グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part4】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/
Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43287/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：8,800万円～17,000万円
間取：2LDK・3LDK
面積：75.84平米～121.25平米　

施工会社：http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：http://www.sumitate.co.jp/

[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[617: 匿名]

三茶なら10分なんて距離も病院跡地も気にもならんが結局スミフ価格が全てだよ。以前営業が景気も回復し4〜5年くらいで完売できたらなんてぶっこいてたのが懐かしいよ。太子堂は好きなんだけどなぁ。

[618: 匿名さん]

>615
近所付き合いが嫌での新築渡り歩き派なら、
ここみたいに入居開始から数年経ったマンションは、
避けなきゃね。
ある程度の近所付き合いが既に構築されてしまっているから、
今から住むと新参者でしかない。

[619: 購入検討中さん]

ちなみに、さすがに値引きはありそうですか？

[620: 匿名]

スミフらしい値引きを呈示される(笑)

[621: 匿名]

いまだにネガされてるとこみると潜在的に希望者まだ沢山いるのにね。
何年もかけずにさっと値下げして売ってしまえばいいのに。次都内にできるグランドヒルズに期待します。成城みたいにグランドヒルズに相応しくない立地は勘弁ですが。。

[622: 匿名さん]

元病院跡地と言うより　掘り出されたものが不気味だから避けられてる

近隣住民なら　知ってる事です

[623: 匿名]

病院なんだから注射器や薬やら掘りおこせばでてくるわい。そんなの説明もあるし何度も深く掘り起こすことが重要ですby近隣住民入居者より。お仲間も結構いますよ。買える方であれば是非どうぞ(笑)

[624: 近隣住民さん]

ネガを煽ってはいけませんよ。いいとこ住んでる訳だし。

2つのマンションのお蔭でこの辺良い雰囲気でてるしね。マンションの周りを散歩したり三茶への抜け道だったり近隣で恩恵受けてる人も多い訳だから。(バス組は迷惑でしょうが)

[625: 匿名]

車がこないので犬、子供の散歩コースに使わせて頂いてます。小児病院があった時より余程景観が良くなってます。

[626: 匿名さん]

心霊スポットだったよね。

[627: 匿名]

それはエミナース

[628: 匿名]

自殺物件はパス、プラウドなら代沢のが良いよ。あくまで4丁目なので駒場と比較した場合ね。

[629: 匿名さん]

ご入居されている方にお伺いしたいのですが、
価格的に西向きの部屋を考えています。
夏の暑さはいかがでしょうか？

[630: 匿名]

一昨年は冷房ほぼ使わず。昨年の夏は午後は冷房必要、暑かったです。今年は午後時々使いますが昨年よりまし。冬はほぼ暖房いらずってとこで暖かいです。階数、中、角にも左右されますね。

[631: 入居済み住民さん]

私のところは、昨日は午後から涼しかったので殆んど使用しなかったが
一昨日までは付けっ放しでないと無理です。
夏場の電気代は相当かかります。
ご自分でよく確認された方が良いと思います。
お奨めは東南ですが、

[632: 匿名]

夏の午後に日光が入らなくなり
冬の朝から日光が入る東南、が人気なのが一般的ですね。

[633: 匿名]

以前住んでた東向きより電気代かなり減りましたが一日中つけっぱなしの方もいるんですね。今年は昼からで充分ですよ。
内廊下の恩恵を多分に受けてるんでしょうが個人の感受性と住戸位置にも左右されるのでは。東南向きは中庭にも開口し羨ましいですが高かったです(汗)

[634: 匿名さん]

幾ら位しました？

[635: 匿名]

西向きの七階以下が最安値(西も上は高い)確か約坪365。中古成約320が瞬間蒸発(おいしい)約340が成約の目処でした。定価で買った人は約一割の含み損。値引き後に購入した人は家賃考えてトントン、お金の面だけを考えたら値引きと家賃で悪くはないですね。定価の人は物件満足度が高ければ一割程度の含み損は気にしないというお金もちが多いんでしょうけど。瞬間蒸発はもうでないでしょうかね。ABDは買える人は更に限られる価格ですね。

[636: 匿名]

坪320、そんなのがでたらとても近隣タワー、積水などショボ物件買う気が失せる。タイミングだよなぁ。

でも当初から西より東(間取り狭い)や高額の東南が全然人気でしたよね。抜けない眺望の西低層はいまいちなのかな。でも抜ける高層は良いけど高額だし。中古は豆に情報入手ですね。

[637: 匿名]

ここやマスタービューの高級物件、三茶池尻タワー物件、池尻周辺の中級物件までちょっと供給過剰。

[638: 匿名]

高級物件にパーク代沢も、中級物件にプラウド代沢駒場もいれて。下級は…無視

[639: 匿名さん]

東高層階、眺望良好。
住み心地に不満はないけど、そろそろ住み替えも楽しいかなと思案中。
皆さん、坪いくらなら食指が動きますか？

[640: 匿名]

330直ぐ成約しますよ。中庭ビュー、高層眺望よしで350なら食指は動くが確か東高層は高かったのでこれでは出さないでしょ。

[641: 匿名]

東南、東西高層と残りの低層では価格差が結構ありました。低層で350なら仕様が落ちても他の新築かな。
東南、高層で350は良いですね。しかし定価で購入した人はその価格では出し渋りでしょう。新築未入居で一億以下はいつの間にかなくなりましたね。

[642: 匿名]

広告価格と実際の売却価格とは違うのが普通だし。
レインズには、一般媒介の売却で安く成約した価格は載せる義務がないし。

[643: 匿名]

西向きの何階かは忘れたが7600万位だったよね。あれは破格だったなぁ。確かに実際の成立価格は当事者以外闇の世界。

[644: 639]

350ですか。もう一声欲しいところですね。
まあ、以前の住まいに比べると都心は遠くなりましたが、気に入ってはいますから。
売り急ごうとは思ってないんですよね。
ただ、これ以上市況が良くなるとも思えませんし。
難しいところです。

[645: 匿名]

350だと値引きを受けてたら家賃混みでプラスだからどういう情況で買ったのかも知りたいな。
坪350って都心は買えないわこの周辺で350でここ以上の新築物件はでないし中途半端でいつまでも身動き取れなそうですね。。

[646: 匿名]

立地や物が良いのは認めますが坪350以下なんて一部のみ。残りは都心価格、惑わされてはいけません。

[647: 匿名さん]

もうネガも寄りつかなくなってきたね
こうやって話題にもならず、忘れられていくのか

[648: 匿名さん]

おいおい　まだ売ってるの？

[649: 匿名]

買いたいけど１億越えじゃ買えないよ・・

[650: 匿名さん]

1億あったら都心の物件買うでしょ？
わざわざ駅から徒歩13分は買わないよ。夏は熱中症、冬は霜焼けになりますよ。この周辺は引ったくりも多発していますし。

[651: 匿名]

↑現地も見ずただのネガ。あそこ以上カッコイイＭＳに出会った事ないし、
グランドヒルズから１分の場所に１０年住んでるがひったくり聞いたことない。

[652: 匿名さん]

パークハウス三軒茶屋タワーで三軒茶屋の値崩れが再確認されたから
見向きもされませんね。

[653: 匿名さん]

>>651　
この建物から徒歩5分以内で最近4件発生しています。本当なので確認してください↓
具体的な場所まで確認できます。1件はT中学校の前です。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
世田谷・足立・江戸川・新宿　が都内で一番犯罪の多い区です。

[654: 匿名さん]

治安がね…

[655: 物件比較中さん]

失礼かもしれませんがあのタワーと比較してもね。ここの検討者は見向きもしないでしょ。

しかも十分あれば歩けるし。

[656: 匿名さん]

ここの検討者ねえ。
何年間、検討を続けてるんですか？

[657: 匿名さん]

私は三年程。１０分歩いて熱中症ってどこもいけませんよ。
価格以外は文句ないでしょ、って皆さん分かってるのに。
立地も代沢の落ち着きと三茶、下北の華やかさ下町感
も楽しめて風情あるとこですよ。犯罪は世田谷自体毎年
上位にランクインされてますから気になるならやめれば
良いだけです。まあ新築未入居は買えないので中古待ちます。

[658: 匿名さん]

駅距離まずまず、立好、治安問題なし、
仕様良好、外観最高、施工最高、
売り主微妙、価格割高、田園微妙。

[659: 匿名さん]

築後３年半、病院跡地。
も加えなきゃ。

[660: 匿名]

↑結局買えない人間のひがみにしか聞こえない（笑）

[661: 匿名]

価格以外文句なし？

場所の中途半端さがかなりマイナスポイント。
最寄バス停が代沢十字路だったら朝も座れるけど
ここで大体埋まるので太子堂中学校だとほぼ座れない。
サミットはもう１つバス停先だから帰り寄るのに面倒。
それ以外近いスーパーないし。

このところ早期完売する物件が多いなか
何年経ってもモデルルーム公開中のどでかい看板に旗。
「ここ売れてないんだね～」と通りすがりに話していた人たちがいた。
買った家がいつまでも売れ残ってたり
モデルルームに第三者がいつまでも出入りしているのはやはり気分悪いよ。
物色中の人には物件のよさも理解されるが
大多数の人には売れ残りマンションとしか思われない。

[663: 匿名さん]

657さんみたいに、中古希望の方には
第三者がいつまでも出入りしてても気にならないのでしょう。
中古内覧客たち自身も第三者ですから。
それに新古が売れ残ってるほうが、中古客は気軽に中古値引き交渉できるし。

[664: 匿名さん]

代沢十字路だったら表記上徒歩11分以上となりあの場所が淡島通りでは最短距離でベスト、バス停目の前は更に便利。サミツトは足らないものを週末たまに買い足す程度でこのマンションの人は重宝はしてません、ただ三分の所にあるのはこれまた便利。

[665: 購入検討中さん]

サミットは徒歩12分だよ、日用品等には便利だけど安さが売りのスーパーだから質はいまいち。リセール時徒歩距離が10か11分では大違いだからマンションの価値としてはこれでよいよ。10分でも微妙なのに11分なら検討除外してた。

[666: 匿名さん]

ここのネガはなかなかしつこいね、このレベルの
競合物件は周辺に少ないから他デベというより
価格下げたい人達の書き込みが主の印象。
風評被害により価格がさがる場合ってあるのかな。

[667: 購入検討中さん]

三軒茶屋から徒歩10分って、サウスエントランスまでの距離だよね。
A、B棟の人ならマンション入り口まで徒歩10分だが、
淡島通り沿いの棟のヒトはさらに歩くね。

[668: 匿名さん]

裏からなら1０分かからないしC棟も裏からいけます。
但し男の場合ね、バス停は逆にＤ棟が一番近くなります。

[669: デベにお勤めさん]

マンコミもIP化されるし過去の投稿もそのままだから
ネガを特定できるので気をつけるべし、スミフえげつないよ。
下手な書き込みで訴えられたら後ろ盾がないと
恥ずかしいし厳しいですよ。

[670: 匿名]

近所に住んでるけどサミットまで１２分かかるわけないじゃん。
１２分と言ってるのは現地を知らないだけ。

[671: 物件比較中さん]

スミフの場合ネガって安くなる訳でないから
ネガり損なだけでしょ、危険なだけ。
ものが良いことや三茶では環境がよい立地なのは
周知の事実だけど、在庫物件なんてあたり前でも値引き
が厳しいのがスミフの販売スタイルな訳だから
安くでる中古を待つとか仕様、外観など妥協できれば
他の物件も沢山ありますよ。しかも純新築物件が。

[672: 周辺住民さん]

毎日歩いていますが12分では無理です。
代沢十字路店のＨＰでは12分ですが。
まずいのは削除しちぇえば大丈夫では。

[673: 匿名さん]

ここの物件でまだネガとか言ってる人ってある意味すごいな。
もはや過去の失敗物件を振り返ってるだけでしょ。
今ここを新築として真剣に検討してる人っているの？
いるならとっくの昔に買ってると思うけど。

[674: 匿名さん]

673さん
残念です。楽しみに待ってて下さいね。

[675: 匿名さん]

グランドヒルズ、マスター以降
大型高級物件でてないから根強いファンはいるよ。
ジワジワ売れてる訳だし。発言には気をつけた方がよいね。
あんまり住友のネガパトロールってきかないけど。

[676: デベにお勤めさん]

まあまあ穏便に、有益な意見交換の場としましょう。

[677: 匿名さん]

このスレ見てるとここが売れなかった理由がよくわかるな。
お客さんに向かって「冷やかすだけだったら訴えるよ」とか言ってる店の物を誰が買うのかね。

[678: 匿名さん]

↑↑↑
ピピピ、
カゲキナハツゲン
チュウイ、チュウイ
ピピピ

[679: 購入検討中さん]

そうだね

[680: 匿名さん]

＞　ジワジワ売れてる

全然売れないという意味ですね。

[681: 匿名]

本気かな‥‥

[682: 匿名さん]

我が家は検討中です。
しかし、値引きしませんねスミフは…
予算的に可能であれば資産価値が下がらなくてイイですがね。

[683: 匿名さん]

いつまでも価値（≒価格）が下がらないのは、都心のほんの一部の物件だけでは（六本木ヒルズレジデンスとか、元麻布ヒルズとか）。次々に新築物件が出るしね。すみふの資産価値云々もわからんでもないが、あまりに売れ残りが多いとそれどころじゃないかと。

[684: 匿名さん]

参考までに、値引き話つながりで
近くのマスタービューって、値引きはやってるんですか？
契約者と以前何かあったみたいだけど。

[685: 買い換え検討中さん]

値引きはよくわかりませんが、
下記の部屋と比べると交渉がしやすくなるのではないでしょうか

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11653030/

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11123051/

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11723022/

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11123052/

http://www.rehouse.co.jp/mansion/FW9N6302/

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CXI111039/
　
購入直後に資産価値が下がるのは嬉しくないですものね
　

[686: 周辺住民さん]

いきなり資産目減りかよ

[687: 購入検討中さん]

値引きでの既購入者は目減りというより家賃考えると利益でますね。
成約価格は当事者のみしるですが。
住商、プラウド、地所など次々にはでてきますがここを一度見てしまうと
立地もいまいちで新築以外の魅力はないんですよね。代沢の地所は良かったのですが
間取りが狭いのが残念です。駒場のプラウドは戸数を減らして内廊、田園徒歩圏内だったら
ここに匹敵してましたね。以前の東高層の坪350の話はなくなりましたか。

[688: 匿名さん]

ここはいかに値引きを引き出させるかがすべて。
今後もたいして期待はできないでしょうが。
住友物件は資産価値としては安心感があるけど
たかが一万でも自分だけでも安くしてもらうこと。

[689: 匿名さん]

最低こんくらいは下げなきゃってのはどんくらいなんでしょ？

[690: 購入検討中さん]

二割ひきだしたらたいしたもんよ。

[691: 匿名さん]

二割ならもっと売れてるはず。さすがに二億こえならあるかもしれないけど
一割前後いきゃいいんじゃない。本物の住人さんの声がききたい。

[692: 匿名さん]

値引き難しそうですね。
定価で買うのはなんか負けたきがします。もう中古ですし、売り出し月から計算して、賃貸に出していたらいくら、みたいな計算をしてしまいます。

スミフで2割引いたなんて話は聞いた事がありません。
でも8パーセントなら、という話は営業さんから目白でききました。深読みして、営業枠で10パーセントならいけると交渉してたら険悪な空気になり破談。笑

ここは良い環境だと思います。猥雑さが心地良い私には、元麻布とかよりも魅力的です。

どなたか実際に値引きで購入したかたがいたら、どこまで交渉できるかのヒントをくださいませ！

[693: 匿名]

きっと三年後に残っていても家賃分安くなることは絶対ない。
平気で何年も塩漬けにする特殊なデベです。買ったとたん値引きされるデベよりは
余程ましですが。。
淡島通りで唯一田都徒歩圏の大型MSで太子堂らしからぬ閑静な立地で多聞小にも通える
など三茶では良い立地ですが元麻布のが良いでしょ。↑変わってますね。
駒場が池尻徒歩圏内、内廊下ならここに匹敵しそうでしたが外観や仕様を見ると萎えますよね。
そんな感じでこの辺にまともな物件は少ないので都心を薦めます。

[694: 匿名さん]

693さん、三軒茶屋パークハウス低層はどーですか？

[695: 匿名]

ここと比べちゃうと立地も若林だし仕様などレベルの
違いは歴然だけど悪くない。プライドが高くない人には少し
しょぼいが他にも三茶、池尻タワーやグランドメゾンなんて
良いけど。安さに勝る物はないよね。
特に地所ならスミフにブランド負けしないし。

[696: 匿名さん]

ありがとうございます。ちなみに、池尻住商と若林地所を比べるとどうですか？

[697: 匿名]

中古でも安いのが出れば間違いなくここですがね。
駅距離や学区の悪さなど結構被りますが常識的に
若林でしょ。住商はあの立地では割高の永住物件、
リセールまで考えると三茶と池尻の差は大きい。
結局池尻は渋谷まで歩くことが楽以外三茶を上回るとこは
一つもないので余程その土地に愛着がないと後悔しますね。

[698: 匿名さん]

やっぱり、そうですよね。度々ありがとうございます。本当に助かります。

[699: 匿名]

代沢、駒場とブラウドでき期待するもとても歩ける
距離ではない。クラッシィのあんな団地立地でスーパー
もないとこに大金叩けない。グラメやあの二つのタワー
ならただでもいらない。ここと同じ購入層は代沢の
地所だろうけど立地がいまいち。それを考えると
若林の地所が一番難点がない。ここだけは即完だな。

[700: 匿名]

代沢の代沢小、三太の多聞小、成城の明星小など
学区重視で引越までしてしまう人気小は少数だから。
池尻小なんて悪い話は聞かないし標準レベルなら
十分でしょ。

[701: 匿名さん]

↑クラッシィね(笑)
池尻だろうが学区なんてどこでもいいじゃん。

[702: 匿名さん]

三茶で多聞小って学区は恵まれてるな。
太子堂3丁目だけの特権かね。
周りの緑道の雰囲気は太子堂小も
素敵だけと。

[703: 匿名]

公立小に甲乙つけてもしょうがないでしょ
住民票移せば誰でも入れる学校ですよ

それなりの家庭は小学校受験で抜けてるでしょ

[704: 匿名]

学区で資産性が変わったりするよ。学区の優位性もあるし。
人気の学校は学年４クラス以上。不人気は１クラスらしい。
ここは太子堂中なのが難点。昔の太中と新星中の荒れ方は凄まじかったから。
多聞小なのはかなり良いね

[705: 匿名]

甲乙あると思いますよ。公立の人気校は取り組み方が違います。多聞や代沢小は勉強も遊びもスポーツも共に頑張ろうというカリキュラムがしっかり組まれていますし。
普通〜不人気の学校はそれがないですね。

[707: 匿名]

どのマンションが？

[708: 匿名]

＞６９９

昔からこの近辺住んでる人間なら、若林アドレスなんか買わないよ

[709: 匿名]

三軒茶屋と名をつけるからには太子堂か三茶でないと
違和感あるけど地所の若林の立地なら三茶も許容範囲。

[711: 匿名]

まさに団地なのは世田谷公園、あれは外観悲惨です。
こちらは外観ゴージャスですが高級刑務所(笑)

[713: 匿名さん]

ここ、みんな客観的でいいね。

[714: 匿名]

この広さで300戸ってかなり贅沢だよ。
駒場や池尻とかキチキチで萎えるぞ。

[715: 匿名さん]

クラッシィのモデルルーム出たらここの営業に強引に営業されました。売れてないからと言って恥ずかしく無いのかな〜。
むちゃくちゃ不快でした。

[716: 匿名さん]

住商とは価格帯、客層もかぶらないし
今更焦ることはないでしょうに。
がっつかれるだけ金持ちの証拠ですな。
もう残りはゆっくりとしか売れていかない価格帯ですと
のんびりしてましたが。人にもよるんですね。