シティテラス流山おおたかの森 ステーションコート

[ご近所さん]

副管理人さんに閉鎖されかけているので，一応立ててみました。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama
売主：住友不動産(株)
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産サービス

[162: 匿名]

所詮金儲けってことですね。

[163: 匿名]

>>160
業界人さん、別格ってどういう意味か知りたいな。

ここを検討する上で他を参考にするのはスレ違いじゃないからさ。

ついでに何業界かも教えてねー。

[164: 匿名]

クリアが低所得者のマンションという書き込みが嘘であることは、クリアの最初のスレ、およびこのスレの
クリア購入者で、条件がよければここへ乗り換えるかも、という人がけっこういたことでほぼ明らかだけど？
クリアのスレ、けっこう年収８００万以上の人いたよ。クリアがぎりぎりという人ももちろん多くいたけれど。

スミフは、８月中旬の発売で買い手があまりつかず、クリアの最終期の販売でここに失望してクリアに駆け込む
年収８００万以上の層がいることを恐れているともとれる。特に小学生の子供がいるファミリー層は、子どもを思えば駅徒歩だけでなく小学校徒歩分数も重要な要素になるからね。
そこで発売を１０月にすれば、クリアはほぼ完売しているだろうから、おおたかエリアに興味がある年収８００万以上の層の人を多少の不満はありつつも契約に至らせることができる。対抗物件がないからである。

あと、二番街も二期販売の概要があきらかになっていれば、この物件の価格レンジも決めやすい。価格レンジ的には最も競合する物件。そこですでに公表した販売スケジュールを破棄して、相手の出方を見るというやり方は、金儲けそのものの感じ。顧客無視そのもの。これなら三井の方が信頼できる感じ。スミフさんしっかりしてよ。

クリアと二番街を非難する前に、なんでそれでもこの物件が欲しいのか、販売延期したことについて肯定的な考え方はないのか（それによって買い手は値段を釣りあげられてしまう恐れがあるのに）、それがあるならそれを書いた上で、この物件の議論は始まるんんじゃないのかな。

[165: 匿名]

年収８００万が購入層なんでしょうか？

スミフはもっと高い年収じゃないときついと個人的に思いますがどうなんでしょう？

ちなみに私はあなたがおっしゃる、年収８００万以上で小学校までの距離を重視し、かつ住宅ローンの負担を少なくしたかったのでクリアにした口です。

[166: 匿名]

年収８００万円層のおおよその購入可能物件は、年収の５倍で約４０００万円。
ここが坪単価が１８０万とすると、７０平米超の３LDKは買える計算。だからここの検討対象は年収８００万円が一つの目安とみました。
もちろん、年収の５倍は目安なので、もっと安い物件にして生活にゆとりをという考えもありだと思います。クリアの年収８００万超えの方はおおむねそんな考えみたいですね。

[167: 匿名]

自らの収入のうち、どれくらいをローンの支払いや管理費・修繕積立金・駐車場代などの住居費に充てるのが良いかという問題と関連しますね。
不動産会社はできるだけ高い物件を無理して購入して欲しいので、年収の３分の１が適正だといいますが、家計アドバイザーはボーナスや税金を取っ払った月の可処分所得のうち、３分の１が適正だと言いますので、後者の例をとって考えてみます。

まず、修繕積立金・管理費・駐車場代を合わせて35年の平均支払額をざっくり出すと、郊外の平均的なマンションで月３万円程度となっています。
平均約1％の金利で35年間のローンを支払うシュミレートをすると、一千万円の借り入れにつき、月３万円の支払いが必要になります。

これにより、頭金は諸費用や引っ越し代金に充当し、贈与も無い世帯が購入したと仮定すると、三千万円のマンションを買った場合、月12万円の支払いが必要ですから、給与の手取り月額36万円以上必要になる計算です。
これは、扶養家族を三人抱えて郊外主要市町村に住んだと仮定すると、税引き前の額面で44万円程度の給料があることになります。

一般的に、年間賞与額は月額の４ヶ月分程度が平均値だと言われていますから、年収で言うと728万円相当であれば、生活アドバイザーの言う基準値に当てはまる形になります。
そうはいっても、3000万のマンションを年収728万円の方が買うかというと、実際はもう少し高い物件を購入しています。

この基準で買った場合は、大分生活に余裕ができますし、貯蓄もしっかりとして行ける計算になるでしょう。
では、不動産会社の言う年収の3分の1を基準にするとどうなるかというと、三千万円の物件であれば、年間で144万円の支払いがあるわけですから、年収432万円程度で購入して良い算段となります。

これはこれで一杯一杯な支払いとなりますから、先ほどのものとの間とった年収580万円程度が3000万円の物件を購入する方の平均年収になると言われています。
戸建てになるとまた考え方が変わりますので注意が必要ですが、修繕やメンテナンスを自分でやることを考えて貯蓄をするならば、さほど物件を購入する適正年収に差がでないと思われます。

以後同様に、4000万円の物件であれば平均年収725万円、5000万円の物件であれば平均年収970万円と、一千万円増える毎に購入者の平均年収が245万円ずつ増えていく試算です。
もちろん、あくまで平均であり、無理をして買う人から贈与や貯蓄がたんまりある人まで様々ですので、ご自身がどれだけの予算を持つかはご自身で判断をしてください。

[168: 匿名さん]

＞167さん
わかりやすくて初心者にはよい例ですね。
あざーす。

[169: 匿名]

すみません。
最後計算を間違えました。
3000万円のマンション購入者の平均年収は580万円ですが、1000万円ずつ高くなるにつれて平均年収が140万円ずつ高くなります。
ですので、下記に訂正させて頂きます。
マンション価格*適正年収
2000*440
2500*510
3000*580
3500*650
4000*720
4500*790
5000*860
5500*930
6000*1000
6500*1070
7000*1140
7500*1210
8000*1280
8500*1350
9000*1420
9500*1490
10000*1560

[170: 匿名]

長い

[171: 匿名]

長い

[172: 匿名]

永井

[173: 匿名]

中井

[174: 匿名]

私はナ貝になりたい。

柏の葉ではなく、流山おおたかの森を選ぶ理由は？

[175: 物件比較中さん]

>174 さん

TXの快速が止まるから。
送迎保育ステーションが便利そうだから。

かな？

[176: 匿名]

駅の条件だけならおおたかが上。あえて柏の葉に行くなら物件に惚れ込まないと。
でも先日ドライブで通ってみた二番街は、さすが三井と思えたよ。
スミフは長谷工の金太郎飴マンションだから、トータルでは互角に近いかも。
ちょっとした価格設定の差で勝ち負けが決まるかもしれない。
スミフには、リーズナブルな値付けをとにかく期待。

[177: 匿名さん]

>176
長谷工の金太郎飴マンションに思わず吹いてしまいましたw

[178: 匿名さん]

>>175 送迎保育ステーションが便利そうだから。

今この制度、他の自治体でも始めるよ。ここだけじゃないよ。

http://www.nikkei.com/news/local/article/g=96958A9C93819490E2EBE2E5E48...

[179: 匿名さん]

>>178
送迎保育ステーションのことをよくご存じないようですね
これは駅前のステーションに子供を預けるとそれぞれの保育園に子供を送ってくれて
親が帰る時間になるとまた駅前ステーションに連れてきてくれる制度
178の記事にあるのは単純な駅前保育所
駅前保育所は定員がいっぱいになったら入所できないけど
保育ステーションの場合は、空いている保育所に入所して、そこへ送迎してくれる
全く違う、画期的なシステムです

[180: 匿名さん]

今後、あちこちにできるようだから、駅の近くの入れる所を考えます。

[181: 物件比較中さん]

> 179 さん

フォローありがとうございます！
175より

[182: 匿名さん]

柏の住友の物件見に行ったのですが、なんだか広さのわりに部屋が狭く感じたんです。
理由は天井の高さが比較的低いということだったんです。確か２m４５cmとかだったかな。

ここのシティテラスは天井高どれくらいなんでしょうね。
天井の高さで、体感の広さが結構違うので、気になるところです。

改善されているといいな。

[183: 匿名]

スケスケのバルコニーもやめてほしいな。
すみふさん、センスないから心配。。。
プラティークみたいな外観にしてほしかった。

[184: 匿名さん]

>>180
多分釣りだと思いますが、駅前の保育園がどのような環境か考えたことがおありですか？利便性はいいけれど子供達が育つのにいい環境を確保するのは難しいと思いますよ。でも駅から離れれば公園もあり、お散歩も遊びも安全で保育に充分な環境が確保出来ると思います。保育送迎ステーションは、親にとっての利便性と子供にとっての良質な保育環境の二つを実現する良いシステムだと思います

[185: 匿名]

クリア完売しちゃいました！！
次はスミフさんががんばっておおたかを盛り上げていきましょう。

[186: 匿名さん]

凄い勢いで売れる予感…

[187: 匿名]

1階70平米で2900万円なら買う！

[188: 匿名]

>185
オーベルを忘れてませんか

[189: 匿名さん]

80平米4千万台なら買う！

[190: 匿名さん]

サンクタス千葉ニュータウン中央
「千葉ニュータウン中央」徒歩２分
４ＬＤＫ　２９００万円
これは衝撃だ！！
http://www.cnt409.jp/top.html

[191: 匿名]

スミフの販売時期遅らせる戦略通りクリア終了か。


これからおおたかの森ではスミフの独壇場。オーベルは敵視してない。後は柏の葉三井の動向を伺いながらの値付け。
価格高いぞ。でもおおたかでの選択肢はもう当分ないからね。ココ買うしかない

[192: オーベル住民]

いやいやいや（笑）オーベルはそれなりに需要ありますから、すみふさんのとこから客が流れてくるでしょうし、
オーベルから流れる客もいるでしょう。オーベルは徒歩10分くらいで歩けなくもないですし、
規模や駅徒歩、比較的高級仕様でクリアなんかよりもすみふの好敵手になりますよ。
おおたかの森2強として歩んでいきましょう！
まあ、先にうちが完売するでしょうが。。。

[193: 匿名さん]

うん。そーですね。
がんばれオーベル住民。

[194: 匿名]

俺もなんか可哀想で応援してあげたくなってきちまったよ。。。

[195: 物件比較中さん]

オーベルのスレッド拝見しましたが、
住民の方々がすばらしいとか自画自賛コメントが凄いです。
すみふを真剣に検討しているので、あれと同じ括りにされるとちょっと。

[196: 匿名]

ここを検討する人は、それなりの所得で子育て重視でおおたかの森に移ってこようかという人だから、
子どものことを考えてクリアも検討する可能性はあったかもしれないけど、学区外のオーベルなんて
鼻から考えないから。

ここの詳細がわかって失望することがあっても、他のエリアを探すだけだよ。

[197: 匿名さん]

送迎サービスは親の利便性を考えただけで、子供にとっては少しもありがたくない。
親に送迎ステーションまで連れて行かれ、またバスに乗らされて、長時間保育。
１－３歳くらいの子供には大きな負担ですよ。子供の負担も少しは考えないのでしょうか。

[198: オーベル住民]

>196
オーベルは2年前くらいにマスターズレジデンスとして売り出しました。
そのときは、75平米2900万からでしたから。
価格帯も、すみふと近いのではないでしょうか。
学区は変更すれば問題ありません。
すみふの方も、一度見学にきてはどうですか。
オーベルの売りは、あいさつができる住民がたくさんいることです。

[199: 匿名さん]

オーベルの学区変更も今は可能かもしれないけど、
今後、ここやクリアの住人の子供が増えた場合、変更出来ない場合もあるから、保障は無い。
それがネックになってオーベルは外した方が多いみたい。

[200: 匿名]

うわぁ・・・

クリアが完売したとたんにスミフＶＳオーベルの書き込みが増えてきた。

クリアスレを荒らしてたひとがこっちに流れてきたみたいなんで、スミフ検討してるひとは相手しないほうがいいですよ。

>198みたいにネタの書き込みしますから

しかしクリアとなら距離や価格が近いからＶＳの図式が成り立ったけど、スミフとオーベルは比べれないでしょ？
荒らしさんも釣れないからあきらめましょうね

[201: 匿名]

他より勝っていたいからムキになってるの？
無視すればいいさ

[202: オーベル住民]

>200
大変失礼な方ですね。マンションに関係ないことばかり書いて、
あなたのほうが荒らしではないですか？

これからおおたかの森を検討される方は、オーベルかすみふのどちらかなんです。
この2強でおおたかの森をひっぱっていかなくてはならないのですから、
そういう足の引っ張りあいはやめて、共にがんばっていきましょうよ。

[203: 匿名さん]

争いはおいといて、

ここの物件は、東向き（高圧線側）と、南向き（ＳＣ側）でいいんだよね。
どちらも一長一短ありますな。
東向きが高階層だともろ高圧線が視界に入るから、中層くらいのほうがいいのかもしれない。
南向きは高階層で問題ないが。

お値段はいかほどになるのだろうかね。

[204: 土地鑑なしさん]

目にはいらないだけで高圧線はあるわけで。
おおたかの森は高圧線はどこにでも話題になりますが

[205: 匿名]

>202釣りコメやめましょう！！
２強ではないです。
だってこれから建つ新築、駅近と中古物件になるマンションですよ？

[206: 匿名]

はいはい

[207: 匿名さん]

南向きは目の前に野田線の線路。ＳＣはその線路の向こう側。
オーベルでＴＸ線路側が嫌って人は低階層は無理だね。ＴＸの方が静かだからね。
駅近なんだから、線路も近いのは当然か。

[208: 匿名さん]

なるほど、シティテラスとオーベルで、打倒二番街ですね。

[209: 周辺住民さん]

工事現場を外から見ると、
南西向（野田線、ＳＣ側）がＡ棟、南東向（道路、高圧線側）がＢ棟
の表示（仮称だろうが）があります。

更に、現場にある完成図から328戸の振り分を推測すると、
　Ａ棟：133戸＝ 9×15（階)－2
　Ｂ棟：195戸＝13×15（階)
Ａ棟に2戸分の空間を使った共用設備（エントランス、管理人室、等）が出来るのでしょうかね。

不思議なのは、用途地域が「近隣商業地域」なのに、テナント分が見当たらないこと。
建ぺい率80%・容積率300%はテナント付きが条件ではないのかな？
実際は「第一種住居地域」並みに率を下げて計画しているのでしょうか？
もっと単純に、完成図が現実と違うのかな？

[210: 匿名]

よくマンコミに登場する>209みたいな分析する人って何なんでしょう？

購入するわけでもないんですよね？

マニアな人？何マニアに属すんだ？

[211: 匿名]

素直に、こういう分析情報はありがたいですよ。