グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part4】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/
Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43287/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：8,800万円～17,000万円
間取：2LDK・3LDK
面積：75.84平米～121.25平米　

施工会社：http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：http://www.sumitate.co.jp/

[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[361: 匿名さん]

↑階数、向き、物件の質などは考慮されてないでしょ。あくまで面積、立地の一般評価額では。
よくわかりませんけど。詳しい方に効いた方がよろしいかと思います。

[362: 入居済み住民さん]

売主の役員はいい部屋と平置き駐車場を手に入れる。
有価証券報告書には一般価格で利害関係人と売買を行いましたと記載しているけどね。
金融庁の証券取引監視委員会や税務署に詳しく価格の妥当性を調べてもらうべきだね。

[363: 匿名さん]

確かに販売面積よりも少ない...

[364: 入居済み住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[365: 匿名さん]

住友の役員も買ってるんですね
なんか安心します

[366: 匿名さん]

>>360
>登記面積のため販売面積よりも少ないのでしょうか？

これは販売面積が壁芯（壁の中心）で面積を出すのに対し、
登記簿は内法（壁の内側）で面積を出すためです。
不動産を買うの初めての方でしょうか？

[367: 入居済み住民さん]

住友不動産の役員が住んでいるフロアーはゼネコンが丁寧に工事をしている。
その他のフロアーは補修工事が延々と続く、挙句の果てにアフターサービス期間が過ぎたと言って、言い訳ばかりする、住友の名前を信じてプレミアムを払ったのに裏切られる。

[368: 匿名さん]

↑本当に入居済みなのか？アフターサ－ビスもとても良いが、ネガくさいなー。
駐車代金半額事実ならこりゃ問題だけどね。

[369: 匿名さん]

役員が住んでるくらいだからケアは良いし安心ですが。

[370: 匿名さん]

「駐車代金半額」って、何？

[371: 匿名さん]

役員なら多少役得があるのは仕方ないのかな。ところで人によって値引率は違うんでしょうが
管理費、修繕積立金が同じ間取りでも実は違うなんてあり得ますか？それはさすがに公平ですかね。

[372: 匿名さん]

ここは住みたいな～と思ったのですけどね。
なんか高いからあきらめたままのですが、
最近は、値引きとかしてくれるでしょうか？

[373: 匿名さん]

南青山七丁目がよい。

南青山だけではなく、東や広尾とも連続性があり、
誰しも憧れる「パークマンション」が数多くある、また、
ヴィンテージの最高峰といわれる「広尾ガーデンヒルズ」
もある超ブランドエリア。

緑の豊かさ、閑静さ、中低層を中心に構成される落ち着いた町並み、
国際的な雰囲気、付近の魅力的な街、名店の数々、どれをとっても
申し分ない。都心の中にある、貴重な「住宅街」。

最高の環境を子供に与えたいと願うご両親から若いのにキレのある単身
の方まで、色々な方に出会うが、皆、一様に一角の人物であるという印象
を受ける。公園等で（子供を通じて）知り合いになる（外国の）方からは、
非常によい刺激を受けている。

一度、実際に足を運んでみるよい。良いものみて、物差しを持つことは、
何においても重要。

[374: 匿名さん]

このレベルの物件は三茶だから坪400でもあそこじゃ坪550はするよ。
ここは三茶周辺では環境が良いが所詮世田谷、広尾は別格です。

[375: 匿名さん]

三茶、と言っても駅から徒歩１０分も離れているけどね。

[376: 匿名さん]

淡島通り沿いは良いけどその分徒歩１０分は微妙

[377: 匿名さん]

三軒茶屋徒歩10分だと坪290がいいところだと思う。

[378: 匿名さん]

池尻大橋から徒歩5分のタワーが坪330万だから
三軒茶屋徒歩10分だと坪300万ぐらいが妥当ですね。
5分と10分の差は大きい。

[379: 匿名さん]

冬で寒くなると駅からの距離の近さは重要だなって実感するねぇ。

[380: 匿名さん]

環境の悪いタワーなら駅直結でないと。しかも東急だし、こことは比較対象にならんでは。
ただQUALITY＆スミフ考慮しても坪400はちょっと高い。安物件が周りにできてここも下がれば買い安く
はなるが何せもう億ションしか残ってないからね。ここまではスミフの思惑通りとはいえ高額在庫物件を
これから売り切るのは大変だ。余計なお世話か。。

[381: 匿名さん]

東急だってそんなに悪くないでしょ。
お互い施工はスーパーゼネコンだし、池尻はタワーのプレミアムだってあるし。

[382: 匿名さん]

環境、高級感ならここやマスタービュー。駅近、タワー好きなら目黒、三茶タワーやプリズムか。
しかしお金があれば南青山七丁目がよい。世田谷、目黒とは比較にならない、G1中のG1である。

[383: 匿名さん]

冬はよいけど真夏は１０分が限界。三茶はあっても真夏の下北はないな。

[384: 匿名さん]

億ションだけか

[385: 匿名さん]

億ションで田の字間取りってすごいよね。

[386: 匿名さん]

382
マスタービューは完成前に、
契約者たちが駅前に集まった物件だしなあ。

[387: 匿名さん]

お笑い芸人の憧れ三茶、下北。
セレブの憧れ南青山七丁目。

[388: 匿名さん]

豊洲くんは南青山にシフトしたらしい

[389: 匿名さん]

何故七丁目なのか、わからん。

[390: 匿名]

無視することですな

[391: 匿名さん]

凄く良い物件だが4割億ションなんて。ここは世田谷じゃけんシティテラスクラスに抑えんと。
南青山なら8割億ションじゃな。

[392: 匿名]

どちらもバスだより

[393: 匿名さん]

庶民にはどちらも住めません。三茶、南青山いったこともありません。
青山って南が一番いいんですね。

[394: 匿名さん]

ここではない
三茶のバス便マンションなら、
庶民の買える新築物件もたまに出ますよ。

[395: 匿名さん]

ここは庶民では買えない、ちょっと金持ちも買えない。住友物件を理解してる金持ちしか買えない。
しかし大金持ちは世田谷は買わない、南青山を買う。

[396: 申込予定さん]

とあるアロママッサージ店のオーナーがやっているイタリアレストランを紹介されました。三軒茶屋駅からはちょっと微妙な距離なのでどちらかというと下北沢駅寄りですね。
去年改装オープンしたばかりの大人のキッチンにはピザ専用の石窯がありますから焼きたてを堪能できること間違いないでしょう。本格イタリアン料理を食べて美味しい笑顔を作ってみたいですね♪

他にも貸切パーティー(同窓会？？)を予約制でやっているみたいなので将来はマンションの住居人同士で集まってワイワイしてみたいわ。


【代沢トトボーノ】
http://www.tutto-buono.net/

[397: 匿名さん]

庶民は買えない？
当たり前でしょ。
スミフは庶民なんか相手にしていません。
彼らは気前よく割高のマンションを買ってくれる無知な金持ちを待っているだけ。
値引きを期待するなら淳ちゃんの教材でも読めばどうですか？

[398: 匿名さん]

１５０００万以下はほとんど無いみたい

[399: 匿名さん]

残っているのは病院や学校ばかり。これらは基礎地盤がしっかりしたとこに建てるからでしょう。
時代は安物ＭＳ、湾岸、低地タワー→高台＆頑丈な地盤、免震、大手デベ＆ゼネの時代にシフトですね。

[400: 匿名]

三茶も246沿いは低地で地盤が心配だが淡島通り沿いの
代沢、太子堂、三宿地区は高台で良い立地です。
しかしここを手に入れられるのは結局富裕層だけですから
皆が安心をお金で買えるわけでないし。。。

[401: 匿名さん]

今後は二極化でしょうね。

都心・高台（地盤のしっかりしたところ）・中低層の人気が一層強まり、
郊外・埋立地・高層の人気が落ちていく。

富裕層は金で安全・安心を買う傾向がより強まる。

三茶周辺も坪250～400万まで物件レベルの差があるすぎる地域。あとは購入者の価値観

で決まるのでは。都内にも液状化地区多発しており結局しっかりしたマンションのみ

資産価値が維持されそうです。

[402: 匿名さん]

現実を見ると
高層である三茶タワーのＭＲは昨日、混んでたそうですから、
401さんの予想は当てになりませんな。

[404: 匿名さん]

病院があったくらいの地盤だし、防災避難所になる位だから安心の高台立地だわね。
ここのようなMSが値頃感でれば一番買い手からすると有難いのですが残念です。
小杉など抽選物件ですらキャンセル結構あったけどタワーは半額以下でも買わないな。
マンション事情は格安、駅近重視より、立地、耐震性などがもてはやされるでしょう。
地震ですぐ折れそうな三茶ペンシル物件でも背に腹はかえられる人が存在するんだね。
ただ富裕層がタワーを購入する時代だけは終焉したことだけは確かだろう。

[405: 匿名さん]

安物タワーはそうでしょうが杭をうたなくて済むようなまともな地盤での免震タワーなら多少なりとも富裕層がながれていくはず。金持ちは高いところ好きだからね。クラックの入ったタワマンもあるようなので物件選びは皆慎重になるでしょう。平均株価下落だしマンション事情は買い控えの時代突入かもね。

[408: 匿名さん]

10分歩くことくらいもう苦にはならんなあ。

[410: 匿名さん]

昔から価値あるマンションの立地条件は

①坂の上の高台②古い神社（墓ビューは余計だけど）などの近くなんて

言われてましたが 歴史ある場所って、天災をくぐり抜けてきたんですね。

遅かれ早かれ都心にも必ず大地震はくるでしょうし色々考えさせられます。

[412: 匿名さん]

そんなことは以前から言われていたしそれが今回実証されてだけでしょう。
今回はたかが震度５強、これで液状化、クラック、ＥＶ停止などいっていたら震度７
の地震がきたら想像がつきません。免震は震度７を４程度の揺れに軽減させると
理論上言われてますがタワーでは当然あてはまらない理論でしょう。

[413: 匿名さん]

私自身は専門家ではありませんが、友人の専門家たち（いずれも一線級）から色々と情報収集しました。
彼らは商売上タワマンを作る立場ですが、友人だからと、もっと色んな懸念があることも教えてくれましたよ。
そして、色んな候補を上げた末に「自分が買えるならここにする」と推薦してくれたのが、この物件でした。
もちろん、何があっても完璧なマンションなんてないそうですけどね。

[414: 匿名さん]

買いたくても誰もが買えないのがGHシリーズ。太子堂に当初良く建てたなと思ったが
今思えば代沢の恩恵も多分にある良質の立地ですね。ここが倒壊するようなら東京は全滅です。

[415: 匿名さん]

こういったマンションにするか耐震性を備えた戸建てしかもうない。
結局世の中最後まで生き延びられる可能性はお金と相関する。

[417: 匿名さん]

別にいいんじゃないですか

[418: 匿名さん]

413
数あるマンションの中から
候補をあげた末に、駅遠マンションを選ぶとは、
日頃から電車をあまり使わない「専門家」なのでしょうね。

[419: 匿名]

地震前なら安価、徒歩5分ならタワーや糞物件を選ぶ人もいるがたかだか
10分歩いて安心した立地で快適に暮らせるならその程度毎日歩きますって人が
大多数でしょう。今後の地震のあるなしでまた流れは変わるかもしれないが
お金に余裕がある人はこの物件に限らず安心物件にしておいて命は大切損はなし。
ただ世の中お金に余裕がない人が大多数だから前者の物件もきっと売れます。

[420: 匿名さん]

>413さん

>もっと色んな懸念があることも

是非聞きたいです。

[421: 匿名さん]

タワマン、口コミなでかけたらいくらでもでるよ。
この機に及んでタワーなんて駅直結でもパス。

[422: 匿名さん]

マスタービュー在住ですが、食器がかなり割れました。
建物自体には目に見える被害はありませんでしたが、
こちらは大丈夫でしたか？

[423: 匿名]

ここはコンクリートの強度不足が工事中に発覚しましたよね。安心と煽ってる人は営業か？

[424: 匿名さん]

揺れはしましたが食器などが倒れる程の揺れはなかったですよ。
目に見える被害もなく住友、竹中共に異常なしとの確認もありましたがどうですかね。
病院跡地かつ避難所に指定されてるくらいの物件ですから安心はしてますが。

[425: 匿名さん]

震災対応で忙しく、しばらく覗いていませんでしたが、
＞418
彼らも普通に電車を使いますよ。
ある程度の利便性を確保した物件で、建築の専門家の見地から、持ち主や家族の安全、資産を守る住まいを選ぶ際に何を優先すべきかという判断をしてくれたまで。不動産屋ではありませんから。
それと、私の書き込みに対して建設的な意見や批判を頂けるならともかく、優秀な友人達を貶めるようなくだらない書き込みはお控え願いたい。貴君の素性を知る由もないが、少なくとも社会人でしょう。まだ若く分別のない学生ならともかく、最低限の礼節は弁えられよ。

＞422氏
私は冒頭の事情で長期不在でしたが、家人によると自室内では揺れはそれなりに感じるものの、カーテンが揺れる程度。キャビネット内の背の高いグラス類や、シューズインの壁に立てかけておいたブーツなども全く動きはなかったそうです。
家人は勤務先の中央区のオフィスと自室内で同じ震度の地震に遭いましたが、体感震度は比較にならない程小さいとのこと。ただ、免震で揺れを減衰しているためか、少し長く揺れるようです。
付言すると、Ｂ棟のコンクリ強度不足は設計に対しての不足。Ｂ棟は高級棟ということで余裕をもった強度を設定しており、そのままでも問題はなかったとのこと。しかし、設計通りの強度を確保するため、改めて補強工事をしているそうです。私はＢ棟ではありませんが、購入前に住友と竹中の上席から図面と共に説明を受けました。

[426: 匿名さん]

よくもまぁーこんな都心から遠い世田谷物件に高い金払うよなぁ。
変わった人もいるもんだ。

[427: 匿名]

設計に対してコンクリートの強度不足なんですね。どんな設計なのですか？

[428: 匿名さん]

駅から遠いのも、世田谷なのも好き好きだと思うけど、小児病院の跡地といのが無理です。

[429: 匿名さん]

>425
レスとして的はずれです。
418は数ある候補から駅遠物件を推薦することへの疑問であり、
くだらない個人攻撃である様に論点を持っていくのは話のすり替え。

[430: 匿名]

おいおい、横だけど普通に読んだら友達を馬鹿にしてるようにしか見えんだろ。いくらなんでも苦しすぎてみっともない

[431: 匿名]

駅遠といっても高々十分歩いて高台の閑静な立地が得られるなら
駅近、軟弱地盤、低地、環境悪物件よりこれから重宝されるでよ。
病院、役所、学校が建つ立地はたいてい強固な地盤というのも今回の
地震で立証されたし。欲を言えばもう少し安くかつ三茶だけでなく
下北からも十分なら文句ないけど何かは妥協せんといつまでも買えないな。

[432: 匿名]

ここは病院跡地をうりにしてましたから、環境、地盤などには自信があるんでしょう。
ただ10分で駅遠と言われちゃうんですね。ではこれからは徒歩5分以内、高台、免震、
強固な地盤、タワー以外、首都圏３キロ圏内、財閥系、スーパーゼネあたりがポイントかな。
山手線内側で全て備わっていて坪400以下の物件ってありませんか？

[433: 匿名さん]

わたしのとこほとんど適合します。まあ、探してみてください。あるもんですよ。私の部屋は400超えてますけどね。

ついでに地下鉄３路線５分以内で地権者、店舗なし。もちろん今回の震災でも被害なし、液状化なし。
ついでに大学病院、3次救急病院が近く、国立小学校学区です。ちなみに大手町まで10分圏内です。

[434: 匿名さん]

432さんの全条件に内廊下、自走式Ｐ，ここレベルの高級仕様は最低加えたい。
探せば掘りだし物もあるんでしょうが大手町10分圏内なら即完売でしょうね。
ただ大手町近くに大学病院あるかい？ガセくさい。慈恵が一番近いが歩けないだろ。

[435: 匿名さん]

地権者なし物件は必須ですね。ただ大手町周辺は高台か？
慈恵、医科歯科、順天も近くはないわね。

[436: 匿名さん]

変な言葉遣いが一人いるな。スレ間違ってないか？

[437: 匿名]

あと緑豊かで閑静ってのも足してね。部屋からの風景は当然緑ビュー。大通り沿いとか論外です。

[438: 匿名]

免震は欠点もあると、センチュリーフォレストのスレにどっかのリンク先貼って書いてあったぞ。

[439: 匿名さん]

大通り沿いは確かに論外。淡島はいけた店も多く渋い通りで良いね、高台となるし。
欠点を言えばきりもないがどこもコストが同じなら免震にしたいはず。
ただ今後免震物件が一気に増えそうだしここが特別というわけでなくなる。
同価格、同レベルの物件が都心にあれば三茶も良いけど前者を選びたい。

[440: 匿名]

買い手の常識が変わった。日経ビジネス5月9日号より
①何よりも耐震力を重視
②マンションは高層よりも低層
③湾岸の埋め立て地より台地
④オール電化は様子見
⑤職場から歩いて帰れる場所にってとこが渋谷まで歩いて35分だった。
それ以外は合格。

[441: 匿名]

日経ビジネス、湾岸・高層にかなり辛辣だったね。デベからゴーサインがでたのかな？

[442: 匿名さん]

①～④までは常識だと思ってたけど、常識じゃなかったっていうのがすごいと思う。確かに日本の設計技術はすごいけどさ。
大通りから離れてて、駅も遠くないしミドリ豊かで場所は気に入ってます。

[443: 匿名]

４４２さんの通り程良く駅が離れていて三茶の中では立地、環境は申し分ない。
歩いて下北にも行けるし。が、後は価格次第だけどスミフだしね。。

[444: 匿名]

最近三茶は幹線沿いの環境悪いクソ物件がおおい。

[445: 匿名]

環7、246は辛い、安くても… 高台になるとこの淡島沿いは良い。

[446: 匿名さん]

ここ、出ませんか？

[447: 匿名]

ここみたいに淡島通りも三茶か池尻まで歩けるとこだとよいね。

[448: 匿名さん]

キャロットタワーから見るこのMSがとても高級感があって好きです。環境がいいので駅からの距離も気になりません。

[449: 匿名さん]

キャロットタワーからの眺めは確かに目立ってますね。淡島通りの落ち着いた雰囲気は環境の悪いMSが多い中、貴重な街並みです。頻繁に渋谷行きのバスが走ってて便利、三茶から電車で渋谷に行くのとかかる時間は大して変わらないんじゃないかな。

[450: 周辺住民さん]

三茶って言うよりは代沢って感じの立地だし元々病院があったところだから閑静な環境です。
そんな環境の高台立地で住友さんとくれば価格がネックとなりますが。半蔵門の人は三茶、
15分で渋谷ですからそれ以外の方はバス通勤の人もこの辺の方は多いですね。

[451: 匿名]

↑病院があったから閑静な環境？

営業さん、意味不明だ。
注射器とか沢山埋まってて、土壌汚染してたよね。コンクリートも強度不足で工事止まったし。

偉そうに宣伝するのは止めて欲しい。

[452: 匿名]

代沢ではない。太子堂でしょ。

[453: 匿名さん]

三菱タワー検討者にとっては、閑静な場所だし代沢ということでしょう。
同じ三茶ということで紛れ込んじゃったんでしょうね。
値段の違いに唖然としてください。
はい、さよーなら。

[454: 匿名さん]

駅から遠いマンション、なのに三軒茶屋とマンション名を付けてる。
か共通なだけのマンション同士。

[455: 匿名]

三茶住民は上馬はともかく三茶駅もアドレスは太子堂だし太子堂=三茶という認識ですよ。昔小児病院でお世話になって場所が気に入ってるのでいつかは住みたいとは思ってます。246のタワーと比べられちゃうとはお気の毒です。

[456: 匿名さん]

ここ　まだ　販売してるんだｗ

>>451
同意！

[457: 匿名さん]

この周辺の環境を知ろうと思って隣の東京建物に潜伏中もこちらも住み心地最高です。
いつか購入予定もこれ以上安くはならなそうだし子供できるまでここで十分かな。

[458: 匿名]

三茶の中で環境は淡島通りまで登れば良いね、駅まで10分なんて程よい距離だし。太子堂、三宿も岡下に下りると三茶って雰囲気の戸建てが相変わらず並ぶけどあの辺りは火事とか怖くないかい。そんな場所なのに狭いミニ戸建ても高いし。区画整理した方が良いよな。

[459: 匿名さん]

ネガもちょっとは勉強しないと恥ずかしいよ。

[460: 匿名さん]

三宿、太子堂地区は区画整理が思ったよりすすんでません。
その上坪単価は高い地域なので周辺で探すなら代沢で広い土地を探し
戸建てを建てることをすすめます。代沢4丁目なら三太地区より
安く且つ広いところが結構あります。他デベも手を上げたくらいの立地ですしこのMS
が立派なのは誰が見ても解ります。しかしここを買う財力があるなら戸建てをすすめます。
別にネガでもありません、戸建て、MS、この辺りの知識は十分にあります。