世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

[匿名さん]

その３スレッドが１０００件を超えましたので、
その４を作成しました。

物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。

過去スレ
その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/

[713: 匿名さん]

>>710

属性がいいならローン組め
そんで毎月１００万貯金しろ。家賃なくなりゃそれくらい軽いだろ

[714: 匿名さん]

別居　＝　夫婦仲が悪い　というわけなのか？
親の介護、仕事場の相違もあるのでは？ま、そもそもそんな高給であればどっちでもいいだろうね。

[715: 匿名]

産まれたときは元気でも、3、4歳になると発達障害だった、ってケースは高齢出産の子供が多い。友人見てると人生地獄。産んでからが大変。子供は多動でまわりに迷惑かけまくり。安心は禁物。

[716: 匿名さん]

７０８さんの仰る通り。
遅くても３０代半ばまでに第一子出産かですね。
第二子までは全く問題なかった。
でも４０代頭に第三子妊娠の際にはやはり致命的な問題が起きて、とっても悲しい思いをした。
子供がもっと欲しくなることもあるから、もっと早ければ良かったと思う。

なお、うちは目黒世田谷近辺だけど、やはり高齢出産が多い気がする。
小学校低学年で４０代前後以降の父兄（お母さんも）はかなり多い。
でも女性はやはり出産が早い方がいい。
社会は変わっても、女性の肉体は生物学的に変わっていないという現実。

[717: 匿名さん]

世帯年収が高くても、高齢出産は危険です。
自閉症の子供を育てるのは至難の業。
奥さんは仕事を辞めなければとても面倒見れません。
人生設計は慎重に！

[718: 匿名さん]

713
貯金100万って・・・
1800万の年収なら、手取りは1300ないだろ。
生活できないじゃんよ。
生活レベルもあるし、貯金は50万位がせいぜいだよ。

[719: 匿名]

私はしがない美容外科医の女ですが20代で2000万ありますよ。医者としては名誉は微塵もありませんが… 同級生達は半分以下の給料であくせく働いているのをみると、私はこれでいいのかなーって思う今日この頃です。

[720: 匿名]

↑
投稿先間違いました。
すいません。

[721: 契約済みさん]

>719

あなたはそれでいいんですよ。
カネだけを目的に職業選んだんだから。

[722: 匿名さん]

「年収○○○の方はいくらの家を買いますか？」
って、ライフステージやライフスタイルや家族構成や親の状況などで全く、前提条件違うから、答えを期待してるなら無理。
いろいろな意見があっても、前提条件か書ききれないから、表面だけ見ても意味不明になるだけ。

[723: 匿名さん]

仕事って難しいね。効率よく金儲けできる仕事をしている人（不動産仲介とか、美容整形とか）は、社会的な尊敬を求めるし、社会的地位の高い仕事の人が高給取りという訳でもない。

私は外資金融だけど、まあ給与はそこそこで社会的にも底辺という訳でもないからまあ良い方なのかも、と思うこの頃。

[724: 匿名さん]

住宅ローンの疾病保障つきってどうなんでしょうね。
有識者の方はどう考えているのでしょう。

[725: 匿名さん]

世帯年収がこのレベルでその40％以上を女房の収入が占めてる男はカス

[726: 匿名さん]

この板の住人は何でこんなに荒んでいるんでしょうか？

[727: 匿名さん]

みんな余裕無いよね。。。

[728: 匿名さん]

なんで皆さん、そんなにお金あるなら投資用不動産とか買わないの？

[729: 匿名さん]

不動産投資って小規模でやるなら手間がかかりすぎるんだよ。
所詮大家なんて今ではサービス業だから空室リスク、
滞納リスク、銀行周り、物件下調べ、仲介業者への挨拶などなど。
プライド高い人にはなかなか難しいし、かといって向こうから挨拶しにくる規模だと
最低でも1億くらいは投資しなきゃいけない。
そこまでして他人に家貸すために借金してやることもないでしょ。

[730: 匿名さん]

投資用不動産はこれからの日本を考えると余程の都心の限られた物件以外難しい。それより
海外に預金を置いた方がいいわな。

[731: 匿名さん]

>725
よく言った。君はえらいぞ。

[732: 匿名さん]

＞余程の都心の限られた物件以外難しい

お詳しそうですね。たとえばどの範囲までですかね。

[733: 匿名さん]

>730
具体的にどうされてます？
＞海外に預金を置いた方がいいわな。
外貨預金ですか、それともＦＸでスワップポイントねらいですか。
外貨預金だと為替手数料高すぎませんか？

[734: 匿名さん]

運用するのに1000万あったらそれなりに面白いのに
その金を住宅につぎ込まざるを得ない人が多い。

この年収になるとその辺が可能になるはずなのに
カネが入れば返済にまわすってのも、その先ステップ
アップねらうならわかるけど
永住するといいなが繰り上げてるのは、運用を学ぶ
機会を自ら放棄してるみたい。

それと節税。やらなきゃあほらしい。サラリーマンで
副業が許されてない人なら賃貸不動産買う以外にいい手は
ないですね。

ていうかみんなこっそりやってますよね。言わないだけ。

[735: 匿名さん]

投資用不動産、所有してますが、まったく節税になっていませんよ。不動産からの利回りで、利益が積み上がってしまいます。サラリーマンの年収と合算だから、ホント、税率高くて嫌になります。
国のために事業をやっているようなものです。

[736: 匿名さん]

>735
申告自分でやってらっしゃいませんか？
税務署は過払いした税金を教えてくれるほど親切ではないです。
それと白色申告で税金還付請求、領収書とってなくても経費いくらでも
のせられますよ。
パソコン買えば経費、友達と不動産の相談で飯食ったのも経費
タクシー代も経費、書籍　セミナー出席も経費
賃貸管理、サブリース経費とか計上

それと、建物付帯設備と建物本体区別して償却してますか？
当然ながら定率法採用してますよね。

繰り上げ返済しないで思い切り長期にローン組んで建物分の
借入金利子を増やさないとだめですよ。

さらには、自己資金はすべて土地代にあて建物の返済比率を増やす。
500万の不動産収入で200万くらいの赤字（帳簿上）はでますよ。

[737: 匿名１さん]

賃貸不動産を購入されている方へ


当方、30前半で、世帯収入1800～2000万位です。
賃貸不動産も考えていますが、
新築ワンルームで試算してみますと、節税対策にはならないと個人的に思いますが、
どのような物件を購入いますか？

そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
割高な物件をつかまされて資産としては、？？？と思いますが、どうでしょうか？

個人的には、
競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策＆優良資産をえれるとかんがえてます。
もしくは、
郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか？

[738: 匿名さん]

>白色申告で税金還付請求、領収書とってなくても経費いくらでも
>のせられますよ。

交通違反もばれなきゃ大丈夫なのと同じｗ

[739: 匿名さん]

白色申告でも還付請求だから否認されても（されたことないけど）還付が減るだけ。
っていうか白色申告なんて腹式簿記でなく金銭種痘のメモだけでいいわけだから
領収書もなくてもだいたいこんなもんで・・・てな感じで確定申告の頃税務署で
あーだこーだ言いながらその場で納税額決めている人がおおかったりする。

[740: 匿名さん]

＞どのような物件を購入しますか？
現役時代は節税主眼。リタイヤしたら年金替わり。出口は考えない（配偶者の老後資金、あるいは相続）
という条件で考えると、中古という選択肢ははずれ、もっぱら単身、新婚向けの１Ｌ新築を買ってきました。

＞そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
＞割高な物件をつかまされて資産としては、？？？と思いますが、
ネットの利回りで５％以上ないとアウトでしょう。
それと借入金利も２％台で借りないといけません

＞競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策＆優良資産をえれるとかんがえてます。
借入金なしでキャッシュですか。節税的には損ですよ。


＞郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか？
リスク大きいですね。悪い業者はダミーのテナント入居させて満室稼働にして
売ったら一斉に退去なんてはなし聞いたことありますけどね。
郊外は大学とか企業とかあっても栄枯盛衰が激しいから。空室率が５０％超えても大丈夫な資金力ありますかね。

不動産の節税は、一度税理士に確定申告代行してもらえば、あとは同じことの繰り返し。
割合に楽です。
１Ｌ数個はリスクが大きいみたいに言われますが、どこまで長期に居住するいいテナントが
つくかです。そういう意味では入居審査は重要。
滞納はなくても１年で退去みたいな気まぐれテナントは願い下げですね。

[741: 匿名さん]

なら、ファミリータイプの分譲マンションを区分で買うというのはどうでしょう？
さすがに新築じゃ利回り的に厳しいけど、築浅の中古ならそこそこ回るのでは？
手間もかからないし。

[742: 匿名さん]

いいと思いますよ。ただし生半可な中古は安くないです。どこを選ぶかは土地勘が問われる。
安く買ったと思っても賃料相場おちていく場所は利回りが安定しない。
最後はどこかで売る気なら１５年程度の中古がいいでしょうね。銀行の中古のアパマンローンは
担保評価が厳しいですよ。金利も優遇しないですし。レバの掛け具合がよくないです。

[743: 匿名さん]

＞外貨預金だと為替手数料高すぎ

海外に預金するなら、現地で口座開設しといたほうがいいよ。
ただ、アメリカとか居住資格がないと口座開設できないとこも多い。
ご本人がビザとかとれないなら、お子さんの留学時に口座開設して使うというのも、一つの手かもね(笑

[744: 匿名さん]

＞割高な物件をつかまされて資産として

ワンルーム業者の新築賃貸物件は個人的にはかなりリスキーだと思ってます。
割高感がありますし、将来安定的な収入が得られるかどうか、かなり不安がある。
家賃保証なんていっても、その会社がトべば終わりですし。

ネットで5％以上というのは、740さんの仰る通りです。
だいたい740さんに同意ですね。

郊外の一棟買いは、よほど利便性が優れてないときついかもしれません。
親戚2人が祖父から貰った戸建の土地に一棟アパートを建てました(別々の場所です）。
でも、大手企業の拠点近くなのに、事業再編で人が入らなくなっています。

大きく儲けようと思うより、そこそこの賃料で安定した収入が得られるほうが、平均期待収益は大きいと思います。
周囲でうまく不動産経営してる人は、みな口をそろえて同じことを言います。
わたし自身もそう思いますし、実際それでうまくやってます。

うちは郊外の比較的人気のある地域のファミリー物件の中古３軒を回してます。
新築、中古の価格差がかなり大きい地域なので、迷わず中古にしました。
新築ではまず元はとれないというか、赤字ですね。
周囲に賃貸ファミリー物件がほとんどないのですが、家族連れには比較的人気がある場所です。
安定的に長く居住してくれる人がつねにいるので、今までに空いたことはありません。

需要と供給の状況はじめ、場所や物件の選定は重要かと思います。

[745: 匿名さん]

アメリカの銀行で海外居住者向けの口座が便利です
利率は1-5%あります。しかも米国の税金はかかりません。 為替リスクはありますけどね。

[746: 匿名さん]

>>745

くわしく！

[747: 匿名さん]

割高物件と言われるのはどんな物件でしょうか。新築全般のことなのか立地など条件をさすのか教えてください。

[748: 匿名]

スワップ金利狙いでFXだろ。普通。

[749: 匿名さん]

節税＝赤って考えりゃ、投資そのものが失敗ってこと。
経費だって実際にかかれば確かに落とせるが、かかってる分利益が無くなるから損してるんだよ。
事業規模になればある程度操作可能かもしれんが、それ以下だったら赤は破滅への道。
500万の収入で200万の赤？アホですか、この人。

[750: 匿名]

↑全くわかってない人発見。

[751: 匿名]

本当に不動産音痴には何言ってもむだ。

[752: 匿名]

減価償却できる金融商品ないから今の若い子に理解は難しい。

[753: 匿名]

中古のクルーザー1000万円で買って会社の福利厚生設備にする。毎年500万の減価償却費、維持費が200万が損金算入できる。
二年後800万円で売ったら、節税含めいくら儲かる？ちなみに購入前の営業利益2000万円。

[754: 匿名さん]

＞新築全般のことなのか立地など条件をさすのか

割高と騒いでるのは、ご自分の経済力で手が届かないから騒いでるだけのことが多い。
こういうのは無視していい。

収益面で割高というのは、いわゆるPERが高いところ。
値段の割に高く貸せないから、割高。
ただ、環境・ブランドの面で価値を維持して取引できる場所であれば、資産としては割高ではない。

賃貸で考えるなら、PERが問題になるが、たいていは新築価格に対するPERで考えたりしてる。
賃貸なら、中古も考えてみたほうがいい。
中古と新築の価格差ほど賃貸料に差がないことも多いから、中古のほうが得ということは結構ある。
（つまり同じような立地でも中古だと新築に比べPERが大幅に引くなったりする）

いずれにせよ、新築全般で割高などということはない。
PERが低かったり、価値を維持できると期待できるなら、割高でもなんでもない。
それがその立地・物件に見合った価格。
立地やエリアは重要だけど、同じエリアでも差はあるから、よく見たほうがいいですよ。

賃貸用なら、豪華設備で管理維持費が高いところなんて論外。
余計な設備はあまりないけど、基本スペック（立地、仕様、環境）充実が一番だよ。
貸す際の家賃には、差がありそうでそんなに差はないし、一般に借り手が多い（つまり潜在市場が大きく秋のリスクが低い）のは基本スペック重視のものです。
たいていの場合、名に付く設備で客の目を引こうとしてるのは、基本スペックが良くないとこです。
（だから、都心・城南の一等地より、郊外や競合が多い湾岸ではこういう物件が多かったりする）
鳴り物入りの富裕層向けとか、例外はあるけどね。

[755: 匿名さん]

事業規模に満たない不動産で赤出すなんざ、狂気の沙汰さ。
不正なしで得だってんなら、数字で反論ちょんまげ。

[756: 匿名さん]

PERなんて言葉不動産では使わないよ。単純に収益性が悪いと言えば済むのに。
不動産買う時にＰＥＲなんてどこかに書いてあるかい？

まず買おうとする物件に対して、相場の月坪単価を調べまくる。
月坪１．1万円～１.２万円なら
駅からの距離、築年数、階数、方位、眺望で補正して、「自分で」月坪
想定賃料を決める。

賃料月坪１．０万なら
仮に22坪（74㎡）の物件の場合　２２万／月
空室率１０％として　家賃収入　２４２万円／年
表面利回り　７％なら　３４６０万

実際そうい物件があるかといえば
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/192C3168/
こんなのがある。少し値切らないといけないけど

さて、この中古につくアパマン融資はせいぜい８割だろうから
２８００万のローンを２．７２５％の変動金利で組むとする。
自己資金は６６０万
何年ローンにするかで月々のローン返済は違ってくるが、仮に
１３万／月とするなら
管理費・修繕積立　３.７万
固定資産税 １．５万円月額
として経費月額　18.2万円　年額　２１８.４万円

純利益　年額　２４２－１８．２×１２＝２４万円

たいしたことはないと思うなかれ
減価償却費は　築年数２８年、残存償却年数　１７年
建物価格　１７３０万として定額法で償却しても年１００万円
定率法の届けを出して建物付帯設備を分計すれば　
定率法償却率　0.127　初年度で２２０万になる。

借りれ金の建物分の利子　建物１７３０万の２％として概算で３５万
管理費等・固定資産税　６２万
その他経費　２０万
として
家賃収入　　２１８万
経費総額　　３３７万
帳簿上の赤字１１９万円

所得税率が３３％の人は３９万円の税金還付が受けられる。

２４万と３９万とあわせて６３万
投資額は６６０万だから、投資利回りとして９．５５％

それほど悪くないと思うがどうだろう。
問題は出口だが、残債＋自己資金＋売却経費＋中間修繕費用で
売れないと損がでる。

そういう意味では中古はちょっとやばい。
私は利回りをおとしてでも新築にして出口を確保している。

[757: 匿名さん]

上記の物件は、精査が必要。
たまたま説明用にピックアップしただけ。
大京さんには悪いが、
①新耐震設計かどうか
②給水管の劣化状況
③浴室の改修状況

事務所立地でもあるから将来的に長く賃貸に出せる気はするけど
新築も築浅も多い地区だから２２万の賃料はきついかもしれない。

１Ｌには広すぎのダメ物件かもしれない。

[758: 匿名さん]

>755さん
反論ちょんまげ

[759: 匿名さん]

さらにもう少し専門用語で簡潔に説明すると

上記の
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
　　　　　　　　＝－１１９万＋２２０万
　　　　　　　　＝１０１万円

中古の場合減価償却費の漸減が厳しい。私は勧めない。
節税は新築の「高容積物件」つまり容積水増しタワマンが
ベスト。なぜなら建物割合が大きいから。

訂正　上の計算で法定耐用年数４７年を４５年で計算していたような気がする
お詫びして訂正いたします。

[760: 匿名さん]

おそらく７５５は唖然としてモノが言えない状態？全く理解できないだろうからな。

俺も掲示板でここまで詳しく書いたのははじめてだ。

[761: 匿名さん]

755ではないが、参考になるね。

ただ、普通に賃貸運用を考えてる人は、ここまで考えてない。
暇でもないし、片手間でやるだけだから。
というか、ここまでやると、計算と手間が負担に思えて投資しないだろうね。

755は、償却とか税還付とか考えずに、シンプルに収支の話をしてるだけのこと。
一般人がやるのであれば、そのくらいの簡便法でなければ、物件すら決められないと思う。
買った後は、税理士に任せるとかできるだろうけど、物件の選択はそれ以前の話だからね。

素人がやるなら、まずは償却とか考えずに、物件価格、賃料、経費（管理費、利子、税金含む）で収支を計算して、収益性を考えるだろ。
そのうえで見込みありとわかったものだけ、償却や税還付を考えるって感じかね。
いずれにしても、会計・税処理上のテクニックなしで、シンプルにできることが一番。
そうでないと素人には直感的に損得が判断できないから。

最初には減価償却とかを考えないなら、何年で元が取れていくら収益が出るのかが、まず問題。
そのあとは、物件の年数や将来性を考えて、売却予想価格まである程度は考えておくという感じかね。
ただ、出口戦略は考えなくても、築古中古で額は小さくても高い収益を上げているケースは結構あったりする。
別に減価償却・税還付といったテクニックを使わなくても、５％程度はね。
税対策すれば、もっと収益性は高まるんだろうが。
いずれにせよ、物件価格と賃料との関係はシンプルに重要。
テクニカルな処理は二の次だね。

[762: 匿名さん]

>761
レスありがとう。
実は貸しマンション持てば上記の計算は毎年確定申告の還付請求で必ずやることなんですよ。
税理士にまかせても２万円取るていどの片手間仕事。
サラリーマン大家なら９０％はやっていることです。
白色申告ですから簡易な現金出納簿があればことたりますけど
減価償却費は、税務署の書式にのっとって記載したものを出します。
前年の未償却残高を期したり、家賃収入の額、貸し先、など書かされます。

７６１さんは賃貸マンションを持ったことがない方とお見受けします。
やれば中学生くらいのアタマがあればだれでもできます。

それとローンを借りる際にも上記のような計算書を書かされます。
間違いなく書くと「よくご存知ですね」と言われます。
大抵は販売会社がてほどきしますが、自分で書かなきゃだめです。

[763: 匿名さん]

逆に、不動産所得があったまま無申告でいるとどういう事態になるか教えましょうか？

たとえば自分が住まいの買い替えをする際や新たに物件を買う際に、全銀協のデータベース
から、多に不動産担保のアパマンローンがあることがばれます。
そこで無申告を理由にローン却下か、もしくは修正申告で出しなおし、それを持って
ローン審査継続になります。

ですから、賃貸不動産を買ったら確定申告は必須。税理士負かせでもいいけど、仕組みの大枠は
理解していないとだめでしょう。

[764: 匿名さん]

素人が中古１Ｌ、２Ｌに手を出すと、きまって大怪我します。
場合によっては二次事故物件（自殺がでて、一回業者間で転売）、丸ヤ物件だったり、
壁や赤水までチェックしきれない。
どうしてもというのなら一回賃貸で住んでそれを買い取るくらいの慎重さが欲しいです。
初めて投資物件を買うなら、新築。それも自分で住んで、それから賃貸にまわすくらいが
いいでしょう。銀行とのトラブルを避けるには最初からアパマンローンで借りておくべき
ですけど。

とにかく「サラリーマン大家」は所得税率が３３％の人がやるものだと私は思ってます。
それが、節税すると２３％、２０％になっちゃう
次年度から所得税も含めて還付金額は増えないけど税引き後の手取りが増えます。
所得税で１５０万住民税で８５万くらい払っているなら、有効な節税手段だと思います。

だいたい４５歳くらいから２０年も持っていれば、定率法で簿価が相当小さくなる
これを売ると実は譲渡益がでてしまい、譲渡益に２０％課税されます。
定年後は、残債（大抵１０００万以下）を繰り上げ返済すれば月々１５万程度の収入
になります。
家賃収入でローン返済が進むわけですからある時点で必ず　残債＜売却価格－自己資金
になります。
複数保有していれば、売って自己資金を回収してもっとも利回りのいい持ち物件の
繰上げ返済にあてて手取りをふやすのもいいでしょう。
退職後も年金に税金はかかります。節税はわずかでも効果はあります。

[765: 匿名さん]

サラリーマン大家の中には親が持っていた借家・アパートの相続から
納税の仕組みを学んで、戸建の借家を売却しそれを頭金に賃貸物件買ったなんていう人が
結構いるんじゃないですかね。
親からの相続物件では所得が増えるばかりで税金が減りませんから。隠しておけば
いいというものでなく、これも改修費など借入金でやるときに納税証明や確定申告を
銀行に求められるので、無申告であるとうまくないです。

[766: 匿名さん]

税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する
基礎知識なしに、賃貸不動産を買うのは
免許を持たずに車のハンドルを握るのと同じ。
だからといって不動産会社に任せれば何処につれていかれるかわからないというのが
この世界です。

全く知識が無くてはじめて不安になって売ってしまう。これがよくあるパターン。
車の運転と同じで慣れたらだれでもできます。

[767: 匿名さん]

サラリーマン大家ｗ

[768: 匿名さん]

http://ooyagen.dtiblog.com/
供与所得があって賃貸不動産を持つ人を業界ではそう呼ぶのですよ。
企業に勤めていて副業禁止が普通だけど、賃貸マンションアパート保有は例外
それだけ手間がかからないということでもあるよ。
ｗなんて書いてるおまえがｗだよ。

[769: 匿名さん]

給与所得な。ちなみに企業経営者も給与所得者。
個人事業主だけがサラリーマンではない。

[770: 匿名さん]

>756
結局さ、実際に出て行かない金ってのは減価償却の分だけなんだよね。
ずるっていうか、事業規模まで持っていって、経費参入を大幅に入れない限り、赤は赤なんだよ。
実際７パーで回る物件なんて、都内じゃ相続がらみの物件とかしかないでしょ？
田舎の２０パでいいんなら別だけど。
そんで、理想的にそんな物件に当たっても、たった60数万の為にリスク大きすぎない？
もう、赤出して節税なんて、時代大遅れなんだよね。
それよっか、利益が確実に出る＝当たり前の物件狙って、きちんと税金払う方が得なんだよ。
なんかさ、税金払うより、利息払う方が得っていってたどっかのおっさんと同じだよ。

[771: 匿名さん]

>770
白色申告の不動産所得でも一応帳簿つけるんですよ。現金の出納だけだけど。
専従者給与がみとめられないだけで、パソコン買ったり、交際費みたいな
やつも一応レシートとってあるけどね。あとタクシー代ね。

そりゃあなたのいうように、黒字幅が大きくはないけど、狙いが
損益通算による所得税の節税なんだから、税金払いたくなくてうあってるんだから
いいんだよ。最初から自己資金は少ない。
フルローンでワンルームかうような馬鹿な真似はしていないが、せいぜい２割しか
突っ込んでいない。
経費にいれたきゃネットビジネスでもなんでもやって事業届けだせば青色申告に
なるけど、サラリーマンだからね。もともと。

それと退職して無職になる６５歳には、残債の半分も突っ込めば十分なキャッシュを
生むからいいんだよ。
これも完済しないのは、年金にかかる税金をゼロにしたいから。
あなたは、せいぜい稼いで３０％と１０％の納税してくださいな。

[772: 匿名さん]

ただ、給与所得者で１５００万のときの納税額すごいよ。
俺なんてそのころ都合で独身に戻ったから余計に切実だったね。
どっかのスレじゃないけど税金は消費税だけでいいと本気で思ったよ。

[773: 匿名さん]

＞７５６
って完全に個人事業主の発想。
給与租特者なら、給与でおもいきり課税されてなんで、不動産で通算されて
さらに税率を３３％めであげなきゃならんのって話。
立場がちがうよ。
不動産だけで食うならあんたのいうとおり。そういう本もやまほど出てるし
おれも本気でやるならもっと頑張るけど、田舎の地主はそれで今大失敗
しているからね。

ねらいは年金補てんだから老後にネットで月に３５万の純利益があれば十分なのよ。
じゃ、今からやらずに流動資産で運用して、６５歳でキャッシュで中古買えって
いうだろうが、そこはいいものは新築で買っておく。
自慢じゃないけど、割安で立地も階もみないい物件ばかりだよ。
確かに税法も変わってもともとが藤和の佐藤正和さんが書いていた教科書とは
状況が変わっているけど、給与所得者の税制が不公平なのは変わらないよ。

とはいえ、一応大企業の社員だから、その信用を生かしてアパマンローンを
金利優遇でひっぱってるわけだ。

それぞれ立場がちがうんだってば。あんまりかみつくなよ。袖につばがつくからさ。

[774: 匿名さん]

給与租特者なら・・・給与所得者なら

[775: 匿名さん]

＞税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する基礎知識

一通りは知ってて申告書類を書いているということと、実際に減価償却や税還付のメカニズムを個々の物件に効果的に適用できるか（するか）は別問題。

免許持ってるのと、運転が上手いのとは大違いというのと一緒だよ。

[776: 匿名さん]

いいこというね。その通りだよ。最初はずいぶん税金の還付が少なかったが、税理士さんに申告書
書いてもらったあと自分でフォローして以降、長期で償却の仕方、売却するかしないかでの
簿価の計上の仕方などずいぶん勉強させてもらったよ。
最初は所得税ゼロになればそれでいいとばかりに無駄な償却費計上したけど、本当はゼロになる
程度の償却でいいんだね。いろいろ知らないことはあった。
しかし、どうも税務署はあまり前年の償却残を前年の申告書とてらしあわせたりしてないみたいだね。

[777: 匿名さん]

節税狙いか、利益狙いかで、やり方は異なりそうだね。
両方の合わせ技も考えられるが。
利益狙いの人は、まず当たり前Ⅱ利益が上がる物件というのが基本ラインだろうね。
節税効果はその次のステップの話かな。
所得税が高い人は、節税狙いだけでもいいのかもしれないけど。

[778: 匿名さん]

不動産素人なので理解できないことがありますが、色々勉強になりますね。

1000～2000万の給与収入の人は基本的に雇われの給与所得が多いと思うので、更なる収入＆経費の作り方をしたいと考えていると思うので、私も不動産も勉強し、頑張ろうと思いました。

損益通算による所得税の節税のコンセプトがわかりましたが、節税が最終的な資産形成にたどり着いているのかが、まだ勉強不足で理解できないです。
⇒節税できたが、残ったマンション（資産）と思ってたら負債だってことが、ワンルームマンションの勧誘で
よくあるとおもうのですが、どうでしょうか？

雇われで1000～2500万位の人で、
不動産以外の副業で経費をつくる方法を知っている人はいますか？
やはり不動産がいいのですかね？

資産を作る方法はどうしてますか？
（私はクリック365です）

[779: 匿名さん]

>節税が最終的な資産形成にたどり着いて

節税分が、まず資産形成の一部になりますよね。
ただ、目に見えるプラスの益は、損益通算による節税だけでは出てこないなんてことになりかねない。
なので、高くなく賃貸料がある程度安定的に見こめる物件選びが必要なんでしょう。
プラス、売却時に物件価格が大きく価値を下げないところ。
総期待収益合計（経費等を引いた後）＞値下がり分なら、出口戦略考えてもトータルで資産形成に寄与したことにはなりますね。

出口戦略は、経年による価値の減少分を最小限に抑えることも考えないといけませんね。
そうなると、節税効果だけを考えるのではなく、早めに負債をなくして利益の真水部分だけをすくい取るようにすることも必要かも。
そうでないと、節税はしたけど、売るときには価値の減少が激しくて、トータルでは赤になりかねませんね。

やり方さえ間違わなければ、不動産はもっとも安定的な投資の一つですよ。
日本の不動産市場の収益性は、海外よりもかなり高いとされていますし。
しかも売却時には多少なりとも資産分が残り、また増やしていくこともできる。
賃貸用ワンルームとか、あの手のはまずダメだけど。

中古と新築の差ほど、賃貸価格には差がないことも多いから、単純に収益性だけ考えれば中古ですね。
出口戦略を考えて新築というのは一つの手ですが、初期投資と出口との価格差を抑えるという点では、やはり中古（それか割安な新築）。
うちは近郊中古ファミリー物件２軒回してやってます。
割安のものなので負債分は何年も前になくなってるので、この何年かはネットで6～7％はコンスタントに入ってます。
売却時に仮にゼロであっても、もうお釣りがくる程度には回収できてます。
あとはどこまで引っ張るかですね。

わたしはマメなほうではないこともあって、今でまともに資産形成に寄与したのは、比較的長期で見れる不動産（中古マンション賃貸）くらい。
あとは、たまたま上場・合併とか好況の流れに乗ったとか、為替が大きく変化したとか、そういうのばかり。
インサイダーとかのネタは身近に多いですが、そういう情報は利用する気にはなりませんし。
わずかの資産運用のために、今後の何億かの所得やベネフィットを失う気にはなりませんから（笑

[780: 匿名さん]

ここはオバカの集まりですか？
節税の為に赤？だすなんざボケの花さ。
＞７５６
得意げに書いてるが、頭の悪さ丸出し。
税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。
節税に務めたって３３パーの得にしかならないだろが。
３３がどうあがいても、６７にはかなわんだろ。
例えれば、
10万利益が出そうだ、税金が仮に３割としよう。
そのままだと、税引き後利益は７万だ。
気に入らないので、経費で1万の寿司をくうとしよう。
そうすると、１０－１＝９万に対する税金が２万７千だ。
１０－１－２．７＝６万３千が利益だ。
７万と６万３千どっちが得なんだ？
アホでもわかるな。
要は赤にすればするほど損すんだよ。
３３パーの値引きがあるってだけ。
わかったかい？

[781: 匿名さん]

そんなことは百も承知で、
減価償却分で帳簿上赤字にするけれども、実際にはそんなには市場価値が下がらないから、
節税分を考慮するとトータルで得！って言いたいんじゃないの？

もっとも、ＲＣで４７年の定額法だと、毎年の償却はたいした額にはならないし、
市場価値が減価償却分ほどは下がらないっていう前提がそもそも？？と思うし、
空室リスクを過小評価している節があるのも、いまいち納得できないんだが。

現に２３区内でも新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ。
分譲マンションが売れないからか、大手デベも賃貸マンションに力を入れ始めてるし。

[782: 匿名さん]

税引き後利益は７万。
1万の寿司をくうと、残り６万円。
でも、これを経費にできれば、
残りは１０－１－２．７＝６万３千。
６万円と６万３千どっちが得なんだ？
アホでもわかるな。

[783: 匿名さん]

自演だとしたら面白すぎ。。。

[784: 匿名さん]

>>782
33パーの値引きがある、って書いてあるんだけど、わからなかったか？
やっぱアホはアホだな。
その３割も事業規模に達しないなけりゃ減価償却の部分のみが非実需って奴だ。
減価償却も法定減価償却通りに償却された日にゃ全部実需なっちまうわな。
結局１００パーの損が７０パーの損に留まるってだけの話。
33パーの値引きや７０パーの損でとどまりゃそのほうがいいって考えるヒネクレもんには関係ないが、
敢て赤にする意味なんかないじゃん！ってこと。

[785: 匿名さん]

まぁ、損得なしに、
１万円の寿司を食べている人にしか、
理解できないと思うよ。
アホと言うやつこそアホなんですね。

[786: 匿名さん]

780は凄い‼
本物かも。

[787: 匿名さん]

＞新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ

うちの近所では全く見かけないですが。。。
どこそれ？
割安そうなエリアだから知りたいですね。

780の説明のほうがリーズナブルに見えますね。
シンプルなロジックのほうが説得力はあるし、実用性もあるでしょ。
策を弄して、結局損してるんでは目も当てられない。
それが趣味ならいいですけど。

[788: 匿名さん]

＞残りは１０－１－２．７＝６万３千

これ、計算が変だろｗ

[789: 匿名さん]

>税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。
どういう計算なの？？？

減価償却費って意味がまるでわかってないな。こんなバカに説明しようとしてもムダ。
帳簿にのこるカネなんだよ減価償却費

売るときは　時価－簿価が譲渡益で課税されるが、税率は２０％だから償却を
多くした方が得なケースが多い。

わかんない奴は泣いて教えを乞え。バカヤロー

[790: 匿名さん]

なんか、損益通算の概念から説明してやらんといかんのね。

オレは給与所得者なわけね。
毎年年収１５００万円の給与が支給されていて、いろんな控除があって
所得税２００万引かれていたわけさ。
これからまだ住民税７０万引かれていた。
年間２７０万というのは結構大きいわけだ。

こういうオレが収益不動産を持てばどうなる。不動産所得は分離課税ではない。
所得税の枠組みのなかで不動産所得と給与所得と合算されて課税されるんだよ。

今、２３％の所得税率でも、合算されたら課税所得額があがって３３％の税率に
なる。
課税されないように、不動産の減価償却費を定率法で前倒しに償却している。


そりゃ、あんた不動産なんて自己資金豊富に入れたら借入金利子がないから
利益は出るよ。３０００万のマンションキャッシュで買って年３００万の
家賃があれば１０％の表面利回りだ。

オレには３０００万のカネはないから６００万の頭金で借りれしているわけ。
ローン返済後には、家賃まるまる老後の生活費にあてるつもり。

つまり年収の高い現役時には税金還付、退職後にはローン完済で賃料がっぽり。
それだけの狙いだよ。
状況の変化で家賃が急落とかしない限り売る気はない。
ご参考までにお話ししただけ。
だいたい年収１５００だと、所得税すごいでしょ。平気で払ってるんですか
ってことで、ご参考までに私はこうしていますって話。

ほかにいい節税あったら教えてくださいな。

[791: 匿名さん]

>税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。

なにを何で割ったら６７％になるんだ？？？

[792: 匿名さん]

７８０は小学生レベルの話をしているのだな。
３３％の税率でも６７％分は利益なんだから損するより利益だしとけ
ってか？
分離課税ならあんたの言うとおり。総合課税だと、給与所得の分で医療費控除や
扶養控除、社会保険控除積み上げて、課税所得額を下げて２３％にしたのに
不動産所得の利益が３００万もあったらまた３３％に逆戻りだわな。
課税所得金額９００万で納税額２９７万だよ。住民税とあわせたら３８７万円。

赤字不動産というから、損みたいに思うけど、減価償却費は現金ではない。
キャッシュフローがプラスで減価償却費ほかでマイナスが出る不動産を
複数持つことで、年額１００万程度の税金を減らすことは容易。

空室リスクも、資産評価減。家賃低下のリスクもあるが、いずれは借入金の
残高も当初資金の１/３になるだろうから、その時点で全額返済して、老後の生活費の原資にする。
たとえば、残債合計が２５００万として家賃合計が４０万　経費合計が１１万
ならネットの投資利回り１４％　（初期投資分は回収済み）
もっと長くおけばおくほど残債は減って利回りは高くなる。

[793: 匿名さん]

給与所得者は源泉徴収が済んでるから、不動産収入の申告だけでいいと思って
申告書だすと、所得税の方と合算させられて納税額が増えるよ。
やってごらんよ。不動産の収入の３３％なら１００万でいいところが
２３％で納めていた所得税が３３％ベースにかわったり
さらに悪いことには来年の住民税が（課税所得額=給与+不動産）で１００万
くらいになって驚くよ。

[794: 匿名さん]

分離課税と間違えて、給与所得者が不動産所得を利益出して申告するのは
このクソったれ政権を愛してやまない人か、盗人に追い銭くれてやるお人よしだよ。

[795: 匿名さん]

＞今、２３％の所得税率でも、合算されたら課税所得額があがって３３％の税率に
なる。

所得税
課税所得（色々な控除を引いた後の所得額）
６９５万から９００万未満　　税率２３％　控除額６３．６万
９００万から１８００万未満　税率３３％　控除額１５３．６万

課税所得９００万の場合
税金　９００×０．２３－６３．６＝１４３．４万

課税所得９１０万の場合
税金　９１０×０．３３－１５３．６＝１４６．７万

確かに税率が２３％から３３％に変わるが、控除額が違うので
支払う税金が大きく変わるわけでない。

「１１万使うと税率３３％から２３％に減り、得ですよ」という説明で納得する？。
まあ、税金は３．３万ぐらい安くなるけど。

[796: 匿名さん]

２００万、帳簿上の支出出せば税金が６６万安くなるならならやるだろ。
だって自分の懐が痛むわけじゃないし。
もともと新築マンション買って、わずかな利益で持ち続け、造語になったら
繰り上げて家賃稼ぎたいだけだから。

[797: 匿名さん]

造語にならんよ、老後になったら

[798: 匿名さん]

>795
解説ありがと。境界点はそうだが、その上は勾配がきいてくるんよ。
ためしに、年収１５００万、不動産所得（収入じゃないよ）５００万でけいさんしてみ

[799: 匿名さん]

ていうか、ここは年収１０００～２０００万のスレだろ。所得税が高いって
文句言うみなさんはどうやって対策考えているんだ？
所得税なんて源泉徴収だからってあきらめている人ばかりなの？？
ひとのやり方の穴みつけたがるやつの相手するのはもう飽きた。
他の人の話聞きたいなぁ

[800: 匿名さん]

>>798
＞ためしに、年収１５００万、不動産所得（収入じゃないよ）５００万でけいさんしてみ
色々な控除額の設定しなければいけないから面倒くさい。
節税になると主張するなら、あなたが例示すればいいだけ。

少なくとも３３％が２３％に税金が減りますよと言うような
誇大広告的は書き込みはいかがかと思う。

[801: 匿名さん]

税金の話になると、知らないやつが文句垂れて業者扱いされるか
教えてくれとおんぶにだっこ。

もうやめだ。面白くねぇよ

[802: 匿名さん]

毎年の税金の還付額だけ書いておくよ
平成１３年　４１万
平成１４年　８６万
平成１５年　　５万
平成１６年　３３万
平成１７年　　６万
平成１８年　１０万
平成１９年　４６万
平成２０年　記録なし
平成２１年　２２万　

どうしても収益があがってしまうんで苦労してるんだよｗ俺も

[803: 匿名さん]

>>802
その収益不動産の取得時期はいつですか？

[804: 匿名さん]

３軒あってそれぞれ別の年度。取得年度は経費がたくさんでますよね。

[805: 匿名さん]

平成１０年４月以降に取得した不動産は定額法のみですよね。
税理士にやってもらったなら間違うはずないし。

[806: 匿名さん]

買い換えた住宅のローン控除、扶養家族の変化、一時所得、雑所得との兼ね合いもあるんで難しいですよ。
ちなみに不動産収入+給与収入および課税される所得金額（申告書Bの26）の推移を記すると
年　　　　　　総収入　　　課税される所得金額　　所得税
平成１３年　１５８３万　　　５５７万
平成１４年　１５７５万　　０（自宅の譲渡損有り）５６万
平成１５年　１７１２万　　６３９万　　　　　　　　０
平成１６年　１６３２万　　６１５万　　　　　　　６２万　
平成１７年　１５８７万　　５５９万　　　　　　　５６万
平成１８年　１５８２万　　５８０万　　　　　　　５８万
平成１９年　１７９２万　　３５４万　　　　　　　３５万
平成２０年　書類整理中
平成２１年　１５９７万　　　２２７万　　　　　　　２３万　


　　　

[807: 匿名]

源泉所得税から還付されるとうれしいと思うのは、サラリーの高低問わず皆同じ？
不動産所得だろうが、とにかく収益（もうけ）部分を出来るだけプラスにするのが小銭を貯める鉄則でしょ。
「還付」とか「節税」とか、「お買い得感」で判断するのは、うちの奥さんと同じだな。
脱税ギリギリの手法だと効果でると思うけどサラリーマンがそこまでリスク背負うかな。

住宅取得のため4千万円の貯金を掃きだしてそれでも全然足りないから2千万円の不動産手放すことになったけど、
使ってしまうとなると金は一瞬で消えてしまう。さらにローン持ち、となれば生活に余裕なし。一生に一度の買い物とはよく言ったものだ。

[808: 匿名さん]

>805
おっしゃる通りです。
定率法の償却は平成１９年の取得物件からです。建物付帯設備も分計し１５年で償却しています。

[809: 匿名さん]

還付は手段であってけち臭いとかそういう問題じゃないでしょ

実際の収入と納税額書きますからよくみてね
　　　　　　　収入　　　　確定申告後納税額（源泉徴収税額-還付額）
平成１３年　１５８３万　　　４５万
平成１４年　１５７５万　　０（自宅の譲渡損有り）５６万
平成１５年　１７１２万　　　７６万　　　　　　　　０
平成１６年　１６３２万　　　５７万　　　　　　　６２万　
平成１７年　１５８７万　　　３９万　　　　　　　５６万
平成１８年　１５８２万　　　４７万　　　　　　　５８万
平成１９年　１７９２万　　　　０万　　　　　　　３５万
平成２０年　書類整理中
平成２１年　１５９７万　　１１０万　　　　　　　２３万　

[810: 匿名さん]

所得税・住民税は節税できるけど、
不動産を持つと固定資産税がかかりますよね。これは節税しづらい。
まあ、それを含めて経費にするのでしょうが、
経費が実費でいろいろかかるとなると、
空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは？
そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。

複数の不動産でキャッシュフローを稼いでいる方に伺いたいのですが、
立地はどのあたりでしょうか？
賃貸マンション同士の競合は発生していませんか？

[811: 匿名さん]

住民税を間違って所得税と書いた・・・再掲する

年　　　　　　総収入　　　課税される所得金額　　住民税
平成１３年　１５８３万　　　５５７万
平成１４年　１５７５万　　０（自宅の譲渡損有り）５６万
平成１５年　１７１２万　　６３９万　　　　　　　　０
平成１６年　１６３２万　　６１５万　　　　　　　６２万　
平成１７年　１５８７万　　５５９万　　　　　　　５６万
平成１８年　１５８２万　　５８０万　　　　　　　５８万
平成１９年　１７９２万　　３５４万　　　　　　　３５万
平成２０年　書類整理中
平成２１年　１５９７万　　　２２７万　　　　　　　２３万　


　　　　　　　収入　　　　確定申告後納税額
　　　　　　　　　　　　（源泉徴収税額-還付額）　住民時　　計
平成１３年　１５８３万　　　４５万
平成１４年　１５７５万　　０（自宅の譲渡損有り）５６万　　５６万
平成１５年　１７１２万　　　７６万　　　　　　　　０　　　７６万
平成１６年　１６３２万　　　５７万　　　　　　　６２万　　１２７万
平成１７年　１５８７万　　　３９万　　　　　　　５６万　　９４万
平成１８年　１５８２万　　　４７万　　　　　　　５８万　　１０３万
平成１９年　１７９２万　　　　０万　　　　　　　３５万　　３５万
平成２０年　書類整理中
平成２１年　１５９７万　　１１０万　　　　　　　２３万　 １３３万

[812: 匿名さん]

＞空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは？
しますよ。ローン返済額が、それぞれ９万～１３万で、管理費などの支払いもありますから
まぁ３か月続くと結構つらいものがありますね。


＞そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。
いや、ちゃんと敷金礼金とれる場所ですから、入れば大丈夫です。
ローンは１３万でも家賃は２２万ですから
空室三か月で満室時にくらべてキャッシュで３９万のロス（借入元金の減みこまず）
２２万のゲインですから１７万の損
一方、帳簿上は昨年にくらべ６６万収益が減ります。23％の税率で１５万税金還付が
あることになります。
まぁ３か月ならなんとかなると・・・ははは。


＞立地はどのあたりでしょうか？
これ書くと、仲介さんやら業者さんに、またあいつかって言われそうだから
書きたくないけど、もろ都心です。いわゆる都心３区の駅７分以内。


＞賃貸マンション同士の競合は発生していませんか？
発生します。ですからできるだけ条件のいいところを選びます。
中層なら最上階
角部屋
高層なら高層階
低層階を買わざるを得ないなら駅３分以内。

競争力のある物件を選んで買いましたから。
とはいいながら、周辺にどんどん立つような立地はつらいですね。
街のどまんなかで単身者の居住にふさわしい場所がいいですね。