世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

[匿名さん]

その３スレッドが１０００件を超えましたので、
その４を作成しました。

物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。

過去スレ
その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/

[773: 匿名さん]

＞７５６
って完全に個人事業主の発想。
給与租特者なら、給与でおもいきり課税されてなんで、不動産で通算されて
さらに税率を３３％めであげなきゃならんのって話。
立場がちがうよ。
不動産だけで食うならあんたのいうとおり。そういう本もやまほど出てるし
おれも本気でやるならもっと頑張るけど、田舎の地主はそれで今大失敗
しているからね。

ねらいは年金補てんだから老後にネットで月に３５万の純利益があれば十分なのよ。
じゃ、今からやらずに流動資産で運用して、６５歳でキャッシュで中古買えって
いうだろうが、そこはいいものは新築で買っておく。
自慢じゃないけど、割安で立地も階もみないい物件ばかりだよ。
確かに税法も変わってもともとが藤和の佐藤正和さんが書いていた教科書とは
状況が変わっているけど、給与所得者の税制が不公平なのは変わらないよ。

とはいえ、一応大企業の社員だから、その信用を生かしてアパマンローンを
金利優遇でひっぱってるわけだ。

それぞれ立場がちがうんだってば。あんまりかみつくなよ。袖につばがつくからさ。

[774: 匿名さん]

給与租特者なら・・・給与所得者なら

[775: 匿名さん]

＞税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する基礎知識

一通りは知ってて申告書類を書いているということと、実際に減価償却や税還付のメカニズムを個々の物件に効果的に適用できるか（するか）は別問題。

免許持ってるのと、運転が上手いのとは大違いというのと一緒だよ。

[776: 匿名さん]

いいこというね。その通りだよ。最初はずいぶん税金の還付が少なかったが、税理士さんに申告書
書いてもらったあと自分でフォローして以降、長期で償却の仕方、売却するかしないかでの
簿価の計上の仕方などずいぶん勉強させてもらったよ。
最初は所得税ゼロになればそれでいいとばかりに無駄な償却費計上したけど、本当はゼロになる
程度の償却でいいんだね。いろいろ知らないことはあった。
しかし、どうも税務署はあまり前年の償却残を前年の申告書とてらしあわせたりしてないみたいだね。

[777: 匿名さん]

節税狙いか、利益狙いかで、やり方は異なりそうだね。
両方の合わせ技も考えられるが。
利益狙いの人は、まず当たり前Ⅱ利益が上がる物件というのが基本ラインだろうね。
節税効果はその次のステップの話かな。
所得税が高い人は、節税狙いだけでもいいのかもしれないけど。

[778: 匿名さん]

不動産素人なので理解できないことがありますが、色々勉強になりますね。

1000～2000万の給与収入の人は基本的に雇われの給与所得が多いと思うので、更なる収入＆経費の作り方をしたいと考えていると思うので、私も不動産も勉強し、頑張ろうと思いました。

損益通算による所得税の節税のコンセプトがわかりましたが、節税が最終的な資産形成にたどり着いているのかが、まだ勉強不足で理解できないです。
⇒節税できたが、残ったマンション（資産）と思ってたら負債だってことが、ワンルームマンションの勧誘で
よくあるとおもうのですが、どうでしょうか？

雇われで1000～2500万位の人で、
不動産以外の副業で経費をつくる方法を知っている人はいますか？
やはり不動産がいいのですかね？

資産を作る方法はどうしてますか？
（私はクリック365です）

[779: 匿名さん]

>節税が最終的な資産形成にたどり着いて

節税分が、まず資産形成の一部になりますよね。
ただ、目に見えるプラスの益は、損益通算による節税だけでは出てこないなんてことになりかねない。
なので、高くなく賃貸料がある程度安定的に見こめる物件選びが必要なんでしょう。
プラス、売却時に物件価格が大きく価値を下げないところ。
総期待収益合計（経費等を引いた後）＞値下がり分なら、出口戦略考えてもトータルで資産形成に寄与したことにはなりますね。

出口戦略は、経年による価値の減少分を最小限に抑えることも考えないといけませんね。
そうなると、節税効果だけを考えるのではなく、早めに負債をなくして利益の真水部分だけをすくい取るようにすることも必要かも。
そうでないと、節税はしたけど、売るときには価値の減少が激しくて、トータルでは赤になりかねませんね。

やり方さえ間違わなければ、不動産はもっとも安定的な投資の一つですよ。
日本の不動産市場の収益性は、海外よりもかなり高いとされていますし。
しかも売却時には多少なりとも資産分が残り、また増やしていくこともできる。
賃貸用ワンルームとか、あの手のはまずダメだけど。

中古と新築の差ほど、賃貸価格には差がないことも多いから、単純に収益性だけ考えれば中古ですね。
出口戦略を考えて新築というのは一つの手ですが、初期投資と出口との価格差を抑えるという点では、やはり中古（それか割安な新築）。
うちは近郊中古ファミリー物件２軒回してやってます。
割安のものなので負債分は何年も前になくなってるので、この何年かはネットで6～7％はコンスタントに入ってます。
売却時に仮にゼロであっても、もうお釣りがくる程度には回収できてます。
あとはどこまで引っ張るかですね。

わたしはマメなほうではないこともあって、今でまともに資産形成に寄与したのは、比較的長期で見れる不動産（中古マンション賃貸）くらい。
あとは、たまたま上場・合併とか好況の流れに乗ったとか、為替が大きく変化したとか、そういうのばかり。
インサイダーとかのネタは身近に多いですが、そういう情報は利用する気にはなりませんし。
わずかの資産運用のために、今後の何億かの所得やベネフィットを失う気にはなりませんから（笑

[780: 匿名さん]

ここはオバカの集まりですか？
節税の為に赤？だすなんざボケの花さ。
＞７５６
得意げに書いてるが、頭の悪さ丸出し。
税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。
節税に務めたって３３パーの得にしかならないだろが。
３３がどうあがいても、６７にはかなわんだろ。
例えれば、
10万利益が出そうだ、税金が仮に３割としよう。
そのままだと、税引き後利益は７万だ。
気に入らないので、経費で1万の寿司をくうとしよう。
そうすると、１０－１＝９万に対する税金が２万７千だ。
１０－１－２．７＝６万３千が利益だ。
７万と６万３千どっちが得なんだ？
アホでもわかるな。
要は赤にすればするほど損すんだよ。
３３パーの値引きがあるってだけ。
わかったかい？

[781: 匿名さん]

そんなことは百も承知で、
減価償却分で帳簿上赤字にするけれども、実際にはそんなには市場価値が下がらないから、
節税分を考慮するとトータルで得！って言いたいんじゃないの？

もっとも、ＲＣで４７年の定額法だと、毎年の償却はたいした額にはならないし、
市場価値が減価償却分ほどは下がらないっていう前提がそもそも？？と思うし、
空室リスクを過小評価している節があるのも、いまいち納得できないんだが。

現に２３区内でも新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ。
分譲マンションが売れないからか、大手デベも賃貸マンションに力を入れ始めてるし。

[782: 匿名さん]

税引き後利益は７万。
1万の寿司をくうと、残り６万円。
でも、これを経費にできれば、
残りは１０－１－２．７＝６万３千。
６万円と６万３千どっちが得なんだ？
アホでもわかるな。

[783: 匿名さん]

自演だとしたら面白すぎ。。。

[784: 匿名さん]

>>782
33パーの値引きがある、って書いてあるんだけど、わからなかったか？
やっぱアホはアホだな。
その３割も事業規模に達しないなけりゃ減価償却の部分のみが非実需って奴だ。
減価償却も法定減価償却通りに償却された日にゃ全部実需なっちまうわな。
結局１００パーの損が７０パーの損に留まるってだけの話。
33パーの値引きや７０パーの損でとどまりゃそのほうがいいって考えるヒネクレもんには関係ないが、
敢て赤にする意味なんかないじゃん！ってこと。

[785: 匿名さん]

まぁ、損得なしに、
１万円の寿司を食べている人にしか、
理解できないと思うよ。
アホと言うやつこそアホなんですね。

[786: 匿名さん]

780は凄い‼
本物かも。

[787: 匿名さん]

＞新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ

うちの近所では全く見かけないですが。。。
どこそれ？
割安そうなエリアだから知りたいですね。

780の説明のほうがリーズナブルに見えますね。
シンプルなロジックのほうが説得力はあるし、実用性もあるでしょ。
策を弄して、結局損してるんでは目も当てられない。
それが趣味ならいいですけど。

[788: 匿名さん]

＞残りは１０－１－２．７＝６万３千

これ、計算が変だろｗ

[789: 匿名さん]

>税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。
どういう計算なの？？？

減価償却費って意味がまるでわかってないな。こんなバカに説明しようとしてもムダ。
帳簿にのこるカネなんだよ減価償却費

売るときは　時価－簿価が譲渡益で課税されるが、税率は２０％だから償却を
多くした方が得なケースが多い。

わかんない奴は泣いて教えを乞え。バカヤロー

[790: 匿名さん]

なんか、損益通算の概念から説明してやらんといかんのね。

オレは給与所得者なわけね。
毎年年収１５００万円の給与が支給されていて、いろんな控除があって
所得税２００万引かれていたわけさ。
これからまだ住民税７０万引かれていた。
年間２７０万というのは結構大きいわけだ。

こういうオレが収益不動産を持てばどうなる。不動産所得は分離課税ではない。
所得税の枠組みのなかで不動産所得と給与所得と合算されて課税されるんだよ。

今、２３％の所得税率でも、合算されたら課税所得額があがって３３％の税率に
なる。
課税されないように、不動産の減価償却費を定率法で前倒しに償却している。


そりゃ、あんた不動産なんて自己資金豊富に入れたら借入金利子がないから
利益は出るよ。３０００万のマンションキャッシュで買って年３００万の
家賃があれば１０％の表面利回りだ。

オレには３０００万のカネはないから６００万の頭金で借りれしているわけ。
ローン返済後には、家賃まるまる老後の生活費にあてるつもり。

つまり年収の高い現役時には税金還付、退職後にはローン完済で賃料がっぽり。
それだけの狙いだよ。
状況の変化で家賃が急落とかしない限り売る気はない。
ご参考までにお話ししただけ。
だいたい年収１５００だと、所得税すごいでしょ。平気で払ってるんですか
ってことで、ご参考までに私はこうしていますって話。

ほかにいい節税あったら教えてくださいな。

[791: 匿名さん]

>税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。

なにを何で割ったら６７％になるんだ？？？

[792: 匿名さん]

７８０は小学生レベルの話をしているのだな。
３３％の税率でも６７％分は利益なんだから損するより利益だしとけ
ってか？
分離課税ならあんたの言うとおり。総合課税だと、給与所得の分で医療費控除や
扶養控除、社会保険控除積み上げて、課税所得額を下げて２３％にしたのに
不動産所得の利益が３００万もあったらまた３３％に逆戻りだわな。
課税所得金額９００万で納税額２９７万だよ。住民税とあわせたら３８７万円。

赤字不動産というから、損みたいに思うけど、減価償却費は現金ではない。
キャッシュフローがプラスで減価償却費ほかでマイナスが出る不動産を
複数持つことで、年額１００万程度の税金を減らすことは容易。

空室リスクも、資産評価減。家賃低下のリスクもあるが、いずれは借入金の
残高も当初資金の１/３になるだろうから、その時点で全額返済して、老後の生活費の原資にする。
たとえば、残債合計が２５００万として家賃合計が４０万　経費合計が１１万
ならネットの投資利回り１４％　（初期投資分は回収済み）
もっと長くおけばおくほど残債は減って利回りは高くなる。