オークプレイス世田谷船橋ってどうですか？

[購入検討中さん]

小田急線「千歳船橋」駅徒歩10分。「経堂」駅徒歩12分。
コスモスイニシアの新築マンション「オークプレイス世田谷船橋」ってどうですか？


売主：株式会社コスモスイニシア、大和ハウス工業株式会社
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[241: 匿名さん]

１階が多く残ってるところをみると、他の階に比べ割高に感じるんでしょうか。

[242: 入居予定]

１階は、やはり日当たりと防犯が気になる方には気になるでしょう。
価格は、そのぶん割り引いているのではないでしょうか。

昨年まで？の世田谷物件では、地下１階の居室を「１階」と称するものが多かったですが、
それは規制されるようになったみたいで、ここには無いので、いいですね。
地下は、やはり湿気が下りてきます。

[243: 匿名さん]

駅から10分以上、それだけでダメダメだろ。

[244: 匿名さん]

↑つまんない意見、それもダメダメだよ。

[245: 匿名]

スルーしろ。お前も一緒だ。

[246: 匿名]

どなた様も、今更、ここを荒らさないでください（^^`）

[247: 匿名]

駅からフラットなのは魅力的。

[248: 社宅住まいさん]

モデルルーム見に行こうと思ってます。

[249: 匿名]

ご近所で土壌汚染指定。

[250: 匿名さん]

世田谷・土壌汚染　で検索すると、経堂3丁目、175㎡、のようですが、
多くの中の一か所で、物質は「鉛」、しかも健康被害などの恐れはなく除去も義務付けられない程度、
ということのようですね。
・・・鉛が出ようが何が出ようが、経堂3丁目175㎡が個人宅地として手に入ったりしたら、夢のようなんですが（笑）

[251: 匿名]

しかし道を挟んで斜向かいとは。。。

[252: 匿名さん]

私はそれよりも、更新されたスーモで、販売中２戸・最終期５戸、と、増えちゃった？ことが気になります。

竣工時には、残り２～３戸、といきたいところですね。

[253: 匿名]

これでリセールバリューがた落ち必至。

[254: 契約済みさん]

まだ竣工まで4ヶ月超ありますので、是非完売して欲しいものです。

現時点での残戸数増減はローンキャンセル等もあるので、あまり気にしないほうがいいかもですね。

経堂三丁目鉛は、形質変更時要届出区域に該当とのこと。投稿のおかげではじめて知りました。
他にも港区白金台、目黒区東山などリセールバリューには関係なさそうな地域も含めいろいろ指定されてるのですね。
（法第11条）
・土壌汚染の摂取経路がなく、健康被害が生じるおそれがないため、汚染の除去等の措置が不要な区域
（摂取経路の遮断が行われた区域を含む。）
・土地の形質変更時に都道府県知事に計画の届出が必要（法第12条）

[255: 匿名さん]

この時期はローンキャンセルも結構でますけど、
竣工までには完売しそうですね。

[256: 匿名]

隣のブロックの土壌汚染の問題はデベロッパーさんの誠実な対応を期待したい。
三井、三菱じゃないまでも、ネームがあるデベロッパーなので、きっと既に契約している人にも、直ぐ連絡がくるよね。

[257: 匿名さん]

三井三菱でも、類似ケースでいちいち連絡しないですね。健康被害のおそれがないと公的にうたわれてますし。

[258: 匿名]

三菱、三井のどの物件

[259: 匿名]

ライバルのデベ営業さんが言う必要ないとか書いてますが、そんなことないですよね。イニシアに限って。

[260: 申込予定さん]

>259
逆にイニシアに教えてあげたら。デベはそんなコトがあったことすら知らないんじゃない。
さりげなく公表されてるだけだし。
道路向こうだし。

[261: 匿名]

マンコミュをチェックしてないデベなんかいないって(笑)

[262: 申込予定さん]

試し？屈折してますね。そっちの方がbad newsかも。

[263: 匿名]

いや、イニシアは三流デベロッパーと違うから都合の悪いことは隠さない。

[264: 匿名]

豊洲じゃないんだから。

[265: デベにお勤めさん]

納豆系っすね
隠すも何も関係ないっしょ。隣の隣にあるビルにPCBが保管されてる、あるいはアスベストが封じ込めされてるのと変わらんしょ。

ちょっときしょいのが道むこうに住んでるのと大して変わらんしょ。

[266: 匿名]

このデベさん、もらい汚染ということがあるのを知らんな。

[267: 匿名]

誠実

[268: デベにお勤めさん]

266さん
土壌汚染の摂取経路がなく(11条)
ともらい汚染との相関を説明されたし。
重金属の特性も合わせて説明されたし。

[269: 匿名]

摂取経路がないなら、そのことを購入者や来場者に説明すれば良いのでは？

[270: 匿名]

重要事項説明もしないつもり？

[271: 匿名]

大和に誠実な対応を期待。

[272: 匿名]

勝手な推測だが。

大和ハウスとイニシアで堂々巡りをやってそう。

大和ハウス→説明しよう
イニシア→説明不要

[273: 匿名]

土問題はみなさんスルーして下さい。

さも本物件に問題があるかのように煽りたてることだけが目的の ちとふな同時期売出不人気物件関係者からのつまらんネタです。
気になる方は自分でデベに確認しよう。

[274: 匿名]

ふ～～ん。
このマンションに全く関係ないと無視しようとする訳？
少なくとも重要事項説明すべきと私は考えるがデベロッパーさんはどのように考えますか！見解をご教示ください。

[275: 匿名さん]

他に部屋の細部の件で訊きたいことがあるので明日にでもＭＲ担当者に電話してみようかとは思いますが・・・

ここで井戸掘って飲み水を得るわけじゃないので、ほとんど気にならないです。
鉛って、揮発性の化学物質じゃないですよね？？

[276: 匿名]

最終的には自己責任

[277: 匿名]

デベと連絡するときは、言った言わないとならないよう通話録音しておくのがお勧め。

[280: 匿名]

宅地建物取引業法４７条

宅地建物取引業者は、…相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一、宅地もしくは建物の売買…について勧誘をするに際し、またはその契約の申込みの撤回もしくは解除…の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為。
イ　略
ロ　略
ハ　略
ニ　イからハまでに掲げるもののほか、…将来の利用の制限、環境、交通の利便、…に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすことになるもの。


道路を挟んでいるとは言え、買う買わないの判断について、重要な影響はあるでしょ。

ねえ、デベロッパーさん。

[281: 匿名]

273さんに賛成。

近くの土地（あくまでも、この物件の土地じゃないですし。）の鉛の件は、最近わかったことで、別に隠して契約させられたわけではないので、気になったら自分で問い合わせます。

ごちゃごちゃ書いている方（もしかして１人？）、どういうお立場の人がこんなにこだわるのかわかりませんが、これも273さんのおっしゃる通りかも・・・

[282: デベにお勤めさん]

不毛な議論が続いていたようです。見解を求められてるようでもあるので
今回だけレスします。以後はスルーします。私はここのデベとは無関係です。

宅地建物取引業法は、その名の通り取引する宅地建物に関する法律です。
近隣にいわゆる嫌悪施設や騒音悪臭を発生する施設がある場合、
取引対象の宅地建物に直接影響があるとして重要説明事項に通常記載しますが
本物件にとっての公的事実は以下なので、契約締結に当たって重要な判断を及ぼすとは一般には考えにくいです。
・摂取経路がなく健康被害のおそれもない
・隣地でない
・該当区域は、元経堂ハイツ敷地の東中央部で最短でも100ｍ程度離隔
・騒音や臭気を発生する類のものでない

もちろん重要事項説明の作成時点で判明していれば、こういう時代なので補足事項として加えていたかもしれません。

今回は既に最終期販売段階にあり、都公報が9/1ですので重要事項説明作成時点では知りえないことです。
既に9割ほどが契約済みの状況でしょうから、今から敢えてこの事実を重要事項説明に取り上げることが適当とは思いません。

そもそも重要事項でもないのに告げることが誠意なのか疑問です。
別に知らなくても何ら不利益はないと思いますし、本事実をもって一方的な契約解除などできません。

事実を知って聞いてきた人に対しては丁寧に説明する程度がデベとしての一般的な対応ではないでしょうか。
どうしても嫌なら自己都合での解除はできますけど、そんな人いないでしょう。

当たり前ですけど、どのデベも商売として事業をやってますからね。
実際に悪影響はないのに、負のイメージしか生まないことをことさら強調しないのではないでしょうか。
これを誠意がないとは言えないと思います。

今検討中のあなたが、非常に嫌なことだと判断されるようなら、
契約前にこの掲示板のおかげで分かってよかったと思って、購入を見送ればいいだけだと考えます。

[283: 匿名]

↑ちょっと心配になっていたので、とても分かり易く納得できました。ありがとうございます。

[284: 匿名]

>>282
当マンションのデベさんではないのに、随分情報を持ってますね。
公報には、住居表示もでてないし、縮尺もないのに。

さて、混ぜっ返すのはここまで。


まずは、論旨明快で、かつ長文のご返答を頂けたこと感謝の意を表します。

以下コメントしますが、単なる見解の相違なのか、明らかな誤りなのかは意識して書きたいと思います。

まず、本マンションの敷地が、土壌汚染対策法に該当しない＝重要事項説明書の法定記載事項に該当しない。この点は正しいです。

しかしながら、法定記載事項に該当しない→記載せずとも良いと主張されていますが、この点は明確な誤りです。

宅地建物取引業法では、最低限の記載事項とされているだけで、これ以外は不要とはなっていません。

３５条
宅地建物取引業者は、…売買の相手方に対して、…取引主任者をして…少なくとも次に掲げる事項について、…説明をさせなければならない。

『少なくとも』を見落としています。

[285: 匿名さん]

>>282
282さんが展開されている論理は売主の論理であって、デベロッパーの論理ではないです。

>本物件にとっての公的事実は以下なので、契約締結に当たって重要な判断を及ぼすとは一般には考えにくいです
とか
>知らなくても何ら不利益はない
と言ってますが、この点は簡単に反証できます。

本当に、重要な判断を及ぼす事項でなく、知らなくても不利益はないのであれば、
この事実を知っても、知らない時と同じ価格で、この土地をマンション用地として仕入れることができますね？
でも、282さんは知ったら絶対同じ価格では仕入れないでしょう。
恐らくは価格を下げますといわれても購入を断念するのではないでしょうか。

もし、282さんがデベロッパーの仕入担当者だとして、
282「公的事実は以下なので・・・」
上司「そんなリスクあるもの仕入られる訳ないだろ。ばか。」
と一喝されるだけですね。

そう、282さんは売主として売り切りたいだけの一心で論理展開しているだけなのです。
従って、契約にあたってデベロッパーにとっても買う側の立場であれば、極めて重要な事実と
言い出すに決まっているのです。

[286: 匿名さん]

>>285ではデベロッパーとして考えてみました。

では次にマンション購入者に立って考えてみましょう。
土壌汚染について興味深い調査をまずは引用しましょう。

http://www.reinet.or.jp/jreidata/topics/topics0302s.htm

隣地が土壌汚染していた場合にどのような行動を起こすかという問いに対し、
３／４が何らかの対応（調査や転居など）をするという結果が出ています。

なお、282さんは100m程度離れているので影響ないと言っていますが、
距離感についても、1km以内では大して軽減されず、1kmを超えるにしたがって
心理的嫌悪感が薄れていく調査結果が得られています。

http://www.reinet.or.jp/jreidata/topics/topics0403s.htm

これでも不利益がないと言えますか？

まあ、心理的な嫌悪感を感じるか否かは個々人の感性によるところだけに
全く意に介さない人も勿論いるでしょう。
しかし、一般論としては大きな影響を与えるといわざるを得ません。

既に契約した方でも、解約による損失を誰が負担するかは別にしても
兎に角解約したいという方も居てもなんら不思議では
ないと考えるのが常識的な判断というものでしょう。

反論があるのであれば、このような調査結果でお願いいたします。

[287: 匿名さん]

>>286
で一つ書き忘れました。嫌悪感を感じるか否かについては、
282さんが誤っているというのではなく、見解の相違で、
あくまで私の方が一般的な考え方ではないかと言いたいだけです。

[288: 匿名さん]

もう一点明らかな誤り（＝論理のすり替えが適切か）の点を指摘します。

>今回は既に最終期販売段階にあり、都公報が9/1ですので重要事項説明作成時点では知りえないことです。
>既に9割ほどが契約済みの状況でしょうから、今から敢えてこの事実を重要事項説明に取り上げることが適当とは思いません。

確かに重要事項説明書（宅建業法35条）は契約前までにしなければいけないことです。
しかしながら、宅建業者に対し不実告知及び故意の不告知の禁止（同法47条）は
契約後も守るべきものです。

この時間軸の観点について、分かり易く図示したHPを引用しましょう。

http://atplain.com/cgi-bin/atplain/siteup.cgi?category=3&page=5&am...

このHPは千葉県宅地建物取引業協会の研修会テキストから抜粋したもののようですので、
信頼度は高いのではないでしょうか。

私が主張しているとおり、これから契約する客にも、これまでに契約した客にも説明義務はあるのですよ。
誠実な対応をされることを見守っています。

特に、この３連休はMRにも多数来客があるでしょうし、また、2010年10月10日の10の３並びの大安吉日に
契約もあるかもしれません。よくよくご誠意のある対応を。

隣地に土壌汚染の指定地ができてしまったのはデベの責任ではなくお気の毒としかいいようがないですが、
説明責任を果たさないとすれば、それはデベの責任です。

[289: 匿名さん]

うーむ。そっかあ。