グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part4】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/
Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43287/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：8,800万円～17,000万円
間取：2LDK・3LDK
面積：75.84平米～121.25平米　

施工会社：http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：http://www.sumitate.co.jp/

[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[401: 匿名さん]

今後は二極化でしょうね。

都心・高台（地盤のしっかりしたところ）・中低層の人気が一層強まり、
郊外・埋立地・高層の人気が落ちていく。

富裕層は金で安全・安心を買う傾向がより強まる。

三茶周辺も坪250～400万まで物件レベルの差があるすぎる地域。あとは購入者の価値観

で決まるのでは。都内にも液状化地区多発しており結局しっかりしたマンションのみ

資産価値が維持されそうです。

[402: 匿名さん]

現実を見ると
高層である三茶タワーのＭＲは昨日、混んでたそうですから、
401さんの予想は当てになりませんな。

[404: 匿名さん]

病院があったくらいの地盤だし、防災避難所になる位だから安心の高台立地だわね。
ここのようなMSが値頃感でれば一番買い手からすると有難いのですが残念です。
小杉など抽選物件ですらキャンセル結構あったけどタワーは半額以下でも買わないな。
マンション事情は格安、駅近重視より、立地、耐震性などがもてはやされるでしょう。
地震ですぐ折れそうな三茶ペンシル物件でも背に腹はかえられる人が存在するんだね。
ただ富裕層がタワーを購入する時代だけは終焉したことだけは確かだろう。

[405: 匿名さん]

安物タワーはそうでしょうが杭をうたなくて済むようなまともな地盤での免震タワーなら多少なりとも富裕層がながれていくはず。金持ちは高いところ好きだからね。クラックの入ったタワマンもあるようなので物件選びは皆慎重になるでしょう。平均株価下落だしマンション事情は買い控えの時代突入かもね。

[408: 匿名さん]

10分歩くことくらいもう苦にはならんなあ。

[410: 匿名さん]

昔から価値あるマンションの立地条件は

①坂の上の高台②古い神社（墓ビューは余計だけど）などの近くなんて

言われてましたが 歴史ある場所って、天災をくぐり抜けてきたんですね。

遅かれ早かれ都心にも必ず大地震はくるでしょうし色々考えさせられます。

[412: 匿名さん]

そんなことは以前から言われていたしそれが今回実証されてだけでしょう。
今回はたかが震度５強、これで液状化、クラック、ＥＶ停止などいっていたら震度７
の地震がきたら想像がつきません。免震は震度７を４程度の揺れに軽減させると
理論上言われてますがタワーでは当然あてはまらない理論でしょう。

[413: 匿名さん]

私自身は専門家ではありませんが、友人の専門家たち（いずれも一線級）から色々と情報収集しました。
彼らは商売上タワマンを作る立場ですが、友人だからと、もっと色んな懸念があることも教えてくれましたよ。
そして、色んな候補を上げた末に「自分が買えるならここにする」と推薦してくれたのが、この物件でした。
もちろん、何があっても完璧なマンションなんてないそうですけどね。

[414: 匿名さん]

買いたくても誰もが買えないのがGHシリーズ。太子堂に当初良く建てたなと思ったが
今思えば代沢の恩恵も多分にある良質の立地ですね。ここが倒壊するようなら東京は全滅です。

[415: 匿名さん]

こういったマンションにするか耐震性を備えた戸建てしかもうない。
結局世の中最後まで生き延びられる可能性はお金と相関する。

[417: 匿名さん]

別にいいんじゃないですか

[418: 匿名さん]

413
数あるマンションの中から
候補をあげた末に、駅遠マンションを選ぶとは、
日頃から電車をあまり使わない「専門家」なのでしょうね。

[419: 匿名]

地震前なら安価、徒歩5分ならタワーや糞物件を選ぶ人もいるがたかだか
10分歩いて安心した立地で快適に暮らせるならその程度毎日歩きますって人が
大多数でしょう。今後の地震のあるなしでまた流れは変わるかもしれないが
お金に余裕がある人はこの物件に限らず安心物件にしておいて命は大切損はなし。
ただ世の中お金に余裕がない人が大多数だから前者の物件もきっと売れます。

[420: 匿名さん]

>413さん

>もっと色んな懸念があることも

是非聞きたいです。

[421: 匿名さん]

タワマン、口コミなでかけたらいくらでもでるよ。
この機に及んでタワーなんて駅直結でもパス。

[422: 匿名さん]

マスタービュー在住ですが、食器がかなり割れました。
建物自体には目に見える被害はありませんでしたが、
こちらは大丈夫でしたか？

[423: 匿名]

ここはコンクリートの強度不足が工事中に発覚しましたよね。安心と煽ってる人は営業か？

[424: 匿名さん]

揺れはしましたが食器などが倒れる程の揺れはなかったですよ。
目に見える被害もなく住友、竹中共に異常なしとの確認もありましたがどうですかね。
病院跡地かつ避難所に指定されてるくらいの物件ですから安心はしてますが。

[425: 匿名さん]

震災対応で忙しく、しばらく覗いていませんでしたが、
＞418
彼らも普通に電車を使いますよ。
ある程度の利便性を確保した物件で、建築の専門家の見地から、持ち主や家族の安全、資産を守る住まいを選ぶ際に何を優先すべきかという判断をしてくれたまで。不動産屋ではありませんから。
それと、私の書き込みに対して建設的な意見や批判を頂けるならともかく、優秀な友人達を貶めるようなくだらない書き込みはお控え願いたい。貴君の素性を知る由もないが、少なくとも社会人でしょう。まだ若く分別のない学生ならともかく、最低限の礼節は弁えられよ。

＞422氏
私は冒頭の事情で長期不在でしたが、家人によると自室内では揺れはそれなりに感じるものの、カーテンが揺れる程度。キャビネット内の背の高いグラス類や、シューズインの壁に立てかけておいたブーツなども全く動きはなかったそうです。
家人は勤務先の中央区のオフィスと自室内で同じ震度の地震に遭いましたが、体感震度は比較にならない程小さいとのこと。ただ、免震で揺れを減衰しているためか、少し長く揺れるようです。
付言すると、Ｂ棟のコンクリ強度不足は設計に対しての不足。Ｂ棟は高級棟ということで余裕をもった強度を設定しており、そのままでも問題はなかったとのこと。しかし、設計通りの強度を確保するため、改めて補強工事をしているそうです。私はＢ棟ではありませんが、購入前に住友と竹中の上席から図面と共に説明を受けました。

[426: 匿名さん]

よくもまぁーこんな都心から遠い世田谷物件に高い金払うよなぁ。
変わった人もいるもんだ。

[427: 匿名]

設計に対してコンクリートの強度不足なんですね。どんな設計なのですか？

[428: 匿名さん]

駅から遠いのも、世田谷なのも好き好きだと思うけど、小児病院の跡地といのが無理です。

[429: 匿名さん]

>425
レスとして的はずれです。
418は数ある候補から駅遠物件を推薦することへの疑問であり、
くだらない個人攻撃である様に論点を持っていくのは話のすり替え。

[430: 匿名]

おいおい、横だけど普通に読んだら友達を馬鹿にしてるようにしか見えんだろ。いくらなんでも苦しすぎてみっともない

[431: 匿名]

駅遠といっても高々十分歩いて高台の閑静な立地が得られるなら
駅近、軟弱地盤、低地、環境悪物件よりこれから重宝されるでよ。
病院、役所、学校が建つ立地はたいてい強固な地盤というのも今回の
地震で立証されたし。欲を言えばもう少し安くかつ三茶だけでなく
下北からも十分なら文句ないけど何かは妥協せんといつまでも買えないな。

[432: 匿名]

ここは病院跡地をうりにしてましたから、環境、地盤などには自信があるんでしょう。
ただ10分で駅遠と言われちゃうんですね。ではこれからは徒歩5分以内、高台、免震、
強固な地盤、タワー以外、首都圏３キロ圏内、財閥系、スーパーゼネあたりがポイントかな。
山手線内側で全て備わっていて坪400以下の物件ってありませんか？

[433: 匿名さん]

わたしのとこほとんど適合します。まあ、探してみてください。あるもんですよ。私の部屋は400超えてますけどね。

ついでに地下鉄３路線５分以内で地権者、店舗なし。もちろん今回の震災でも被害なし、液状化なし。
ついでに大学病院、3次救急病院が近く、国立小学校学区です。ちなみに大手町まで10分圏内です。

[434: 匿名さん]

432さんの全条件に内廊下、自走式Ｐ，ここレベルの高級仕様は最低加えたい。
探せば掘りだし物もあるんでしょうが大手町10分圏内なら即完売でしょうね。
ただ大手町近くに大学病院あるかい？ガセくさい。慈恵が一番近いが歩けないだろ。

[435: 匿名さん]

地権者なし物件は必須ですね。ただ大手町周辺は高台か？
慈恵、医科歯科、順天も近くはないわね。

[436: 匿名さん]

変な言葉遣いが一人いるな。スレ間違ってないか？

[437: 匿名]

あと緑豊かで閑静ってのも足してね。部屋からの風景は当然緑ビュー。大通り沿いとか論外です。

[438: 匿名]

免震は欠点もあると、センチュリーフォレストのスレにどっかのリンク先貼って書いてあったぞ。

[439: 匿名さん]

大通り沿いは確かに論外。淡島はいけた店も多く渋い通りで良いね、高台となるし。
欠点を言えばきりもないがどこもコストが同じなら免震にしたいはず。
ただ今後免震物件が一気に増えそうだしここが特別というわけでなくなる。
同価格、同レベルの物件が都心にあれば三茶も良いけど前者を選びたい。

[440: 匿名]

買い手の常識が変わった。日経ビジネス5月9日号より
①何よりも耐震力を重視
②マンションは高層よりも低層
③湾岸の埋め立て地より台地
④オール電化は様子見
⑤職場から歩いて帰れる場所にってとこが渋谷まで歩いて35分だった。
それ以外は合格。

[441: 匿名]

日経ビジネス、湾岸・高層にかなり辛辣だったね。デベからゴーサインがでたのかな？

[442: 匿名さん]

①～④までは常識だと思ってたけど、常識じゃなかったっていうのがすごいと思う。確かに日本の設計技術はすごいけどさ。
大通りから離れてて、駅も遠くないしミドリ豊かで場所は気に入ってます。

[443: 匿名]

４４２さんの通り程良く駅が離れていて三茶の中では立地、環境は申し分ない。
歩いて下北にも行けるし。が、後は価格次第だけどスミフだしね。。

[444: 匿名]

最近三茶は幹線沿いの環境悪いクソ物件がおおい。

[445: 匿名]

環7、246は辛い、安くても… 高台になるとこの淡島沿いは良い。

[446: 匿名さん]

ここ、出ませんか？

[447: 匿名]

ここみたいに淡島通りも三茶か池尻まで歩けるとこだとよいね。

[448: 匿名さん]

キャロットタワーから見るこのMSがとても高級感があって好きです。環境がいいので駅からの距離も気になりません。

[449: 匿名さん]

キャロットタワーからの眺めは確かに目立ってますね。淡島通りの落ち着いた雰囲気は環境の悪いMSが多い中、貴重な街並みです。頻繁に渋谷行きのバスが走ってて便利、三茶から電車で渋谷に行くのとかかる時間は大して変わらないんじゃないかな。

[450: 周辺住民さん]

三茶って言うよりは代沢って感じの立地だし元々病院があったところだから閑静な環境です。
そんな環境の高台立地で住友さんとくれば価格がネックとなりますが。半蔵門の人は三茶、
15分で渋谷ですからそれ以外の方はバス通勤の人もこの辺の方は多いですね。

[451: 匿名]

↑病院があったから閑静な環境？

営業さん、意味不明だ。
注射器とか沢山埋まってて、土壌汚染してたよね。コンクリートも強度不足で工事止まったし。

偉そうに宣伝するのは止めて欲しい。

[452: 匿名]

代沢ではない。太子堂でしょ。

[453: 匿名さん]

三菱タワー検討者にとっては、閑静な場所だし代沢ということでしょう。
同じ三茶ということで紛れ込んじゃったんでしょうね。
値段の違いに唖然としてください。
はい、さよーなら。

[454: 匿名さん]

駅から遠いマンション、なのに三軒茶屋とマンション名を付けてる。
か共通なだけのマンション同士。

[455: 匿名]

三茶住民は上馬はともかく三茶駅もアドレスは太子堂だし太子堂=三茶という認識ですよ。昔小児病院でお世話になって場所が気に入ってるのでいつかは住みたいとは思ってます。246のタワーと比べられちゃうとはお気の毒です。

[456: 匿名さん]

ここ　まだ　販売してるんだｗ

>>451
同意！

[457: 匿名さん]

この周辺の環境を知ろうと思って隣の東京建物に潜伏中もこちらも住み心地最高です。
いつか購入予定もこれ以上安くはならなそうだし子供できるまでここで十分かな。

[458: 匿名]

三茶の中で環境は淡島通りまで登れば良いね、駅まで10分なんて程よい距離だし。太子堂、三宿も岡下に下りると三茶って雰囲気の戸建てが相変わらず並ぶけどあの辺りは火事とか怖くないかい。そんな場所なのに狭いミニ戸建ても高いし。区画整理した方が良いよな。

[459: 匿名さん]

ネガもちょっとは勉強しないと恥ずかしいよ。

[460: 匿名さん]

三宿、太子堂地区は区画整理が思ったよりすすんでません。
その上坪単価は高い地域なので周辺で探すなら代沢で広い土地を探し
戸建てを建てることをすすめます。代沢4丁目なら三太地区より
安く且つ広いところが結構あります。他デベも手を上げたくらいの立地ですしこのMS
が立派なのは誰が見ても解ります。しかしここを買う財力があるなら戸建てをすすめます。
別にネガでもありません、戸建て、MS、この辺りの知識は十分にあります。

[461: 匿名]

代沢が良いのはわかりましたがマンションには合わない土地です。ここはマンションスレですよ。戸建ての人は他へどうぞ！

[462: 匿名さん]

ネガは460のことじゃないよ。
戸建てには戸建ての、ＭＳにはＭＳのよさがある。

[464: 匿名さん]

国土交通省によれば

前回調査で下落して　今回調査でさらに下落中　

じゃあ次回は？？？

[465: 匿名さん]

このスレ、Part1が2007年だけどいつまで続くんだろう…。
5年後もここにスレが有っても誰も驚かないのかな。

[466: 匿名さん]

>442さん
震災前までは、埋立地のタワマンが大人気でしたもんね・・・。
そして、耐震性よりも共用施設や最新の設備など、利便性重視だったのは否めない。
オール電化に関しては、はじめから様子でした？
私はやはり原発事故をきっかけに、ですかねぇ。

[467: 匿名]

ネガに相変わらず張り付かれてますな(笑)震災がプラスに働く物件タイプなんだろうね。いつの間に一億以下がない。震災前には売れてたのかもしれないが。

[468: 匿名さん]

ここは全く売れずにパークハウス三軒茶屋みたいのが売れる。
つまり、三軒茶屋でここのような高額だけど豪華な物件を求める需要が
三軒茶屋の坪単価下落で減ってしまった、ということなのでしょうね。

[469: 匿名さん]

いや、
震災後の低層人気は単なる絵に描いた餅、っていうこと
なのかもしれない。

[470: 匿名]

購入層が違うとはいえ立地、外観が天地の差でも結局安い方に人が集まるね。数の理論で言えば当たり前ですが。まぁこちらの住人にはペンシルタワーなんて眼中ないんだろうけど。地所は上馬のショボ立地にショボタワー建ててさっさと売り切る戦略、柔軟性あるよ。

[471: 匿名]

高価でもやはり今は高台、低層、免震でしょ。
そもそも外観、仕様、立地、価格本当に好対照な物件を比較してもね。
個人的にはタワーは安くてもないけど地震が当分こなければ
また価格あがるかもね。

[472: 匿名さん]

２５％引きは買いでしょうかね。実際どのくらい売れてるんでしょうか。

[473: 匿名]

坪300切るなら即買います私が3戸程。てかここスミフだし甘くないよ。
在庫物件も財産と捉えてるデベよ、お金持ちしかここは相手にせんし
じわじわ売れればいいとしか思ってないよ。安く買いたいなら三茶タワーがいいよ。

[474: 匿名]

粘ってもあるラインからはびた一文ひかないわ。

[475: 472]

＞473
もし、あれば、私も即買いです。

＞474
　参考になります。
　決算・経済情勢・市場動向しだいで、あるラインが下がらないかなって期待はしています。

[476: 匿名]

そんなに安けりゃとっくに売れてるよ。良いものは結局高くても売れるのはスミフもわかってるし、購入者も他のデベならともかく管理費等の心配ないから安心感はあるし。そのへんのバランス感でやってるデベだから。でも一頃より値引きに寛容にはなってる印章ですが。

[477: 匿名さん]

＞　良いものは結局高くても売れる

良いものならね。

[478: 匿名さん]

住友のは土地が悪いんだよ。上ものは金がかかっているように見せる方法も知ってるし。まともな土地のマンション持ってる人ならマンションの価格のどれだけが土地を占めているか知っている。

土地が安い分利益も出しやすい、高くしてそこそこ売れれば利益はでる。長期間の販売費用、管理費積立金も全て既購入者が払ってるのと同じ。

デベは良いマンションを造るための慈善事業なんてしないからね。

もちろん利益が出せないぐらい売れなければ、大崎みたいに全体を値下げしちゃうし。
ものの売り方が違うのと、マンションの質が違うんだよ。土地に魅力があるか、建物を良く見せるか。

ただね、売れ残りの多い、場所の悪い中古は、売れないよ。バブルの残党に見られるだけ。

[479: 匿名]

太子堂は土地代が高いから安くはできないんだろう。三茶の中では良いとこだけどグランドヒルズに見合う立地は世田谷にはない。

[480: 匿名]

世田谷では高いといっても太子堂、代沢、三茶なんてせいぜい坪250万。プラス上物でも坪400は高いな。

[481: ご近所さん]

マンションは人が住んでこそ。
さすがに出来てから3年以上空室のマンションは俺には基本ムリ。
まあ、300万以下なら検討してもいいかも。
ここはいいマンションだと思うけどね、スミフのおかげで残念なマンションになっちゃったな。

[482: 匿名さん]

もういいよ、この中古。

[483: 匿名]

最近周りはショボイ安物件多いね。値引きしてくれるなら買いたいけどスミフだし期待薄。ずっとこの先もこんな感じだろう。

[484: 匿名]

確かにプチバブル時に比べ高級感あるとこへったよね。世田谷、目黒で坪350以下の内廊下、免震、タワー以外の物件あるなら買いたい、坪400は出せないし。

[485: 匿名]

未入居を坪350まで引いてくれたら即買います。そのあたりをメドにパーっと住友も売っちゃえば良いのにね。

[486: 匿名さん]

小児病院の跡地って、怖いよね。

[487: 匿名]

484さん徒歩10分以内、プラス大手、スーパーゼネで標高30mは必須ね。それで350なら良いですねー。

[488: 匿名]

単に、ここに当てはまる都合良い条件を並べただけねー

[489: 匿名]

兎に角安くここしてもらいましょうよ、ネガさんも張り付いていまだに注目されてるわけだから。安く買った人いたら情報求む！

[490: 匿名]

そんな全ての条件みたしたら400こえて世田谷ごときじゃ買う人限られる訳よ。池尻住商なんてちょっと立地も仕様もしょぼいけどその価格帯が世田谷には丁度マッチしてんじゃない。

[491: 匿名]

484同感！

[492: 匿名]

15％までは実績あり。
プロフィールに自信のある方はぜひチャレンジを。

[493: 匿名]

スミフの高級物件で15なんてあるのかな。前はそこまででなかったから人によっても違うのかな。またいってみます。

[494: 匿名]

本当に15%なら行ってみる価値はあるな。なんか門前払いの予感もするが。

[495: 匿名さん]

新手の中古物件の宣伝ですか？

[496: 匿名さん]

最近多いね、この手の宣伝。別物件で噂につられて見に行ったけど、見事にガセでした。もう信じない。。

[497: 匿名さん]

ここまだやってるんですね。竣工から３年、販売開始から４年か。確か池尻のマスタービューと販売時期、規模、品質レベル、価格レベルも似てる感じだったはずだけど、今になるとここの完敗だったことが分かります。まだ数十戸単位で残ってるようですし、住民の方々も心配でしょうね。良い物件だから大幅値引きは難しいでしょうが竣工4年、5年でも残ってればチャンスあるかも。その頃の値引きなら住民も納得してくれるでしょう。

[498: 匿名]

マスタービューレジデンス、をググったら既存不適格で色々書かれているね。
評論家が、知らずに高い評価をしたお詫びまで書かれていた。

[499: 匿名]

岐阜県出身、親は金物屋、48歳、バブルの残党の身の程知らずの厚化粧、腰に脂肪ベッタリの日大卒そろそろ結婚を諦めたおばちゃんって感じの物件ね。

[500: 匿名]

マスターは戸数少ないし直ぐに値引きしてたしな、未入居は現地いくとまだ結構あるけど完売はみかけ上でしょ。でも戦略はスミフよりスマートだったね。両者共に素敵な物件とは思いましたが価格が…