匿名さん
[2010-12-29 03:28:36]
＞新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ
うちの近所では全く見かけないですが。。。 どこそれ？ 割安そうなエリアだから知りたいですね。 780の説明のほうがリーズナブルに見えますね。 シンプルなロジックのほうが説得力はあるし、実用性もあるでしょ。 策を弄して、結局損してるんでは目も当てられない。 それが趣味ならいいですけど。 |
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788:
匿名さん
[2010-12-29 03:33:02]
＞残りは１０－１－２．７＝６万３千
これ、計算が変だろｗ |
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789:
匿名さん
[2010-12-29 07:24:25]
>税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。
どういう計算なの？？？ 減価償却費って意味がまるでわかってないな。こんなバカに説明しようとしてもムダ。 帳簿にのこるカネなんだよ減価償却費 売るときは 時価－簿価が譲渡益で課税されるが、税率は２０％だから償却を 多くした方が得なケースが多い。 わかんない奴は泣いて教えを乞え。バカヤロー |
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790:
匿名さん
[2010-12-29 07:47:18]
なんか、損益通算の概念から説明してやらんといかんのね。
オレは給与所得者なわけね。 毎年年収１５００万円の給与が支給されていて、いろんな控除があって 所得税２００万引かれていたわけさ。 これからまだ住民税７０万引かれていた。 年間２７０万というのは結構大きいわけだ。 こういうオレが収益不動産を持てばどうなる。不動産所得は分離課税ではない。 所得税の枠組みのなかで不動産所得と給与所得と合算されて課税されるんだよ。 今、２３％の所得税率でも、合算されたら課税所得額があがって３３％の税率に なる。 課税されないように、不動産の減価償却費を定率法で前倒しに償却している。 そりゃ、あんた不動産なんて自己資金豊富に入れたら借入金利子がないから 利益は出るよ。３０００万のマンションキャッシュで買って年３００万の 家賃があれば１０％の表面利回りだ。 オレには３０００万のカネはないから６００万の頭金で借りれしているわけ。 ローン返済後には、家賃まるまる老後の生活費にあてるつもり。 つまり年収の高い現役時には税金還付、退職後にはローン完済で賃料がっぽり。 それだけの狙いだよ。 状況の変化で家賃が急落とかしない限り売る気はない。 ご参考までにお話ししただけ。 だいたい年収１５００だと、所得税すごいでしょ。平気で払ってるんですか ってことで、ご参考までに私はこうしていますって話。 ほかにいい節税あったら教えてくださいな。 |
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791:
匿名さん
[2010-12-29 07:57:50]
>税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。
なにを何で割ったら６７％になるんだ？？？ |
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792:
匿名さん
[2010-12-29 08:33:16]
７８０は小学生レベルの話をしているのだな。
３３％の税率でも６７％分は利益なんだから損するより利益だしとけ ってか？ 分離課税ならあんたの言うとおり。総合課税だと、給与所得の分で医療費控除や 扶養控除、社会保険控除積み上げて、課税所得額を下げて２３％にしたのに 不動産所得の利益が３００万もあったらまた３３％に逆戻りだわな。 課税所得金額９００万で納税額２９７万だよ。住民税とあわせたら３８７万円。 赤字不動産というから、損みたいに思うけど、減価償却費は現金ではない。 キャッシュフローがプラスで減価償却費ほかでマイナスが出る不動産を 複数持つことで、年額１００万程度の税金を減らすことは容易。 空室リスクも、資産評価減。家賃低下のリスクもあるが、いずれは借入金の 残高も当初資金の１/３になるだろうから、その時点で全額返済して、老後の生活費の原資にする。 たとえば、残債合計が２５００万として家賃合計が４０万 経費合計が１１万 ならネットの投資利回り１４％ （初期投資分は回収済み） もっと長くおけばおくほど残債は減って利回りは高くなる。 |
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793:
匿名さん
[2010-12-29 08:48:31]
給与所得者は源泉徴収が済んでるから、不動産収入の申告だけでいいと思って
申告書だすと、所得税の方と合算させられて納税額が増えるよ。 やってごらんよ。不動産の収入の３３％なら１００万でいいところが ２３％で納めていた所得税が３３％ベースにかわったり さらに悪いことには来年の住民税が（課税所得額=給与+不動産）で１００万 くらいになって驚くよ。 |
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794:
匿名さん
[2010-12-29 08:51:09]
分離課税と間違えて、給与所得者が不動産所得を利益出して申告するのは
このクソったれ政権を愛してやまない人か、盗人に追い銭くれてやるお人よしだよ。 |
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795:
匿名さん
[2010-12-29 08:59:36]
＞今、２３％の所得税率でも、合算されたら課税所得額があがって３３％の税率に
なる。 所得税 課税所得（色々な控除を引いた後の所得額） ６９５万から９００万未満 税率２３％ 控除額６３．６万 ９００万から１８００万未満 税率３３％ 控除額１５３．６万 課税所得９００万の場合 税金 ９００×０．２３－６３．６＝１４３．４万 課税所得９１０万の場合 税金 ９１０×０．３３－１５３．６＝１４６．７万 確かに税率が２３％から３３％に変わるが、控除額が違うので 支払う税金が大きく変わるわけでない。 「１１万使うと税率３３％から２３％に減り、得ですよ」という説明で納得する？。 まあ、税金は３．３万ぐらい安くなるけど。 |
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796:
匿名さん
[2010-12-29 09:24:44]
２００万、帳簿上の支出出せば税金が６６万安くなるならならやるだろ。
だって自分の懐が痛むわけじゃないし。 もともと新築マンション買って、わずかな利益で持ち続け、造語になったら 繰り上げて家賃稼ぎたいだけだから。 |
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797:
匿名さん
[2010-12-29 09:25:31]
造語にならんよ、老後になったら
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798:
匿名さん
[2010-12-29 09:28:33]
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799:
匿名さん
[2010-12-29 09:32:32]
ていうか、ここは年収１０００～２０００万のスレだろ。所得税が高いって
文句言うみなさんはどうやって対策考えているんだ？ 所得税なんて源泉徴収だからってあきらめている人ばかりなの？？ ひとのやり方の穴みつけたがるやつの相手するのはもう飽きた。 他の人の話聞きたいなぁ |
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800:
匿名さん
[2010-12-29 09:47:09]
>>798
＞ためしに、年収１５００万、不動産所得（収入じゃないよ）５００万でけいさんしてみ 色々な控除額の設定しなければいけないから面倒くさい。 節税になると主張するなら、あなたが例示すればいいだけ。 少なくとも３３％が２３％に税金が減りますよと言うような 誇大広告的は書き込みはいかがかと思う。 |
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801:
匿名さん
[2010-12-29 10:09:29]
税金の話になると、知らないやつが文句垂れて業者扱いされるか
教えてくれとおんぶにだっこ。 もうやめだ。面白くねぇよ |
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802:
匿名さん
[2010-12-29 10:17:51]
毎年の税金の還付額だけ書いておくよ
平成１３年 ４１万 平成１４年 ８６万 平成１５年 ５万 平成１６年 ３３万 平成１７年 ６万 平成１８年 １０万 平成１９年 ４６万 平成２０年 記録なし 平成２１年 ２２万 どうしても収益があがってしまうんで苦労してるんだよｗ俺も |
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803:
匿名さん
[2010-12-29 10:28:09]
>>802
その収益不動産の取得時期はいつですか？ |
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804:
匿名さん
[2010-12-29 10:30:52]
３軒あってそれぞれ別の年度。取得年度は経費がたくさんでますよね。
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805:
匿名さん
[2010-12-29 10:34:20]
平成１０年４月以降に取得した不動産は定額法のみですよね。
税理士にやってもらったなら間違うはずないし。 |
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806:
匿名さん
[2010-12-29 10:53:18]
買い換えた住宅のローン控除、扶養家族の変化、一時所得、雑所得との兼ね合いもあるんで難しいですよ。
ちなみに不動産収入+給与収入および課税される所得金額（申告書Bの26）の推移を記すると 年 総収入 課税される所得金額 所得税 平成１３年 １５８３万 ５５７万 平成１４年 １５７５万 ０（自宅の譲渡損有り）５６万 平成１５年 １７１２万 ６３９万 ０ 平成１６年 １６３２万 ６１５万 ６２万 平成１７年 １５８７万 ５５９万 ５６万 平成１８年 １５８２万 ５８０万 ５８万 平成１９年 １７９２万 ３５４万 ３５万 平成２０年 書類整理中 平成２１年 １５９７万 ２２７万 ２３万 |
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807:
匿名
[2010-12-29 10:58:01]
源泉所得税から還付されるとうれしいと思うのは、サラリーの高低問わず皆同じ？
不動産所得だろうが、とにかく収益（もうけ）部分を出来るだけプラスにするのが小銭を貯める鉄則でしょ。 「還付」とか「節税」とか、「お買い得感」で判断するのは、うちの奥さんと同じだな。 脱税ギリギリの手法だと効果でると思うけどサラリーマンがそこまでリスク背負うかな。 住宅取得のため4千万円の貯金を掃きだしてそれでも全然足りないから2千万円の不動産手放すことになったけど、 使ってしまうとなると金は一瞬で消えてしまう。さらにローン持ち、となれば生活に余裕なし。一生に一度の買い物とはよく言ったものだ。 |
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808:
匿名さん
[2010-12-29 10:59:20]
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809:
匿名さん
[2010-12-29 11:14:27]
還付は手段であってけち臭いとかそういう問題じゃないでしょ
実際の収入と納税額書きますからよくみてね 収入 確定申告後納税額（源泉徴収税額-還付額） 平成１３年 １５８３万 ４５万 平成１４年 １５７５万 ０（自宅の譲渡損有り）５６万 平成１５年 １７１２万 ７６万 ０ 平成１６年 １６３２万 ５７万 ６２万 平成１７年 １５８７万 ３９万 ５６万 平成１８年 １５８２万 ４７万 ５８万 平成１９年 １７９２万 ０万 ３５万 平成２０年 書類整理中 平成２１年 １５９７万 １１０万 ２３万 |
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810:
匿名さん
[2010-12-29 11:19:38]
所得税・住民税は節税できるけど、
不動産を持つと固定資産税がかかりますよね。これは節税しづらい。 まあ、それを含めて経費にするのでしょうが、 経費が実費でいろいろかかるとなると、 空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは？ そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。 複数の不動産でキャッシュフローを稼いでいる方に伺いたいのですが、 立地はどのあたりでしょうか？ 賃貸マンション同士の競合は発生していませんか？ |
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811:
匿名さん
[2010-12-29 11:35:11]
住民税を間違って所得税と書いた・・・再掲する
年 総収入 課税される所得金額 住民税 平成１３年 １５８３万 ５５７万 平成１４年 １５７５万 ０（自宅の譲渡損有り）５６万 平成１５年 １７１２万 ６３９万 ０ 平成１６年 １６３２万 ６１５万 ６２万 平成１７年 １５８７万 ５５９万 ５６万 平成１８年 １５８２万 ５８０万 ５８万 平成１９年 １７９２万 ３５４万 ３５万 平成２０年 書類整理中 平成２１年 １５９７万 ２２７万 ２３万 収入 確定申告後納税額 （源泉徴収税額-還付額） 住民時 計 平成１３年 １５８３万 ４５万 平成１４年 １５７５万 ０（自宅の譲渡損有り）５６万 ５６万 平成１５年 １７１２万 ７６万 ０ ７６万 平成１６年 １６３２万 ５７万 ６２万 １２７万 平成１７年 １５８７万 ３９万 ５６万 ９４万 平成１８年 １５８２万 ４７万 ５８万 １０３万 平成１９年 １７９２万 ０万 ３５万 ３５万 平成２０年 書類整理中 平成２１年 １５９７万 １１０万 ２３万 １３３万 |
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812:
匿名さん
[2010-12-29 11:53:00]
＞空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは？
しますよ。ローン返済額が、それぞれ９万～１３万で、管理費などの支払いもありますから まぁ３か月続くと結構つらいものがありますね。 ＞そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。 いや、ちゃんと敷金礼金とれる場所ですから、入れば大丈夫です。 ローンは１３万でも家賃は２２万ですから 空室三か月で満室時にくらべてキャッシュで３９万のロス（借入元金の減みこまず） ２２万のゲインですから１７万の損 一方、帳簿上は昨年にくらべ６６万収益が減ります。23％の税率で１５万税金還付が あることになります。 まぁ３か月ならなんとかなると・・・ははは。 ＞立地はどのあたりでしょうか？ これ書くと、仲介さんやら業者さんに、またあいつかって言われそうだから 書きたくないけど、もろ都心です。いわゆる都心３区の駅７分以内。 ＞賃貸マンション同士の競合は発生していませんか？ 発生します。ですからできるだけ条件のいいところを選びます。 中層なら最上階 角部屋 高層なら高層階 低層階を買わざるを得ないなら駅３分以内。 競争力のある物件を選んで買いましたから。 とはいいながら、周辺にどんどん立つような立地はつらいですね。 街のどまんなかで単身者の居住にふさわしい場所がいいですね。 |
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813:
匿名さん
[2010-12-29 12:13:14]
敷金礼金取れるなんて、かなり優位性ありなんですね。今は礼金０が多いですから。
都心で単身者用、家賃２２万円取れるとなると、1LDKで50平米くらいですか？ それで新築だと、買値は相当高くないですか？ |
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814:
匿名さん
[2010-12-29 12:17:44]
ぱっと見た印象。
総収入１６００万ぐらいで課税所得額６００万 不動産事業の大幅な赤字のため課税所得額が下がっているのでは？。 一時的に大きな経費がかかったのなら別だろうが 常に「家賃収入＜＜減価償却費」の状態でしょう。 マンション価格が上昇あるいは変わらない地域なら大丈夫なんだろうが 減価償却費相当に下落してる地域なら減税分以上に資産を失っている 可能性もある。 マンション価格が減価償却費よりもさらに下落してる地域なら最悪。 機械などの資産価値は確実に減るけど、マンションなどの不動産は必ずしも 減価償却分だけ減るものでもない。 そこが他の減価償却費と違うところ。 マンションの価値が下がらない地域なら、これでも大丈夫だろう。 しかし、それは限られた場所で、価格も高い。 |
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815:
匿名さん
[2010-12-29 12:22:19]
ローン返済が毎月１３万円（ボーナス払いなし）、利率２．２％（こんな安く借りられるんかいな）、
返済期間３０年、頭金２割入れるとして、 物件価格は４３８０万円というところかな。 単純にこれが３室として、借り入れ金額は１億を越えるね。 これは勇気がいる。万が一のときは自己破産の覚悟が必要。 |
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816:
匿名さん
[2010-12-29 13:27:54]
＞ローン返済が毎月１３万円（ボーナス払いなし）、利率２．２％（こんな安く借りられるんかいな）、
金利は2.475％ りそなアパマンローン、当初金利2.375％のものもあります。 現行2.475 ワンルームだと３．４６８％ですよね今は。 ＞単純にこれが３室として、借り入れ金額は１億を越えるね。 大中小とりまぜ借入総額は８６００万くらいです。これに自宅がありますから 確かに借り入れは１億超えてますねｗ 年収が高かったから借りられたし優遇0.5％もらったのも物件がよかったからだと思います。 残債は７０００万 ６５歳時の残債は４８００万、 ７０歳でも３２００万ある。 困ったもんだね。どうしますかね。７０歳ででっかいの１軒売れば２５００万くらいの手取りはありそうですけど。 売りたくはないですね。キャッシュフローはあるわけですから放っておいても 問題ないですよね。賃料下がったら５００万くらい補てんすれば御の字かなと。 ＞これは勇気がいる。万が一のときは自己破産の覚悟が必要。 そんな大げさすぎます。 別に私がローン払っているわけではないし、私に万が一のときは団信ありますし。金を足さないと売れない物件ないから平気ですけどね。 家賃、地価大暴落とかになったら、自宅貸して実家に帰りますわ（笑） 自己破産はないない。ローン+経費くらいの家賃はとれますし、金融資産の 一部を補てんすればローンは安くできる。 いちおういろんなケース考えて計算はしてます。 |
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817:
匿名さん
[2010-12-29 13:41:33]
「物件が良い」とありますが、
新築で上層階・角部屋だと、値引きなしでデベから買うんですよね？ 新築プレミアムがかなり乗っかってる気がしますが、 それでもローンで有利だったり、 空室リスクが低くなることで、割に合うということでしょうか。 |
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818:
匿名さん
[2010-12-29 13:44:33]
＞常に「家賃収入＜＜減価償却費」の状態でしょう。
１９年以降の収支内訳書 賃貸料 減価償却費 借入金利子 その他 総経費 平成１９年 ５００万 ２０３万 ２００万 １９２万 ６００万 平成２０年 ５３８万 ４８６万 ２３４万 １１７万 ８３７万 平成２１年 ５７０万 ３９３万 ２００万 １２２万 ７１６万 借入金利子のうち土地分 ４５万 ＞814さんお詳しいですね。 |
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819:
匿名さん
[2010-12-29 13:58:14]
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820:
匿名さん
[2010-12-29 14:18:20]
すげー難しい話していますね。
ほとんど意味わからない。 けど、相当頭良くないと収益物件には手を出せないことだけは分かった！ 自滅。。。。。 |
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821:
匿名
[2010-12-29 14:31:10]
マンションに投資してる人は地震リスクはどう考えてるの？
関東大震災クラスや東海大地震がきたら免震建物でもかなりの損害受けるよ。 下手すれば建て直し。 地震保険は数百万円しか下りない。建て直したら一戸あたり2000から3000万円かかる。ローンはそのまま残る。自己破産必死だね。 今後30年以内に都心に大打撃を与える大地震がくる可能性は90％以上。 俺はそのことを考えると とてもマンション投資などできない。 皆さんは地震リスクはどう考えているの？真剣に考えたほうがいいよ。 |
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822:
匿名さん
[2010-12-29 15:25:50]
地震リスクときましたか・・・いろいろ考えますねぇ
一応新耐震以降の新築物件ならなまじの地震では壊れないかな・・・と思ってます。確かに広域災害になったら店子もつかないですわな。 どうしますかね。なってから考えていいでしょう。自己破産はしませんよ。一応金は持ってますしほかに収入ありますから、最悪４０万くらいのローンは３年は払えると思いますよ。 建て替えるほどの被害はないと思いますよ。過去２０００年で一度もそんな大きな地震ないから大丈夫。あっても関東大震災クラスでしょうか。それ以上のものがきたら自分の命だって危ない。 やっぱり考える人は考えるんですね。宇宙人来襲リスクとか、隕石衝突リスクとかも考えて不動産投資やめるって人もいたりするんでしょうね。 |
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823:
匿名さん
[2010-12-29 15:56:00]
一番リアルなリスクは、税制改正。損益通算の廃止。
そうなればなったで株式会社つくって譲渡でもしますかね。 ローンは残したままやらざるを得ないから銀行がみつけたらぶつくさいうかもしれないですね。 会社に貸してサブリース契約というあたりまでは考えられますね。 さて、地震ですか。どうするかな。 対策としては老後も所得をふやすというくらいかな。 自営業で１５００万くらい稼げたらいいけどね。 考えておくよ。どうもありがとう。 ただ、３０年確率で７０％という推進の説は鉛筆なめた数字ってのが 専門家の間でもっぱらの噂 。民主党政権で何かＢＣＰがらみの防災の話題でてきているかい？ あれは電線地中化とマンション建て替えを促進しようというゼネコンの陰謀と いう噂すらあるようですよ。 噂ですけどね。あまりにまじめに騒いだからおりからのリーマンショックと以降の 円高ドル安、ドル金利低下と重なり 外資系金融がみなシンガポールに逃げてしまって政策としては大失敗でしたけど。 |
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824:
匿名さん
[2010-12-29 15:59:16]
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825:
匿名さん
[2010-12-29 16:09:17]
都心３区で坪単価２６０～２８０万って、本当にあるのかと思って調べてみると、
中央区は安いみたいですね。昨年の平均坪単価が２３０万円。 月島とか勝どきなんて単身者によさそうですね。 ちなみに港区は平均坪単価４００万円だそうで。 http://allabout.co.jp/r_house/gc/41703/ |
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826:
匿名さん
[2010-12-29 16:12:19]
>815のいう万が一は、東京湾北部直下型の話だったのか。
あれが科学的根拠の薄い話だってのは、いまや常識なんだけどね。 それが本当なら、八王子や流山の地盤の固い住宅地が都心より高く ならないとおかしいね。 |
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827:
匿名さん
[2010-12-29 16:17:16]
>825
私が買ったのは２００１年から２００５年の間ですよ。たまたま２００２年に買った株が ２００５年頃にあがっちゃったからそろそろ潮時かなと思って不動産に乗り換えた。 株はまだまだ上がりましたけど持っていたらアウトでしたね。 |
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828:
匿名さん
[2010-12-29 16:55:00]
>821
マンションに投資していなくてもあなたはテポドンのリスクはどう考えてるの？ 北朝鮮がミサイルに核弾頭つけて飛ばしたらどうなるんだろう ・・・なんて考えたら生きていけないでしょうｗ 皆さんは北朝鮮リスクはどう考えているの？真剣に考えたほうがいいよ。・・・てか http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1024547495 まぁ、枝川近辺に住んで、総連が空き家になったらあわてて新幹線で逃げるってのも 考えられるけど何発も発射されたら終わりだね。 |
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829:
匿名さん
[2010-12-29 18:42:27]
人が減ったね
帰省ですかね。 |
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830:
匿名さん
[2010-12-29 18:43:49]
表示おかしいのでは？俺だけ？
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831:
匿名
[2010-12-29 19:03:23]
ばかでしょ
宇宙人襲来リスクとか隕石リスクとかいってる人は そんなの何万分の一 9割以上の地震リスクとは全く違う。 大地震が起こったときに 火災による竜巻のダメージや基礎にどんなダメージあたえるか考えたことないことないバカでしょ そういうリスクをはるかに可能性高いリスクを隕石リスクと 同程度に考えてるカスは自己破産したほうがいいよ。 |
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832:
匿名さん
[2010-12-29 22:21:43]
単なるジョークにマジレス
やっぱ子供だったかｗ |
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833:
匿名さん
[2010-12-29 22:24:44]
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834:
匿名さん
[2010-12-29 22:52:24]
あのさ、節税、節税って叫んでる皆さん、ぜんぜん説得力ないんですけど。
減価償却費の意味きちんと理解できてますか？ 実際出て行く経費ではないんで、利益が出ていても、帳簿上赤にできる魔法の杖とでも思ってるのかな？ そうだとしたらオオバカですよ。 例えば、 2200万の木造家屋は22年が法定償却期間。 定額法であれば毎年100万ずつ償却出来る。 そうすると、不動産の利益が０であったら、所得から100万控除できるわけ。 給与所得1000万であれば、合算所得は900万になります。 税金は1000万なら330万。900万なら297万。 33万還付されます。 これを得と思える人が節税、節税と騒ぐのです。 でも、それは完全な間違いです。 理由は考えて下さい。 |
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835:
匿名さん
[2010-12-29 23:10:54]
木造の場合 減価償却はリアルな「減価」なんですよ。
実際２０年経って売却するときは土地代にしかならない。 というか中古木造を賃貸不動産として買うのは地方都市しかありえない。 しかし都心部のＲＣマンションに関しては、２０年経っても建物の 減価はさほど起こらない。 たとえば、神田神保町駅３分のワンルーム 今賃料１０万としても築１５年の同じようなワンルームでも賃料が８．５万 築３０年でも７万の家賃がとれる。 ＲＣの耐用年数は４８年だから土地１０００万の建物１０００万とすれば 定額償却で 築１５年は ３１２万 １６８８÷２０００=84％ 築３０年では ６２５万 １３７５÷２０００=69％ |
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836:
匿名さん
[2010-12-29 23:19:02]
もっと言えば。郊外のマンションの 土地：建物 価格比率は ２５％～３５％
都心部では ４５～７０％ 減価償却が文字通り「減価」を表すのは郊外物件。事実郊外の中古は安い。 郊外の中古は利回りもいいのだが、その分空室リスクが大きい。 それとイクジットが読みにくい。 都心部で４５％くらいだと、建物減価＞収益性の低下 であるし 建物減価＜売却価格の減 |
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837:
匿名さん
[2010-12-29 23:55:38]
＞８３４
＞わけのわからん理屈こねているうちに自分でも混乱したんだろう？ いいか？１３００万の給与所得の人の納税額を以下に示す。 http://www.freshmanmoney.com/tax4.html まず給与所得控除 収入金額×５％+１７０万円 １３００×５％+１７０万円=２３５万円 所得控除： 配偶者控除（３８万円） ＋子供二人（３８万円＋３８万円） ＋社会保険料控除（１４０万円） ＋生命保険料控除（１０万円） ＋基礎控除（３８万円） 計３０２万円 課税所得額=収入-給与所得控除額-所得控除額 =１３００-２３５-３０２ =７６３万円 その税額は ７６３万×２３％-６４万円=１１１万円 次年度の住民税 ７６３万×10％=７６万円 今年度も同じ住民税とすれば 社会保険料１４０万として 手取りは １３００-１４０-税（１１１+７６）=９７４万円 これに 赤字不動産 ２００万を持てば 課税所得額が ５６７万になり 税額は 20％-４３万 つまり５６７万×２０％-４３万=７０万 次年度の住民税 ５７万 手取りは １３００-１４０-税（７０+５７）=1033万円 これに加えて キャッシュフローでは －２００万+減価償却費≒６０万～ １０３３＋６０＝１０９３万 節税しない場合との差 １１９万 まあ毎年海外旅行にいくか奥さんにバーキンでも買ってやるか程度の差だが 毎年１０％の空室リスクをみても１００万は手取りが増える。 |
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838:
匿名さん
[2010-12-30 00:07:40]
最も肝心なのは出口だよね。
＞834 は、出口で大損こいたらいくら節税してもしょうがないって いいたいんだろう。 でもよく考えてみて。 ２００万の帳簿上の赤字を出すために初期投資はいくらかかっているか 購入諸費用含めて１２００万もあれば十分なんだよ。もちろん複数物件を 抱えていたら店子が出るたびに３万～６万のクリーニング、５年に一度の クロス張り替え１０万～１５万、設備の修繕など２０年で３００万くらいの専用部修繕費は見込んでおくべき。 さて、仮に２０年後ローン借り入れ残は半分になっているとして 売却価格＞初期投資＋修繕費＋購入経費＋売却経費 なら投下資本回収できるわけだ。 これはもうひとえに場所によるよね。同種の築２０年の中古の坪単価から 類推するしかないが。 それを当然考えたうえで買ってますけど。 |
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839:
８３４
[2010-12-30 00:31:22]
>837
頭の悪さが滲みでる書きこだね。 要は税金で５９万得、６０万の利益は出てるが、減価償却２６０万してるんでー２００万の赤になるが、実質は６０万の利益が出てるんで、５９＋６０＝1１９万の得ってことか？ 的外れな意見ご苦労であった。 これは完全な間違いである。（根本の理解力０だな） |
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840:
８３４
[2010-12-30 00:36:07]
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841:
匿名さん
[2010-12-30 00:55:47]
物件が同じとして赤字になるか黒字になるかの差は
自己資金をどれだけ投入するかだけの話。 仮に家賃収入５００万として これを全額自己資金にすると こんな具合だ 減価償却費（定額法）２２０万 諸経費８４万 不動産所得 ＝５００－２２０－８４ ＝１９６万 給与所得 １３００万で控除がかわらないとするなら 課税所得額 ７６３万＋１９６万＝９５９万 さて税金は ９５９万×33％－１５４万＝１６２万円 住民税 ９６万（次年度から）計２５８万 手取りは １６９万＋１３００－１４０（社会保険料）－２５８万 ＋減価償却費 ＝１２９１万円 一見、儲かるように思えますが 仮に総額９４００万の物件を自己資金で全額支払っていたなら ２０年で３割価格が下がれば簿価は６５８０万 毎年１４１万損している計算になる。 同じ２０年後３割の価格減としたら 一方２割～１割の自己資金でも２０年たてば残債は半分くらいになる。 さてそこで物件売却しても、あら不思議。自己資金の毀損はゼロ。 こんなこと書くと、お前投資用中古なんて利回り１０％で買い叩かれるのを 知らないのかという人が出てくるのは見えてる。 あえていうけど、それはワンルームの話。１Ｌなら中古をリフォームして 自家用で買う需要もある。 なければ３０年持つか、あるいはその段階で残債を返済しても遅くない。 いずれにしろ１５％利回りは固い計算になるのだが。 最初から１億円近いカネを全部賃貸不動産にというのはリアリティがない。 ２０００万程度の田舎の物件をキャッシュで買う場合 １７０万の家賃収入として 築２０年 残存価格２７年 減価償却費 ６６万 賃料月１４万 年額 １６８万 諸経費 ６４万 純利益 ３８万 税引き後利益 ２５万 キャッシュフロー ２５＋６６万＝８１万円 こんなもんうまみないよ。 |
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842:
匿名さん
[2010-12-30 01:01:15]
まぁ、自己紹介はこれくらいにして
私の狙いは節税と老後の年金替わりの収入確保だから どうもみなさんとは相いれない というか、実際不動産投資の経験ない人とか法人不動産の関係者？ の人からみても実感のない話だと思うよ。 投資に正しいも間違っているもない。 ただ、ねらいがあってその通りいくかどうか それだけだろ。悪いがいまのところうまくいってる。 だから文句つけたり馬鹿よばわりは願いさげだ。 事実これで１０００万くらい手取りが増えたし もし今現在すべての不動産を売却したら 手元に残るカネは投資額を大きく上回るのは 事実だから。 |
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843:
匿名さん
[2010-12-30 01:05:57]
あの、収入って２００１年から１０年間の話な。
それと 書いてるのは自分の節税の整理だから 説得力なんて関係ないよ。 オレ業者じゃないから。 あんた宣徳しても得にならん。 こうやって人に説明すると、いままでの考え方に漏れがないか 確かめられるんだよ ついでに２０年後 どうするかのアイデアも出てくる。 いい機会だったよ。 つっこんでくれるとリスク対応も考えられるし。 シミュレーションだけでやってる未経験者がどこでつっかえるのかも よくわかったよ。 どうもありがとう。 |
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844:
匿名さん
[2010-12-30 01:42:39]
勉強中のものです。
職場に電話がかかってくる、投資用マンション、の電話を聞いても節税にならないと思っておりました。 （買っている人もいますが、、、）→反論している人と同じように、赤字で経費を垂れ流しでも、最後の出口で転ぶとおもっていたからです。 反論している人と同じように、自分で考えた結果の【不動産での成功の仕方】は、 資産価値の高い物件を安く仕入れて（競売）、高い賃貸（相場がいい場所で安定した）で回せたらいいと思っていました。 ですが、ここで実際投資している人が言っているのは、条件があうときに限り節税にはなると思いました。 都心マンションは、土地：建物 価格比率が、４５～７０％と高い物件であればあるほど（建物比率が高い）、 減価償却以上の金額以上のものが、計算した償却金額に含まれるために、たぶん節税効果がでるんでしょう。 ただ、やはりひっかかるのが、20年後の物件価値がどうかってことになります。 そうなると、物件選びが一番難しくなりますね。 |
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845:
匿名
[2010-12-30 05:43:54]
20年後にどうするかとか
老後とか馬鹿だねぇ 関東大震災の時にどんな現象が起こったかも調べてないんでしょw 東海大地震が起こったら最新のマンションにどういう影響を与えるかの検証もみたことないんでしょ あんたの20年後は外壁がやけただれ基礎にひびが入って誰も入居しないで放置されているマンションを所有しているか 建て直して借金が倍になっているかだよ 都心や東海地方では将来の売却なんて考えても意味ないよ。それまでに地震で被害受けてるからね。 |
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846:
匿名さん
[2010-12-30 09:29:07]
>845
ありがとうございました。目が醒めました。さっそく全部の物件を昨夜ヤフオクに だしてさっき売り切りました。 ご指導ありがとうございました。今後とも２ちゃんねるの災害スレッドで ご活躍くださいますよう衷心よりお祈り申し上げます。 では、よいお年をお迎えください。 |
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847:
匿名
[2010-12-30 09:39:12]
俺も地震のこと真剣に考えたら怖くなった。
マンション投資はやめておく。 |
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848:
匿名さん
[2010-12-30 10:05:01]
勉強中のものです。
反論している人へ 地震リスクって、日本に住んでいたらどこでもリスクはありますよ。 地震の無い土地に移り住んでいるのなら納得がいきますが、そんな人に限って都心に電車通勤とかしてたりして。 そんなに確信あるな日経のオプションでも空売りしたらいいのに。 運転してたら事故にあう可能性もあるし、リスクばかり考えてたら生きていけないよ。 実際にうまくいっている可能性がある人の話をじっくり聞けないなんて、地震の前に人生にお先が無い気がします。 846さんへ 反対意見もあるなか色々あと説明してくれてありがと、 実際に行動をしている人の中では説得力があるきがしました。 まだわからないこともありますが、もう少し詰めて今後の参考にしたいと思います。 まだ私は若いので、早く1500～2000万のゾーンを上に抜けたいです。 |
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849:
匿名さん
[2010-12-30 12:35:24]
>848
さん。まじめにお読みいただいてありがとうございます。 賃貸不動産の肝は、賃料収入で借入金返済をするというところにあるのだと思います。 ですから、金利の低いアパマンローンを借りるべき。ワンルームの場合、ノンバンク融資になり金利が３．４６８％ これはメガバンク他の２．４７５％に比べ １％近い差です。 元利均等返済での初期の利払い比率が高く、なかなか残債＜時価になりません。 一方、大手デべ分譲の１Ｌなら金利が低いし５０㎡超えていたら中古で売る場合でもローン控除対象ということで独身者が自宅として買う可能性もでてきます。 ＞都心マンションは、土地：建物 価格比率が、４５～７０％と高い物件であればあるほど（建物比率が高い）、 日本橋は、定住人口を増す政策のなかで、かつて大幅な容積割増し、斜線制限緩和をやりました。 その結果、路地裏まで１１階建てが立ち並んだ。このような物件は建物比率が80％なんてのがあったりします。 これはもう一つ裏話があって、業者間で完成物件を転売する際に、土地に価格上乗せしないで建物価格に上乗せする習慣があったりして、実際のエンドユーザーが買う時点での建物価格が膨れ上がる。 これは、ご存じのように売買契約書の消費税額を５％で割り戻して計算します。 ＞減価償却以上の金額以上のものが、計算した償却金額に含まれるために、たぶん節税効果がでるんでしょう。 減価償却費というのは、事業者が任意に選べます。定率法を選ぶには税務署の届けを出すだけでいい。 さらには、付帯設備を分計（設備比率を３０％など決めて）償却年数を１５年として計上することもできます。実際に給湯機や上水管の取り換えは将来でてくるわけですから。 一番大きい赤字要素は、借入金金利。これは土地分は経費になりませんから、自己資金の大半は土地に いれたとして、のこりを計算します。 http://www.geocities.jp/mhtax06/syo1121.html 実際、不動産賃貸が赤字になるかどうかは、自己資金をどこまで多く投入するかできまります。 ワンルームを値引きと称してフルローンで買わせる商法に乗ってみたことがあります。実際５年目以降で家賃相場が下がってきて手取りで赤になります。 もうひとつは１Ｌでフルローン値引きで取得する例ですがこれは金利が低いだけやや救いがあります。 いずれも２００万程度の自己資金を投入すれば黒字にはなります。 一方、最初から１０００万規模の投資をして４０００万クラスの物件を買うと堂々の黒字です。 いくつか実例をあげておきますので参考になさってください。 ＞ただ、やはりひっかかるのが、20年後の物件価値がどうかってことになります。 ２０年後に退職金や預貯金で賃貸不動産を買うのも手ではあります。高額所得者だから１億円近い借り入れができるというのも事実です。 退職してから融資をうけて物件利回りを上げようというのは困難。 ですから現役のときに物件は抑えておいてリタイアしたらわずかの追加投資で高利回りの利潤を得る というのが目論見なわけです。 ＞そうなると、物件選びが一番難しくなりますね。 すべてといってもいいです。ですから現役じだいにこまめに拾っていくんですね。 買う時期も重要。株価の下がった時期、さらには上がりはじめた時期とかは不動産は 買い時かもしれませんね。 それと場所。これは土地勘があることが一番です。 収益性の悪いワンルームでも２０年後に再開発の予定地域になったりすると 評価はぐんとあがったりしますよ。 駅近はそういう面で重要なファクターです。 |
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850:
匿名さん
[2010-12-30 12:42:42]
事例です。１Ｋと小規模１Ｌ（中層旧称デべ）、中規模１ｌＬ（大手デべ）の比較
指数は１Ｋを１．０とした場合の数値です。 １Ｋ １Ｌ（小） １Ｌ（中） 面積（比率） ７坪＝２３㎡（1.00） １３坪＝４３㎡ （1.86）１６坪＝５３㎡ （2.28） 経年数 １０年 １０年 ４年 価格（比率） ２０００万円 （1.00） ３３００万円 （1.65）４２００万 （2.10） 初期投資額 ０（値引き） ０（値引き） １０７０万 累計実費（修繕等） ４０万 ３０万 １８万 年間空室率 ０．５％ ０．１％ ０．６％ 坪単価 286万 254万 262万 賃料（比率） ９．５万円 （1.00） １７万円 （1.8） ２４万円 （2.52） 月坪賃料 1.36万／月坪 1.3万 ／月坪 1.5万 ／月坪 ローン金利 ３．４６８％ ２．４７５％ ２．４７５％ 借り入れ期間 30年 28年 26年 月額返済 ８．９５万円 １３．５万円 １４．６万円 税・諸経費 １．７万円 ２．８万円 ３．５万円 月次収支 △-１．１５万円 月次収支 ０．７万円 ５．９万円 年額純利益 －１３．８万円 ８．４万円 ７０．０万円 空室考慮後 －４．３万 －１．７万 -１４．４万 －１８．１万 ６．７万 ５５.６万 投資利回り 投資ゼロ 投資ゼロ ５．２％ 減価償却費 ７１万 ６２万 １２９万円 キャッシュフロー ５２．９万 ６８．７万 １８５万 ２２年度元金返済 ５２．２万円 １００万円 １００万円 建物比率 ５７．１％ ８２．５％ ４１．０％ ローン残高 １５６０万 ２４５０万 ２９５０万 推定時価 １５００万 ３０００万 ４８００万 売却経費 ５６万 １００万 １５６万 売却損益 △１１６万 ４５０万 ６２４万 投下資本回収率 １００％？？ １００％？？ １５８％ |
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851:
匿名
[2010-12-30 12:48:56]
地震によるリスクの高さを考慮しないと痛い目にあうよ。
交通事故とかとは比べものにならないぐらい高いリスク リスクをなんでも考えてる訳ではない。 非常に高いリスクだから考えている。 |
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852:
地震による火災
[2010-12-30 13:43:16]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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二年後800万円で売ったら、節税含めいくら儲かる？ちなみに購入前の営業利益2000万円。