シティハウス東京森下

[物件比較中さん]

売主：住友不動産
施工会社：新日本建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス

東京8分・銀座9分、駅徒歩4分。
隅田川近くのシティハウス東京森下について情報交換お願いします。

[343: 匿名さん]

コンクリートは打設後、１週間かけて設定強度の約７割の性能を出し、
４週間でほぼ設定通りの強度に達します。
ゼネコンはテストピースとして打設したコンクリートを一部抜き取り
４週強度で所定の強度が出たか確認をします。
問題はコンクリート硬化前に外力が加わったケースです。
水分の蒸発と共に硬化していきますが、外力により安定した蒸発と
セメントの密度に歪みが生じ、何らかの強度不足となり得ます。
この強度がどうなったかの検証は、非破壊検査で確認出きれば
いいのですが、事実上無理です。非破壊検査はポイントの点でしか
検査できないからです。
デベは目視でひび割れなどがないかなど、極めてアナログな検査を
行い、大丈夫でしたと言うしかないでしょう。
ここのコンクリート打設時期はわかりませんが、３．１１より１週間前
以内に打設した物件であれば要注意ということになります。

[344: 匿名さん]

No.343さん、とても分かり易いです。
ありがとうございます。
ちなみに、コンクリート打設は建物の完成まで繰り返し行われるものでないでしょうか。
となると、３／１１に建設中であった物件は殆ど該当することになりますでしょうか。
コンクリート打設中であっても、デベの営業担当が正直に答えるとは思えないですね。

[345: 匿名さん]

営業も正直にはなかなか言わないかもしれないけど
嘘も言えないから、結局は正直に言うしかないのでは。
震災後対策をとったか否かによっても随分と評価は変わってきますよね。
うーむむ、自分もMRに行く予定なので、そこんところは聞いてきますね。

[346: 匿名さん]

344さん
343です。仰る通り建物の完成というよりは躯体の完成
まで繰り返し行なわれることになります。
建設中であった＝ほとんどが該当するということではありません。
3.11一週間以内前に打設を行なった物件という意味なので、
繰り返しの作業であっても、それを外れた打設日（3.11より１週間以上前）
であれば、硬化想定強度到達後に外力を受けたことになります。
また、ｾﾞﾈｺﾝや物件によりますが、区画ごとに打設しますので、
この区画打設が3.11前の1週間より短スパンで繰返施工していた物件ならば、
該当すると思われます。

[347: 匿名さん]

「3.11一週間以内前」でなくとも、3.11以降も震度5クラスのかなり
大きな余震が何度もあったので、例えば、3.10や3.11にちょうど打設して
いた場合、その後1週間以内に起きていた大きな余震でコンクリの
強度（硬化）に影響を与えていた可能性もあるかと思います。

仮定の話ですが、3.11前後にちょうど7Fの打設をしていたとします。
6Fまでは何の問題もなく打設が完了し、7Fを打設中、または打設後に
大地震が起き、7Fのコンクリートは外部からの力（地震）を受けながらも硬化しますが
その後、また8F以降を何の問題もなく打設している場合、実際に建った物件のちょうど
中層階である7F部分の強度（硬化）がちゃんと規定どおりに出ているのか？
本当は歪みとか、隙間とかできていないのか？というのは、とても気になりますね。

まぁ、売主側としてはよっぽどの不具合が生じていない限りは
質問したところで「大丈夫です！」としか言わないようにも感じますが・・・。

[348: 匿名さん]

347さん
一概に設定強度に達しない＝危険性があるということでは
ありませんが、可能性は否定できません。
デベに尋ねても目視状況の回答しか得られないのが実態です。
それ以上、知りえる術がないからです。
付け加えますと、この仮定の通りの場合、７階全体が弱くなるのではなく
設定強度に達しない「部分、区画」がある可能性は否めないという
ことです。
私は小規模な建築に携わっておりますが、3.11直前で打設した
物件の基礎は全部やり替えました。
しかしこの規模になるとそうはいきませんね。

[349: 匿名さん]

もし仮にそうだった場合、やり直すしか手立てはないのでしょうか？
何か補強を付け足すとかそういうことでは意味がないのでしょうか？
仮に竣工後問題点がわかった場合、
手立てがないとかなり厳しいような気がしますが。

[350: 匿名さん]

瑕疵担保の保険は適用されるのかね？？

[351: 匿名さん]

３４６さん、３４７さん
３４４です。ご返答ありがとうございます。

価格次第ですが、検討したいと思っている物件なので、
３/１１とそれ以降の余震の時などの状況は心配です。

延期に延期を重ねてきた物件なので、それ以外の問題もなければいいのですが・・・

不動産の購入は人生を左右するので、どうしても慎重になります。

いよいよモデルルームの公開かと思いますが、
何か情報を得た方がいらっしゃいましたら、是非アップしてください。

よろしくお願いいたします。

[352: 匿名さん]

とりあえず事前案内会は予約でいっぱいのようです。

[353: 匿名さん]

色々ケチってかなりコストダウンしてる印象を受けました。
期待してたんだけどな。

[354: 匿名さん]

私はいままで見たまわりの物件に比べたら一番良かったと思います。
ぜひ次回も行こうと思ってます。

[355: 物件比較中さん]

確かに俺もいいマンションだと思ったな。
現地も静かで落ち着いてたし、室内も思った以上に広くて収納も多いし設備的にも必要充分かなと思う。
今まで大通り沿いのマンションしか見たことなかったから、余計良く思いました。

[356: 物件比較中さん]

いくら位ですかね？

[357: 匿名さん]

エレベーター2基が並んでいませんが連動してるんですかね？
自転車置き場を1Fに用意できない理由は何かあるんだろうか。

[358: 物件比較中さん]

モデルルームすごい人の数でした。
こんなに人が多くいたモデルルーム初めてでした。
人気あるみたいです。

モデルルームも思っていたよりかなり広く感じましたので前向きに検討してます。

[359: 匿名さん]

358さん不自然過ぎ…
こっちは、満席満席と煽られた割にあまりに少なくてびっくりしたよ。
不信感と同時に、人気の作り方はこうやるんだと改めて勉強になったけどね

[360: 匿名さん]

359さんの方が不自然では？
うちも行ったときすごい人がたくさんいましたよ？
皆買うかどうかは別として、とりあえず来場者数は多いようです。

[361: 匿名さん]

角の部屋と、中側の部屋の金額差が思ったより少なかったから、角の部屋とか人気が集中しそうな感じでした。
駅から近いし現地静かだったのでなかなかいいかなと。
俺もモデル行ったときかなり混んでました。
むしろ前の人が長引いたとかでちょっと待たされたし。

[362: 匿名さん]

ここは一カ所のMRで色々な物件をやってるからね。
その方が効率的だよね。

[363: 匿名さん]

詳細が決まる前からこちらの書き込みはわりと賑わっていましたし
待っていた人も多いと思いますよ。
高層じゃないし、南向き、かなり人気が出そうな気がしますが…
買い物も便利そうだし

[364: 周辺住民さん]

現地のすぐ近くの新しいマンションに住んでます。
不動産会社でも教えてくれないことを教えます。
周辺環境についても気になることがあればお答えします。

まずは、皆さん気になっている当マンションは「地震に強い」かについて。
現在、地震も含めてリスクと思われることを書いてみます。

■地盤リスク■
現地は隅田川の砂州にあたり、液状化予測図では液状化しにくいと言われていますが、
西は隅田川、北は竪川、東に100m行ったところに六間堀という
埋め立ての運河がありました。ここは東京大空襲の瓦礫で埋められました。
60年前では三方を水部に囲まれた場所であったため、地盤は決して強い場所ではありません。
ちなみに、江戸幕府成立前にはすでに陸地でした。

■建物リスク■
耐震設計は大丈夫だと思いますが、入手している情報として
免震構造がおそらく入ってないので、高層階ほどかなり揺れると思います。
外見上は大丈夫でも、室内は壁紙に隙間ができたりとか小さなひびは出てくると思います。
また、耐震基準外のタイルや植え込み、駐車場などは
震度6弱で補修が必要な状態にはなる可能性はあります。
また、停電のことを考えると高層階に住むのはオススメしません。
仙台では高層階の方は階段でも給水でも苦労されてました。

■周囲建物リスク■
隣接建物や半径100m内は古い鉄筋や木造の建物が非常に多いです。
いわゆる1981年の建築基準法施行前のものです。
道を挟んですぐ北側のビルは今回の地震で壁が崩落しています。
森下駅のセブンイレブンまで行く道の建物は耐震性が低いものが多く、
大きな地震が来たら間違いなく倒壊します。
震災時は通れないと思っていたほうがよいかと思います。

■火災リスク■
マンションの耐火性はありますが、上記のように周辺の耐火性は低いです。
実はここは関東大震災、東京大空襲で火災旋風が起きた場所で、
数多くの方が亡くなっています。
過去の歴史からしてもここは日本の中でも火災には弱い場所です。
戦後、街区整備で道幅は広げられましたが、マンション隣りの道のように
一部狭い場所も存在します。もらい火の可能性はあります。

■騒音リスク■
すぐ北側に高級自動車の修理工場があります。夜10時くらいまでカンカンやっています。
やや注意です。
200mほど離れていますが、首都高の騒音があります。
7階以上の部屋は南側以外の窓を開けると走行音が聞こえたりすると思います。
暴走族もたまに走ります。
やや注意です。
全体的には静かな街です。

■自家用車リスク■
駐車場代高いです。周辺相場で3万円はします。
周辺のGSのレギュラーも高い方です。
周りはカーシェアの駐車場も多く（マンションにも設置予定）、
タクシー利用などが賢明です。

通勤しやすさなどのメリットもありますが、
営業マンでも知らないような情報も集められて、
購入検討されることをオススメします。

[365: サラリーマンさん]

364さん、非常に貴重な情報ありがとうございます。
もう一つ教えてください。
現地は染物工場があったと聞きましたが、土壌汚染とかは大丈夫でしょうか？

[366: 匿名さん]

なるほど・・・
地盤が脆弱な上にいまどき制震構造でもない・・
火災旋風は確かにそうだね。火災の方が災害時はきつそう。
共働きにはいいが、子育てには向かないね。。

[367: 匿名さん]

364さん、教えて下さい！
駅改札からA2出口を出て現地まで歩いてみたのですが、駅構内から出口階段までの長い距離は人がほとんど通らず、あちこちに痴漢に注意！と張り出されていました。
また、日本語以外の言語での犯罪抑止の張り紙も見受けられたのですが治安は心配いらないでしょうか。

[368: 匿名さん]

>365さん
染物工場だと、使っていた薬品が染み込んでいる可能性があります？
考えられるものは鉱物系の染料となる砒素・フッ素・シアンくらい？
確か数年前から環境庁が土壌汚染対策を強化して、工場跡地に
マンションが建つ場合、土壌調査義務づけられたと思うけど。

[369: 匿名]

367さん
横レスですが周辺住民です。
あの出口は夜、お家が無い方が徘徊することがあります。なかなか強烈なスメルです。
雨の日はまだ良いのですが夜間は人通りも少なく、駅員の目も届きにくいので、正直怖いです。
ただ、実際に大きな揉め事に出くわしたことはありません。

[370: 匿名さん]

367さん
私も横レスさせてください。

建設地から50m程離れたマンションに2年前まで住んでいました。
帰りが23時を超える事が多く、森下駅のA2出口までの距離は怖かったです。
その時間帯は、改札出てからA2出口まで人に会う事はほぼ無かったです。
A2出口までの階段とその周辺で、2回変質者に会いました。
夜遅くに周辺を歩かなければ大丈夫だと思います。

いつも建設地の前を通って帰っていましたが、
周辺はローソンの明かりがあるくらいで
暗くて怖かったので小走りで帰っていました。

[371: 匿名さん]

この辺りをよくご存知の方たちの書き込みがあって
すごく助かります
私は地縁もなく、ただ主人の通勤が楽なので検討していただけなので
こういう営業さんから聞けない話はありがたいです
…夜はあまりに遅くは出歩くのを控えます

[372: 匿名さん]

ここは夜こわいよ。
変なのがウロウロしてるし、周りは真っ暗だよ。
女性と子供は夜間外出ムリだよ。

[374: サラリーマンさん]

…夜はあまりに遅くは出歩くのを控えます

そんなに良くない環境なら、見送ります。

[375: 匿名さん]

367です。
369さん、370さん、ありがとうございます。
私が歩いたのは日中ですが、それでも怖いと感じてしまいました。
駅員の目も届かないし人はいないし。。
階段しかないのもしんどかったです。
皆さんは違う出口からすぐに地上に上がってるんでしょうか。

[376: 369]

367さん
私は新宿線の改札正面のエスカレーターに乗って地上まで出ています。セブンイレブンまでは比較的人が居ますが、曲がると…370さんの仰るとおりです。夜の外出が無理とまでは申しませんが、見慣れないワンボックスカーが止まっていたりすると人通りが無い分、余計に緊張はしますね。裏を返せば夜は静かなのですが…。
買い物は自転車で清澄白河の赤札堂です。webでチラシが見れますが、安いですよ〜。
こちらの物件で気になるのは前のレスにもありましたが着工がやたらと遅かったことでしょうか。土壌汚染があったと言われても納得できるくらいの期間だったかも。
ただ、晴れた日の隅田川テラスは素晴らしいですし、実は近くにタクシー用のガススタンドがあるので流しのタクシーが簡単に拾えます。でも、火災は…発生したら周りの環境から見て、この辺りはちょっと無理かもなとも思います。
メリット、デメリット、ない交ぜですが、納得できるマンションが見つかると良いですね。

[377: 周辺住民さん]

うちも1番近いのはA2出口ですが、エスカレーターもないので、他の出口から出てます。中も外も歩く距離は一緒だし、雨の日に時々使う位かな。
買い物は不便ではないが、便利でもないかな。

[378: 匿名さん]

みなさんカワマタグンジをしらないのですか？

[379: 匿名さん]

この辺の夜道について質問なのですが、みなさんの書き込みを拝見して暗い雰囲気なのはわかりました。
その上でガラの悪い人や酔っ払い、若い子がタムロしてるなんてことはあるのでしょうか？
あと、地域で痴漢や引ったくりとか。
たんに夜道が暗いだけだったとしても女性や子供の一人歩きは不安そうですね。

[380: 匿名さん]

>>379
ひったくり発生マップです。
警視庁作成ですから信用してください。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

[381: 匿名さん]

実際には大したことなさそうですね。
なんかやたら不安を煽る人がいるので・・・

[382: 匿名さん]

ネガが多いのは人気マンションの証です。

[383: 匿名]

坪200？

[384: 匿名さん]

簡易宿泊所多いよね

[385: 匿名さん]

坪２００？
このあたりだと少し安すぎませんか？
もうちょっとしそうな感じじゃないですか？

[386: 匿名]

坪200以下から？

[387: 370]

367さん

以前書き込みました370です。
私は改札出て目の前のA3出口から出ることもありましたが、
基本はA2出口を利用していました。
他の出口は大通りの横断歩道を渡る必要がありますので、
早く帰宅したいと思って結局はA2出口を利用していました。
いつも後ろを確認しながら小走りでした・・・。

379さん

酔っ払いはほとんど見た事ありませんが、
一度寄ったサラリーマンに絡まれた事があります。
森下駅周辺は会社が結構ありますので、その方だったのだと思います。
若い子というよりも、赤ちゃん連れのお母さん、
小中高校生などを見る事はほとんど無かった気がします。
平日の朝A2出口から出てくる、赤い制服を着たナショナルスクールの
子供たちとは良くすれ違っていました。
普段は仕事していましたので、平日の朝、夜、休日の情報です。


森下駅は食材の買い物は不便ですが、交通の便はとても良いです。
休日は両国駅や清住白河駅まで十分歩ける距離で、よく利用していました。
周辺を歩いても、程よい人の多さである所も気に入っていました。
周辺でお相撲さんや人力車のお兄さんに会ったりもしました。
遠くから友人が来た時は、両国駅の水上バスに乗って
レインボーブリッジ方面へ行ったりしていました。
建設地近くにあるガススタンドの目の前のマンションに住んでいましたが、
タクシーのおじさんがたくさん休憩していましたので、タクシーも拾いやすかったです。

私も出来れば森下のマンションを購入したかったのですが、
予算の問題で西大島の方を検討しています。
長々と失礼しました。少しでも参考になりましたらうれしいです。

[388: 369]

370さん
あれ？ひょっとして同じマンションの住民さんだったかも！KWだったら一緒です。

379さん
そもそも森下交差点の辺りまで行かないと酔ったオジサマが大量生産されるようなお店がありません。また、余り若い子を見かけないのでヤンキーも居ません。引ったくりは一度見たことがありますが、そこまで危なくは無いです。

[389: 370]

369さん

厳密に書きますとガススタンドの目の前の
KWの隣のベルファースに住んでいました。
でも近いですね！

シティハウスと関係ない書き込みをしてすみません。

[390: 匿名さん]

夜道の感じが怖いだけで治安的にはとりあえず安心してても良さそうですね、全然無頓着なのも問題ありますが（笑）
＞＞387さん
ちなみにこの辺で一番評判の良いスーパーってどのへんになるのでしょうか、どうせ移動距離が長いなら最寄りじゃなくてもいいかなと思いまして。
もしご存知でしたら教えてください。

[391: 369]

370さん
失礼致しました(笑)

皆さま、こちらの物件は良い場所にあると思います。東京駅からのアクセスは抜群です。
ネガティブキャンペーンに惑わされず、ご自分の目でご覧になってみて下さいね。

[392: 匿名さん]

369さん370さん
367です。ありがとうございます！
ワンボックスが停まっていたら確かにそうなりそうですね。
A2出口の雰囲気も感じたままのようでよく理解できました。
曜日や時間を変えて歩いてみて自分なりに判断したいと思います！