オークプレイス世田谷船橋ってどうですか？

[購入検討中さん]

小田急線「千歳船橋」駅徒歩10分。「経堂」駅徒歩12分。
コスモスイニシアの新築マンション「オークプレイス世田谷船橋」ってどうですか？


売主：株式会社コスモスイニシア、大和ハウス工業株式会社
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[241: 匿名さん]

１階が多く残ってるところをみると、他の階に比べ割高に感じるんでしょうか。

[242: 入居予定]

１階は、やはり日当たりと防犯が気になる方には気になるでしょう。
価格は、そのぶん割り引いているのではないでしょうか。

昨年まで？の世田谷物件では、地下１階の居室を「１階」と称するものが多かったですが、
それは規制されるようになったみたいで、ここには無いので、いいですね。
地下は、やはり湿気が下りてきます。

[243: 匿名さん]

駅から10分以上、それだけでダメダメだろ。

[244: 匿名さん]

↑つまんない意見、それもダメダメだよ。

[245: 匿名]

スルーしろ。お前も一緒だ。

[246: 匿名]

どなた様も、今更、ここを荒らさないでください（^^`）

[247: 匿名]

駅からフラットなのは魅力的。

[248: 社宅住まいさん]

モデルルーム見に行こうと思ってます。

[249: 匿名]

ご近所で土壌汚染指定。

[250: 匿名さん]

世田谷・土壌汚染　で検索すると、経堂3丁目、175㎡、のようですが、
多くの中の一か所で、物質は「鉛」、しかも健康被害などの恐れはなく除去も義務付けられない程度、
ということのようですね。
・・・鉛が出ようが何が出ようが、経堂3丁目175㎡が個人宅地として手に入ったりしたら、夢のようなんですが（笑）

[251: 匿名]

しかし道を挟んで斜向かいとは。。。

[252: 匿名さん]

私はそれよりも、更新されたスーモで、販売中２戸・最終期５戸、と、増えちゃった？ことが気になります。

竣工時には、残り２～３戸、といきたいところですね。

[253: 匿名]

これでリセールバリューがた落ち必至。

[254: 契約済みさん]

まだ竣工まで4ヶ月超ありますので、是非完売して欲しいものです。

現時点での残戸数増減はローンキャンセル等もあるので、あまり気にしないほうがいいかもですね。

経堂三丁目鉛は、形質変更時要届出区域に該当とのこと。投稿のおかげではじめて知りました。
他にも港区白金台、目黒区東山などリセールバリューには関係なさそうな地域も含めいろいろ指定されてるのですね。
（法第11条）
・土壌汚染の摂取経路がなく、健康被害が生じるおそれがないため、汚染の除去等の措置が不要な区域
（摂取経路の遮断が行われた区域を含む。）
・土地の形質変更時に都道府県知事に計画の届出が必要（法第12条）

[255: 匿名さん]

この時期はローンキャンセルも結構でますけど、
竣工までには完売しそうですね。

[256: 匿名]

隣のブロックの土壌汚染の問題はデベロッパーさんの誠実な対応を期待したい。
三井、三菱じゃないまでも、ネームがあるデベロッパーなので、きっと既に契約している人にも、直ぐ連絡がくるよね。

[257: 匿名さん]

三井三菱でも、類似ケースでいちいち連絡しないですね。健康被害のおそれがないと公的にうたわれてますし。

[258: 匿名]

三菱、三井のどの物件

[259: 匿名]

ライバルのデベ営業さんが言う必要ないとか書いてますが、そんなことないですよね。イニシアに限って。

[260: 申込予定さん]

>259
逆にイニシアに教えてあげたら。デベはそんなコトがあったことすら知らないんじゃない。
さりげなく公表されてるだけだし。
道路向こうだし。

[261: 匿名]

マンコミュをチェックしてないデベなんかいないって(笑)

[262: 申込予定さん]

試し？屈折してますね。そっちの方がbad newsかも。

[263: 匿名]

いや、イニシアは三流デベロッパーと違うから都合の悪いことは隠さない。

[264: 匿名]

豊洲じゃないんだから。

[265: デベにお勤めさん]

納豆系っすね
隠すも何も関係ないっしょ。隣の隣にあるビルにPCBが保管されてる、あるいはアスベストが封じ込めされてるのと変わらんしょ。

ちょっときしょいのが道むこうに住んでるのと大して変わらんしょ。

[266: 匿名]

このデベさん、もらい汚染ということがあるのを知らんな。

[267: 匿名]

誠実

[268: デベにお勤めさん]

266さん
土壌汚染の摂取経路がなく(11条)
ともらい汚染との相関を説明されたし。
重金属の特性も合わせて説明されたし。

[269: 匿名]

摂取経路がないなら、そのことを購入者や来場者に説明すれば良いのでは？

[270: 匿名]

重要事項説明もしないつもり？

[271: 匿名]

大和に誠実な対応を期待。

[272: 匿名]

勝手な推測だが。

大和ハウスとイニシアで堂々巡りをやってそう。

大和ハウス→説明しよう
イニシア→説明不要

[273: 匿名]

土問題はみなさんスルーして下さい。

さも本物件に問題があるかのように煽りたてることだけが目的の ちとふな同時期売出不人気物件関係者からのつまらんネタです。
気になる方は自分でデベに確認しよう。

[274: 匿名]

ふ～～ん。
このマンションに全く関係ないと無視しようとする訳？
少なくとも重要事項説明すべきと私は考えるがデベロッパーさんはどのように考えますか！見解をご教示ください。

[275: 匿名さん]

他に部屋の細部の件で訊きたいことがあるので明日にでもＭＲ担当者に電話してみようかとは思いますが・・・

ここで井戸掘って飲み水を得るわけじゃないので、ほとんど気にならないです。
鉛って、揮発性の化学物質じゃないですよね？？

[276: 匿名]

最終的には自己責任

[277: 匿名]

デベと連絡するときは、言った言わないとならないよう通話録音しておくのがお勧め。

[280: 匿名]

宅地建物取引業法４７条

宅地建物取引業者は、…相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一、宅地もしくは建物の売買…について勧誘をするに際し、またはその契約の申込みの撤回もしくは解除…の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為。
イ　略
ロ　略
ハ　略
ニ　イからハまでに掲げるもののほか、…将来の利用の制限、環境、交通の利便、…に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすことになるもの。


道路を挟んでいるとは言え、買う買わないの判断について、重要な影響はあるでしょ。

ねえ、デベロッパーさん。

[281: 匿名]

273さんに賛成。

近くの土地（あくまでも、この物件の土地じゃないですし。）の鉛の件は、最近わかったことで、別に隠して契約させられたわけではないので、気になったら自分で問い合わせます。

ごちゃごちゃ書いている方（もしかして１人？）、どういうお立場の人がこんなにこだわるのかわかりませんが、これも273さんのおっしゃる通りかも・・・

[282: デベにお勤めさん]

不毛な議論が続いていたようです。見解を求められてるようでもあるので
今回だけレスします。以後はスルーします。私はここのデベとは無関係です。

宅地建物取引業法は、その名の通り取引する宅地建物に関する法律です。
近隣にいわゆる嫌悪施設や騒音悪臭を発生する施設がある場合、
取引対象の宅地建物に直接影響があるとして重要説明事項に通常記載しますが
本物件にとっての公的事実は以下なので、契約締結に当たって重要な判断を及ぼすとは一般には考えにくいです。
・摂取経路がなく健康被害のおそれもない
・隣地でない
・該当区域は、元経堂ハイツ敷地の東中央部で最短でも100ｍ程度離隔
・騒音や臭気を発生する類のものでない

もちろん重要事項説明の作成時点で判明していれば、こういう時代なので補足事項として加えていたかもしれません。

今回は既に最終期販売段階にあり、都公報が9/1ですので重要事項説明作成時点では知りえないことです。
既に9割ほどが契約済みの状況でしょうから、今から敢えてこの事実を重要事項説明に取り上げることが適当とは思いません。

そもそも重要事項でもないのに告げることが誠意なのか疑問です。
別に知らなくても何ら不利益はないと思いますし、本事実をもって一方的な契約解除などできません。

事実を知って聞いてきた人に対しては丁寧に説明する程度がデベとしての一般的な対応ではないでしょうか。
どうしても嫌なら自己都合での解除はできますけど、そんな人いないでしょう。

当たり前ですけど、どのデベも商売として事業をやってますからね。
実際に悪影響はないのに、負のイメージしか生まないことをことさら強調しないのではないでしょうか。
これを誠意がないとは言えないと思います。

今検討中のあなたが、非常に嫌なことだと判断されるようなら、
契約前にこの掲示板のおかげで分かってよかったと思って、購入を見送ればいいだけだと考えます。

[283: 匿名]

↑ちょっと心配になっていたので、とても分かり易く納得できました。ありがとうございます。

[284: 匿名]

>>282
当マンションのデベさんではないのに、随分情報を持ってますね。
公報には、住居表示もでてないし、縮尺もないのに。

さて、混ぜっ返すのはここまで。


まずは、論旨明快で、かつ長文のご返答を頂けたこと感謝の意を表します。

以下コメントしますが、単なる見解の相違なのか、明らかな誤りなのかは意識して書きたいと思います。

まず、本マンションの敷地が、土壌汚染対策法に該当しない＝重要事項説明書の法定記載事項に該当しない。この点は正しいです。

しかしながら、法定記載事項に該当しない→記載せずとも良いと主張されていますが、この点は明確な誤りです。

宅地建物取引業法では、最低限の記載事項とされているだけで、これ以外は不要とはなっていません。

３５条
宅地建物取引業者は、…売買の相手方に対して、…取引主任者をして…少なくとも次に掲げる事項について、…説明をさせなければならない。

『少なくとも』を見落としています。

[285: 匿名さん]

>>282
282さんが展開されている論理は売主の論理であって、デベロッパーの論理ではないです。

>本物件にとっての公的事実は以下なので、契約締結に当たって重要な判断を及ぼすとは一般には考えにくいです
とか
>知らなくても何ら不利益はない
と言ってますが、この点は簡単に反証できます。

本当に、重要な判断を及ぼす事項でなく、知らなくても不利益はないのであれば、
この事実を知っても、知らない時と同じ価格で、この土地をマンション用地として仕入れることができますね？
でも、282さんは知ったら絶対同じ価格では仕入れないでしょう。
恐らくは価格を下げますといわれても購入を断念するのではないでしょうか。

もし、282さんがデベロッパーの仕入担当者だとして、
282「公的事実は以下なので・・・」
上司「そんなリスクあるもの仕入られる訳ないだろ。ばか。」
と一喝されるだけですね。

そう、282さんは売主として売り切りたいだけの一心で論理展開しているだけなのです。
従って、契約にあたってデベロッパーにとっても買う側の立場であれば、極めて重要な事実と
言い出すに決まっているのです。

[286: 匿名さん]

>>285ではデベロッパーとして考えてみました。

では次にマンション購入者に立って考えてみましょう。
土壌汚染について興味深い調査をまずは引用しましょう。

http://www.reinet.or.jp/jreidata/topics/topics0302s.htm

隣地が土壌汚染していた場合にどのような行動を起こすかという問いに対し、
３／４が何らかの対応（調査や転居など）をするという結果が出ています。

なお、282さんは100m程度離れているので影響ないと言っていますが、
距離感についても、1km以内では大して軽減されず、1kmを超えるにしたがって
心理的嫌悪感が薄れていく調査結果が得られています。

http://www.reinet.or.jp/jreidata/topics/topics0403s.htm

これでも不利益がないと言えますか？

まあ、心理的な嫌悪感を感じるか否かは個々人の感性によるところだけに
全く意に介さない人も勿論いるでしょう。
しかし、一般論としては大きな影響を与えるといわざるを得ません。

既に契約した方でも、解約による損失を誰が負担するかは別にしても
兎に角解約したいという方も居てもなんら不思議では
ないと考えるのが常識的な判断というものでしょう。

反論があるのであれば、このような調査結果でお願いいたします。

[287: 匿名さん]

>>286
で一つ書き忘れました。嫌悪感を感じるか否かについては、
282さんが誤っているというのではなく、見解の相違で、
あくまで私の方が一般的な考え方ではないかと言いたいだけです。

[288: 匿名さん]

もう一点明らかな誤り（＝論理のすり替えが適切か）の点を指摘します。

>今回は既に最終期販売段階にあり、都公報が9/1ですので重要事項説明作成時点では知りえないことです。
>既に9割ほどが契約済みの状況でしょうから、今から敢えてこの事実を重要事項説明に取り上げることが適当とは思いません。

確かに重要事項説明書（宅建業法35条）は契約前までにしなければいけないことです。
しかしながら、宅建業者に対し不実告知及び故意の不告知の禁止（同法47条）は
契約後も守るべきものです。

この時間軸の観点について、分かり易く図示したHPを引用しましょう。

http://atplain.com/cgi-bin/atplain/siteup.cgi?category=3&page=5&am...

このHPは千葉県宅地建物取引業協会の研修会テキストから抜粋したもののようですので、
信頼度は高いのではないでしょうか。

私が主張しているとおり、これから契約する客にも、これまでに契約した客にも説明義務はあるのですよ。
誠実な対応をされることを見守っています。

特に、この３連休はMRにも多数来客があるでしょうし、また、2010年10月10日の10の３並びの大安吉日に
契約もあるかもしれません。よくよくご誠意のある対応を。

隣地に土壌汚染の指定地ができてしまったのはデベの責任ではなくお気の毒としかいいようがないですが、
説明責任を果たさないとすれば、それはデベの責任です。

[289: 匿名さん]

うーむ。そっかあ。

[291: 匿名]

どうする、大和ハウスさん。

[292: 匿名さん]

なんか、こうすべきとかしないとかむずかしい話ばかりですね。

まだ買ってない人は、そこを含めて考えればいいし。

買った人はそこを含めて売主に話聞いてどうするか決めればいい。
気にいらなければ弁護士とか相談するとか、、、


この掲示板で法律を持ち出してああだこうだ言うのは？？？
書いてる人のマスターベーションにすぎない。

もうお腹一杯です。

[293: 匿名]

何が本当か判断するのは難しいですね。
真実がどうであれ、これだけ書かれれば、ここを買うのは多少躊躇します。
レジデンスの関係者が書いているとは思いたくないのですが、もしそうなら一言申し上げます。

仮にここが売れなくなっても、だからレジデンスが売れる、ということは絶対にありません。
それは、妄想です。

他に物件はいくらでもありますから。

[296: 匿名]

284～288にまたたくさん書いて下さった方は、知識がおありなのはわかりましたけど、是非、ご自分のお立場もはっきり書いてください。
契約者で、この件について説明連絡がないことに怒っている？
関係ない立場だけど、私たちのために怒ってくれてる？
それとも、ホントに他社の営業さん？

レジデンスは土壌が何もなくても、私は排ガスでダメです。

[297: 物件比較中さん]

駐車場確保できますか？

[307: 匿名さん]

275で、自分で営業さんにきいてみます、と書いた者です。

法律用語など使える人間ではないので、稚拙な文章ですみませんが、私が理解した内容を。

向かい側の賃貸マンション予定地は、3,000㎡以上の開発で義務付けられている土壌の調査を行ったところ、鉛が出た部分があった。（程度は、No.254さんが転記してくださった内容）
オークの土地に関しては、3,000㎡未満の2,182㎡なので義務ではなかったが調査済みで、何も問題がなかったことを、契約者にお渡しした重要事項説明の冊子の22ページに書いてあります、
とうことでした。

それでも、気になる人は気になるんでしょうが、多くの方もそうでしょうけど、私は別に、特には・・・

[308: 匿名]

デベロッパーのカテゴリーにあるイニシアのスレみると凄過ぎ！

従業員の2/3をクビ、また、問題ある施工物件についてイニシアが管理組合に対し裁判を起こしただと。

ここは、307さんみたいに汚染を気にならない人ばかりだといいですね。

[309: 匿名]

↑次から次ぎに足を引っ張ろうと大変ですね。この物件は良いから売れてるんです。現にあと数戸で完売ですよ。時間のもんだいです。いくらがんばってもレジデンスは売れません。

[314: 匿名さん]

土壌汚染っていろいろネットで調べてもよくわからない。

工場跡地のような人工的なものと、自然に堆積しているものとがあるらしい。
この物件の隣地はどっちなの？

[315: ご近所さん]

近所の者ですが、オークプレイスの対面の旧富士銀と旧一勧の社宅の解体工事は本年３月くらいからスタートしてますが、そのご近所説明用の資料には、アスベストのことやら、鉛のことは確か記載はありましたよ。そもそも、もともとこの辺りはずっと昔に化学工場があったところなので、別に不思議じゃないです。つまり、売主は９月一日に関係なく、知らないはずはないことです。しかし、重要事項に取り立ててあげるレベルじゃないだけです。
「土壌汚染」とは大袈裟な。。。（笑）まあ、気になる人には気になるでしょうから、ご自身で納得できるかどうかは重要なことでしょうね。
高級感。これも、主観的な部分が半分でしょう。但し、残り半分の客観的な部分に関しても、マンションのコンセプトとして、もともと、スタンダード路線という触れ込みのようなので、看板に偽り無しなのでは？内装や概観も、高級品ではない、標準クラス。値段との折り合いもありますよね。その割には、ペアガラスや二重床や壁の作りは、合格ライン。この辺りが、人気の秘密でしょう。駅から１０分あるいは経堂からであれば１０分超えを遠いとするかどうかも、人それぞれでしょうね。確かに、リセールバリューには影響するポイントの一つでしょうが。
レジデンスは高級？。。。う～ん、さすがに、ちょっと、苦しいですかね。。。立地もバリバリ環八と水道道路の中洲ですからね。
ずっとフォローして新聞チラシをみていると、販売側の苦悩・悶絶が手に取るように伝わってきます。
どう幕引きするつもりなのか、近所の者として見届けたいですな。

[316: 匿名さん]

誰もレジデンスのことなんか聞いていないんですが。
参考になりました。化学工場があったんですね。知りませんでした。。。。

[319: 契約済みさん]

315さまの意見、大変参考になりました。
取るに足らない事象とはいえ、引き渡し後に知るのと今知るのとでは少し気分が違います。
道路向かいの土地内部に鉛があったり建物にアスベストが使われていることは、（私の）契約時点では公的発表もない個人情報の為、重説にて説明すべき事項とも思えませんし、ましてや清掃工場のような公共稼働施設と同一視することじたい視点がずれています。

願わくば口頭でひとことでも簡単な説明があればもっと容易に受け止められたのでしょうが、私の担当していただいた営業の方は契約を急かすこともなく、良いことも悪いこともご説明していただけていたので、ひょっとしたら現場レベルにその情報が伝わっていなかったのでは？とも思えます。もし仮にそうだとすれば情報提供についての必要・不要の判断はデべではなく受け手の消費者が選択するものですので、今一度その姿勢を改めるべきです。

[320: かつての近所住人]

以前は確かベークライト工場だったね。
子供の頃、そのベークライトの破片でメンコ遊びしてました。
その頃台風が来たとき、この辺りは洪水がおきましたね。
この事は世田谷区の風土記に当時の人のインタビューというかたちで載ってますよ。
経堂図書館にあります。

[321: 匿名]

319さんの言うとおり、デベさんは今一度、姿勢を改める必要がありますね。

土壌汚染は人によって気にする人と気にしない人がいる。ですから、半年も前から知りながら、伝えないという姿勢はアンフェアーだと思います。

不動産は高額なものなのだから、不利な情報を故意に提供はしないという姿勢は重要な問題を含んでいると思います。

[322: 匿名]

ところでベークライトって何ですか。
鉛を使う製品ですか。

[323: 匿名さん]

荒らしさんも、このくらい盛り上がって、ご満足でしょうか？
この気候の良い季節の３連休、パソコンの前での素敵な過ごし方でしたね。

[324: 匿名さん]

満足？　故意にネガティブ情報を隠し通そうとする悪徳デベさんであるかぎり満足しませんよ。
３連休の営業日和いかがでしたか？

[325: 匿名]

仮に他社営業さんだとしたら、遅すぎたよね？
ほとんど売れてしまってるんでしょ、ここ？

[326: ご近所さん]

本当に、荒らそうという意図があれば、荒れるもんなんですね。
まあ、契約済の方は泰然自若とすることが何よりです。

意図は明白ですから。（笑）

[330: 匿名]

荒らしだというなら削除依頼すればいいだけ。

他の物件からの中傷ですり替えようと必死すぎ。

既に契約済みの人にも真実を伝えましょう。不誠実業者を脱皮しましょう。

[331: 匿名さん]

323ですが、自分が契約した物件の掲示板を荒らされたくないだけの私が、
「悪徳デベさん」と呼ばれてしまうくらいなので、相手もほんとうに一般人なのかも？ですね。
よほどイニシアに恨みがあるか、この程度の物件でも手が届かない人？でしょうか。
自分にとって興味もわかないような物件だったら、固執して批判を繰り返すことは、考えられないです。

イニシアについては、べつに十分満足した上での選択、ではないですよ。
そんなこと、他の契約者の皆さんだってある程度調べて、大和との合同なのでまあ無事に建つだろうな、再建がまわり始めた時期にあえて変なことはしないだろうな、とか考えてのことですよ。
不動産ディベロッパーで、批判したくなる個所が皆無の会社なんて知りませんし。
過去何十年にもわたって、自然環境へわずかでも影響を与えるものが何も無かった場所が良ければ、同じ小田急沿線でも自然いっぱいの多摩丘陵の新規開発地などを選択すれば良いだけで、現にそういう物件もあり、買う人も、いますし。

私も暇なので朝からお相手をしてしまいましたが、以前に何箇所かで書かれたとおり、賢い方たちはスルーしていらっしゃいますね。今後は見習います。

[332: 匿名]

この掲示板の利用規約では、物件検討上のネガティブな意見も良い旨明示されています。

むしろ、ネガティブな意見は歓迎で、不動産業者が、業者であることを自ら開示してコメントすることを推奨しています。

[335: 匿名]

仮に事実だとしても、ここまでやる意図がわかりません。

買いたくて買えなかったので僻んでいるのか、利害関係がないとすればヒロイックな気持ちに浸りたいのか…

いずれにしても気持ち悪いですね。普通の人から見れば。
もし、荒らしたいだけじゃないなら、理由を教えて欲しいですね。あれば、ですけど。

[336: 匿名さん]

いいんじゃないですか。別に。
何も知らずに残代金支払って引き渡されてから知るよりよっぽどまし。

気にならなきゃ、そのまま引渡を受ければいいだけ。
気にいらなきゃ、売主に文句言うなり、値引き交渉するなり、解約するなり、納得行くまで交渉すればいいだけのこと。
不安なら、売主に説明を求めればいいし、
それでも不安なら、売主以外の識者の見解を聞けばいい。

いずれにしても、買う側からしたら、自分が納得するまでやればいい。
自己責任ということはそういうことだから。

[337: 匿名]

自己責任…ね？
自己責任って意味解って使ってる？

しつけく押し付けがましいご立派なご演説は、自己責任から最も遠いと思うけどね。

[338: 匿名]

いやあ、利用規約を守って書き込みしている人を荒らし扱いするしつこさには負けます。ハイ。

私が押し付けているのは、デベロッパーさんに、｢既に契約済みの人を含めて、ネガティブ事項も開示した方がよい。判断材料は出しなさい。｣という点だけ。

買い主には、お好きにどうぞだけですよ。私に意見に乗っかって書き込みしているのもあるようなので紛らわしいかもしれませんが。

[339: 匿名]

荒らし扱いされることに根負けして、他物件の営業ではないことは書きましたが、これ以外は一切書かないので悪しからず。

[340: 匿名]

↑
一切書かないので悪しからず…

いや、別に、全然わるくない。
何か勘違いしているようですが(笑)