シティハウス東京森下

[物件比較中さん]

売主：住友不動産
施工会社：新日本建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス

東京8分・銀座9分、駅徒歩4分。
隅田川近くのシティハウス東京森下について情報交換お願いします。

[714: 匿名さん]

近所にとてもうるさい犬がいるらしいのでそれが心配なところです。

[715: 匿名さん]

エコカラットは友人が新居を買ったときにオプションでしたのですが
すごくいいと言っていました。
友人は犬を飼っているのですが
匂いが明らかに以前よりもしないとのことでした。

[716: 匿名]

エコカラは通気性が悪くなるのでまめにお掃除する人じゃないと厳しいよ。
特にベランダはね。ウッドのやつなら虫が沸いちゃうからね。

[717: 匿名]

716
ﾍﾞﾗﾝﾀﾞのどこにｴｺｶﾗｯﾄを施工するのですか?

[718: 匿名さん]

>716
エコカラットを完全に勘違いしてますよね。
エコカラットは室内の壁面に貼る調湿タイルです。
メンテナンスフリーですが。
見てるこっちが恥ずかしいので多少なりとも勉強してから書き込みましょうね。

[719: 購入検討中さん]

ここはリセールバリュー高いと思いますよ～。

＜考慮点＞
・都心近
・駅近（徒歩4分）
・坪単価（230～240万/坪）
・全室南向き
・マンデベが御三家の住友（三菱、三井、野村の方が良いが、一応ブランド価値あり）

以上を考慮すると、リセールバリューは悪くないはずですね。


また、賃貸に出した場合の利回り計算してみても、3LDK上層階だと家賃21万弱。
諸経費をザックリ計算してみると、約60万/年ですね。
すると、利回りは約3.5％也。
物件自体は少々割高ではあるが、ランニングコストが安いから、利回りは良いと思います。


ま～何より、間取り、眺望、仕様も満足いくものなので、個人的には買いだと思います。
ってな訳で、購入検討中です♪

[720: 匿名さん]

利回り3.5ってどこのアホリートだよ

[721: 匿名さん]

719
頭の中身が幸せな方のようで何よりです。
一部屋と言わず何部屋もいっちゃって下さい。すみふが喜びますよ。

[722: 匿名さん]

いいマンションだと思いますよ。

[723: 匿名さん]

７１９
残念なコメントだね。がんばれー。荒らしか？

[724: 匿名さん]

管理費と駐車場代安いのいいよね。
マンションの値段が安くても、結局管理費とか全部含めた支払いになりますからね。
個人的にはﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰは絶対不可欠だったので、こちらは良いと思います。

[725: 匿名さん]

まーいざというときは、諸経費差し引いた結果で3.5%なら許容範囲では？
そもそもここのマンションは投資用というより、
自分で住むためのマンションだろうから、
まずは自分が住んで満足できるかどうかが何より重要だは？
私は南向きで駅から近くて、静かな立地なのでありかなと。

[726: 購入検討中さん]

719です（笑）

＞725さん
仰る通りだと思います。
完全に投資用なら山手内の物件にいきます。
ここは、自分が住みたいかどうかが、結局のところ重要だと思います。

資産価値の件は、もしもの時の備えと考えておいたほうが良いでしょうが、
資産価値が高いに越したことはありません。
そういう意味で、賃貸に出した際の利回り、リセールバリューは考えておいて損は無いと思います。

ここなら、上記２つの指標が悪くなさそう（予想）、且つ、住みたい感じなので、買いだと思いました。
実際に、第一期の売れ行きは良さそうなので、良い物件なのでしょう。

個人的にはパークハウス両国も良いと思ったのですが、やはり即完売でしたね・・・。

[727: 匿名さん]

投資用になるわけがないだろ。

[728: 匿名さん]

>727さん
だから、そう書いてますよね（笑）
ちゃんと読んでコメントしましょうね。

[729: 匿名さん]

森下の3Lなんて借りる人いませんよー W

[730: 匿名さん]

近くの不動産屋まわってみましたか？
普通に居ますよ。

[731: 匿名さん]

僕の友人も、ファミリーですが、森下に3LDK借りてますf^_^;)

[732: 匿名さん]

森下のファミリーマンション（６０～７０平米前後）だと相場は１２～１５万って
感じですよ。森下に住みたくて１５万以上支払える人は買ってしまうので
家賃２０万払って住む人はかなり希少だと思います。

[733: 匿名さん]

不動産の世界で、調べればデータが出るものを予想で済ますとは本当にめでたい方ですね。
一切参考にならないので黙って買って下さい。

[734: 733]

>>726
に対して言いました。
分かっていないのは貴方だけ。スレを最初から読み直せとつけ加えます。

[735: 購入検討中さん]

＞733
過去10年の両国、森下、門前仲町付近の指標を見た結果を書いております。
今後10年の指標は、あくまで予想でしかないですよね。
変なアゲアシを取るのはやめて頂きたい。

[736: 匿名さん]

>726さん
私は、あなたの考えに賛成です。
人生、何があるかわからないので、資産価値をかんがえるのは、良いと思います。
確かに、森下で家賃20万以上出す人は多くはないとは思いますが、居なくは無いので、その時の時勢次第では、賃貸も可能ですね！

[737: 購入検討中さん]

719、726です。

＞736さん
有り難うございます（笑）
良い物件だと思うので、ゆっくり検討してみます。

[738: 匿名さん]

前の方でエコカラットの話が出ていましたが
我が家は脱衣場とトイレにしようかなと考えています。
やはり水回りだといいかなと思って。
皆さんはどうされますか？

[739: 物件比較中さん]

ディスポーザーないマンションていまどきあるの⁇
最新のマンションはついているのが普通だと思ってました…

[740: 匿名さん]

いくつか都内のマンション見に行きましたが
ディスポーザーついてないマンションは結構ありましたよ

[741: 匿名さん]

小規模だと付いてないですね～…。

[742: 物件比較中さん]

>719さま

確かに、空室率等、コンサバティブに見積もっても、利回り3.3％くらいですね。
きちんと数字を示してくれると、説得力あります。
反論されている方々は、数字を出さず、感情的なので、何を言ってもいまいち説得力がないんですよね。

投資物件であれば、4％以上は狙いたいですが、
仰るように、投資物件ではないので、この位あれば良いでしょうね。

今現在、本物件に要望提示済みで、申込に踏み切ろうか悩んでおりました。
しかし、物件のフローリングの色などは、第一期販売時でないと決められないということもあり、
また、希望通り上層階の部屋で被らず要望が通っているので、申込に踏み切ろうかと思います。

先週末の情報ですと、第一期販売も商談中を除くと、残るは2戸・・・。
今週末で完売となりそうですね。

予想以上の反響ですね。

[743: 契約済みさん]

句読点をつける位置に特徴のある方がいっぱい書き込んでいらっしゃるようですね。
ご自分の意見が否定されて嫌な気持ちがしたかもしれませんが、度が過ぎるともはや荒らしですよ。
同じマンションに住まわれるかもしれない方ですから、冷静に対処して頂きたいです。

>>739さん
ディスポーザーは敷地内に別途処理槽が必要なので、
小規模物件はついていないという話を聞いたことがあります。
メンテナンスなどにお金がかかるため、その分入居者負担が大きくなるためだそうです。
100戸以上というこれくらいの規模だとある程度の価格の物件は大体ついているような気がします。

[744: 申込予定さん]

742=719=726さん
物件価値の下落も考えた方がいいですよ
一期なんて普通は売れる部屋しか出さないから完売当たり前のはずだけど逃げられたのかな

[745: 匿名さん]

どんなマンションでも普通は年月が経てば価格は下落するのが当たり前だと思います。
両国～森下～清澄白河あたりのマンションは大体見学してきましたが、こちらが一番高級感があったと思いました。
全部南向きや、駅近など、総合的にはいいと思います。
どんなマンションでも100%満足できるマンションはないですからね・・・

[746: 匿名さん]

同一人物のような、違うような。
とりあえずこのマンション好きなんですねー。
エコカラット、うちはリビングに付けたいです。

[749: 購入検討中さん]

719のお陰で掲示板が活性化してる。
住不の人間か？
プラス意見なのでもっと書き込んでくれ！

[750: 匿名さん]

やはり、売れなかったね。

[751: 匿名さん]

久々に現地前をとおったら、かなり建ちあがってますね。
部分的にバルコニーのあたりとか、外観もちょっとずつ見えてきていました。
結構かっこいい感じでしたよ。

[752: 匿名さん]

そーですね。
規模もそこそこなので、なかなか存在感ありますね！
今は15Fくらいまで立ち上がっていました。
環境も静かですし、良いのではないでしょうか。

[753: 購入検討中さん]

モデルルーム見ましたが、バルコニー広いと部屋も開放感がありますね。
実際の平米数より広く感じました。

[754: 匿名さん]

住みたいマンションですが、私は予算的に厳しい…。
こんな感じで、もう少しリーズナブルな物件無いですかね～。
この辺で3LDKで4000万円代。
やっぱりイニシアとかになりますかね。

買える方々が羨ましい…。

[755: 匿名さん]

＞＞751
私もここの外観は好きですね～、まだ全貌は見れないけどHPにある完成予想のCG見るとワクワクします。

確かに立地から考えるとちょっと高めの物件だとは思うけど設備や構造をみると納得かな、特に設備に関しては個人的にちょっと盛りだくさん過ぎてちゃんと有効利用できるのかな？と考えちゃうくらいです。共有施設がムダに多くないのも好印象です。

[756: 匿名さん]

>>754
同じ江東区内で4000万円台で内廊下のタワマンが買えちゃうみたいだよ。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00065278/layoutlist/?...

[757: 匿名さん]

756さん

なるほど。
確かに安いですね。
東陽町だからですかね、駅から遠いですし。
にしても、安いですね。

[758: 物件比較中さん]

いろいろ見たけど、このあたりではかなり良いマンションだと思います。南向きで、設備も便利なものが盛りだくさんって感じで。
上の階じゃなくても明るそうだし、バルコニーが広いのは魅力的☆

[759: 物件比較中さん]

やはり、リセールバリュー高いのでは♪

[760: 匿名さん]

リセールバリューは結局将来の話なので未知数な部分もありますが、自分で住んで満足できるマンションなら、
きっとリセールバリューも安定すると思います。

[761: 匿名さん]

>>757
東陽町と森下だったら東陽町が各上でしょ。
ＳＣも近隣にあるし。

ましてや内廊下のタワーだし。

[762: 匿名さん]

>>761
そりゃ無いでしょう。
基本、都心からの距離で価格決まるわけですから東陽町の方が格上の理由が無いでしょ。
更に駅から遠い訳だし。
何か特別なロジックでもあるんですか？

[763: 匿名さん]

坪単価比較してみては？
トントンだろうな。

[764: 匿名さん]

>>762
森下はドヤ街のイメージが濃厚だから東陽著町の方が格上でしょ。

東西線で大手町まで直結だし。

[765: 匿名さん]

イメージで語るなって！

[766: 匿名さん]

758さん
バルコニーは魅力的ですよね。
子供がいたら、水遊びさせたりできるし、バルコニーに机といすを置いてゆっくりと過ごすなんて憧れますね。

[767: 匿名さん]

>762
都心からの距離で決まっていませんよ。
路線も重要なファクターになっています。

[768: 匿名]

766
ﾊﾞﾙｺﾆｰで子供が水遊びなんて、釣りですね

[770: 匿名さん]

>767
確かにそうですね～。
吉祥寺、成城、二子玉などは都心から離れても坪単価高いですもんね。

東陽町は再開発が進んでいるなどの特別な要素があるのでしょうか？
ここより住みやすい場所なら検討したいです。

[771: 匿名さん]

>768
バルコニーに魚は居ませんよ（笑）

[772: 匿名]

756さん

あなたの言っているマンションって販売不振で500から600万円値下げしたとこですね。販売スケジュールにのってましたよ！Googleで見た限りでは明治通りと線路に挟まれた立地では私はパスですね。安いのは理由があるんですね。勉強になりました。

[773: 匿名]

街力は断然東陽町でしょ。

[774: 匿名さん]

東西線は電車混みすぎ。
通勤がしんどすぎるから、買い換えるなら違う路線にしたい。
東陽町にそんなに価値があるとは思えない。
ましてや、話題になっている値下げ物件は駅からも結構遠い。
そんなに大して変わらない街力なら、都心に近い方に分がある。
総合的には森下の方がいいように思う。。。

[775: 匿名さん]

>>772
>Googleで見た限りでは明治通りと線路に挟まれた立地

あの貨物線は今は殆ど使われないでしょ。廃線も同然。

[776: 匿名さん]

東陽町って、江東区役所があるくらいだから、江東区の中心だろ？
森下なん敵わないよ。

[777: 匿名さん]

>776
もう良いじゃん。
見苦しい。
君は黙って東陽町の物件を買いなさい。

終わり。

[778: 申込予定さん]

もう15Fまで立ち上がってましたね。
存在感ありました。
完成が楽しみですね♪

[779: 物件比較中さん]

第２期販売はいつからなんだろ？
良い部屋狙いたい。

[781: 匿名さん]

でも、ドヤ街だからね～。

[782: 物件比較中さん]

もう15階まできたんですね！
外観早く見てみたいな☆

[783: 匿名さん]

ネットのすき間からちょっとだけ外観が見えるようになってきました。
確かになかなかかっこいいデスネ。

[784: 匿名]

割高〜

森下なのに〜

[785: 匿名さん]

仕様と駅近都心近ってことを考えると妥当な気もする

[786: 匿名さん]

いや、私も「森下でこの値段？？？」って思った。
でも実際にほかに探そうとするとなかなか自分の条件が合うものに出会えない。

広さや方角や音の環境など何かを妥協すればいいのだろうけど。

足元見られてるようでため息出ます。

[787: 匿名さん]

そういうもんでしょ。
安いには絶対何か理由がある訳だし。
これ以上安いと民度が下がるので、価格はこんなもんで良いでしょう。

[788: 匿名さん]

↑
住民の質ね。

[789: 匿名さん]

民 度 は弾かれるみたいね(^^)

[790: 匿名さん]

確かに安いマンションは民 度 が低い

[791: 匿名さん]

色んな考え方がありますね～。

[792: 匿名さん]

5000の大台に乗れるかどうかは確かに１つのボーダーではある。

[793: 匿名さん]

しっかり収入がある方が買えば良いと思います。
眺望、方角、立地、仕様など、妥協出来れば安いマンションなんていくらでもありますからね。

[794: 匿名さん]

え？この物件にしても妥協しまくりでしょ？
それなのに、高いんだよ、ここは。

妥協マンションなのに高い。

[795: 匿名さん]

やっぱり高いですよね？12月に完成予定みたいですけど、そんなじゃんじゃん売れるのかな？そろそろ第二期始まりますかね。

[796: 匿名さん]

ここ買うぐらいなら、今、話題騒然の東陽町ネクスタワーの方が得でしょ。

[797: 匿名さん]

いいマンションだと思いましたけどね、ここ。
いいと思う人が買ったらいいだけのこと。
東陽町のタワーは幹線沿いだったり、都心から離れているなどで、私的には今一つですね。

江東区の都心よりの中では、シティハウス東京森下はかなりいい方かなと思います。

[798: 匿名さん]

妥協点は買い物が少し不便位しか無いですけどね～。

[799: 匿名さん]

>796
全く話題になって無いって。
立地イマイチだし、資産価値低いわ。

[800: 匿名]

森下資産価値高いの？

初耳だ

[801: 匿名さん]

こないだ営業の人に、この冬に新しくできる予定のライフの場所を案内してもらいましたが、かなり大きなスーパーになりそうでしたよ。
スーパーの場所からマンションもよく見えましたが、結構近く感じました。
24時間営業だと助かりますがどうでしょうね？

[802: 匿名さん]

>800
不人気物件「東陽町ネクスタワー」の営業か？
帰りなさい。

[803: 匿名]

営業ではありませんが。

純粋に森下の資産価値が知りたかっただけです。

で、どうなの？

[804: 申込予定さん]

過去スレに色々議論されている様です。
何か悪くはなさそうですよ。
別に投資物件では無いですけどね。

[805: 匿名さん]

私もいいと思いました。
総合的に。

[806: 匿名さん]

見た中では1番バランスが良かったです。
仕様、立地、向き、間取りなど。
個人的には学区が良いのもGOOD！

価格は確かに高めですが、管理費修繕積立が安いので許せる感じです。

資産価値は良く分かりませんが、住みたいと感じるマンションです。

[808: 匿名さん]

いるよね。こういう中身の薄い下げレスをちゃんと定期的にしてくる人。
周辺競合物件の営業？

[809: 匿名さん]

資産価値とかそういうのはよくわかりませんが、
こちらは都心にも駅にも近いし、
静かな立地に全部南向き。
路線も複数使えるので、私的には住みやすいと感じましたね。

[810: 匿名さん]

>807
確かにコメント内容薄過ぎるわ。
論理的に教えて欲しいな。
じゃないと発言力ないよ？
資産価値の話になると、807みたいに頑張ってネガ意見を書き込む方が多いね（笑）

[813: 匿名さん]

前にも計算されてる方が居ましたが、賃貸時のPER計算してみれば？
別に悪くないでしょ。