パークシティ武蔵小杉ってどうですか？【１６】

[匿名さん]

仲良く、楽しく、情報交換していきましょう。
荒らしは相手にせず、直ちに削除依頼をしましょう。


□過去スレ
【1】 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/
【7】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9129/
【8】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8906/
【9】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9134/
【10】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9066/
【11】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8980/
【12】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8850/
【13】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8718/
【14】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8481/
【15】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8323/

パークシティ武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）、神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.34平米～109.44平米
売主：新日石不動産
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三井都市開発
販売代理：三井不動産レジデンシャル
復代理：三井不動産レジデンシャル

施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[777: 匿名さん]

ここから指値（値引き交渉）がありますから大体+0～5%でしょうか。

[778: 匿名さん]

分譲マンションの転売で儲けをもくろんでる人は
どの程度の利益を見込んでるものなのかな？
10%でも十分と言えば十分だけど、少ないといえば少ない。
かといって10%以上の値上がりするケースもそんなにないような気もする。

[779: 匿名]

登記費用・仲介手数料・売れるまでの税金・管理費等を考えたら10%程度のキャピタルゲインでは割に合わないと思うけど…

[780: 匿名さん]

しかたないな。
今回は博打に負けたようなもんだ。
高層ビルが立つ前に鮮やかに逃げるさ。

[781: 匿名さん]

残り４部屋になった。

[782: 匿名さん]

あと２年待ってから売れば？

[783: 匿名さん]

いや、どう考えても売るなら今でしょ。

[784: 匿名さん]

眺望より冬場の日照のほうが問題ですよ。
冬は太陽高が低いから中低層は影になります。

[785: 匿名さん]

冬場の日照？
必要か？

[786: 匿名さん]

眺望も日照もアウトのタワマンなんて何の価値も無い

[787: 匿名さん]

そりゃそうだ
悲惨だね

投資で難しいのは買い時より売り時ってことね、

[788: 匿名さん]

このスレで、パークは小杉の天守閣、と書いたお方がいたけど、
たしかに超高層階の方はいいけど、
下のほうは必然的に
東西南北すべてタワーや商業施設に眺望を阻まれることになり、住戸の価値も下がる。
超格差社会って感じだな。

[789: 匿名さん]

冬場こそ日照は必要だろ。
真冬の田舎の家(太陽が低くても日照を遮るものがない)の縁側の気持ちいいことと言ったら
この上ないです。ものすごい贅沢。

夏は日照No thank you.むしろ日影でいいよ。

[790: 匿名さん]

中層以下がこんだけ眺望が悪くなるマンションも珍しい。
まだまだ４棟も建つタワー、ショッピングセンター、フーディアム、駅ビルに少しずつ眺望を奪われていく。
東西南北すべてだ、すべて。
ある意味世界一眺望の悪いタワマンになるかも。

[791: 匿名さん]

残っている以下の４戸
M5212 9,240万円 95.89m2 3LDK 東
M5801 11,190万円 101.88m2　3LDK 北西角
M5412 11,000万円 109.44m2 3LDK 北
M5701 14,990万円 148.84m2 4LDK 北西角

すべて超高層階！建築予定のタワマンを眼下に見下ろすものばかり！
夜景は今より綺麗になるでしょう！賃貸で貸すとすればいくら？

[792: 匿名さん]

４方囲まれても区分所有してる住民にとって４方囲まれる訳じゃないからね。
部屋は１方もくしは２方しか向いていない。
ＳＦＴの北側・東側は抜けるよ。
ＭＳＴは難しいけれど北側が抜ける。

[793: 匿名さん]

東は竣工以来変わりない。
西のほぼ40階以上も眺望は抜けたまま。東横線の音が減少することも期待出来る。

[794: 匿名さん]

>>792

>ＳＦＴの北側・東側は抜けるよ。
>ＭＳＴは難しいけれど北側が抜ける。

低層はSFTの北といってもけっこうな割合でブリリア武蔵小杉に眺望を奪われる。
また、東京機械の社宅も将来的には取り壊され80mまでのビルが建つ可能性がある。

[795: 匿名さん]

ここは駅前だから、周りにいろいろ建つのは仕方ない。
東側も南武線と横須賀線に囲まれたNECの敷地今時点で具体的計画が白紙

[796: 匿名さん]

周りに色々建つのは好立地の宿命。
そのかわりに便利さが享受されるのだからいいんじゃないかな？
眺望の妨げになる建物が出来る方向があっても全部塞がれるわけじゃないからね。

30階に住んでるが毎日景色見る訳じゃないしー。

[797: 匿名さん]

大崎のタワー高層階に住んでおりますが、こちらのマンションがとてもよく見えます。風景にアクセントを
付けて頂いております。このマンションからもきっと大崎のタワマンがよく見えるのでしょうね。

[798: 匿名さん]

大崎から新宿の都庁とか皇居とか見えるの？

[799: 匿名さん]

大崎だと六本木方面や湾岸がきれいに見えます。

それらの高層ビルまでの間が低層ばかりなので。

[800: 匿名さん]

こちらからは多摩川を挟んで東京側は高層ビルがズラーと並びどれが大崎かわかりません。
そちらからだと武蔵小杉はすぐわかるでしょうね。

[801: 匿名さん]

しかしタバコも値上がりか、
将来的に１箱千円くらいならまだ許容範囲だけど、
それ以上値上げしたら喫煙者になんか優遇措置してほしいわ、殆ど税金なんだから

[802: 匿名さん]

>800
そうですか。やっぱり埋没してますか。

[803: 匿名さん]

ここだけの話じゃないんだね。時代の流れ。

コンビニの「たばこバブル」が弾ける日　店舗入口に設置された灰皿にも厳しい目
http://news.www.infoseek.co.jp/topics/business/n_tabacco__20100911_3/s...

[804: 住まいに詳しい人]

東京機械社宅の跡地は
高層マンションにならんはずだ。

[805: 住まいに詳しい人]

せいぜい24階。

[806: 匿名さん]

>>804
>>805
だから、80m以下って書いたでしょ。
ぎりぎり眺望が抜けなくなってしまう住居は、
大暴落してしまうだろうから、
ほんと運まかせだね。

[807: 匿名さん]

>>804以降
なんか、計画の大変更が有ったのか？
それとも夢でも見てるのか？

[808: 匿名さん]

東京機械の社宅の話ですから。南武線沿いなので北向き眺望の話です。

[809: 匿名さん]

もう少し解説
東京機械工場：第一工場はSC、第二工場はタワマンと発表された。よほどのことがない限りこのまま進む。
東京機械社宅：南武線沿い、ブリリアの西隣。具体的計画は出てない。この区画の都市計画上のMAX高さはレジ、消防署の区画と同じく80m。よってこれらと同じくらいの高さのものが建つはず。
SFTの北側はお見合いになる部屋もあるけど、これは値段に織り込まれていたはず。大暴落も何も元から安いので心配には及びませんよ。高値売り抜けとかセコイこと考えてるヤシもいるだろうから、20階前後の中古狙いの人は気に留めておく必要がある。

[810: 匿名さん]

ほ−！なるほど！売る方も気に留めておきます。

[811: 匿名さん]

>>809
価格に織り込まれてると考えるのは甘い。
この小杉は大量のタワマンが供給されてるだけに、
脅かすようだけど、
ひとたび眺望を失えば、全く売れなくなってしまう可能性すらはらんでいる。
半値とまではいわないが。

[812: 匿名さん]

坪単価180なら視界ゼロでも売れるよ。パークなら。

[813: 匿名さん]

残念だけど、世の中眺望だけのために小杉のタワーに住む人ばかりじゃないから。

[814: 匿名さん]

>>812
おれも眺望が非常に厳しくなる住戸はそれくらいまで暴落するとみる。

[815: 匿名さん]

眺望眺望って言うけれど全国的に考えて眺望良い家に住んでいる人はどれだけ居るの？
眺望が悪くても不動産価格には大きく影響しないと思うよ。

[816: 匿名]

展望なんざどーでもいい。
立地が良けりゃ売れる。

[817: 匿名さん]

眺望悪い、というか数十メートルしか抜けない普通の中層マンションの価格をみれば見当はつく。

250は厳しいが200は固い。

[818: 匿名さん]

タワマンは立地優先で価格のベースは確保。
眺望が良ければプラスオンがあるだけ。

眺望悪いからと言って坪200万なんて絶対にありえない。
武蔵小杉から徒歩5分以上の板状型マンションで眺望悪くても坪250万じゃ買えないよ。

[819: 匿名さん]

５分以上→５分以内？

[820: 匿名さん]

それは今の話。
将来の話をしているわけで・・・・。
マンション乱立して価格維持できると思ってる？
とってもおめでたいですね。

[821: 匿名さん]

最近の眺望悪化ネガ投稿、目的は安値狙い？

[822: 匿名さん]

価格維持できるよ。
少なからずとも駅から遠いタワマンから価格下落は始まります。
タワマンは立地が第一です。

そこでこのパークシティの立地に関しては駅の目の前ですから今後建つ物件と中古売却した際の坪単価に大きな開きはないと考えるのが普通です。

新築価格でパークシティよりは高くなることは誰でも想像できますね。
ということはキャピタルゲインはないにしても新築取得価格維持はしやすいってことです。

わかるかな？

[823: 匿名さん]

10年経った物件がいくらで出てるか良く見た方がいい。

三井・タワーで補正はかかるがベースを遥かに越えるのは無理だろう。

[824: 匿名さん]

今後数年がMAXで十年後とかは坪250前後が妥当なような気がする。根拠ないけど。

[825: 匿名さん]

パークシティは坪単価220万前後の部屋もありますからね。
資産維持できる状態にあることこそが価値があるってことです。

そういう意味ではコスギタワーもそこそこいけると思う。
クラッシーは残念。
レジデンスは微妙。

これからできるタワマンに関しては新築取得価格を維持するのは難しいだろうね。

[826: 匿名]

コスタが良くてリエトとレジがダメだと言う根拠は？