シティハウス東京森下

[物件比較中さん]

売主：住友不動産
施工会社：新日本建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス

東京8分・銀座9分、駅徒歩4分。
隅田川近くのシティハウス東京森下について情報交換お願いします。

[302: 匿名さん]

江東区は年々便利になって行きますね。

[303: 購入検討中さん]

間取りは資料請求すると見れます。

３ＬＤＫ＋２ＷＩＣ＋納戸の間取りはよさそうでしたよ。

他の収納は少なめでしたけどね。

[304: 匿名さん]

あ、私もその間取りすごくいいと思いました。
洋室二つともWICがついててさらに納戸もあるのでいいですよね。
バルコニーも広そうですし。

[305: 匿名さん]

新大橋２丁目、地盤がずぶずぶですよ。
５段階評価（５が最悪）の建物倒壊危険度で５の評価です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/table.htm

地図を見ても一目瞭然。
こんなに川に囲まれた東京東部の物件を、
今回の大震災の後でも、買う気になる人がいるというのが驚きです。

[306: 匿名さん]

じゃこんな東部のマンコミにわざわざ来て見る必要ないのにね（笑）

[307: 匿名さん]

あの手の書き込みは大抵ここと競合するマンションの営業の人とかみたいですよ。
前見に行ったマンションの営業の人が言ってました。

ところでこの辺は湾岸とか、ここ何十年かで新しく埋め立てられた土地ではないし、今回の地震でも被害がほぼ皆無だったエリアなので私は都営新宿線とか総武線沿線とかであれば大丈夫かなと思ってるんですが。

[308: 匿名さん]

一般的にはその理解で良いかと思いますが。
海岸線からは大分離れてますし。
ただ部分的に液状化しやすい箇所はあるみたいですね。
ちなみに液状化マップでは森下駅周辺一帯は液状化が発生しにくいエリアになってます。

[309: 匿名さん]

新大橋２丁目は、地盤がずぶずぶで、森下駅周辺は液状化は発生しにくいエリアなんですね。
いろいろな情報があるんだ。
２８・２９日の事前案内会は、もう満席。
結構人気あるのねぇ。

[310: 匿名さん]

この辺りは液状化が発生しにくい地域なのもあっていいかなぁなんて思っています。
買物が微妙なのが難点でしたがライフも出来るという事で前向きに。
かなり人気がこちらはあるんですね。
待っていた方が多かったのですね、、、

[311: 匿名さん]

私も土日に予約がとれずに平日になってしまいました。
しかも平日も満席のところがあって、なんとか予約とれたって感じです。
モデル見るのが楽しみです。

[312: 匿名さん]

マンションがいっぱい建っていると、それぞれの杭打ちが地面の揺れの伝わりを抑えて液状化を防ぐらしいよ。
実際今回液状化したのは戸建が建っているところだけだよね。

[313: 土地勘無しさん]

ここの売りは「都心にすぐ出られます」って位ですか？

[314: 匿名さん]

ガイガーカウンター持参でＭＲ行っても大丈夫？

[315: 匿名さん]

間取りに期待してたけどガッカリしました。もう少し工夫されてるかと思ってたけどいわゆる田の字ですね。
SKないのが非常に残念だなぁ。

[316: 購入検討中さん]

他県からこの物件を検討中です。
この辺りの方は幼稚園はどこに行っていますか？
いま住んでいる地域は願書を出すために深夜から並んでいるところもあります。
江東区はどんな感じでしょうか？

[317: 匿名さん]

我が家はもう子どもが大きくなってしまって幼稚園児はおりませんが…
この辺りだと神明幼稚園が一番近いようですね。

http://www.shinmei-asobi.com/

徹夜で並ぶかどうかは本当にその幼稚園によっても違うので（園によっては前の晩から並ぶのは禁止しているところもあります）
直接園に問い合わせるのが一番のような気がします。

[318: 匿名さん]

部屋が狭すぎる

[319: 周辺住民さん]

ちょっと距離あるけど、 月かげ幼稚園は良いです。

[320: 匿名さん]

私は他のマンションでも70平米くらいで検討してましたが、ここの間取りは収納も多く良いと思いました。
モデル見るのが楽しみです。

[321: 匿名さん]

建設地見たけど、想像以上に良かったです。
静かで、なんといっても日当たりが良かった。
建物もイメージしてたより規模感があり迫力を感じました。
駅も近いですね。

[322: 購入検討中さん]

幼稚園情報ありがとうございました。
神明は近いので良いですね。
そこと比較できる幼稚園はどこかなと思いました。
両国幼稚園あたり？と考えていたのですが、月かげ幼稚園だと清澄白河ですので、
その辺まで足をのばしている方がいらっしゃるのですね。
ありがとうございます。

[323: 匿名さん]

>>289さん
小さいながらも商店街があるし、
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/morishita/mall_morishita.html
ギリ徒歩圏内のスーパーも5、6軒あった筈。
自転車がないときついけど歴史のある図書館もあるし、総合スポーツセンターもあるよ。

[324: 匿名さん]

日当たり良さそうでしたか！
南向きで、駅からも近くよさげだなと思っていたのです。
特別事前案内会も盛況のようで楽しみです。

[325: 匿名さん]

両国幼稚園はこの辺り園バスきているのでしょうか？
私も神明か両国かと悩んでいるのですが、
雨の日に両国まで自転車はつらいかな・・・と思いまして。
でも両国は田植えは田舎お泊り会など、自然に触れられるのがよいですね。

[326: 匿名]

2LDKはいくら位ですか？

[327: 匿名さん]

特別事前案内会以降じゃないと価格が出てこないのでは？
すごく気になるところですよね
強気でくるか、それとも妥当な価格？？
結構便利になりますが、高すぎないといいなぁ

[328: 匿名さん]

事前案内会が好評すぎて、
満席多数につき１９：００の会を追加しました！
ってDM来ました。

平日の案内を増やしただけではまだ足りなかったので19時の部もできたんですね・・・
興味持ってる方すごく多いようですからこれは価格も強気できそう。
予算的に合わなそうなので見に行くのに躊躇してます。

みなさん３ＬＤＫの部屋はおおむね５０００万円以上を想定されてますか？
４０００万円台前半の部屋ってないかなぁ？

[329: 匿名さん]

＞＞328
私の場合は利便性や交通網に少し不満があるのでまだ本格的に検討はしていないのですが、そういうお話を聞くと「人気あるんだな～」と気になってしまいますね。

ただこちらのスレを見ていると買い物関係は意外と不便を感じることがなさそうかな、あとは駅までの道のりがどんな雰囲気なんだろう。特に夜道は自分で見てこないとなかなか分かりませんからね。

[330: 匿名さん]

＞＞３２９

マンション建設地から都営新宿線 森下駅まで実際に歩いてみました。
マンション出たら上り下り共に１車線の道で大通り(新大橋通り？)のセブンイレブンまで一直線、あとは新大橋通りを東へ５０ｍちょっとで地下鉄入口でしたよ。
常に明るいセブンイレブンや大通りを目指して歩くので気分的に怖いとは感じませんでした。

僕が気になっているのは価格と南側に立つマンションですね。
結構高いマンションが道路を挟んでガツーンと立っていました。西の２部屋以外はそのマンションに展望支障すると感じました。ただ、その影響を受けて価格が比較的低めに設定されていれば検討の余地ありかなと考えています。ないかなぁ？

[331: 匿名さん]

事前案内会、とても人気のようですね。
この人気を考慮して、価格も強気で来るんじゃないですか？
３ＬＤＫで５０００万円を切ることはないように思うのですが。
どうでしょうね。

[333: 匿名さん]

実際に近くに住んでる側の意見としては、買い物にそんなに不便は感じないですけどね。

価格は3LDKで中心価格が5000万円台くらいのようです。
周りでいくつか他も見ましたけど、まぁ相場なりくらいでは？

[334: 匿名さん]

NM物件だと田の字ネガが執拗に出てくるけど、S物件はなぜか出ないね。

[335: 匿名さん]

7～8F？あたりのコンクリート打設中に、3.11が起きたけど、コンクリートの強度とか、大丈夫なのかなー？
物件建設中にあの震災、どういう説明してくれるのか、興味深い。

[336: 匿名さん]

↑
地震は都内全域で起きてます
ご不安があるなら、解約してください他のお客様に売ります
買いたい方は、たくさんいらっしゃいますから。

[337: 匿名さん]

誰？

[338: 匿名さん]

確かに南側のマンションは気になるところですよね…
自分は特に眺望は気にしていないのですが、
実際に住んでみると違和感感じる可能性もありますし。
日照に対する影響はどんなもんでしょ？！

[339: 匿名さん]

私も現地見たときそれが気になったんですが、一番下の階あたりまで燦々と太陽の光を浴びてました。
少なくとも日当たりにはあまり影響ないようです。
まぁどちらにせよ低層はそんなに眺望期待できないですから、日当たりがいい方が私は良いですね。

[340: 匿名さん]

336は営業か？イタイところを突かれたくない？
この建物のちょうど中層部分のコンクリを流し込んでいるときに大地震が来て
その対応の説明ってみんな知りたくないの？
不安を解消できる説明があれば、それで納得するし、納得できなければ購入しないわけだし。
いくら立地や間取りがよくても、あんな大地震があった後、状況を何も知らずに、
購入を決断できる人のほうが不思議。
だいたい契約済みの建築中物件なら、どのデベも契約者に震災による建物への影響を説明してるぞ。

[341: 匿名さん]

おおかた競合さんの営業ってとこじゃないの？
あんな露骨に営業のふりして反感買うようなこと普通わざわざ言わないでしょ。

私も建設地は静かでいいなと思いました。周りで見た清澄白河とか両国のマンションは、大きな道路沿いでちょっと排気ガスと音が気になったので。
低めの階は眺望は期待できないけど、日当たりがいいなら、時節柄高層階はちょっと怖いし、ありだと思いました。

[342: 匿名さん]

他の物件で聞いた説明ですが、建設中に大きな地震などがあると、
コンクリートと鉄筋の間に隙間が出来てしまうようです。

[343: 匿名さん]

コンクリートは打設後、１週間かけて設定強度の約７割の性能を出し、
４週間でほぼ設定通りの強度に達します。
ゼネコンはテストピースとして打設したコンクリートを一部抜き取り
４週強度で所定の強度が出たか確認をします。
問題はコンクリート硬化前に外力が加わったケースです。
水分の蒸発と共に硬化していきますが、外力により安定した蒸発と
セメントの密度に歪みが生じ、何らかの強度不足となり得ます。
この強度がどうなったかの検証は、非破壊検査で確認出きれば
いいのですが、事実上無理です。非破壊検査はポイントの点でしか
検査できないからです。
デベは目視でひび割れなどがないかなど、極めてアナログな検査を
行い、大丈夫でしたと言うしかないでしょう。
ここのコンクリート打設時期はわかりませんが、３．１１より１週間前
以内に打設した物件であれば要注意ということになります。

[344: 匿名さん]

No.343さん、とても分かり易いです。
ありがとうございます。
ちなみに、コンクリート打設は建物の完成まで繰り返し行われるものでないでしょうか。
となると、３／１１に建設中であった物件は殆ど該当することになりますでしょうか。
コンクリート打設中であっても、デベの営業担当が正直に答えるとは思えないですね。

[345: 匿名さん]

営業も正直にはなかなか言わないかもしれないけど
嘘も言えないから、結局は正直に言うしかないのでは。
震災後対策をとったか否かによっても随分と評価は変わってきますよね。
うーむむ、自分もMRに行く予定なので、そこんところは聞いてきますね。

[346: 匿名さん]

344さん
343です。仰る通り建物の完成というよりは躯体の完成
まで繰り返し行なわれることになります。
建設中であった＝ほとんどが該当するということではありません。
3.11一週間以内前に打設を行なった物件という意味なので、
繰り返しの作業であっても、それを外れた打設日（3.11より１週間以上前）
であれば、硬化想定強度到達後に外力を受けたことになります。
また、ｾﾞﾈｺﾝや物件によりますが、区画ごとに打設しますので、
この区画打設が3.11前の1週間より短スパンで繰返施工していた物件ならば、
該当すると思われます。

[347: 匿名さん]

「3.11一週間以内前」でなくとも、3.11以降も震度5クラスのかなり
大きな余震が何度もあったので、例えば、3.10や3.11にちょうど打設して
いた場合、その後1週間以内に起きていた大きな余震でコンクリの
強度（硬化）に影響を与えていた可能性もあるかと思います。

仮定の話ですが、3.11前後にちょうど7Fの打設をしていたとします。
6Fまでは何の問題もなく打設が完了し、7Fを打設中、または打設後に
大地震が起き、7Fのコンクリートは外部からの力（地震）を受けながらも硬化しますが
その後、また8F以降を何の問題もなく打設している場合、実際に建った物件のちょうど
中層階である7F部分の強度（硬化）がちゃんと規定どおりに出ているのか？
本当は歪みとか、隙間とかできていないのか？というのは、とても気になりますね。

まぁ、売主側としてはよっぽどの不具合が生じていない限りは
質問したところで「大丈夫です！」としか言わないようにも感じますが・・・。

[348: 匿名さん]

347さん
一概に設定強度に達しない＝危険性があるということでは
ありませんが、可能性は否定できません。
デベに尋ねても目視状況の回答しか得られないのが実態です。
それ以上、知りえる術がないからです。
付け加えますと、この仮定の通りの場合、７階全体が弱くなるのではなく
設定強度に達しない「部分、区画」がある可能性は否めないという
ことです。
私は小規模な建築に携わっておりますが、3.11直前で打設した
物件の基礎は全部やり替えました。
しかしこの規模になるとそうはいきませんね。

[349: 匿名さん]

もし仮にそうだった場合、やり直すしか手立てはないのでしょうか？
何か補強を付け足すとかそういうことでは意味がないのでしょうか？
仮に竣工後問題点がわかった場合、
手立てがないとかなり厳しいような気がしますが。

[350: 匿名さん]

瑕疵担保の保険は適用されるのかね？？

[351: 匿名さん]

３４６さん、３４７さん
３４４です。ご返答ありがとうございます。

価格次第ですが、検討したいと思っている物件なので、
３/１１とそれ以降の余震の時などの状況は心配です。

延期に延期を重ねてきた物件なので、それ以外の問題もなければいいのですが・・・

不動産の購入は人生を左右するので、どうしても慎重になります。

いよいよモデルルームの公開かと思いますが、
何か情報を得た方がいらっしゃいましたら、是非アップしてください。

よろしくお願いいたします。