シティハウス東京森下

[物件比較中さん]

売主：住友不動産
施工会社：新日本建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス

東京8分・銀座9分、駅徒歩4分。
隅田川近くのシティハウス東京森下について情報交換お願いします。

[381: 匿名さん]

実際には大したことなさそうですね。
なんかやたら不安を煽る人がいるので・・・

[382: 匿名さん]

ネガが多いのは人気マンションの証です。

[383: 匿名]

坪200？

[384: 匿名さん]

簡易宿泊所多いよね

[385: 匿名さん]

坪２００？
このあたりだと少し安すぎませんか？
もうちょっとしそうな感じじゃないですか？

[386: 匿名]

坪200以下から？

[387: 370]

367さん

以前書き込みました370です。
私は改札出て目の前のA3出口から出ることもありましたが、
基本はA2出口を利用していました。
他の出口は大通りの横断歩道を渡る必要がありますので、
早く帰宅したいと思って結局はA2出口を利用していました。
いつも後ろを確認しながら小走りでした・・・。

379さん

酔っ払いはほとんど見た事ありませんが、
一度寄ったサラリーマンに絡まれた事があります。
森下駅周辺は会社が結構ありますので、その方だったのだと思います。
若い子というよりも、赤ちゃん連れのお母さん、
小中高校生などを見る事はほとんど無かった気がします。
平日の朝A2出口から出てくる、赤い制服を着たナショナルスクールの
子供たちとは良くすれ違っていました。
普段は仕事していましたので、平日の朝、夜、休日の情報です。


森下駅は食材の買い物は不便ですが、交通の便はとても良いです。
休日は両国駅や清住白河駅まで十分歩ける距離で、よく利用していました。
周辺を歩いても、程よい人の多さである所も気に入っていました。
周辺でお相撲さんや人力車のお兄さんに会ったりもしました。
遠くから友人が来た時は、両国駅の水上バスに乗って
レインボーブリッジ方面へ行ったりしていました。
建設地近くにあるガススタンドの目の前のマンションに住んでいましたが、
タクシーのおじさんがたくさん休憩していましたので、タクシーも拾いやすかったです。

私も出来れば森下のマンションを購入したかったのですが、
予算の問題で西大島の方を検討しています。
長々と失礼しました。少しでも参考になりましたらうれしいです。

[388: 369]

370さん
あれ？ひょっとして同じマンションの住民さんだったかも！KWだったら一緒です。

379さん
そもそも森下交差点の辺りまで行かないと酔ったオジサマが大量生産されるようなお店がありません。また、余り若い子を見かけないのでヤンキーも居ません。引ったくりは一度見たことがありますが、そこまで危なくは無いです。

[389: 370]

369さん

厳密に書きますとガススタンドの目の前の
KWの隣のベルファースに住んでいました。
でも近いですね！

シティハウスと関係ない書き込みをしてすみません。

[390: 匿名さん]

夜道の感じが怖いだけで治安的にはとりあえず安心してても良さそうですね、全然無頓着なのも問題ありますが（笑）
＞＞387さん
ちなみにこの辺で一番評判の良いスーパーってどのへんになるのでしょうか、どうせ移動距離が長いなら最寄りじゃなくてもいいかなと思いまして。
もしご存知でしたら教えてください。

[391: 369]

370さん
失礼致しました(笑)

皆さま、こちらの物件は良い場所にあると思います。東京駅からのアクセスは抜群です。
ネガティブキャンペーンに惑わされず、ご自分の目でご覧になってみて下さいね。

[392: 匿名さん]

369さん370さん
367です。ありがとうございます！
ワンボックスが停まっていたら確かにそうなりそうですね。
A2出口の雰囲気も感じたままのようでよく理解できました。
曜日や時間を変えて歩いてみて自分なりに判断したいと思います！

[393: 初音モリ]

どーも、364です。
まだまだ疑問にお答えできればと思います。

■土壌汚染について
30年前まで紅三という企業の本社工場がありました。
http://www.benisan.com/
高度経済成長期を経ていることや公害対策基本法前から存在していたため、
土壌汚染は否定できません。営業マンに数値を開示してもらうのも手かもしれません。

■森下駅からのルートとその治安について
基本はA2出口ですね。
私は行きはA2、帰りは新宿線だとA3、大江戸線だとA5と分けています。
帰りはいずれもエスカレータがある出口です。

夜遅くなると、女性の敵である変質者は確かにいます。
ここ1年間で嫁がセブンイレブンから現地までの間で
自転車に乗ったサラリーマン風の男に2度胸を触られています。
警察に被害を出すのも色々面倒なので、届けていません。
恥ずかしくて被害届出していない人も近所にいるかもしれません。
夜遅い場合は、セブンイレブンまで迎えに行っています。

若い女性や塾通いの女の子などは注意したほうがいいです。
男は大丈夫かと思います。

酔っ払いはほぼ見ません。駅前交差点から外れているので。


■交通の便
7駅との売りですが、使う駅は森下、両国、清澄白河ぐらいです。
浜町使うなら森下ですし、東日本橋は遠すぎます。
水天宮前は気分転換で新大橋からの夜景が見たいときにたまに使います。
アクセスについては詳しくは次で書きたいと思います。

■買い物について
徒歩5分圏内だと、実質エンゼルファミリーしかありません。
野菜・肉・魚は普通の値段です。飲み物はやや高いです。
品揃えはまぁまぁでしょうか。大きなチェーン店ではないので。
あとはA5出口の業務用スーパーがあります。

徒歩10分圏だと、両国小近くのヤオキン、森下駅東のフジマート。
なお、森下駅南のカズンは地震による建物損壊で閉店。
今年、中和小横にライフができます。

私的には車を持っていないため、
イオンネットスーパーを主に使っています。
イオン6：4エンファミ
このスタイルですが、あまり苦にはなりません。
また、生協を使っている家もちょくちょくあるようです。

■その他
現地前のビルはインディアインターナショナルスクールが入っていました。
去年、旧大島第三中学校へ移転しています。

[395: 初音モリ]

ここの一番の売りだと思うアクセスについて。
『東京7分、銀座9分、大手町7分』と謳っていますが、
ドアtoドアで考えたほうが良いです。

■東京駅
現地→（5分）→A2出口→（3分）→新宿線森下駅ホーム→（3分：普通）→馬喰横山駅ホーム
→（4分）→馬喰町駅ホーム→（4分）→東京駅ホーム→（6分）→地上
合計：25分

まず謳われている急行は普通と1分しか違いません。
総武快速線のホームはかなり地下深いので、地上に出るまで時間がかかります。
他路線乗り換えも10分弱は見といたほうがよいかと思います。
個人的に新幹線に乗る際は、両国→秋葉原→東京で行きます。
料金面も乗り換えも楽だからです。時間も3分ほどの違いなので、ほぼ変わりません。
あと、スーツケースがある場合、森下駅と馬喰横山駅の階段が嫌なので。
新幹線まですべてエスカレータがあるルートを選んでます。

ちなみに帰りはタクシーで帰ってくることが多いです。1500円以内ですので。


■銀座
現地→（5分）→A2出口→（3分）→新宿線森下駅ホーム→（3分：普通）→馬喰横山駅ホーム
→（6分）→東日本橋駅ホーム→（7分：普通）→東銀座駅ホーム→（3分）→A2出口→（3分）→銀座4丁目交差点
合計：30分

こちらも謳っているルートで浅草線日本橋駅で銀座線への乗り換えが書かれていますが、
こんなルート使う人いるの？って感じ。通常は浅草線東銀座駅で降りて、徒歩で行きます。
メトロ連絡でお金もかかるし、銀座線の電車待たないといけないから時間も余計にかかるし。

あと西銀座の場合は、両国→秋葉原→有楽町、森下→小川町/淡路町→銀座も使います。


■大手町駅
7分にしたいがためにありえない乗り方を謳っているルートです。
急行利用で馬喰横山で下車、そこから普通に乗り換えて小川町。
それなら森下から普通で小川町へ行くでしょう。
7分と書いてありますが、普通でも乗車時間は7分、8分で行けます。
なぜ、こんな記載をしたのか…。

大手町駅も路線で駅間があるので、新宿線神保町駅で三田線乗換えもあります。都営一本で行けます。
大手町は清澄白河経由や門前仲町経由もあるので、勤務地が大手町なら振り替え時は便利です。


ここからは需要が多そうな場所をピックアップ。

■新宿
新宿線森下駅→新宿三丁目駅→新宿駅（普通：18分）
大江戸線森下駅→新宿西口駅→都庁前
両国駅→新宿駅

合計3路線使えます。新宿勤務地な方はオススメです。
買い物も新宿三丁目駅が地下で伊勢丹、高島屋、マルイと直結しているので、雨の日も非常に便利。
私は買い物は銀座よりも新宿が多いです。

■秋葉原
新宿線森下駅→岩本町駅
両国駅→秋葉原駅

■上野
両国駅→秋葉原駅→上野駅
森下駅→上野御徒町駅

■渋谷
森下駅→九段下駅→渋谷駅

■池袋
森下駅→小川町駅/淡路町→池袋駅
森下駅→市ヶ谷駅→池袋駅


■羽田空港
森下駅→馬喰横山駅/東日本橋駅→羽田空港
森下駅→大門駅→羽田空港
森下駅→大門駅/浜松町駅→羽田空港
両国駅→秋葉原駅→浜松町駅→羽田空港（キャリーバックの時使うルート）
家→東京シティエアターミナル（T-cat）→羽田空港

出張や旅行をすることが多いため、
個人的には最後のリムジンバスルートを利用することが多いです。
電車はドアtoドアで1時間以上かかりますが、
リムジンバスは20分で空港へ着くので、
予めタクシーを手配し、T-CATまでタクシーで行けば、35分で空港着です。
荷物を持っての通勤ラッシュはきついので、森下の利便性は好きです。

■成田空港
家→東京シティエアターミナル（T-cat）→成田空港
森下駅→馬喰横山駅/東日本橋駅→成田空港駅
両国駅→錦糸町駅→成田空港駅
森下駅→上野御徒町駅→京成上野駅→成田空港駅

東日本橋経由だと1時間で着きます。
特急料金なし、1280円なので、ここも森下の利便性はあります。


色々とリスクはありますが、森下のアクセス性は抜群なことは確かです。

[396: 初音モリ]

近所に住んでいたので、設備が良ければ私も購入を考えていましたが、
このマンションは免震がないのが致命的でした。

嫁と話す中で、東日本大震災前から来たる大地震に備えて、免震は必須でした。
まず、修繕積立金は老朽化に伴い、大規模な修繕に備えるものですが、
年が経つほど毎年支払う額が増えることが多いと思います。
ここにもし大地震が来て、耐震構造だけだと、倒壊はなくとも、
修繕は必要な状態になる可能性があります。
ここに修繕費が使われ、通常の大規模修繕のためにまた、
新たに積み立てなければなりません。
管理組合で地震保険には入るんだろうけど、被災状況ではここからも出るのかな。


免震構造があると価格はやや高いですが、
地震後も資産価値が下がりにくい（周囲からの影響がないことは前提）、
そして何よりも気持ち的な安心感を買うことがあります。
特に、今回の震災では仙台では免震マンションが大きな効果を発揮したようで、
築年数もあまり変わらない隣接の耐震マンションは大きな被害が出たとのこと。
免震を買ってよかったとの声が数多くあります。
資産価値が下がるリスクを考慮したうえで、
一生に一度の大きな買い物をしたいと考えています。
震災を考慮したマンションだと災害時の防災井戸があるところもあるからね。

あと、ここは低地のため洪水の心配はありますが、上に住めば問題ないですし、
車があっても避難させれば問題ないですし。
車といえば駐車場がすべて自走式じゃないのもやや難ですかね。
機械式は好きじゃないな。

[397: 匿名さん]

タワーマンションではなく、かつ免震のマンションってなかなか無くない？

[398: 購入検討中さん]

MRいかれたかた、大体の金額を教えていただけないでしょうか？

[399: 匿名さん]

坪200ちょいってところ？

[400: 匿名さん]

3LDKが5000万円台前半から後半、
2LDKが4000万円台前半から後半、
て感じです。

[401: 匿名さん]

今日現地を見てきました。
もろ正面のそばや（２F）と民家（２F）があるところはすぐに高層マンションへと変わるのでしょうか？
また、１０Fの空きビル＋その横のパーキングはすぐに高層マンションなどになるでしょう。
結局、１４F以上でないとだめでしょ。ここは。
購入する方はよく考えた方がいいですよ。
いまは日当たりがいいかもしれませんが・・・
この点が納得できるのであれば購入してもいいでしょう。
でも、やっぱり土壌汚染はありました。
詳細はわかりませんが、どなたか教えてください。

[402: 匿名さん]

確かに南側道路を挟んでちょっと建物ありましたね。
でも日当たりは今の建物があっても問題なさそうなので私はいいかなと思いました。
そのかわり駅から近いし静かだったので。
土壌の話はよく分かりません。

[403: 匿名さん]

１４階以上でないと将来日当たりに支障が出てきそうでしょうかね。
日当たりは大事なポイントですから…
高層階の方が、お値段張りますよね？

[404: 初音モリ]

現時点ではマンション東側の半分の6階くらいは
前の11階マンションと10階空きビルで日当たりはよくないと思います。
東側からは入るだろうけど。
特に日が短くなるにつれ南中高度は下がりますから、冬場は注意でしょう。

目の前に蕎麦屋とアパートがありますが、すぐに高い建物へは変わらないと思います。
土地所有者違いますし。建っても中層マンションでしょうか。
あと、旧インディアスクールビルですが、使い道がなく、解体される可能性があります。
その場合は、マンションが建つかもしれません。
日当たりを考えるなら、東側8階以下は検討からはずすほうが良いかもしれません。

ちなみに現地近くで次に大きなマンションが建ちそうなのは、
千歳1丁目のJPエクスプレスの跡地かもしれません。

立地的にこのマンションはベストですが、
新大橋2丁目・3丁目内においては
数年はこれに勝る建物は出てこないでしょうね。

[405: 匿名]

先日MRに行ってきました。営業の方が欠点の少ないマンションだと強調されていましたが正にその通りかなと思います。陽当たりに関しては以前日中に何度か現地にも行ってみましたがそれほど悪くなかったように思います。マンションの立地は現場の塀より10mほど内側とのことですし、それを考えても低層でも陽当たりはそれほど悪くないのではないでしょうか。向かいの空きビルは今後マンションが建つ可能性はあるとのことでしたが容量的に考えてもせいぜい10階までだろうとのお話でした。
今年の冬開店予定のライフは徒歩9分の距離だそうですが、駐車場・駐輪場も併設されるそうなので買い物の利便性は上がりそうですね。

[408: 匿名さん]

私も現地見ました。
ちょっと道の先に建物はありましたが、とにかく静かで好印象です。
確かに日当たりも問題なさそうです。
既にかなり迫力のある建物の大きさでしたが、まだ大きくなると思うと、完成が楽しみです。
森下だと交通的にも便利になるので前向きに検討中です。

[409: 匿名さん]

玄関前にあるサイクルポート面白いですね。これで一世帯一台分だったら仕方ないですが、1Fの駐輪場と併せて200％分が確保されているのは良いと思いました。
こういう形のサイクルポートだったら折り畳み自転車なら2台は置けそうだし、他の方の邪魔にもならないし。エレベーターに自転車を持ち込む人が増えるのが心配ですけどね。

[410: 匿名さん]

エレベーターは116戸で2つあるみたいです。
まぁ戸数割合でいうと、どちらかといえばいいほうでは？
モデル見てきましたが、間取り良いですね。収納が多いし。全体的にすっきりしてて広く感じました。
設備もディスポーザーは絶対ついててほしかったので、良かったかなと。

[411: 匿名さん]

事前に資料もらっていたので間取りはわかってましたが、確かに実際に見たら想像していたより結構良かったですね。
今まで見た中では一番良かったかも。

[412: 匿名]

天井が高いとこんなに違うんだなと思いましたね。
70平米だと狭いかなと心配でしたが、それを感じさせない上手な間取りだと感心しちゃいました。納戸までありますしね。
日当たりもシミュレーションを見せて頂きましたが、問題無さそうです。
優遇金利も魅力的ですね。
前向きに検討中ですが、このレス数から見ても人気が高そうで、買えるかがちょっと心配です(笑)。

[413: 匿名さん]

サイクルポートは美観的にはかなりマイナス…。

[414: 匿名さん]

個人的には美観を差し引いても玄関前にあるのは便利で良いと思いますが、全く使わない人には不用かもですね。

[415: 匿名さん]

フツーの田の字間取りで主寝室に今どき柱も出っ張ってるし、私はがっかりしました。
ハイサッシじゃなかったし。人によって感想は違うもんですね。
一戸につき二台分の駐輪場確保は江東区の決まりなのでサイクルポートは苦し紛れの印象。
まぁ100点の物件はないからどこを妥協できるかですが。悩ましいです。
とはいえ、モデルルームにサイクルポートも自転車も置いてないのがうまいですよね。

[416: 匿名]

415さん
普通の間取りが不満となると選択肢限られてしまいますね。両国のザ・ライオンズあたりは変わった間取りなので良いかもしれませんよ。私はあの面積であの収納、気に入りました。
サイクルポート、モデルルームには無かったですが、お向かいの合同モデルルームとの兼ね合いでしょうね。廊下の幅など営業さんがメジャーで図って説明してくれたのでイメージするのは簡単でした。

[417: 匿名さん]

あの面積であれだけ多い収納はあまり他ではみたことなかったです。
まだ見てない人は一度見てみるといいですよ。

[418: 匿名さん]

収納が多いのは、とてもありがたいですよね。
早々に見に行きたいと思います。
事前案内会、結構満席も多く、とても人気のようですね。

[419: 匿名さん]

ポジ万歳！

[420: 匿名さん]

確かに予約とりにくいですね。
自分は希望日全部満席で、グランドオープンしてから行くことにしました。

[422: 匿名さん]

ここは利便性だけかな・・
間取りも普通だし、量産的ＭＳに見えてしまう。

[423: 匿名さん]

>421
どちらの物件ですか？
物件名教えて頂けると大変参考になります。

[424: 物件比較中さん]

本当に参考になるのか？
住んでいる人の傷口に塩を塗るだけのような気がするが。

[425: 匿名さん]

全壊ってどういうことですか？
戸建ですか？
不動産の知識があまりないので教えてもらいたいのですが、津波とか地震とかの天災で自宅が全壊しても売主に責任追及ってできるんですか？
なんとなくそれって無理があるような気はするのですが・・・
ところで自宅が全壊して、どこから書き込みしてるんですか？
しかし天災で売主に責任追及できるなら地震保険とかは入らなくても大丈夫っていうことですかね？

[426: 匿名さん]

これはさすがに…地震保険に入るべきでしたね、ってかんじですけれど。
実際に住んでから地震などの災害が起きたときには、
やはり管理会社の対応が大切になってくると思うのですがどうでしょう？
保険会社への連絡やら、改修に関する手続きなどで。

[427: 匿名さん]

うちは同じ江東区で住友のマンションに住んでるけど、今回の地震のあとすぐ飛んできて、点検なり応急措置などすぐやってましたよ。
地震翌日で自分の家も心配だろうに、よくやるなと感心しましたが。
全壊というところまでいくと、さすがに管理のサービスとかいう範疇を越えているのでは？

[428: 匿名さん]

今、我が家が住んでいるマンションもすぐに管理会社の担当者＆建築部門担当者がやってきて
簡単にチェックした後、簡易的な手直しが入り
その後、本格的な建物診断が入りました
全壊になった場合はわかりませんが、そうでない場合は管理会社の能力が問われると思います。
>421さんは被災地の方？

[429: 購入検討中さん]

自転車と一緒にエレベータに乗るっていうのに凄く抵抗があるのだが皆さんそうでもない？
なんかエレベータも直ぐ傷ついて汚れそうだし、前に美観がどうこうって書き込みあったけど、みんながみんなきれいでお洒落な自転車を持っているわけでもないし、さび付いて年季の入った自転車が置いてあったりするとやっぱり気になってしまう気がする。
サイクルポートに自転車をおけて便利！なのはよくわかるのだが、自転車は置物ではないから利用まで含めて考えるとメリットなのかデメリットなのか難しいところだよね。
サイクルポートを手放しで大歓迎してる人は実際の利用シーンをイメージしての感想？

[430: 物件比較中さん]

427、428を読んでスミフのマンションは管理がしっかりしていて安心というよりかは、ちゃんと対応してもらえるマンションもあればそうでないマンションもある、つまりマンションによって対応が異なるってことですかね？