オープンレジデンス白金台ってどうですか？

[物件比較中さん]

「目黒」駅/「白金台」駅徒歩7分。メゾネット形式の全27邸・低層レジデンス。「オープンレジデンス白金台」についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区上大崎1丁目469-4（地番）
交通：
山手線 「目黒」駅 徒歩7分
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩7分
都営三田線 「目黒」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.66平米～80.86平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

《オープンレジデンス白金台B敷地のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369402/

[122: 匿名さん]

画像のようにまだロフトやルーフバルコニープランが多かった頃に検討をしていたけど、つまりは、建築確認取得前の顧客案内までして早期完売を目指すのがここの低価格を支える要なんだよね。

土地取得→最短で建築確認を取れる工法で設計→最短で完売→最短で建設→最短で引渡し。これで金利負担を最小にし低価格実現の原資にする。広告費削減も低価格実現の原資と謳うから、客を呼び且つ効率良く完売するには結局低価格の一点に帰結する。よって、実効坪単価の近い物件が近隣に出てくると（モリモトとか）他に勝てる要素がないので、このロジックが簡単に破綻するというのは誰かが書いていた通りだろう。

都心部ではメリットが少ないオール電化なのも、戸建の延長で長屋扱いになり、上階にガス管を配すのが現実的に不可能な場合が多い（建築確認が大変でコストも跳ね上がる）のが理由だろう。オール電化以外にもあると思うが、こうした建築確認最短化絡みの制約や不利益を購入者側がかぶることになる。

原則メゾネットや共有施設最小限、販管費もかけませんというコンセプトは良い。削ることも足すこともできる設計変更は素晴らしいし、駐車場もなくていい。でも、躯体は完全に安普請賃貸仕様でお粗末だよ。金利も低いんだから設計期間をとっても、壁式にして柱や梁のない空間を目指したり、上下階での吹き抜けを作ったり、ドライエリアを大きくとるとか、メゾネットならではのメリットを出してくれないとね。

なんていうか、安い理由を説明されてもねー、と思ったんだよ。それが唯一のこだわりだとすると残念だなと。それに、この立地で機能性と合理性を求める方向に訴求しつつ、建具が高規格とか審美性も盛り込まれると、どっちつかずで中途半端にしか思えない。ゴミみたいな造りのくせに、庶民ウケだけ考えて目に見える所には金を掛ける、ここみたいなハウスメーカーの悪しき習慣と言えばそれまでだけど。

[123: 物件比較中さん]

先日、モデルルームに行きましたが、いくらなんでも、、、という作りでした。場所は最高なのに、このメゾネットの作りはもったいない。三軒茶屋の作りも見ましたが、天井高も低いので窮屈な感じが否めませんでした。

[124: 匿名さん]

この間取りはないよなぁ。いくら安くても

[125: 匿名さん]

ＡＤとＡＡはリビングにトイレ。
ＡＨは脱衣所を通らないとトイレに行けない。
ＡＪは風呂がリビング。
こういう水回りは廊下とつなげないとね。
どれもひどいね。

[126: 匿名さん]

エコキュートの室外機が寝室と隣接するバルコニーにあるのもひどい。
静かになったとは言え毎晩深夜に動作するから、窓を開けては寝れない。
ここの売り文句は「静寂邸宅」なのにね。

[127: 匿名さん]

エコキュートそんなにうるさくないぞ？

でもこの間取りはちょっとね。。
元来このシリーズの主要購買層と思しき人にとっては予算オーバー気味、
かといってもう少し予算がある人にとっては間取りや仕様がチープ傾向？

[128: 物件比較中さん]

うちにもあるけど、確かにエコキュートはうるさくない。
ココのマンションは検討はしたけど、さすがに買えないね。
台所の天版なんかを大理石にしました、と言っているけど、マンション全体が安っぽい。
たぶん10年後に見たら、白い外観のタイルも黄ばんでかボロいアパートみたいに見えるのだろう。
せめて普通の作りにして欲しかった。

[129: 物件比較中さん]

結局のところ、このマンションは周辺相場より安い価格帯ではあるが、お得なマンションではないってことかな？
先にユニクロの話があったけど、最近のユニクロは安いだけでなく品質も良い。だから売れる。
不動産と一般消費財とは比べちゃいけないけど、このマンションはユニクロとも違うと思うよ。

[130: 匿名さん]

人気立地に相対的に安く買えるという意味ではお徳なのかな。
物件そのものを考えた時にお徳かというとやはりそれはない気が。
安くなるような仕様にしてるしね。
でも土地の所有権はとりあえず手に入るしね。ミニ戸建てを買ったと思えば。。

[131: 匿名]

エコキュートの室外機がうるさくないと書いてるのは、
ここの地下みたいに、居室に向けて置かれてるのも想定してる？

音は風の方向に伝わるし、
窓を開けてあんな冷気を浴び続けたら、
死ぬんじゃないか？

[132: 匿名さん]

今のマンションエコキュート使ってるが、音は気にならんが？
むき出しで毎日通るところにある。
でもその冷気がどうとやらはよくわからない。四六時中一緒じゃないから。
そんなにうるさいの？？

[133: 匿名さん]

立地はいいんだけどね。と過去レスに何度でてきたことやら。

今年の残念なマンション大賞最有力候補だな。
長屋だけど。

[134: 匿名さん]

先着も晒されたままで、大苦戦のようだね。

周辺相場より大幅に安く見せて売る、
逆に大幅に安くしないと売れない、という企画である以上、
モリモトにあわせてあと2割は安くしないとさばけないのでは？
割高オプションのサービスくらいしかできないだろうけど。

坪単価が安くても、あのメゾネットでは柱やPSの面積は倍あって、
階段のロストを含めると実質有効面積は2割近く減るだろう。
80平米といっても、実際に住むと60平米台にしか感じられない。
地下の採光も悪く、刑務所の方がまだ快適なのでは。

施工は、ただのハウスメーカーがコンパクトマンションを
余興で手がけているようなものだからか、お粗末。
利益と工期を最優先させ、この規模の工程すら管理できる社員がいない。
元気なだけで何も知らず頭の悪い若造の下で、誰がまともな仕事をするかな。

梅ヶ丘の中古も売れ残ったまま。
販売時は低層マンションのように見せているけど、
現実は敷地ぎちぎちで圧迫感のある安アパートと同じだからね。
買った人は本当に良い買い物ができたと満足しているのかな？

[135: 匿名]

それでも私は買います。
買ったらレボするよ

[136: 匿名さん]

竣工済みや建築中のものをみると参考になるかもね。基本構造が同じだから仕上がりはイメージしやすいはす。

[137: 匿名さん]

136さん＞＞
先日、建設中のモノを見てきました。
マンションというより、新築アパートといったイメージでした。
それはそうと、低層住宅街だと、地下住戸を作り坪単価を抑える手法は多いと思いますが、
ここまでエントランスや共用部分を簡素化したマンションは珍しいですが、リセールバリューはどうなのでしょうか？
マンションとかだと、わざわざお買得な一番条件の悪い部屋を買い(例えば高層マンションの下層階)差損額を抑える、もしくは効率良く賃貸に回すと思いますが、この物件はどうでしょうか？

[138: 匿名さん]

賃貸に出してもアパート並の賃料にしかならないんじゃないの。
基本的に賃貸で住んでる人が毎月賃料払うのもったいないなあって発想で買うんだと思います。
私はこの仕様と間取りでは買うにしても賃貸にしても自分で住むのは無理ですけど、我慢できる人が自分で住んで賃貸脱出のために買うって感じじゃないでしょうか。
他人に売ったり貸したりは厳しい気がします。

[139: 匿名]

その後、やっと1戸契約ですか。
もうネガにも見放されたか？

[140: 匿名さん]

さんざん言われてたけどなんだかんだ最終期なんだね。

[141: 匿名さん]

さんざん言われてたけどなんだかんだ島津山と代々木上原も販売開始なんだね。

[142: 匿名さん]

共用施設や豪華エントランスとか要らないからとにかく「予算抑え目で」って需要はあるってことでしょ。
コーポラティブや都心の狭小住宅と感覚は近いんじゃない？

[143: 匿名さん]

企画としておもしろいと思うよ
弱小デベが他と同じことしても仕方ないし

[144: 匿名さん]

このシリーズ、いい加減にして欲しい！！

本来なら、パークコートやパークマンションが建つべき抜群な立地に、
わざわざ、嫌がらせみたいなことをしやがって。

希少な土地の無駄使いとしか思えない。

もっと、大衆的な場所で展開しろよ。

元々、仕入れコストが高い上に、戸数も少ないんじゃ、
大して利益も出ないだろうに。

ビジネスモデルとしても、おかしいよ。

[145: 匿名さん]

>>144

白金台、島津山、赤坂、高輪台、代々木上原といったような
ちょっと住んでみたいなと思わせる場所で新築マンション
相場より坪１００万程度安い価格にするというビジネスモデル
ですね。

安さの秘密はおそらくマンション立地としては使いにくい
袋小路（建設コストがかかる）や非整形地（建物設計に制限
が出る）なので土地の仕入れが意外に安いこと、
（↑たぶんこれが最大のポイントでしょう）
メゾネットタイプとすることでコスト増となるエレベータ
（この立地だと二戸一は必要）や共用部分を極力廃している
こと、低層なのでそれほど特殊な建築技術や巨大重機もいら
ないことで建設コストが安いこと、内装グレードはきゃく
モデルルームを個別に作らず販売コストを低減していること
などがあげられます。

マンション業界の常識に挑むベンチャーはヒューザー以来
すっかり市場の信用をなくしてますが、大手財閥の１人勝ち
ってもの競争原理が働かないので好ましくはないと思います。

ただ立地のネームバリューと価格を見比べるとそれなりに説得
力があるので米国牛食べちゃう人がいるようにそれなりに売れ
るかも。

このシリーズは業界への波及効果も含め注目しています

[146: 匿名]

三軒茶屋の物件に住み始めたものです。
思ったより住みやすいところと住みにくいところがありますが、トータルとしてはまー良い買い物ができたかなと思ってます。ただまだ発展途上でしょうね。ところどころ配慮にかけるところがあり、残念です。

[147: 匿名]

宝くじ当たったら住みたいです。憧れている。

[148: 匿名さん]

億ならまだしも宝くじに当たらなきゃ買えない額か？？
宝くじを買う前に給料あげる事を考えた方が。

[149: 匿名]

残念なマンション（アパート！？）・・・・オープンレジデンス

[150: 匿名さん]

まあ、なんのひねりのないお前も残念だけどな

ここもセボンみたいに消えていくのか。。。

[151: 匿名さん]

三軒茶屋や桜新町、中野なんかはほぼ即売だったしウケるシリーズだと思うけどね。
白金台だの代々木だのは客層（立地と価格のバランスのみ重視）には合わないだろうね。

[152: 匿名さん]

立地次第だね。

三軒茶屋のような坪単価200万円台前半の立地であれば成功。
パークコートやパークマンションができてもおかしくない立地では失敗。
ここはそろそろ5ヶ月目突入だし、島津山もうまくいっていないはず。

> メゾネット人気　オープンハウス・ディベロップメント
>
> 〝人気住宅街で単価割安のメゾネット〟というビジネスモデルを開発したオープンハウス・ディベロップメントの健闘が光った。2008年から分譲しており､2009年は「オープンレジデンス三軒茶屋」（35戸）「オープンレジデンス桜新町」（36戸）「オープンレジデンス中野桃園町」（20戸）の３物件をことごとく早期完売した。いずれも単価は200万円台の前半だった。
>
> 　今後も準都心部で継続して供給するというが、新たに都心部での供給も開始する。都心部でどのようなメゾネットマンションを展開するのか注目したい。かつて郊外・準都心部で都市型タウンハウスを供給して人気を呼んだセボンが、都心部での展開では失敗しているのは気になる材料だ｡

[155: 匿名さん]

オートロックあるの？

[156: 匿名]

法的には長屋でしょ。
それによる設計上の制約が結構ある。

[157: 匿名さん]

立地による利便性一点突破でいいって人には向いてる気がする。
住環境にグレード・ステイタスを求める人には売れないからいわゆる高級住宅地に建てても需要はなさそうだね。
三茶中野で売れてて白金台、島津山でいまいちなのはそういう理由だよね。

[158: 匿名さん]

オートロックありますよ。自動ドアつきの。

[159: 匿名]

次は北品川に造るみたいですね。
御殿山パークコート•ジエストの向かいの土地で解体工事してます。

[160: 匿名さん]

黙々と城南五山制覇を成し遂げようとしているわけですね（笑）

その前に赤坂が来るようです。
http://www.ohd.co.jp/akasaka/

[161: 匿名]

売れ行き悪いはずなのに、
ある日突然「最終期2邸先着」になったのでおかしいなと思っていたら、
この2邸の中身はころころ変わっているんだね。

確かに「残り2邸」とはしていないから、
仮に全戸売れ残っていても、最終期として2邸ずつ出していくのは、
ウソをついていることにはならないが、いいのか、こんな売り方してて。

[162: 匿名さん]

とても評判が悪いようだが、タワーマンションよりもビジネスモデルとしても独自性を感じるし、消費者に対しても唯一無二の提案をしているんじゃないか？
好立地+絶対価格の安さは、それに合う価値観をもつ消費者には新たな提案をしてくれている。
確かに地型の悪い場合はマイナス意見も増えると思うが、住むことをベースに、自ら作り込みたい理想に合致すれば買う価値の高い物件も多い。
無論、金はあるがセンスが無い消費者には、無縁と思うが。

[163: 物件比較中さん]

あまり長続きしない短期的・ニッチなプランニング。
この会社もこれを続けられるとは思っていないはず。

[164: 匿名さん]

確かにニッチではあるがそれゆえに長期的にニーズをつかめるんじゃないの普通。
ベーシックじゃないからアンチが多いのはわかるけどね。

[165: 匿名さん]

うーん、でも、言っちゃ悪いけどステータスで見たらミニ戸以下でしょ。
ニーズがあるのは否定しないし、金がなくてセンスがある消費者は満足できるんじゃないかな。

[166: 匿名さん]

センスは関係ないでしょ
立地の割に安いってだけなんだから

[167: 匿名]

他物件住人です。

センスは関係あると思います。
より良いプランを見抜くセンス。
他の方も書かれてますが、同じ価格帯でもよいプランと悪いプランがあると思います。
それに自分のライフプランにそった内装作りができるセンス。センスというか、知識かも知れませんが。

個人的にはかなりの労力をともないましたが、よい家になったと思います。遊びに来た友人たちからも高評価をもらってます。でも他のタイプのプランだったら、満足できたかわかりません。この企画はそういう企画です。

ずいぶん評判悪くて驚きましたが、そういう方々の理由は概ね頷けます。でも自分は気にしないものばかりです。万人受けする物件ではないので、住み倒す覚悟がないと危険ですが、もし手放す必要にせまられても、まぁ、大丈夫かな？と楽観視してます。

でもこのシリーズは三茶や中野くらいまでかなーと思います。白金や代々木上原では、街の方向性にマッチしないと思います。一所有者としてはこのシリーズは長続きしてほしいですが、なにか道を誤っている気もしますね。

[168: 匿名]

金があれば、無理してここを買う必要はないってこと？手間かかるし。センスいるし。

[169: 匿名]

金持ちでもセンスがなけりゃ、どんな高級マンション買ってもダメなんじゃね。実家に住んで一生金貯めてれば？(笑)

[170: 匿名]

ｸｿが。

[171: 匿名さん]

なんでこんなに荒れてんだろ…