ﾌﾗｯﾄ３５Ｓを検討

[不動産購入勉強中さん]

省エネ住宅にして、ﾌﾗｯﾄ35Ｓ　20年金利引下げﾀｲﾌﾟにすると
最低金利1.55％10年間　2.25％11～20年　になるのに
やっぱり銀行ローンの変動型のほうが人気高いのでしょうか？

[421: 匿名]

どういう保険？まさか35歳で70歳までの１０年更新型平準定期なんて組んでないよね？
総支払いが一番少なく、残債に応じて保証額が減っていく全期型逓減定期がベストでしょうな。

[422: 匿名]

>>416
私は皆がローンに精通しているなんて一言も言っていませんが？

いいですか？私は、｢フラットを選択している人はよく検討して決めているけど、
変動の大半の人はろくに検討もせずに決めている｣、
という無根拠な誹謗中傷に異を唱えたのですよ？根拠を添えて。

何故私が｢皆ローンに精通している｣と思っていることになっているのですか？



まだ叩き足りませんか？
どちらか一方が優れているということにしなければ気がすみませんか？

[423: 匿名さん]

なんか長期金利下がってきてるみたいですね。
少し明るい話題なのではないでしょうか。

[424: 匿名]

質問です。フラット35Sはどのような経済状況になっても金利は固定でしょうか？何か特約みたいなものがあり、金利の見直しが行われることがあるのでしょうか？

[425: 匿名]

>>424
フラットに限らず、固定でも金利が上がってしまうことはありますよ。

[426: 匿名]

金利が上がってるよ。

どうするみんな？

[427: 匿名]

>>425

例えばどういうときですか？ハイパーとかは抜きにして。戦後具体的事例はあるのでしょうか？

[428: 匿名]

ハイパーを抜かす理由は？

事例はありませんが、契約書に書いてありますよ？

[429: 匿名]

>>427
どんなときにフラットの金利が保証されなくなるかは
担当者に聞いたほうが確実。

[430: 匿名さん]

２％台は高いっ！っていう世の中になっちゃうのか？

10年前なら、２％台なら安い方だと思っていたが・・・

[431: 購入検討中さん]

基本的な質問ですいません。
来年の3月に完成するマンションを買おうと思っています。
銀行の審査が通ったとして、フラット35の実行月はいつ頃になるのですか？

[432: 匿名]

質問いたします

フラットの金利は 契約期間は 保証と違いますの？

[433: 匿名]

違います

[434: 匿名]

アチャー 知らんかった

[435: 匿名さん]

フラットは35年間固定の公的ローンです。フラットＳは10年間－1％。
誰かの自作自演に騙されないようにしましょう。

[436: 匿名さん]

>>431
実行は引き渡し月にします。
代金と引き換えに所有権移転・抵当権設定を同時にします。

[437: 431]

436
レス有り難うございます。
来年3月の金利どうなってるのかな。
金利上がらないで欲しい。

[438: 匿名さん]

>>437
私も来年1月の実行予定ですから今からなんとなく落ち着きません。
来年の3月というと新築マンションでしょうか？
契約から引渡しまでが長いんですよね。

スレ違いですが、437さんは返済比率どれくらいの予定ですか？

[439: 437]

438
3500万のマンションを頭金1000万で2500のローンを組もうと思っています。
フラット35sと変動を組み合わせて、何とか金利低くできないか考えています。

[440: 匿名]

>>434
フラットの金利が確約されていないというのは意外と知られてないですよ。
説明書に書いてあるのですが皆読まないのでしょう。

[441: 匿名]

>>435
嘘は良くないですよ

[442: 匿名]

434です

知らんかったです

担当もその件は ふれてないかも
てか もしかしたら 銀行の固定もそーなんですか？

[443: 匿名]

銀行の固定もです。

[444: 匿名]

434です

ですよね ありがとうございます

でも 金利改定は ハイパーインフレとか なんですよね

[445: 匿名]

おそらくハイパーインフレを指しているものと思われますが断言はできません。
担当者に、
｢ハイパーインフレ以外で金利が変わることは無いのか？｣
と尋ねたところ、
｢無いとは言いきれない、
どのような状況の時に金利変更になるかは現段階ではわからない、｣
との解答でした。

[446: 匿名]

４３４
ご丁寧に
ありがとうございました

[447: 匿名さん]

>>440
私も知らなかった...

因みにどの辺りに書いてありますか？
見直してるんですが、その項目が見つからなくて。

[448: 匿名]

フラットの審査が通りました。
私はフラット35sで払っていこうと決めて物件を探していました。

さあ、借金返していこう。

[449: 匿名さん]

固定の金利が保証されない場合があるってのは俺も最近変動スレで知ったわ。
しかし変動住人でも知っていることをフラット借りてる当の本人達が知らないとは。
別に悪いことではないが、それでフラット選択者はよく検討して決めていると言い張るのは滑稽な話だな。

[450: 匿名]

でもそれはほとんど有り得ない事だと思いますよ。
ハイパーインフレが来るとは思えないし、金消の時にもその特約の説明すらないですし、前例もない。
ほとんど心配する必要のない事だと思います。

変動金利が今のフラットSの金利より上になる可能性は、30年という年月を考えればありうるでしょうが、フラットの固定金利が固定でなくなるなんて、余程の最終手段でないとできないでしょう。
そのような状況下では、きっと全ての国民が通常の生活が営めないような異常事態に陥っていると思われます。

[451: 匿名さん]

『（ハイパーインフレが来ない限り）変動は怖くない』に対してはハイパーインフレの到来を予測するが、『フラットの金利が変わるかもしれない』に対してはハイパーインフレはあり得ないと断言する固定派の矛盾。

[452: 匿名]

将来、ハイパーはこないけど変動10％超くらいのインフレは十分ありえると考え固定を選んだんだけどね。

[453: 匿名さん]

無い無い
有ると思うのも自由だが

[454: 匿名さん]

>>452
俺もそういう可能性はゼロじゃないと思ってる。
他スレは金持ちは変動でフラットＳは低所得向けとか揶揄されてるけど、
オレが買ったメジャー７の高級マンションもフラットＳ対応でフラットＳの方が利用多いし、
そもそもローコスト物件の大半はフラットＳ仕様になっておらず、選びたくても変動一択なのに。

[455: 匿名さん]

ローコストがＳ対応じゃない？
ちょいと手摺りつけりゃいいだけじゃん。
手摺り代すらけちるほどのローコストと比較されてもな。

フラットＳは変動で落とされた時の滑り止めとしては優秀。

[456: 匿名さん]

>>447
もう手元に資料無いのでわかりませんが、契約の際目にしていると思いますよ。
>>450
起こる確率が低いというのは確かです。
ただ、絶対に起こらない、というのと、起こる確率が低い、というのとでは、
大きく違うので、把握しておいて損はないかと。

[457: 匿名]

確率で言ったら１０％のインフレよりハイパーインフレの起こる確率のほうがはるかに高いだろうに、、、。

[458: 匿名さん]

>>454
だって固定さんの半数以上は返済率２５％以上じゃん。

変動だとそんな無謀なローン受かるかどうか際どいラインだよ。

統計上金持ちは変動選んでるんだよ。

[459: 匿名さん]

>>458
いつもの変動スレにいる人だよね。こんにちは。
フラットのはあるけど、民間金融機関の年収別なんてデータあった？
仮にあったとしても返済年数が10年とかの人は当たり前に年収が高いし、
変動が多いだろうから、あなたのように35年ガッツリ返す人だけで比べたらどうなんかね。

[460: 匿名]

３５年がっつり返す人は変動にはほとんどいないだろうから、比較は難しいよｗ

[461: 匿名]

４５８＞
いいじゃん。
あんたは変動選んだんだから。頑張って返済していきなよ。

フラットで行く人はフラット選んで返済していくんだから。

[462: 匿名さん]

そりゃ変動で２５％だったら，破綻予備軍でしょ。

[463: 匿名さん]

>>461
いいじゃんて何がいいの？
フラットがいいか変動がいいかの話をしているわけではないんだよ？
変動組のほうが貧乏人であるという間違った情報を書き込んでいる人がいたから教えてあげたんだよ？

[464: 匿名]

＞４６３
ああ、そうなの。
でもあんた貧乏人じゃないんでしょ。
ならいいじゃん。
変動でがんばってローン返していきなよ。

[465: 匿名]

私が金持ちだろうが貧乏人だろうが、間違いは間違いですから。

[466: 匿名さん]

>461.>464
検討スレなのに「いいじゃん」連呼で排除するのはどうなんだ？
だいたいあなた一人に話しかけてる訳ではないと思うが。

[467: 匿名さん]

変動の低金利に釣られた変動選択者は少なからず居る。
変動が短期返済できる人だけって考えるほうがおかしい。
銀行は住宅ローンが払えなくなっても損をしないから保障会社が通せば喜んで金を貸す。
（払えなくなったら保障会社から金入る）
金を貸すからそいつが優良かどうかとは別の話。

[468: 匿名]

じゃ審査なんかいらないじゃん

[469: 匿名]

>>467
保証会社の審査が通らないんだよ。

何故そんなこともわからないんだ。

大恥かいたな。

[470: 匿名さん]

>>469
最近の銀行ローンははっきりいって審査緩いぞ。

[471: 匿名さん]

>>469
保証会社が保証したからとローン負担が軽いかどうかは別。
保証会社の審査なんかそれほど厳しくない。

サブプライムローンと違って日本の住宅ローンは払えなくてローン破綻したら抵当に取られた土地と建物は銀行に取られるは、抵当を取られてもローン残債に足らない場合はローン残債は払って行かなければならない。
借り手が破綻しようが銀行は損をしないように出来ている。
だから金利を引下げして薄利多売になっても変動の低金利で釣って顧客（カモ）を増やしてる。

[472: 匿名]

別なわけないだろ。
ローン払えなくなる奴に保証会社が審査通すと思うか？

結局あなたの主張では審査いらないことになりますね。

[473: 匿名]

10%だの、ハイパーインフレだの予測してもしょうがない。
先のことは全く分からないよ。
小心者はフラット等の固定にすればいい。
残債を早く減らしたい人は変動だよ。
俺は借金は少ない方がいいと思ってるから、超低金利の変動にした。
借金が減れば金利の上昇の影響はあまりないぞ。
フラット35Ｓの11年目の返済額を見れば理解できるだろう？

金利が急上昇した時は固定で借りた金利も変わるんだよ。ローンの契約書読んでみな。

[474: 匿名さん]

>>471
銀行は鴨増やしたいだろうけど保証会社が許さないよ。
保証会社は当然返済見込みの低い奴には審査合格出さない。

[475: 匿名]

>>471 変動金利を銀行が決めてると思ってるのかな？
おめでたい。

[476: 匿名さん]

変動金利は銀行が決めていますよ。
国が決めているとでも思ってます？

[477: 匿名さん]

>>474
借り手が返済見込みが有るか無いかの判断は一概には決められないから一般的な審査基準で判断する。
その基準に掛かるかどうかでの判断になる。
その基準を締め付ければ貸せる相手が減るからそこそこの基準になっている。
保証会社も当然、貸し倒れの発生率を試算して全体で損をしないように保証料を決めている。

[478: 匿名]

>>476確かに金利を決めるのは銀行だが、何を基準に決めているかということ。
低金利で客を釣るなんていう発想が面白い。

[479: 匿名さん]

>>474
>>475
は、自分が銀行の厳しい審査基準を潜り抜けた勝ち組債務者ってことが多分
言いたいだけなんだろうけど、別に住宅ローンの審査なんて厳しくもなんともない。
自分で事業でもしてて、無担保で数千万の事業用融資が通ってから言うならわかるけど、
はっきり言って住宅ローンなんて普通誰でも通るんですけどね。

まだ物件の基準を厳格化して、物件重視のフラットＳの方がまだ常識的だと思うわ。

[480: 匿名]

>>479 建物を審査基準にしているフラットの方がいいって？
結構つまらないことを基準にしているよ。
基準をきびしくすると、全部適合しなくなるからね。
大概の建物は当てはまるよ。
物件よりも人物に融資するのが、普通の感覚だよ。

そうじゃないフラットは焦げ付きが多いんだよ。

[481: 匿名さん]

>>480
根拠となるデータは？？

[482: 匿名さん]

フラットと変動の融資の通りやすさの比較をしている時に
事業融資との比較するとか、知性を疑う。

[483: 匿名さん]

>>477
結局鴨を増やせないってことじゃんかｗ。

[484: ビギナーさん]

超初心者な質問でごめんなさい。
24年3月に入居開始になる新築マンションの購入を考えていますが、妻が育休のため私単独で借り入れをするつもりです。
申込時の金利で返済割合がギリギリながらも本審査でOKが出た場合で、1年後の実行時には金利が上昇しており返済割合が基準を上回ってしまった場合、実行目前にして融資が受けられなくなることはありますか？
（実際、返済する上では育休が明ければ妻の収入が見込めるので問題ないのですが。正社員で世帯収入は倍になります。）

[485: 匿名]

>>479
勝ち組だなんて一言も言ってませんよ？
勝ち組＊＊＊の話ではなく、
ローンの通り易さの話をしているのですよ？
まだ理解できませんか？

[486: 匿名さん]

フラットと変動では，フラットの方が審査があまいのでしょうか。

どの辺があまいのでしょうか。

素人の考えだと，フラットの審査があまり理由はフラットの返済額はマックスであって，変動が厳しい理由は変動の返済額がミニマムの可能性があるからと考えてしまいます。

どうなのでしょうか。

[487: 匿名さん]

>>486
あなた鋭いな。方向性としてはその通りだ。

[488: 匿名さん]

35ｓ20年引き下げタイプに該当しないハウスメーカーに当たったことないんだが
そんなに厳しいものなのか？

[489: 匿名さん]

>>484
いずれにしても妻の収入がないと払えないようなローンは自殺行為だよ。
幸せな家庭がローンのことで揉め事が多くなり夫婦生活が破綻⇒同時にローンも破綻。
悪いことは言わんから家を小さくしても無理の無い資金計画を立てること。

[490: 匿名さん]

＞488
1戸建ての大手ハウスメーカは，ほとんど35s20（長期優良住宅）対応でしょう。

マンションや，工務店，小規模のハウスメーカだと違うようですが。

[491: 匿名さん]

よくフラットＳでもいるだろうけど収入合算で共有で登記してる人って、
離婚した時ってどうするのかな。

[492: 484]

＞489さん
コメントありがとうございます。
質問の内容については、なにかご存知ではなかったですか？
我が家では夫婦で力を合わせてローンを返していこうと二人で考えてますから、幸い夫婦仲の心配はないです。ご心配ありがとうございます。

[493: 匿名]

>>484

本審査でＯＫの電話があった時点で戸建てなら請負契約して契約金はらうでしょ。
マンションなら手付け？

実行時には戸建ては完成してるわけですよ。そこで金利が上回ったから融資実行できないって
いわれてＨＭと、あなたは納得できますか？

本審査通っても、もう少しだけ借りたいといって再審査したときにＮＯといわれた事例は存在します。
再審査うけたときに、前回の本審査の承認は申込人が破棄したとみなされますから、
前のままでいいから、貸してくれといっても、通りません。
結果、基礎はできたのに、ローンは通らない。銭は業者に払わなきゃいけない。事実そんなことが起こりました。地獄ですよね。

支援機構は
実行時のある程度の金利の上昇を見込んでの返済比率で審査してます。

即ち、ギリは最初から本審査無理なんですよ。通らないんですよ。ギリギリは。

多分、ギリギリだから心配してるんでしょ？何パーセントで返済比率計算してるかしりませんが。
今の金利でギリギリなら通りませんよ。
心配なら４％ぐらいで総支払い額計算して返済比率をだしてみれば？

[494: 購入検討中さん]

フラット35sって来年はどうなるの？
来年12月に完成するマンションを買おうと思ってるんだけど。
今年中に申し込んで、金利10年間1%引き下げたいけど無理かな？

[495: 484]

＞493さん
ありがとうございます。
まさに求めていた回答でした。

自己資金額の見直しを含め、夫婦で話し合って考えたいと思います。

[496: 匿名さん]

>>494
いい質問ですね。
問題ありません。フラットは融資承認が出てから2年間有効ですから、
フラットＳの枠が一杯になる前に承認を取得しておきましょう。

[497: 購入検討中さん]

質問いたします。
現在マンション購入申し込み中で、来週契約予定の者です。住宅ローンをフラット３５Sで組む予定です。

現在どの金融機関（もしくはノンバンク）に申し込みをするか検討中です。それぞれの金融機関で金利や手数料に違いがあるため、それを参考に検討していますが、それ以外に金融機関の選定において、選択のポイントとなる要素にはどのようなものがあるのかについてご教示いただきたく、質問いたします。

またこのような不安定な経済情勢ですので、将来的に申し込んだ金融機関が倒産するなどの可能性もゼロではないと思いますが、もし金融機関が倒産した場合に、私たち顧客の側に何か不都合や不利益が生じる事はあるのでしょうか？

フラットのしくみについて勉強した限りでは、ローンの債権は金融機関から住宅金融支援機構に譲渡されるので、金融機関が倒産しても顧客には実害は無いように思うのですが、いろいろと複雑な権利関係のようなので、素人では気付かないような落とし穴もあるのかも知れないと思い、こちらも併せて質問させていただきます。
以上２点につき、ご教示の程よろしくお願いいたします。

[498: 匿名さん]

フラットで団体入らなかった場合で教えて下さい。
残債があるまま万が一死亡し身内で誰も物件（借金）を引き取らない場合、保証会社に担保である物件取られて競売にかけられる→その結果売れたとしても担保割れして､
残債が競売額を上回った場合、その残債はどうなるのでしょうか？

[499: 匿名]

保証会社がかぶるんでしょ。

[500: 匿名さん]

そうなんですか？
自分は独り身なんで残す者もいない為、団信入らずと考えたのですが、上記のようにもし競売かけても残債が清算出来なければ、兄弟に請求がいったりしたらどうしようかと。
デベロッパーには、支払い中死亡した場合は兄弟に連絡がいったとしても相続？放棄すれば物件が保証会社に持っていかれるだけなので問題なしと言われていたのですが、ふとそれは残債額を上回って売れた場合だけでは？と不安になりまして。
逆に残債額を大幅に上回って売れたとしても、保証会社の儲け？になるって事ですか？（まぁこれは死亡しているので別にいいのですが）

[501: 匿名]

保証会社というのも「会社」ですから、「利益」がなければやっていけません。
一般的に担保物件は競売されますが、保証会社はその物件を担保する価値があると
みなして「保証」するはずです。（団信に入っていないことも認識した上でです）
物件売却しても残債が残るのであれば、それは保証会社が「物件価値を見極められ
ないまま保証した＝ミスした」ということです。

おしゃられるように、競売で保証会社の利益が大幅に得られる場合もあるでしょう。
保証会社は保証料＋売却損益がトータルでプラスであれば、「存続」できる
ということです。兄弟とはいえ、連帯保証人でもなく、相続放棄も表明している
場合、残債請求が兄弟に対し行われる根拠はないはずです。というかそのために
「保証会社」の存在価値があると思います。

ただ、そもそも団信にも生命保険にも入らない物件を、担保物件として「保証」
してくれる保証会社があるのかという問題があります。

[502: 匿名さん]

>501さん
詳しく有り難うございます。
そうですよね。
新築買って築浅の時は良くても、ある程度たってでも残債はまだまだあるという微妙な時に万が一があればどうなるのだろうと心配になってしまいました。
きっとそこらへんも踏まえて立地等物件評価して保証許可がでるんですよね。
ちょっと安心しました。

[503: 匿名さん]

>>502

競売価格でローン残債が０になるのは稀です。

多くの方が家は失う、ローン残債は何千万も背負っていく。これが一般的です。

http://www.homeloan-check.com/example.php

任意売却であっても、わずか４年で半額以下です。

どうやったら安心されるか全く意味不明です。

[504: 契約済みさん]

来月、引渡しの状態です。
4月の金利は予想はどんな感じなんだろう？大地震で景気は一時後退とあるが・・・
フラット金利は、下がる？上がる？

[505: 匿名さん]

>>503

本人死亡の場合の話でしょ。
連帯保証人にでもなってない限り債務を家族や親戚が被るなんてことはないってことで安心するのは何の問題もないと思うが。

[506: 匿名はん]

なんだかんだで下がらない

[507: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドは重複しておりますので閉鎖いたしました。

今後につきましては、恐れ入りますが、
以下のスレッドをご利用いただけますようお願いいたします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/183398

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今後とも、宜しくお願いいたします。