中之島4丁目免震高層マンション 【N4.TOWER】

[周辺住民さん]

大阪市北区中之島、RC34階建て、総戸数343戸の超高層マンションです。
売主は、㈱大京、京阪電鉄不動産㈱、施工は、㈱竹中工務店です。
物件登録しましたので、立てておきますね。


所在地：大阪府大阪市北区中之島4-3-29他
交通：京阪中之島線｢中之島｣駅徒歩3分
　　　　地下鉄四つ橋線｢肥後橋｣駅徒歩8分
　　　　阪神本線｢福島｣駅徒歩7分
　　　　補足／他交通:JR東西線｢新福島｣駅徒歩8分

[970: 契約済みさんビギナー]

９６８さん

＞確かに大丈夫だとは思うけど・・・。
＞しかし、９６６さんの言うように、いくら中ノ島が好きでもあえて買う？
　そこなんですよね。
　私が契約したのは単純に中ノ島がすきだったから。
　ニュースがでる前に契約しましたから。

　でも、たぶんニュースでた後でも買ってると思います。
　だって、９８６さんも言っているようにたぶん大丈夫だと思うし
　万が一でも手付金は保証されているし

　なにより、中ノ島で分譲されている新築マンションはこれしなかい
　中ノ島で同時期に三つくらいあれば選べるんですけどね。

　大京さんの状況は心配ですし気にはなりますが　
　気にしても仕方ないですしこの話題はもうやめませんか？

９６９さん
＞完成まで完売しないから待ちかな。
　悩ましいところですが自分のかえる安い部屋残っているかは賭けですよね
　６０００万が1割引でも買えません（−−；

[971: 契約済みさんビギナー]

連続ですいません

　そういえば、この前ピンクのバスが走ってました。
　ネットで調べたら中ノ島のループバスが最近できたようですね
　１回２００円はちょっと高いかなと・・・

　大阪の赤バスのように１回１００円だと乗りやすいですが
　安くならないかな〜

[972: 匿名さん]

不動産業界はどこも業績が悪いし（不動産以外も）、気にしても仕方ないです。
私はＮ４タワーへの入居楽しみにしています！
今度リーガロイヤルホテルに食事に行ってきます。

[973: 物件比較中さん]

「気にしてもしかたない」って、臭いものに蓋をすることではないと思います。
物件をすっごく気に入って検討していたとしても、
『二度目！』の破綻の危険性がないとは決して言えない会社が売主に入ってるんだから、
もしそうなった場合を考えて、手付の保全はどうなのかを確認したり、
入居後のアフターサービスを心配したりと、自己防衛は必要です。

営業担当者は耳に聞こえのいいことしか言ってくれません。
それはどのモデルルームに行っても同じでした。
でもそれは当然仕方ないです。一件の契約で何十万円も給料に反映するんでしょうから。

だからこそ、こういう自由に発言できる場所で、リスク管理はお互い考えておくべきです。

[974: 匿名さん]

他のライオンズ系を考えるなら、ここであれば京阪も絡んでいるので、
リスクは他より違うと思います。

立地も気にしています。
周りの再開発もこれからなので、どうなるのだろうと気になります。
休日は意外に静かで過ごしやすいのではと思いますが、日常生活には多少不便かなとは思います。
一長一短ですね

[975: 購入経験者さん]

確かにオリックスや京阪もバックにいる。何かあれば手付金は返ってくる。

でも、大きな買い物ですので、下手な心配はしたくないし、失敗では済まされないので。
今後のマンションの評価は、すごく不透明なものになりますしね。
気にしても仕方がないと意見に関しては、もう少し慎重になった方ががいいのではと思いますが。

[976: 匿名さん]

安泰とは言えませんが、BSやPBRを見ても大丈夫だと思いますけどね
株価と赤字だけで判断するものではないですよ

[977: 匿名はん]

住宅ローン減税の拡大延長もありますし、来年以降行き過ぎた買い控えは修正されると思いますが。

[978: 匿名さん]

マンション購入については、結局、自己責任です。

人にどうこうしろと言える人は凄いですね（親しい人は別です）。
よっぽど自信があるんですか。
意見は色々あっても決めるのは自分です。
掲示板での意見は多少参考にする程度です。

もし大京がこけて、ほら言っただろ、と言う人がいるしれませんけど、
人にそこまで言えるなんてたいしたものです。

こうかな、ああかな、と思うけど最終的には自分で決めてね、というのが一番いいスタンスです。

[979: 匿名さん]

不思議なのがここのデベが本当に問題あるなら、
IRで発表されている事を解説して頂けるとわかりやすいのですが、
株価が悪いとか赤字だから駄目だけでは、今一つ、納得感がありません。
株価や売上げ、自己資本率は重要な要素ですが、
問題視される方は、今後の見通しや状況を詳しく解説して頂けると助かります。
でなければ、単なるニースサイトのリンク・転記です。
マンションを買うときにデベの状況やニュースぐらいはみますので、
それ以上の事があるなら知りたいです

[980: 匿名さん]

↑ 残念ながら、ほんとにやばい情報はIRや財務諸表ではわかりません。いくら儲かっていても資金繰りがつかなくなったら即アウト。成長段階の企業は赤字は許されますが、不動産のような業種では許されません。結果黒字でも資金調達コストが急速に悪化して決済できずに飛ぶのです。 オリックスも公開企業ですから、赤字企業の資本を引きうけ続けることはできません。あと半期で業績が回復しなければ、オリックスに見捨てられて終わりというシナリオも十分ありえると思います。

[981: 不動産購入勉強中さん]

私はこのスレに書き込む人は大半は現状況を冷静に分析されている皆さんだと思います。
ここに出てくる情報は性質上、言葉や表現は円くなりがちですが客観的なもので、
よく参考にさせてもらってます。
それ以上のその筋等からの情報についてはこういう板には言いにくいんじゃ・・・。
Ｎ４については大部分が共感できる内容と感じています。

[982: 匿名さん]

確かに資金が続かなくて、営業利益があるのに民事再生したデベはいますけど、
それでもネットではそれなりの噂が出ていました。
大京は公開企業ですから財務は公表されているので、資産に問題あればわかると思いますけど

[983: 物件比較中さん]

大京倒産をある程度覚悟できなければこの物件は買うべきではないと思う。
実際のところは大京が倒産してもマンション買主はそんなに影響ないのでは？

[984: 匿名さん]

え〜！
倒産したら、買主には影響あるでしょう。
施工会社なら完成後なら、影響もないでしょうけど。

[985: 物件検討中]

買主が倒れて影響ないなんて本気で考えているのでしょうか？ どんなに完璧に作った建物でも、竣工後大なり小なり様々な問題が発生します。

建物の瑕疵担保責任は原則建設会社が負いますが、建設会社にしてみれば管理組合のクレームなど取るに足らないほど、建設会社に対する管理組合の力は弱いのです。管理組合のクレームを黙殺したところで建設会社はたいした損害を蒙ることはまずありません。ところが、デベに対しては違います。建設会社にとってデベは大事な顧客なので、デベに対しては適当な対応が出来ません。

一方、売主系列の管理会社に管理委託をしている場合、管理組合は管理会社の顧客です。適当な対応が過ぎると切られてしまいます。本業での業績が振るわないデベほど、管理業務での儲けは無視できず管理組合に対して低姿勢になります。つまり、建設会社にとって管理組合は売主/管理会社を通して適当な対応ができないというたがが掛かっているのです。

Ｄ京は、建設会社に対する影響力という意味では京阪系列の不動産に比べてはるかに大きいから、
ある意味このマンションはＤ京が倒れるほうが契約者にとって痛いのです。

[986: 物件比較中さん]

売主が大京単独なら問題は大きいと思えますが、京阪電鉄不動産も売主ですから、それほど
心配しなくてもよいのでは？
真面目な話、大京はどうなるか分かりませんよ。大京倒産を怖がってたらこの物件は買えない
ですよ。

[987: 物件比較中さん]

ちなみに大京がもし倒産（破産）したとしても、解散にはならないと思ってます。
何とか再生できるかと…　それは甘いですか？

[988: 契約済みさん]

要するに誰も解らないという事ですね。

「見捨てられたらどないすんねん」て言い出すとキリが無いです。

今は不動産全体が同じような状況なのですから、どこが安心とかは無いでしょう。

リスクを考えるのは大事ですが、比較的１社単独物件よりはだいぶ安心かと思いますし、
オリックス傘下で増資も引き受けているというところでも安心材料です。
中之島開発を最重点としている京阪が付いているというのも安心材料です。

今、どこかのマンションを選ぶ必要のある人は、客観的に選べばいい訳ですし、
どうしても心配なら、待てばいいだけですから。

しかし、北浜といいN4といい、コンセプトとしてここまでクラスのマンションが、
今後建つのでしょうか？　すっかり高級志向のタワマンの話しを聞きませんよね。
福島といい天満といい、福島区内で分譲予定のマンションといい、
80平米以下程度に絞ったマンションが増えてますよね。

投資なら今はどうかと思いますが、私のように住むマンション選びなら、
その時期と出会いが大切なんじゃないかなーって思います。

間取り変更とかも今しか出来ませんし、建っていく課程を楽しむのも今しかないので…。
あぁ、リーガロイヤルのここいいなー　とか見つけるのが楽しいですよ！


ところで、インテリア商談会(?)の案内がやってきましたが、色々あって悩みますね…。
ガラスの防犯フィルムはいいなと思うんですが、全部やると100万近くかかって非現実的…。
タワマンで、角のガラスを突き破って侵入なんて話しを聞かないんで不要でしょうが、
今住んでいるマンションで、ベランダ伝いに何件か侵入（しかも部屋に居るのに！）
という事件がありましたので、どうなのかなと。
UVカットだけはしといたほうがいいですね。東南角の部屋ですが。

[989: 契約済みさん]

京阪の連結半期決算が出てましたね。

不動産部門（京阪不動産です）も含めて、大幅増収増益だそうです。

[990: 匿名さん]

988さん＞

東南の角部屋ですか！
広いお部屋ですね？いいですね〜。
私は今より狭い平米数ですが、市内の便利さを取りました。
トランクルームでもあれば良かったんですが。。。。

インテリアオプション会、行きます。
何するか悩んでます。
ＵＶカットは東南だとあるほうがいいんでしょうね。

[991: 契約済みさん]

以前からのレストランの話題ついでに、渡辺橋駅もN4からすぐですが、
駅ナカの「MINAMO」が楽しそうですね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081024-00000000-hsk_ud-l27

電車なら中之島駅より、渡辺橋駅からの方が
色々あって良いなーって思ってます。

[992: 988です]

>990さん

夜遅くにお返事があるとは思いませんでした。ありがとうございます。

120平米で広いなーと思っていたのが、モデルルームを見ると慣れてしまったのか、
本当に広いのか？と思いはじめまして、人間って贅沢だなと我ながら呆れ気味です。
あのバスルームの広さに感激してしまいまして…。

収納が少なそうなので、トランクルームがあると良かったですよね。
もしくはポーチというのでしょうが、玄関の。
ああいうのがあれば良いなと思いましたが、タワマンであまり聞きませんね…。

UVカットは必要ですか。やはりそうですね。
エアコンも強力なのを入れておこうかと思いますが、
これは入居後に家電量販店で買えばいいかなって思ってます。

本当に悩みますね…。

[993: 契約済みさん]

988さん

私も南東角契約しました。私もインテリア商談会、出席に○しましたが、ＵＶカットは迷います。
現在住んでいるマンションでコーナンのＵＶカットを購入しましたが、簡単な貼り付けタイプで、風景がぼやけてしまい、３日程度で剥がしました。

やっぱり業者のＵＶカットは違うのかなぁ？なんて思いながら商談会で聞いてみる予定です。しかし価格ドットコムで家電はいつも購入しておりますので、ついつい、ＵＶカットもネットでと思ってしまう大阪人の癖です。

私はリーガロイヤルのコルベーユでは、海の幸のピラフが有名ですが、ドリアのほうが好きですね。２つ選べるハーフ&ハーフがおすすめです。

科学館の２階の広々とした空間から見るN4が最近とても嬉しく思います。

同じ南東角なので、今後ともよろしくお願いします。

[994: 購入検討中さん]

週刊ダイヤモンドの表にのっている危ない不動産会社には大京は入っていませんね。

[995: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドは見方が違う形から出しているからね。

[996: 購入検討中さん]

しかし今の大京の株価には考えさせられる。
個人的には静観、割引して検討したい。

[997: 物件比較中さん]

みなさん、ではN4が違うデベだったなら、購入に即決できましたか？
教えてください。

[998: 物件比較中さん]

正直、悩むなー(笑)
三井、野村、住友あたりならもう少し前向きに考えますが、それだけ判断しないし。
自分にとっては、後の懸念は住環境と再開発の行く末。

[999: マンション投資家さん]

将来性は○。

[1000: 匿名さん]

モデルルームがかっこよくて、憧れたな。住んでみたい。
ここの大人っぽいコンセプトもいいと思うし。
仕事の距離で、他のタワー買うことになりそうだが
近ければ買ってた。

[1001: 匿名はん]

中之島四丁目の未来に不安を感じます。梅田の再開発や中之島線などのプロジェクトに触発されて価値が上がるといわれてますが、中之島線は空いているし、延伸計画も具体性が無い。また梅田に直接行ける交通(鉄道)機関もない場所です。その場所について、何を根拠に地価が上がると言われているのでしょうか？
私自身が不勉強なのでよく知りませんが、その他に何か地価が上がるようなプロジェクトが有るのでしょうか？
鉄道新線開業・梅田再開発・放送局移転などをネタに投資目的としてバブル的に地価がつり上がっただけじゃあないかと感じます。
実際はどうなんでしょうか？

[1002: 匿名さん]

そもそも何を根拠に価値があるのかだと思います。
普通に考えると、住居での一等地とは商業地の一等地を言うのではなく、
住居として一等地であるかが考える必要があります。
住居として毎日の生活を前提に考える事を忘れては行けないと思いますね。
梅田、中之島、本町、北浜は商業・ビジネスの地と考えると一等地ですが、
その前提は商業ビルであればとなるかと思います。
住居としては、駅、スーパー、病院等が近隣にあり、後は、通う学校の質とかですかね。
ただ、都市部のタワー系は学校はあまり気にはされないですがね。
それは住む人の家族構成が他のマンションと違うからです。
結論から言うと、商業地区でありながら、住居としての環境が揃っていれば
評価は高いと思います。
でなければ、都心部のタワーは賃貸投資と考えた方がいいと思いますよ。
ここのN4がイマイチ評価なのは中之島4丁目は再開発地域なのですが、
現在の不景気に背景に開発が不透明な部分（特に官の開発は読めない）があり、
その再開発のメインが文化・オフィスだからだと思います。
つまり住環境としての開発がない（すぐそばにスーパーでも出来れば評価は変わるでしょうね）
あと、意外に利便性がよくない点ですね。
京阪があるといえども、乗り換え等を考えると面倒である点。
梅田、難波へのアクセスの悪さも起因するかもしれません。
あとは、デベへの不安もあるのかな？
ただ、総合的に考えても、将来性の期待値はあるとは思います。
計画されている事がすべて実行されれば、あとは住環境への充実が少し付加されたら
キタハマの物件より価値があるかもしれません。
しかし、それが見えないので、ここまで評価か別れるんでしょうね。
のんびりしていたら、他で魅力的な場所で再開発が進んで、ここがかすんでしまいます(笑)
贅沢言えば、地下鉄が1本通って、スーパーやちょっとした日常で使いたい商業施設が出来たらいいんじゃないかな〜

[1003: 物件比較中さん]

スレが1000越えましたね。
めでたい
投資目的と考えるとリスクはあるんじゃないでしょうか？
言われるほど価値も上がらないでしょう。
ここは静かに暮らす都会の中でのオアシスって考えた方がいいんじゃない。

[1004: 匿名はん]

開発が頓挫したら都心の静かなオアシスになるし、美術館建設やらで発展すればなお良い？と見ますが。

[1005: 匿名さん]

考え方次第だと思います。
再開発が順調にいけば、なおいいと思えば納得が出るのでは？

[1006: 買いたいけど買えない人]

では今買う理由はありますか？
開発や将来性、デベ等がリスキーならより引っ張った上で購入するのが賢明かと思います。
見極め、価格面等の点から考えても・・・。
今投資（どちらかといえば投機？）する理由がよく分りません・・。

[1007: 匿名さん]

レスが１０００を肥えたが、次スレは出来るかな？

[1008: 匿名さん]

投資で買うなら、別のマンションでもいいでしょう。

[1009: 匿名さん]

買いたい時に買うが鉄則。
それがここなのかは、自分で決めるしかない。
消費税が上がったらどうするよ

[1010: 購入検討中さん]

ここは売れているの？

[1011: 匿名さん]

そこそこみたい。

[1012: ご近所さん]

すぐ近くの「ほたるまち」になかなか品揃えのよい大丸ピーコックがあるのにまだまだ知らない人がいるんですねえ。

[1013: 契約済みさん]

>1010さん
売出済の部屋は9割が完売です。

[1014: 比較中さん]

残りはどれくらいあるの？

[1015: 匿名さん]

検討するなら早くモデルルームに行った方がいいですよ。
早い段階で、いい階数、間取りは売れるのではないでしょうか。
他のタワーは苦戦していますが、盛り上がってきているのではないかと思います。

[1016: 匿名はん]

おそらく、隣りのビルに隣接する低層階の間取りは最高まで売れ残るのでは。

[1017: 物件比較中さん]

結局、売れているって事？

[1018: 買いたいけど買えない人]

もう少ししたら判りますよ。
部屋にもよるが安く買うなら竣工間近を狙うのが一般的かな・・・。

[1019: 匿名さん]

希望階数、間取りを優先するなら今。
あまり気にしないならもう少しまってもいい。

でも、売出済の部屋で9割が完売なら完売するのでは？