オークプレイス世田谷船橋ってどうですか？

[購入検討中さん]

小田急線「千歳船橋」駅徒歩10分。「経堂」駅徒歩12分。
コスモスイニシアの新築マンション「オークプレイス世田谷船橋」ってどうですか？


売主：株式会社コスモスイニシア、大和ハウス工業株式会社
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[353: 339]

339です。340以降の心ないコメントがでています。私と思っている方も居るようですが、このコメントまで私はレスしていません。

土壌汚染の問題はまだまだ確立したものではありません。従って、この問題が薄らいでいくのか、重たいものとなっていくのか私も判りません。

例えて言うなら、携帯やＩＨクッキングヒーターの電磁波問題のように、出始めは声高に問題が叫ばれましたが、今はトーンダウンしています。土壌汚染とて同じかもしれません。

逆に、アスベストのように徐々に問題が大きくなるかもしれません。建物を取り壊すコストはアスベストがあると４倍になるといいます。

どちらになるかは神のみぞ知るといったところでしょう。

この問題について冷静に対応されて、ご納得されている方もいらっしゃるようです。見習いたいものです。

[354: 匿名]

心ないって…

｢お前が言うなよ！｣
って感じ。

[355: 匿名さん]

コスモスイニシア殿
大和ハウス工業殿

国土交通省のＨＰより、『土地取引における土壌汚染問題への対応のあり方に関する報告書』より引用しますので、よくよく吟味して読んでくださいませ。

第５章 宅地建物取引業者の留意事項
･･･（中略）…
宅地建物取引業者が売主となる場合には、宅建業法上の責任として、媒介の場合と同様、宅地建物取引業法第31 条、35 条及び第47 条に基づく責務が発生。ただし、媒介を行う場合に比べ、売主である場合には所有者として対象地の情報をより多く保有している場合が多いため、宅建業法第31 条で規定する信義誠実義務に由来する業務上の一般的注意義務や、法第47 条第1 号の重要な事項の告知義務は、媒介の場合に比べると広く義務が認められる。


どうでしょう。ちゃんと、媒介よりも売主の方が告知義務があると書いてありますよ。
そろそろ、信義誠実に対応されたらどうですか。
ご近所さんから、３月頃には説明を受けたハズとの投稿もでてますよ。

[356: 匿名]

で、結局何が言いたいの？

[358: 匿名]

No.250ぐらいから見れば勉強になる。

[359: 匿名]

見る訳ない。見て欲しいなら工夫すること。
１論点をまとめる。
２長すぎない。
３立場を明らかに。ネガと思われるから。

[360: 匿名]

デベは何故隠そうとするのかな。ナゾだ。

[361: 匿名]

大幅値引きに期待！

[363: 契約済みさん]

ま、この論争の答えは残戸数の売れ行きが決めてくれるでしょう。
鉛の件でまったく売れなくて値下げをするか、それとも>361がただのアホであることを証明するのか。

[364: 契約済みさん]

残り５戸ですよ。
年内に完売するでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[365: 匿名さん]

デベが鉛を開示しないから、大した値引きをすることなく売り切っちゃうんじゃない。
多分。

それで後から、この掲示板を見るなり、他の契約者から鉛問題を聞き、
売り切った後に問題化すると見た。

[366: 匿名さん]

まあ、マンコミュの評判をチェックしないデベは皆無だが、
マンコミュの評判をチェックしないで買う消費者は結構いるからね。
そんなに値引きはないかも。

今のところ、土壌汚染はマンコミュだけだし。
というか俺がここにしか書き込みしてないからだが。

[367: 匿名さん]

＞366

この掲示板、荒らし甲斐ありますか？

正直、このオークプレイス掲示板はずっと平和だったんで
「荒らす価値もない」不人気物件なのかなって
ちょっと寂しかったんですよね。

ようやく最後になって、にぎやかになってきましたね。

まぁ、オークプレイス敷地内の土壌汚染ではないので、
購入に際して別に問題はないし、価格が下がるとも思えませんが
もっと頑張って騒いでくださいね！

[368: 匿名]

デベの真意や対応の是非はどうでもいいけど

殊更にデベ対応を非難する人が
１．他社営業→まあ理解できる。お勤めご苦労様です。
２．純粋にデベの姿勢を正したい人で
（１）近隣住民等の一応の関係がある人→まあ理解できるけどわざわざ近隣住民の恥をさらすことも無かろうに。
（２）全く関係が無い人→気味悪い
３．ただの荒らし→お勤めご苦労様です。

と思う。
自分が上記のどれに当たるかを明記してから書き込んだ方が説得力が増すし面白いのになぁ。

もちろん熱心な擁護派も立場を明記した方が面白いけど，
a.デベ営業→理解できるけど名乗れるわけないか
b.他社営業→いるわけないか
c.契約者→理解できるけど名乗れるわけないか
d.無関係→気味悪い
だからあまり現実的じゃないね。

頑張って非難派が遊び心と僅かな自信（？）を出して実践すれば，完売が近いこのスレも少しは盛り上がるかもよ。

[369: 匿名]

↑
全面的に賛成。
私見では絶対関係者だと思います。
でなければ、マジで気持ち悪い且つ怖いです。

[370: 339]

>>368
自分のこといわれているのになんですが、とても良識あるご見解かと思います。

ただ、これ以上自分のことは語りたくはないです。
デベ役職員の大多数は真面目な方なのですが、一部の方は微妙な方もいるのがこの業界。デベを相手に激しくクレームをつけている以上、申し訳ないのですがご容赦を。

契約者で土壌汚染の問題について心の整理が終わった方からすれば、私は目障りな存在かもしれません。しかし、入居すればどこかで皆さん気づく問題です。後から知って、集団で闘おうなんて輩も出て来かねないですから、引渡前に説明しておいた方が、新築ライフが平穏でいいと思うのですが。。。

[371: 匿名さん]

＞368

全面的に賛成します。

＞370

ここでこれ以上騒ぐ必要はないかと思います。
「土壌汚染」の問題がある、という事実はすでに周知されましたので。
さらに問題は、隣敷地の土壌汚染であり、
オークプレイスの敷地に問題ないことは、重要事項説明で明らかにされております。

それでも気になることがおありなら、
ご自身でデベロッパーに問い合わせ、話し合われてください。
私はそうしましたし、ちゃんと説明をうけましたので。

[372: ご近所さん]

近隣のものです。
自分の住む周辺物件を貶めるような書き込みに、ひとこと言わせて頂きたく書き込みます。

現在土壌汚染が問題となっている、西経堂ハイツのあった場所は第一種中高層居住専用地域です。
昔ベークライト工場があった、との書き込みがあったのですがそのような事実はありません。

また、私の住居は西経堂ハイツ跡地と通りを挟んで向き合っていますが、
土壌汚染があった旨、報告は受けておりません。

不安になったので、デベロッパーである中央不動産に問い合わせたのですが
鉛が出たことは事実であり、適切に処理したこと、そのことに関しては
東京都に報告していること、近隣住宅には報告の義務がないこと、について説明を受けました。

ですのでこの物件を担当するコスモスイニシア、大和ハウス工業にも、
中央不動産から鉛が出た事実は報告はされておりません。
コスモスや大和ハウスが、不都合な事実を隠している、という論理は成立しないということです。

これまで書き込みされた方が、どのような事実を元に書き込みをされたのか分かりませんが
あまり近隣を貶めるような書き込みは控えていただきたく、ここに書き込みをさせて頂きます。

[373: 339]

>>372
先ずは、ご自宅の場所も限定されそうなぼど、ご近隣なことを開示されての書き込みに敬意を表します。

さて、過去の近隣説明の書き込みは嘘ですか。
実はネットでベークライト工場を調べると、線路の反対側らしい情報はあったので、少し疑問に思っていたのですが。
ちなみに、社宅の前は何だったのでしょうか。ご教示願います。

[374:]

別に工場があったかなかったかは関係ないでしょ。
重要なのは、この物件の近状が特定有害物質によって汚染
されてるってこと。
ちなみに解除されることもあるよ。土壌汚染対策法　第六条４

気にしなければ買ってもいいんじゃない。安いし。
検討してる人は、ここでウダウダ言ってないで、
台帳見に行けば？
---
　東京都内（八王子市及び町田市を除く）における要措置区域等の台帳の閲覧場所は下記のとおりです。

　〒161-8001
　新宿区西新宿二丁目8番1号　都庁第二本庁舎８階北側
　東京都環境局環境改善部化学物質対策課土壌地下水汚染対策係
　TEL [phone]（直通）

　〒190-0022
　立川市錦町四丁目6番3号　立川合同庁舎３階
　東京都多摩環境事務所環境改善課土壌地下水対策係
　TEL [phone]（代表）　内5562～5563

[375:]

失礼：
○近所
×近状

[377: 339]

先ずは東京都・環境局のHPのリンクを貼っておきます。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/chem/dojyo/dojyo04.htm

この中の「２．形質変更時要届出区域」の「整-22-7」が本件。
また、このHPからアクセスできるが、東京都公報もリンクを貼ります。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/chem/dojyo/file/shiteikuiki(kouhou)/shiteikuiki/sei22-7.pdf

公報を見ても、いかにもお役所仕事で実に一般人には不親切。
そこで私は２回電話で東京都に確認しています。

ちなみに、確認したことは次のとおり。

Ｑ：公報が登記簿上の地番となっているため、場所が判らない。住居表示を知りたい。
Ａ：経堂３－２０－２２です。

Ｑ：届出者から近隣へ説明が行われたのか？また、法律上の説明義務があるのか？
Ａ：法律上、行政への届出義務はあるが、近隣への説明義務はない。
　　法律上の義務がなくとも近隣へ説明会を開催するところもある。
　　問い合わせの物件について、近隣に説明したか否かは把握していない。

>>372
私は台帳を見ていないので、どれだけの情報があるか知りませんが、自分の目で確認するのもひとつの方法ですね。
ただ、私は閲覧できる平日は仕事で見に行けませんが。
もし、台帳を既に閲覧されて安心材料が載っているようでしたら、372さんが書き込みされてはいかがでしょうか。

[378: 339]

続いて、不動産評価額についてコメントします。
土壌汚染場所が当マンションの敷地ではないから、関係ないとの論調も散見されます。
そのように割り切ってしまうのもひとつの考え方かもしれません。

ですが、不動産価格のプロである不動産鑑定の世界では、近隣の土壌汚染も影響があるという考え方が確立されているようです。不動産鑑定士協会等、不動産鑑定関係のＨＰはやや専門用語が多用され、基礎知識がない方には何いっているのかわかりにくいです。

そこで、まだ比較的判りやすかった環境省のＨＰの文書（Ｈ19年3月）を引用します。
http://www.env.go.jp/houdou/gazou/8300/9506/2641.pdf

『６.１　不動産鑑定評価における土壌汚染の取扱い

土壌汚染は不動産鑑定評価の場面で考慮されるようになっている。
不動産鑑定評価における土壌汚染地の価値は、下記により求められた価格であるとされる。

「土壌汚染地の価値＝Ａ-Ｂ-Ｃ」
Ａ：土壌汚染がないものとした価値
Ｂ：措置費用
Ｃ：スティグマ（＝心理的嫌悪感のこと。）（見込む必要がある場合）

（但し、スティグマによる減価率については、査定に必要な客観的なデータがほとんど存在していないため、不動産鑑定士が嫌悪施設への接近性等で経験的に採用している数値等を参考に総合的に判断している。減価率は土地の利用方法や地域性など変化する。商業用や事業用等に利用されている都心部の土地についてはスティグマによる減価は殆ど考慮されていない。）』

さて、『　』内の文書について個人的な見解を述べると、本マンションについて当てはめれば、

○Ｂ：措置費用　⇒　土壌汚染がないとの調査結果が出ているため不要。
○Ｃ：スティグマ⇒　商業・事業用利用でないため減価を考慮した方がよい。
　　　　　　　　　　地域性についても、閑静な住宅街という良環境という認識が強いエリアのため、
　　　　　　　　　　心理的嫌悪感は比較的強いものと考えられる。
なお、「嫌悪施設（斎場、清掃工場etc）への接近性等で経験的に採用している数値」なるものをいろいろ探しているのですが、ここに記載できるほど中立的なデータは持っていません。

親族・知人に不動産鑑定士がいる方は是非聞いてみてください。

[379: 匿名さん]

デベやポジ派に対してはともかく、
一般のご近所さんである372さんの苦情に対して、
謝るどころか、皮肉、そして都庁まで行け、か。

[380: 339]

売主の説明を受けることも大切ですが、
それでも気になる方は、専門家の話を聞きたいところですね。
考えられるところでは、

①不動産鑑定士
②土壌汚染の調査会社・または土壌汚染の除去工事の専門会社
③不動産仲介業者

といったところでしょうか。
もちろん、人体への影響について鑑定士や仲介業者に聞いてもお門違いでしょうけど。

このうち、③の不動産仲介業者について聞いてみることは、とても参考になります。
私も地元（＝世田谷区）ではありませんが、複数の仲介業者にいろいろ質問してみました。
（ここの書き込みが私だとばれないように、敢えて世田谷外とした）

質問した内容は、次の４点。
１．本マンションを中古売却する場合、本件の隣地土壌汚染が価格に影響がでるか？
２．本マンションを中古売却する場合、本件の隣地土壌汚染が成約期間に影響がでるか？
３．本マンションを中古売却する場合、本件の隣地土壌汚染を重要事項説明書の特記事項として記載するか？
４．誇示的な見解で良いが、将来、土壌汚染問題は土地取引の価格等への影響は縮小するか、拡大するか？
　　その理由は何か？

たかだか数人の意見を私が書いてしまうと予断を生じるので、
是非、気になった方は地元仲介業者にお聞きください。
将来の売却の予備軍として、とても親切に対応してもらえると思いますよ。

既に、本土壌汚染に心の整理がついた方も、医療の世界で言うところのセカンドオピニオンにもなりますので、
売主（デベ）の説明・論理展開と比較してみてください。

一致すれば本当に心底安心できるでしょうし、不一致ならば、どちらの論理が自分なりにしっくりくるか
考える材料になります。
不動産は、人生最大の購入であり、また、次世代へ残す最大の資産でしょうから、セカンドオピニオンを取る
ぐらいの慎重さはあって良いのではないでしょうか。

文章を短く、ポイントをはっきりととお叱りを受けながら、またまた長く連投になりすみません。
それではまた明日。

[381: 339]

>>379さんにご指摘されるまで気づきませんでした。
お詫びして訂正いたします。

372⇒374（全て）

[382: 入居予定さん]

隣地じゃないですよ。正確に言って下さい。
鉛方面の隣地は道路となります。
西経堂ハイツでなく経堂ハイツの方です。
老人ホームになる方。

[383: 匿名]

どこの誰ですか？
とは敢えて聴きませんよ。

ただ、意図は何ですか？
契約した方を不安にさせること？？

立場も目的も｢言いたくありません｣では、｢信用してください｣と言われてもそれは無理というものです。

意図は何ですか？？

[384: 契約済みさん]

>それではまた明日。

1日といわず、当分休んでなよ。

[385: 匿名さん]

＞377、378、380

詳しい説明、感謝します。
ただ、偏執的で気持ちわるいです。
もう結構です。

[386: 匿名さん]

少なくともこの人自身は入居してくるわけじゃないから良かった～、と思ってたけど、
強行に売れ残りを作って、無理やり下げさせて、最安値で購入する計画？
まさかね～ｗ

色んな事知ってて、立派な文章書けるのはわかったから、
せっかくの能力と執念、ココじゃなくて、もっと世の中のためになることに使ってよ！
（・・・ココでやってることがそうです、と返って来そうだけど・ｗ）

[387: 匿名]

彼っても契約者じゃないの。本当？それなら嬉しいけど、読み返してもわかんない。

[391: 匿名さん]

昨日の朝刊折り込み広告に、オーク（最終期・価格表示付き）とベリスタ、今朝はオーベルが入っていました。
このところ毎週入っていた大型物件のは、今週は入りませんでした。

契約者としてひいき目にみてしまうのでしょうが、オークの広告チラシは、適度に品があって、感じがいいです。
もちろん、広告代理店がつくるものだし、チラシなんかほめてどうすんの？と馬鹿にされそうですが・・・
チラシ1枚にもいろいろなものが反映されているように思いますし、自分は、いいと思った直観を信じます。

知識が無くて討論には参加できない素人の意見ですので、笑って読み流してください。

[392: 匿名]

質問なのですが今ってもう低層階しか残ってないのでしょうか？

[393: 匿名]

広告チラシはここに限らず、上手くつくりすぎ。実物の方がいいとことがない。

[397: 契約済みさん]

ここのところ土壌汚染関連やら自称評論家主導の、あまり有用ともいえない書き込みが続きましたが、いよいよ完売カウントダウン＆引き渡し迄4か月余り！

そろそろ入居予定者様、検討者様による前向きかつ有意義な話し合いの場に戻したいものです。

[398: 匿名]

ここまできっちり、理路整然と説明されてスルーできる神経がある意味すごい～わぁ。

｢荒らし｣｢偏執者｣｢評論家｣と、まともに闘うでもなし、同調するでもなしなのがチョー不思議。

１．このデベ…そうやって話を反らすしかないですね。ご苦労様です。
２．他のデベ…同情してのコメントですな。
３．契約者…自分の買ったマンションにいちゃもん付けられ反発。まあ、分かります。が、目を逸らしても逃げられないし。。。
４．無関係…チャチャはやめたら。


因みに、評論家へは、豊洲関連スレに書いてくれ。

[399: 匿名さん]

>392
低層階以外も残ってるけど、1階が多い。