パークホームズ烏丸御池（旧称：中京区堺町通計画）ってどうですか？

[匿名さん]

烏丸御池駅から徒歩5分、総27戸、三井のプロジェクトです。
人気の高い「御所南」エリア、注目しております。
いかがでしょう？


所在地：京都府京都市中京区堺町通押小路下る扇屋町６５５番１（地番）
交通：京都市烏丸線 烏丸御池駅 徒歩5分、京都市東西線 京都市役所前駅 徒歩5分
間取：2LDK+N～3LDK
面積：69.53平米～77.02平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[41: 匿名さん]

現地を見てきましたが、窓ガラスはいいものを使っていますね。
２階は防犯タイプの遮熱ペアガラスが入っていました。
これにより、西日対策にかなりの効果を発揮すると思います。
（３階より上の階は、防犯タイプではないようにも見えますが…）

西面で少し気になるのが、堺町通を隔てた正面に鰹節屋さんがあるのですが、普段からかなり魚臭がプンプンしています。
ベランダに洗濯物を干したときに、臭いがついたりしないのでしょうか？（特に低層階）

[42: 匿名さん]

チラシが入っておりましたので、問い合わせたところ、
１フロア３邸の全角住戸だそうです。
広さは６９平米・７１平米・７７平米の３タイプ。
モデルルームは出来上がった建物の中に作るそうで、
今年の７月からオープンとのこと。
価格は、まだ未定ということで詳しくは聞けませんでした。

[43: 匿名]

何だか微妙な間取りだなー
それに隣の駐車場がいずれ何か建つ事を
想定された感じだね

[44: 匿名]

何だか微妙な間取りだなー
それに隣の駐車場がいずれ何か建つ事を
想定された感じだね

[45: 匿名さん]

確かに微妙な間取りだと思います。
特に東側の独立住戸の方は、77㎡の広さがあるのに、もう少し何とかならなかったの？と個人的には感じました。
また、仮に隣の駐車場のところに同じような高さの建物が建った場合、東側住戸は駐車場側（南面）にバルコニーをとっているので、日当りが相当厳しくなるように思いますが…

[46: 匿名]

間取りはまだ未定という事ですが44さん45さんは間取りやお部屋を見られたのですか？
他に情報があるなら詳しく知りたいです。

[47: 周辺住民さん]

他物件で予想の間取りプランを見せてもらいました。
無理やり部屋作ったような感じです。
西向き2邸東向き1邸のようですね。
正直場所は良いですが、金額の割にグレードはかなり低そうです。
このあたりなら、下層階を資産目的で買うか、予算が有り余ってるかたなら
上層階を買うかどちらかでしょうね。
でも最上階でも眺望はすっきりって感じでは無さそうですね。
竣工物件みたいなので、変更なんかはしにくいでしょうし
そぉ考えると、お金持ちも買いにくいでしょう。
間違いなく将来南側に何か建つでしょうね。
イーグルコートのほうがまだ良いのでは？
41さんも書かれてますが、正直臭いです。

[48: 物件比較中さん]

御所南で、三井っていえば即完かと思っていましたが。

[49: 物件比較中さん]

難しいと思ったから竣工販売にしたんでしょう。

[50: 匿名さん]

>>46さん

45です。
私の場合ですが、最初は三井不動産レジデンシャルに直接問い合わせのですが、とりあえず会員登録をしてほしいと言われ、その通りにしたところ、最近になって案内がメール便で届くようになりました。
その中に間取りの情報（77㎡、71㎡の2タイプだけですが）も入っています。

[51: ご近所さん]

新聞のチラシで見ました。価格は載っていなかったけれど。資産価値の高い中心部だからこそ、ブランドは重視したいです。でも間取りはそれ以上に重視したい。マンションの場合、通風採光とかあとから変更できませんから。

[52: 匿名]

価格次第でしょう。
色々言っても、御所南エリアでの久しぶりの大手デベ分譲ですから。

しかも27戸でしょう？
このあたりで探している検討者は腐るほどいますから、その中の一部が買えば、いずれにしてもすぐ完売でしょう。

[53: 匿名]

いくらくらいになるんでしょうね？

やっぱり御所南学区目当てのファミリーが多いんでしょうか？

[54: 周辺住民さん]

やっぱり5000万前後はするでしょうか？
できれば70㎡、4000万くらいが希望なんですが…。
御所南学区は人気なうえ、京都では少ない大手デベの物件ですので
強気の価格設定でくるような気がします。
チラシで見ましたけど、確かに間取りはイマイチですね。

[55: 物件比較中さん]

坪２００万弱ということはないのでは。

７０平米なら２１坪強なので、＠２５０万〜２７０万として
５２００〜５８００万くらい？
御所南で三井なら、それくらい出してもほしい人は
いっぱいいるでしょうし。

[56: 匿名さん]

近くのダイマルヤのイーグルコート御所南ですら、
坪２４０万弱ですから、
三井でそれ以下ということはないでしょう。

仮に坪２５０万前後として、広さが６９平米～７７平米の３タイプで、
１０階建ですから階数が下から上へあがるほど価格が上がるとして、
低層階で５０００万弱～、中層階で５４００万前後、高層階で５８００万前後では。

[57: 匿名さん]

三井から最新の案内が届きました。
間取りに関しては、西側の2邸(69㎡、71㎡のタイプ)はほぼ同じレイアウトです。
71㎡の南西角部屋タイプの方が高い設定になっているのでしょうが、将来南側に同じような建物が
ピッタリできる可能性を考えると微妙な感じがします。（特に低層階）
設備の詳細はわかりませんが、トイレとキッチンの撮影写真を見る限り、特にハイグレードと
いうわけではなさそうです。
価格に関しても、まだ何の情報もありませんでした。
他のマンションとの比較で迷っている立場としては、少なくとも価格だけでももう少し具体的な
情報開示をしてもらいたいところです。

[58: 匿名]

今はどこも販売開始直前までは価格を明らかにしませんよ。


あと１ヶ月くらいしたらおおよその価格帯くらいは明らかになるのでは。

ただ個人的には56さんくらいの価格だと考えていれば、大きく違えていることはないと思いますが。

[59: 周辺住民さん]

ここ検討している人は多そうですね。
価格次第ってところもありますが、みなさんが予想している価格でしたら、
完売するのも速そうですね。
京都中心部は、まとまった土地がなく、大規模なマンションは建ちませんから
どうしても価格も高くなってしまいますよね。
それと、京都で多いのが、セカンド需要ですね。私の住んでいるマンションも半数が
京都以外の方です。
一般的には5000万を超えるものは高額だと思うのですが、東京の富裕層からみれば、
問題ない価格なのかもしれません。
観光シーズンのホテル代わりに購入する方も多いのでしょう。羨ましい限りです。

[60: 匿名]

7月中旬から事前案内会のようですね。
あと2ヶ月。予約で一杯になるのかな。

[61: 匿名]

4000万円台では、検討できる住戸はないのかな。。。

[62: 匿名]

61さん
中層階以上を希望されるなら難しいでしょうね。10階建ですから低層階ならあるかもしれませんね。

[63: 匿名]

場所いい所ですね。
でも京都の不動産の価格って本当に不思議ですよね。

坪250万円以上なんて、関西圏ではごくごくわずかじゃないですか。

何の魅力がこの価格でも売れる理由何でしょう？

[64: 匿名]

63さん

京都は立地が全てです。
烏丸沿線は利便性が高く人気、かつ田の字地区内は京都の中心。
四条烏丸や河原町を日常的に利用できます。

その中でも住むなら、下京区より中京区、烏丸通の西側より東側が良いのは、京都の人なら誰でも知ってます。

また子供がいる家庭なら御所南小・御池中は一番人気の学区。

かつ上記を全て満たす物件はなかなか出ない。


以上などの理由から5000〜6000万出しても欲しい人がいるからでしょうね。

[65: 匿名]

64さん

63です。わかりやすい説明有り難うございます。

[66: 匿名]

昨日、現地を見に行ったら、ほぼ完成してました。
エントランスと前庭は和風の雰囲気で悪くありません。

[67: サラリーマンさん]

棟内モデルルームはいつからですか。
価格情報があれば教えて下さい。
５階位で坪２５０万円なら検討したいです。

[68: 物件比較中さん]

６３さん

250/坪は地下鉄烏丸線の御池と四条だけでしょう。
南や西へ１０分いけば150/坪でもあるでしょう。

[69: 匿名]

南や西では、いくら安かろうが意味がないから、おっしゃってると推察しますが。。

[70: 匿名さん]

＞６７さん

棟内モデルルームは、７月１７日（土）からですよ。
完全予約制ですが、既に１７～１９日くらいはほぼ満席でした。
三井に問い合わせてみては、いかがですか？

[71: 検討者]

確かにここも良い場所ですね。。。
いろいろ検討してます。
ここより南に行ったコンフォール東洞院て
どうなんでしょうか？？
書き込みを見ると、工事再開しそうなんですが、
どちらの方が良いかご意見頂ければ幸いです。
レス違いであればすいません。

[72: サラリーマンさん]

山鉾巡行のあとで前を通ったら、棟内モデルルーム見学会を予約制でやってました。価格はどうなんでしょう?
イーグルコートは完売したのかな?

[73: 匿名]

71さんに便乗させて頂きます

コンフォール東洞院てなんでしょうか

東洞院は人気の通りですよね

是非ご存知の方に詳細を教えて頂きたいです

[74: 匿名]

場所がいいので、すごく気になる物件ですが戸数が少ないので、すぐに完売になるのでしょうか

[75: 匿名]

価格は5000万円台を中心に、4000万後半〜6000万くらいですよ。
事前案内会は、週末は既に来週末まで満席で、私は平日に見に行く予定です。

[76: 匿名]

モデルルーム見て来ました
１階にギリギリ4000万台があったかと思いますが、ほぼ5000〜6000位でした
間違いなく売れるマンションだと思います
たくさん見に来られていました
完全抽選だそうです
部屋の狭さは否めませんが、窓が多く日当たりが良いです
共用部分はハイグレード
各廊下に冷暖房が付いていました
隣接マンションが(今のところ)ないので、あの界隈にしては眺望も良いでしょう

鰹節の匂いは・・・玄関出たらプ～ンとしましたが!?(･_･;?夏場だからきついのかな

[77: 匿名]

やはり完全抽選ですか
この地域の新築物件となると、抽選はさけられないのでしょうか

お近くのイーグルコートはまだ完売してないようなのでそちらの方が可能性はありそうですね

[78: サラリーマンさん]

５０百万円台とはやっぱり高いですね。
近くのプレテイナージュやグランブルーの中古が４０百万円半ばなら中古も検討します。

[79: 匿名]

ちなみに南の駐車場はいづれ(ひょっとして近いうちに？)マンションが立ちそうですね
もちろん断定もされていませんが、否定も出来ないから(三井&御所南にしては)今回の控えめな値段設定にしていると担当の方が仰っていました
立つとしたら、ぴったりくっ付く感じで同じ10階の間取りのものが来るだろうとの事

その後ろの同じ広さの駐車場も怪しいですね～

道路向かいにも一軒民家があるけど、周りに広い駐車場が囲んでいたりして、数年後には堺町通りも東洞院みたいな景観になるのかな

近くにフレスコも出店予定だそうです

間取り、内装、設備は特段良いものではない
むしろ、、、って感じだけど、周りがどうなろうとここは立地だけで売れるんでしょうね
投資やセカンド目的の方が多く上層階から予約を入れていっているそうです

倍率上がりそうですね

[80: 匿名]

>78
この辺りの中古はなかなか出ないですよね

隣接する駐車場にまだマンションが建つ可能性があるなら､そちらを検討した方が賢明でしょうか(いつになるか解りませんが)

立地は良いけど､三井(大手)は他の物件より高いと聞くので､あまり内容にこだわらないのであれば少しでも安い方が有難いので

[81: 近所の者です]

>79
最近フレスコの出店ペースは早いですね

近所のスーパーが潰れたのでフレスコが出来れば有り難いですが

[82: 物件比較中さん]

何んかよう分からん説明うけたわ

[83: サラリーマンさん]

近くを通りましたが、ネックは西日と鰹節の匂いですね。

[84: 匿名]

見に行きましたが、西日はエコガラスでかなり軽減されてましたよ。
説明では従来ガラスの5倍の遮熱性があるとか。

[85: 匿名]

見に行きました
気になった事の方が多いのですが、

共用廊下がタイルカーペットというのはこれまで住んだ事が無く、ホテルライクで今はピカビカで綺麗に思えますが(ステップ音も軽減されますしね)
メンテナンスがホテルの様に行くわけがない場合、どのようになっていくのでしょう？
汚れや湿気によるカビ、ダニなどの発生...

この様なマンションにお住まいの方、感想を教えて下さい
管理費も高くなりそうで気になりました



バリアフリー住戸ですが、各部屋の入り口に引き戸の為の段差が割りとぽっこりありましたね
今時なぜあんなのにしたんだろう？

エコガラスは良いですね
バルコニーからの光がよく入りそうです
でも暑いのかな

[86: 匿名さん]

すんごいところに建つんだな。便利は便利だけど、駐車場探しが大変ではないかと。
料金も高そうだし。京都旧市内の常だけど、低層階は隣家の壁、屋根見て過ごすことになりそう。
上層階は競争率高そう。お金持ちのおじいちゃん、お願いだから資産活用ってのはやめてね。住民票も移して自分で住んでね。
京都市はそれを望んでいます。

[87: 匿名さん]

４０百万円台が６戸程でイーグルコートと比べても割高感はあまり無いと思います。イーグルコートの方が狭いのでグロスでは安いですが・・・

[88: 匿名]

イーグルコートも三井も両方みましたが、場所がいいというだけで他にはあまり魅力は感じられません

子供がいるので、絶対この学区が良いのですが、これだけ値段を出すのであれば、根気よく中古物件を探して見ようかとも思ってきています

[89: 匿名さん]

このあたりは3LDKと称して60〜70m2あたりが多い。人気があるから営業は高飛車なのだろうが、収納スペースが小さく、部屋も小さく使い物にならない。高い金だしてウサギ小屋、なんかな〜。家族向けとはとってもいえない。

[90: 匿名]

>89
同感です

狭い土地に最大限の部屋数をキープする為、部屋はとても狭く、その上管理費は高い

横の建物ともかなり隣接しているしプライベート感はゼロ

その上、マンションは買えるのか、買えないのかはっきりしないし完全なる売手市場だね

[91: 匿名さん]

この物件の魅力は、立地が（人気の御所南学区の中でも）相当に良いことと、三井不動産が売主であるという2点に集約されると思います。
坪240万円程度の価格帯が中心ということで、一般的には、この立地で三井のマンションの割にはまずまずの設定という評価になるのではないでしょうか。

ただ、私も現地案内してもらいましたが、南面隣の駐車場にマンションが建った場合、ＢタイプとＣタイプ（の特に低層階）は悲惨な状況になるリスクはあるなーと感じました。
この点も含め、問題点を挙げればそれなりに出てくると思うのですが、それでも相当な需要があるようで、現時点でも抽選が避けられない部屋がかなりあるようです。
三井の営業マンも当初は非常に熱心だったのが、最近は少し余裕を感じられるようになってきました。（笑）
それから、駐車場は基本的にはあきらめて下さい、近くのカーシェアリングを推薦します、とのことでしたよ。

[92: 匿名]

価格下げられるそうですよ
やはりあの内容では高すぎたんでしょうね

[93: 匿名]

近くにフレスコが出来る。これで更に魅力が増えて、また一つ穴が減った。

[94: 匿名]

部屋は確かに広くありませんでしたが、仕方ないでしょう。
だってこの辺りなら坪230〜250万しますから、ゆとりのある80平米を作れば、6000〜7000万ですよ。
ファミリー需要の多いこのエリアでは、この三井の戦略は間違ってないと思う。

[95: 匿名]

どのへんにフレスコできるんですかね？

[96: 匿名さん]

柳馬場御池上った所らいしですよ。
御池中学の前あたりですかね。

[97: 匿名]

柳馬場の郵便局の南側ですよ。

[98: 匿名さん]

フレスコは安いように見せかけてはいるが、量が少なめで、お得感はない。
新鮮な物が少ないのであまり評判はよろしくない。
２４時間営業だから、時間が経過して半額割引ってのもあまりないような。

[99: 匿名]

今日が抽選ですよね
1期は見送りましたが、どれ程の倍率だったんでしょうか

[100: 近所をよく知る人]

いろいろな評判があるようですが、いざという時にフレスコは頼りになりますけどね・・・。

[101: 匿名]

修繕費が五年後から凄く高くなるようですが
どのマンションでもですか？

それとも戸数が少ないからでしょうか

勉強不足でわからない事だらけですが､この学区の中古はほとんど出ない、しかも割高ため新築マンションが良いか､中古マンションを探すべきか迷っています

[102: 購入経験者さん]

最近分譲された北大路の三井を検討したときに気づきましたが
戸数が少ないと当然ですが管理費がかなり高くなっていきます。
三井に聞いたところ管理費を追加徴収しなくてもいい金額を算定
しているからだということでした。本当のところは入居して年数
が経過しないと何とも言えませんが・・・
①戸数が少ない
②管理費を追加しない金額にしてある
ということが高い（高く見える）原因だと思います。
ちなみに150戸程度のマンションの管理費・修繕積立金と比較
してみましたが30年間で約500万円の差でした。大きいような
小さいような差ですね。

[103: サラリーマンさん]

残り２戸の案内が来ていました。イーグルコート御所南も完売した様ですし、このあたりは２５０万/坪でも売れるのですね。
中古も強気だし少し待った方が良いですか。関西なのにここだけ東京と連動してますね。

[104: 購入経験者さん]

このあたりは待っても下がらないでしょうね。この程度の価格でも売れることが
わかったのでデベは上げて分譲することはあっても下げて売り出すことはしない
と思います。あとは分譲戸数がもっと増えて選択の幅が増えればどうなるかわか
りませんが・・・・
京都の市内、特にこのあたりのマンション価格は異常ですね。私には高くて
とても手が出ません。このあたりが買える人が羨ましい。

[105: 匿名さん]

この付近だと中古も２００万円／坪くらいが相場のようですね。４～５年前から
変わっていないようです。さすがに中古だとこれを超える価格では成約は難しい
ようです。
待つと下がるのか、待っても変わらないのかは判断が難しいところですね。

[106: 住まいに詳しい人]

御所南学区でまだいくつか建ちます。　坪240万円～280万円ぐらいの予定です。

[107: サラリーマンさん]

今朝、ダイマルヤのイーグルコート三条室町の地元優先案内会のチラシが入ってました。

43.71㎡～74.15㎡が2250万円～5510万円なのでMAX245万円/坪。御所南よりチョッとだけ安いですか。

周りがマンションやホテルなので南東角部屋でも日当たり悪そうですが・・・

[108: 物件比較中さん]

キャンセル１邸発生の案内がきました。
面積69.53m2なので北西角部屋かな。

[109: 匿名]

インテリア商談会に行ってきました。

カーテンを全ての部屋分にオーダーするとして百万近くの見積もりでした。

あまりに高くて手がでません。

マンションの入居時はカーテンはオーダーが普通なのでしょうか?

安いところでお勧めがあれば教えて下さい｡

また三井のマンションは換気システムにはこだわっているようですが､エコカラットは必要でしょうか?

色々物入りなのでなるべく無駄な出費は抑えたいと思っています。

よろしくお願いします