ジオタワー高槻ミューズフロント（旧称：JR高槻駅前タワーマンションプロジェクト）ってどうですか？

[匿名さん]

ジオタワー高槻ミューズフロントについての情報を希望しています。



売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[762: 匿名さん]

競合物件企業さんは

駅直結に魅力を感じないのでしょうか。

[763: 競合物件企業さん]

いえ、私は今回この物件の購入希望者です。
だからこそ、マンションというもののその後が(恐ろしさといってもいいです)わかっているが故に、私が知っている範囲で注意すべき事柄を喚起しただけです。
マンションというのは、建てる側、売る側からすれば本当に自転車操業であり、いったん購入した人からはとことん搾り取っていきます。
たとえばタワーマンションは、そのあまりの購入者層の格差から、どんどん脱落していっているのが現状です。ローンで破綻する方もいますが、実際ほとんどは維持費を甘く見つもっているがために徐々に破産に向かっていくケースなのです。何度もいいますが、みな契約時にはまさか自分達にそのようなことが起こるとはみじんも思っていないのです。特に、私の前回の発言で、「そんなに高くはない（はず）」とおっしゃっていた方、確実にダメです。その時点で終わっています。それ以降の、誰がみても余裕なキャッシュフローをお持ちの方達のみが、買っていい物件だと言うことです。

[764: 周辺住民さん]

競合物件企業さんは 、ここは魅力ある物件だと思うけど、それを問題なく手に入れられる（持ち続けられる）のは限られた人だよと言っているだけだよね。
でも、まぁ、ここの書き込み内容を読むと、ここに書き込んでいる人はお金持ちなだなぁと思う。
即金とか、アパートを何棟か保有しているとか。

[765: 764]

あっ…時間差でご本人が書き込んでた。失礼。

[766: 匿名さん]

競合物件企業さんがどのタイプの住戸を購入されるのか楽しみですね。

やっぱり最上階のプレミア住戸ですかね？

ってか、こういう人と同じマンションになりたくないです。

いかにも私は富裕層で、余裕もあるのでこのマンションを余裕で
買えるのですよ、下々のものは、、、って人を見下してますよね。

こういう人はスルーするのが一番かな。

必ずどこかのスレに出てくるような人だし。

[767: 物件比較中さん]

将来予測は誰もわからない話なのでさておき、
初期購入時のランニングに関する情報が異なる時点で、
競合物件企業さんの話に信憑性がないですよね。

固定資産税だけならともかく、
管理費や修繕費もなんだか違いますね。
来週ぐらいには正式に発表されるとはいえ、ほぼ確定してると聞いています。
モデルルームへ通われている方なら、分かっているはずですが。

でも・・・確かに将来どうなるかは不安ですね。

いよいよ契約までカウントダウンなので、
ベースが確かな(もう少し確かな情報を持った)建設的な意見を
交わしたいですね。

[768: 匿名さん]

競合物件企業さんとは名ばかりで、というか詐称で
この人気物件の倍率を下げようと目論んでいる人なんじゃ？

ずるい事して、自分だけいい部屋を買ったりしないで欲しいです。

[769: 匿名さん]

>>766
競合さんが何処を買うかは知りませんが、タワマンで良くある話だと思いますよ。
プレミア最上階と低層階ではそもそも入る住人の資産レベルが違うので価値観が対立する、という話は。ここはプレミアと言っても最上階もさして高くないので、そこまで格差があるとは思えませんが。
またタワマンの修繕積立は他物件に比べて伸びが凄いというのもこの物件に限らず何処でもそうだと思います。

少し似たような物件を検討した人ならすぐに解る話です。
初期コストだけ見て飛びつくな、というのを指摘してるだけで、特に変な話はしてないと思いますが。

[770: 匿名さん]

そう思います。
たとえばみなさん。数年後の消費税、何％になっていると思います？
10％？15％？もしくは欧米並みに20％超？？
確実に維持費に反映されますよ。本当にみなさんちゃんと予測してくださいね。

[771: 匿名さん]

ここの修繕費の上昇率や固定資産税は、タワーマンションとしては普通なのでしょうか？

またほかのタワーもご検討された方にお聞きしたいのですが、

ここと同じぐらいのランニングコストのところは関西で具体的にどこのマンションでしょうか？

お聞きすることばかりで申し訳ありません。

[772: 匿名さん]

タワー型マンションの修繕積立金、目安は１平米500円
http://www.j-cast.com/2009/03/07036963.html
80平米→40000円　100平米→5万円
NPO関西分譲共同住宅管理組合協議会の担当者は、「タワー型マンションの修繕積立金には１平米500円程度あれば、将来の工事費用に足りるといわれています」と話す。普通のマンションだと同200～300円程度だといわれている。ただ、その水準を最初から確保しているマンションは少なく、入居後、管理組合が中心となり値上げをするのがふつうだ。

[773: 匿名さん]

入居後の値上がりも考えて購入しておかなければならないですね
やっぱり資金ギリギリ購入なんて問題外ですね
そう言う人が居住するようなマンションではないですよね

[774: 申込予定さん]

激しく同意します。私もここの希望者ですが、販売担当の方の示した資料は全く信頼性の無いものでした。ただどこも（とりあえず低く見積もるやり方は）こんなものなので、あえてつっこんではいませんがね。この辺はもう自己責任、情報弱者の負けでしょう。（なので情弱の方、頼むから維持費払わずに破産だけけはしないで下さいね♪）
私は３０階台、８５平米に要望書を出していますが、残金７割を２５年ローン、金利は３％として、維持費は修繕積み立て：42000円/月、管理費21000円/月、固定資産税38000円/月→25年で約３０００万円を予想して無理が無いと判断しています。

[775: 匿名さん]

ここは高槻山の手からの、リタイア組夫婦やリタイア前夫婦も多いと聞きます。

山の手の家を売却プラス預貯金、退職金で現金一括購入、維持費は年金でと言う方なら
管理費、積立金が年々上昇していくまで計算されて購入されているのでしょうか？

正直、余裕の預貯金、他にも収入があるとかなら余裕でしょうが
年金だけで生活するには厳しいですよね。。。
ましてや、高齢の方ほどネット情報にも疎いだろうし
販売員の言うままに買われる方もおられるのでは・・・？

我が家は高齢世帯ではありませんが、ローンは物件価格の７割も怖くて
組めません。
間取りが納得できなかったので引渡し後、リフォームしその部分を
物件価格から差し引いてローンを組む程度です。

この物件は必ずしも、高層階が高価格ではないですよね。
低層階でも南東角の１２０㎡クラスだと、7,000万円だった記憶があります。
プレミアクラスは広いところで、約１億5,000万くらい、１ＬＤＫの住戸だと
3,000万円台だったと記憶しています。
これだけでもかなり格差があると思います。

まぁ、市内のタワマンや千里中央（千里タワーに限らず、千里中央のマンション
は高いですよね。）に比べたら安い方ですがね。

[776: 匿名さん]

１２０㎡クラスの7,000万円は一括で払うには割安に感じますが、
この先のランニングコストを考えると無理があるといけないので
もっと狭いところで我慢しようと考え直して要望書を入れました。

[777: 競合物件企業さん]

大変賢明なご判断だと思います。
このようにお金がある方ほど、お金のことをより知っているために、より良い選択をされていきます。
逆に、お金に恵まれていない方ほど、当然ですがお金に慣れていないため、お金に振り回され続ける人生に直面するのをいつも目の当たりにしています。
最後にします。販売者の今後の予想なんてものは全く当てにならないもので、『予測』なんて実は何のエビデンスもなくて、つまり「(私には関係内ですから♪)こうだったらいいですね～」という全く無責任なものなのですよ。素晴らしいことに、全く法的責任もありません。ですから、すべてはご自身で判断しなくてはなりません。
では、みなさんの抽選、ご幸運をお祈り申し上げます。

[778: 匿名さん]

売ってしまったらこっちのもの的な営業さんも
多々いらっしゃるでしょうね
建ててしまったらこっちのもの的な事も
入居してから気づく事もあります
真心なんて言葉は通用しない世界なんだなぁと
残念ですがそれが現実ですよね
他の人の言葉に振り回される事なくじっくり考える事えないと
あとあと不都合な事が出てきても法的責任のない事柄ならば
人の責任にしても始まらないですものね
新居に住めるなんてうきうきしていたらダメですね
よく考える事が大切ですね

[779: 購入検討中さん]

本日、ローン担当の銀行員の方の相談会と登録書の受け取りにマンションミュージアムへ行きました。
結構、訪問されている方々が居ましたね。さすがに、一般公開しているだけに・・・という感じでした。
ファミリー層も３割を超えていましたね。第一期一次分譲の価格表をいただきました。
要望書が出ている分の表でしたが、人気が偏っていましたね。西側低階層が人気なしは、予想通りでしたが、
南側２０Ｆ以下、東側３０階台下と中階層も人気なしのようです。北東角部屋は空きまくりでしたね。

契約会が12/17と12/18と12/23にセッション増設になっていました。要望戸数が阪急さんの予想を超えた
ようです。やはり、最初の出たしは好調だったようですね。本当に、みなさん、今後支払う費用を考慮している
のか？投資目的組が多いのか？は知りませんが。さて、12/12を待ちましょうか。

[780: 申込予定さん]

私も本日ローンの相談会に参加いたしましたが、提案された資金計画表に唖然としてしまいました。
残金7割を20年ローンにする設定で①変動のみ　②変動5割＋固定5割　③全額フラット３５S をお願いしたのですが、最初に出されたのが
①20年間金利0.9％で計算　②変動は金利0.9％、固定は金利2.05％で計算　③現在の2.1％を基準に計算　
上記のものが出てきました！おいおいあり得ないだろう！と。どんだけユトリなんだ！と。
全く参加した意味がありませんでした。今は自分で住宅ローンぐらい簡単に計算できる時代ですので、みなさんもご自身で現実的に予測した計画を立てたられたほうがよろしいかと思います。
実際に教えて頂いたことは、
「住宅ローン減税は、いつまで続くかは全くわかりません」
「固定資産税の減免措置は、いつまで続くかは全くわかりません」
「贈与税の減免は来年度は1000万までで、それ以降のことは全くわかりません」
「今後の金利の動向は、全くわかりません」
「ただし、長期金利と国債の金利はほぼ連動いたします。ですが今後のことは全くわかりません」
「今後の物価上昇の予測は全くできません」
ぐらいでした。銀行には、お金貸してもらうので何も強く言えませんが、できれば早くお付き合いを終わらせたいと強く思いました。キャッシュで買える方が心から羨ましいです☆

[781: 匿名さん]

大阪府庁の一部移転先である旧WTCの、今後30年間の修繕費予想が出ていましたね。240億円とのことです。
大阪WTCは延床面積15万平米ですので、240億÷15万平米＝16万円/平米/30年＝444円/平米/月。
修繕費の費用が平米あたり毎月400～500円というのは信用できそうですね。
というわけで、85平米のみなさんは1360万円、100平米のみなさんは1600万円の修繕費の積み立てお願いいたします。
特に、「なんだか違いますね」とかおっしゃっていた方、要注意ですよ！！

[782: 匿名さん]

ここを、賃貸で出すと８５平米で２０万円／月前後ですかね。今後だぶつくから空き家率も高くなりそう。
実際、ローレルは借り手が減ってきているし。
そうなると、投機物件としては「並以下」か？特段優れたタワーでないことは、宝塚で立証されているし・・・。
MUSE計画もほとんど絵に描いた餅状態で中止もあり得るし。維持費と売却のバランスも将来性ゼロに近い。

腹をくくって、永住する人が最後に笑うかも。。。維持費高いけど。

[783: 不動産購入勉強中さん]

高槻のタワーマンションで投機が成り立つわけないと思いますが・・・・。
茨木駅近くにアパート建てたほうがよっぽどよいですよ。

[784: 匿名さん]

一般人が８５平米で２０万円／月前後も支払うとは思えないね。
それに、大阪医大や高槻病院の医師が借りるなら単身で65㎡以下が妥当だし。

自身が借りることを想定してみればいいよ。
ここの条件だったら諸経費込み（駐車場代除外）で
55平米13万、65平米14．5万、75平米16万、85平米で17.5万ってとこかな。

[785: 近所をよく知る人]

ＪＲ高槻駅から徒歩３分のハイグレード賃貸マンションは家賃３７万円／月で満室だよ。

[786: 匿名さん]

徒歩３分のハイグレード賃貸マンション
どのくらいハイグレードなんでしょう。
興味あります。

このジオタワーと比べると勝っているのはどんな点ですか？

[787: 匿名さん]

先の事を色々と考えて自分の都合のよい方向へと
物事を考えるよりこんな時代ですから
自分にとって最悪を考えて行動するぐらいが何かあった時に
被害が最小で終わらせられると思います
どっちにしても、余裕がなければ購入を控えるべきかと
この掲示板を読んでいたら思います

20万円の家賃を支払える人が高槻に集ってくるとは思えないです

[788: 匿名さん]

医者でも雇われなんだから、20万からの家賃はキツイでしょうに。

[789: 匿名さん]

またマンションが建つのか。。。

[790: 不動産購入勉強中さん]

たとえ37万/月で貸せたとして、物件価格5000万の償却だけでも11年かかりますよね。
また、維持費を月5万とした場合、660万円の経費がかかっています。もし11年で12ヶ月空きがあったとしたら逸失利益370万円ですし、どう考えても失敗ですよね。

[791: 匿名さん]

投資用マンション、勧誘トラブル急増　新手口「名刺交換」誘い水　産経新聞 11月28日(日)7時58分配信
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101128-00000106-san-soci

[792: 匿名さん]

地元のお金持ちが道楽で買うのが一番しっくりくる感じですね。
一般庶民がギリギリのローンで買うのはリスクが大きいし、賃貸投資にも向かないと思います。

[793: 申込予定さん]

住むにはちゃんとしたマンションだとは思いますが、ちゃんとした人だけが買ってほしいです。
そもそもジオグランデにして、ぎりぎりの人にまで媚びて買ってもらうようなことはしないでも良いのに。例えば、東京にはちゃんとしたマンションが多いですよね。
例①パークコート虎ノ門愛宕タワー　専有面積　113.28m2 管理費　4万3050円／月　
例②パークハウス赤坂氷川　専有面積　112.1m2 管理費　3万280円／月
例③赤坂タワーレジデンス　専有面積 100.49m2 管理費 3万4000円／月

[794: 購入検討中さん]

私としては、修繕積立金は、最初から高めに設定して、将来の負担を軽減して欲しいですね。
後、管理会社はコンペにして欲しい。予定されている管理会社は阪急系というだけで、
実績も少ないし不安・・・。まぁ、もう決まっていることなので仕方ありませんが、再考すべきですね。

[795: 匿名さん]

＞修繕積立金は、最初から高めに設定して、将来の負担を軽減して欲しいですね。
　　↑
同感です
最初に安く設定していて後から追加なんて言われたら困ります
計画していた物が安く終わるのは良いですがそれ以上になるのは
ちょっと辛いですね

[796: 匿名さん]

794さん、795さんと同じ考えです。

なぜ、当初の金額を安く設定しているのか、メリットがわかりません。
購入して住み続ける立場に立って考えて欲しいですね。

[797: 匿名さん]

賃貸投資と考えて買う人は多いのでしょうか
投資目的だったらあえて高槻で買わなくても
梅田だとかの方が投資になるような気がします
こちらのマンションで投資目的で購入したら後々損をするような
気がします

[798: 匿名さん]

投資の人は多いと思いますよ。
西側中層階以下を買う人はみんなそうじゃないですか？

[799: 匿名さん]

どう考えても1LDKは投機でしょ。狭い浴槽住みたくねぇ～。

[800: 匿名さん]

65㎡前後も投資目的じゃないのかな。

[801: 匿名]

とうとうスーモ本に載りましたよ！
抽選になりませんように！

[802: 匿名さん]

本日に一般販売向けの広告を出すようです。
高槻市外向けに広告を入れるようですね・・・。

抽選になりませんように。。。

[803: 匿名さん]

一般の人は、先に要望書を入れた自分たちの部屋に
要望書を入れられないよう配慮してくれないと、
何のための優先だったのかわかりませんね。

[804: 匿名さん]

一昔前と違って、今は「優先」といっても事前に少々の情報、要望書提出可能なだけで
申込み、抽選倍率などは一般の人と同じだそうです。
法律でそう決められたとか。

確かに以前、マンションを購入した時は優先登録で倍率優遇とかありましたけど
今はありませんよね。

[805: 匿名さん]

倍率優遇を求めるわけではなく
要望書が入っている部屋には一般の要望書を入れない等の配慮は欲しいと思ってます。

[806: 申込予定さん]

まぁみなさん、そんなに熱くならないで。別に抽選に落ちたからって悪いことばかりではありませんよ。
舞い上がっている今はいいですが、よくよく冷静に見ると維持費も高いしまだ他にも一棟立ちますんでね。当たっても外れてもそれが運命と思いますよ。それで良かったんです、きっと。

[807: 匿名さん]

もう一棟はプラス西武やスーパーまで2分～3分かかるから魅力2割減だけど
価格が1割減だったら買うよ。

[808: 匿名さん]

同じく、ここの抽選にもれてももう１棟のほうでもいいかなと。
もう少しマシな間取りもあるかもしれないし、今のタワーより
駅まで時間がかかる分、安いかもしれないし。

ただ、住宅ローン控除など考えるとね・・・。

どうしてもこのマンションと言う方は、第二、第三希望まで必ず持っていた方が
いいと思いますよ。
ただ、営業担当の方には、他の要望を入れないように強く言っておくとか。

どこでもいいと言う方は、申込みの最終日あたりに、申込みの入ってない
住戸に申込みを入れる、どうしてもこの住戸というかたは
初日に申込みをいれ、後から申込みにくる人に必ず抽選になる、と
プレッシャーをかける、などなど。。。。

といっても、抽選になるところって、かなり偏ってるって聞きましたよ。

[809: 匿名さん]

どうしてもこっちがいい派ですが、
ダメだったら後発物件に切りかえます。

[810: 匿名さん]

２棟目の建設目処は全く立っていませんよ。その間に消費税上がる。

[811: 匿名さん]

2年後に着工予定と聞いていますが、違うのですか？