グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part4】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/
Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43287/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：8,800万円～17,000万円
間取：2LDK・3LDK
面積：75.84平米～121.25平米　

施工会社：http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：http://www.sumitate.co.jp/

[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[661: 匿名]

価格以外文句なし？

場所の中途半端さがかなりマイナスポイント。
最寄バス停が代沢十字路だったら朝も座れるけど
ここで大体埋まるので太子堂中学校だとほぼ座れない。
サミットはもう１つバス停先だから帰り寄るのに面倒。
それ以外近いスーパーないし。

このところ早期完売する物件が多いなか
何年経ってもモデルルーム公開中のどでかい看板に旗。
「ここ売れてないんだね～」と通りすがりに話していた人たちがいた。
買った家がいつまでも売れ残ってたり
モデルルームに第三者がいつまでも出入りしているのはやはり気分悪いよ。
物色中の人には物件のよさも理解されるが
大多数の人には売れ残りマンションとしか思われない。

[663: 匿名さん]

657さんみたいに、中古希望の方には
第三者がいつまでも出入りしてても気にならないのでしょう。
中古内覧客たち自身も第三者ですから。
それに新古が売れ残ってるほうが、中古客は気軽に中古値引き交渉できるし。

[664: 匿名さん]

代沢十字路だったら表記上徒歩11分以上となりあの場所が淡島通りでは最短距離でベスト、バス停目の前は更に便利。サミツトは足らないものを週末たまに買い足す程度でこのマンションの人は重宝はしてません、ただ三分の所にあるのはこれまた便利。

[665: 購入検討中さん]

サミットは徒歩12分だよ、日用品等には便利だけど安さが売りのスーパーだから質はいまいち。リセール時徒歩距離が10か11分では大違いだからマンションの価値としてはこれでよいよ。10分でも微妙なのに11分なら検討除外してた。

[666: 匿名さん]

ここのネガはなかなかしつこいね、このレベルの
競合物件は周辺に少ないから他デベというより
価格下げたい人達の書き込みが主の印象。
風評被害により価格がさがる場合ってあるのかな。

[667: 購入検討中さん]

三軒茶屋から徒歩10分って、サウスエントランスまでの距離だよね。
A、B棟の人ならマンション入り口まで徒歩10分だが、
淡島通り沿いの棟のヒトはさらに歩くね。

[668: 匿名さん]

裏からなら1０分かからないしC棟も裏からいけます。
但し男の場合ね、バス停は逆にＤ棟が一番近くなります。

[669: デベにお勤めさん]

マンコミもIP化されるし過去の投稿もそのままだから
ネガを特定できるので気をつけるべし、スミフえげつないよ。
下手な書き込みで訴えられたら後ろ盾がないと
恥ずかしいし厳しいですよ。

[670: 匿名]

近所に住んでるけどサミットまで１２分かかるわけないじゃん。
１２分と言ってるのは現地を知らないだけ。

[671: 物件比較中さん]

スミフの場合ネガって安くなる訳でないから
ネガり損なだけでしょ、危険なだけ。
ものが良いことや三茶では環境がよい立地なのは
周知の事実だけど、在庫物件なんてあたり前でも値引き
が厳しいのがスミフの販売スタイルな訳だから
安くでる中古を待つとか仕様、外観など妥協できれば
他の物件も沢山ありますよ。しかも純新築物件が。

[672: 周辺住民さん]

毎日歩いていますが12分では無理です。
代沢十字路店のＨＰでは12分ですが。
まずいのは削除しちぇえば大丈夫では。

[673: 匿名さん]

ここの物件でまだネガとか言ってる人ってある意味すごいな。
もはや過去の失敗物件を振り返ってるだけでしょ。
今ここを新築として真剣に検討してる人っているの？
いるならとっくの昔に買ってると思うけど。

[674: 匿名さん]

673さん
残念です。楽しみに待ってて下さいね。

[675: 匿名さん]

グランドヒルズ、マスター以降
大型高級物件でてないから根強いファンはいるよ。
ジワジワ売れてる訳だし。発言には気をつけた方がよいね。
あんまり住友のネガパトロールってきかないけど。

[676: デベにお勤めさん]

まあまあ穏便に、有益な意見交換の場としましょう。

[677: 匿名さん]

このスレ見てるとここが売れなかった理由がよくわかるな。
お客さんに向かって「冷やかすだけだったら訴えるよ」とか言ってる店の物を誰が買うのかね。

[678: 匿名さん]

↑↑↑
ピピピ、
カゲキナハツゲン
チュウイ、チュウイ
ピピピ

[679: 購入検討中さん]

そうだね

[680: 匿名さん]

＞　ジワジワ売れてる

全然売れないという意味ですね。

[681: 匿名]

本気かな‥‥

[682: 匿名さん]

我が家は検討中です。
しかし、値引きしませんねスミフは…
予算的に可能であれば資産価値が下がらなくてイイですがね。

[683: 匿名さん]

いつまでも価値（≒価格）が下がらないのは、都心のほんの一部の物件だけでは（六本木ヒルズレジデンスとか、元麻布ヒルズとか）。次々に新築物件が出るしね。すみふの資産価値云々もわからんでもないが、あまりに売れ残りが多いとそれどころじゃないかと。

[684: 匿名さん]

参考までに、値引き話つながりで
近くのマスタービューって、値引きはやってるんですか？
契約者と以前何かあったみたいだけど。

[685: 買い換え検討中さん]

値引きはよくわかりませんが、
下記の部屋と比べると交渉がしやすくなるのではないでしょうか

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11653030/

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11123051/

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11723022/

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11123052/

http://www.rehouse.co.jp/mansion/FW9N6302/

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CXI111039/
　
購入直後に資産価値が下がるのは嬉しくないですものね
　

[686: 周辺住民さん]

いきなり資産目減りかよ

[687: 購入検討中さん]

値引きでの既購入者は目減りというより家賃考えると利益でますね。
成約価格は当事者のみしるですが。
住商、プラウド、地所など次々にはでてきますがここを一度見てしまうと
立地もいまいちで新築以外の魅力はないんですよね。代沢の地所は良かったのですが
間取りが狭いのが残念です。駒場のプラウドは戸数を減らして内廊、田園徒歩圏内だったら
ここに匹敵してましたね。以前の東高層の坪350の話はなくなりましたか。

[688: 匿名さん]

ここはいかに値引きを引き出させるかがすべて。
今後もたいして期待はできないでしょうが。
住友物件は資産価値としては安心感があるけど
たかが一万でも自分だけでも安くしてもらうこと。

[689: 匿名さん]

最低こんくらいは下げなきゃってのはどんくらいなんでしょ？

[690: 購入検討中さん]

二割ひきだしたらたいしたもんよ。

[691: 匿名さん]

二割ならもっと売れてるはず。さすがに二億こえならあるかもしれないけど
一割前後いきゃいいんじゃない。本物の住人さんの声がききたい。

[692: 匿名さん]

値引き難しそうですね。
定価で買うのはなんか負けたきがします。もう中古ですし、売り出し月から計算して、賃貸に出していたらいくら、みたいな計算をしてしまいます。

スミフで2割引いたなんて話は聞いた事がありません。
でも8パーセントなら、という話は営業さんから目白でききました。深読みして、営業枠で10パーセントならいけると交渉してたら険悪な空気になり破談。笑

ここは良い環境だと思います。猥雑さが心地良い私には、元麻布とかよりも魅力的です。

どなたか実際に値引きで購入したかたがいたら、どこまで交渉できるかのヒントをくださいませ！

[693: 匿名]

きっと三年後に残っていても家賃分安くなることは絶対ない。
平気で何年も塩漬けにする特殊なデベです。買ったとたん値引きされるデベよりは
余程ましですが。。
淡島通りで唯一田都徒歩圏の大型MSで太子堂らしからぬ閑静な立地で多聞小にも通える
など三茶では良い立地ですが元麻布のが良いでしょ。↑変わってますね。
駒場が池尻徒歩圏内、内廊下ならここに匹敵しそうでしたが外観や仕様を見ると萎えますよね。
そんな感じでこの辺にまともな物件は少ないので都心を薦めます。

[694: 匿名さん]

693さん、三軒茶屋パークハウス低層はどーですか？

[695: 匿名]

ここと比べちゃうと立地も若林だし仕様などレベルの
違いは歴然だけど悪くない。プライドが高くない人には少し
しょぼいが他にも三茶、池尻タワーやグランドメゾンなんて
良いけど。安さに勝る物はないよね。
特に地所ならスミフにブランド負けしないし。

[696: 匿名さん]

ありがとうございます。ちなみに、池尻住商と若林地所を比べるとどうですか？

[697: 匿名]

中古でも安いのが出れば間違いなくここですがね。
駅距離や学区の悪さなど結構被りますが常識的に
若林でしょ。住商はあの立地では割高の永住物件、
リセールまで考えると三茶と池尻の差は大きい。
結局池尻は渋谷まで歩くことが楽以外三茶を上回るとこは
一つもないので余程その土地に愛着がないと後悔しますね。

[698: 匿名さん]

やっぱり、そうですよね。度々ありがとうございます。本当に助かります。

[699: 匿名]

代沢、駒場とブラウドでき期待するもとても歩ける
距離ではない。クラッシィのあんな団地立地でスーパー
もないとこに大金叩けない。グラメやあの二つのタワー
ならただでもいらない。ここと同じ購入層は代沢の
地所だろうけど立地がいまいち。それを考えると
若林の地所が一番難点がない。ここだけは即完だな。

[700: 匿名]

代沢の代沢小、三太の多聞小、成城の明星小など
学区重視で引越までしてしまう人気小は少数だから。
池尻小なんて悪い話は聞かないし標準レベルなら
十分でしょ。

[701: 匿名さん]

↑クラッシィね(笑)
池尻だろうが学区なんてどこでもいいじゃん。

[702: 匿名さん]

三茶で多聞小って学区は恵まれてるな。
太子堂3丁目だけの特権かね。
周りの緑道の雰囲気は太子堂小も
素敵だけと。

[703: 匿名]

公立小に甲乙つけてもしょうがないでしょ
住民票移せば誰でも入れる学校ですよ

それなりの家庭は小学校受験で抜けてるでしょ

[704: 匿名]

学区で資産性が変わったりするよ。学区の優位性もあるし。
人気の学校は学年４クラス以上。不人気は１クラスらしい。
ここは太子堂中なのが難点。昔の太中と新星中の荒れ方は凄まじかったから。
多聞小なのはかなり良いね

[705: 匿名]

甲乙あると思いますよ。公立の人気校は取り組み方が違います。多聞や代沢小は勉強も遊びもスポーツも共に頑張ろうというカリキュラムがしっかり組まれていますし。
普通〜不人気の学校はそれがないですね。

[707: 匿名]

どのマンションが？

[708: 匿名]

＞６９９

昔からこの近辺住んでる人間なら、若林アドレスなんか買わないよ

[709: 匿名]

三軒茶屋と名をつけるからには太子堂か三茶でないと
違和感あるけど地所の若林の立地なら三茶も許容範囲。

[711: 匿名]

まさに団地なのは世田谷公園、あれは外観悲惨です。
こちらは外観ゴージャスですが高級刑務所(笑)

[713: 匿名さん]

ここ、みんな客観的でいいね。

[714: 匿名]

この広さで300戸ってかなり贅沢だよ。
駒場や池尻とかキチキチで萎えるぞ。

[715: 匿名さん]

クラッシィのモデルルーム出たらここの営業に強引に営業されました。売れてないからと言って恥ずかしく無いのかな〜。
むちゃくちゃ不快でした。

[716: 匿名さん]

住商とは価格帯、客層もかぶらないし
今更焦ることはないでしょうに。
がっつかれるだけ金持ちの証拠ですな。
もう残りはゆっくりとしか売れていかない価格帯ですと
のんびりしてましたが。人にもよるんですね。

[717: 匿名さん]

つまり、715さんが
お金持ちに見えたってことですね。

[718: 購入検討中さん]

値引きは今どれくらい、二割なんてありえますか。新築も色々でてるがここ以上の物件はなく（都心は除く）あのエントランスとプレミア仕様は価格次第では気になります。

[719: 匿名さん]

ここ買えるぐらい値段出せば、松涛でも御苑でも買えるぐらい
都心が値下がりしてきたんだけど、ここに取っては誤算だったのかな。

[720: 匿名さん]

何年も売れ残ってる…　

新築と呼んで良いのかな…

[721: 匿名さん]

松濤など値が下がってるというより現地みると納得価格ですよ。
安いにはそれなりの理由がありますがアドレス重視の方には重宝されますね。
二割も値引きしてたら完売してますよ。プレミアがスタンダード価格
で買えますからそんな売り方はしないでしょう。一部そういう方もいるかも
知れませんが良い買い物できた方が安かったなんて書き込みしないでしょうし。

[722: 匿名さん]

ここはあと10年は新築で売り続けるだろうけど
売り方見るにそういう物件なのかと。

[723: 匿名さん]

早く売れれば良いが安売りする位なら時間がかかってもいいですよってのが昔からのスタイルです。
都心も一等地の高級仕様だと破格の価格ですがショボ立地、低仕様妥協できれば結構できてますよね。
高級住居としての満足感をとるか都心に住んでる満足感をとるかの選択肢は難しい。
マスターハウスがここレベルの外観、仕様なら二つを得られたけど。立地はいまいちだがアドレスよし。

[724: 匿名さん]

太子堂なら十分都心寄りじゃん。
というより購入者は三茶に住みたい
というよりこの物件に住みたいって人が
多数でしょ。新築未入居であれば興味は
どれだけ値引いてくれるかの一点。

[725: 匿名さん]

入居済み中古も同様に
どれだけ値引いてくれるかの一点かな。

[726: 匿名さん]

立地、外観といい住友らしい素敵な物件というのは
認めますが値段も住友価格ですよね。


ガセでなく現実どのくらい引いてくれますか。

[727: 匿名]

それは、掲示板で聞いても無理でしょう。

[728: 匿名]

住友では一番最高級の、グランドヒルズシリーズだからね。値引きしてもサラリーマンは手が届かないのは確かだね。。

[729: 購入検討中さん]

>719
だったら、わざわざこのスレに来なきゃいいじゃん。
何が目的でしょうか？

[735: 匿名さん]

キャロットタワーが670mで徒歩9分なら
駅まで徒歩9分でないの。まぁどうでもいいけど。

[736: 匿名]

キャロットタワーから改札まで、結構歩かされますから。

[737: 匿名さん]

そもそもキャロットのが遠いよね。
駅距離って改札まででしたっけ。
ファミマ抜けてのサウスエントランスなら8、9分
と思ったけど改札までなら10分で納得だな。

[738: 匿名さん]

ステータスってここ大橋だよ(笑)マスターは池尻の一等地

中古で同じ価格なら勿論マスターでしょ。この辺りの値崩れ

でマスターやグランドヒルズが下がってくれるのは有り難い。

[739: 匿名]

ここ大橋じゃなく、世田谷区太子堂なんだけど〜

[740: 匿名さん]

実際700Mはなさそうだけど帰りはちゃんと歩かないと10分はかかります。

[741: 匿名さん]

大橋よりは太子堂のが上だろ。
なんでいきなり大橋なん。
池尻と大橋はどっちが上だ。
この２つタクシーの運転手でも混乱してる人いるから。
池尻大橋って紛らわしい。大橋ってしかも目黒だし。

[742: 匿名]

738はどこの物件と勘違いしてるの？

[743: 物件比較中さん]

皆さんの言っている　マスタービューはこの物件でしょうか

http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2010125086.html

この物件の方が、グランドヒルズよりも
間取りがすっきりしていて　良い様に思いますが・・・・・
グランドヒルズの100平米超えの物件は
なんで、窓の無い部屋（洋室）とかあるのでしょうか

[744: 匿名さん]

マスタービューのこれは酷い間取り、売れないでしょ。
まぁ両者は世田谷のこの辺りでは特別な存在ですがね。

[745: 匿名さん]

エッ
GHよりマスターの間取りでしょう！

[746: 匿名]

既存不適格って言葉、ご存知ですか？

[747: 匿名さん]

ここってコンクリート強度で問題あったんじゃなかった？
あと建物内の幼稚園は保育園か託児所　あれなに？
家賃がGHにいくらはいるの？

[748: 匿名さん]

ここ悪くないけど、隣の東京建物の賃貸と土地を分割してるから
なんかまとまりがないというか、住友さんは街つくり経験がないから
森ビルか地所か三井不が造ったらもっと良かったのになー。
残念。

[749: 匿名]

ここにある小児科は先生が有名で的確なのでよく行きますが、敷地内に保育所・小児科・セイジョーが入ってて子連れにはかなり便利だと思うよ

[750: 匿名さん]

マスターは既存不適格だけどここに劣らず素敵ですよ。
黒が好きか、白が好きかってとこでしょ。
使用の劣る駒場、住商など思いの他高額でこちらに
追い風と思ってたらもう高額物件しかないんですね。
マスターのその中古元々おいくらだったのでしょう。

[751: 入居済み住民さん]

入居者です。ここの保育所に通わせながら、７４９さんのおっしゃるうめはら小児科にも時々受診していますが、たしかに小さい子のいるご家族には便利で素敵なマンションだと思います。池尻のマスターや浜田山も魅力的でしたが、ホテルライクな重厚感と子連れにとっての便利さで、やはり最終的にはここでよかったと実感しています。

[752: 匿名さん]

マスタービューとは甲乙つけがたいけど
なんで浜田山がでてくるのか不思議。
価格帯が同じたがらかぶるのかもしれんが
浜田山選ぶ人がいるのかな。あちらも素敵だが
都心から離れすぎた場所なら戸建てがいいな。

[753: 購入検討中さん]

ここ買いたいです！
管理費想像より安いですが、何かカラクリでもあるのでしょうか？

[754: 入居済み住民さん]

上の人へ　同じマンションの住民のなりましょう。
思い立ったら吉日。今日が仏滅でも。私も決めたと思った日に
担当者に電話して契約に行きました。完成してから三年半以上経つから
本当の新築時の高揚感はないだろうけど契約したら引越しまで
楽しみだね。管理費は普通だよ。からくりはないですよ。
からくりのあるのは「さんまのからくりテレビ」だけ。

[755: 匿名さん]

このスレで数年間、購入検討中
の方とは別なのかな？753さんは。

[756: 匿名さん]

ＥＶ多いのに安いのは共用施設が中庭くらいだし。
シンプルだと落ち着いた高級感を醸し出せる。
一方高くてもジム、ゲスト、シアタールームなど
豪華施設を求める人には向かない物件ですね。

[757: 入居済み住民さん]

A棟バルコニーありの部屋に住んでます
ここは地元です。

土地勘ある人なら知ってると思いますが
淡島沿いは昔から静かです
三軒茶屋の坂の下は親から行ってはいけない場所と
言われるぐらいやさぐれています。
ちなみに山手通りより西は田舎だと思っています。

本題に入ると
億以上の物件買える人がなんでこんな場所の物件買うんでしょうか？
地元で馴染みがあるならわかるんですけど不思議です。
お金があって、地元でもない人で
ここの場所を検討する方の理由を知りたいです。
いま三軒茶屋は世間ではお洒落な街になったのでしょうか？

ちなみに月に1、2回は引っ越しあるので
それぐらいのペースでは売れてるのでは？

最近お墓ビューの部屋のベランダは曇りガラスに
ちなみに購入した時は規則でダメと言われたんだけど。。。
スモークはれるならB棟買ってたかも
今度確認予定

C,DとA,Bは工法自体違うし、余りに部屋の大きさや間取り
何より内装の差が大きいので
正直違うマンションだと思った方が良いのでは
まだ残っているのかわかりませんが。
むしろA,Bは土地柄からは高いですが
品質からは妥当
でも結局割高
C,Dは土地柄、品質ともに割高に感じました。

風通しはすごく良いですが
二面バルコニーが南北にあるので
バルコニー一面の部屋はわかりません

非常に静かな環境だと思います

8階以上の部屋が余り売れないのは
値段が高すぎるのもありますが
バルコニーがないのも関係あるような気がします
ルーフバルコニーあれば最高ですが
手が届くものはすでに売れており
残りは手が届きませんでした。

値引きはあります
駐車場も好きな場所を選べました

購入の時点で優先したのは
奥さんのためにセキュリティがしっかりしてる
スーパー近い
犬可
駐車場あり
土地勘があるところ
高速の入り口が近いです

実は建て始めてる時に一度購入検討しましたが
その時は予算的にC,D棟しか無理でした
C,D棟は駐車場が抽選と言われ
何千万も出して駐車場もなしでは
と思い諦めました。

購入前にはここの掲示板も参考にさせていただきました。
正直土地柄にしては値段が高い事が
ネガだと思います

取り止めのない長文ですが
何かの参考になれば幸いです
住み心地に関する具体的な質問があれば
できる範囲でお答えさせていただきます。

[758: 匿名]

で値引きはどのていどでしたか？
おおよそでいいんで。

[759: 匿名さん]

300万くらいです。

[760: 匿名さん]

そんなもんか～