シティテラス流山おおたかの森 ステーションコート

[ご近所さん]

副管理人さんに閉鎖されかけているので，一応立ててみました。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama
売主：住友不動産(株)
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産サービス

[81: 匿名]

予想、坪170！
ちょっと高いかな、でもいい物件ならこのくらいは少し無理しても・・。
と買う側が思える値段が、売る側の最適な値段です。その考えで予想しました。

[82: 購入検討中さん]

＞ただ、柏の葉三井を相当意識しているらしく、
＞価格も同等かそれ以上になるかとと。
＞やはり坪180～200といったところか。160なら即買だが。

三井を意識しているのなら、三井より安くなるのでは？
二番街、好条件の部屋で１８０～１９０です。
ですがそのような価格帯の部屋は現時点ではほとんど売れてません。
恐らく一番街と同じように、竣工後も売れ残っているでしょうね。
売れているのは７０平米台で坪１６０以下、または４０００万円以下ばかりです。
竣工時点で売れ残りがあっても良いような販売戦略なら、坪１８０以上もあるかも知れませんね。

[83: 匿名]

坪１６０ぐらいだったらクリア購入者の私としてはないちゃうなぁ

キャンセルしてスミフ考えちゃいますよ。

[84: 匿名さん]

>>83

そういう考えのクリア購入者はけっこういそうですね。実は私もｗｗ
でも、坪１８０でも竣工前に完売とはいかなくても、それなりに捌けそうだから
坪１６０はないと思っています。

[85: 近所をよく知る人]

>80さん
>駐車場はどうやら全て自走式のようです。
やはり、当初に仕入れた情報と合致しました。全住戸分の駐車場が備わっているということは、
DINKS,DEWKSを含めたファミリー層をターゲットにしている証でしょう。

>82さん
二番街の単価は、190万円/坪まで達していないですよね？私が計算した限りでは、
150～184万円/坪(4月時点)でした。4月以降、価格が下がったことを考えると、
単価が低くなることはあっても高くなることはないと思いますが･･･。

一方、テラスの単価は、二番街よりは確実に高くなると考えます。
そもそも立地が違いますから。
-----------------------------------
二番街：区間快速駅、　徒歩6〜8分
テラス：快速＋野田線、徒歩3分
-----------------------------------

しかし、価格は同程度になると考えます。

>売れているのは７０平米台で坪１６０以下、または４０００万円以下ばかりです。
このことは住友も重々承知しているはずです。

実は、着目すべきは、坪単価よりも価格なのです。
■ 71.83㎡：3,998万円（184万円/坪）

このあたりが、ひとつの目安になりそうな気がします。

購買意欲が発生する4,000万円以下の住戸をどれだけ準備できるかで
売れ行きが左右されるでしょう。

設計段階で住戸の広さは決まっていますが、もし、70㎡～73㎡の間取り中心であれば、
それなりに売れると思います。しかし、広い住戸中心であれば、苦戦するかもしれません。
（広いと言っても最大で86.43㎡ ですから、二番街の広さには到底及びませんが。）

それでも、クリアヴィスタの広めの住戸は早い段階で8割がた売れていたことを考えると、
おおたかの森での広い住戸は、かなりの需要があるはずです。


価格以外に気になるのは、外観ですよね。前述しましたが、透明ガラスはいただけないです。
特にＡ棟(だったかな？)は、Ｓ・Ｃの駐車場や、駅の通路から見えそうですから、二番街でも
使用される、最新の旭硝子のすりガラスや壁面をバルコニー側に設けるべきですね。

[86: 購入検討中さん]

>82です。

>85さん
二番街の坪単価ですが、私の知っている限りで一番高い部屋は１８８万でした。

＞実は、着目すべきは、坪単価よりも価格なのです。
＞■ 71.83㎡：3,998万円（184万円/坪）
＞このあたりが、ひとつの目安になりそうな気がします。
＞購買意欲が発生する4,000万円以下の住戸をどれだけ準備できるかで
＞売れ行きが左右されるでしょう。
これにはほぼ同意いたします。
ただ、目安となる価格がもっと低いと思っています。
立地、周辺環境、中庭の有無等条件が違いすぎるので単純な比較にはなりませんが（184万円/坪）ですと明らかに二番街より高いですよね。
二番街は72.54㎡で3200～3590万円ですので、比較対象である物件と価格的競争力が無いような値段にはしないのではと思っています。
（勝手に比較対象としてますが）

二番街のＦ棟は竣工時点（８月）で恐らく半分ぐらいしか売れてないでしょうね。
Ａ棟の竣工はまだ先ですが、７月下旬時点で１割以下しか売れていません。
この後、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟の販売も控えています。
オーベル＆クリアほど極端な値付けにはしないと思いますが、その可能性は大きいのではと思ってます。

[87: 近所をよる知る人]

＞86さん
188万/坪まであったのですね。失礼しました。計算が漏れていたと思います。

もし、二番街を比較対象にするのであれば、現状では明らかにテラスの方が単価が高い予想です。
ただ、それはA、E、F棟と比較しているからそう感じるだけで、C、D棟、ツインタワーと比較したらどうでしょう？C、D棟の高層階やツインタワーであれば、逆にテラスの方が価格競争力があるかもしれませんよ。
住友からすれば、最終的には、ツインタワーまでに完売すれば良いと考えている可能性もあります。もちろん、平成23年7月に完成予定のツインタワーが予定通りに着工するとは考えにくいですが、おおたかの森に、これ以上の大規模物件の計画がない以上、そう考えるのは自然な流れだと思います。

そうは言っても、あくまでも完全な予想です。蓋を開けてみたら175万/坪くらいかもしれません。来月以降には分かるでしょうから、楽しみに待ってみます。

[88: 匿名さん]

FRやPVだと最高7、8千万だったから、そのぐらいのレベル感だと安くっても4千万以上じゃないかな？もう駅近で線路挟んで南側での大規模マンションってこれが最後だし。しかも住友物件

[89: 匿名]

モデルルームオープン九月にずれ込むそうです。

[90: 匿名]

遅くなればなるほど、価格設定も高くなりそうですね。
柏の葉より安いことはなさそうですね。

[91: 申込予定さん]

HP更新されたね。
駅が近くていいんだけど、向きが残念。
南向きは線路に面していて、かつSCに面している。（高階層なら問題なさそう）
東向きは高圧線に面していて、これは結構高いから高階層でもうざったく感じるかも。
まぁこれしか無理だったんだろうけど、高圧線はちょっと邪魔すぎるかも。

[92: 匿名]

スミレポDVDが送られてきました。

[93: 匿名]

うちも送られてきましたが、うちはブルーレイしか見れないのです。。。
どんな内容でしたか？

[94: 匿名]

つまらない内容でした。
ワクワクさせる三井とは、やっぱり違うなと改めて感じました。
立地が良いから適当に建てて売りさばけばいいや、という感じがしてならないのは私だけでしょうか？

[95: 匿名さん]

周辺環境の案内だったけど、
おおたかの森周辺の他物件のＨＰでも見れるような内容しかなかった。

[96: 匿名]

物件に踏み込んだレポートがなかったのは残念。価格帯はまだでも、せめてどのような設備があるか、概略は教えてほしかったね。

[97: 近所をよく知る人]

ＤＶＤは、おおたかの森を全く知らない方を対象者に、基本的な内容を
淡々と説明している感じでしたね。軽いジャブという意味では、
分かりやすくて良かったと思います。

ただ、個人的に最も重要視しているコンセプトが一向に見えてきません。

一応、取って付けた様に、流山市の子育て支援サービスをアピール
していましたが、“よってもってシティテラスはどういうマンションなの？”
という部分が、全く伝わってきません。

検討者の反応を探りながら、コンセプトを決めていくようでは住友さんは
終わりで、目の肥えた検討者をごまかすことは出来ないでしょう。

９４さんがおっしゃっているように「立地が良いから適当に建てて売りさばけば
いいや」に同感です。今日、はじめて入ってきた、新聞折込広告からも何も
感じ取れませんでした。（自走式駐車場は５Ｆ建てらしいという事は分かりましたが）

立地が良くない場合に、付加価値を付けて売ることは、しばしばあります。
逆に、テラスの場合は、立地が良いために、立地と行政サービスの上で、
あぐらをかいているだけで、何の付加価値もないと判断せざるをえないですね。

話を拡大し過ぎかもしれませんが、東葛地区住民の多くは、ＴＸ沿線に
注目しており、結局住友はこの程度だったのだと思われてしまいますね。
少なくとも私の中では、住友の印象は悪くなる一方です･･･。

いずれにしても、もう少し、市や街の方針を理解して設計すべきだったと思います。
市長の方が、人口を増やそうと必死に取り組んでいますから、よっぽど時代を理解して
いますよ。

良い点も何か記載したいのですが、特に見つからないため、またの機会に。

[98: 匿名]

93です。内容を教えて下さった皆さん、有り難うございました。なんとなくそんな雰囲気かなぁ、とは思っていましたが。。やはりそうでしたか。有り難うございました。

[99: 匿名さん]

うちにも何故かDVD送られてきました。
流山在住ですが、おおたかの森がどんなところって話だけでマンションのことは黒っぽい要塞のような建物という印象しか残りませんでした。
上記にあるようにつまらない内容で、流山では場所がいいんだから適当にやってても売れるからという企業としての姿勢のようなものを感じました。
買いたいとは思えませんね。

[100: 周辺住民さん]

住友不動産って街づくりをするような高尚な気持ちは無いんですかね？お隣の柏の葉は三井が主導になり大学や行政も引きずり込んで、というように傍から見ても力強さを感じますが･･･おおたかの森は住みたいという人がとても多く注目されている地域なので、柏の葉は三井、おおたかの森は住友、位のライバル心を出してもいいと思うけどな。流山は市長が先頭になって市のセールスに積極的ですから住友さえきちんと関われば他の物件の販売もうまく行くと思いますけど

[101: 匿名さん]

柏の葉が三井主導なのは当たり前。だって昔からあの辺一帯は三井が持ってたゴルフ場な訳で。

UR主導のおおたかとは違う。その中の一部を住友が土地購入したに過ぎない。

[102: 匿名]

駐車場が五階だてなら、五階より下は、
廊下がわが真っ暗なんですかね？
安い低層階を狙っていたので、ショック。

[103: 匿名]

確かに、安い価格帯は釣り物件になるかも。

[104: 匿名]

三井と比較検討中ですが、正直、三井の方が本命です。
8月中旬販売開始予定が、何時の間にか９月に延びたのも、出来るだけ高く売れるように三井の二期の発売を待ったのかと考えてしまいました。
利益を求めるのは企業として当然ですが、概要、コンセプトを全く明らかにせず、検討者何かお構いなしで、自分の利益のみを考えている様に感じます。
私の中でも住友の印象は悪くなる一方です。

[105: 匿名]

このマンションはやめた方がいいってこと？良いところは駅近だけ？

[106: 匿名さん]

オーベルやクリアは遠過ぎって言って敬遠した人達は良いかもしれないけど、
結局ここも、野田線の線路の傍だし、送電線も近いし、ホント駅近って言うだけのマンション。
広さもあまり期待できないし・・・ちょっと微妙な印象しかない。

[107: 匿名]

でも売れるでしょうね。
だから住友も力をいれていないのでは？

[108: 匿名]

しかしシティテラスの8月販売予定を9月に延期したり、近くのシティハウスはHP削除するわ。
販売戦略なんだろうけど住友は迷走しすぎ。


それでも売れるだろうけど・・・

[109: 購入検討中さん]

オフィシャルHPでは、2010年10月上旬販売開始予定ですね。
延期しすぎです。

[110: 匿名]

柏の葉の売れ行きを見定めて、なるべく高値をつけたい戦略か？
だとしたら顧客無視も甚だしい。

[111: 匿名]

あら！
１０月になったんですね⁉
どうなってるんでしょう？
変更したことには全く触れていないし。
建設地の看板は相変わらず8月中旬販売開始！ってデカデカと書いてありますけど。
確か当初、重要な駅からの距離も訂正してましたよね。
本当に大手のオフィシャルページですか？
こんな会社のマンションは買わないほうがいいかも。買った後も裏切られそう。

[113: 購入検討中さん]

本当に検討者の反応をみて価格を決めるんだと思うよ。
営業と話した感じではまざまざとそれを感じました。

とはいえ、この物件を坪160～170で出してくるような会社じゃないしね。

9月にはモデルルームもオープンするわけだし、
概要ぐらいは公開しとかないと逆に客離れがおきそう。
住友さん、考え改めなおして、もっと情報を下さい。
立地はいいんですから。
環境は微妙だけど・・・

[114: 匿名]

二番街は、最初付近の相場離れした価格帯を発表して、がっかりした検討者がかなりクリアに流れた。
でも今の価格帯は普通になってきた。この価格帯での入居開始後の売れ行きを見定めてから、値付けたい気持ちはわからなくもない。
でも、コンセプトすら発表しないのはいかがなものか。
かつて二番街に呆れた検討者がクリアに流れたように、住友に呆れた検討者が、普通の価格帯で売り出した二番街に流れ出しても不思議ないなあ。

[115: 近所をよく知る人]

さんざんな評価をされたからかどうかは分かりませんが、
HP上でコンセプトを含めた情報が少しずつ明らかにな
ってきました。思っていたよりは早い対応ですね。

まだまだ情報は少ないですが、これらの情報をもとにして、改めて検討していきましょう。

[116: 匿名]

うーん、コンセプトといっても、ただ立地に胡座をかいただけのものにしか見えませんね。
森の新しい街というのであれば、自らのマンションも流山グリーンチェーン計画の認定を受けるんですよね？
敷地的に厳しい気がしますが。

[117: 匿名]

書き込みを見ていると、ガッカリですね。クリアにしておけば良かったと思う人達がいっぱいいそうです。でもクリア残り少ないですよね。

[118: 匿名さん]

クリア契約者だけど、まだそれをいうのは時期尚早だと思う。
私はテラスが魅力的ならば手付放棄しても移行しようかなぁとか考えたり。

正直、まともな情報がなくて判断しようがない。
モデルルームも延期されたし、ＨＰはどうしようもないし・・・
もうちょっと待つしかないね。

ただ、価格は柏の葉より安くなるなんてことはないと思う。
営業と電話したときに、柏の葉についてどう思いますか？なんてこと聞かれたし。
結局反応みて値段決めてるんだろうね。

クリアとの坪単価の差は40万～50万くらいかな。
25坪×40万なら1,000万。
＋手付け放棄代金を覆すほどの魅力があるかどうか。

[119: 匿名さん]

わたしもクリアビスタ契約者だけど、テラスの具合によっては手付け破棄しますよ。
中層の70平米3000万なら、検討したいところ。たぶん無理だけど…駅前は魅力ですからね。

この前営業から電話かかってきたけど、要望集めているみたい。まだ、何も決まってないのかな。
販売時期遅らせるのは、遅くなればなるほど高く売れそうだからですかね。
そもそも東レの前に建つ予定だったのにな。ひどいなあ。

[120: 匿名]

クリアでも、部屋によっては７０平米三千万近くしてるのに、ここが三千万のわけないでしょ。
坪単価１６０というあり得ない値段でも７０平米で三千四百万。

[121: 匿名]

私もクリア購入者。

スミフは気になりますねぇ。

ここが高い値付けになればクリアがおおたかの伝説になるので、私にとってはいいかな。

[122: 匿名さん]

クリア信者がここにもきた
検討者じゃないんだからやめてくれ

伝説って笑えるｗ
どんな伝説？

[123: 物件比較中さん]

竣工前に完売。

[124: 匿名]

クリア買った人は妥協して買ったから、何だかんだ言って住友物件が気になるんではないだろうか？

普通満足なら気にならないはずだもの…

[125: 匿名]

クリアの価格と仕様には大満足しても、駅徒歩分数はいかんともし難いから注目はしてる。
でも、手付け金破棄してここ行く人は自分含めてまずいないと思う。
クリア以上のお得感を得られる値づけはまずないだろうから。値づけ確認しておしまいでしょう。

[126: 匿名さん]

どうだ！これが坪１８０万のマンションだ！仕様も坪単価に見合ったものだよ！
こうやって、当初の予定通り、堂々と仕様の整ったマンションとして売り出せば、隣駅の三井関係なくそれなりに売れたはずなのに。
検討者は一度失望すると気持ちはなかなか戻ってこないよ。ＴＸ自体検討から外して、他でいい物件探しちゃうかもしれない。
おおたかはクリアヴィスタが好調で、隣の三井は好調とは言えないなか、普通に売り出せば普通に売れたはずなのに、なんでこう不誠実な売り方をするんだろうか。

[127: 購入検討中さん]

クリアよりかはこっちでしょ。
やはりマンションは駅近。

それ以外なら戸建て狙うけどね。

ここはそこそこいい値段で売りそうですね。
後は売り状況見ながら値引き作戦でしょうか。

もうすこし情報でるまでまってます。

[128: 匿名]

確かにマンションは絶対に駅近にした方が良い。
徒歩10分以上なら、戸建てにすべし。

[129: 匿名]

クリアより良いところは駅近だけ？

[130: 匿名]

いやいや大手だけにアフターサービスも違いますよ。