ﾌﾗｯﾄ３５Ｓを検討

[不動産購入勉強中さん]

省エネ住宅にして、ﾌﾗｯﾄ35Ｓ　20年金利引下げﾀｲﾌﾟにすると
最低金利1.55％10年間　2.25％11～20年　になるのに
やっぱり銀行ローンの変動型のほうが人気高いのでしょうか？

[281: 匿名さん]

>>280
２０年３０年後には残債も少なくなってるので、恐ろしく金利が上昇しても今心配することではないと思いますが？
まずはその恐ろしく上昇した金利でシミュレーションしてみてください

[282: 匿名さん]

>>280
随分捻くれてらっしゃいますね。喋り方がどうみても｢変動金利は怖くない！！」
スレ向きです。｢変動ロード｣の方が向いてるんじゃないでしょうか。

[283: 匿名さん]

>>272
>>273
>>275
映画化決定

[284: 匿名さん]

フラット選択者は上がると読んで選んだのだから、上がれ～。
変動は上がらないことを予測して選んだのだから、そのまま～、もしくはもっと下がれ～。
お互い丸っきり逆を望んでいるんでから意見が合う訳ないよね。。

[285: 匿名さん]

>>272
>>273
>>275
です。今回は｢世にも奇妙な・・」風になってしまいました。
誤字・脱字が多くてすいませんでした。

[286: 匿名さん]

｢フラット金利はどうなる？｣からの転載だが、なるほどこれは知らなかった。


あまり知られていませんが、フラットには変動や期間固定には無いメリットがあります。

変動や期間固定の場合、繰上げ返済によって返済期間短縮型を選択した際は
返済額は据え置きとなり、返済期間が短縮されることになります。
そして、１度短縮された返済期間は、その後再び元通りに戻す事はできません。
しかしフラット３５は返済期間を元に戻すことができます。
たとえば３５年返済でスタートし、途中で一部繰上げ返済を行なって
返済期間を５年間短縮したとします。
もしその後、生活の変化等によって返済が厳しくなってきたとき等に、
短縮した５年分を再び伸ばすことができます
当初借入日から３５年間は”権利”として確保されてるので、
この期間内なら、１度縮めても元に戻すことができます。

また、元金返済から元利返済の変更が自由にできます
最初は元利均等返済でスタートしたものの、教育費もあまりかからなくなり、
家計に余裕がでてきたので一部繰上げ返済をして、ついでに元金均等返済に移行する・・・
などの手続きができるのです。

これは変動や他の固定には無い大きなメリットになります。
http://yaplog.jp/miya-semina/archive/111

[287: 匿名さん]

スーパーバブルがやって来る。ヤァーヤァーヤァー。来ます、来てますよ！ スーパーバブルが。マンション、不動産（優良）今が買いどきだよ。国際金融財閥が日本の有力株や資産、不動産を買い漁ってるというのに、当の日本人はびびらされて金縛り状態。完全に奴らの策略にはまっている。怖がらないでフラット３５Ｓを駆使して欲しいものを買うべき。バフェットも言っているではないか！皆が不安を覚えてたじろいでいる時が一番の買いどきだと！

[288: 匿名さん]

>>287
>バフェットも言っているではないか！皆が不安を覚えてたじろいでいる時が一番の買いどきだと！
それを言うなら、1年半前くらいに言わないと。
もう不動産は上がり始めているし、安値より15-20％割くらい高い。

住宅ローン減税が拡大された時が最大の買い時だったね。

[289: 匿名さん]

フラットの申し込みについて質問です。

ある銀行で既に団信も含め審査が通っているのですが、融資手数料が更にお得な
銀行を見つけたので、そちらで改めて申し込みをしてみようと考えています。

この場合、団信も改めて再申し込みが必要になるのでしょうか？最初の申請時に
過去にやった病気の件で診断書を提出したのですが、そのときに病院側とちょっと
トラブルになったため、できればもう病院には足を運びたくないのですが・・・。

[290: 匿名]

＞289

フラットの場合、一度審査が通った場合には、それを取り下げて再審査という形になります。団信もです。

[291: 購入検討中さん]

相談させてください。

夫年収700万
物件　3500万
頭金　1000万
借り入れ　約2500万

で新築物件購入を考えておりました。
去年から色々MRを回ってみて、気に入った物件が今年に入って見つかったのですが、
借り入れ予定の話しになって、急に問題が浮上しました。

夫が2010年4月（去年）に転職していることで、ローンの変動型は難しいと通告されたのです。
キャリアアップのための転職でしたし、給料も上がっているので問題ないと思っていましたが、
一つの会社で3年以上勤務でないと難しいとマンションの営業さんに言われました。

フラット35sならたぶん大丈夫です。ということで、仮審査を受ける事になりましたが、
変動か固定かを選べない立場って、どうなのでしょうか？
やっぱり、3年まって、どちらか選べる立場になって、しっかり選んで購入すべきでしょうか？

両親などに相談しても、時代が違うのでわからないようです。
よろしかったらアドバイスいただけたらと思います。

[292: 匿名さん]

291さん
3年後にローンが組める年齢なんであれば、今はフラットを利用しておいて、3年後に変動に借り換えを検討してみたらいかがでしょうか？

今、フラット借りて、3年後、金利が上がってたら、据え置きにすればいいし、下がってたら変動にする手もあるし。

ただ、文面からは、まだ購入の希望がそんなに強くないのかなぁって感じもする。フラット35sで今、当初10年1.41だったと思うけど、それでも買うのをためらうくらいだから。ほんとに欲しかったら、フラットでも後悔しないだろうし。

うちは、年収500強で3200ちょっと、借りたよ。フラットで。

[293: 購入検討中さん]

292さん　お返事有難う御座います。
夫は37歳なので3年後、まだ平気かもしれません。フラットは途中で辞める事もできるんですね。

購入したい気はあるのですが、初めての大きな買い物。夫婦共々臆病だから、、怖くなってしまって。
先日、マンション営業さんに出していただいた概算、よく見てみたら
前半１．４　後半２．４になってました。　２．４の方だけ見てました。←無知ですみません。

ローン等について勉強不足なのに、マンション営業さんの進め方が早いので、怖くなっちゃったんです。

相談してみてよかったです。本当に有難う御座いました。

[294: 匿名さん]

>>291
変動ローンが希望というなら3年待つか、会社の取引銀行に相談するしかないでしょう。
リストラによる転職か引き抜きによる転職かは銀行は判断できませんからね。
フラットＳは物件の性能重視なので高性能物件で返済能力が現時点である、と判断されれば
融資は通り易いでしょう。逆に低性能物件でしたら100％フラットＳは使えません。

年収的にも35年返すことは無さそうですから、>>292さんが言われるようにフラットＳで
組んでおいて残債と残年数と相談しながら変動に借換えるメリットがあるのもフラットの
特徴です。

[295: 匿名さん]

>>291
私も転職組で今回勤続2年弱ですが、三井住友、みずほ、フラット35Sと
申込んだすべての銀行ローンに通りましたよ。
ちなみに三井とみずほは変動です。
営業が難しいといっても申し込むのは自由なので挑戦してみてはいかがでしょう？

フラットは去年とおととしの源泉徴収と課税証明書で審査するので、
転職活動期間等の未就業期間があると、希望額を融資してもらえない可能性があります。

[296: 匿名さん]

>>291
ご存知とは思いますが、念のため。営業さんが出してるフラットの金利は、最新のものではないので、注意してください。フラットの金利は毎月変わるので。まあそれでも、当初10年は、-1%です。ただし、時限措置なので、平成23年12月30日までに35sの制度はなくなる予定です。

臆病っていう自覚していても変動希望ってことは、預貯金があるか、短期完済の自信があるってことでしょうか？ であれば、フラットだけではなく、他行の変動も審査に出してみるのがいいと思います。そのマンションの提携ローンが難しくても、地銀やネットバンクで、転職者に理解ある銀行はあるし、フラットより変動のほうが、金利は今は低いですから。

営業に任せずに、自分で調べたり審査申し込みすると、納得のいくローンにたどり着くとおもいますよ。

[297: 購入検討中さん]

291です。
皆様、アドバイス、ご意見有難う御座います。
本当に何から比較検討してみたらいいかわからず、
転職したばかりで家を買うなんて無謀すぎるのかなっと
夫婦共々、心配になっていたのです。

とっても気に入っている物件なので、
夫とも相談してもう少ししっかり調べてみます。

２９２，２９４さん具体的なアドバイス有難う御座いました！
２９５さん、我が家は転職一年未満なので厳しいかもしれませんが、変動型も調べてみます。
２９６さん、いえいえ、資金は厳しいのですが、、人任せにせず納得いくように。ごもっともです。

相談してみてよかったです。有難う御座いました。

[298: 匿名]

臆病な人が短期返済も出来ないのにフラットより変動が怖くないと思う神経がわからん。

[299: 匿名さん]

>>291
三井住友とみずほは特に転職に寛容な銀行。
転職の理由と効果を窓口で説明すれば通る可能性はあると思う。

>>298
年収700万で借り入れ2500なら変動でも良いと思うけど？
実際の支払い期間がそんなに長くないのにフラットで借りてもしょうがない。
世界的な景気回復期待＆インフレ懸念で長期金利は上がり始めてるし。

フラットと変動、両方の審査を出してみて、最後に金利見て決めるに越したことはないけど。

[300: 購入検討中さん]

298さんへ
顔も見せずに相談しているので、色々誤解もあると思いますが
変動が怖くないわけじゃありません。（変動を選びたいわけでもありません）
　みなさん、変動も固定（フラットS)と選べる立場でしっかり選んでらっしゃると思うので、　選べない立場ってどうなんでしょう？という相談です。
両方、比べて選べれば一番と思ってます。　
ローンとか今まで調べた事もなかったので、、本当に相談してみてよかったです。

実際、家を購入する時って皆さんどうなんでしょう？
私はここ数日不安で眠れませんよ！　

どの銀行にしたらいいのかとか、まだ分からない部分も沢山ありますが、
今年初めに契約できるなら、フラット35sがせっかく使えるのですから、
しっかり選択肢として考えていきます。

固定、変動を含め銀行選びで参考になるサイトがあれば、、、
ぜひ教えてください。　関西サイトではこんなの見つけたのですが、

http://www.1-douyo.jp/loan/interest_info.php

メインバンク、地方バンク、ネットバンクと色々ありますが、
危険性とかもあるのでしょうか？
皆様どうやってローンバンクを決めるのでしょうか？　スレの主旨から外れるようであればすみません。

[301: 匿名さん]

>>300
普通はＨＭやデベの提携銀行で銀行ローンやフラットＳの審査をお願いするのが無難。
大手だったら100％提携があるからまずそこで審査。提携だから優遇とかもあるはず。

あなたは所得の割りに融資が少ない方だから自信を持って挑めばよい。
フラットの金利で計算しても35年返済で返済比率13％弱、オール月々で75,000円、
平均返済率を大きく下回ってるし、繰上げ返済する余力も十分ある。

慎重なあなたならフラットＳが断然お奨めだ。

[302: 匿名]

３年勤続しないとローンの審査が厳しいというのは
昔から言われていたことで
去年転職して、今年住宅購入というのは
きつい言い方ですが計画性がないように思えます。

変動よりも固定のフラットの方が向いているのでは
ないでしょうか？

[303: 匿名さん]

>>302
全く反対の意見だ。
転職もタイミング、住宅購入もタイミング、結婚も出産もタイミングだ。
スケジュールがタイトになったからといって、計画性がないというのは全く間違い。

支払い能力はあるわけだから、全く問題ない。

[304: 匿名]

うちは転職して半年でしたが提携で三井住友通りましたよ。
業界 業種は同じ転職でした。３年は目安にすぎないと思います。

[305: 匿名さん]

>300
変動と固定、どちらにもメリットとデメリットがあって、まずどちらが自分たちの性格とか将来設計に向いているか、考えてみてはいかがでしょうか？
変動スレやフラットスレを読むと、それぞれを検討、選択した人たちの悩みどころが見えてきますよ。

銀行を選ぶのはそのあとでもいいかもしれません。むやみやたらに審査申込すると、個信に記録が残るので、本当に利用したい銀行の審査時に、いちいち説明することにもなりえます。

もちろん、銀行の人の話を聞いてからある程度、内容を勉強する、という方法もあります。その場合は、フラット、フラットとのミックスローン、銀行独自の住宅ローン、すべてを扱っている銀行で話を聞けるといいと思います。

フラットのサイトに、ローンシミュレーションのページがあるので、そこで何パターンでも、シミュレーションして考えましたよ。変動金利も自分の予想金利を入れて考えられます。私の場合、その数値を入れるのにとても悩んで、結局、未来予測できずにビビってしまう自分には変動は向かないって思い、でも金利と支払い総額が低い銀行ということを最優先して、地元の信金のフラットにしました。

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

フラットだけなら、機構のサイトに、支払い総額で並べ替えできる銀行検索ページがあります。変動は具体的に検討しなかったので、よくわかりません。

[306: 購入検討中さん]

転職とローン問題をご相談した291です。

皆様のお陰で、大分ローンの仕組みが分かってきました。
今日、物件の営業さんとお話しましたが、購入マンションの提携バンクで、
もし『変動』を選んだとしてもある程度の優遇はしてもらえそうということがわかりました。
↑仮審査前の営業さん同士の打診です。

シュミレーション結果を見ますと、今の『変動』金利に心揺れますが、
ローンを返すのは早くても20年はかかりそうなので
フラット35sにするかもしれません。　もう少し検討してみるつもりです。

厳しいご意見も、具体的なアドバイスも有難う御座いました。
物件購入の心も決まりました。来月早々にも本契約に入るつもりです。

どうも有り難う御座いました！

[307: 匿名さん]

今日の長期金利1.269でしたね。
ドンドン上がってる。。。恐ろしい。。。
このままいくと、３月４月はどうなるんだ？？？

[308: 匿名]

結局ローンは開始日はずれるから、正直今なら変動がいいと思う。
固定はどんどんあがっているのは事実。
あとは短期返済する自信があるなら確実に変動。
もし長丁場で考えるから固定（あくまでフラットＳのみ）がいいと思います。
金利は高いがその分安心が買えます。日本人は無難が好きだからこっちが好きな人は多いです。

[309: 匿名]

↑同意見。変動にすればよかったです。

[310: 匿名]

10年後、借換に走るのが固定さん。

[311: 匿名さん]

>>310
それで良いと思います。

10年間-1%の恩恵を受けながら様子見て
変動金利が大幅にUPしていなければ借り換えでOKなのでは？

[312: 匿名]

リスクヘッジとしては正解かもね。
まぁ10年という見通しが暗い日本においては
変動スタートの方が結局得だろうけど。

[313: 匿名さん]

－１％でも団信込みで２％でしょ。
果たして10年いないに優遇付きの変動が２％超えるのか。。。

[314: 匿名さん]

>>313
10年後以降に現実的に借換えれるのは　フラットＳ⇒変動　のパターンのみ。
変動金利が上がってたらそのままスルーで。
変動組んでて10年後以降に変動金利払ってて、　あっ！　と思っても10年前のフラットＳ
の水準の固定はもう選べない。

[315: 匿名]

そうなんですよね。

フラットSを選んで後悔したらいつでも変動に借り換えできますが、変動から今のフラットSに借り換えはできないからなぁ。

しかも団信込みって、団信じゃなく生保で半額位の支払いの人も沢山いるわけですから。

変動より損とか得とかじゃなくて、やっぱり安心できるし必要なら見直してもいいし。
短期返済で総返済額を少なくする事にチャレンジしたい人は変動なんだろうけど、ウチは子供が成人するまでの最初の15年位は固定にしたいな。
子供が小さい間はフラットでも繰り上げできるので、10年後も最初の返済額とほぼ変わらなくできると思いますし、その後中学～大学とお金のかかる時期に返済額が動く心配をしなくて良いのは有り難い。

[316: 匿名さん]

>>315
その通り。
要は、ここ5年、10年よりも子供の高・大の時期の支払いを安定させたいってこと。
変動の人は、それをさておき変動の方が安いうんぬん言うから会話がかみ合わない。
つまり変動とフラットＳではベクトルが異なるということですわ。

[317: 匿名]

当初10年1.5%で借りられたとして、10年経った時に団信含めて数百万は変動に遅れをとってるかも、と思うと踏み切れないや。

[318: 匿名さん]

金利が大きく上がらないと損をするフラットを選ぶには、勇気がいる。

リスクがほとんど取れないので、支払額が確定しているフラットしかありません、という人にはお勧め。
（というか他に選択肢がない）

それなりに余力がある人は、財布と相談かな。

長期金利が上がってきているので、保険料として割り切るには徐々に分が悪くなってきてる。

[319: 匿名さん]

変動組んでも大して上がらないとは思うんだけど、
普通じゃない今の経済状況考えるとどう転ぶかよめない不安が･･･。
日銀とか政府の動向見ながら繰上返済ガッツリしてくより、家賃払う感覚で固定された支払いは気が楽。
毎月の額としては安いからこの安心感を買うための必要経費と思って割り切るよ。

[320: 匿名]

損とか得とか考えてしまう人は、フラットは向いてないでしょう。
別に変動と総支払額を争うものではないと思います。

[321: 匿名さん]

得られるサービスが変わらないのに、保険料が徐々に値上がりしていたら、
「保険は加入せず、何かあったら手元資金で賄うか」となる人がいるのは当然。

借入額、借り入れ期間にもよるけど、数百万～千万以上の差が出るのに、猪突猛進で良いのかね？
どこかに損益分岐点は置かないといけないんじゃない？

[322: 匿名さん]

変動の人は｢余力あって変動」も多いかもしれないが、
｢フラットＳの返済すらキツイから変動」ってのも多いからなぁ。

フラットＳに向いてる人は得とか損とかそういうベクトルとは違う。
支払額を確定させて｢安全・安心」で人生設計したい人向け。

[323: 匿名さん]

確かに支払額を確定させて安心したいって人はフラットが良いでしょうね。
ただ、景気などで多少の動きはあるとしても、変動が今のフラットを超えることって現実あるのかな？？
と思うとね～。
今はいろんなサイトで細かく支払額をシュミレーションできるから、差額を出して
「これくらいの差額ならフラットで安心を！」と考えるか「フラットで借りたと思って差額を繰り上げ！」
と考えるかじゃないですかね。

結局、誰もが思うのは少しでも支払い総額は少しでも少なくしたいって言うのは同じですからね。

[324: 匿名さん]

>>323
それはわからないなぁ。バブルだって、あそこまでのバブルが来るなんて
皆が皆知ってたら株・不動産でもっと皆儲かっただろうし、あそこまではじける
なんて知ってたら皆株・不動産で大損こかずに済んだしね。

先はわからないし、得とか損とかじゃなくてフラットＳは昔を思えば空前の低金利
だし、この長期固定でこの支払額なら｢了とする｣って感覚じゃないかな。

[325: 匿名さん]

＞３２４
まったく逆だよ。みんなが分かってたらそもそもバブルなんて起こらなかったんじゃない？

ただフラットＳは３２４さんが言うとおり、昔から比べたら夢のような低金利なんだから利用した方が
良いとと思うべき。
なんだけど、３２３さんが言うように変動が今のフラットを越えるってことも考えにくいですよね・笑

[326: 匿名さん]

フラットSは金利だけ見てちゃだめだよ。返済期間が長くとれるのが一番のメリットなんだから。クレジットの10回払いと3回払いみたいなもんだよ。クレジットと同じで変動でがっつり繰上返済するより月々の支払いは楽になる。ただ楽になる分手数料はかかる。

10年で返せますって人はフラットSにする必要もないし、30年くらいかけてマイペースに返すって人がフラットS向けなんだよ。

[327: 匿名さん]

20年返済計画（年齢的なもので正確には19年）だと中途半端でかえって迷います。
自分でも色々シミュレーションしていますが、一般的に考えてこの場合どちらがおすすめですか？

[328: 匿名さん]

>>327
迷ってるなら、
フラットＳでとりあえず組む　
様子見て変動に借換え検討
変動金利上昇してたらでフラットＳ継続

[329: 匿名さん]

>>327
そりゃリスク取れないからフラットだろう。

いざとなったら物件を売り飛ばせば良いや、と思えるなら変動。

変動金利が上がりすぎて支払いに困るってことは、不動産は大きく上昇しているんだから。

[330: 匿名]

安心安全を目指すなら日本で働くことから考え直さないと。