グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part4】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/
Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43287/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：8,800万円～17,000万円
間取：2LDK・3LDK
面積：75.84平米～121.25平米　

施工会社：http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：http://www.sumitate.co.jp/

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【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[781: 匿名さん]

カッコイイマンションですねー！
住みたいなー、格差社会いいですね！

[782: 匿名さん]

やっぱり世田谷エリアＮＯ１マンションだと思う

[783: 匿名さん]

バルコニーこんにちは状態じゃいやだわ

[784: 匿名さん]

＞やっぱり世田谷エリアＮＯ１マンションだと思う

でも、完売できないのは？

[785: 物件比較中さん]

世田谷、目黒地区の中規模以上の物件に限っての
話でしょ。確かに外観、広い中庭と贅沢な造りで
あるが半分以上億ション！港区物件でもあるまいし。

[786: 物件比較中さん]

教えてください

免震構造の場合
建物を支えているアイソレーター（免震支承）のゴムの劣化（腐食等）が避けられず
20年から30年に一度交換しなければならないので、
交換の時に　建物全体をジャッキアップして交換する大工事になり、
中規模（50戸程度）の建物でも　億・単位のコストがかかると、
マンション購入の本に書いてありました。
このマンションにも当てはまりまるのでしょうか、
そうだとすると、修繕積立金や修繕一時金がかなり高くなりますか。

[787: 匿名さん]

そのへんはどうなんだろか。この規模だと高くても免震じゃないと
この御時世怖くて住めないし。またいつ起こるか分からない天災
にコストをかけるか否かは価値観の差、貧乏だと選ぶ余地はないけど。

[788: 匿名]

１億越えはなかなか完売難しいよ

[789: 匿名さん]

786さん全くその通りですよ。
質問される必要ないくらいよくご存知じゃないですか。
免震は縦揺れには効果ないしメンテナンス費用は莫大だし
現状も一部の高級マンションにしか適用していないです。

[790: 匿名さん]

時代の流れは免震となるが一部の高級物件に限るね。
耐震、制震で妥協しとけばマンション自体各段に安い。
ここは震度7がきても4程度に揺れが軽減するみたいだが
自分だけ生き延びてもね。7が来たら都内は壊滅でしょ。

[791: 匿名]

震災での人的被害と建て替えるコストと免震維持費の比較だね。

先の震災でも免震はその実力を証明したからね。

[792: 物件比較中さん]

786です
スイマセン　私の書き込みが要領をえてなかった様で、私が聞きたかったのは、
免震装置を交換する時に　かなりのお金がかかりますが
その金額が、修繕積立金や修繕一時金に含まれているか
という事です。
仮に　３〜４億かかって　100戸なら　一戸あたり３００〜４００万円かかるわけで、
積立金などに含まれていないと、
20年から30年後に、いきなり　その金額が請求されるわけですよね。
かなりの額になりますので

[793: 匿名]

そのかなりの額が払える人しか住めないよここは。
住んでる友人は開業医と大手社長だし。

[794: 匿名さん]

修繕計画に入ってるんじゃない。そうでなくてもここの住人は

金で安全を買えちゃうんだろうけど。格差社会の象徴物件。

[795: 匿名さん]

もうこの物件も新古物件。
すでにこれ以上の機能性能を備えてもっと安い物件も出てきている。
少しは価格下がるようだが如何せん高すぎ。

[796: 匿名さん]

学区は多聞、用賀、代沢のビッグ3で合格。
外観、仕様は文句なして世田谷ナンバーワン。
でも価格も世田谷ナンバーワン、しかも
C,Dはいたって普通の高級マンションレベル。

[797: 匿名さん]

公式ホームページ見て笑った。スミフの豊洲タワーと同じで凄い必死。世田谷ナンバーワンは単なるジョークでしょ。

[798: 匿名さん]

世田谷、目黒とか都心外にはもうこのレベルの物件
つくっても高いだけで苦戦するし暫くデベも控えるよ。

多聞小は世田谷のモデル高だったり、全国運動能力最優秀高だが
これら３つの他にも明正、桜町小も人気、レベルは劣らないよ。

[799: 匿名さん]

成城、三宿、代沢、用賀と高級立地にあるので生活レベルと単に相関するだけ。
小学校の人気なんて所詮進学率が高いとこや帰国子女が多いとかに左右される。

[800: 匿名さん]

既に中古で幾つか出て来ていますね。
中古買おうかな、、、

[802: 物件比較中さん]

792です
　
下記サイトで確認したら　免震装置のゴムの耐久性は60年はあるそうで、
実質的に　マンションの構造体を立て替えるまでは　交換の必要は無いようです。

http://allabout.co.jp/gm/gc/384140/

ジャッキアップが必要なのは　大きな地震などで5センチ以上ののズレが起きた時だけだそうです
　

[803: 物件比較中さん]

クロス、三茶タワーは論外とはいえ代沢、駒場プラウド、クラッシィーですらことごとく
高級路線とは掛け離れていっているのが最近のマンション事情なんだろうけど、少々高くて
良いから財閥系または野村でコンパクトタイプ中心の高級マンション出てこないかな。
ここは残りが100超えしかないのが難点。 広いのは羨ましいけど流石に手が出せない。

[804: 匿名さん]

クロス、三茶タワーは、良いって事ですか？

[805: 匿名さん]

どう考えても真逆だろうね。

[806: 匿名さん]

まさか、プレミアム物件てこと？

[807: 匿名さん]

確かに三茶タワーは微妙たがクロスはないかな。

[808: 匿名さん]

すみふからここの中古住宅のチラシ来てたけど。

[809: 匿名さん]

うちの地元、相模原だけど、地元では高級物件の部類に一応はいるのかな？免震だよ。安いけどね。

個人的な印象では、免震はセールス文句なしに使われているイメージ。

[810: 匿名さん]

この辺りは、小学校受験される方は多いのでしょうか？

近場に名門校ありますか？

[811: 匿名さん]

いちおうここの学区は人気校ですね
受験なら学芸大学付属世田谷ですかね

[812: 匿名さん]

まだ　売ってるのか　ここは！

[813: 匿名]

早く完売して欲しい　ずっと販売中のままって、人気のない物件を買ったみたいで寂しい

[814: 匿名さん]

もう、今さら、ここ買う意味がないよな～、かなり値下げすれば買う意味あるかもだけど、スミフだからね！！

[815: 匿名さん]

ここは10年でも20年でも売れ残っていいから
それでも自分は欲しい、って人が買ったのが大半だと思ったけど
意外にそうでもない人もいるのかな

まあ金持ちなんだからそんなの気にせずに住めばいいのに
バブルの時だって家の価値はほとんど無くなった所もあるけど
それでも気にせず住んでる人が多かったのだし

[816: 匿名さん]

バブルのときの話なら、家を売って利益確定した人も多い。うちの父がそうだった。
もちろん、すぐに次の住まいを買うような失敗はしなかった。
利益確定しないでバブル崩壊を眺めてた人達もいたけどね。

[817: 匿名さん]

ここの完成は4年前の2008年3月14日だからね

[818: 匿名さん]

８１１さん
学区内の小学校は多聞小学校になりますね。毎年大体8割は中学受験する様です。
帰国生も多い小学校です。友人の子供が通っていますが、日本語は話せない子など
転校してきたりして色々な経験ができるので楽しいと子供さんはいっているみたいです。
生徒数400人弱の中規模な小学校ですね。

[820: 匿名さん]

以前は埋立地もありだと思っていたのですが、最近、やはりこういう正統派の立地にひかれています。


ただ、いかんせん高いので、そこまでしてこういうところに住むメリットってあるのだろうか？という思いもあります。

皆様は、何にメリットを感じているのでしょうか？

[821: 匿名さん]

絶対条件:大手売り主、施工、内廊下、24時間ゴミOK、駐車場、駅、
スーパー10分以内と考える。耐震等級2以上または免震、高台、強固な地盤
も以前は絶対条件だったが大地震がきたらどこも同じと思う。
三茶では閑静な良立地であるが如何せん都心価格。

[822: 匿名さん]

富裕層の買う物件。庶民にとってはこんなに豪華にして
どうするのって感じ。駒場プラウド程度で十分満足。

[823: 匿名さん]

良い物件であるのは確かだけど
いかんせん価格が高すぎる

[824: 匿名さん]

駒場プラウドはすぐ近くだしね。
比較されやすい。

[825: 匿名さん]

プラウドは団地だしコンセプトが違いすぎる。
せめて内廊下、池尻使えたらと思う。
価格、広さ的に比較する人はいないでしょう。

[826: 匿名さん]

今ここの公式ホームページに買取再販住宅が2件出ているけど
えらく強気な価格に見えるのだが

[827: 匿名さん]

買い取り再販住宅ってなんですか？

[828: 匿名さん]

既に億ション以外は完売してるから中古をスミフが
買取り販売してるだけ。
ここのような高級物件の築浅とるかレベルを下げて
新築とるかは常に悩むところ。

[829: マンション投資家さん]

ここはクソバカ学区です。私は近隣住民です。区立でこの近くで良い中学校は梅ヶ丘中学です。
あそこは公立なのに帰国子女クラスとかを最初にはじめた先見の明がある優秀な中学です。
近所の山崎中もまあまあいいです。若林とか太子堂中学とかはチーマーが多かったです。
砧南中学校が世田谷最強の悪と言われてました。あそこも成城に近い良い場所なんですけどね。
この立地でこの値段なら無難に大岡山とか、奥沢、駒場あたりに買った方がいいです。
住民の質が一番大事です。ディスポーザーとかそんなのは後で考えることです。
マンションの価値を保つのは建物ですはなく周辺住民の意識なんです。
東京三菱のない駅は所得の低い連中が住んでるってことです。
所得に応じて銀行は支店を設けますから。違う角度でマンションを検討したほうがいいです。
私は九段下に買いました。もう一つは用賀あたり狙ってます。

[830: 周辺住民さん]

ここの住民で太子堂中行かせることは皆無、
私立または多聞小→富士中越境の王道コース。
住民層は淡島通りの岡下住民と比較し(それでも高い)
太子堂、三宿、代沢、池尻とかなりの富裕層です。
何でディスポーザー(笑)
栄えてないぶん奥沢とかは落ち着いた住民層です。

[831: 匿名さん]

用賀には出張所以外銀行は一つもありませんが。。。

[832: 匿名さん]

８２８さん、解説ありがとうございます

いま億ションの販売は　リーマンショックとＩＴバブルと東日本大震災で
停滞しているそうですが、ここもその波に飲まれてしまったんですね
それ以外は完売しているとすると　けっこう売れている物件かも知れませんが
　

[833: 匿名さん]

829
東京三菱は世田谷支店が三茶駅前にあるけど。
ここの最寄駅は三茶ではないの？

[834: 匿名さん]

300戸数超えのマンションなら当たり前かもしれませんがお隣の学校並みの大きさというのもすごいものですね。階が低めだから横に広いので広大ですよ。私の好きな直窓のところもありますし、買えるような代物ではないですが楽しんで見れます。ここまでの価格になると頭金でほとんどを支払ってしまうようなご家庭も多そう･･･実際そうしようとお考えの方もスレッドを見てらっしゃいますか?頭金だけでどこかのマンションなら一戸購入できてしまいそうですよね。

[835: 匿名]

＞８２９

昔からの地元民ですが、梅ヶ丘中が良い？？昔の評判知らないのですかね？

皆越境して優秀な山崎に通ってた事は周知の事実。

ここも太子堂中じゃなく越境して富士中に通わせるのが良いでしょう

[836: 匿名]

引ったくり被害が多い地区なのが不安です。

[837: 匿名さん]

８３５さん
富士中は昔から評判がいいですよね。ただ越境入学は年々なかなか難しくなっていると聞いた事があります。
学校選択制を取り入れている区でしたら簡単なのですがね。大きなマンションができると、それだけで
近隣の学校の雰囲気が変わるといわれています。ここのマンションができる事によって、外部からの新しい
風が入り太子堂中も変わればうれしいのですがね。

[838: 匿名さん]

このマンションを買う層の子供が近隣の公立中学校に通うとは考えにくいですけどね。
たいていは小学校から私立にいくか、中学受験をするんじゃないでしょうか。

[839: 物件比較中さん]

学校の情報は引越し前に知っていることがほとんだと思いますから、把握した上でここに住む方も多いんじゃないかなぁ。それなら一番近い公立に通わせるお父さんお母さんがたくさんいてもおかしくないと思います。

うちはまず良さ気なマンションだと思って見てみたのですが、まさか全く手の届かない価格帯とは後から知って身を引きました。

購入して子どもも私立に通わせるほどの経済力はなく、仮に住めたとしても子どもは近所の学校への転校だっただろうと思います。

[840: 匿名]

２４６の渋滞と、駅から距離があるのがネックです

[841: ご近所さん]

近所のプレスクールというと、何処になりますでしょうか

ボーディングスクールを目指されているような意識の高いご家庭はどれくらいいらっしゃるのでしょうか？

[842: 匿名]

そういうのは、千代田区や文京区や港区、新宿区の住民が詳しいですよ。

[843: 匿名]

いつ完売するの？

[844: 匿名さん]

ここはというよりスミフはどこも最初から5年計画とかですよ。
営業さんも緊張感ない、住民も完売など気にせずの自己満物件。
時代的にこんなバブリーな物件は都心でも最近でてないなぁ。
割安のコンパクトマンション全盛の時代に突入ですね。

[845: 匿名]

多聞小は人気なので通学者は結構いると思いますが
太子堂中に通ってる方っていますかね。
いつか太子堂中はなくなりそうな気がします。

[846: 匿名]

なんで公立の話ばかりのなの？

[847: 匿名さん]

＞＞８４５さん
太子堂中は昨年は全校生徒８１人しかいなかった様ですね。やはり近辺の方は中学
受験される方が多いのも理由でしょうね。この人数だと１学年ですよね。昨年の１年生は２５人
だったとか。新しいマンションなどができれば多少は人数は増えるでしょうけど、中学に
なって引っ越しというご家庭もあまりいない様な。大体子供が小さい時に引っ越しされる
方が多いですからね。

[848: 匿名さん]

まだ　売ってるの？
　
何年経つｗ

[849: 匿名さん]

○○春○さん住んでますよね。
他にも大物さん達がいるようですがどなたでしょうか。

[850: 匿名さん]

○○春○なんて有名人いたっけ？

[851: 匿名さん]

三波春夫さんかー
コンニチワーコンニチワー世界の国から♪

[852: 匿名さん]

色白イケメン君は事務所が借りてるのか。

[853: 匿名さん]

＞色白イケメン君？

ムム？もう少しヒントを！

[854: 匿名さん]

今をときめくこの方は長く住むことはないでしょう。
戸数は多いけど地下駐車場、各エントランスからtaxi
だと人目につかないので有名人の方々には重宝される
のか立地的にも何人かいらっしゃるのでしょうね。

[855: 匿名さん]

静観してあげるのが彼らの為です。
ここの住民は興味を持っても皆
顔にはだしませんしね。

[856: 匿名さん]

豊洲の物件の掲示板でも、近所で芸能人を見かけた
（ので）、うちのマンションに住んでいる、という
書き込みをよく見ますね。

[857: 匿名さん]

ここに豊洲に住むレベルの
芸能人はさすがにいないと思うが。
誰がいるんだろうか。

[858: 匿名さん]

見掛けたから住んでる、って主張は
内陸スレでもたまにあるよ。

[860: 匿名]

近隣に住んでますが、ジャニーズから有名芸人に有名モデルも住んでますよ。
よく見かけますがやはりかなりのイケメン＆美人です

[861: 匿名さん]

芸能人って　　ほとんどが　地方出身者か、田舎から来た人ですよね

[862: 匿名さん]

うちも某都心湾岸ですが、有名人は多いですね。
芸能人、小説家、デザイナー、著名な方にはことかきません。

[863: 匿名さん]

見掛ける＝住んでる
ではなくて、頻繁に訪問しているだけのケースもあるわけだが。

[864: 匿名さん]

マンコミのマンションには、何処も芸能人がたくさん住んでいますよ。

[865: 匿名]

っていうか、いつになったら完売するの？高くても完売しているところは多々あるのに・・・

[867: 匿名さん]

彼女も可愛いかった。

[868: 匿名]

東急の渋谷駅ホームにおおきな広告出てるけど・・・

都心に行けば億単位でも完売している物件はたくさんあるし、営業が弱いのかな？

[869: 匿名]

都心じゃないから。ここは。

[872: 匿名さん]

何で売れないの？

[873: 匿名さん]

立地も箱もいんだけどね。

高い！これに尽きます。

[874: 匿名さん]

典型的な高値掴み物件ですね
中古の下落はとまらないのに新築価格でまだ売ってる　

[875: 匿名さん]

それがスミフスタイル

[876: 匿名さん]

ここを冷やかしで見学しちゃうと他がしょぼく見え過ぎて
良くない影響を与える、地下駐車場の車は一体何なんだ。
ここだけは別世界、ここ三茶だよ(笑)需要は尽きただろ。

用賀一丁目の住商のお隣は住友らしいのでまたバブリーな
物件期待はしたいものです。但し価格は抑えてで。

[877: 匿名さん]

用賀は気合いを入れてやって貰わないと

[879: 匿名]

三茶の駅近にもし作っていたとしても、今の分譲価格より更に高くなるわけで、
値段的にどうだったかなあ。

[880: 匿名さん]

三茶ですから駅より程良い距離感があるのは良いです。
駅近でも半分以上億超えの間取りばかりの物件が三茶の駅力
をもってしてでも厳しいのでは。億以下は全て売れてる訳
だし、三茶でそんな高い買い物をする人がいないということ。
というより億超えの人は世田谷だとそこそこの戸建て建つし。