その３スレッドが１０００件を超えましたので、
その４を作成しました。
物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。
過去スレ
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/
[スレ作成日時]2010-04-07 23:20:09
＼専門家に相談できる／
世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）
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230:
匿名さん
[2010-07-04 11:19:38]
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231:
匿名
[2010-07-04 11:20:22]
減価償却費が節税になる。借り入れ金利は店子が払ってくれるからこれも問題ない。
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232:
匿名さん
[2010-07-04 11:35:08]
世帯年収1000万～2000万のスレなので、
その範囲内での具体例を教えてもらえないでしょうか？ 例えば世帯年収1500万のサラリーマンが、 1500万程度のワンルーム賃貸をローンで購入すると、いくら節税できるか？ と言った事を知りたいです。 |
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233:
匿名
[2010-07-04 11:40:24]
もう15年近く1000万以上給与所得があったが1500になっても手取りが増えないことに気付いて、年金補てんになればと思いコンバクトマンシヨンを買い始めた。最初は頭金も少なかったから利益も少なかったが自宅のローンの繰り上げに使うよりアバマンローン繰り上げたほうが利益がでてローン控除も減らないことに気付き、きがつけば年間家賃収入が550万になっていた。
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234:
匿名さん
[2010-07-04 12:06:03]
２０００万のワンルームマンション
償却期間４７年＝約５０年 １年間の減価償却約４０万 税率３３％として約１３．２万節税 １０年後１５００万で売却 節税効果１０年１３２万円 売却損益５００万 収入＝賃貸料＋節税効果 支出＝銀行支払い＋売却損益 収入＞支出ならいいが 収入＜支出ならいくら節税しても、損をした事になる。 減価償却費は、マンションの価値が下がる分を経費として計上しているもの。 減価償却費は計算方法はきまっているが、マンションの価値は色々な状況で 変わる。 ２０００万のマンションが１０年後１５００万と言うのは十分ありうる。 売却損益５００万＞節税効果１３２万 減価償却費だけに限ってみれば、節税効果の方が低い 無論２０００万のマンションが１０年後２５００万で売れる状況であれば これほど魅力のある投資はない。 |
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235:
匿名
[2010-07-04 12:08:22]
232
初年度は諸費用が大きな費用となって不動産所得で300万くらいの赤字になるでしょうけど次年度からはマイナス100万なるかどうかというところでしょう。 |
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236:
匿名
[2010-07-04 12:23:17]
私の場合物件総額9500万円ですが残債7000万円、10年後5000万円になる予定です。
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237:
匿名
[2010-07-04 12:37:54]
マンシヨンの減価償却費はまず購入価格の消費税分を税率で割り戻して建物の価格を求め、さらにそれを付帯設備と本体とに分けて違う償却年数で計算します。
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238:
匿名
[2010-07-04 12:53:08]
さて、それで毎年還付受けている額は納税額全額。
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239:
匿名さん
[2010-07-04 22:40:34]
家賃収入は所得にプラスされないのですか？
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240:
匿名さん
[2010-07-04 22:41:45]
220です。
質問に答えてくださってありがとうございます。 賃貸業について本を買って、私なりに勉強してみましたが、 課税所得９００万クラスの私には難しいように思いました。 まず、原価償却費狙いで新築、木造を考えたのですが 土地を借金して買って、新築を建てるのはリスクが大きいかと。 土地をもともと所有していれば、おいしいと思いますが、、。 中古だと 家賃収入＞原価償却費 になってしまって、かえって税金が増えるのでは？ |
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241:
匿名さん
[2010-07-04 23:41:21]
>>239
こまかい事のつっこみなしで 不動産収入＝家賃収入ー銀行支払い利息ー減価償却 これがマイナスなら税務上赤字。だから家賃収入があっても赤字と処理される。 他の所得と合算すれば、税金は還付される。 しかも、減価償却は実際に出ていくお金でないので、その分手元に現金が残る。 これで業者は節税できると言う。 ところが普通マンションの価値は下がる。その分損失が出てる事に普通の人は 気づかない。 マンションの価値が下がる以上に利益を出していれば問題ないけど、それ以下なら たこが自分の足を食べているようなもの。 |
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242:
匿名
[2010-07-05 08:36:43]
価値の下落より残債の減りが上回っているから大丈夫です。ローンはいずれゼロになるけどタダのマンシヨンはないです。家賃が下がるなら損のない範囲で繰り上げ返済すればいいのです。
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243:
匿名さん
[2010-07-05 09:49:13]
4000万の１Ｌを２戸、2000万の１Ｋを１戸持っていて
自己資金はそれぞれ、900、600、200万円投入して いるから借入金は当初3100、3400、1800で計8300万円。 15年間は節税で考える。（償却は当然定率法で行う） 投下資本は1700万円だから毎年の家賃の収益と節税 効果が120万円程度あれば7％の運用ができていること になる。 15年目に退職して節税がいらなくなったら、その時点での 残債が5530万円くらいとして、総額10000万円の物件が 仲介手数料や当初の諸費用込みで6500万以上で売れたら 元金回収できる。 家賃が下がって赤字なら、退職金から５００万程度補填する。 年３０万の収益増なら６％の利回りになる。 |
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244:
匿名さん
[2010-07-05 10:14:20]
投下資本を収益で回収しようと考えるから不動産投資は
無意味だと思うのだろう。そりゃ確かにそうだ。 しかし、将来の年金補填と考えたら、賃貸マンションを複数 持つことは意味がある。 デフレの時代ローンは長く持てば持つほど損だが、ローンを 支払うのは店子であるから（空室はあっても２０％を超えること はめったにない）長く持つほどローン残高は減る。 売却価格＞ローン残高の不等式は長くなればなるほど確実に なる。 ならば、退職金で中古マンションを買うという案もあるが まず、ローンが組みにくいし物件も見当たらない。管理ノウハウも みについていない。 若いうちにローンが組めるうちに高価値物件を入手しておき ローンが減ったあたりで、自己資金を追加し収益を高めるか 売却して老後資金の足しにするという方が正しい。 |
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245:
匿名さん
[2010-07-05 11:30:50]
売却というのは経験のない人には難しく思えるものだが、何度か
経験すれば値付けのコツもわかる。まずは自宅マンションの 住み替えでで経験しておくほうがいい。年収2000万円クラスの ビジネスマンの中には一回目のマンションを完済して賃貸に出して 二軒目を取得している人もいるが、ファミリー物件は面積当たりの賃料が 安い。１Ｋは面積当たり賃料は高いが、売るときは安くしか売れない。 一件目は売却して仮に譲渡益があっても課税されないし、譲渡損が でるなら減税の利点があるわけだから売らない手は無い。 それをそのまま２軒目の自己資金にまわすのもいいが、ローン減税と 賃貸不動産の減税をミックスで考える。 一軒目の売った資金が4000万円あるなら、1000万円づつ3年に分けて １ＬＤＫを３軒買う。初年度は２００万以上諸経費で赤字がでるので 所得税は確実にゼロになる。1000万円は金融資産として運用する。 ・・・・まぁ、ここには書き込みしなくても年収1500万クラスの人はだれでも やっていそうだけど。 |
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246:
匿名さん
[2010-07-05 11:48:21]
給与所得での高額所得者のメリットというのは、高額の借入金が
起こせるということ。給与所得の高額所得者のデメリットは源泉徴収で 高額な税金を取られるということ。個人事業者に比べて経費などの 損金算入枠が少ないこと。 私は１０年やってきているけど、失敗したと思ったことは一度も無い。 アパマンローンを金利優遇で借りられるのも高額所得者ゆえのこと。 所得1000万円以下には、あんまり想像しづらい世界だろうけど。 早めにやっておくと、所得が減ってからもその恩恵は続く。なにしろ 年金生活にはいってからも所得税は取られるのだから。 キャッシュフロー＝税引き後利益＋原価償却費 がプラスで 売却価格－残債－取得経費－売却経費－自己資金 がプラスなら何も問題ないですよ。 |
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247:
匿名さん
[2010-07-05 12:00:21]
ちなみに、不動産収入５５０万円として
費用計上するのは 減価償却費 借入金金利（建物分） 固定資産税他 管理委託費 消耗品費用 修繕費 入退去の際の清掃委託費 で圧倒的に原価償却費が大きい 確定申告の添付書類でも減価償却費のみ 明細をつけるようになっています。 その他は証拠書類を添付せずに手元においておくだけで 充分。 私の場合、利益は１１０万／年ですが、原価償却費を加味した 不動産所得は－１９０万円（昨年実績）です。 |
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248:
匿名さん
[2010-07-05 12:39:20]
自宅の場合でも ローン残債＋ローン返済合計＋購入・売却経費＋自己資金＜売却価格 なんてことを考えませんよね。 むしろ ローン残債＋購入・売却経費＋自己資金＜売却価格 でかつ 想定家賃×居住年数＞ローン返済合計＋管理費累計＋固定資産税 なら満足するでしょう。 不動産賃貸でも全く同じ ローン残債＋購入・売却経費＋自己資金＜売却価格 で 想定家賃×居住年数＞ローン返済合計＋管理費累計＋固定資産税 ならそれでいい。 自宅で繰り上げ返済してローン額を軽減するように 家賃収入を増やしたければ繰り上げ返済する。その違いと 空室リスクに対処するのに充分な所得があるかどうかというだけの 違い。ローンは３ヶ月滞納するだけでアウトだけど空室が３ヶ月は たまにはある。その際所得に余裕がないとかなりつらい話になる。 |
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249:
匿名さん
[2010-07-05 12:50:28]
>>246
＞キャッシュフロー＝税引き後利益＋原価償却費がプラスで ＞ 売却価格－残債－取得経費－売却経費－自己資金がプラスなら何も問題ないですよ それなら何も問題ないと思います。 税引き後利益＋原価償却費 残債、取得経費、売却経費、自己資金 これらはおおよそ計算できます。 問題が売却価格です。もくろみで計算できますが、実際は売ってみなければ分かりません。 >>243 のように希望通りの金額で売れるよい物件なら問題ないと思います。 ただ、それは物件により異なり悪い物件を掴まされたら、キャッシュフローがプラスでも 売却価格－残債－取得経費－売却経費－自己資金がマイナスなら損ということになると思います。 |
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減価償却が一番金額が大きいですが、その他も経費計上できますので高額納税者にはメリットがあります。
根本的に法律の規定内であっても、色々と抜け道的なことがありますので自己責任でどうぞ。
最高税率の方とそれ以下の方では立場が違うので、一概には言えませんが。
実際に大家さんをしてみないと分からないでしょうね。