ジオタワー高槻ミューズフロント（旧称：JR高槻駅前タワーマンションプロジェクト）ってどうですか？

[匿名さん]

ジオタワー高槻ミューズフロントについての情報を希望しています。



売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[641: 匿名さん]

635さん

間の８０㎡台のお部屋はダメなんですか？

１００㎡か７５㎡かだと極端だなと思いまして・・・・。

老後、子供さんが独立したら１００㎡の広さの住戸は必要ないかと思いますよ。
まぁ、管理費修繕積立金が支払えるだけの資金力が退職後もあるなら
別ですけど。

ローンを組むだけでなく、ここは管理費、修繕積立金もかなりの金額になることを
考えて間取りを決めた方がいいと思います。

[642: 匿名さん]

基本的な質問ですみませんが、教えて下さい。
管理費とか積立金は１００㎡の部屋は５０㎡の部屋の２倍払うという計算になるのでしょうか？

[643: 匿名さん]

平米で計算するんじゃないかな、いま住んでるタワーは、そうだけど。最近のタワーの管理費はまだ安いよ。現金で買ってもタワーマンション維持費は５万円近くはかかるだろうな。

[644: 申込予定さん]

管理費はほとんど変わりません。修繕費は少し違いますが、当初は5000円台から8000円代程度の開きです。

ですので、維持費は倍も違わず、相対的に小さい部屋、低価格の部屋の方が維持費の割合が大きくなります。これがタワーでは一般的であり、そしてこれこそがマンションの維持にもっとも支障をきたしてきます。

というのも、小さい部屋、低価格の部屋、低層階の購入者はそもそもある程度無理をして買っている層が多く、このカテゴリーには、維持費を含めた資金計画が甘いため、じきに手放すことになります。家賃にしても維持には20-25万/月が必要でしょうが、この需要は高槻にそれほど多くはありません。

ぜひ、可処分所得をしっかり計算し、無理のない計画をたてましょう。

[645: 匿名さん]

便乗させてください。

管理費は仮に60㎡が8000円なら120㎡の部屋が13000円といった感じでしょうか？

修繕費はの場合は、床面積が2倍になると2倍以上と考えた方がいいのでしょうか？

[646: 購入検討中さん]

>645
そうだと思います。今住んでるマンションもそうですから・・・。

購入検討しておりますが、今住んでいるマンションと比較して、ここは総合的なポイントで評価して、
マイナス２０％なのですよねぇ。特に経済性がかなり足を引っ張っています。
で、引き渡しが約２年後で、そのときの経済状況、消費税率、住宅ローン減税等々、予想できない面が
ある中で、年内に手付金払えって、ギャンブルですね。

現時点の想定では、一応黒字収支なのですが、この先不安ですね。良い方向で動向してくれたら
嬉しいのですが、わかりません。

購入予定の方々は、何がポイントになっていますか？

私は、いざとなったら売却しようかと思っていますが、供給過剰の感があるので、これもギャンブルですね。

あまり人気なければ、うまく値引きを引き出したいのですが。。。無理ですよねぇ。

[647: 匿名さん]

高槻病院がそばなことと駅まで行くのに便利なことがポイントです。

[648: 物件比較中さん]

このタワーの担当者の方って、ちょっと頼りない感じの方が多くないですか？
皆さんのご担当者はいかがでしょう？

[649: 購入検討中さん]

私の担当者も頼りないというかいい加減です。
要望書を出して購入できるかどうかは１１月中旬遅くとも１１月中にはわかると言っていましたが、最近になって優先で無い方と一緒に１２月中に申し込みをしてからになるといわれました。もちろんかぶれば抽選です。
つい最近までは要望書でかぶっていなかったら購入確定できますといっていましたし優先でない方にはまだ販売しないといっていました。
物件について尋ねても調べておきますのオンパレードで、わかり次第連絡しますと言っているが連絡はまったく無い。
極論を言えば立地以外に魅力的な要素を見つけれない私にとっては他物件に心が移ってしまいそうですね。

[650: 匿名さん]

確かに、言うたびに話が違う、と思います。
今の販売形式では、上得意様扱いに浮かれていたのが勇み足だったことになります。
要望書は何のために出したのか、わかりませんよね。

しかし、この立地は他にかえがたい物件ですから、
頼りなくてもじ～っと我慢です。

気になる人は、他を買われてください。
倍率が低くなるのは嬉しいことです。
因みに、649さんはどのくらいの専有面積をご希望ですか？

[651: 匿名さん]

担当者が頼りないというよりは、約２年後に完成する物件の詳細なんて、誰もわからないのが現状でしょう。
まずは、価格決定を待ちましょう。

[652: 購入検討中さん]

>650
子供が3人いますので4LDKで100平米超えを希望しています　

[653: 匿名さん]

価格はほぼ決まってますよね。

一部ですが、頂きませんでしたか？

[654: 物件比較中さん]

10万円単位なので、ほぼ決定価格でしょうね。

[655: 匿名さん]

仮に652さんご希望の101,96㎡の４LDK　27階なら

　　　　　　　　　　　　　7160万ですよね。

[656: 匿名さん]

先日この辺りをウロウロとしてみてあ
改めてこちらの立地はやっぱりすごく魅力的だと思いました
担当者が頼りないと言う話ですが
反対にあまりにもどんな質問にも完璧に聞こえるような
返事をされたとしたら、なんだか口八丁な部分を疑ってしまいます
お高い買い物なのでつい販売する側を疑うと言うか
販売前は良い事しか言わないんだろうなぁ～的なものの見方を
してしまいがちです
後は自分の判断だけなんでしょうね

[657: 匿名さん]

担当者が頼りなくてもここの物件が欲しいです。

[658: 物件比較中さん]

この物件欲しいけど、毎月の支払いが高いね～。それだけの価値があるか？。

７５平米クラスで、約52000円。26年後には約77000円と予想。まぁ家賃8.5万円の賃貸に住んでいたこと
あるのですが（約45平米クラス）、今のマンションは60平米クラスで現在毎月約29000円で、10年後には
約33000万円。26年後は不明。初期での坪単価は、ジオが2290円、今のところ1600円。共用設備の違いを
考慮すると、お買い得？？なのですかねぇ。

とりあえず、今のマンションの売却or賃貸見積もり、ローン事前審査で判断ですかね。低金利続いて欲しい。
そして、マンション供給不足になって欲しい。消費税率据え置して欲しい。

[659: 匿名さん]

初期での坪単価は、ジオが2290円、今のところ1600円って何？

[660: 匿名さん]

７５平米クラスですと南高層階で5000万前後ですが、西低層階なら3700万前後ですね。

[661: 物件比較中さん]

た、たかいな。みんなお金持ちだ！

しかし高槻の魅力はイマイチよくわかりません。

[662: 匿名]

JRと阪急の駅どちらも新快速、特急が停まる事。
大阪駅の駅ビルが出来る事から間違いなく新快速の停まる高槻は価値が上がる事。
大阪と京都の間である事。駅としては申し分ありません。
将来的に高速道路のICも出来るみたいです。
町並みとしては都会か田舎かと言われれば田舎ですのでそれを好むか否かですね。

[663: 匿名さん]

>661

そういう人は買わないでね。
倍率上がって欲しくないもん。

[664: 社宅住まいさん]

高槻はほどよく田舎、天皇陵など古墳もあるし公園も多いよ。
日吉台などの戸建てから親世代が降りてきそうだな。

[665: 匿名さん]

南平台からもね。

[666: 匿名さん]

固定資産税というのは階数によってちがうのでしょうか？
同じ間取りでも５階より３０階の方が高いのでしょうか？それとも広さが同じなら同じ税金になるのでしょうか？
もしご存知でしたら教えて下さい。
管理費と積立金は階数が違っても同じ面積は同じ金額だと思うのですが・・・。

[667: 物件比較中さん]

固定資産税は面積で決定するので、どのフロアでも同じですよ。

[668: 匿名さん]

>>666
固定資産税は区分所有面積が関わりますので、階数が違っても同じ面積は同じ金額です。

[669: 匿名さん]

便乗させてください。

同じ専有面積でオーダー部分を増やしグレードアップしても固定資産税は変わらないのですか？
一戸建ての場合、使用している床材や内装によって固定資産の金額が違うと聞いています。

[670: 物件比較中さん]

ギャラリーで固定資産税の金額を教えてもらいましたが、
多めに見積もった金額のようです。

実際のところ、予想価格に対して、
どれぐらいになるのかが気になっています。

目安としては、ローレルとほぼ同じぐらいかと思うのですが、
ローレルの固定資産税はどれぐらいなんでしょうか？

ローレルからの移住組もここにはいらっしゃいそうですので、
面積と年額の目安をよろしければ教えていただけませんか？

[671: 匿名さん]

固定資産税のお話ですが

＞一戸建ての場合、使用している床材や内装によって固定資産の金額が違うと聞いています。
　　　↑
こちらのお話ですが材料とかじゃなくて私が聞いた話では
戸建てでもエレベーターなどをつけた場合は税金が変わって来ると言う話は
聞いた事がありますが使用している材料で税金が変わってくる話はどうなんでしょうかね

[672: 匿名さん]

ローレルからの移住組がいると言うことは、
ローレルが売りに出されるわけですね。
だったら、あっちが欲しいね。
共用部分が華美でなく抑えられていてランニングコストが安いらしいし。

[673: 匿名さん]

>672
確かに、安いですよ。現時点で、７５平米クラスで２万円以下だから・・・。

[674: 匿名さん]

＞６７３
ローレルの修繕費も、ジオ同様５年毎で増えてくの？

[675: 匿名さん]

>673
ちょっと、答えにくいのですが、あくまで計画ですので、当初計画表ではそうですね。
ご参考までに、７５平米クラスで、ローレルがここの入居開始時のランニングコストに追いつくのは、
おそらく13～15年後でしょうね。そして、ローレルの大修繕が、さらに10年後で、そのときの景気で
追加修繕費用が発生するのかどうかもはっきりします。多分、発生するかな？

[676: 購入検討中さん]

>>675
ランニングコストって具体的に何と何を指していますか？
修繕積立金と管理費の合計ですか？それ以外にもあります？
後学のためにいろいろ教えてください。

[677: 物件比較中さん]

> 676

固定資産税がありますよ。

[678: 申込予定さん]

ランニングコスト＝管理費＋修繕積み立て費＋固定資産税として
1－10年目（20000円＋8000円＋3万円）×12ヶ月＝580000円/年、10年で580万円。
11－20年目（23000円＋12000円＋3万円）×12ヶ月＝650000円/年、10年で650万円。
21－30年目（26000円＋18000円＋3万円）×12ヶ月＝880000円/年、10年で880万円。

駐車場を借りる場合これに15000円（立駐）×12ヶ月＝18万/年、10年で180万円、
平面の場合、28000円×12ヶ月＝33600円、10年で340万円。

おおまかにいえば、10年で約580万円～920万円、毎月48000円～76000円となります。

[679: 匿名]

タワマンの固定資産税甘く見たらエライことになるよ
これ常識！

[680: 匿名さん]

固定資産税が高いのは資産価値があるからでしょう。

[681: 匿名さん]

修繕積立ならともかく、管理費ってなんで上がっていくんやろ？

[682: 申込予定さん]

それは、建築年数が増えるほどに居住率が下がっていくからです。
想像してみて下さい、30年後のタワーマンションを。

まず賃貸投資目的で購入した層は、なんとか元を取ったと思いきや、その後店子がつかず売り切れず、
固定資産税と管理費と修繕積み立て費をいつまで払ってくれるのでしょうか？

次に、高齢者が出て行った後の高額物件。高級老人ホームかお亡くなりになったかはわかりませんが、
相続もままならず、空き家と貸した広い部屋の、これまた高額な固定資産税と管理費と修繕積み立て費を誰が払ってくれるのでしょう？

最後に、ローン破綻してしまった後の競売物件。安値でたたき買いしたはいいが、築後30年の物件に、
誰が高額な固定資産税と管理費と修繕積み立て費を払ってくれるのでしょう？

こういった層が合わせて1割いるだけでも、残された者はけっこうなカバーをしなければなりません。

[683: 匿名さん]

高齢者が出て行っても誰か所有しているわけですから、その誰かが払いますよ。

[684: 物件比較中さん]

モデルルームに行けば、今後想定される管理費・固定資産税・修繕費の
一覧表を見せてもらえますよ。

ちなみに、管理費はずっと定額、修繕費は30年先まで少しずつ上昇で組まれています。
(あくまで予定ですけどね)

[685: マンション投資家さん]

その予定・予想は１００％破綻します。
ここはまだましでしょうが、それでも今回の予想はやはりかなり修正せざる得ないでしょう。

「誰かが払う」という思いこみが一番怖いですよ。みんなそう思ってるけど、実際誰も払えなくて競売になって、それでも手放すに手放せない、ランニングコスト放置の大規模マンションはぼちぼちでてきています。

住むにせよ住まないにせよ、マンションという不動産は、馬場抜きみたいな物です。
うまく売り抜けることが出来れば勝ち、最後持ち続けていれば負けです。

[686: 匿名さん]

ここは、元々、他のマンションと比べて高めに設定していると伺っていますし。
高槻市内在住の一部の富裕層や他府県内外の投資家が購入を予定しているようなので、
このマンションに限っていえば、未払い問題の発生率が低い物件である、
と考えて購入を希望しています。

あなたが、こちらのマンションは他マンションと比べてましな方であるものの、
今後修正を要すると断言なさる根拠とあなたのお立場は？

専門家であるのなら、今後の大阪高槻市内のマンション事情を教えてください。

[687: 申込予定さん]

たぶん今後来るであろう、インフレーションを予想してのことだと思います。
長期金利の上昇と人口減少によるGDPの低下は、
今後の日本全体を通してゆっくりでも、着実に進んでいきます。

TPPや消費税の増税反対、医療費負担の軽減と年金受給の維持を同時に望むといった多数意見に見られるように、グローバル世界における日本の地位は、今後驚くほどのスピードで減退していくでしょう。(というか、すでに今でも一人あたりのGDPはせいぜい20位前後です。ちなみに、2007年には日本24位、ギリシャ25位、スペイン26位です。知っての通りギリシャはデフォルト、スペインも次のターゲットです。)

物価の上昇と賃金の低下が同時に起こるスタグフレーションがもう目前なのです。

[688: 匿名さん]

インフレとかのマクロの話を出さなくても
当初タワーを購入した富裕層が永遠に保持し続ける
という前提自体が幻想、というミクロ条件を出せば良いのでは？
(そもそもマクロの話をすると、この物件だけではなくあらゆる物件に当てはまってしまいます^^;)

しかし、築年数30年でゴーストタウン化が進行するようでは到底タワー足り得ない、とも思います。
内装等に手が入る事は当然の前提として、100年程度は居住空間として輝きを放てないと
わざわざタワーを建てる意味が無いと思います。

阪急さんからはどういう風にサスティナブルなのか？
そういう話が出ても良いかと思います。

[689: 匿名さん]

50年後に生きてませんし、生きていても介護施設にお世話になってる身だと思います。
そんな先のこと、考えて買わないとならないなんて、つまらないな。
当面、30年先が安泰ならいいです。

[690: 申込予定さん]

↑この世代が一番私はきらいです。というか、ほんとむかつく！
自分の世代だけ裕福だったらそれでよし、自分たちの世代の作った借金は全部私たち若い世代にまわして平気な顔して厚顔無恥！
あなたが行く介護施設のお金、全部、ぜーんぶ私たちの世代のお金ですから！
頭悪そうに「50年先は死んでるか介護の身だからわかんなーい♪、この先30年がよければ～♪」」
なんて浮世離れしてるのが普通なんですよね、あなた達は。
せめて自覚持って下さい！自分たちがいったい誰のおかげで年金もらえるのか。医療が受けられるのか。